De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening vergadert in besloten zitting.

Transcriptie

1 aan leden GECORO, schepencollege en gemeenteraad van Tom Vermeiren, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dienst gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening datum 12 april Vergadering: GECORO 12 april 2018 Aanwezig: Verontschuldigd: De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening vergadert in besloten zitting. Inleiding De voorzitter opent de vergadering en heet de leden van harte welkom. De voorzitter licht de agenda van de vergadering toe. 1. Goedkeuring van het verslag van de vergadering van 12 december Er zijn geen opmerkingen op het verslag. De vergadering keurt het verslag eenparig goed. 2. Toelichting en advies stedenbouwkundig voorontwerp binnengebied Vrijheid / Hovestraat / Schoolstraat D&A architecten Vlak voor de zitting van de GECORO heeft de aanvrager laten weten dat zij eerst met de betrokken partners het project verder willen uitwerken, alvorens ermee naar buiten ten treden. Het project wordt niet behandeld. 3. Toelichting en advies stedenbouwkundig voorontwerp Hovestraat D&A architecten - bouwen van een meergezinswoning met 14 woongelegenheden en een ondergrondse parkeergarage (20 pl.); a) Toelichting Percijn Vlaming van D&A architecten presenteert het project a.d.h.v. een powerpointpresentatie. De GECORO ontving in voorbereiding van de vergadering deze presentatie. Tijdens de presentatie komen o.a. volgende elementen aan bod: - er is een bestaande erfdienstbaarheid van 3 meter breed naar het achterliggende perceel, ten behoeve van de vroegere postgebouwen;

2 - 2 de fase daarover lopen gesprekken met de eigenaars, maar daar kan nog geen timing op gekleefd worden; - de Hovestraat is een vrij smalle straat, met een smal profiel (cf. masterplan kern m.b.t. street canyons); - in het binnengebied komen verschillende doorsteken voor, die voorkomen in de atlas der buurtwegen. Het masterplan borduurt daarop voort en voorziet op de kruisingen pleinen; - wegenis is 3m breed + 1 meter extra in grasdals voor bv. brandweer. De weg wordt afgesloten d.m.v. een paaltje; - bovengronds zijn nog 3 bezoekersplaatsen voorzien, waar ondergronds geen plaats voor is; - in de kelder worden 21 ondergrondse parkeerplaatsen voorzien. De fietsplaatsen worden deels in een collectieve berging voorzien en gedeeltelijk in een private bergingen; - gelijkvloers zijn 4 appartementen voorzien, bruto net boven de 100 m², met 2 slaapkamers. Visie van de opdrachtgever is dat er veel vraag is naar ruimere appartementen, voor kandidaatbewoners die hun eigen woning inruilen voor een appartement in de kern. Zoveel mogelijk appartementen zijn in 2 windrichtingen georiënteerd; - 1 ste verdieping: ook 4 appartementen met 2 of 3 slaapkamers; - Op de 1 ste verdieping springt de bouwlijn achteruit om meer ruimte te voorzien voor de Hovestraat en om het hoekaccent te maken; - 2 de verdieping: ook 4 appartementen, 2 met 2 slaapkamers en 2 met 3 slaapkamers; - 3 de verdieping / 4 de bouwlaag: 2 penthouses, grote appartementen met steeds aan 2 zijden een terras en elk met 3 slaapkamers; - Gevels: de gelijkvloerse gevel bevindt zich op de bouwlijn, de gevels op de overige verdiepingen springen gedeeltelijk terug t.o.v. de bouwlijn. De inspringende gevels en terrassen Tijdens de toelichting worden verder volgende vragen gesteld en opmerkingen gegeven: - Waar zit de toegang tot de ondergrondse parking? Links in de voorgevel aan de Hovestraat. De fase 2 zal later ook via dezelfde toegang ontsluiten. Zorgt dat niet voor teveel verkeer? Het aantal parkeerplaatsen zal beperkter zijn dan bij fase - De wegenis is te voet voor iedereen toegankelijk, per auto niet. Kan er voor de openbare wegenis een tekst opgemaakt worden die opgenomen wordt in de basisakte? Dat kan zeker. Dat is ook het uitgangspunt van ontwerper en opdrachtgever. - Het groen ten noorden en ten oosten van het gebouw past bij het groene netwerk, maar behoort toe aan de gemeenschap, niet tot het openbaar domein (o.w.v. ondergrondse parking). Als het geen openbaar domein wordt, zetten de bewoners er gewoon een draad rond. Hoe kunnen we dat voorkomen? - De doorgangen worden druk gebruikt, ook bv. doorsteek aan de apotheek; - De oost/west doorsteek is nog niet concreet en ligt op het terrein van de aanpalende eigenaar. Daar moet nog naar een oplossing gezocht worden. - Publiek groen? - Materialisatie? Een witte/lichtgrijze baksteen met een differentiatie in voegen, bv. Terug liggende lagen. b) Documenten - Via extranet: plannen voorontwerp Hovestraat D&A architecten - bouwen van een meergezinswoning met 14 woongelegenheden en een ondergrondse parkeergarage (20 pl.);

3 c) Beraadslaging Na de toelichting is de vergadering niet overgegaan tot de bespreking van het onderwerp. De bespreking en besluitvorming zal gebeuren in de volgende vergadering. d) Besluit / 4. Toelichting en advies stedenbouwkundig voorontwerp Vrijheid 54 Segers-Moermans architecten - bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage, 2 handelsruimten en 5 woongelegenheden a) Toelichting Jo Segers van Segers & Moermans presenteert het project a.d.h.v. een powerpointpresentatie. De GECORO ontving in voorbereiding van de vergadering deze presentatie. Tijdens de presentatie komen o.a. volgende elementen aan bod: - Het project is gelegen langs een bestaande zeer smalle voetweg, deel van een netwerk door het centrum; - De Vrijheid heeft verspringende kroonlijst, hetgeen een variërend straatbeeld geeft; - Perceel gelijkvloers: uitgangspunt is een verbreding van het openbaar domein als gecreëerde meerwaarde, een goed georiënteerd handelsgedeelte langs de Vrijheid met gaanderij; - Breedte verbrede voetweg zonder gaanderij is 3 meter, met gaanderij 5m; - Ontwerp wil vermijden dat er een bijkomende toegang/poort wordt gecreëerd aan de Vrijheid en wil toegang voorzien via het binnengebied; - In fase 1 kan de verbrede voetweg dienen als toegang tot de parkeerplaatsen voor de 3 woongelegenheden. In fase 2 wil men aansluiten op ontsluiting via het binnengebied op de ondergrondse parking; - Op de verdiepingen bevindt zich telkens 1 woongelegenheid: 3 aan de Vrijheid; - Door de handelsgelijkvloersen, beschikken de woongelegenheden op de 1 ste verdieping over een ruim dakterras, zonder privacy hinder voor de buren; - Achterzijde: gelijkvloers + 2 woonlagen; - Zijde Vrijheid: 3 bouwlagen en een dakverdieping; - Als het pand Vrijheid 56 ook een afstand doet naar het openbaar domein, dan kan de doorgang nog verbreed worden; - Het handelsgeheel komt de hoek om, waardoor er veel meer etalageruimte ontstaat. Er wordt een buitenruimte gecreëerd met een meerwaarde voor het centrum: - Materialisatie is een baksteen. De kleur is nog niet bepaald; - De bouwhoogte wordt afgebouwd naar het binnengebied. - De woningen worden voorzien van voldoende glas, zonder te opteren voor grote glasvlakken. Dat sluit aan op de bestaande gevels in het centrum; - De aansluiting op het aanpalend perceel wordt getoond. - Aan het bouwblok van het binnengebied worden visueel 4 vrijstaande gevels gecreëerd door valse raampartijen in de westgevel;

4 - De kroonlijsthoogte aan de Vrijheid is hoger dan deze van het aanpalend perceel. Een goede handelsruimte heeft dat nodig. Een levendig en karaktervol straatbeeld heeft dat nodig. - De oostgevel wordt getoond, hetgeen een fijn toekomstig straatbeeld kan worden; Tijdens de toelichting worden verder volgende vragen gesteld en opmerkingen gegeven: - Wat is de grondoppervlakte van het handelsgedeelte? Voldoende voor kleinschalige handel (150 m²?). Handel in kleine kernen behouden is een moeilijke opdracht. Als de gevel het uitzicht heeft van handel, maar er zitten bv. diensten achter, dan is dat ook goed. Dat geeft ook beleving en beweging overdag; - Hoe zit de parkeergelegenheid eruit na fase 2? 1 ondergrondse parking in het binnengebied met een verbinding naar het project Vrijheid 54 ofwel parkeren in het binnengebied met een ondergrondse circulatieruimte. Gaat de ondergrondse parking gebouwd worden? Dat hangt van de ontwikkelingen in het binnengebied af. Ook een optie is het bouwen van een parkeerkelder met autolift. De verschillende opties zijn onderzocht. - Het hufke verbreden is knap. Het zal aan de gemeenschap toekomen. Hoe dat juridisch vastgelegd wordt, is nog niet uitgeklaard. b) Documenten - Via extranet: voorontwerp Vrijheid 54 Segers-Moermans architecten - bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage, 2 handelsruimten en 5 woongelegenheden c) Beraadslaging Na de toelichting is de vergadering niet overgegaan tot de bespreking van het onderwerp. De bespreking en besluitvorming zal gebeuren in de volgende vergadering. d) Besluit / 5. Toelichting en advies stedenbouwkundig voorontwerp binnengebied Wolfsakker / Hokken / Wolvenstraat TRIAS architecten - bouwen van 3 meergezinswoningen (13 w.) met ondergrondse parkeergarage, 44 eengezinswoningen met de aanleg van nieuwe wegen a) Toelichting De eigenaar van fase 1 is Willem Jorisse en woont op Wolfsakker 13. Hij heeft opdracht gegeven aan Trias architecten om het ontwerp op te maken. Tom Reynders ligt het ontwerp toe a.d.h.v. een powerpointpresentatie. De GECORO ontving in voorbereiding van de vergadering deze presentatie. Tijdens de presentatie komen o.a. volgende elementen aan bod:

5 - De ligging van het plangebied wordt getoond: tussen Hokken Kapelstraat, Wolvenstraat en Wolfsakker - Het ganse binnengebied is 1,8 ha. Fase 1 is ca m²; - Verschillende basis- en historische kaarten worden getoond; - Enkele beelden van de omgeving wordt getoond; - Het terrein sluit aan bij een recente verkaveling van IOK, Wolfsakker; - De diepe tuinen van de Hokken zijn meegenomen in de visie: - Het is een groen binnengebied, met interessante, mooie bomen in de tuinen. Bij een traditioneel verkavelingsontwerp zou dat allemaal verdwijnen; - In plaats van klassiek verkavelen, worden de randen bebouwd met een typologie die aansluit bij de omgeving: grondgebonden woningen. Daardoor ontstaat een groot binnengebied, waarbinnen de groenstructuur kan gebruikt worden als bosje, parkje waarin 2 bos- of villaappartementen worden gebouwd. - Qua circulatie wordt 1 grote lus voorzien. Het binnenliggend groen is doorwaardbaar voor voetgangers; - Alle woningen kijken uit op het park. Niet alle bomen zijn goed, nieuwe bomen zullen aangeplant worden; - Als min. 10% groen de norm is, in dit ontwerp (fase 1) 38,9 % publiek groen (excl. privatieve tuinen). In het ganse projectgebied is 28% publiek toegankelijk groen. - Het getoonde ontwerp is verfijnd t.o.v. de versie eerder bezorgd aan de GECORO; - 3D beelden worden getoond: 2 meergezinswoningen met 2 tot 4 opbouwende bouwlagen; - Het ontwerp geeft geen aanleiding tot privacy problemen; - Tuintjes van de grondgebonden woningen variëren van tot meter; - Afstand tussen woningen en appartementen varieert van 14 tot 27 meter, de totale breedte van het binnengebied is 43 tot 62 meter; - Er worden referentiebeelden van de beoogde sfeer getoond: bosappartementen, parksfeer met speelelementen. Grondgebonden woningen met parkeren op de eigen kavel, met kleine maar voldoende tuintjes. Een grote tuin is overbodig, door een groot park aan de voordeur. Tijdens de toelichting worden verder volgende vragen gesteld en opmerkingen gegeven: - Wie onderhoud het park? Als het een publiek park wordt, zal de gemeenschap (gemeente) daarvoor moeten instaan. Dat zijn keuzen die gemaakt moeten worden. De juiste keuze van beplanting en ontwerp bepaalt ook het onderhoud. Het effectief publiek maken heeft zijn voordelen: voor iedereen toegankelijk. Het kan nog beide kanten op. Trias maakt nu ontwerpen op waar dat gemeentelijk domein zal zijn. Niet heel het binnengebied moet piekfijn onderhouden worden. - Is er nog een erfdienstbaarheid aanwezig naar Hokken of Kapelstraat? Nog 1 naast de frituur op de Hokken. - Hoe breed wordt het wegprofiel voorzien? Nu is 4,5 à 5 meter voorzien. De wegenis is niet meegeteld in de oppervlakte van het publiek park. - Hoe wordt de circulatie voorzien in de fasering? Een gedeelte van de lus wordt voorzien in fase 1 en kan apart gerealiseerd worden. Wordt de wegenis enkelrichting voorzien? Dat kan allebei nog. - Hoeveel woongelegenheden komen er in een appartementsblok: 20 woongelegenheden per bouwblok (tot. 40) er worden dus evenveel grondgebonden en appartementen voorzien.

6 - Langs de weg worden enkele parkeerhavens voorzien voor bezoekers (deze oppervlakte is niet meegeteld in de parkoppervlakte); - De vrije breedte op de smalste strook tussen appartement en woning is te beperkt voor een bos. - Er komen enkel privatieve terrassen aan het appartement, geen private tuinen. - De ondergrondse kelder blijft onder het appartementsgebouw incl. terrassen. De kelder komt dus niet onder het gebouw uit. - Zijn er al stappen gezet naar fase 2? Neen. Er wordt afgewacht of het project in deze vorm doorgang kan vinden. - Hoeveel bouwlagen hebben de appartementen? 3 bouwlagen en een terug liggende 4 de bouwlaag. De bouwhoogte van de appartementen is dus hoger, dan de breedte van het park - Valt het project van Wolfsakker binnen het gebied waar meergezinswoningen zijn toegelaten? Neen. De afbakening moet het kader van de nieuwe visie masterplan misschien ook opnieuw geëvalueerd worden. - Om privatisering van het groen tegen te gaan is er geen andere optie dan dat dit wordt toegevoegd aan het openbaar domein. b) Documenten - Via extranet: plannen stedenbouwkundig voorontwerp binnengebied Wolfsakker / Hokken / Wolvenstraat TRIAS architecten - bouwen van 3 meergezinswoningen (13 w.) met ondergrondse parkeergarage, 44 eengezinswoningen met de aanleg van nieuwe wegen. c) Beraadslaging Na de toelichting is de vergadering niet overgegaan tot de bespreking van het onderwerp. De bespreking en besluitvorming zal gebeuren in de volgende vergadering. d) Besluit ///. 6. Varia. - Om reden dat tijdens deze vergadering niet tot beraadslaging en advies kon worden overgegaan wordt spoedig een volgende vergadering vastgelegd op di. 2 mei 2018 om 20 uur. Aldus gedaan in vergadering, datum als voormeld. de vaste secretaris de voorzitter T. Vermeiren L. Borgers