RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

Transcriptie

1 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Ruimtelijke onderbouwing voor het toekennen van een bouwtitel op het perceel kadastraal bekend gemeente Beesel, sectie A nr. 3408, plaatselijk bekend gemeente Beesel, Hoogstraat ong. (gelegen tussen 13 en 15) in Beesel. A. BESCHRIJVING PROJECT Initiatiefnemer gemeente Beesel, Raadhuisplein 1, postbus ZK in Reuver is voornemens het perceel gelegen tussen Hoogstraat 13 en 15 te verkopen als bouwkavel. Het gaat om een perceel waar op basis van het huidige bestemmingsplan geen woning opgericht kan worden. Er is geen bouwtitel opgenomen in het bestemmingsplan. Om het oprichten van een woning op het perceel met bijbehorende bijgebouwen planologisch mogelijk te maken is er een omgevingsvergunning met buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan nodig. Als de procedure succesvol is afgerond, heeft de gemeente de mogelijkheid om als eigenaar van het perceel deze gronden te koop aan te bieden als bouwperceel. Diegene die het perceel vervolgens aankoopt, kan dan een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente voor de bouw van een woning met eventuele bijgebouwen. Dit plan zal moeten voldoen aan de regels die gelden voor de bestemming woondoeleinden W zoals gesteld in het bestemmingsplan Kernen. Deze regels worden in de omgevingsvergunning die de bouwtitel mogelijk maakt van toepassing verklaard. De omgevingsvergunning met buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan is enkel gericht op het toekennen van een bouwmogelijkheid. De bestemming woondoeleinden ligt al op het betreffende perceel. B. GELDENDE PLANOLOGISCHE SITUATIE Het perceel is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan Kernen. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 19 juli Het bestemmingsplan is op 16 november 2004, nummer 2004/63070, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. De onthouding van goedkeuring heeft geen betrekking op het nu betreffende perceel. Het bestemmingsplan is in werking getreden op 21 januari Ter plaatse geldt de bestemming Woondoeleinden W. De gronden binnen deze bestemming zijn onder meer bedoeld voor wonen. Het ter plaatse oprichten van een nieuwe woning is in strijd met het de bestemming Woondoeleinden W. Volgens het bestemmingsplan is het bouwen van een nieuwe woning ter plaatse niet toestaan. Ondanks dat het perceel een woonbestemming heeft, ontbreekt de aanduiding dat een nieuwe woning toegevoegd mag worden. Met andere woorden er ligt geen bouwtitel op het perceel. Het bouwen van een nieuwe woning ter plaatse is dus in strijd met het geldende bestemmingsplan. Omdat er strijd is met het bestemmingsplan is medewerking enkel mogelijk door het verlenen van een omgevingsvergunning voor buitenplans afwijken van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c juncto artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel kadastraal bekend gemeente Beesel, sectie A nr (de projectlocatie) en heeft tot doel de realisatie van een nieuwe woning mogelijk te maken op dit perceel door het perceel een bouwtitel te geven. Dit door het perceel van een aanduiding te voorzien die de bouw van een nieuwe woning toestaat. In het vervolg wordt over het initiatief gesproken als het project. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan dient het project te passen binnen het beleid en dient er een afweging van belangen plaats te vinden.

2 C. BELEID Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) Het beleid van de provincie Limburg is opgenomen in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL- 2006). Het projectgebied is op de plankaart van het POL aangegeven als Plattelandskern (P6a). Binnen een plattelandskern is het oprichten van woningen toegestaan. Omdat de projectlocatie tevens binnen de verbale contour (opgenomen in de Atlas Werkcontouren Noord- en Midden Limburg) ligt, vormt ook het provinciale contourenbeleid verder geen belemmering. Op basis van artikel Bro dient vooroverleg plaats te vinden ook voor wat betreft omgevingsvergunningen voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan. Dit is echter niet nodig in het geval er geen provinciale belangen betrokken zijn bij het plan. Hiervoor gelden de provinciale belangenstaat en uitzonderingenlijst. In het bestuursakkoord dat is gesloten tussen provincie en gemeente op 7 april 2009 zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de provinciale belangen die voor de gemeente Beesel een rol spelen. De gemeente neemt deze belangen in acht bij het nemen van onder meer een projectbesluit. Het onderhavige project heeft geen relatie met een van de provinciale belangen zoals opgenomen in het op 7 april 2009 gesloten afsprakenkader, het bestuursakkoord. Aangezien het project past binnen de uitzonderingenlijst (onder a, bouwen van een woning binnen bestaand stedelijk gebied) zoals door de provincie is vastgelegd, behoeft er geen vooroverleg ex artikel Bro te worden gevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan. Het project raakt geen provinciale belangen en past binnen het provinciaal beleid. Gemeentelijk beleid Het voornemen om op de projectlocatie de bouw van een woning mogelijk te maken past ook binnen het gemeentelijk beleid. Op 6 juni 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten beleidsregels vast te stellen voor particuliere woningbouw op open plekken in het bestemmingsplan Kernen. De beleidsregels zijn inwerking getreden op 16 juni De beleidsregels zijn geactualiseerd in de collegevergadering van 29 januari Het geactualiseerde beleid is in werking getreden op 8 februari De projectlocatie en de bouw van een woning hierop kan voldoen aan de voorwaarden van het beleid en aan de bouwregels voor wat betreft de bestemming woondoeleinden zoals deze geldt in het bestemmingsplan Kernen. Bouwplannen voor nieuwe woningen op open plekken binnen de kernen dienen aan de beleidsregels te voldoen. Voorwaarde is onder meer dat het bouwplan betrekking dient te hebben op maximaal 1 nieuwe woning in particulier opdrachtgeverschap. Verder moet het bouwplan gesitueerd zijn binnen de bestemming woondoeleinden en voldoen aan de bouwregels van de bestemming woondoeleinden van het bestemmingsplan Kernen. Ook de aangrenzende kavels dienen te (blijven) voldoen aan de bestemming woondoeleinden. Daarnaast moet het bouwplan voldoen aan een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden, waaronder een rechtstreeks ontsluiting hebben op de openbare weg ter voorkoming van een achterafsituatie en voldoen aan parkeernorm. Ook de benodigde infrastructuur dient aanwezig te zijn. Tot slot dient het bouwplan te passen binnen het Regionaal Volkshuisvestingsplan en mag het bouwplan geen economisch nadeel opleveren voor de gemeente. Het project past binnen deze beleidsregel en voldoet daarmee aan het geldende ruimtelijke beleid van de gemeente Beesel. D. RUIMTELIJKE EFFECTEN VAN HET PROJECT OP DE OMGEVING Het project omvat de verdere invulling van open plekken binnen de kern Beesel met woningbouw. Het projectgebied betreft een inbreidingslocatie. Op deze locatie heeft inmiddels gesloopte bedrijfsbebouwing (champignonkwekerij) gestaan. Ook de bijbehorende oppervlakteverhardingen zijn inmiddels opgeruimd. De veranderingen in het straatbeeld zijn beperkt. Ter plaatse wordt straks één extra woning toegevoegd op een plek die voorheen onbebouwd was.

3 Door het oprichten van een nieuwe woning op het perceel neemt de verkeersaantrekkende werking slechts beperkt toe. De ruimtelijke effecten van het realiseren van de extra woning op het betreffende gedeelte van het perceel zijn dan ook gering en planologisch acceptabel. Nadelige ruimtelijke effecten voor de waarden van de omgeving, zijnde een woonomgeving, en de belangen van derden worden niet aanwezig geacht. Een bouwplan zal pas worden gemaakt door een particuliere initiatiefnemer nadat het perceel is verkocht als bouwperceel. Op dat moment zal dit plan ook door de welstandscommissie beoordeeld moeten worden. Uitgangspunt voor de inpassing van de toekomstige woning is de welstandsnota en de geldende regels voor de bestemming woondoeleinden. In de omgevingsvergunning zullen de bestemmingsplanregels die gelden voor de bestemming woondoeleinden van toepassing worden verklaard. E. BELEMMERINGEN Het ontwikkelen van een bouwplan en het oprichten van een woning vindt geheel voor rekening en risico van de toekomstige initiatiefnemer plaats en op gronden die in het bezit komen van de initiatiefnemer. De gemeente zal als huidige eigenaar de procedure om een omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan doorlopen zodoende een bouwtitel aan het perceel te geven. Als deze procedure is afgerond wordt het perceel verkocht met bouwtitel. De toekomstige eigenaar zal voor eigen rekening en risico vervolgens een bouwplan ontwikkelen. Er zijn ter plaatse geen kabels en leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor het project. Er kan derhalve worden geconcludeerd dat er geen verdere belemmeringen zijn voor het project. F. MILIEU Bodem Op 31 maart 2010 heeft het college voor de projectlocatie een bodemgeschiktheidsverklaring afgegeven voor de bouw van een woning en de verkoop van aangrenzende gronden aan particulieren. Met betrekking tot de projectlocatie is een bodemonderzoek uitgevoerd door Econsultancy b.v. op 12 maart 2010, rapport nr Uit dit onderzoek blijkt dat: de bovengrond voldoet aan de interventiewaarden zoals vermeld in de Circulaire Bodemsanering 2009 (Staatscourant 7 april Nr. 67). de bovengrond niet voldoet aan de achtergrondwaarden zoals vermeld in het Besluit Bodemkwaliteit (staatscourant 20 december Nr. 247). De bovengrond is licht verontreinigd met lood, PAK en PCB. het PCB-gehalte in de bovengrond de Maximale Generieke Waarde voor de functieklasse Wonen overschrijdt. Gezien het feit dat momenteel inzicht in de diffuse bodemkwaliteit voor de nieuwe parameters (waaronder PCB s) ontbreekt, kan de doelmatigheid van sanerende maatregelen voor deze parameter niet worden beoordeeld. De Beleidsgroep Bodembeheer Limburg adviseert om vooralsnog voor diffuse verontreinigingen met de nieuwe parameters (waaronder PCB s) de interventiewaarde te hanteren bij de beoordeling van de vraag of sanerende maatregelen noodzakelijk zijn (notitie nieuwe parameters standaard stoffenpakken NEN 5740 onderzoek en toetsing (januari 2009). Gelet hierop wordt geconcludeerd dat er geen sanerende maatregelen noodzakelijk zijn. de ondergrond voldoet aan de interventiewaarden zoals vermeld in de Circulaire Bodemsanering 2009 (Staatscourant 7 april Nr. 67). de ondergrond voldoet aan de achtergrondwaarden zoals vermeld in het Besluit Bodemkwaliteit (staatscourant 20 december Nr. 247). De ondergrond is niet verontreinigd. het grondwater is conform NEN 5740 niet onderzocht omdat dit zich dieper dan 5,0 meter maaiveld bevindt.

4 De locatie is onder de onderstaande voorwaarden geschikt voor woningbouw en ook voor gebruik als tuin, c.q. verblijfslocatie voor mensen. De voorwaarden die gelden zijn: grondwater mag niet worden gebruikt voor consumptiedoeleinden, voor drenking van vee of voor besproeiing van consumptiegewassen; voor het overige gelden de algemene voorwaarden. Melding/Vergunning Wet Milieubeheer Voor het oprichten van een nieuwe woning is geen melding of vergunning in het kader van de Wet Milieubeheer vereist. Geurcontouren De projectlocatie is niet gelegen binnen geurcontouren van agrarische bedrijven. Luchtkwaliteit Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. Het Besluit moet voorkomen dat gevoelige objecten te dicht bij snelwegen en provinciale autowegen worden gerealiseerd. Dit geldt voor nieuwbouw, maar ook voor functiewijziging of uitbreiding van gevoelige objecten. Gevoelige objecten in het kader van dit besluit zijn scholen (voor onderwijs aan minderjarigen), kinderopvang, bejaarden-, verzorgings- en verpleegtehuizen. Niet de precieze bestemming is bepalend maar de beoogde functie. Zo kan een bestemming maatschappelijke doeleinden waarbinnen kinderopvang mogelijk is, ook als gevoelig worden aangemerkt. De voorgenomen activiteiten op de projectlocatie Hoogstraat vallen hier niet onder. Als gevolg van de ontwikkeling ontstaan er geen gevoelige objecten in het kader van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteit. Het Besluit gevoelige bestemmingen is niet uitsluitend bepalend voor een goede Ruimtelijke Ordening inzake luchtkwaliteit. Zo moet er ook worden bekeken of aan de grenswaarden wordt voldaan. Als gevolg van de aangevraagde activiteiten zelf zijn er geen negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit. Het toekennen van een bouwtitel aan het perceel leidt niet tot een relevante toename van het aantal verkeersbewegingen, en ook niet tot een daarmee samenhangende toename van de luchtverontreiniging. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit wordt gelet op aard en omvang van het project dan ook niet nodig geacht. Voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit bestaan er geen belemmeringen voor de realisatie van het project. Geluid en overige milieuaspecten Ter plaatse is er sprake van een 30 km-zone. Extra akoestische maatregelen op grond van verkeerslawaai hoeven niet te worden genomen. Een procedure hogere grenswaarde hoeft er niet te worden gevolgd. Externe veiligheid is eveneens niet aan de orde, omdat in de nabijheid van het projectgebied geen BEVIinrichtingen of andere bronnen die in het kader van externe veiligheid van invloed kunnen zijn, zijn gesitueerd. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van het project. G. WATERTOETS De kenmerken van watersystemen, zoals die voorkomen binnen de gemeente Beesel, kunnen het beste beschreven worden door een onderverdeling te maken in de soorten van water die in het gebied aanwezig kunnen zijn. De belangrijkste zijn: grondwater, oppervlaktewater, regen- en afvalwater, en hoog water. Grondwater

5 In het plangebied en de directe omgeving bevinden zich geen grondwaterbeschermingsgebieden. Oppervlaktewater Binnen het projectgebied bevindt zich geen oppervlaktewater. De realisatie van het project heeft dus geen nadelige gevolgen voor het oppervlaktewater. Regen- en afvalwater Het hemelwater moet worden afgekoppeld en ter plaatse moet het hemelwater worden geïnfiltreerd. Dit wordt als voorwaarde meegegeven bij de ontwikkeling van een bouwplan voor een woning voor de toekomstige eigenaar van de grond. Hoogwaterbeleid Het projectgebied is niet gelegen in het waterbergend of stroomvoerend rivierbed van de Maas, zodat de beleidslijn Ruimte voor de Rivier niet van toepassing is. Overleg met Watertoetsloket Op 18 oktober 2006 heeft het Watertoetsloket Peel en Maasvallei besloten dat gemeenten binnen het werkgebied kleine ruimtelijke plannen voortaan niet meer voor een wateradvies naar het Watertoetsloket hoeven te sturen. Hiervoor is een ondergrens van m2 verhard oppervlak ingesteld, en is een speciaal aandachtsgebied vastgesteld. De projectlocatie is 790 m2 groot en zal een nog kleiner oppervlak aan oppervlakteverharding kennen. De projectlocatie is niet gelegen binnen het aandachtsgebied. Vanwege de omvang en ligging van de projectlocatie is overleg met het Watertoetsloket Peel en Maasvallei niet verplicht. H. ARCHEOLOGIE Op 19 april 2010 heeft de gemeenteraad het gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. Dit beleid dient als toetsingskader bij ontwikkelingen. Op basis van dit beleidskader is een archeologisch vooronderzoek vereist voor dit project. Door Econsultancy b.v. is een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd donder meer met een verkennend booronderzoek (rapportage , 2 september 2010). De bodemopbouw heeft een sterk verstoord karakter. Over de bodemopbouw is daardoor niets te zeggen. Uit de uitgevoerde boringen (5 stuks) is gebleken dat het plangebied tot een diepte van circa 125 centimeter zwaar verstoord is. Om deze reden kan de verwachtingswaarde worden bijgesteld naar laag. Dit geldt voor alle perioden. In de rapportage wordt geconcludeerd dat de onderzoekslocatie vrijgegeven kan worden. Mocht tijdens werkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen dan geldt er conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg uit 2007 een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (via de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed: ARCHISmeldpunt, telefoon ), bij de gemeente of bij de provincie. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het toekennen van een bouwtitel aan het perceel. I. FLORA EN FAUNA De projectlocatie was tot voor kort in gebruik als bedrijfsperceel. Het voormalige bedrijfsgebouw is inmiddels gesloopt. Gelet op de inrichting en het gebruik van het perceel, en de ligging midden in een woonwijk wordt ingeschat dat er op de onderzoekslocatie geen plant- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de natuurwetgeving een beschermde status hebben. De ecologische waarde van de onderzoekslocatie wordt zeer gering geschat. Het wordt daarom niet noodzakelijk geacht om alsnog een terreininspectie uit te voeren of een nader aanvullend soortonderzoek uit te voeren. Het verwijderen van eventueel groen zal voor de bouw van de woning buiten het broedseizoen dienen plaats te vinden.

6 J. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Het project vindt plaats op gronden in het bezit van de gemeente. De uitvoering van de bouw van een woning gebeurt geheel op particulier initiatief, door de aankoper van het perceel. De kosten van de aanleg van de ondergrondse infra zijn ook voor rekening van initiatiefnemer. Voor het project heeft een zorgvuldige planbeoordeling plaatsgevonden. Nadelige effecten voor de omgeving of derden worden er bij het project niet verwacht. De gemeente is zelf de initiatiefnemer van het project. Op voorhand gaat de gemeente er vanuit dat het oprichten van de woning niet leidt tot planologische schade bij omwonenden. Mocht dit achteraf toch anders blijken, dan kan een uit te keren vergoeding in mindering worden gebracht op de opbrengst van de grondverkoop. De economische uitvoerbaarheid van het project loopt hierdoor geen gevaar. K. RESULTATEN VAN OVERLEG MET ANDERE INSTANTIES Gelet op artikel van het Besluit ruimtelijke ordening dient overleg te worden gevoerd bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan met die diensten van de provincie en het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De provincie Limburg hanteert een lijst van uitzonderingsgevallen wanneer vooroverleg niet nodig is. Het betreft in dit geval het mogelijk maken van de bouw van één nieuwe woning in de bestaande dorpskern. Het project past in de uitzonderingenlijst waardoor vooroverleg met de provincie niet nodig is. Er zijn geen provinciale belangen gemoeid met het project. De stukken zijn wel in het kader van het vooroverleg toegezonden aan de VROM-Inspectie. L. TERINZAGELEGGING PROJECTBESLUITPROCEDURE Het plan is bekendgemaakt in t Gazetje en de Staatsourant van 2 februari 2011 en digitaal beschikbaar gesteld op de gemeentelijke website en heeft met ingang van 3 februari 2011 gedurende 6 weken ter inzage gelegen met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen ten behoeve van het nemen van een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10 van de Wet ruimtelijke ordening. Tijdens deze inzagetermijn zijn er geen zienswijzen ingekomen. Beesel, 29 maart 2011