Startdocument. NTA 8060 Keuring bouwtechnische woningkwaliteit Methodiek en opnamelijst

Transcriptie

1 Startdocument NTA 8060 Keuring bouwtechnische woningkwaliteit Opsteller: M.C.O. Mergeay, NEN-Bouw Delft, 09 december 2011 Rev: 02

2 2/9 Voorwoord Op 28 oktober is bij NEN de bijeenkomst over woningkeur op basis van de NTA 8060 Keuring bouwtechnische woningkwaliteit gehouden. Deze bijeenkomst vormde de inleiding voor het normontwikkeltraject om deze NTA 8060 na verdieping, verbreding en consolidatie tot een volwaardige norm te verheffen. Aan de hand van verschillende presentaties en een discussie, is ingegaan op werkwijze, nut en noodzaak van een geharmoniseerde woningkeur. Wat zijn de gebruiksmogelijkheden en voor wie is het instrument van belang? De uitslag van de dynamische discussie heeft de conclusie over verdere ontwikkeling en toepassing van dit instrument helder geaccentueerd: Het heeft een disciplinerend effect, vooral bij nieuwbouw. Het kan een bijdrage leveren aan veiligere woningen en daarmee aan verlaging van (risico-)verzekeringen. Het levert een bijdrage aan de kwalitatieve instandhouding van de woningvoorraad. Het maakt een publieke, onafhankelijke borging mogelijk van keuringen van woningen. En, wellicht de belangrijkste conclusie: bij de groeiende trend om steeds meer vergunningsvrij te bouwen, met alle daaraan verbonden risico s, maakt dit instrument eenduidige controle en registratie van het eigen woningbezit mogelijk. De eindgebruikers staan met de bouwtechnische keuring als leek sterker tegenover de bouwdeskundigen. Uit de discussie is geconcludeerd, dat een geharmoniseerde woningkeur om uiteenlopende redenen meer dan welkom is. Onderhavig startdocument vormt de basis voor het normontwikkeltraject.

3 3/9 Inhoudsopgave 1 Omschrijving problematiek Overwegingen Doelstelling NEN Resultaat NEN Voorwaarden Over de status:verplichting, ja of nee? Over de structuur: Over de methode: Over de marktvraag: Belanghebbenden Draagvlak Overzicht mogelijke belanghebbende partijen Organisatie Normontwikkeling Normalisatie en de rol van NEN Mogelijkheden Keuze: Nederlandse Norm 8060 (NEN) Planning Kosten Kosten NEN Ontwikkeling softwaretool Kosten derden... 9

4 4/9 1 Omschrijving problematiek De afgelopen twintig jaar zijn er een groot aantal bouwtechnische keuringen ontwikkeld door verschillende bedrijven. Deze keuringen lijken op hoofdlijnen op elkaar, maar in de details en de wijze van uitvoering zijn grote verschillen. Het harmoniseren van bouwtechnische keuringen is van belang om de onderlinge vergelijkbaarheid van bouwkundige keuringsrapporten mogelijk te maken. Toekomstige gebruikers van de NEN 8060 zijn zowel individuele kopers van een woning als instanties voor wie inzicht in de technische staat van de woningvoorraad van belang is. 2 Overwegingen De methode van keuren moet voorkomen dat de aanpak en daarmee ook het resultaat van de keuring afhankelijk wordt van subjectief oordelen door de keurder. Dit voorkomt niet dat de vakbekwaamheid van de keurder uiteindelijk de kwaliteit van het eindresultaat bepaalt en dat het daarom nodig is aan die vakbekwaamheid eisen te stellen. De geharmoniseerde woningkeuring is voor een deel gebaseerd op NEN 2767: reeks Conditiemeting, op een nalooplijst voor bouwonderdelen en op een controlelijst voor aspecten van het bouwbesluit bestaande bouw. 3 Doelstelling NEN 8060 Het doel van NEN 8060 is te komen tot een harmonisering van in gebruik zijnde methoden voor de keuring van gebouwen/woningen. Deze gestandaardiseerde methode van keuren moet voorkomen dat de aanpak en daarmee tevens het resultaat van de keuring afhankelijk wordt van subjectief oordelen door de keurder. De vakbekwaamheid van de keurder bepaalt uiteindelijk de kwaliteit van het eindresultaat en het blijft daarom nodig aan die vakbekwaamheid eisen te stellen. 4 Resultaat NEN 8060 Het resultaat van de keuring volgens NEN 8060 moet op een transparante manier inzicht geven in de integrale technische kwaliteit van een woning. Dit wordt bereikt door een beperkte visuele inspectie aan de hand van een uniforme opnamelijst. De wens om de kwaliteit van de woning te kennen speelt een belangrijke rol tijdens de overdracht van het eigendom van de woning (aan- en verkoopkeuring) maar kan ook in andere situaties inzicht geven. Bijvoorbeeld kunnen de geaggregeerde beschikbare gegevens een rol spelen in de opname van de woningvoorraad, de wijkaanpak van een gemeente (aanschrijvingsbeleid), garantiebepalingen van verzekeraars en dergelijke. Ook kan het resultaat van de keuring een rol spelen in de bepaling van het puntenaantal in de verhuur van de woning. 5 Voorwaarden Uit de discussies tijdens de workshop zijn een aantal op- en aanmerkingen gemaakt, die tezamen de (beperkende) voorwaarden vormen waaraan het te ontwikkelen normatieve instrument bij voorkeur moet gaan voldoen. Daarbij gecategoriseerd naar de status, structuur, de methodiek en de marktvraag: 5.1 Over de status:verplichting, ja of nee? Tijdens de bijeenkomst kwam o.a. de vraag op in hoeverre dit instrument op termijn verplicht kan worden gesteld of dat er in regelgeving naar moet worden verwezen. Zo ver is het nog lang niet. Maar dat deregulering niet altijd ten gunste van de particuliere woningbezitter uit hoeft te pakken maakt een vorm van bescherming noodzakelijk. Daarom zal tijdens het normontwikkeltraject gewerkt moeten worden aan een solide reeks van kwalitatieve grondslagen waaraan het instrument

5 5/9 moet voldoen. Bij bewezen kwaliteit en algemeen gebruik van het instrument kan in de toekomst alsnog onderzocht worden in hoeverre het de status van een verplicht instrument kan of moet verkrijgen. 5.2 Over de structuur: Er is geloof in en instemming met de voorgestelde methode. Enkele waarschuwingen hierbij zijn: Voorkom dubbel werk door specifieke thema s (zoals brandveiligheid) te scheiden van de algemene. Investeer in scherpe definities en objectiviteit. Houd het instrument flexibel. Zie er op toe, dat de terminologie afgestemd is op en in lijn is met bestaande wet-, norm- en regelgeving. 5.3 Over de methode: De algemene verwachting is, dat de voorgestelde methode inderdaad gaat leiden tot objectiviteit en uniformiteit bij de keuring van de bouwtechnische staat van een woning. Dus betrouwbare en vergelijkbare resultaten gaat opleveren, welke ook als benchmark voor woningcorporaties en -eigenaren kan dienen. Bijkomend voordeel: koper en verkoper kunnen heldere en eenduidige afspraken maken. Bovenstaande verwachting kan worden waargemaakt op voorwaarde dat de volgende punten in het normontwikkeltraject nader worden geconcretiseerd: Herkennen van en omgaan met de subjectiviteit van koper e/o verkoper. Het eventueel aanvullend benoemen van extra meetpunten. Het definiëren van het benodigde (kennis)niveau in het gebruik van het instrument, als waarborg van de kwaliteit van het resultaat. Het waar mogelijk en relevant gebruiken van beeldmateriaal als ondersteuning bij de keuring. Naast gebouwkenmerken dient het instrument eventueel ook rekening te houden met locatieaspecten (omgevingskenmerken). 5.4 Over de marktvraag: Onder invloed van de huidige situatie in de huizenmarkt onderkent men de toegenomen behoefte aan een meetinstrument voor uniforme en eenduidige keuring van woningen. Het instrument zal naar verwachting een belangrijke bijdrage in de besluitvorming over beheer, aankoop of verkoop kunnen leveren. De voorgestelde opzet heeft gelet haar generieke en ook integrale karakter een toegevoegde waarde ten opzichte van de overige bestaande instrumenten en methoden.

6 6/9 6 Belanghebbenden 6.1 Draagvlak Het vinden van een goed draagvlak in de markt is essentieel voor het slagen van het normontwikkeltraject. Dit betekent dat zoveel mogelijk belanghebbende partijen die een rol spelen bij het keuren van woningen betrokken moeten worden bij de normontwikkeling. 6.2 Overzicht mogelijke belanghebbende partijen In het onderstaand overzicht zijn een aantal van de te onderscheiden belanghebbenden en specifieke deskundigen weergegeven. Naam Organisatie/Branche Brancheorganisatie 7 Organisatie Voorgesteld wordt het normontwikkeltraject de volgende organisatie vorm te geven: Normcommissie, werkgroep Een mogelijke invulling van de normcommissie kan zijn: Voorzitter:.. Lid, tevens vice voorzitter:.. Secretaris: NEN Bouw. Vertegenwoordigers woningbeheerders Vertegenwoordigers vereniging van eigenaren Vertegenwoordigers woningfinancierders Garantie-instellingen / Verzekeraars. Beleidsniveau overheid. Beleidsniveau kennisinstituut. Beleidsniveau NVBR 8 Normontwikkeling 8.1 Normalisatie en de rol van NEN Normalisatie is het opstellen van (technische) regels om daarmee orde of eenheid te scheppen op gebieden waar deze ordening noodzakelijk of gewenst is en zo bij te dragen aan een veiliger en doelmatiger maatschappij. Normalisatie is meer dan techniek. Het gaat ook om economische belangen als investeringen, marktstrategieën en marktaandelen; verschillende partijen met eigen belangen moeten het eens worden voordat een norm tot stand komt. Normalisatie is niet alleen gebaseerd op wetenschappelijke inzichten, maar ook op praktische haalbaarheid, uitvoerbaarheid en toepasbaarheid. Normalisatie vindt plaats in normcommissies met een zorgvuldig bewaakte en unieke overlegstructuur tussen alle belanghebbende partijen, gebaseerd op consensus. Op deze wijze zijn de afspraken die in normen zijn vastgelegd door alle betrokken partijen aanvaardbaar.

7 7/9 Elk land heeft een eigen normalisatie-instituut waarin normalisatie wordt bevorderd en normen tot stand worden gebracht. In Nederland is dit het Nederlands Normalisatie-instituut. Hier wordt gewerkt aan het opstellen van Nederlandse normen (NEN). De doelstellingen van NEN zijn: begeleiden bij het maken van nationale normen; zorgen voor Nederlandse inbreng bij de ontwikkeling van Europese en wereldwijde normen; bevorderen van de toepassing van normen; optreden als kenniscentrum voor normalisatie. 8.2 Mogelijkheden Het Nederlands Normalisatie Instituut kent een aantal mogelijkheden tot normontwikkeling. In dit document worden de voor dit normtraject relevante mogelijkheden samengevat: Normblad (NEN) Normen worden opgesteld op basis van consensus. Consensus betekent niet net zolang praten totdat je het met elkaar eens bent. Het betekent ook niet meeste stemmen gelden. Consensus is de afwezigheid van voortgezette oppositie tegen het voorstel. Men probeert op basis van argumenten tot overeenstemming te komen. Met de onderbouwing van het uiteindelijke voorstel hoeft niet iedereen het eens te zijn, maar wel moet iedereen overtuigd zijn van de redelijkheid van de argumenten en bereid zijn de norm toe te passen. Een norm behoeft voldoende groot draagvlak. Bij de totstandkoming van een norm moeten dan ook alle belanghebbende partijen worden betrokken. NEN werkt bij voorkeur samen met vertegenwoordigers van organisaties en instellingen waarin belanghebbenden zijn verenigd. Nederlandse Technische Afspraak (NTA) Een NTA is een openbare afspraak tussen twee of meer belanghebbende partijen. Nederlandse Technische Afspraken worden niet ter kritiek gepubliceerd. De NTA komt tegemoet aan de marktvraag naar snelle afspraken die breed toepasbaar zijn. 8.3 Keuze: Nederlandse Norm 8060 (NEN) De NTA 8060 Keuring bouwtechnische woningkwaliteit vormt de basis voor verdere doorontwikkeling naar de NEN Planning Voor de planning kunnen drie trajecten worden onderscheiden namelijk: Korte termijn (zes maanden ). Midden lange termijn (circa een jaar). Lange termijn (twee jaar of meer). In de korte termijn planning zullen de volgende werkzaamheden moeten worden verricht. 1. Instelling en operationeel maken van de normcommissie NEN Verder uitwerken van het startdocument en aangeven welke onderdelen ten minste ontwikkeld moeten worden. 3. Uitwerken van de samenwerking op de diverse terreinen (publiek/ privaat). Hierbij kan gebruik gemaakt worden van de inventarisatie van de diverse aspecten en problemen van de afgelopen projectperiode welke tot de NTA 8060 hebben geleid. 4. Het plannen van de pre- en co-normatieve research activiteiten. Hierin zal ook de informatie meegenomen worden die vanuit het rapport van SITG beschikbaar is.

8 8/9 De volgende concept- planning wordt aangehouden. Activiteit Gereed op. Oprichting normcommissie, startbijeenkomst, afspraken over December 2011 financiering normontwikkeltraject Omschrijving (kaderstelling, diepgang) opdracht aan externe December 2011 januari 2012 partij die. (nog nader te bepalen) 1 e bijeenkomst normcommissie, gunning opdracht Januari - februari 2012 Regulier normontwikkeltraject Februari - september 2012 Publicatie normontwerp September 2012 Publicatie definitieve norm December Kosten De kosten verbonden aan het normontwikkeltraject zullen worden gedragen door de deelnemende partijen. NEN-Bouw begeleidt de normcommissie en heeft hiervoor een kostenbegroting opgesteld. Na goedkeuring van deze begroting zullen de kosten via een nog nader te definiëren verdeelsleutel over de betrokken partijen worden verdeeld. Bij NEN is het gebruikelijk dat naast particuliere bedrijven ook brancheorganisaties en overheden geoormerkt financieel bijdragen aan de normontwikkelingstrajecten. De deelnemers aan de werkgroep zullen vertegenwoordigers zijn van de diverse groeperingen die financieel bijdragen aan het project. Uitgaande van de op het moment van opstellen van deze rapportage beschikbare informatie kan slechts een globale raming van de kosten van NEN-Bouw en van de bouw van het geautomatiseerde instrument worden aangegeven. Nog geen inzicht bestaat over de kosten derden Kosten NEN Fase Activiteit Dagen NEN Kosten ( ) 1 Opstellen plan van aanpak, samenstelling ,- normcommissie, offertestelling en selectie rapporteurs 2 Ontwikkeling en vaststellen normdocument ,- 3 Normtechnische redactie NEN ,- 4 Publicatie/promotie NEN ,- Totaal 18 Totaal (op basis NEN-tarief ad ,-/dag) ,- Alle kosten exclusief BTW Bij deze opgave is verondersteld, dat de planning realiseerbaar is, op voorwaarde van een optimale beschikbaarheid, inzet en samenwerking van alle betrokkenen en op een standaard commentaarronde bij het voor kritiek uitbrengen van het normontwerp.

9 9/ Ontwikkeling softwaretool Omdat NEN 8060 op onderdelen gebaseerd is op de NEN 2767-reeks Conditiemeting is geanalyseerd welke kosten gemaakt zijn voor de ontwikkeling van de softwaretool: Dit komt neer op een investering van globaal ,- (functioneel ontwerp, bouw, testen) Kosten derden Kosten van de extern rapporteur of onderzoeker. De kosten zijn, zolang de kaderstelling voor de door derden te realiseren activiteiten niet helder is, niet opgenomen in dit overzicht. Het voorstel is hiervoor een PM post van ,- op te nemen.