WETTEREN (3e afdeling) sectie F Nummers 12L4 en 15b MOTIVERINGSNOTA

Transcriptie

1 WETTEREN (3e afdeling) sectie F Nummers 12L4 en 15b MOTIVERINGSNOTA 1. Voorwerp van de aanvraag : Deze aanvraag strekt tot het verkavelen van onbebouwde grond gelegen binnen woonuitbreidingsgebied. Volgende kavels worden gevormd : Loten en 15 als gesloten eengezinswoningen Loten als half-open eengezinswoningen Lot 17 voorzien voor het oprichten van een electriciteitscabine Lot 18 voorzien voor het oprichten van carports Loten 19 a+b+c voorzien voor het oprichten van technische lokalen 2. Zoneringsgegevens : Niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd plan van aanleg (APA en/of BPA), noch binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet vervallen varkaveling. Gewestplan : Volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977) is het perceel gelegen in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 1/10

2 ATLAS van de woonuitbreidingsgebieden : De Atlas is een beleidsdocument en een consultatie-instrument zonder juridische waarde. De aangeduide gebieden zijn woonuitbreidingsgebieden zoals bedoeld in artikel van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. Dit artikel blijft onverkort gelden De Atlas van de woonuitbreidingsgebieden geeft voor elk woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen aan of het vanuit beleidsmatig en planologisch oogpunt kan ontwikkeld worden voor woningbouw. De Atlas houdt rekening met de opties van de op dit moment gekende plannen (algemeen plan van aanleg (APA), bijzonder plan van Aanleg (BPA), ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS), afbakeningsprocessen stedelijke gebieden, duinendecreet, habitatrichtlijngebieden, goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen, woningbehoeftestudies, principiële akkoorden, enz.). Belangrijk: de Atlas vervangt de genoemde plannen niet. Deze plannen kunnen wijzigen en er kunnen plannen bijkomen. Bijgevolg is de Atlas slechts een momentopname, die regelmatig zal moeten bijgewerkt worden om zijn actualiteitswaarde te behouden. Volgens deze atlas (versie juni 2010) is de verkaveling gelegen in een groen ingekleurde zone met vermelding GRS : het betreft een gebied welke principieel vanuit het Vlaams beleidskader niet kan ontwikkeld worden gebaseerd op het GRS. Dit GRS geeft echter aan dat het gebied weldegelijk nog in aanmerking kan komen om ontwikkeld te worden (zie hierna) Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Het GRS voorziet dat het woonuitbreidingsgebied langs de Schelde tussen Schelde en Noordlaan terug een open ruimte zal krijgen via opmaak RUP / BPA(van WUG naar valleigebied) Het aldus te schrappen gedeelte is in het GRS omschreven als het gebied ten westen van de Molenbeek en ten noorden van de Noordlaan. De huidige aanvraag is gelegen ten oosten van de Molenbeek en dus niet te schrappen. De Molenbeek fungeert als begrenzer van de bebouwing. In het onderzoek naar de herziening van het GRS wordt voorgesteld de ontwikkeling van huidig gebied mogelijk te maken. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 2/10

3 Ontwikkelingsmogelijkheid Mee in het licht van de rechtspraak van de Raad van State over de interpretatie van art van het KB van '72 zijn in essentie zijn volgende aspecten van belang: Ordening van een woonuitbreidingsgebied kan enkel via vaststelling van een plan, m.n.: BPA of RUP (bijzonder plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan) In principe moet het BPA dat een woonuitbreidingsgebied ordent conform zijn met wat in woongebied toegelaten is. Voor RUPs geldt dat ze conform artikel 201 DRO de gewestplanbestemming vervangen. Het RUP moet zich dus niet schikken naar de gewestplanbestemming, maar moet wel opgemaakt zijn in uitvoering van /conform met het betrokken ruimtelijk structuurplan. Globale verkavelingsvergunning De verkavelingsaanvraag moet het volledige gebied of minstens een substantieel en isoleerbaar deel van het woonuitbreidingsgebied tot voorwerp hebben. De in de verkaveling toegelaten functies moeten conform zijn met wat in woongebied in het gewestplan toegelaten is. Het college van burgemeester en schepenen oordeelt over de verkavelingsaanvraag. Als de verkaveling de aanleg van wegen veronderstelt -wat normaal gezien het geval is bij ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied- dan is daarvóór ook een beslissing van de gemeenteraad nodig. Deze aanvraag beroept zich op de globale verkaveling zoals gesteld in het KB van 1972 Overstromingsgebied Deze kaart is een verouderd model welke oa de stafkaarten heeft als basis Het terrein is gelegen in een mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied. Gezien de inkleuring van de overstromingsgevoelige gebieden op basis van hoogtes, weergegeven op een stafkaart, en hier gerelateerd aan een hoogte van TAW, en gezien het te verkavelen terrein is gelegen boven 5.70 m TAW en zelfs grotendeels is gelegen boven 6.00 m TAW, wordt aangenomen dat het te verkavelen gebied als niet overstromingsgevoelig mag worden aanzien. Het overstromingsgevoelig gebied, met hoogtes lager dan 5.30 m TAW grenst ten oosten aan de afgeschafte buurtweg. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 3/10

4 Op de navolgende kaart (Agiv) volgens metingen t/m 2005 en getekend op het DHM model Vlaanderen is het gebied is ten dele overstroombaar vanuit waterloop en recent overstroomd (A). Het omlijnde gebied is een risicozone voor overstroming, versie 2006 (B). Huidige aanvraag ligt daarbuiten. Hier eveneens de opmerking dat de inkleuring van de kaart is gebaseerd op ten dele incorrecte gegevens. Immers is de zone aangegeven als overstromingsgevoelig volgens meting gelegen tussen en TAW, en een ander deel op zelfde niveau is dan weer niet overstromingsgevoelig. B A 3. Ligging en omgeving : Het te verkavelen goed is het sluitstuk van een woonkerngebied en is gelegen aan het einde van de Vijverstraat en Prinses Jos. Charlottelaan. Beide straten eindigen op het gebied zonder enige vorm van pijpekop of mogelijkheid tot keren van voertuigen (in de Pr. Jos. Charlottelaan wordt de oprit naar de garage van woning 111 dikwijls gebruikt om voertuigen gekeerd te krijgen). Alle aanpalende woningen ten oosten van het te verkavelen terrein zijn gelegen in een woongebied. De terreinen ten noorden zijn gelegen in een gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO s. Ten westen is het perceel nr 17 (OCMW Beveren) gelegen in een woonuitbreidingsgebied en is het perceel nr 16 (Van De Velde Petit) gelegen in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut. Ten zuiden is de scholencampus gelegen in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut. Station op ca 900 m, markt met gemeentehuis op 800 m. Bushaltes, winkels, apotheek, dokter, bank, op minder dan 500 m Sport en recreatiecentrum de Warande op ca 1800 m G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 4/10

5 4. Bestaande toestand : Nivellering : Op het grondplan met de bestaande toestand is de nivellering van het terrein weergegeven. Hieruit blijkt dat het terrein is gelegen tussen en TAW. Beide straten zijn voorzien van elektriciteit, water, gas, gemengde riolering, distributie. Aan de distributienetbeheerder zijn de definitieve voorwaarden aangevraagd. Het goed is niet verpacht en niet verhuurd. Er zijn geen gebouwen opgericht ; een gedeelte van het terrein is bos. 5. Verantwoording van het concept : Het te ontwikkelen gebied is het enige gedeelte van een groter gebied WUG waarbij het niveau is gelegen tussen 5.75 en 6.50 m TAW. Het ten westen gelegen gebied tot aan de Molenbeek, eveneens volgens GRS niet te schrappen, is gelegen op ca 4.75 m TAW. Er wordt voorgesteld om dit lager gelegen deel, wel overstromingsgevoelig, niet meer te ontwikkelen en te integreren in een (nog te bestemmen) valleigebied zoals voorzien in het GRS. Het niveau van de nieuw aan te leggen wegenis zal gelegen zijn tussen en TAW (ca zelfde niveau als Zuiderdijk, Vijverstraat en Pr. Jos. Charlottelaan). Er is gekozen om geen verbinding te maken tussen de Vijverstraat en de Pr. Jos. Charlottelaan. Alle loten worden ontsloten langs de Vijverstraat. Langs deze straat is er enkel bebouwing langs de noordzijde, waardoor het lokale verkeer uit de nieuwe verkaveling geen hinder zal vormen voor de omgeving. Er is in het verlengde van de Pr. Jos. Charlottelaan enkel een ontsluiting voor trage weggebruiker voorzien In een latere fase kan een groene verbinding worden gemaakt van de Noordlaan over de terreinen van de school, ten westen palende aan huidige verkaveling voor het gedeelte gelegen in de vroeger afgeschafte buurtweg (eveneens huidig eigendom van de school) en over een eveneens af te staan gedeelte ten westen van lot 13 en over de terreinen van de zeeschelde naar de Schelde toe. Globale verkaveling : Huidige verkaveling beslaat het volledige woonuitbreidingsgebied, en wel als volgt : a. Het gedeelte gelegen lans de oostzijde van de Molenbeek : - De verkaveling van beide percelen, niet gelegen volgens de gemeten niveau s in een overstromingsgevoelig gebied ; - In tegenstelling tot de richtlijn gegeven in het GRS : het uitsluiten van enige mogelijkheid tot verkavelen van het gedeelte gelegen tussen de afgeschafte buurtweg nr 58 en de Molenbeek gezien dit gebied heel duidelijk is gelegen in een risicogebied (overstromingsgevoelig). b. Het gedeelte gelegen lans de Westzijde van de Molenbeek : - Zoals reeds eerder aangegeven betreft dit het te schrappen gedeelte volgens het GRS omschreven als het gebied ten westen van de Molenbeek en ten noorden van de Noordlaan. Op deze wijze is een invulling gegeven aan het volledige woonuitbreidingsgebied en voldoet huidige aanvraag aan de gestelde norm dat de verkavelingsaanvraag het volledige gebied of minstens een substantieel en isoleerbaar deel van het WUG tot voorwerp hebben. In punt 10 (Herbestemming op blz 9) is een mogelijke herbestemming van het volledige WUG in kaart gezet. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 5/10

6 Oriëntatie : Op alle loten zijn de daken zuid gericht (iets schuiner gericht op loten 12 en 13 gezien de perceelsconfiguratie 100 % zuid gericht niet toelaat). Tevens zijn alle bouwloten loodrecht gelijnd op de nieuw aan te leggen straat. Functies : De woningen binnen de verkaveling hebben als hoofdfunctie wonen. Dat betekent dat op elke kavel één residentiële woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten Nevenbestemmingen (vrij beroep) zijn toegelaten tot 60 % van de gelijkvloerse verdieping Voorzieningen voor een inwonend ouder of kind zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de hoofdwoning: de zogenaamde zorgwoning. Gekozen woningtypologie Binnen de verkaveling worden half open en gesloten kavels voorzien met maximaal 2 bouwlagen en een dakvolume. De omgeving is gekenmerkt door een mix van open, half open en gesloten woningen met een à twee verdiepingen en een dakvolume. Er zijn half-open woningen voorzien met een breedte van 6.50 en 8.00 m. Er zijn gesloten woningen voorzien met een breedte van 6.75 m en één met een breedte van 7.25, waarbij eventueel de garage-berging te voorzien is in het hoofdgebouw. De gelijkvloerse woonlaag is maximaal 12 m diep, de verdieping eveneens max 12 m. De gelijkvloerse laag mag eventueel dieper voorzien worden voor zover de tuinzone (ruimte tussen de achtergevel en de achterste perceelsgrens) minimaal 9 m blijft. Parkeervoorzieningen Alle loten (buiten lot 15) hebben een carport palend aan het hoofdgebouw. Tevens is in de Vijverstraat voldoende ruimte voor langs parkeren voorzien. Op lot 18 zijn eveneens carports voorzien, welke zowel privaat als openbaar zullen kunnen worden gebruikt. Uitbreidingsmogelijkheid Voor de tuinzones van de percelen 12e3, 12w3, 12c3, 12n3, 12f4 en 12p3, volledig gelegen in woongebied, is de mogelijkheid voorzien, mits aanleg van de nodige wegenis, een 8 tal half open constructies op te richten. Het gebied is rechtstreeks aansluitbaar. Mede om die reden wordt lot 17, gekoppeld aan lot 19c, centraal voorzien in de verkaveling. Mobiliteit : Alle woningen zullen ontsluiten langsheen de Vijverstraat. Deze straat is voldoende uitgerust om dit verkeer op te vangen en te ontsluiten naar de Astridlaan. De lawaaihinder zal beperkt blijven tot dit van lokaal verkeer. Er kan een toename zijn van het voetgangers- en fietsverkeer, waarbij eventueel een doorsteek kan gegeven worden via de eigendom van de Zeeschelde gelegen langsheen de Molenbeek naar de Zuiderdijk. Tevens is er de mogelijkheid om een gedeelte van de oude buurtweg nr 58 te heropenen en een doorsteek voor zwakke weggebruiker te openen naar de Noordlaan. Er is geen doorgang voor de zwakke weggebruiker voorzien in de tuinzone van de loten gezien er enerzijds voldoende doorgang is langsheen de nieuw aan te leggen weg, en gezien anderzijds enkel het heropenen van de afgeschafte buurtweg nr 58 de verbinding Noordlaan - Zuiderdijk als groene trage weg mogelijk zal maken. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 6/10

7 Dichtheid Globale verkaveling : Totale oppervlakte = 8283 m² of ha 16 kavels in de verkaveling ca. 19 woningen / ha Sociaal gedeelte (loten 1/4): Totale oppervlakte = 1180 m² of ha 4 kavels in de verkaveling ca. 34 woningen / ha De woondichtheid is aanvaardbaar gezien : - De kleinere loten een eerder sociaal (bescheiden) karakter hebben. - het grond en pandendecreet een woningdichtheid voorziet van ten minste 35 en ten hoogste 100 woningen per hectare in stedelijke gebieden, en ten minste 25 en maximaal 35 woningen per hectare in het buitengebied - het goed is gelegen in een woonuitbreidingsgebied in het kerngebied ven de gemeente met middelgrote dichtheid waar de gemiddelde dichtheid begrepen is tussen 15 en 25 woningen per hectare (zie punt omzendbrief 8 juli 1997 en gewijzigd en ). - de woondichtheden van de aanpalende blokken : - 16 W/ha tussen Charlottelaan Begijneweide Vijverstraat - 33 W/ha tussen Charlottelaan Begijneweide Meersstraat H Consciencelaan - 24 W/ha tussen Vijverstraat Begijneweide Meersstraat - H Consciencelaan - de globale woondichtheid tussen de Pr. Jos. Charlottelaan H. Consciencelaan en Vijverstraat is 25 W/ha welke nog hoger ligt dan deze van huidige aanvraag (buiten sociaal woonaanbod). Duurzaam bouwen / integratie vernieuwbare energie Tekst overgenomen van Solar Integra : Het is de bedoeling de woningen duurzaam te bouwen met integratie van hernieuwbare energieën. Daar Solar Integra ( SI ) al deze technieken en bouwwijze beheerst wil SI hiermee een soort eerste echte ECO-woonerf bouwen die beantwoord aan de normen van Dit is niet onmiddellijk de goedkoopste woonwijze maar SI wil dit zeer betaalbaar houden, door enerzijds het bekomen van een aantal subsidies die gegeven worden door de overheid om net dit soort woningen van de toekomst te promoten en anderzijds de mogelijkheid om de energieproductie niet mee te verkopen aan de kopers maar in eigen beheer te houden. Hierdoor moeten de kopers initieel niet investeren in warmtepompen, zonnepanelen en andere waardoor de kostprijs een stuk gereduceerd kan worden. Opvallend hierbij is dat de daken totaal zuid gericht zijn, uitgevoerd met een dakoppervlak welke wordt afgestemd op een veelvoud van zonnepanelen zodat er hier geen opbouwsysteem gebruikt wordt voor het plaatsen van zonnepanelen maar zodanig dat de herwinbare energie geïntegreerd wordt in het dakvlak. Er zullen ook carports gebruikt worden met geïntegreerde zonnepanelen om de elektriciteitsproductie maximaal te hebben zodat er voldoende elektriciteit is om de warmtepompen aan te drijven teneinde de woningen te kunnen voorzien van warmte en/of koeling in de zomer. De warmtepompen zullen ook gegroepeerd worden om met één pomp meerdere woningen te verwarmen. Deze zijn voorzien in de loten 19a (voor loten 1 t/m 6), 19b (voor loten 7 t/m 11) en 19 c (voor loten 12 t/m 16) De woningen zullen ook voorzien worden van een actieve balansventilatie. SI wil ook gaan voor een houtskeletbouw met biologische bouwwijze. Er zal dus enkel hardhout gebruikt worden en geen geïmpregneerd hout. Dit betekend een gezond leefmilieu zonder solventen. De juiste afwerking van terrassen, ramen, deuren e.d. dient nog verder uitgewerkt te worden en volgt in een volgende fase. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 7/10

8 SI wil de carports als open carport voorzien ; de inplanting ervan is voorzien aan de zijkant van de woning of zelfs langs de straatzijde omdat deze in de zon moet staan en een dakhelling moet hebben naar het zuiden. Hierdoor hebben mensen toch nog een aanvaardbare grondoppervlakte achterin de tuin. Alle carports, openbare carports en technische ruimtes worden voorzien van een dak met hernieuwbare energie. Alle leidingen van en naar deze technische ruimtes zullen hoofdzakelijk aangelegd worden op privaat domein. 6. Watertoets : De verkaveling is niet gelegen in een recent overstroomd gebied doch volgens de watertoets gelegen in een overstromingsgevoelig gebied. Deze kaart is echter gebaseerd op een incorrecte stafkaart welke het te verkavelen gebied grotendeels op niveau 4.50 m TAW inkleurt gezien het volledig te verkavelen terrein op een hoogte ligt tussen en 6.20 m TAW. Gezien de hoogtepeilen van het terrein wordt er ook geen overstroombare ruimte ingenomen en is er ook geen verlies aan waterbergingsruimte. Het peil van de toezichtschouw ter hoogte van de inkom van het containerpark De Mozen ligt op TAW, de betonvloer in het laagste gedeelte achteraan ligt op ca 5.40 TAW. Zo ligt ook de Begijneweidestraat op een niveau tussen en TAW. Het gebied ten westen van de huidige verkaveling heeft een hoogte begrepen tussen en TAW en is ingekleurd als niet overstromingsgevoelig. Waterbekken : Boven Schelde bekken Voor de individuele woningen zal een hemelwaterput opgelegd worden, overeenkomstig de normen vastgelegd in de gewestelijke stedenbouwkundige verordening. 7. Verordeningen : Provinciale verordening : Het besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. 8. Compensatiemaatregelen van ten dele beboste grond Enkel van toepassing op perceel nr 12 L4 (compensatieformulier DI/813) 9. Losweg naar lagergelegen weilanden (percelen nrs 16 en 17) : Gezien het nieuw openbaar domein voor m (rooilijn E-F) grenst aan de ingesloten weilanden is er geen losweg meer nodig, en kan de losweg over de oude bedding van de afgeschafte buurtweg verplaatst worden naar een zone tussen deze nieuwe rooilijn E-F. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 8/10

9 10. Voorstel herbestemming : Op onderstaand plan is een aanzet gegeven van de herbestemming van het volledige woonuitbreidingsgebied. Het gedeelte aansluitend op het woongebied is voorwerp van huidige aanvraag. Enkele reeds bebouwde gedeeltes blijven behouden het overige deel wordt hoofdzakelijk herbestemd tot valleigebied zoals omschreven in het GRS. Zo is ook een gedeelte gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut verplaatst : - perceel nr 16 van blauwe inkleuring naar WUG - gedeelte WUG waarop huidig de kringloopwinkel is gevestigd naar blauwe inkleuring. v v v v 11. Voorbeeld carports met geïntegreerde energiewinning : Carport is opgebouwd uit een modulair systeem van +/- 3.3m/6m. Onderstructuur is voorzien van gepoedercoat materiaal en met een waterdicht geïntegreerd dak voorzien van zonnepanelen (Solar integra BIPV). De bovenstructuur is voorzien van aluminium. De carport wordt geplaatst op een betonnen plaat of op aparte sokkels. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 9/10

10 12. Aanzichten in 3D: 13. Riolering- en wegeniswerken : Zie bijgevoegd dossier technische werken. G; Van Acker nv Wetteren F Vijverstraat - motiveringsnota 10/10