AANVULLING OP BKP BANGERT EN OOSTERPOLDER FASE 4A TBV PRODUCTIE 2015

Transcriptie

1 AANVULLING OP BKP BANGERT EN OOSTERPOLDER FASE 4A TBV PRODUCTIE 2015 Amendement op BKP Bangert & Oosterpolder fase 4a dd. 7 september november 2014 BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

2 BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

3 INLEIDING Uitgangspunt: Voor de woningbouwproductie 2015 in fase 4a is er een wijziging gedaan in de verkaveling t.o.v. de basis zoals die in 2008 is vastgesteld. Deze wijziging is in goed overleg tussen gemeente en OMH vastgesteld. Gezien het feit dat er een directe koppeling bestond tussen de verkaveling uit 2008 en het beeldkwaliteitsplan fase 4a dat als toetsingscriterium voor de welstand bestaat dient het beeldkwaliteitsplan te worden herzien. Voorstel tot wijziging Fase 4a valt onder het plandeel dat wordt omschreven als de hoge hemen. Een plandeel met kleinschaligheid en geborgenheid in tegenstelling tot de wijdsheid van Waterland. Het thema is hier meer dorp, waarbinnen verschillende sferen zoals dorspstraat, dorpsplein, dorpsranden en groene wandelgebied tot hun recht komen. Een groot deel van de woningen in fase 4a zijn al gerealiseerd onder het BKP fase 4a uit Om een eenduidige uitstraling voor fase 4a na te streven wordt er voor gekozen om het BKP fase 4a als uitgangspunt te nemen, maar daarop de situering van themagebieden aan te passen middels een aangepaste plankaart voor dit deel en enkele wijzigingen en aanvullingen te doen op de gestelde regels per themagebied. Toepasselijkheid Deze wijzigingen en aanvullingen zijn van toepassing op het plangebied van de productie 2015 zoals deze is omlijnd in de Beeldkwaliteitskaart op de volgende bladzijde. BANGERT EN OOSTERPOLDER B E E L D K W A L I T E I T F A S E 4 a 7 SEPTEMBER 2008 BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

4 BEELDKWALITEITSKAART G H G H C D In de naastgelegen plankaart zijn de verschillende themagebieden gekleurd. Tevens zijn een aantal specifieke eisen in de kaart aangegeven. A1 3m A1 Specifieke eisen zijn: Zij-entree voor woning in het NW blokje op de hoek rondweg en groene scheg Kapverdraaingen op aangewezen plekken in de kaart. Aan de groene doorsteek tussen Lage Hoek en park staat de rooilijn van woningen 4 m achter de kavellijn Het zuid-oost blokje (direct ten oosten van het CPO blok) mag door de ontwikkelaar getrapt of parallel aan de rondweg worden gezet. In de kaart is aangegeven welke erfascheidingen speciaal aandacht verdienen. 20% A2 C H C 3m 3m 20% H B D La 38 Transparante zijgevel, Veel ramen of erker Extra aandacht erfafscheiding 13 Minimaal rooilijn 3 m achter erfgrens 20% Hoofdrichting kap + 20% afwijking Delftse stoep C Kaprichting Bouwvlak PO kavels Hoekverdraaiing Zadeldak Positie voordeur BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

5 WIJZIGINGEN EN AANVULLINGEN OP DE THEMAGEBIEDEN In het gebied van de productie 2015 zijn de volgende themagebieden van toepassing: A. Dorpsstraat B. Dorpsrand C. Verbindingen D. Unjerpad G. Aansluitingen H. Hoven Voor elk van deze gebieden wordt aangegeven welke wijzigingen en aanvullingen er zijn en worden er middels beelden refrentie suggesties gedaan. BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

6 A DORPSSTRAAT Middelen: Geschrapt wordt de eis dat de woningen georganiseerd moeten worden met een woonfunctie aan de straat. (Bullet 1 onder Inrichting en plattegrond deel 1 en deel 2 op pagina 11) De intentie van deze regel; dat huizen een gezicht hebben naar de straat wordt onderstreept met een aanvullende eis. Voorgevels aan de straat hebben een hoge mate van transparantie, zodat woningen duidelijk georienteerd zijn op de straat. Woningen aan de dorpsstraat en dan met name in de langere blokken (meer dan 5 woningen) kennen veel differentiatie Een verticale geleding doormiddel van kleur wisselingen of baksteen ornamenten of verspringende goothoogte zijn daar voorbeelden van. Kopgevels van blokken richting het openbaar gebied zo transparant mogelijk. Stimuleren middels optionele toevoegingen zoals erkers. bebouwing wanden: Zoveel mogelijk gesloten wanden met rijenwoningen afwisselende goothoogten, lichtverspringende voorgevel rooilijnen gevarieerd dakenlandschap bebo s zorgen voor markante hoeken met open gevels hoekoplossingen rijwoningen met open bebouwing (aanbouwen, opties) aandacht voor entree binnenhoven (poorten) inrichting maaiveld deel 1: rustige inrichting met eenduidige duurzame materialen margezone (van stoepen 0,60m tot kleine tuinen 1,60m) geprivatiseerd enkele parkeerplaatsen in vakken enkele bomen en boomgroepen op markante plekken accentueren de plek mee ontworpen stoepen bij kleine tuinen erfscheiding voorzijde afwisselend, in combinatie met de architectuur voorzijde hoge tuinmuur (combinatie van materialen) op de koppen inrichting maaiveld deel 2: rustige inrichting met eenduidige duurzame materialen margezone geprivatiseerd, afwisselend, voortuintjes, veranda s enkele parkeerplaatsen in vakken enkele bomen en boomgroepen op markante plekken accentueren de plek erfscheiding voorzijde afwisselend, in combinatie met de architectuur hoge tuinmuur (combinatie van materialen) op de koppen Inrichting plattegrond deel 1: woonfunctie aan de straat wellicht verhoogde begane grond vloer (beletage of opgetilde woning) bergingen en containers aan de achterzijde Inrichting plattegrond deel 2: woonfunctie aan de straat gebruik voortuinen met een plek in de zon bergingen en containers aan de achterzijde Architectuur deel 1 en 2: individuele woningen aardse kleuren zorgvuldige detaillering met mooie details vooral begane grond met goede entree partij mogelijkheid entree hoven 10 BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

7 Middelen: B DORPSRAND Aanvullend is het van belang om aan de dorpsrand de oevers natuurlijk te laten verlopen naar het water doormiddel van taluds van tenminste 1:3. Rechtopgetrokken beschoeingen hoger dan 0,20m boven waterpeil zijn niet toegestaan. bebouwing wanden: 2^1 kap en vrijstaand lage goot, verspringende voorgevel rooilijnen gevarieerd dakenlandschap open en transparante gevels aan voor en zijkanten inrichting maaiveld: rustige groene inrichting met water, dijken, fruitgaarden en boomgroepen en speelplekken autovrij gebied erfscheiding voorzijde door groene haag (zuidzijde) bijzondere ontworpen oever waterwoning aan vijver (zuidzijde) mee ontworpen oever waterwoningen met klein niveauverschil naar water (noordzijde) Middelen: Inrichting plattegrond: wanden: bebouwing woonfunctie aan het openbare gebied met bijvoorbeeld openslaande deuren of veranda 2^1 kap vrijstaandtuin- of waterkamers aan het groen en water denk aanen bijzondere lage goot, plattegronden voor de langswoningen noordzijde bijzondere verspringende voorgevel aan rooilijnen bergingen en containers de achterzijde gevarieerd dakenlandschap gebruik voortuin met zitplek open en transparante gevels aan voor en zijkanten Architectuur: maaiveld: inrichting aardse kleuren rustige groene inrichtingmet metmooie water,details dijken, fruitgaarden en boomgroepen en speelplekken zorgvuldige detaillering autovrij gebied landelijk karakter erfscheidingmaterialen voorzijde door groene haag (zuidzijde) natuurlijke bijzonderetransparante ontworpen oever waterwoning aan vijver (zuidzijde) moderne uitstraling mee ontworpen oever waterwoningen met klein niveauverschil naar water (noordzijde) Inrichting plattegrond: woonfunctie aan het openbare gebied met bijvoorbeeld openslaande deuren of veranda denk aan bijzondere tuin- of waterkamers aan het groen en water bijzondere plattegronden voor de langswoningen noordzijde bergingen en containers aan de achterzijde gebruik voortuin met zitplek 14 Architectuur: Schets ontwerp inrichting Dorpsrand aardse kleuren zorgvuldige detaillering met mooie details landelijk karakter natuurlijke materialen woningentransparante zuidzijde uitstraling moderne woningen zuidzijde woningen noordzijde en oplossing oever 15 woningen noordzijde en oplossing oever BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

8 C VERBINDINGEN Verbindingen is een belangrijk gebied in dit deelplan. Binnen deze beeldkwalieit valt de bebouwing rondom het fietspad vanuit de Dorpsstraat de wijk in, rondom het fietspad vanuit de Bangaerde richting park en de 2-1kap bij het zuidelijk park deel. Geschrapt wordt dat er verplicht een woonfunctie aan het openbaar gebied moet zijn. Toegevoegd wordt dat er naast 2-1 kap en vrijstaand ook rijwoningen gerealiseerd kunnen worden. Van die rijwoningen wordt wel een meer landelijk karakter gevraagd dan aan de dorpstraat. De woningen moeten een relatie aangaan met het groen waarin de woning is gesitueerd. Dit kan door middel van veel transparantie in de voorgevel of het stimuleren van verblijf aan de voorzijde van de woning. Voorbeelden hiervoor kunnen zijn openslaande deuren, voordeur met veel glas, erkers of grote glasvlakken. Voor de rijwoningen in deze zone wordt een extra inapanning verwacht voor een landelijk karakter. Een genoemd voorbeld daarvoor is bijvoorbeeld een veranda of andere manieren om de wand in verticale zin te breken. Het is wenselijk voor het landelijk karakter dat de goothoogte zo laag mogelijk is. Een toevoeging van e en gepannendekte veranda is daarvoor ook een oplossing. Daar waar er binnen het themagebied verbindingen rijtjes worden gerealiseerd is een differentatie door een licht afwijkend type een must. Denk daarbij aan kapverdraaiing, dakkapellen en uitbouwen.streven hierbij is 1-op-6 huizen een uitzondering is. Aan de voorzijde van woningen zijn hagen van maximaal 1 m hoog een vereiste Middelen: bebouwing wanden: 2^1 kap en vrijstaand lage goot, verspringende voorgevel rooilijnen gevarieerd dakenlandschap open en transparante gevels aan voor- en zijkanten gevels aan de doorgaande route meer gesloten inrichting maaiveld: rustige groene inrichting met gras, sierbeplanting, boomgroepen en speelplekken zoveel mogelijk autovrij gebied, bij betreding auto s: inrichting met auto te gast erfscheiding voorzijde door groene haag bijzondere ontworpen oever waterwoning aan vijver (zuidzijde) mee ontworpen oever waterwoningen met klein niveauverschil naar water (noordzijde) Inrichting plattegrond: woonfunctie aan het openbare gebied met bijvoorbeeld openslaande deuren of veranda mogelijkheid voor bijzondere tuin- of waterkamers aan het groen en water bergingen en containers aan de achterzijde oostelijke voortuinen groter met gebruik voortuin met zitplek transparante gevels en gebruik voortuinen Architectuur: aardse kleuren zorgvuldige detaillering met mooie details landelijk karakter natuurlijke materialen moderne transparante uitstraling vriendelijk en kleinschalig openbaar gebied 18 BKP Bangert en Oosterpolder -Productie Schets ontwerp inrichting verbindingszone Refrenties architectonische uitwerking 19

9 D UNJERPAD Voor de woning hoek Unjerpad/Dorpsstraat geldt dat 2 lagen met kap mogelijk is om de aansluiting Dorspstraat en Unjerpad ook stedenbouwkundig vorm te geven BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

10 G AANSLUITINGEN Het deelgebied aansluitingen heeft betrekking op het overgangsgebied naar de lintbebouwing. Door de toevoeging van een woonhof achter de woningen van de Lage Hoek staat er intensieve bebouwing nabij het lint. Er ontstaat een uniek woonhof dat in typering van de woningen veel weg heeft van de dorpstraat stijl, maar dat in hoogte en aanzicht vanuit het lint rekening dient te houden met de kavels aan het lint. Rijen zijn hier ook toegestaan i.p.v. alleen 2-1 kap of vrijstaand. Geschrapt wordt de eis om in de plattegrond de woonfunctie aan de straat te organiseren. Door toepassingen van dwarskappen of schilddaken aan de koppen van de bebouwing het geheel een landelijke en kleinschalige uitstraling te geven. Geen hoge kopgevels BKP Bangert en Oosterpolder -Productie

11 H HOVEN De hoven zijn de binnen zijde van woongebieden waar het parkeren wordt opgelost. Om deze hoven een prettige uitstraling te geven is het van belang om een kwalitatieve en eenduidige omlijsting van het hof te krijgen. Zorgvuldig mee ontworpen erfafscheidingen is het uitgangspunt Minimale eis is een met hydra begroeid Heras Pallas hekwerk In een zorgvuldig mee ontworpen erafscheiding voor het hele hof kunnen kleine individualiseringen identiteit geven aan de eigen tuin. Denk daarbij aan varierende tuindeuren, buitenverlichting etc. Middelen: bebouwing wanden: eenduidige wanden van voornamelijk garages, carports en erfscheidingen open en transparante oplossingen aan voor- en zijkanten vriendelijke oplossingen met gebruik van zoveel mogelijk groen inrichting maaiveld: rustige inrichting van parkeerplaatsen omzoomd met hagen veelal een inrichting met een grasveld, sierbeplanting en boomgroepen achterzijde met een eenduidig ontwerp van garage, carport en lage erfscheiding mogelijkheid van gebruik hoogteverschillen bij ontwerp achterzijde gebruik maken van groene oplossingen zoals pergola s e.d. Inrichting plattegrond: aantrekkelijke entree bergingen en containers opnemen in het ontwerp met een logische plek op eigen terrein Architectuur: aardse kleuren zorgvuldige detaillering met mooie details ontwerp woningen en erfscheidingen vormt een geheel grote aandacht overgang prive/openbaar BKP Bangert en Oosterpolder -Productie