Apeldoorn - Westpoint DPO en effectenstudie detailhandel

Transcriptie

1 Apeldoorn - Westpoint DPO en effectenstudie detailhandel 17 juni 2015 eindrapport

2 Status: eindrapport Datum: 17 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Dr. Anne Risselada Voor meer informatie: Aart Jan van Duren, In opdracht van: Bun Projectontwikkeling De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2014.A.618 Referentie: 2014.A.618 Bun Projectontw, Apeldoorn-Westpoint DPO en effectenstudie pagina 2

3 Inhoudsopgave Pagina Samenvatting 4 Inleiding 7 1 Contextanalyse Projectlocatie Westpoint 1.2 Vraag- en aanbodverhoudingen 1.3 Detailhandelsvisie Apeldoorn Ontwikkelingsmogelijkheden Westpoint Distributieve toets 2.2 Ruimtelijk-functionele toets 2.3 Toepassing Ladder voor duurzame verstedelijking 3 Effectenstudie Economische en ruimtelijke impuls 3.2 Effecten op de bestaande structuur 3.3 Effecten op leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat Bijlage 1: Trends en ontwikkelingen supermarktbranche 29 pagina 3

4 Samenvatting Bun Projectontwikkeling is voornemens een supermarkt met ondersteunende detailhandel te ontwikkelen op de locatie Westpoint in Apeldoorn. Sinds 2008 staat het huidige kantoorgebouw op de Westpointlocatie aan de Handelstraat leeg en maakt het pand en de directe omgeving een vervallen indruk. De ontwerpopgaaf voor Westpoint bestaat een boodschappencentrum van m² bruto vloeroppervlak (bvo) detailhandel (exclusief een overdekt laad- en loshof) met een volwaardige fullservice supermarkt van maximaal m² winkelvloeroppervlak (wvo) en ondersteunende dagwinkels, circa 140 parkeerplaatsen op maaiveld en circa 80 fietsplekken. Het boodschappencentrum heeft een dagelijks verzorgende functie, en kent derhalve Westelijk Apeldoorn, bestaande uit de wijken Noord, West, Zuidwest en West, als verzorgingsgebied. Dit gebied is als het relevante onderzoeksgebied voor deze ontwikkeling benoemd. Op dit geografische schaalniveau is de actuele regionale behoefte getoetst. In verband met het op te stellen bestemmingsplan heeft Bun aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd om een distributieve toets annex effectenstudie van het voorliggende plan te geven. In deze studie is antwoord gegeven op de volgende vragen: 1. Wat zijn de kwantitatieve en ruimtelijk-kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor een supermarkt en aanvullende dagwinkels (c.q. de regionale behoefte) in Apeldoorn in het algemeen, en in Westelijk Apeldoorn in het bijzonder? 2. Wat zijn de effecten van een supermarkt met dagwinkels op de locatie Westpoint? 3. Kan het plan de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan? In dit samenvattende hoofdstuk worden de antwoorden op deze hoofdvragen geformuleerd. 1. Wat zijn de kwantitatieve en ruimtelijk-kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor een supermarkt en aanvullende dagwinkels (c.q. de regionale behoefte) in Apeldoorn in het algemeen, en in Westelijk Apeldoorn in het bijzonder? Er is een duidelijk te herkennen, bij de maat en schaal van het initiatief passende behoefte aan de ontwikkeling op Westpoint. Dit is in kwantitatieve zin goed te motiveren. Daarvoor is de argumentatie als volgt. De detailhandelsstructuur in het westelijk deel van Apeldoorn, het relevante gebied waarbinnen deze ontwikkeling een functie zal moeten vervullen, is gefragmenteerd, met relatief veel verspreid aanbod, waaronder overwegend kleinschalige supermarkten. Ook het aanbod dat formeel wel tot een wijkcentrum hoort, zoals op de Asselsestraat, is feitelijk weinig geconcentreerd. Deze structuur leidt in de huidige situatie tot een sterk negatief saldo als het gaat om de boodschappenpendel. Er vloeit (zeker in Noordwest) veel meer dagelijkse koopkracht af naar omliggende stadsdelen dan er toevloeit. Uit de distributieve analyse blijkt dat er vooral in kwalitatief opzicht voldoende aanknopingspunten zijn om het dagelijks aanbod in het gebied te versterken. Deze pagina 4

5 conclusie geldt ook in de wetenschap dat er niet alleen verschillende (supermarkt)plannen liggen die de marktruimte in Westelijk Apeldoorn claimen, maar er ook autonoom al rekening gehouden moet worden met de afname van supermarktmeters in verband met reeds aangekondigde sluitingen. Met het initiatief kan de lokale koopkracht beter aan het aanbod in de eigen wijk worden gebonden. De ontwikkeling is in dat opzicht te beschouwen als een bijdrage aan het meer toekomstbestendig maken van een fijnmazige boodschappenstructuur in dit deel van Apeldoorn. 2. Wat zijn de effecten van een supermarkt met dagwinkels op de locatie Westpoint? Het initiatief op de locatie Westpoint is een ontwikkeling die past in het streven van de gemeente Apeldoorn naar een kwalitatief hoogwaardige, toekomstbestendige en fijnmazige wijkstructuur, neergelegd in de detailhandelsvisie Dat geldt zowel voor de locatie als voor het te realiseren project: De locatie is goed zichtbaar en bereikbaar vanaf de hoofdinfrastructuur en kent een eigen parkeerterrein. De locatie is gelegen op het scharnierpunt van het centrum en de (woon)wijken Noord en West, welke van hieruit goed bediend kunnen worden. Verspreid nabij de projectlocatie bevinden zich reeds enige winkels gericht op dagelijks en frequent benodigd aanbod. Deze vervullen primair een functie voor de inwoners van de buurt. Er zijn uitgesproken kansen voor een ruimtelijke kwaliteitsimpuls die de locatie beter tot zijn recht laat komen. De ontwikkeling biedt daarnaast ook een oplossing voor een deel van de kantorenleegstand in Apeldoorn. Het project draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardige en fijnmazige wijkstructuur: Hier is het mogelijk een qua maatvoering moderne supermarkt te realiseren ondersteund door dagwinkels, passend bij de huidige consumentenbehoeften (zie bijlage van het rapport). De ontwikkeling sluit daarmee aan op de reeds in het gebied gevestigde dagwinkels. Er zijn voldoende parkeerplaatsen voor auto's beschikbaar alsmede fietsenstallingen. De locatie is goed bereikbaar per openbaar vervoer. Het initiatief is niet alleen een verrijking van de wijkstructuur. Ook kan de ontwikkeling van Westpoint op verschillende manieren aan bijdragen aan versterking van de binnenstad: De Westpoint-ontwikkeling markeert de westelijke entree van de binnenstad, zowel in functionele zin als in ruimtelijke zin. Een supermarkt op de locatie Westpoint is een waardevolle toevoeging voor zowel bewoners van het centrum als (in beperkte mate) bezoekers van het centrum. 1 Het Westpoint-initiatief draagt op basis van het bovenstaande dan ook bij aan de beleidsambities zoals neergelegd in het vigerende detailhandelsbeleid waarin versterking van de binnenstad en een toekomstige fijnmazige structuur prioriteit krijgen. 1 In steden met de omvang van Apeldoorn is een in het centrum gevestigde supermarkt van moderne omvang vaak onderdeel van de ruimtelijke structuur. Denk aan steden als Zwolle, Haarlem, Alkmaar, Deventer, Zutphen en Enschede. pagina 5

6 De ruimtelijk-economische effecten zijn dus overwegend positief: het initiatief versterkt de detailhandelsstructuur en zorgt voor een opwaardering van de directe omgeving, met een impuls ook in termen van werkgelegenheid. Dat neemt niet weg dat er ook effecten in termen van omzetverdringing optreden. Deze zijn het grootst in Westelijk Apeldoorn, maar gemiddeld over dit gebied is die verdringing niet groter dan 3,7%. De toevoeging van winkelmeters op Westpoint leidt echter niet tot een éénop-één afname van winkelmeters elders. Deze is fors lager dan genoemd percentage, omdat niet elke procent omzetverlies ook leidt tot een vergelijkbaar percentage leegstandsgroei. Mogelijke uitval betreft vooral de nu al matig functionerende winkels op onvoldragen delen van de winkelstructuur die dicht op Westpoint liggen. Deze staan in de huidige situatie reeds onder druk. Ook in de kleinere buurtstrips staat de winkelfunctie reeds onder druk. Dit is een autonome trend, die ook optreedt zonder de beoogde ontwikkelingen, maar er mogelijk wel door kan worden versneld. Een indicatieve omzetverdringing van 3,7% in Westelijk Apeldoorn kan theoretisch gezien leiden tot een leegstandtoename van maximaal 390 m² wvo. Dit kan in de praktijk resulteren in de sluiting van een of enkele winkels. De ontwikkeling leidt echter niet tot sterk oplopende leegstand. Deze beperkte toename van leegstand is derhalve aanvaardbaar. 3. Kan het plan de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan? Het initiatief is als passend te beschouwen rekenschap nemend van de vereisten vanuit recente jurisprudentie en artikel lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening ( ladder voor duurzame verstedelijking ). Er is een duidelijk te herkennen, bij de maat en schaal van het initiatief passende behoefte aan de ontwikkeling van een cluster aan dagelijkse voorzieningen op Westpoint (trede 1). Daarnaast geldt hier transformatie van bestaand onroerend goed: een langdurig leegstaand kantoorpand op een cruciale, beeldbepalende locatie, wordt gesloopt en herontwikkeld tot wijkverzorgend centrum (trede 2). Door de relatief beperkte verdringingseffecten is er ook geen sprake van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat. Van een structuurverstorende werking of duurzame ontwrichting zal ook geen sprake zijn. De realisering van het project op de locatie Westpoint leidt vanwege het geringe verdringingseffect niet tot duurzame ontwrichting op het niveau van wijk, stadsdeel en plaats. pagina 6

7 Inleiding Bun Projectontwikkeling (hierna Bun) is voornemens op de locatie Westpoint aan de Handelstraat te Apeldoorn een boodschappencentrum te ontwikkelen met een totaal bruto vloeroppervlak van m² bvo, waaronder een supermarkt van maximaal m² wvo en dagwinkels. De Westpointlocatie ligt direct bij de hoek van het westelijk deel van de centrumring (hier Vosselmanstraat) en de Sprengenweg, een belangrijk radiaal naar de westelijke randweg Jachtlaan/Laan van Spitsbergen. De gemeente Apeldoorn heeft in zijn vigerende detailhandelsvisie prioriteit gelegd in het versterken van de binnenstad en staat in beginsel positief tegenover ontwikkelingen die bijdragen aan een toekomstbestendige, fijnmazige structuur voor dagelijkse boodschappen. De gemeenteraad heeft in de raadsvergadering van 5 maart 2015 besloten voor de herontwikkeling van Westpoint maatwerk uit de detailhandelsvisie toe te passen. Nadien is gestart met de procedure voor herziening van het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van Westpoint. Ten behoeve van de bestuurlijke besluitvorming is door Bureau Stedelijke Planning reeds een distributieve toets annex effectenstudie opgesteld (12 december 2014). Omdat zich sindsdien mutaties in het aanbod en de planvoorraad hebben voorgedaan is het rapport nadien aangepast aan de meest actuele ontwikkelingen. Voorliggend rapport is het verslag van dit geactualiseerde onderzoek. In de voorliggende studie is antwoord gegeven op de volgende vragen: 1. Wat zijn de kwantitatieve en ruimtelijk-kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor een supermarkt en aanvullende dagwinkels (c.q. de regionale behoefte) in Apeldoorn in het algemeen, en in Westelijk Apeldoorn in het bijzonder? 2. Wat zijn de effecten van een supermarkt met dagwinkels op de locatie Westpoint? 3. Kan het plan de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan? Voorliggende rapportage fungeert als onderlegger voor het bestemmingsplan, rekening houdend met de vereisten vanuit recente jurisprudentie en artikel lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening ( ladder voor duurzame verstedelijking ). Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is via artikel lid 2 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Via de motie De Rouwe is najaar 2012 ook detailhandel als stedelijke functie aan deze ladder toegevoegd. De gemeente Apeldoorn heeft deze ladder in zijn recent vastgestelde detailhandelsvisie ook leidend laten zijn. pagina 7

8 De ladder kent het volgende afwegingskader: 1. Is er een actuele regionale behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. 2. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte. Duurzame ontwrichting In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in aanvulling op de ladder voor duurzame verstedelijking in deze analyse tevens de vraag beantwoord wat de effecten zullen zijn op de bestaande winkelstructuur en op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Apeldoorn. In de jurisprudentie van de Raad van State geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied of om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen. Door de (tussen)uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord van 5 december 2012 (nr /1/R2) wordt voorts ook nog eens benadrukt dat bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening ook hoort dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Om deze reden wordt in deze rapportage ook aandacht besteed aan de vraag of dat in de onderhavige situatie mogelijk het geval is. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de projectlocatie Westpoint en worden de vraag- en aanbodverhoudingen geschetst. Ook wordt ingegaan op de speerpunten in de gemeentelijke detailhandelsvisie In hoofdstuk 2 zijn de distributieve mogelijkheden c.q. is de behoefte beoordeeld. Hoofdstuk 3 gaat in op de effecten van de ontwikkeling inclusief de toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking. Het rapport wordt voorafgegaan door een zelfstandig leesbare samenvatting. pagina 8

9 1 Contextanalyse Dit hoofdstuk begint met een korte planbeschrijving van projectlocatie Westpoint. Daarna komt de marktsituatie in Apeldoorn aan bod met de focus op de dagelijkse sector en de supermarktsector (paragraaf 1.2). Tot slot wordt kort stilgestaan bij de recent vastgestelde detailhandelsvisie van de gemeente Apeldoorn (paragraaf 1.3). Algemene trends en ontwikkelingen in de supermarktbranche zijn opgenomen in bijlage Projectlocatie Westpoint Bun is voornemens op de locatie Westpoint te Apeldoorn een boodschappencentrum te ontwikkelen. Sinds 2008 staat het huidige kantoorgebouw van m² op de Westpointlocatie leeg en maakt het gebied een desolate indruk. Ook zorgt de leegstand voor overlast voor de omgeving (sociale onveiligheid). De ontwerpopgaaf voor Westpoint bestaat uit volledige nieuwbouw van m² bruto vloeroppervlak (bvo) (exclusief een overdekt laad- en loshof) waaronder een supermarkt met een maximaal winkelvloeroppervlakte (wvo) van m² en aanvullende dagwinkels (waaronder ook voorzieningen en lichte horeca mogelijk is), circa 140 maaiveld parkeerplaatsen en circa 80 fietsplekken. Er vindt daarmee herprogrammering plaats van m² kantoorruimte (6,7% van de totale voorraad leegstaande kantoren) naar m² bvo aan detailhandel. Figuur 1 Projectlocatie Westpoint, Apeldoorn Bron: DPOK achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning De projectlocatie Westpoint is geschikt voor de realisatie van dagelijks verzorgende detailhandel: De projectlocatie ligt aan de doorgaande en drukke Vosselmanstraat, die het centrum verbindt met de uitvalswegen. Aan de oostzijde van de Vosselmanstraat ligt het stadspark (Beekpark) dat Westpoint met het stadscentrum verbindt. pagina 9

10 Verspreid aan de doorgaande Sprengenweg, direct bij de projectlocatie, bevinden zich reeds vele decennia enige winkels, deels gericht op dagelijks en frequent benodigd aanbod. Westpoint is goed zichtbaar en goed ontsloten zowel voor auto s, openbaar vervoer als voor fietsers. Westpoint bevindt zich op het scharnierpunt van het centrum en de (woon)wijken Noord en West. Positionering detailhandelsontwikkeling Westpoint Door de ligging van de projectlocatie kent het verzorgingsgebied voor de geprojecteerde detailhandel op de ontwikkelingslocatie een hybride karakter. Het dagelijks aanbod op de locatie Westpoint zal een functie hebben voor: Buurtbewoners: dagelijkse functie (per fiets of te voet) voor inwoners in de aangrenzende buurten. Wijkbewoners: frequente functie (per fiets of met de auto) voor inwoners van een groter gebied, dat grofweg bestaat uit Westelijk Apeldoorn. Voor het overgrote deel van dit gebied is de projectlocatie binnen aanvaardbare tijd aan te rijden, zowel per fiets als per auto. Centrumbezoekers: aanvullend zal het aanbod een afgeleide functie hebben die voortkomt uit het feit dat het op de rand van de centrumring is gevestigd: bezoekers vanuit Apeldoorn en daarbuiten (regiobewoners, toeristen en recreanten), die bezoek aan de binnenstad combineren met een bezoek aan de supermarkt (combinatiebezoek). De ontwikkeling zal deze brede functie kunnen vervullen door de moderne en courante maatvoering van de supermarkt, door de strategische ligging op een snijpunt van wijken en door de goede bereikbaarheid: Met een maximum van m² wvo gaat het om een supermarkt die een passende functie in de buurt- en wijkstructuur in westelijk Apeldoorn zal innemen. Een dergelijke maatvoering geldt als een courante maat die de mogelijkheid biedt om een, door de consument gewenst, breed assortiment te kunnen voeren, terwijl de winkel ook voorziet in snelheid en gemak voor de snelle boodschap. De omvang van de supermarkt is te typeren als gangbaar voor een toekomstbestendige full-service supermarkt. 2 Door de strategische ligging aan de Vosselmanstraat zal autoverkeer op de ringweg de locatie makkelijk weten te vinden en is deze zeer goed te ontsluiten. Ook fietsverkeer maakt veel gebruik van de Vosselmanstraat. De detailhandel, in het bijzonder de supermarkt, op Westpoint zal de functie van de bestaande winkels op de Sprengenweg versterken. Hier zijn onder andere een bakker, een bloemenzaak, een wijnwinkel en twee kappers gevestigd. Supermarkten zijn essentiële dragers van een winkelgebied en garanderen een continue bezoekersstroom. 2 Zie ook de bijlage bij dit rapport voor een nadere toelichting. pagina 10

11 1.2 Vraag- en aanbodverhoudingen Draagvlak Apeldoorn, gelegen in de provincie Gelderland, aan de oostelijke rand van de Veluwe, telt inwoners waarvan circa woonachtig in de woonkern Apeldoorn (per 1 januari 2015). Apeldoorn kent een bevolkingsprofiel dat min of meer gelijk is aan het Nederlandse gemiddelde. Het aandeel niet-westerse allochtonen is relatief laag. Daarnaast ligt het gemiddelde inkomen per inwoner 2% boven het Nederlandse gemiddelde. De wijken West en Noord kennen een relatief vergrijsde bevolking en relatief hoge inkomens. Vooral in de wijk Noord wonen relatief veel 65+ers. Tabel 1 Demografische kenmerken en inkomen in het verzorgingsgebied en Nederland % Niet- Gem. Gem. Inw. % % % % % westerse huishoud inkomen Jan allocht. grootte per inw. Apeldoorn (gem.) , Apeldoorn (woonkern) , West , Noord , Zuid-West , Zuid , Nederland , Bron: Apeldoornincijfers.nl voor inwoneraantallen, CBS statline 2013 voor demografische cijfers, cijfers 2013 (inkomensgegevens betreffen 2011) Figuur 2 Buurt en wijkindeling Apeldoorn Bron: Apeldoorn in Cijfers 2015; bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 11

12 Ontwikkeling draagvlak Volgens prognoses van het CBS is er de komende jaren een lichte groei in het aantal inwoners. De gemeente telt nu inwoners en dit aantal zal naar verwachting toenemen tot in 2020 (+2%) en (+3%) in De verwachte bevolkingsgroei komt mede tot stand door een aantal nieuwbouwprojecten. Op de locatie van het voormalige Julianaziekenhuis, nabij de Westpoint-locatie, is in de gemeentelijke woningbouwprogrammering voorzien in de realisatie van 60 woningen. In het noorden (Kerkschoten) gaat het om de bouw van circa 200 woningen. In het noordoosten wordt Zuidbroek ontwikkeld. Zuidbroek is opgezet voor circa huizen. Verder staat in Groot Zonnehoeve (oost) de bouw van circa 500 woningen gepland. Detailhandelsaanbod De woonkern Apeldoorn telt circa m² winkelvloeroppervlakte (wvo) waarvan m² wvo bestaat uit dagelijks aanbod. Iets minder dan een derde van het totale detailhandelsaanbod is geconcentreerd in het centrum (circa m² wvo). Apeldoorn telt daarnaast opvallend veel detailhandel dat geen deel uitmaakt van de detailhandelsstructuur: circa 23% van het aanbod (in wvo) valt onder verspreide bewinkeling en is solitair gelegen in de bebouwde kom. Deze verspreide bewinkeling is vooral zichtbaar in de wijken Noord, West en Zuidwest. Tabel 2 Detailhandelsaanbod woonkern Apeldoorn Winkelgebiedstypering Winkels m² wvo % van totaal winkels % van totaal m² wvo Buurtcentrum % 3% Grootschalige concentratie % 25% Hoofdwinkelgebied groot % 31% Supermarktcentrum % 1% Verspreide bewinkeling % 23% Wijkcentrum groot % 6% Wijkcentrum klein % 11% % 100% Bron: aangeleverd door de gemeente Apeldoorn op basis van de Locatus Verkooppuntenverkenner maart 2015 Het centrum van Apeldoorn vervult wat betreft de niet-dagelijkse aankopen een regionale functie. Qua dagelijkse boodschappen heeft het aanbod in het centrum vooral een lokale functie voor de inwoners van het centrum, aangevuld door omzet van mensen die de binnenstad bezoeken, in recreatieve zin of zakelijk. Voor wat betreft het dagelijkse detailhandelsaanbod kent Apeldoorn een overwegend fijnmazige voorzieningenstructuur. Er zijn drie stadsdeelcentra (De Eglantier, Hart van Zuid en Anklaar 3 ), acht kleinere wijkcentra, zes buurtcentra en twee supermarktcentra. Het westelijk deel van Apeldoorn wordt voor een belangrijk deel gekenmerkt door historische bebouwing. Dit vertaalt zich ook in de Apeldoornse detailhandelsstructuur. Er is relatief veel verspreid aanbod en ook het aanbod dat formeel wel tot een wijkcentrum hoort, zoals op de Asselsestraat, is feitelijk weinig geconcentreerd en manifesteert zich in lintbebouwing (historische structuur) aan de 3 In de detailhandelsvisie wordt Anklaar samen met Hart van Zuid en de Egelantier gerekend tot Stadsdeelcentra. In deze rapportage wordt vastgehouden aan deze gemeentelijke indeling. pagina 12

13 aanvoerwegen. In het westen van Apeldoorn is opvallend genoeg geen stadsdeelcentrum gevestigd. Figuur 3 Ondersteunende boodschappenstructuur Apeldoorn Bron: Gemeente Apeldoorn, Detailhandelsvisie ; bewerking Bureau Stedelijke Planning Tabel 3 Dagelijks detailhandelsaanbod per wijk Wijk Dagelijks Supermarkten Winkels m² wvo Winkels m² wvo Centrum Noord Noordoost Oost West Zuid Zuidoost Zuidwest Eindtotaal Bron: aangeleverd door de gemeente Apeldoorn op basis van de Locatus Verkooppuntenverkenner maart 2015, geactualiseerd voor laatste ontwikkelingen (uitbreiding Aldi-Koninginnelaan en sluiting Dirk v/d Broek Talingweg).4 4 De huidige bestemmingsplannen kunnen locaties aanduiden waar planologisch de mogelijkheid wordt geboden voor detailhandel. Daarbij kan het zijn dat deze planologische ruimte thans niet in gebruik is als detailhandel, maar in de toekomst wel. In het onderzoek is enkel uitgegaan van bekende plannen en initiatieven die voorzien in uitbreiding van dagelijks winkelaanbod pagina 13

14 Koopstromen dagelijkse sector Uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (KSO 2010) blijkt dat Apeldoorn een koopkrachtbinding van dagelijkse artikelen van 96% heeft. Dat betekent dat van elke euro die een inwoner van Apeldoorn uitgeeft aan dagelijkse artikelen 96 eurocent in Apeldoorn wordt besteed. De toevloeiing, het deel van de omzet in de dagelijkse sector in Apeldoorn dat van buiten de gemeente komt, bedraagt 13% (voornamelijk toevloeiing uit de kernen Loenen, Beekbergen en Hoenderloo). Afgezet tegen plaatsen van vergelijkbare omvang en functie is de omzettoevloeiing in de dagelijkse sector relatief laag. 5 Per saldo overtreft de toevloeiing (13%) wel de afvloeiing (4%). In het wijkkoopstromenonderzoek uit 2010 is ook op stadsdeelniveau onderzoek gedaan naar koopstromen. De stadsdelen komen min of meer overeen met de CBSwijkgrenzen, waarbij bijvoorbeeld stadsdeel Noord-west uit de wijken Noord en West bestaat. Voor stadsdeel Noord-west geldt een lage koopkrachtbinding van 49%. Dit betekent dat 49 cent van elke euro die een inwoner van stadsdeel Noord-west uitgeeft aan dagelijkse artikelen, terecht komt in de kassa s van de dagelijkse aanbieders in Noordwest. Veel inwoners van Noord-west doen hun boodschappen in Noord-oost, andersom is dat minder het geval. In stadsdeel Zuid (bestaande uit de wijken Zuidwest en Zuid) is de binding meer in lijn met die in de oostelijke stadsdelen. Hier wordt 71% van de dagelijkse koopkracht aan het aanbod in het stadsdeel gebonden. Tabel 4 Koopstromen Apeldoorn naar stadsdeel Stadsdeel % Koopkrachtbinding dagelijkse sector % Koopkrachttoevloeiing dagelijkse sector Centrum 75% 68% Noord-west 49% 30% Zuid-oost 68% 22% Zuid 71% 23% Noord-oost 73% 26% Bron: Apeldoorn Wijkkoopstromenonderzoek, I&O Research (2010) Leegstandsituatie Apeldoorn De totale detailhandelsleegstand in Apeldoorn bedroeg in maart 2015 in totaal m² wvo. 6 Dit komt neer op een detailhandelsleegstand van 8,6%. Het landelijke gemiddelde bedraagt 7,8%. De leegstand manifesteert zich vooral op perifere locaties (Woonboulevard Apeldoorn) maar ook in delen van het centrum, en dan vooral in de aanloopstraten. De leegstand in de ondersteunende buurt- en wijkcentra is zeer beperkt. In het volgende hoofdstuk gaan we nader in op de leegstand in het verzorgingsgebied van het initiatief op Westpoint. Supermarktstructuur De woonkern Apeldoorn telt 34 supermarkten met een totaal wvo van m². Het service-discount segment, waaronder Dirk en Dekamarkt, domineert in Apeldoorn. 5 Dit is mede voor rekening van het feit dat grote delen rondom Apeldoorn bestaan uit natuurgebied, met een lage bevolkingsdichtheid. 6 Gebaseerd op Locatus Verkooppuntenverkenner maart 2015, aangeleverd door de gemeente Apeldoorn, uitgaande van verdeling 2/3 detailhandelsleegstand en 1/3 andere type leegstand (o.a. horeca, diensten en voorzieningen) pagina 14

15 In de binnenstad zijn twee supermarkten gevestigd, waarvan één full-service supermarkt. Deze Albert Heijn aan de Deventerstraat vervult door haar ligging, omvang, het gebrek aan parkeren "voor de deur" en de projectuitgangspunten vooral een mandjesfunctie voor bewoners en bezoekers van de binnenstad. Eind 2011 is er in het centrum een Aldi neergestreken op de Hofstraat. De Aldi is echter voornemens de deuren te sluiten en heeft het huurcontract, dat eind 2016 afloopt, opgezegd. Ten oosten van het centrum zijn in de Kanaalzone twee functioneel opgezette supermarkten met maaiveld parkeren gesitueerd (een grote Dirk van den Broek van m 2 wvo en een Lidl van m² wvo). Westelijk Apeldoorn (exclusief het centrum) omvat 17 supermarkten met een gezamenlijke omvang van m² wvo. Vooral het gebied ten noordwesten van de projectlocatie is onderverzorgd. Een kleine Spar van 450 m² is hier de enige aanbieder. Andere aanbieders nabij de projectlocatie Westpoint zijn de Boni en de Ekoplaza aan de Asselsestraat en de meer westelijk gelegen Albert Heijn aan de Asselsestraat. Solitair in de noordelijke kanaalzone, op de grens van west en oost, is een Dekamarkt van m² wvo gevestigd. Deze supermarkt vervult zowel een functie voor het noordwesten van Apeldoorn als voor het noordoosten. Figuur 4 Supermarktstructuur West-Apeldoorn (incl. centrum) Bron: aangeleverd door de gemeente Apeldoorn op basis van de Locatus Verkooppuntenverkenner maart 2015 geactualiseerd voor laatste ontwikkelingen (uitbreiding Aldi-Koninginnelaan en sluiting Dirk v/d Broek Talingweg). pagina 15

16 Ontwikkelingen supermarktaanbod De Aldi op de Koninginnelaan is recent (april 2015) herontwikkeld. Het winkelvloeroppervlak is met indicatief 200 m² wvo toegenomen. De Dirk van den Broek van 770 m² wvo aan de Talingweg in Zuid heeft recent (in mei 2015) de deuren gesloten. Er komt mogelijk een Lidl van indicatief m² wvo in het winkelgebied Asselsestraat. De winkel betrekt een voormalige Karwei-locatie. Het plan is in voorbereiding waarna een bestemmingplanprocedure doorlopen moet worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. De Dekamarkt aan de Vlijtseweg wordt omgebouwd tot Deka World of Food en wordt vergroot tot ca m 2 bvo (ca m 2 wvo). De vergunning hiervoor is een aantal jaren geleden verleend. Feitelijk gaat het om een uitbreiding van ca. 700 m 2 wvo, inclusief formuleverandering waarbij er meer focus ligt op ondersteunende faciliteiten als horeca. De Aldi op de Hofstraat van m² wvo zal in september 2016, bij afloop van het huurcontract, zijn deuren sluiten. De Dekamarkt van m² op de Havikstraat heeft het verzoek ingediend de supermarkt met 120 m 2 wvo uit te breiden. De Lidl aan het Kanaal van m2 wvo heeft aangegeven een kleine uitbreiding te willen realiseren ten behoeve van een bakkerij (ca. 130 m² bvo). De Lidl in de Kanaalzone, in het oostelijk deel van het centrum, heeft het verzoek gedaan de supermarkt met ca. 100 m 2 wvo uit te breiden. In Apeldoorn-Oost, buiten het verzorgingsgebied van de supermarkt op Westpoint, speelt de herontwikkeling van stadsdeelcentrum Anklaar. Hier worden de bestaande supermarkten en het aanvullende foodaanbod vergroot met in totaal indicatief m² wvo. Samenvattend dienen we binnen West-Apeldoorn (incl. Centrum) buiten het initiatief Westpoint rekening te houden met een uitbreiding van supermarktaanbod die beperkt (ca. 800 m 2 wvo) groter is dan de afname van supermarktmeters in verband met de aangekondigde sluiting. 1.3 Detailhandelsvisie Apeldoorn De detailhandelsvisie is in januari 2014 vastgesteld door de gemeenteraad. De detailhandelsvisie is een herijking van het bestaand gemeentelijke detailhandelsbeleid en geeft een visie op de toekomstige detailhandelsstructuur in de gemeente Apeldoorn. De detailhandelsvisie heeft twee hoofddoelstellingen: Prioriteit bij versterking van de binnenstad; en Een fijnmazige structuur voor dagelijkse boodschappen. Versterking binnenstad Voor de binnenstad is de volgende ambitie neergelegd: Een binnenstedelijk kernwinkelgebied dat met gemak, op onderscheidende kenmerken, de concurrentie aan kan met andere kernwinkelcentra in Oost-Nederland. 7 7 Detailhandelsvisie , Gemeente Apeldoorn, 3 oktober 2013, pagina 15 pagina 16

17 Ondersteunende winkelstructuur Het kernwinkelgebied in de binnenstad is het knooppunt in een fijnmazig web van winkels gevestigd in wijkwinkelcentra en dorpscentra. Meer specifiek voor het behoud van een vitale fijnmazige winkelstructuur wordt gekozen voor: Een fijnmazige winkelstructuur als uitgangspunt voor het beleid. Ruimte bieden aan partijen die bestaande wijk- en buurtcentra aanpakken en/of saneren. Ruimte bieden aan marktinitiatieven die de kwaliteit van de fijnmazige winkelstructuur verbeteren. Ruimte bieden aan marktinitiatieven die de kwaliteit van voorzieningenniveau in de dorpen verbeteren. pagina 17

18 2 Ontwikkelingsmogelijkheden Westpoint Er is in dit hoofdstuk een tweetal methoden gehanteerd om een antwoord te krijgen op de vraag of er sprake is van een actuele regionale behoefte aan de ontwikkeling van een supermarkt en aanverwante detailhandel op de locatie Westpoint. Dit zijn een vergelijking van de winkeldichtheden annex supermarktdekking en een distributieplanologische berekening (paragraaf 2.1). De analyses hebben steeds plaatsgevonden op twee geografische schaalniveaus: voor de woonkern Apeldoorn en voor Westelijk Apeldoorn. Dit laatstgenoemde gebied is als het relevante onderzoeksgebied voor deze ontwikkeling benoemd, omdat dagelijkse boodschappen in de regel dichtbij huis worden gedaan. Hierbij moet worden aangetekend dat Westelijk Apeldoorn niet het centrum van Apeldoorn omvat. Het dagelijks aanbod in het centrum, dat ook nog eens vooral in het oostelijk deel van het centrum is gesitueerd, vervult namelijk een functie voor een veel groter gebied dan alleen Westelijk Apeldoorn. Het dagelijks aanbod hier heeft dus een geheel andere functie dan het dagelijks aanbod in Westelijk Apeldoorn, met een veel grotere bovenwijkse en bovenlokale functie. Omdat de verhoudingen tussen vraag en aanbod in het centrum wel relevant zijn, hebben we aanvullend op de distributieve toets voor Westelijk Apeldoorn ook voor geheel Apeldoorn een distributieve toets gemaakt. Daarnaast heeft ook een ruimtelijk-functionele toets plaats gevonden (paragraaf 2.2). Afgesloten is met conclusies, mede aan de hand van een eerste toetsing aan het gemeentelijke detailhandelsbeleid. Figuur 5 Gehanteerde schaalniveaus bij distributieve toets ontwikkeling Westpoint Bron: Apeldoorn in cijfers, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 18

19 2.1 Distributieve toets Winkeldichtheden Apeldoorn kent een dagelijkse winkeldekking (aantal m² wvo in de dagelijkse sector per inwoner) van 0,36. De dagelijkse winkeldekking ligt daarmee een fractie boven het Nederlandse gemiddelde (0,35). Hetzelfde geldt voor de supermarktdekking (aantal m² wvo supermarkt per inwoner) die met 0,25 ook iets boven de gemiddelde landelijke dekking van 0,24 ligt. Voor een plaats met een regionaal verzorgende functie en een positief koopstromensaldo is dit overigens te verwachten. Ingezoomd op de westkant van Apeldoorn (wijken Noord, West, Zuidwest en Zuid) is de dagelijkse winkeldekking en de supermarktdekking lager. De westkant van Apeldoorn is dus vergeleken met Apeldoorn als geheel en het landelijk gemiddelde onderbewinkeld voor wat betreft de dagelijkse sector. Tabel 5 Dagelijkse - en supermarktdekking Apeldoorn Kern Apeldoorn Westelijk- Apeldoorn NL gemiddeld Dagelijkse winkeldekking 0,36 0,31 0,35 Supermarktdekking 0,25 0,23 0,24 DPO-berekening Door middel van een distributieve berekening is zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een inschatting gemaakt van de ontwikkelingsmogelijkheden van de dagelijkse sector 8 in Apeldoorn. Dit hebben we voor het relevante onderzoeksgebied gedaan (Westelijk Apeldoorn), maar ter controle ook voor de kern Apeldoorn als geheel (zie de inleiding van dit hoofdstuk). Bij de distributieve berekening zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Een stijging van het inwoneraantal met 2% tot in 2020 voor de hele woonkern Apeldoorn, op basis van de CBS-bevolkingsprognose. Op het schaalniveaus van West- Apeldoorn is vastgehouden aan een bevolkingsgroei van 2%. Een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen van 2.340,- per hoofd van de bevolking per jaar (exclusief BTW, op basis van kengetallen HBD 9 ). Het inkomensniveau in Apeldoorn ligt 2% boven het Nederlandse gemiddelde. In Westelijk Apeldoorn ligt het gemiddelde inkomen 6% boven het landelijke gemiddelde. De bestedingen zijn hiervoor gecorrigeerd (met een prijselasticiteit van 0,25 voor de dagelijkse sector). De bestedingen zijn naar 2020 constant verondersteld. De koopkrachtbinding voor de totale woonkern Apeldoorn voor dagelijkse artikelen bedraagt 96%. De koopkrachttoevloeiing voor dagelijkse artikelen bedraagt 13%. Deze koopstroompercentages zijn gebaseerd op Koopstromenonderzoek I&O, Voor de toekomstige situatie worden de koopstromen gelijk gehouden. Op het schaalniveau van Westelijk Apeldoorn is een theoretisch gesloten vat verondersteld, waarbij binding (hier 90%) en toevloeiing (hier 10%) elkaar in evenwicht houden en samen optellen tot 100% van het draagvlak. De gehanteerde koopstromen voor Westelijk 8 Van de bestedingen aan dagelijkse artikelen komt circa 80 tot 85% terecht in de supermarkten. 9 Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek (2012). pagina 19

20 Apeldoorn zijn gebaseerd op een aanname en komen niet uit het Koopstromenonderzoek I&O, Een gemiddelde vloerproductiviteit van 7.310, exclusief BTW voor de dagelijkse sector. De vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per m² wvo per jaar (HBD, 2012) en wordt constant verondersteld. De gerealiseerde vloerproductiviteit wordt berekend door de totale bestedingen in de dagelijkse sector te delen door het gevestigde dagelijks aanbod op het desbetreffende schaalniveau. De uitbreidingsruimte wordt berekend op basis van het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de gemiddelde vloerproductiviteit. Het relevante dagelijkse aanbod bedraagt m² wvo in de kern Apeldoorn en m² wvo in Westelijk Apeldoorn. Tabel 6 Marktruimteberekening dagelijkse sector in Apeldoorn Kern Apeldoorn Huidige situatie Situatie 2020 Westelijk Apeldoorn Huidige situatie Situatie 2020 Inwoners Bestedingen per hoofd in Bestedingspotentieel in mln, incl inkomenscorrectie Koopkrachtbinding 96% 96% 90% 90% Gebonden bestedingen in mln Koopkrachttoevloeiing 13% 13% 10% 10% Omzet door toevloeiing in mln Totale bestedingen in mln Gemiddelde vloerproductiviteit in per m² wvo Gerealiseerde vloerproductiviteit in per m² wvo Haalbaar aanbod in m² wvo Gevestigd aanbod in m² wvo Uitbreidingsruimte in m² wvo Op basis van de DPO-berekening kan geconcludeerd worden dat de markt voor dagelijks aanbod in de kern Apeldoorn in de huidige situatie iets onder het gemiddelde functioneert. Voor de toekomst geldt dat er een bescheiden marktruimte ontstaat door de groei van het draagvlak. Ingezoomd op Westelijk Apeldoorn is er in de toekomst een bescheiden, maar groeiende marktruimte voor toevoeging van dagelijks aanbod. De vloerproductiviteit ligt met het huidige aanbod dan zo n 6,3% boven het landelijk gemiddelde. Als kanttekening op de uitkomst van bovenstaande marktruimteberekening geldt dat er enerzijds nog enkele plannen liggen die de marktruimte in Westelijk Apeldoorn claimen en dat er anderzijds sprake is van aangekondigde sluiting van een supermarkt. Per saldo is in Westelijk Apeldoorn buiten het initiatief op Westpoint de uitbreiding van supermarktaanbod ca. 700 m 2 wvo groter dan de afname van supermarktmeters in verband met de aangekondigde sluiting. Op grond hiervan mag de conclusie worden getrokken dat de realisering van een boodschappencentrum op de locatie Westpoint de uitbreidingsruimte in Westelijk Apeldoorn in beperkte mate overtreft. De effectenstudie in hoofdstuk 3 moet uitwijzen of dit tot effecten leidt die in het kader van een goede ruimtelijke ordening ongewenst zijn. pagina 20

21 2.2 Ruimtelijk-functionele toets Naast een kwantitatieve toets voor de ontwikkeling op Westpoint is ook gekeken naar de kwalitatieve meerwaarde van de detailhandelsontwikkeling op Westpoint. Westpoint ligt er op dit moment niet erg florissant bij. Het kantoorpand staat sinds 2008 leeg, het gebied maakt een troosteloze indruk en biedt geen prettig verblijfsklimaat. Ook zorgt de leegstand voor overlast voor de omgeving (sociale onveiligheid). Een detailhandelsinvulling op deze strategische plek, op het scharnierpunt van de oostelijk gelegen binnenstad en de omliggende woonwijken, goed zichtbaar aan de doorgaande Vosselmanstraat, zorgt voor een opwaardering van het verblijfsklimaat en de kwaliteit van de woonomgeving. Het betreft geen solitaire supermarktontwikkeling door de toevoeging van dagwinkels. Daarnaast sluit de ontwikkeling van Westpoint aan op het reeds bestaande, historisch gegroeide detailhandelsaanbod aan de Sprengenweg, en zal dit aanbod kunnen versterken. De ontwikkeling zal bijdragen aan een sterkere westelijke entree van de binnenstad. De ontwikkeling biedt een oplossing voor een deel van de problematiek van langdurige kantoorleegstand in Apeldoorn. Met de ontwikkeling wordt circa m² aan incourante kantoorruimte uit de markt gehaald. Figuur 6 Ruimtelijk-functionele inbedding Westpoint Bron: DPOK achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 21

22 Eerste terugkoppeling met Detailhandelsbeleid De prioriteit van het detailhandelsbeleid ligt bij het behoud van een toekomstbestendige fijnmazige structuur en versterking van de binnenstad. Voor wat betreft een belangrijk speerpunt van het detailhandelsbeleid, de ambitie van een vitale, toekomstbestendige fijnmazige structuur voor dagelijkse boodschappen, is de Westpoint-ontwikkeling van belangrijke toegevoegde waarde: Het versterkt de functie van de voorzieningen die van origine al in het gebied gevestigd zijn. De ontwikkeling is als een moderne ontwikkeling te beschouwen omdat het gaat om een moderne, op de maat van een wijkverzorgende voorziening toegesneden ontwikkeling op een logische, zowel voor voet-, fiets- openbaar vervoer- en autoklanten goed bereikbare en goed zichtbare locatie. De ontwikkeling draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardige en toekomstbestendige fijnmazige winkelstructuur in Apeldoorn en versterkt het dagelijks aanbod in het relatief onderverzorgde noordwesten van Apeldoorn. Zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin wordt het aanbod versterkt. Het initiatief is niet alleen een verrijking van de wijkstructuur. Ook kan de ontwikkeling van Westpoint op verschillende manieren bijdragen aan versterking van de binnenstad: De Westpoint-ontwikkeling markeert de westelijke entree van de binnenstad, zowel in functionele zin als in ruimtelijke zin. Een supermarkt op de locatie Westpoint is een waardevolle toevoeging voor zowel bewoners van het centrum als (in beperkte mate) bezoekers van het centrum Toepassing Ladder voor duurzame verstedelijking Het initiatief is als passend te beschouwen rekenschap nemend van de vereisten vanuit recente jurisprudentie en artikel lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening ( ladder voor duurzame verstedelijking ). Er is een duidelijk te herkennen, bij de maat en schaal van het initiatief passende behoefte aan de ontwikkeling op Westpoint (trede 1). Het initiatief voorziet in een actuele regionale behoefte in West- Apeldoorn. Daarnaast geldt hier transformatie van bestaand onroerend goed: een langdurig leegstaand kantoorpand op een cruciale, beeldbepalende locatie, wordt gesloopt en herontwikkeld tot wijkverzorgend centrum (trede 2). 10 In steden met de omvang van Apeldoorn is een in het centrum gevestigde supermarkt van moderne omvang vaak onderdeel van de ruimtelijke structuur. Denk aan steden als Zwolle, Haarlem, Alkmaar, Deventer, Zutphen en Enschede. pagina 22

23 3 Effectenstudie In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in aanvulling op de ladder voor duurzame verstedelijking tevens de vraag beantwoord wat de effecten zullen zijn op de bestaande winkelstructuur en op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Apeldoorn, en dan specifiek die in Westelijk Apeldoorn, het verzorgingsgebied van de beoogde ontwikkeling. 3.1 Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van het Westpoint-initiatief zal een substantiële economische impuls geven voor de wijk en de plaats, onder te verdelen in: 1. Tijdelijke effecten; 2. Structurele effecten of maatschappelijke baten; 3. Uitstralingseffecten. Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de ontwikkeling ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral bij de bouwnijverheid. Maatgevend voor de bepaling van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings- en overige (inrichtings)kosten. Een eerste ruwe inschatting is dat het minimaal 100 tot 200 voltijdbanen betreft, zowel directe als indirecte arbeidsplaatsen (via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven). Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar bovenal ook een structureel werkgelegenheidseffect. 11 Het project levert een directe werkgelegenheid op van ruim 60 arbeidsplaatsen 12 en circa 15 indirecte (bij toeleverende bedrijven) werkgelegenheid 13, totaal circa 75. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het gros van het werkgelegenheidseffect is dus toe te schrijven aan de woonplaats. Ad 3. Uitstralingseffecten Naast de genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Structuurversterking. Door het nu verspreid liggende winkelaanbod aan de Sprengenweg te versterken ontstaat meer evenwicht en een meer toekomstbestendige detailhandelsstructuur. Voorwaarde hierbij is dat het onderscheidende karakter verder wordt geaccentueerd ten opzichte van de kleinere, onvoldragen centra en locaties. Er ontstaan dan meer krachtige centra, leidend tot een verhoogde binding van de consument aan het aanbod in de eigen wijk. 11 Uitgaande van het indicatief programma, op basis van een gemiddelde vloerproductiviteit van voor supermarkt en voor de overige dagelijkse sector (HBD kengetallen). 12 Uitgaande van een omzet per fte in de dagelijkse sector van (bron: HBD omzetkengetallen detailhandel 2011) 13 Op basis van eerdere input-output analyses voor de sector is een multiplier van 1,22 gehanteerd, dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt. pagina 23

24 Versterking vestigingsklimaat in de wijk. Een aantrekkelijk dagelijks voorzieningenaanbod draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel van de gemeente. Deze bijdrage is extra van belang, nu de omgeving in de huidige situatie hier juist veel afbreuk aan doet. Impuls voor andere ondernemers. Met opwaardering van het aanbod bedient de locatie, naast de reeds bestaande klanten, een nieuwe klantenstroom aan, waar gevestigde ondernemers van kunnen profiteren. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de omgeving. Sociale functie voor buurt en wijk. Dagelijkse winkelvoorzieningen en met name de supermarkt zijn bij uitstek plaatsen waar buurtbewoners elkaar spontaan ontmoeten. Verbeteren ruimtelijke kwaliteit. Een leegstaand verpauperd kantoorgebouw wordt vervangen door een architectonisch hoogwaardig boodschappencentrum. De genoemde uitstralingseffecten zijn het grootst in de directe projectomgeving, maar stralen ook uit naar buiten dat gebied. 3.2 Effecten op de bestaande structuur Behalve positieve economische en uitstralingseffecten zijn er ook effecten in termen van de verdringing van omzet te verwachten. De uiteindelijke invulling van de nieuwe ontwikkeling (supermarktformule, branchering overig dagelijks aanbod, al dan niet relocatie van bestaand aanbod) is bepalend voor de mate van omzetverdringing. Hoe meer overlap met bestaand aanbod (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling en doelgroep), des te groter het verdringingseffect. De omzetverdringing voor gevestigde winkels is afhankelijk van de omzetclaim van het gerealiseerde winkelaanbod: Op basis van landelijke gemiddelden verwachten we dat Westpoint indicatief circa 16,6 miljoen 14 aan (dagelijkse) detailhandelsomzet genereert, uitgaande van een nieuwe full-service supermarkt en aanvullende speciaalzaken. Effecten in Westelijk Apeldoorn Een deel van de omzetclaim zal ten koste gaan van de omzet van het bestaande (dagelijkse) winkelaanbod in Westelijk Apeldoorn en ook daarbuiten. Dit is het verdringingseffect. Op basis van de omvang en de beoogde functie van het aanbod op de nieuwe locatie, verwachten wij indicatief de volgende verdeling van de omzetclaim van 16,6 miljoen: 70% uit Westelijk Apeldoorn; 30% van elders (deels overig Apeldoorn, waaronder het centrum, deels daarbuiten). Omdat de omzetclaim van het nieuwe detailhandelsaanbod overwegend een claim is in de dagelijkse bestedingen, is vooral het lokale aanbod aan supermarkten en speciaalzaken relevant. 14 Uitgaande van een vloerproductiviteit van per m² wvo voor supermarkt en per m² wvo voor de overige dagelijkse sector (op basis van HBD kengetallen pagina 24

25 Uit eerdere studies van Bureau Stedelijke Planning en de ervaringsgegevens bij eerdere nieuwvestiging van een supermarkt en aanvullend dagelijks aanbod zijn de volgende conclusies te trekken: Circa de helft van de additionele omzetclaim is te traceren tot het bestaande dagelijkse aanbod. De andere helft van de weekomzet is deels het gevolg van marktverruiming en is deels afkomstig van allerhande detailhandelskanalen (zeer versnipperd en moeilijker te traceren). Dit is op te vatten als additionele omzet, die niet ten koste gaat van het gevestigde dagelijkse aanbod, maar deels te zien is als autonome bestedingsimpuls en deels ten koste gaat van niet-detailhandelsfuncties, zoals horeca, warenmarkten, groothandel e.d. In onderstaande tabel is het indicatieve omzeteffect samengevat. Voor het gevestigde dagelijks aanbod in de gemeente Apeldoorn als geheel gaat het om een effect van 2,3%. 15 Vanzelfsprekend is deze niet evenredig over de kern verdeeld. Het effect in Westelijk Apeldoorn (dat 70% van de omzetclaim van het initiatief voor zijn rekening neem) bedraagt 3,7%. 16 Tabel 7 Verwacht verdringingseffect initiatief Westpoint Omzetclaim initiatief (in ) Omzetclaim gevestigd dagelijks aanbod (in ) Te traceren effect (in %) Omzeteffect op gevestigd aanbod (in %) Westelijk Apeldoorn 11,6 mln 155,6 mln 50% 3,7% Overig Apeldoorn 5,0 mln 209,8 mln 50% 1,2% Totaal 16,6 mln 365,5 mln 50% 2,3% De mate van verdringing voor individuele supermarkten, overig dagelijks aanbod en winkelgebieden hangt vooral af van: Overlap in formule en functie. Hoe meer gelijkenis met het format en hoe meer overlap in functie (metrage, formule, prijsstelling, doelgroep), hoe groter het effect. Verplaatsing en/of uitbreiding dan wel een nieuwe vestiging. In aansluiting hierop speelt mee of het een verplaatsing dan wel nieuwe vestiging betreft. Bij een verplaatsing is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een nieuwe winkel. Immers, een groot deel van de omzet van de te verplaatsen winkel wordt meegenomen. In dit geval betreft het vooral nieuwvestiging. Nieuw potentieel. Indien de nieuwe supermarkt zich vestigt in een gebied dat als gevolg van een aanzienlijke woningbouwproductie aanzienlijk in aantal inwoners groeit, is het effect kleiner dan in een gebied waar de bevolking stabiel in omvang is. In Westelijk Apeldoorn is sprake van een beperkt groeiende bevolking (Kerkschoten), waardoor de effecten enigszins gedempt worden. Overlap in verzorgingsgebied en afstand tot de nieuwe supermarkt. Hoe groter de overlap, des te groter het effect. De afstand (in autominuten) tussen het project en de betreffende supermarkt is vaak maatgevend. Buiten de 10 autominuten is het effect verwaarloosbaar. Het betekent dat de effecten nagenoeg alleen merkbaar zullen zijn in Westelijk Apeldoorn. 15 Berekening: 16,6/365,5 x 50% = 2,3% 16 Berekening: 11,6/155,6 x 50% = 3,7% pagina 25

26 Het functioneren van de betreffende supermarkt. Naarmate het gevestigde aanbod beter functioneert, zal de relatieve verdringing minder sterk worden gevoeld. Aanbieders die al matig of slecht functioneren, lopen echter een groter gevaar onvoldoende perspectief te hebben, gesteld dat er sprake is van overlap in functie, verzorgingsgebied en formule. Los van deze constatering is er een algemene trend dat kleine supermarkten en/of supermarkten die een te klein verzorgingsgebied bedienen kampen met verminderde aantrekkingskracht. Het ligt in de lijn der verwachting dat een aantal kleinere, slecht functionerende supermarkten en winkelgebieden in de gemeente in de toekomst zullen verdwijnen. Dit is een autonome trend, die ook optreedt zonder de beoogde ontwikkelingen, maar er wel door versneld kan worden. 3.3 Effecten op leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat Leegstand Van de totale winkelleegstand in Apeldoorn van in totaal m² wvo bevindt zich ruim m² in Westelijk Apeldoorn. 17 De leegstand is het meest manifest buiten Westelijk Apeldoorn, namelijk in het gebied Molenstraat (onderdeel van Centrum), met 9 leegstaande panden, en in Zuid, met 17 leegstaande panden, verspreid over Schubertplein, Arnhemseweg, Kanaal Zuid en Hart van Zuid. De leegstand in Westelijk Apeldoorn is beperkt en kent enige concentratie in winkelgebied Asselsestraat (3 leegstaande panden). Het grootste deel van de leegstand in Westelijk Apeldoorn (ca. twee derde) is frictieleegstand. 18 Gezien het verwachte verdringingseffect is het denkbaar dat gevestigde winkels en winkelgebieden in Westelijk Apeldoorn gemiddeld genomen een beperkte terugloop in omzet ervaren als gevolg van de realisering van het aanbod in Westpoint. Voor dit gebied gaat het om een gemiddelde omzetafname van 3,7%. Als gevolg van de toevoeging van winkelmeters op Westpoint kan ook de leegstand oplopen. De toevoeging van winkelmeters op Westpoint leidt echter niet tot een één-op-één afname van winkelmeters elders. De leegstand loopt maximaal met de helft (50%) van de relatieve omzetderving op. 19 Onderstaande tabel toont de mogelijke (theoretisch beredeneerde) leegstandtoename bij het programma als gevolg van het verwachte verdringingseffect uit de voorgaande tabel. 17 Exclusief het hoofdwinkelgebied en exclusief de bedrijventerreinen. Bron: Locatus Verkooppuntenverkenner maart 2015, aangeleverd door de gemeente Apeldoorn, uitgaande van verdeling 2/3 detailhandelsleegstand en 1/3 andere type leegstand (o.a. horeca, diensten en voorzieningen) 18 Gebaseerd op Locatus Verkooppuntenverkenner maart 2015, aangeleverd door de gemeente Apeldoorn 19 Hierbij is verondersteld dat elke 1% omzetderving leidt tot een leegstandtoename van 0,5% van het huidige gevestigde dagelijkse aanbod. Een omzetderving gaat namelijk niet gepaard met een evenredige oplopende leegstand. Immers: Als het aanbod bovengemiddeld functioneert, komen exploitaties als gevolg van een (kleine) omzetdaling niet direct in de gevarenzone. Daar waar dit mogelijk wel dreigt zullen ondernemers er alles aan doen de exploitatie te verbeteren door kostenreductie (bijvoorbeeld door verlaging van huisvestings- of personeelslasten of ondernemersfee) en/of verhoging van de omzet. Mocht het aanbod (Q) toenemen, dan daalt de prijs (P) van vastgoed vermoedelijk, wat weer (meer) vraag oproept. Dit staat bekend als de prijselasticiteit van de vraag. pagina 26

27 Tabel 8 Indicatief effect op het gevestigde aanbod (in % en m² wvo) in Westelijk Apeldoorn als gevolg van de realisering van Westpoint Verwacht effect omzeteffect effect op leegstand Indicatie in m² wvo* Westelijk Apeldoorn 3,7% 1,86% 390 Overig Apeldoorn 1,2% 0,60% 173 2,3% 1,14% 568 * Berekening: Verwacht effect op leegstand (%) vermenigvuldigd met totaal gevestigd dagelijks aanbod in betreffend gebied Het effect is het grootst op de nu al matig functionerende winkels op onvoldragen delen van de winkelstructuur die dicht op Westpoint liggen. Deze staan in de huidige situatie reeds onder druk, getuige de leegstand onder verspreide winkels. Ook in de kleinere buurtstrips staat de winkelfunctie reeds onder druk. Dit is een autonome landelijke trend waarbij aan de onderkant van de winkelhiërarchie uitval plaatsvindt, dat door de realisering van Westpoint hooguit zal worden versneld. De gemeente Apeldoorn is zich daarvan bewust en heeft ook om die reden ook in beleid neergelegd dat niet centraal staat behoud van de bestaande fijnmazige structuur, maar dat het veel meer gaat om de kwaliteit en vitaliteit van de fijnmazige winkelstructuur. Onderdeel daarvan is het bieden van ruimte aan marktinitiatieven die de kwaliteit van de fijnmazige winkelstructuur verbeteren. Westpoint is zoals eerder aangegeven zo'n initiatief. Alternatieve locaties voor ontwikkeling van een dagelijks detailhandelscluster In het kader van een zorgvuldige ruimtelijke ordening is ook gekeken of een dergelijk initiatief planologisch gezien op een andere bestaande detailhandelslocatie in Apeldoorn zou kunnen landen. Binnen het verzorgingsgebied zijn er enkele objecten geïdentificeerd. Geen van deze locaties is echter geschikt voor het huisvesten van een dergelijk initiatief, zo wel qua projectuitgangspunten, qua locatiekenmerken als qua de potentiële kracht voor het versterken van de Apeldoornse detailhandelsstructuur aan de westzijde van de binnenstad: Planologisch gezien is op de locatie Asselsestraat/Henri Dunantlaan de mogelijkheid voor ca. 900 m 2 commerciële ruimte, waarvan 500 m² expliciet is aangeduid als supermarktbestemming. Dit is te beperkt voor een full service supermarkt met een toekomstbestendige omvang. In de binnenstad is een locatie beschikbaar op de zuidelijke kop van de Hoofdstraat. Hier is de realisatie van grootschalige detailhandel voorzien. Dit gebied ligt nu braak. Het oppervlak van dit terrein is ca m² bvo. De locatie is vanuit het perspectief van een supermarkt matig bereikbaar. Bovendien voegt de locatie niks toe aan het beter bedienen van de bevolking in Westelijk Apeldoorn met een dagelijkse voorziening. Aan de zuidoostelijke rand van de binnenstad ligt het Nettenfabriekterrein (naast het NS station). Hier is circa m² bedrijfsruimte beschikbaar. Dit terrein heeft een beperkt oppervlak en leent zich daardoor niet voor de vestiging van een supermarkt. Daarnaast zijn overige relevante locatiekenmerken voor supermarkten, zoals bereikbaarheid, zichtbaar en consumentenpotentieel hier onvoldoende. Ook hier is de bijdrage aan de versterking van de dagelijkse verzorgingsstructuur in West nihil. Recentelijk is ook de voormalige locatie van het ziekenhuis (Lucaslocatie) op de Albert Schweitzerlaan 31 vrijgekomen. Ook hier geldt dat de locatie (nabij Ugchelen) niks pagina 27

28 toevoegt aan het beter bedienen van de bevolking in Westelijk Apeldoorn met een dagelijkse voorziening. Tevens is deze locatie opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en is voorzien in de realisatie van 60 woningen. Ook andere leegstaande detailhandelslocaties in West zijn niet geschikt voor het huisvesten van een dergelijk initiatief. Op de Koningslijn 32 (op het bedrijventerrein in Driehuizen) is een unit beschikbaar waarin 950 m² detailhandel gevestigd kan worden. De locatie maakt geen onderdeel uit van de bestaande winkelstructuur en is niet goed ontsloten, bovendien is het bebouwbaar oppervlak (te) gering voor de realisatie van m 2 commerciële ruimte (inclusief maaiveldparkeren). Op de Asselsestraat staan twee winkelunits leeg (nummer 192 en 254). Beide units zijn 450 m² wvo groot. In parkeren wordt hier niet voorzien. Deze ruimten zijn dus niet geschikt voor het huisvesten van een dergelijk initiatief. Woon-, leef- en ondernemersklimaat Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Een indicatieve omzetverdringing van 3,7% in Westelijk Apeldoorn kan theoretisch gezien leiden tot een leegstandtoename van maximaal 390 m² wvo. Dit kan in de praktijk resulteren in de sluiting van een enkele winkel. Dit zullen vooral de matig functionerende winkels zijn, in de meest onvoldragen delen van de winkelstructuur in Westelijk Apeldoorn. Het gaat hier in de regel om winkelmeters met onvoldoende toekomstperspectief, ook in autonome zin, dat wil zeggen zonder de realisering van Westpoint. Hooguit kan de realisering van Westpoint dat autonome proces versnellen. De ontwikkeling leidt niet tot sterk oplopende leegstand en daarmee is er geen sprake van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat. Met de ontwikkeling van Westpoint wordt de consument beter bediend. Uit de distributieve analyse blijkt dat er vooral in kwalitatief opzicht voldoende aanknopingspunten zijn om het dagelijks aanbod in het gebied te versterken. Hiermee kan lokale koopkracht beter aan het aanbod in de eigen wijk worden gebonden en wordt onnodige boodschappenpendel (zoals nu nog het geval is) tegengegaan. Geen duurzame ontwrichting Van een structuurverstorende werking of duurzame ontwrichting zal geen sprake zijn. Jurisprudentie wijst uit dat duurzame ontwrichting alleen relevant is bij de eerste levensbehoeften; inwoners moeten op acceptabele afstand van hun woonlocatie boodschappen in eerste levensbehoeften kunnen (blijven) doen. Met de realisering van een cluster van dagelijkse winkelaanbod op de locatie Westpoint en het geringe verdringingseffect wat daardoor optreedt zal geen sprake zijn van duurzame ontwrichting op het niveau van wijk, stadsdeel en plaats. pagina 28

29 Bijlage 1: Trends en ontwikkelingen supermarktbranche De supermarktbranche wist lange tijd gestaag de omzet te verbeteren, ook in tijden van laagconjunctuur. In 2013 behaalden supermarkten 27% meer omzet dan in De foodspeciaalzaken zetten daar in diezelfde periode een omzetverlies van zo n 15% tegenover. Ook de non-food branche kampt sinds het uitbreken van de financiële crisis met (forse) omzetverliezen. Ruim 85% van de bestedingen in levensmiddelen in de detailhandel wordt inmiddels gedaan in supermarkten. Bij elkaar is de supermarktbranche goed voor ca banen en een omzet van ca. 30,2 miljard (inclusief BTW). Dit komt neer op ongeveer eenderde van de totale werkgelegenheid (33%) en omzet (36%) in de detailhandel. Figuur 7 Omzetontwikkeling levensmiddelen, totale detailhandel en non-food (2000 = 100) Bron: CBS/HBD * 2013=schatting Figuur 8 Ontwikkeling wvo, aantal, omzet(waarde) en volume food en non-food Bron: Winkelgebied 2025, deelrapport Detailhandel, ING, mei 2014 Supermarkten dragers van winkelgebieden Supermarkten zijn essentiële dragers van centra die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen. Supermarkten garanderen een continue bezoekersstroom, zeker als deze functioneel zijn uitgerust: moderne afmeting en dito parkeren. Het aandeel van de dagelijkse en frequent benodigde artikelen neemt toe ten koste van non food. Schaalvergroting is dominante trend Er is sprake van enerzijds uitval aan de onderkant (de kleine supermarkten) en anderzijds opwaardering aan de bovenkant (vergroting/relocatie). Deze ontwikkeling is niet te stuiten en heeft ook een bedrijfseconomische achtergrond. Door de druk op de prijzen en daarmee op de marges moeten traditionele buurt- en wijksupermarkten een hogere omzet realiseren om rendabel te blijven. Anderzijds hebben consumenten pagina 29