De SEV steunde in de afgelopen. Hoe flexibel is de naoorlogse

Transcriptie

1 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS Hoe flexibel is de naoorlogse portiekflat? De naoorlogse portiekflat is woontechnisch en markttechnisch verouderd. Woningcorporaties vragen zich af hoe zij moeten investeren in deze woningen. Hoe flexibel is de naoorlogse portiekflat? DOOR Jeroen Singelenberg, SEV en Bas van Vlaenderen, BAVAVLA Tussen 1945 en 1975 zijn in Nederland circa woningen in portiek-etagebouw gebouwd De SEV steunde in de afgelopen jaren diverse experimenten om de portiekflat een toekomst te geven: optoppen, liften bijplaatsen en kluswoningen, zoals het Wallisblok in Rotterdam. De Amsterdamse architect Bas van Vlaenderen zocht contact met de SEV en presenteerde in 2006 het concept Van portiekflat tot flexibel gebouw. Dit leidde tot een samenwerking met drie wooncorporaties om de portiekflat te flexibiliseren met het oog op een veronderstelde nieuwe behoefte op de woningmarkt, ook bij zittende bewoners. Tussen 1945 en 1975 zijn in Nederland circa woningen in portiek-etagebouw gebouwd, het merendeel door wooncorporaties. Vooral in steden zijn de meeste naoorlogse woningen portiekflats. In tegenstelling tot de vooroorlogse portiekflats, staat het naoorlogse type in het teken van licht en lucht: vrijstaande blokken van drie of vier etages in het groen. Met een vijfde of zesde etage zou de liftgrens worden overschreden. Dat was niet gewenst want dat zou duurder zijn. De woningen zijn klein: drie- of vierkamerwoningen van gemiddeld 60 vierkante meter.

2 28 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2011 Op dit moment is de naoorlogse portiekflat woontechnisch en markttechnisch verouderd. De woningen zijn te klein, het trappenlopen is lastig, de keukens en badkamers zijn verouderd en de woningen zijn slecht geïsoleerd. Markttechnisch hebben veel portiekflats last van hun imago. Er wonen veel immigranten en jonge starters. Ze liggen vaak in wijken met leefbaarheidsproblemen en sociale achterstanden en zijn te herkennen aan schotelantennes en graffiti. Woningcorporaties vragen zich af op welk niveau zij nog gaan investeren in naoorlogse portiekflats. Enerzijds worden de woningen door zittende bewoners vaak hoog gewaardeerd door de betaalbaarheid, door de ligging in het groen en de nabijheid van voorzieningen. Anderzijds voorzien corporaties voor de toekomst verhuurproblemen of ervaren zij deze nu al. Heeft de portiekflat nog een toekomst op een krimpende en vergrijzende woningmarkt waar bovendien steeds hogere eisen worden gesteld aan energiezuinigheid? De forse voorraad maakt een complete vervanging tot een langdurige, zo niet onmogelijke operatie. Daarnaast is de fysieke stedelijke vernieuwing, het vervangen van portiekflats door een hoogwaardig aanbod, vanwege de stagnerende verkoop tot stilstand gekomen. Natuurlijke wijkvernieuwing kan een oplossing zijn voor deze stagnatie. Solids kunnen de geleidelijke vernieuwing van woningtypes en bedrijfsruimte accommoderen, maar bieden de portiekflats uit deze kwaliteit en flexibiliteit ook? Portiekflats liggen vaak in wijken met leefbaarheidsproblemen en sociale achterstanden en zijn te herkennen aan schotelantennes en graffiti Nieuwe doelgroepen, nieuwe functies De huidige bewoners van portiekflats zijn vooral jonge starters, allochtone gezinnen en ouderen. Nieuwe doelgroepen kunnen onder meer zijn: de creatieve stedeling met werk aan huis, de vitale veeleisende senior en ook wel gezinnen uit de middengroepen. Het uitgangspunt voor de plannen voor transformatie is dat de flats zowel voor de zittende bewoners als voor nieuwe doelgroepen aantrekkelijk moeten zijn. Het is de bedoeling om met verhuizingen en verschuivingen een nieuwe bewonersmix te krijgen om op een natuurlijke manier te werken aan de vernieuwing van de wijk. Transformatieprincipes Ruimtelijke problematiek [plattegrond 1] De grootte van de appartementen varieert van 55 tot 85 vierkante meter, van tweekamerwoningen voor kleine huishoudens, tot drie- of vierkamerwoningen voor gezinnen. Het overgrote deel van de appartementen heeft twee beuken: een beuk met de woningtoegangsdeur, de centrale hal - met aan één kant de kinderslaapkamers en aan de andere kant de badkamer en de keuken; en een beuk met de woonkamer en de ouderslaapkamer. Centraal in de woning zit een schacht met ventilatiekanalen en leidingen. Dit levert enigszins hokkerige appartementen op.

3 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS Nieuwe schachten [plattegrond 2] Vooral de keuken, de badkamer en het toilet zijn vaak niet meer van deze tijd, het verbeteren van de ruimtelijkheid en de toegankelijkheid van deze ruimtes is een belangrijke opgave. Oude shuntkanalen en rookgasafvoeren zijn vaak verouderd en ongeschikt voor nieuwe mv- of cv-installaties. Met een nieuwe schacht nemen de mogelijkheden voor alternatieve woningplattegronden toe. Bij plattegrondverbeteringen of samenvoegingen is het dan mogelijk de badkamer of de keuken van positie te veranderen. Horizontale ruimtelijke doorbraak in een appartement tot een brede ruimte [plattegrond 3] Met een doorbraak in de bouwmuur kan een brede beuk gemaakt worden. De aangesloten ruimte kan een open keuken worden. De woonkamer heeft daarmee een eet- en zitgedeelte. De badkamer krijgt een comfortabele maat. Deze ingreep levert ruimtelijk aantrekkelijke appartementen op. Doorbraken en samenvoegingen Voor sommige doelgroepen zijn de huidige appartementen te klein. Het ligt dan voor de hand twee appartementen samen te voegen tot een grote woning. Dat levert erg grote woningen op. Daarom is ook het samenvoegen van drie appartementen tot twee woningen onderzocht. Dit blijkt relatief duur voor de geringe ruimtewinst. Horizontale samenvoeging van twee appartementen tot breed appartement [plattegrond 4] Met het verbinden van de beide centrale hallen tot een centrale gang zijn twee appartementen eenvoudig samen te voegen. De nieuwe gang is zowel het centrale, verbindende element, als het element dat ruimtelijkheid geeft. Met het plaatsen van een deur kan de woning in twee domeinen worden verdeeld. Zo is het mogelijk de woning te verdelen in een bezoekers-domein en een gezins-domein. Deze variant wordt gewaardeerd door migranten met een groot gezin, maar is ook bruikbaar in atelierwoningen. Het gelijkvloerse karakter maakt de woning geschikt voor senioren. Verticale samenvoeging van appartementen tot een maisonnette [plattegronden 5 & 6] De verticale koppeling van appartementen is ingrijpender en levert minder ruimtewinst op. Twee kamers worden opgeofferd om een trap met overloop te maken. Het grote voordeel van maisonnettes is de geringere geluidshinder tussen boven- en onderburen, speciaal wanneer daarmee in de organisatie van de verschillende woningen rekening wordt gehouden. De grond- of luchtgebonden woning [plattegrond 7] De plint van portiekflats is doorgaans in gebruik als berging, fietsenstalling of garage. De plint heeft meestal een minimale hoogte en is soms half-verdiept aangelegd. Zonder flinke ingrepen is deze ongeschikt als zelfstandige woonruimte. De meeste plintruimtes zijn daarentegen wel geschikt als slaapkamer, werkruimte of berging, gekoppeld aan een volledige woning op de eerste verdieping. De koppeling naar de tuin en de straat kan zo gemaakt worden. Veel portiekflats hebben een kap met bergingen. Bij transformatie kan deze bergruimte toegevoegd worden aan een topwoning met slaapkamers in de kap. Bij een gelijkblijvend aantal woningen kunnen zo maisonnettes worden gemaakt in een mooie tussenmaat.

4 30 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2011 Alphen aan den Rijn: Ingeklemd tussen verkeersader en buurtstraat De portiekflat aan de Pieter Floriszstraat, met 11 portieken en 66 appartementen, ligt op een smalle kavel met een drukke verkeersweg aan de oostzijde en een rustige buurtstraat aan de westzijde. Op deze smalle, geluidsbelaste kavel is nieuwbouw moeilijk. De appartementen zijn klein [plattegrond 1]. Ook de buitenruimte is klein: aan de drukke oostgevel zitten kleine balkons en aan de westzijde kleine loggia s. Er is geluidsoverlast tussen de woningen en er zijn tocht- en vochtproblemen. Op korte termijn is fors onderhoud nodig, vooral om het leidingwerk, de inbouw en het energielabel te verbeteren. De zittende bewoners zijn gehecht aan de buurt, maar groeien soms uit de krappe woning. Het grote verloop en de geringe betrokkenheid van doorstromers leidt tot klachten. Met grotere woningen en variatie in huur en koop wordt het mogelijk een wooncarrière te maken én duurzame doelgroepen aan te trekken. Verticale ruimtelijke doorbraak tot een vide [plattegrond 8] Bij draagkrachtigere doelgroepen is niet een maximum aantal vierkante meters van belang, maar de ruimtelijkheid van de woning. Met het uitzagen van een hele verdiepingsvloer is extreme ruimtelijkheid op een dubbele hoogte te krijgen, maar, dat is kostbaar. Het ontwerp kan gezien worden als een illustratie bij de mogelijkheden bij een kluspand, als het Wallisblok. Een nieuwe ontsluiting Voor mindervaliden is de portiekflat niet toegankelijk. Daarom is het plaatsen van een lift in het ontwerponderzoek betrokken. Deze moeten doorgaans buiten het krappe portiek geplaatst worden. Het aanbrengen van een lift met bouwkundige schacht is duur, het ligt voor de hand zo veel mogelijk woningen via een galerij te ontsluiten. Het oude portiek verliest soms zijn functie en kan dan aan de appartementen worden toegevoegd. Doelgroepen Senioren, allochtone gezinnen en starters met een hoger inkomen zijn kansrijke doelgroepen. Het onderzoek richt zich daarom op de volgende stedelijke woningtypes: Kleinere, efficiënt ingedeelde woningen voor starters en actieve senioren. Grotere appartementen voor samenwonenden. Zeer grote etagewoningen voor grote gezinnen, driegeneratiewoningen. Grote, ruimtelijke woningen voor doorstromers met een hoger inkomen. Upgrading + Plug&Play Er is een plan gemaakt waarvan de zittende bewoners direct profiteren en de weg vrijgemaakt wordt voor nieuwe doelgroepen. De gedachte is eerst een kwaliteitsslag te maken en tegelijkertijd de flexibiliteit te vergroten om vervolgens nieuwe woningtypes te maken: Upgrading + Plug&Play. Dit past op het ontwikkelend beheer, waarbij flexibiliteitsvergroting met het groot onderhoud en differentiatie met het mutatieonderhoud geïntegreerd worden.

5 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS De kwaliteitssprong wordt in bewoonde staat gemaakt. Het gaat om een schilrenovatie, nieuwe balkons en de opwaardering van de portieken. Het energielabel wordt verhoogd met isolatie, nieuwe kozijnen, HR++beglazing, HR-ketels en mechanische ventilatie. Met een verbetering van de bestaande plattegrond ontstaat ruimte voor ventilatiekanalen, nieuwe standleidingen en koudwaterleidingen [plattegrond 2 links]. Plattegrondverbeteringen en woningdifferentiatie gebeurt vervolgens in onbewoonde staat, mogelijk bij mutaties [plattegronden 3 t/m 8]. Het blijkt vaak mogelijk de buren te laten verhuizen, waarna de vrijgekomen woningen samengevoegd kunnen worden. Wonen Centraal heeft een aantal scenario s doorgerekend. Er is hierbij uitgegaan van een algehele kwaliteitsverbetering en verhoging van het energielabel met een instandhoudingstermijn van 27 jaar. De geringe huurverhoging bij deze kwaliteitsverbetering, volgens het gangbare puntensysteem geriefsverbetering, is goed te combineren met een woonlastengarantie. Er is 20 procent animo ingerekend voor de plattegrondverbeteringen of samenvoegingen, in de verhuur of verkoop. Het blijkt dat alle scenario s leiden tot een positief projectresultaat. Erg grote appartementen in de bereikbare verhuur drukken op het resultaat. Met de verkoop van (een deel van) de verbeterde en samengevoegde woningen is het projectresultaat echter te vergroten. Lessen en perspectieven Uit de voorstudies blijkt dat de belangen van zittende bewoners en het ontwikkelingspotentieel van de wijdere omgeving belangrijk zijn bij de afwegingen voor transformatie door woningcorporaties. Zittende bewoners waarderen kwaliteitsverhogende ingrepen, maar zijn beperkt in hun mogelijkheden om hiervoor een kostendekkende huur te betalen. Na een jarenlang selectieproces wonen er vooral mensen met lage inkomens in de portiekflats. Corporaties vragen zich af of het mogelijk is om in deze sociale omgeving nieuwe doelgroepen te interesseren. Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen flexibiliteit op het niveau van de woning, op het niveau van het portiek en op het niveau van het flatgebouw. Flexibiliteit binnen de woning kan als eerste stap bij mutatie worden gecreëerd. Bij flexibiliteit op portiekniveau zijn 6 tot 8 woningen betrokken. Er ontstaan dan mogelijkheden voor horizontale en verticale samenvoegingen. De in dit artikel geschetste investeringen in flexibiliteit kunnen per portiek genomen worden vooruitlopend op verwachte mutaties, maar het volle rendement wordt inderdaad pas bereikt na meerdere mutaties. Het stimuleren van verhuizingen met verhuispremies kan het rendement vergroten. In het uiterste geval, bij verkoop per portiek, zou in een keer het hele portiek leeggemaakt moeten worden. Het gebruik van tijdelijke huurcontracten kan hierop aansturen. Er is echter ook een korrelgrootte mogelijk tussen de woning en het portiek. In het project grote woningen van woonbedrijf Rotterdam wordt bij een mutatie bij de buren geïnformeerd wat de verhuisbereidheid is en wat de wensen ten aanzien van een nieuwe woning zijn. Het blijkt vaak mogelijk de buren te laten verhuizen, waarna de vrijgekomen woningen samengevoegd kunnen worden. Ontwikkelend beheer Transformatie in één keer is vaak niet mogelijk door de hoogte van de investering en de positie van zittende huurders. De haalbaarheid kan worden vergroot door te beginnen met bescheiden ingrepen. Elke ingreep in het gebouw wordt beoordeeld vanuit het perspectief van toe- Opwaardering van de portieken geeft de flats een ander aanzien

6 32 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2011 komstige transformatie en moet deze vergemakkelijken. Met een goede voorbereiding is het mogelijk om woningen in te pluggen op een nieuwe infrastructuur. Deze strategie vergt het loslaten van de gebruikelijke, uniforme aanpak van corporaties bij huurwoningen. Vrijkomende woningen zouden tegen een lage casco-prijs kunnen worden aangeboden als kluswoning. De corporatie kan ook het ontwerp voor de bewoner uitvoeren en de woning marktconform aanbieden. Een deel van de woningen kan hiermee boven de sociale huurgrens terechtkomen. Bij deze strategie moet in de gaten worden gehouden welke concurrentie er in de omgeving is. De portiekflat is op dit moment niet aantrekkelijk en zal dus extra s moeten bieden: combinaties van wonen en werken; vrijheid in plattegronden en afwerking; aparte opgang voor woon- en werkruimte of een lage vierkantemeterprijs. Of met meerdere huishoudens samen een heel portiek kopen! Uit de voorstudies blijkt dat de belangen van zittende bewoners en het ontwikkelingspotentieel van de wijdere omgeving belangrijk zijn bij de afwegingen voor transformatie door woningcorporaties Transformatiescan bij strategisch voorraadbeheer Volkshuisvestelijke waarde Volkshuisvestelijke doelstellingen, afspraken quota verhuur/verkoop Woningmarkt, marktmatch, demografische ontwikkeling Financiën Financiële doelstelling, bedrijfswaarde Boekwaarde Geraamde investeringen Ontwikkeling woningaanbod, maximale huur- en verkoopwaarde Projectrisico? Cultuurhistorische waarde Stedenbouwkundig Bebouwingsveld Architectuur Woningtype Bouwtechniek Participatie Huidige bewoners Nieuwe doelgroepen Oorspronkelijk ontwerp Regio, positie en aantakking, voorzieningen Stedenbouwkundig ontwerp, aansluiting randen Bebouwingsveld Ensemble, kansen voor herprogrammering Oriëntatie, bezonning Kansen voor ontwikkelend beheer Meerjarenonderhoudsplanning integreren met transformatieproces Periodiek groot onderhoud en energiesprong, ingrepen die flexibiliteit vergroten Planmatig onderhoud, plattegrondaanpassingen verbeteringen Mutatieonderhoud, ontwikkeling van het woningaanbod met nieuwe typologieën Casco bouwblok Bruikbaarheid plint, hoogte en aantakking maaiveld Bruikbaarheid kap Maatvoering van het portiek Casco woningen Beukmaten, de diepte en hoogte van de woning Schachten, stijg en standleidingen Mogelijkheden aanvullende schachten Buitenruimtes Bouwkundige-bouwfysische staat Constructief, fundering, vloervelden, bouwmuren Geluid, zwaarte noodzakelijke maatregelen Vocht Energie, energielabel Infrastructuur en installaties (asbest)