HOOGBOUWEFFECTRAPPORTAGE. HET BOVENPARK Purmerend, Gedempte Where 1. december 2017

Transcriptie

1 HOOGBOUWEFFECTRAPPORTAGE HET BOVENPARK Purmerend, Gedempte Where 1 december 2017

2 Inhoudsopgave Inleiding 3 Locatie 4 Het proces 5 Historie 8 Ontwikkeling 13 Meerwaarde 17 Programma 26 Beleving straatniveau 31 Verlichting en veiligheid 34 Levendigheid 35 Bezonningsstudie 36 Wind 43 Zichtlijnen 45 Duurzaamheid 51 Parkeren en bereikbaarheid 53 Verkeer 54 Tot slot 55

3 Inleiding Het ruimtelijk beleid van de gemeente Purmerend ten aanzien van hoogbouw is vastgelegd in de Hoogbouwvisie Purmerend. Deze visie biedt een helder kader en kan de vraag naar hoogbouw structureren en inspireren. De PostNL locatie bevindt zich in een voorkeursgebied voor hoogbouw op stadsniveau. De Hoogbouw Effect Rapportage (HER) beschrijft de ruimtelijke structuur en het beleid en randvoorwaarden van de locatie. We gaan in op de stedenbouwkundige structuur, het programma, de openbare ruimte, sociale veiligheid, plint. Vanuit verschillende gezichtspunten bekijken we het effect van de torens op de omgeving. Tot slot gaan we in op de effecten van de beoogde hoogbouw met betrekking tot bezonning, het windklimaat en de verkeerssituatie. 3

4 KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD HOOGBOUWVISIE PURMEREND Versie 6 juli 2017 Locatie Stedenbouwkundig kader VISIEKAART VOORKEURSGEBIEDEN HOOGBOUW OP STADSNIVEAU MEER DAN 8 LAGEN (>25 METER) Purmerend heeft relatief veel traditionele laagbouwwoningen. Daarnaast heeft Purmerend ook hoogbouw, met name in de vorm van galerijflats en op een aantal plekken, zoals in de binnenstad en langs de Purmersteenweg/Waterlandlaan, is er straks sprake van gemiddeld hogere bebouwing. Voor de beleving van hoogbouw is de menselijke maat belangrijk. En de samenhang tussen de bestaande en nieuwe bebouwing. Het silhouet van Purmerend. Het ruimtelijk beleid van de gemeente Purmerend ten aanzien van hoogbouw is vastgelegd in de Hoogbouwvisie Purmerend. Wij sluiten aan bij de ambitie voor duurzame verstedelijking die uitgaat van - onder andere - verdichting vanuit het stadshart in de richting van de stadsrand. De stedelijke rug zal langzaam veranderen in een nieuw hoogstedelijk multifunctioneel woon- werkgebied met een eigen autenticiteit en sterke uitstraling en ons plan levert daar een grote bijdrage aan, met een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu, versterken van de structuur van de stad, in de nabijheid van voorzieningen. 36 Hoogbouwvisie Purmerend 4

5 Proces Communicatie Het voormalige postkantoor op de hoek van de Gedempte Where en de Hoornselaan is sinds mei 2008 gesloten. In de afgelopen jaren hebben diverse projectontwikkelaars en corporaties de locatie bestudeerd. Er zijn verschillende plannen geweest, echter geen enkel plan bleek haalbaar. Projectontwikkelaar Snippe Projecten heeft in oktober 2016 het postkantoor verworven, omdat zij gelooft in de kwaliteiten en potentie van deze locatie. Direct na de aankoop zijn studies verricht naar de juiste invulling. Een grote supermarkt, zoals in eerdere andere plannen was meegenomen, zal een te grote verkeersaantrekkende werking hebben waar de omgeving veel overlast van zal ondervinden. Een gedifferentieerd woningbouwprogramma aangevuld met voorzieningen zoals horeca en kleine kantoorunits zou vele malen kansrijker zijn. Op basis van deze uitgangspunten zijn verkennende gesprekken gevoerd met de Gemeente Purmerend. Het concept voor de invulling werd positief ontvangen, mede omdat Purmerend voor een grote woningbouwopgave staat de komende decennia. Met de juiste invulling voor de PostNL-locatie kan iets worden gedaan aan het woningtekort, de kwaliteit van de omgeving en het imago van de stad. Hiermee wordt herkenning van Purmerend als de regiohoofdstad van Waterland verder versterkt. Meer woningen en voorzieningen zorgt voor meer bezoekers van het centrum en dat is, naast voor de haalbaarheid van het project, goed voor de lokale ondernemers. In een aantal overleggen met architecten, stedenbouwers én stedenbouwkundigen, verkeerskundigen, juristen en RO-specialisten van de gemeente Purmerend, zijn diverse stedenbouwkundige en architectonische verkenningen uitgevoerd. In december 2016 is overeenstemming bereikt over het programma, de stedenbouwkundige invulling, de wens voor een openbare parkeergarage en het ambitieniveau. Het appartementencomplex dient het mooiste nieuwe gebouw van Purmerend te worden. In februari van 2017 is in samenspraak met de gemeente besloten dat het door Snippe Projecten betrokken team van architecten en stedenbouwers, niet leidde tot de juiste invulling van de ambitie. Daarop is besloten de strategie aan te passen en meerdere Nederlandse toparchitecten uit te nodigen om met elkaar in competitie te gaan. In dezelfde periode heeft de gemeente Purmerend de Agenda 2040, de Woonvisie en de Hoogbouwanalyse gepresenteerd aan de gemeenteraad. Deze documenten laten zien dat hoogbouw in Purmerend noodzakelijk is om te kunnen voldoen aan de opgave waar Purmerend voor staat. Op 6 maart heeft de gemeente de van brug-tot-brug informatieavond georganiseerd. Het doel van deze avond was het informeren van direct omwonenden, woningzoekenden en de gemeenteraad en het initiëren van een dialoog tussen ontwikkelaars en aanwezigen. Met PostNL als Kroon op het brug-totbrug gebied heeft Snippe de aanwezigen gevraagd om mee te denken met de ontwikkeling en het ontwerp. Om aanwezigen de mogelijkheid te geven om mee te denken heeft Snippe een 10 tal referentiebeelden getoond en de aanwezigen gevraagd om hier een top 3 uit te kiezen. Naast de referentiebeelden was er ook een maquette van het totale centrumgebied aanwezig waar men de impact en inpassing van een 10-tal verschillende bouwmassa s kon zien. Nog zonder een echt ontwerp en schreven zich op dat moment al meer dan 200 Purmerenders in om hier te wonen. In april 2017 is door de gemeenteraad de woonvisie vastgesteld. In deze visie wordt de opgave waar Purmerend voor staat onderschreven woningen, waarvan voor eigen groei en voor mensen vanuit de regio woningen per jaar realiseren, waardoor ook doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. - beschikbare gronden zo intensief mogelijk benutten, bij voorkeur binnenstedelijk - zoeken van nieuwe plekken voor woningbouw, het benutten van leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. - behoefte aan differentiatie in woonprogramma De projectleider van de gemeente Purmerend had inmiddels intern opdracht gegeven om een intentieovereenkomst op te maken voor het herontwikkelen van de PostNL locatie, eventueel gecombineerd met een openbare parkeergarage. Om zorgvuldig met de ontwerpfase om te gaan heeft Snippe ervoor gekozen om niet één, maar vier verschillende architecten in te schakelen. 5

6 Proces Communicatie Om tot de best mogelijke invulling te komen is eerst gewerkt aan een stedenbouwkundig kader. In mei 2017 heeft Snippe Projecten Stedenbouwkundigbureau SVP ingehuurd om in samenwerking met de Stedenbouwkundigen van de Gemeente Purmerend vorm te geven aan dit kader. Met het stedenbouwkundig kader en het door Snippe Projecten opgestelde programma van eisen heeft Snippe op 4 juni 2017 aan de 4 geselecteerde architecten opdracht gegeven om een schetsontwerp te maken voor de PostNL locatie. Om de schetsontwerpen te beoordelen heeft Snippe Projecten een professionele beoordelingscommissie samengesteld bestaande uit de Wethouder R.O. twee stedenbouwkundigen van de gemeente Purmerend, stedenbouwkundige van SVP, een vertegenwoordiger van welstand en de directeur van Snippe Projecten. Naast de beoordeling van de professionele commissie wilde Snippe haar keuze voor de architect mede laten bepalen door de keuze van het publiek. Om zoveel mogelijk Purmerenders te betrekken in deze fase heeft Snippe communicatiespecialist De Wijde Blik ingeschakeld om haar hierin te begeleiden. Op 5 juli 2017 is door de Gemeente Purmerend en Snippe Projecten de intentieovereenkomst ondertekend voor het herontwikkelen van de PostNL locatie en te onderzoeken of hier een openbare parkeergarage gebouwd kan worden. Op 6 juli 2017 hebben de architecten hun schetsontwerpen gepresenteerd aan de beoordelingscommissie. De commissie zou na de publieksstemming bij elkaar komen voor een definitief oordeel. Voordat de mediacampagne begon heeft Snippe het communicatieproces en een aantal artist impressies gepresenteerd aan het college op 11 juli Op 24 juli 2017 heeft Snippe de gemeenteraad schriftelijk geïnformeerd over de wijze waarop de Purmerendse bevolking actief zal worden betrokken in het ontwerpproces. Vanaf begin augustus is via de website Inspiratie Purmerend, Facebook, Instagram, lokale en regionale media veel ruchtbaarheid gegeven aan de plannen voor de PostNL locatie en de mogelijkheid om te stemmen op de verschillende ontwerpen die 4 september zouden worden gepresenteerd, tijdens een inspiratieavond. Direct omwonenden zijn 11 augustus per brief geïnformeerd over de plannen. Ruim 550 bezoekers zijn 4 september 2017 op de architectenpresentatie in de Koepelkerk afgekomen. Tot 11 september 2017 konden mensen stemmen. In totaal hebben 2783 mensen hun stem uitgebracht op hun favoriete ontwerp. Maar liefst 56% van de stemmers zette DOK Architecten op nummer 1. Ook bij de omwonenden die een extra stem kregen kwam DOK op de eerste plaats. De beoordelingscommissie heeft op 14 september 2017, na stemming, ook Dok als winnaar aangewezen. Reeds meer dan 2600 mensen hebben zich ingeschreven voor een huur- of een koopwoning in dit project. Op 28 september heeft de gemeenteraad de hoogbouwvisie vastgesteld met twee amendementen. In de maand oktober heeft Snippe Projecten nader onderzocht hoe voldaan kan worden aan de voorwaarden die volgen uit de vastgestelde hoogbouwvisie. In november is deze Hoogbouweffectenrapportage opgesteld en wordt de anterieure overeenkomst opgemaakt. Vanaf december zal Snippe samen met Dok architecten het schetsontwerp nader uit gaan werken naar een voorlopig ontwerp. Om te komen tot een voorlopig ontwerp en uiteindelijk een definitief ontwerp zal de dialoog gevoerd blijven worden met Purmerend als geheel, maar specifiek met omwonenden, ondernemers, belangenverenigingen en de politiek. 6

7 Proces Communicatie/Samenvatting 7 oktober 2016 november 2016 december 2016 januari 2017 februari 2017 maart 2017 april 2017 mei 2017 juni 2017 juli 2017 augustus 2017 september 2017 oktober 2017 november 2017 december 2017 Aankoop locatie Koopovereenkomst ondertekend Verkennende gesprekken met de gemeente Purmerend Programma vastgesteld Agenda 2040 gepresenteerd aan de gemeenteraad Eerste ontwerpfase Hoogbouwanalyse gepresenteerd aan de gemeenteraad start voorbereidingen tweede ontwerpfase Brug tot brug informatieavond Woonvisie aangenomen door de gemeenteraad Voorbereiding intentieovereenkomst Opstellen stedenbouwkundig kader Opdracht voor schetsontwerp aan 4 architecten Ondertekening intentieovereenkomst Presentatie ontwerpen aan beoordelingscommissie Presentatie aan het college Informatie over proces naar gemeenteraad Mediacampagne Inspiratie Purmerend Direct omwonenden aangeschreven Inspiratieavond in de Koepelkerk Publiek kon stemmen, online en in het gemeentehuis stemmen Hoogbouwvisie aangenomen door de gemeenteraad Afspraken maken inzake amendementen Hoogbouwvisie Opmaak Hoogbouweffectenrapportage Opmaak Anterieure overeenkomst Dialoog stakeholders

8 Historie Gezicht op de vestingwerken en de stad met torens, met bovenaan het wapen van Purmerend. Onze visie is: de kans om de vestingstad opnieuw een compacte echte stad met hoogbouw elementen te geven, een stad die ertoe doet vereist op bepaalde plekken hoogbouw. Bron: Beeldbank Noord-Hollands Archief, Provinciale Atlas - Prenten en Tekeningen, vervaardiger onbekend,

9 Slot Purmersteijn Amsterdamsche poort Koemarkt Historie Vestingstad Purmerend 1690 Beemsterpoort Gelegen aan de Gedempte Where dient het gebouw als een strategisch herkenningspunt van deze historische stad; een hedendaagse stadspoort. Slot Purmersteijn Neckerpoort Kaasmarkt Hoornse Poort Wij zien het herstellen van de poortfunctie van deze locatie als grote kans voor Purmerend. Een entreefunctie met de belangrijkste slagader de Where, een object met een goede hoogte met een stevige morfologie, op de plek waar het silhouet van de stad dat nodig heeft. Koemarkt Amsterdamsche poort Purmerpoort PostNL locatie 9

10 Historie als uitgangspunt Beemsterburgwal De rijke historie van Purmerend, met haar herkenbare stadswallen - zoals hierboven nog goed te herkennen in de Beemsterburgwal - willen wij doen herleven in een verfrissende stijl die thuishoort in Ons ontwerp is open, transparant, licht, groen en duurzaam. 10

11 Historie De Where Het water van de Where is al sinds 1690 een belangrijke levensader van de stad. Anno 2017 vormt de Gedempte Where een barriere. Met ons plan willen we dit deel van de stad weer bij de binnenstad betrekken. 11

12 De Gedempte Where met parkeren Het "hoge bruggetje" en Molenplantsoen Aanvoer van kolen Historie PostNL locatie Loodsen op de locatie Als we inzoomen op de historie van de locatie, zijn er achtereenvolgens verschillende soorten bezettingen te zien in de geschiedenis. - tot en met de 18e eeuw: volkstuintjes voor de rijkeren - Arbeiderswijkje met kleine woningen; "achterstandsbuurt" - Industrie: scheepswerf, hout- en kolenopslag. Aan de noordkant bevond zich het Molenplantsoen. 1965: sloop van alle bebouwing op de locatie voor demping en omlegging van de Where 1972: bouw van het postkantoor 1985: verbouwing van het postkantoor 12

13 Ontwikkeling in de omgeving Purmerend De omgeving van de binnenstad transformeert de komende jaren tot een stedelijke woongebied met een verhoogde dichtheid. De gebieden krijgen verschillende hoogteaccenten, welke op bijzondere plekken komen te staan, zoals knooppunten en entrees van de stad. De PostNL locatie is een van deze plekken. Wagenweggebied west Grootschalige functies in combinatie met woningbouw. Wagenweggebied midden Lijn doortrekken van recentelijk (vanaf 2010) gerealiseerde rijwoningen. Wagenweggebied oost Detailhandel in combinatie met woningbouw. De Looiers Twee appartementengebouwen, tevens hoogbouw, worden hier ontwikkeld door Linden Groep B.V. Brantjesoever Kleinschalig met stedelijk karakter en een hoogteaccent op het kruispunt. PostNL locatie 13

14 Referenties Wagenweggebied west Referenties Wagenweggebied midden Referenties Wagenweggebied oost Render De Looiers Render Brantjesoever 14

15 Ontwikkeling Purmerend 2017 Wij hebben een publiek gebouw, een balkon, aan het water gemaakt. Voor iedereen. Met het bruisende centrum in de rug en het historische water als uitzicht woon je als in een groene oase. Deze plek biedt haar bewoners een ideale uitvalsbasis. 15

16 PostNL locatie Context De locatie van het voormalig postkantoor ligt binnen de grenzen van de oude binnenstad, nabij de vele voorzieningen van Purmerend en op steenworp afstand van de Koemarkt. Het wordt echter ook omringd door brede infrastructuur en aan de noorden oostkant begrensd door de Where. Deze solitaire plek vraagt dan ook om een transformatie op maat, waarbij het juist de schakel tussen de binnenstad en het te ontwikkelen Wagenweggebied kan vormen. Daarnaast is deze plek een toegang tot de oude binnenstad, waarbij het gebouw als nieuwe poort van Purmerend een ware entree kan markeren. 16

17 Meerwaarde Wat hebben we gemaakt Het Bovenpark; een balkon aan de Where. De route langs de Where is al van oudsher belangrijk voor Purmerend. Door markante hoogbouw in bijzondere architectuur krijgt de stedelijke rug een duidelijke identiteit en karakter. Een warme, vrolijke en hoogwaardige ervaring voor de bewoner én de stedeling. Royale terrassen die als een groene waterval langs de zijdes van de torens lopen. Een openbaar park dat zorgt voor een groene en aangename verbinding tussen gebouw én stad. Een plek die swingt, die zindert van de activiteit. 17

18 foto: Isra van Velzen Meerwaarde Verlenging van de stad Tussen het privé domein en het stadse domein introduceren wij een aantal sociale plekken, waaronder een openbaar dakpark. Via de route Historisch Purmerend of de Koemarkt is het park snel te vinden. Hoogwaardige openbare ruimte als ontmoetingsplaats rondom de hoogbouw. Ons gebouw voorziet in een heerlijke rustplek voor de wandelaar. 18

19 Meerwaarde Verlenging van de stad Het Bovenpark kan door de ligging een ware schakel vormen tussen de nieuwe ontwikkelingen in het Wagenweggebied, ten noord-oosten van de locatie en de binnenstad. De openbare parkeergarage vormt een nieuw bronpunt voor parkeren nabij de voorzieningen die Purmerend te beiden heeft. Daarnaast vormt het een nieuw onderdeel van de luwe singelroute rondom de oude stad, met een prachtig terras aan het water. Zo is het Bovenpark een verlenging van en een meerwaarde voor de bestaande stad. 19

20 Meerwaarde De drie hoeken Wij willen de plint activeren, elke hoek heeft zijn eigen functie en sfeer. Deze functiemenging trekt verschillende doelgroepen aan en daarmee dynamiek en vitaliteit. Het gebouw vouwt zich open naar de stad bij de parkhoek; een groene toegankelijke entree. De entree voor de hoge toren is transparant en groots, hier wordt de bewoner glansrijk welkom geheten. Aan de waterkant bevindt zich de horecahoek, de ideale plek voor een heerlijk terras. Zo maken wij drie levendige plekken voor de stad Purmerend. 20

21 Meerwaarde Directe omgeving De identiteit van de plek wordt versterkt door verschillende functies in de plint. Er ontstaat een levendig gebied en aantrekkelijke openbare ruimte, met interessante plekken en activiteiten, verbetering en versterking van de wijk. Een heerlijk horecaterras aan het water, dynamische bedrijfjes in de plint en een gezonde groene omgeving aan de rand van het historische centrum, zorgt voor een meerwaarde voor de directe omgeving. 21

22 Meerwaarde Nieuwe gezichten Naar buiten toe lopen de glazen punten aan één stuk door en zijn de aangezichten groots en opvallend. Naar binnen toe verschuiven de drie blokken ten opzichte van elkaar, waardoor een kleinschaliger gebaar ontstaat. 22

23 Meerwaarde Nieuwe gezichten De glazen afgeronde hoeken zijn meer dan alleen herkenbare gezichten vanuit de omgeving. Vanuit de appartementen heb je hier fantastisch uitzicht over de stad en omgeving, waarin het heerlijk wonen is. Een nieuwe binnenstedelijke woonvorm, die echt van deze tijd is. 23

24 Theater de Purmaryn Stichting Purmerends Museum Koepelkerk Koemarkt Pop- & Cultuurpodium P3 Meerwaarde Bruisend centrum Wij zien PostNL als dé locatie voor de kosmopoliet in Purmerend om van zowel dynamiek als rust te genieten. De combinatie centrum, water en groen maakt een perfecte locatie om compact te wonen. Filmhuis Purmerend Ontmoetingen komen zo als vanzelf tot stand. Stichting Purmerends Museum Nicolaaskerk/Koepelkerk Theater de Purmaryn Jan van Egmond Lyceum Koemarkt Winkelcentrum Toekomstige markthal Busstation Tramplein Gemeente Purmerend Basisschool Het Plankier Pop- & Cultuurpodium P3 situatie december

25 Middenbeemster A7 Richting Hoorn 101 De Purmerzuid - Tramplein 103 Monickendam - Tramplein 105 Purmerend - Amsterdam Noord 110 Edam Volendam - Tramplein 301 De Rijp - Amsterdam CS. 413 Beest via Oosthuizen - Tramplein 416 Waterland ziekenhuis - De Rijp via Middenbeemster N244 Richting de Rijp A7 Richting Zaandam Purmerend Volendam Markermeer N235 Richting Amsterdam-Noord Meerwaarde Dynamische plek Onze doelgroep leeft gezond en wij geven met ons ontwerp veel aanleiding tot bewegen. Verschillende fiets- en wandelroutes sluiten aan op de locatie. P Reizen per auto, prima. Maar juist ook wandelen, fietsen of zelfs zeilen geven positieve energie aan de locatie en de stad. De locatie is zeer goed bereikbaar met het OV. Het biedt snelle en frequente verbindingen met Zaandam en Amsterdam, waarmee een volwaardig alternatief voor de auto binnen handbereik ligt. Busstation Tramplein P Wandelroute Fietsroutes Project locatie Bebouwing Bus halte Bus lijn Treinstation Purmerend Spoor situatie december 2017 P Parkeren 25

26 Programma Wij hebben bijzondere aandacht voor verschillende doelgroepen en een flexibele indeling van het gebouw. Meerdere functies zijn ondergebracht in ons plan. Horeca op de begane grond met terras aan het water. Commerciële ruimten voor startende ondernemers in de plint. Een heerlijk bovenpark op het dak van de gedeeltelijk openbare parkeergarage. De appartementen zijn per definitie ook geschikt voor ouderen. ca. 162 appartementen parkeerplaatsen voor bewoners ca. 125 openbare parkeerplaatsen voor centrumbezoekers Een horecagelegenheid van ca. 500 m2 en voor commerciele ruimten is ca. 450 m2 gereserveerd. Woningen van verschillende groottes en voor elke doelgroep, van starters tot ouderen. In combinatie met de functiemenging maakt het een divers gebouw en aantrekkelijk voor alle inwoners van Purmerend. 26

27 27

28 28