Huurdersvereniging. Westland.

Transcriptie

1 Huurdersvereniging Westland Blad voor huurders In dit nummer o.a.: Dakrenovatie vertraagd De Vleermuis en gierzwaluw: vertraging bij dakrenovatie. De Nieuwe Woningwet, een uittreksel. woningwaarderingsstelsel per 1 oktober, wat betekent dat voor u? Bang voor represailles? Enquête : hoe wilt u wonen? Geef uw mening! Knip uit en geef uw mening over te bouwen woningvoorraad in de gemeente Westland. Ook in te vullen op de site van Huurdersvereniging Westland. ENQUÊTE VUL IN - KNIP UIT - STUUR OP! Monster Ook in Monster wordt een beoogde dakrenovatie vertraagd. In de wijk Zwartenhoek zou op enkele complexen nieuw geïsoleerd dakbeschot en pannen worden geplaatst, en daar waar nodig de gordingen verstevigd. De werkzaamheden zouden starten in 2015, maar zijn ernstig vertraagd. Flora- en faunawet De dakenbranche heeft het meest te maken met gebouwbewonende soorten als gierzwaluw, huismus en vleermuizen. Dit zijn van oorsprong soorten die in holen/holtes en spleten leven, maar zich hebben aangepast aan de stenen leefomgeving van gebouwen. De soorten maken vaak gebruik van ruimtes in en aan het dak van woningen. Met de uitvoering van dakrenovaties kunnen met name de verbodsbepalingen uit artikel 11 van de Flora- en faunawet worden overtreden. Het is verboden nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort te beschadigen, vernielen, uit te halen, weg te nemen of te verstoren. Grootschalige en snelle veranderingen in de leefomgeving van huismus en gierzwaluw hebben tot gevolg dat broedlocaties ongeschikt worden. De potentie-inschatting van beschermde soorten is een wettelijke plicht. De duur van de FF-procedure varieert van circa 1 maand tot maanden. De Flora- en faunawetprocedure kan dus veel tijd kosten. Het is verstandig voor een corporatie, bij een renovatieplan deze procedure zo snel mogelijk in werking te stellen. Vertraging van een project kost veel tijd, geld, frustratie en verlies van reputatie. Onderschat de natuurwetgeving niet en start de ecologische quickscan/natuurtoets zo snel mogelijk op en bij voorkeur in de planfase, zo adviseert RVO. Bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland Uw huurdersbelang Jaargang

2 De Woningwet 2015 Nieuwe spelregels voor de sociale huursector 1juli 2015 Kerntaak Wooncorporaties Woningcorporaties keren terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In het verlengde hiervan mogen ze specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid als 'diensten van algemeen economisch belang' (daeb) verrichten. Passend toewijzen De belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de (prijspeil 2015). Ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan deze huishoudens worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen en (prijspeil 2015). De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen. Woningcorporaties mogen ook woonzorggebouwen bouwen en beheren, hospices en blijf-van-mijn-lijfhuizen en dag- en nachtopvang voor dak- en thuislozen. Dergelijke activiteiten behoren allemaal tot het aanbieden van (tijdelijke) woonruimte. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huur beneden de zogeheten liberalisatiegrens (per 1 januari 2015: 710,68). Voor een groot deel van de doelgroep is deze huurprijs gezien hun inkomen te hoog. Woningcorporaties moeten hun huren daarom meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Stapsgewijs moeten ze ervoor zorgen dat ze in 2018 aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en die zij in dat jaar een woning toewijzen een huurprijs rekenen tot aan de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend: voor een- en tweepersoonshuishoudens 575,87, voor meerpersoonshuishoudens 618,24. Leefbaarheid Woningcorporaties mogen investeren in de omgeving van de woningen die ze bezitten. Zoals het onderhoud van het eigen groen rondom hun complexen. Ook mogen woningcorporaties initiatieven van hun huurders ondersteunen, een huismeester in dienst hebben en een bijdrage leveren aan woonmaatschappelijk werk. Wat woningcorporaties precies doen aan leefbaarheid, spreken ze af met de gemeente. Duurzaamheid Woningcorporaties mogen voorzieningen aanbrengen (of huurders daarbij ondersteunen) die bijdragen aan duurzaam energiegebruik. Zoals 2 zonnepanelen, grondwarmtepompen en warmte-koude opslaginstallaties. Een van de voorwaarden is dat de voorziening ten goede komt aan de eigen huurders. Prestatieafspraken met gemeente en bewonersorganisaties Woningcorporaties dragen bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, bewonersorganisatie en de woningcorporatie. De drie betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken houden. Als zij er niet onderling uitkomen kunnen zij geschillen voorleggen aan de minister. De minister monitort de uitvoering van alle prestatieafspraken op hoofdlijnen. Gemeente De gemeente kan in haar woonvisie of volkshuisvestingsbeleid thema's benoemen waarop de woningcorporatie volgens haar dient te presteren. Ze kunnen gaan over nieuwbouw van sociale huurwoningen, de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere

3 de verkoop en liberalisatie van bezit), de betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke doelgroepen en de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving. Voor zover investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed tot het werkterrein van de woningcorporatie behoren, kan de gemeente ook op deze thema's voorstellen doen. Huurders De huurdersorganisatie is de lokale overlegpartner van de gemeente en de woningcorporatie. De huurdersorganisatie bepaalt zo mede het volkshuisvestingsbeleid. Het bestuur van de woningcorporatie stuurt de huurdersorganisatie jaarlijks de jaarrekening, het jaarverslag en volkshuisvestingsverslag. Daarnaast stelt de woningcorporatie jaarlijks een 'overzicht van voorgenomen werkzaamheden' ter beschikking aan de huurdersorganisatie. De huurdersorganisatie heeft het recht commissarissen voor te dragen voor de Raad van Toezicht: twee commissarissen wanneer die raad bestaat uit vijf of meer personen en één commissaris wanneer de raad bestaat uit drie of vier personen. Deze voordracht is bindend. Bron: Rijksoverheid woningwaarderingsstelsel Belangrijkste veranderingen nieuw woningwaarderingsstelsel /update De minister voor Wonen publiceerde op 14 juli 2015 de aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS meet de kwaliteit van een huurwoning aan de hand van punten. Het aantal punten dat een huurwoning heeft, bepaalt de maximale huur van sociale huurwoningen. Het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen gaat in op 1 oktober De belangrijkste veranderingen op een rij. Wat zijn de belangrijkste veranderingen in het WWS? De WOZ-waarde van een woning gaat gemiddeld voor 25 procent de maximale huurprijs bepalen. De WOZ-waarde vervangt de WWS-onderdelen woonvorm en woonomgeving en de aftrekpunten bij hinderlijke situaties. Ook de schaarstepunten (extra punten voor woningen in schaarstegebieden) worden afgeschaft. De maximale huurprijs wordt eenmalig met 3,8 procent verlaagd. Door de grotere rol van de WOZwaarde in het puntensysteem zal de maximale huur van veel woningen veranderen. Dit heeft geen gevolgen voor de huurprijs van de zittende bewoner. Tenzij de maximaal toegestane huur van een woning lager wordt dan de huurprijs die de bewoner nu betaalt. In dat geval kan een huurder huurverlaging voorstellen. Het ministerie van BZK heeft berekend dat de totale huurruimte, dat is de optelsom is van alle maximale huurprijzen van sociale huurwoningen, niet verandert. Verhuurders moeten hun huurprijsbeleid naar aanleiding van het nieuwe WWS in het overleg met de huurders bespreken. Serviceflats kunnen een toeslag van 35 procent op de punten krijgen. Daarvoor moet een dergelijke zorgwoning wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moet er onder meer sprake zijn van een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid. De aanpassingen gelden alleen voor zelfstandige woningen. Het WWS voor onzelfstandige woningen, zoals studentenkamers, woonwagens en standplaatsen blijft ongewijzigd. Tijdsdruk Aedes is niet blij met de late publicatie van de veranderingen in het WWS. Na een lange periode van onzekerheid moeten woningcorporaties nu onder tijdsdruk hun werkprocessen aanpassen om de regeling te kunnen uitvoeren. Dit betekent voor woningcorporaties nog meer extra werk naast het ingewikkelde invoeringstraject van de nieuwe Woningwet. Bron: Aedes. 3

4 Bang voor Arcade? Elke keer als ik, als bestuurslid van de Huurdersvereniging Westland afdeling De Lier, naar de hoofdbestuursvergadering ga en ze mij vragen hoe het in De Lier is, kan ik alleen maar zeggen: goed. Als het niet goed zou zijn dan had ik dat wel van de huurders gehoord, dacht ik. Maar wat schetst mijn verbazing na een telefoontje uit de zeeheldenbuurt, dat dit helemaal niet zo is. Mensen zijn niet tevreden met Arcade en zeggen niets meer omdat ze bang zijn!! Dat er niet alleen in De Lier sprake van is, maar dat dit ook onder veel huurders een rede is om bijvoorbeeld niet door te gaan met hun klacht. Er wordt door sommige huurders gezegd dat er een dossier van hun wordt bijgehouden over het klagen en zijn nu bang dat Arcade helemaal niets meer bij ze komen doen. LARIE: dat mogen ze helemaal niet. Een huurster wendde zich tot afdeling s-gravenzande met de vraag waarom zij al zo lang met een afbladderende voordeur zitten en van Arcade geen reactie ontvangen op de herhaalde vraag wanneer wordt dit verbeterd?. Navraag leerde dat dit complex in de onderhoudsplanning voor 2016 staat. In dit complex zijn nog transparant-behandelde voordeuren aanwezig. Dit zal worden omgezet naar dekkend geschilderd. Overigens kunt u de planning voor 2015 natuurlijk terugzien op de website van Arcade. Schilderwerk Waarom zou u bang zijn, wat zou Arcade kunnen doen? - Niet zolang u netjes op tijd uw huur betaalt. - Niet zolang u geen overlast veroorzaakt. Waar heeft u recht op: - Dat uw huis wordt onderhouden door uw corporatie. - Dat u kunt bellen en uw klacht door kunt geven. - Dat er naar u geluisterd wordt. Is dit niet zo dan kunt u een klachtenformulier invullen via de site van Arcade. Klik op deze link hieronder: klachten.pdf Krijgt u daar geen gehoor op dan kunt u ons, de Huurvereniging Westland, machtigen om dit voor u voor te leggen bij de directie. U èn Uw verhuurder zijn beiden verantwoordelijk voor het onderhoud. Op de volgende site van Arcade vindt u alles over onderhoud: arcadewonen.nl/modules/zoeken/ ZoekResultaat.aspx?PgId=Zoeken&S earchquery=onderhoud Wij willen u allen, huurders, helpen maar dat kan alleen als u dit doorgeeft aan ons. Dus heeft u een klacht en wordt daar niet op gereageerd of naar u geluisterd dan gaat u: Dan vult u het klachtenformulier in op de site of print hem uit( zijn daar problemen mee dan kunt het via ons adres: HvWestland@live.nl of tel: ontvangen. Als u ook hier op geen reactie krijgt of of dit niet voldoende vindt, dan mag u ons machtigen voor u te doen. U schrijft dan een of een briefje naar: Secretariaat HV Westland Wiegers MS Monster. U hoeft alleen maar te schrijven, wat uw klacht is, wat u daar al voor hebt gedaan en aan te geven, dat u de HVW machtigt om dit voor u aan Arcade voor te leggen. Dan uw naam adres en telefoonnummer, dan neemt iemand van ons contact met u op. Thea Dijkman, secretariaat van afd. HVW De Lier. 4

5 enquête Geef uw mening! Knip uit en geef uw mening over te bouwen woningvoorraad in de gemeente Westland. Ook in te vullen op de site van Huurdersvereniging Westland. U bent starter. Waar gaat uw voorkeur naar uit? De kinderen zijn uitgevlogen. Zou u een andere woning willen? U bent senior. Passen uw woonlasten nog wel bij uw inkomen? Hoe zou u willen wonen? Hv Westland neemt uw boodschap mee naar de Gemeente en naar Arcade. Aarzelt u niet, op de stippellijnen uw toelichting te geven. U bewoont nu een O Eengezinswoning O Appartement O Ander soort huurwoning Aantal kamers :... Uw huur momenteel :... Ontvangt huurtoeslag ja/nee U zou willen verhuizen naar een O Eengezinswoning O Appartement O Ander soort huurwoning Aantal kamers:... Gewenste huurprijs :... Vraagt ook weer huurtoeslag aan ja/nee Toelichting: Zijn er een of meer redenen die uw verhuizing tegenhouden? O Weinig financiële ruimte om te verhuizen O Geen betaalbaar aanbod van woningen met tuin en.. kamers O Geen betaalbaar aanbod van appartementen met.. kamers O Te kort ingeschreven bij woonnet Haaglanden O Niet ingeschreven bij woonnet Haaglanden O Wil niet uit deze buurt / dit dorp O Ga hier alleen weg tussen 6 plankies O Ziet op tegen de eisen bij opleveren van de woning 5

6 Moet uw toekomstige woning grondgebonden zijn, met een tuin ja / nee U woont in de kern Postcode In de gemeente Westland staat een groot aantal eengezinswoning, ook in de sociale huursector, die bewoond worden door 1- en 2-persoons huishoudens. De doorstroming stagneert. Op dit moment wordt door de gemeente een woonstrategie uitgestippeld voor de komende decennia. Waaraan is het meest behoefte in de gemeente Westland, nu en in de toekomst? Wat zou er gebouwd moeten worden? De Gemeente bezit een groot aantal hectaren waarop bedrijven zijn uitgekocht, maar nieuwbouw niet is gerealiseerd. Kunnen we aandringen op goedkoper beschikbaar stellen van deze gronden, ook voor sociale woningbouw?? Huurders vereniging Westland bezocht de informatieavonden en drong al eerder aan op bouwen van BETAALBARE 3-kamer appartementen. Noot: Bij betaalbare huur doelen we op woningen met een huur van maximaal 576,87, de aftoppingsgrens voor huurtoeslag en niet op woningen tot 710,00, de grens voor vrije-sector. de aftoppingsgrens voor huurtoeslagontvangers 1 en 2 persoonshuishoudens is 576,87. Het deel tussen 576,87 en 710,00 dus zelf te betalen zonder huurtoeslag. de aftoppingsgrens voor 3 of meer persoonshuishoudens is 618,24. Het deel sociale huur tussen 618,24 en 710,00 dus zelf te betalen zonder huurtoeslag. Knip uit! en retourneer deze pagina naar: Monster: secretariaat Hv Westland, Wiegers MS Poeldijk: voorzitter afdeling MPT, Mauritslaan VA s-gravenzande: secretariaat afdeling, Meidoornstraat VA De Lier: secretariaat afdeling, van Swietenstraat VV De enquête is ook online in te vullen op onze website Het bestuur dankt u bij voorbaat voor de medewerking! vul in - KNIP UIT - stuur op 6

7 Eerste Kamer stemt in met nieuwe opzet corporatiebestel Nieuwsbericht De Eerste Kamer heeft, net zoals eerder de Tweede Kamer, unaniem ingestemd met het wetsvoorstel van minister Blok (Wonen) dat het corporatiebestel ingrijpend hervormt. In de gewijzigde Woningwet wordt het taakgebied van corporaties beperkt tot het bouwen en beheren van woningen voor lage inkomens. Verder wordt het toezicht versterkt en krijgen huurders meer zeggenschap. Het nieuwe corporatiebestel wordt op 1 juli 2015 van kracht. De herziening van de Woningwet sluit samen met ingediende wijzigingsvoorstellen van de Kamer aan op de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Die rapporteerde eerder dit najaar over de problemen rond woningcorporaties. Taakafbakening Het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens wordt de wettelijk vastgelegde kerntaak van woningcorporaties. Die duidelijker taakafbakening voorkomt dat zij in commerciële projecten stappen waarvan verliezen ten koste gaan van de huurders. De heldere taakafbakening zorgt verder voor eerlijker concurrentieverhoudingen ten opzichte van andere marktpartijen. Voor hen wordt het met de wetswijziging aantrekkelijker om te investeren in middeldure huurwoningen waar veel vraag naar is. Stads- en dorpsvernieuwing Alleen onder strikte voorwaarden en waarborgen mogen corporaties nog projecten starten buiten hun kerntaak. Het gaat dan bijvoorbeeld om het bouwen van huurwoningen in de vrije sector. Voorwaarde is dat de gemeente heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die het project willen uitvoeren. Verder moeten de risico's beperkt zijn en gelden er rendementseisen. Deze markttoets is niet aan de orde als een corporatie bij herstructurering bestaand bezit sloopt en eigenaar is van de grond waarop het staat. Toezicht Het financiële en volkshuisvestelijke toezicht op de corporaties wordt bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) ondergebracht in een Autoriteit Woningcorporaties. Bij corporaties zelf worden aan leden van de raad van toezicht voortaan wettelijke kwaliteitseisen gesteld. De minister krijgt de bevoegdheid om bij wanprestatie leden van de raad van toezicht te schorsen en bij de Ondernemingskamer voor te dragen voor ontslag. 7 Minister Stef Blok Huurders Huurders krijgen meer zeggenschap. Zo krijgt de huurdersvertegenwoordiging het recht om minstens een derde van de leden van de raad van toezicht voor te dragen. Bij bepaalde corporatiebesluiten zoals fusies geldt bovendien een instemmingsrecht voor de huurders. De wooncoöperatie waarin bewoners naar een idee van senator Duivesteijn hun huurwoning kunnen kopen en gezamenlijk het onderhoud verzorgen, krijgt onder de nieuwe Woningwet een plek in het woonbestel. Ook wordt geregeld dat corporaties aan eigenaren met een lager inkomen leningen voor het onderhoud mogen geven. Betaalbaar toewijzen Corporaties worden verplicht de meest betaalbare huurwoningen toe te wijzen aan mensen die recht hebben op huurtoeslag. Dit moet de trend doorbreken dat een groeiende groep huurtoeslagontvangers een te dure huurwoning krijgt toegewezen. Corporaties die niet voldoen aan de nieuwe eisen, riskeren een boete. Rol gemeenten De wet regelt verder dat gemeenten een steviger rol krijgen door met corporaties afspraken te maken over wat lokaal aan woningen nodig en mogelijk is. Het gaat dan onder andere over het toewijzingsbeleid en de omvang van de woningvoorraad. Huurders moeten bij die prestatieafspraken worden betrokken. ALV De Algemene Ledenvergadering werd op 30 april gehouden in Heenweg. De heer Van der Wilk van Gemeente Westland was bereid gevonden, een duidelijke uiteenzetting te geven over het nieuwe woningtoewijzingsbeleid. Bij een prima verzorging in Partycentrum Open Huis werd het statutair gedeelte behandeld. Het conceptverslag is terug te lezen op onze website

8 telefoonnummers & Adressen Huurdersvereniging Westland is samensteller van dit blad voor Arcade-huurders in het Westland. Redactieadres: M.J. van Duin, Wiegers 30, 2681 MS in Monster. Website: Mail: Huurdersvereniging Westland (voor Arcade-huurders in Westland) Voorzitter: R. Vroombout, , De Lier: Mw. Th. Dijman, Monster/Poeldijk/Ter Heijde: Mw. M.J. van Duin, Een goede buur is beter dan... s Gravenzande: J. Staal, Diamant 18, janstaal@online.nl s Gravenzande Het gebeurt, jammer genoeg, dat je een buur treft die van jou weinig of niets kan velen en waar je zelf enorm last van hebt. Dat die buur ook uitvalt naar je en je soms voor dingen uitmaakt waar je zo van schrikt dat het angst kan bezorgen. Is er met die buur niet te praten en als de situatie dreigt te escaleren, bel dan de poitie. Ga je je zorgen maken dan kun je bellen met Meldpunt Bezorgd tel: Nieuw zijn de Sociaal Kernteams van de gemeente. Voor info: tel: Drukkerij Picom, De Lier