Kogendijk Bergen (NH) Drie streekwoningen familie Roos-Druif

Transcriptie

1 Kogendijk Bergen (NH) Drie streekwoningen familie Roos-Druif

2 Kogendijk Bergen (NH) Drie streekwoningen familie Roos-Druif oud opdrachtgever document versie 2.2 Mevrouw E.M. Druif datum 14 februari 2014 vrijgave controle W. Voerman R.H. Looijesteijn

3 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen INHOUD 1 INLEIDING Aanleiding Doel De ontwikkeling Kenmerken van de (sanerings)locatie PROJECTGEGEVENS Areaalgegevens huidige situatie Areaalgegevens toekomstige situatie EXPLOITATIEOPZET Opbrengsten Kosten Grondwaarde Sloopkosten Bouw- en woonrijp maken Overige werkzaamheden Plankosten CONCLUSIE Landschappelijk resultaat Financieel resultaat BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE rapport rvr roos - gewijzigd.docx

4 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De familie Roos-Druif is al geruime tijd in gesprek met de gemeente Bergen om het voormalig agrarisch perceel aan de Kogendijk te vermaken tot een duurzaam en landschappelijk aanvaardbaar bouwplan. De bebouwing is op dit moment niet meer in gebruik voor de oorspronkelijke functie als hoveniersbedrijf. Met aangrenzende zekerheid zal deze functie niet meer worden hervat. De huidige eigenaar zal de gebouwen niet meer gebruiken en voor separate exploitatie is de locatie te klein. Omdat de bebouwing al enige tijd niet meer wordt gebruikt, maakt het perceel een verlaten indruk. Onlangs zijn de panden beklad met storende graffiti. Figuur 1.1 enkele detailfoto s van de huidige uitstraling 1.2 Doel Zowel gemeente Bergen als provincie Noord-Holland hebben inmiddels onderkend dat de bebouwing op de planlocatie storend is voor de landschappelijke karakteristiek. Door de gemeente is aangegeven dat zij binnen haar publiekrechtelijke kader en met toepassing van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling, haar (planologische) medewerking wil verlenen aan de beoogde ontwikkeling. In deze rapportage wordt de ontwikkeling aan de Kogendijk beschreven en financieel toegelicht aan de hand van de Ruimte voor Ruimte rapport rvr roos - gewijzigd.docx

5 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen 1.3 De ontwikkeling De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van de bestaande opstallen en het realiseren van drie streekwoningen aan de Kogendijk. Tussen de drie woningen ontstaat lucht in de lintbebouwing. Met de realisatie van de ontwikkeling ontstaan weer vergezichten in het weidelandschap. Figuur 1.2 visualisatie ontwikkeling: huidige situatie (worst case) versus toekomstige situatie 1.4 Kenmerken van de (sanerings)locatie Figuur 1.3 schets kadastrale situatie planlocatie De ontwikkellocatie is kadastraal bekend als gemeente Bergen (N.H.), sectie C, nummer 3421, groot 41 are en 47 centiare. Het perceel is in volle eigendom bij mevrouw Erna Marijke Druif. Het vigerende bestemmingsplan voor de ontwikkellocatie is het bestemmingsplan Landelijk gebied Noord, welke is vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 7 juli Het plan is voor de ontwikkellocatie inmiddels onherroepelijk rapport rvr roos - gewijzigd.docx

6 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen Figuur 1.4 uitsnelde verbeelding vigerend bestemmingsplan De planlocatie heeft de bestemming bedrijf met de specifieke aanduiding hoveniersbedrijf. De maximaal toelaatbare milieucategorie is categorie 3. De locatie is hiermee kort gezegd bestemd voor bedrijfsbebouwing en een bedrijfswoning met aan- en bijgebouwen, met een maximaal bebouwingsoppervlak van 860 m 2. De goot- en nokhoogte zijn op de plankaart begrenst tot respectievelijk 3 en 6 meter rapport rvr roos - gewijzigd.docx

7 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen 2 PROJECTGEGEVENS 2.1 Areaalgegevens huidige situatie De bedrijfsbebouwing op de planlocatie is als volgt te categoriseren: Figuur 2.1 luchtfoto huidige situatie (bron: GoogleEarth) onderdeel te slopen bebouwing: te slopen verharding: oppervlakte en omschrijving 615 m 2 kassen 80 m 2 overige bebouwing (schuur en mestbakken) 675 m 2 asfaltoprit egaliseren terrein: m 2 totaal planlocatie m m 2 fundering loods 200 m 2 tegelverharding tussen de teeltvakken 2.2 Areaalgegevens toekomstige situatie Het programma voorziet in totaal drie streekwoningen in twee verschillende bouwwerken; een tweekapper en een vrijstaande woning. De woningen voorzien in een eigen behoefte en vormen daarmee geen bedreiging voor de reguliere woningbouwproductie. Onderdeel Oppervlakte en omschrijving vrijstaande woning 600 m 2 terrein 160 m 2 woonoppervlakte gbo 90 m2 footprint 25 m 2 bijgebouw bvo tweekapper(s) 720 m 2 terrein 360 m 2 terrein per woning 140 m 2 woonoppervlakte per woning gbo 72 m 2 footprint 25 m 2 bijgebouw per woning bvo weiland m 2 totaal planlocatie m rapport rvr roos - gewijzigd.docx

8 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen Figuur 2.2 verbeelding van de ontwikkeling rapport rvr roos - gewijzigd.docx

9 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen 3 EXPLOITATIEOPZET De kosten en opbrengsten zoals die worden gehanteerd in de exploitatieopzet (bijlage 1), worden in dit hoofdstuk nader onderbouwd en toegelicht. 3.1 Opbrengsten Referenties vrijstaande woningen in Bergen: Adres Vraagprijs Woonoppervlak /gbo Bergerweg Emmalaan Groeneweg Hartenweidtje Landweg Referenties tweekappers in Bergen: Adres Vraagprijs Woonoppervlak /gbo Filarskiweg Bergerweg Uit bovenstaande verkenning blijkt een vastgoedwaarde van circa 3.600/m 2 gbo voor de vrijstaande woning en 3.250/ m 2 gbo voor de tweekapper. Deze gegevens zijn ingevoerd in het exploitatiemodel. Samen met het beoogde woningoppervlakte resulteert dit in een waarde van de woning (vrij op naam). Voor het bepalen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van het kengetallenkompas, versie Gerekend is met de kengetallen voor een vrijstaande woning en een twee onder een kap woning, beide met een schuin dak en een vormfactor van circa 0,7. Het percentage bijkomende kosten is vastgesteld op 30%. Het resultaat van de grondwaardeberekening is een kavelprijs van respectievelijk voor de vrijstaande woning en voor de beide twee onder een kap woningen. Deze waarden sluiten aan bij de waardeverklaring zoals opgesteld door Accolade Makelaars in januari 2014 (bijlage 2). 3.2 Kosten Grondwaarde De grond is op 26 september 2013 getaxeerd door Klaver Makelaardij uit Nieuwe Niedorp. De geregistreerd taxateur was de heer ing. M.A.G. Bink RMT. De waarde van de grond inclusief opstallen is op basis van de vigerende bestemming getaxeerd op ,-. De taxatie is toegevoegd aan deze rapportage als (bijlage 3) rapport rvr roos - gewijzigd.docx

10 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen Sloopkosten Medio 2012 is een offerte opgevraagd voor de sloopwerkzaamheden. In de exploitatie is deze offerte opgesplitst naar kosten voor het slopen van de opstallen en het verwijderen van de verhardingen. Prijspeil 2012 heeft de offerte een totaal bedrag van ,-; toe te rekenen aan de sloopkosten voor de bestaande opstallen en voor de aanwezige verhardingen (bijlage 4). Het offertebedrag is geïndexeerd met 2,25% per jaar (sloop per 2014) en er is rekening gehouden met een post onvoorzien van 25%. De totale sloopkosten komen daarmee op ,-. In januari 2009 is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 5). De planlocatie blijkt op grond van dit rapport geschikt voor het beoogde gebruik van woningbouw. Desondanks zijn lichte verontreinigingen aangetroffen. Daarnaast is het rapport inmiddels ouder dan vijf jaar en zal bij omgevingsvergunning opnieuw moeten worden uitgevoerd. Deze kosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet Bouw- en woonrijp maken De werkzaamheden voor het bouwrijp maken betreft: egaliseren van het terrein (0,4 hectare); opbreken van de huidige inrit/dam met duiker; aanbrengen van 100 m 1 kademuur met verankering; aanbrengen van nutsvoorzieningen bij drie woningen middels gestuurde boring en een aanbrengen van 3 IBA s (type II); een post onvoorzien van 15%. Gelet op de planlocatie en zoals besproken in het overleg met de provincie op 5 februari 2014 zijn geen kosten voor het woonrijpmaken van de locatie opgenomen. De totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken bedraagt: ,-. Een nadere onderbouwing van de raming voor het bouw- en woonrijp maken is toegevoegd als bijlage Overige werkzaamheden Naast de algemene werkzaamheden voor het bouw- en woonrijpmaken van de locatie, zijn er nog een aantal locatie specifieke onderdelen van belang. Ten eerste moet de oude waterput/bron worden verwijderd. Deze is ruim 30 meter diep. De put zal door een gespecialiseerd bedrijf moeten worden verwijderd en afgevoerd. Ten tweede wordt verwacht dat in de kas nog een beperkte mate van asbest aanwezig is. Dit asbest zal voor de sloop moeten worden onderzocht en door deskundigen moeten worden verwijderd. Dit is als stelpost opgenomen in de exploitatie rapport rvr roos - gewijzigd.docx

11 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen Daarnaast zullen de drie woningen met drie nieuwe toegangsbruggen worden ontsloten. Voor deze bruggen is een stelpost opgenomen van per plaatbrug. Opgemerkt wordt dat het opnemen van twee plaatbruggen een verminderde grondopbrengst geeft omdat de toegangsweg van beide tweekappers dan moet worden gedeeld. Ter onderbouwing van deze verlaagde opbrengst wordt verwezen naar bijlage 2. Als de plaatbruggen worden vervangen door dammen met duikers zou de stelpost naar beneden kunnen worden bijgesteld tot circa 8.000,- per woning. Gelet op het hoogteverschil en eisen vanuit het waterschap wordt hier niet vanuit gegaan. De totale kosten voor deze overige herinrichtingswerkzaamheden bedraagt , Plankosten Om de ontwikkeling te kunnen begeleiden en ruimtelijke mogelijk te maken is op een aantal vlakken advies nodig van adviseurs en deskundigen, te weten: Stedenbouw (beeldkwaliteitplan, stedenbouwkundig plan, en inrichtingsplan); Ruimtelijke ordening (opstellen ruimtelijke onderbouwing); Civiele- en cultuurtechniek (planontwikkeling, werkvoorbereiding en toezicht); Landmeten en vastgoedinformatie; Communicatie met omwonenden; Gronduitgifte (ook al worden de woningen niet verkocht aan derden, de overdracht moet wel juridisch en notarieel worden geregeld; Algemeen project- procesmanagement; Planeconomie. De totale plankosten zijn geraamd op , zijnde circa 29% van de uitvoeringskosten binnen de planlocatie (bijlage 7) rapport rvr roos - gewijzigd.docx

12 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen 4 CONCLUSIE 4.1 Landschappelijk resultaat Na realisatie van het beoogde plan is het bebouwingsoppervlakte op de planlocatie met 66% teruggedrongen van 860 m 2 tot 234 m 2 (90 m 2 + 2x72 m 2 ). Naast het terugdringen van het bebouwde oppervlakte, ontstaat in het landelijk gebied van Bergen meer transparantie en worden de voormalige zichtlijnen hersteld omdat de drie woningen beter op het perceel worden gesitueerd dan de huidige kas. Gewezen wordt op figuur 1.2 uit deze rapportage. Tot slot wordt met het bouwplan de noordoostelijke entree van Bergen duurzaam verbeterd. 4.2 Financieel resultaat Om de beoogde kwaliteitsverbetering te kunnen realiseren zijn forse investeringen nodig vanuit de zijde van de initiatiefnemer. Het programma van drie streekwoningen dekt deze investeringen net. De kosten en opbrengsten voor deze ontwikkeling, zoals in deze rapportage toegelicht, zijn in het rekenmodel van de provincie verwerkt. Dit resulteert in een resultaat van 4,7%. Het rekenmodel is als bijlage aan deze rapportage gevoegd rapport rvr roos - gewijzigd.docx

13 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen BIJLAGE 1 Exploitatieopzet Ruimte voor Ruimte

14 Formulier Exploitatieopzet Ruimte voor Ruimte Sanering + Compensatie Projectbeschrijving: Project: Adres: Plaatsnaam: Drie streekwoningen familie Roos-Druif Kogendijk Bergen

15 Formulier Exploitatieopzet Ruimte voor Ruimte Saneringslocatie Datum invoer 14 februari 2014 Projectbeschrijving: Project: Adres: Plaatsnaam: Drie streekwoningen familie Roos-Druif Kogendijk Bergen Algemene gegevens: Beschrijving locatie De locatie is gelegen aan Kogendijk, één van de entrees naar de dorpse bebouwing van Bergen. Aan zowel de voorzijde als de achterzijde strekt het open polderlandschap zich uit. Het perceel is van oudsher een agrarisch kassencomplex. Het perceel wordt gedomineerd door het aanwezige glas. Oppervlakte locatie m² 0 m² Te slopen bebouwing 695 m² 0 m³ Te verwijderen verharding m² Verwervingen Compensatie 0 m² * bruto oppervlakte van de locatie en oppervlakte kavel van de te handhaven bebouwing * oppervlakte op maaiveld en volume van de te slopen bebouwing * oppervlakte van de te verwijderen verharding (asfalt, klinkers en tegels) Te Ontwikkelen Programma: omschrijving aantal eenheden kaveloppervlakte volume VON-prijs/eenheid VON-prijs (excl. BTW) woningen per eenheid totaal per eenheid totaal VON-prijs VON-prijs per eenheid totaal (stuks) (m²) (m²) (m³) (m³) (per m² BVO) (per m³) (euro) (euro) Woningbouw Type 1 vrijstaand Type 2 tweekapper stolp Type Type Totaal Grondwaarden VON-prijs excl BTW Oppervlak in m² BVO Bouwkosten/m² BVO Bouwkosten per eenheid % Bijkomend Bijkomende kosten per eenheid Stichtingskosten per eenheid Grondwaarde per eenheid Grondwaarde per type Grondquote controle taxatie Type % ,7% Type % ,8% Type Type Totaal ,3% Toekomstig Ruimtegebruik Saneringslocatie omschrijving oppervlakte (m²) Uitgeefbaar oppervlak woningen % Verhardingen 0% Bestaand erf 0% Overig weiland % Totaal % Oppervlakte locatie * oppervlakte buiten kavels * oppervlakte buiten kavels * oppervlakte buiten kavels 2 3

16 Formulier Exploitatieopzet Ruimte voor Ruimte Saneringslocatie Datum invoer 14 februari 2014 Kosten en opbrengsten op de saneringslocatie Saneringslocatie (euro excl. btw) per m² Kosten Waarde van de grond op basis vigerende bestemming ,01 Actuele waarde gebouwen Actuele waarde bestaande woning(en) Overig 1 Overig 2 Taxateur(s) Sloop en afvoer sloopmateriaal (opstallen) Sloop en afvoer sloopmateriaal (verharding) Bodem- en asbestonderzoek Bouwrijp maken incl. Klaver Makelaardij , , ,22 Woonrijp maken 0 0,00 Herinrichting overig 1 opbreken put 30 m1 diep Herinrichting overig 2 asbestsanering in kas Herinrichting overig 3 3x toegangsbrug ,57 Overige Kosten 0,00 Plankosten ,2% Verwachte verplaatingskosten 0 overige kosten totaal Opbrengsten Waarde te handhaven woning(en), gebouwen 0 0,00 Waarde niet uitgeefbaar oppervlak Overige opbrengsten 0,00 totaal Resultaat Saneringslocatie Resultaat saneringslocatie Resultaat uitwijklocatie (indien van toepasssing) 0 Totaal resultaat Totaal resultaat als % van totale kosten 4,7% 3 3

17 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen BIJLAGE 2 Waardeverklaring bouwrijpe grond

18

19

20

21

22 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen BIJLAGE 3 Waardeverklaring planlocatie huidige gebruik

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen BIJLAGE 4 Offerte sloopkosten

39

40 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen BIJLAGE 5 Verkennend bodemonderzoek

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen BIJLAGE 6 Raming bouw- en woonrijpmaken planlocatie

60 omschrijving hoeveelheid eenheid p.p.e. bedrag 10 bouwrijp maken 101 egaliseren terrein 0,4 ha opbreken huidige inrit 1 stuks aanbrengen kademuur met verankering 100 m aanbrengen nuts middels gestuurde boring 3 woningen aanbrengen IBA II 3 woningen onvoorzien 20% subtotaal bouwrijp maken per vierkante meter Exploitatieopzet RvR - gewijzigd.xlsx BRM 1 1

61 RvR Bergen (NH) drie streekwoningen BIJLAGE 7 Plankostenraming

62 PLANKOSTEN Produkt/activiteit aantal tarief bedrag Toelichting Verwerving 1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente Stedenbouw 2.1 Programma van Eisen 2.2 Prijsvraag 2.3 Masterplan 2.4 Beeldkwaliteitsplan opsetellen beeldkwaliteitsplan 2.5 Stedenbouwkundig plan opstellen principeverzoek 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte uitwerking principeverzoek voor civieltechnische voorbereiding Ruimtelijke Ordening 3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit opstellen bestemmingsplan + onderzoek + leges wijziging 3.2 Opstellen en procedure wijziging 3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan Civiele en cultuur techniek 4.1 Planontwikkeling civieltechnisch ontwerp + bestek 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering toezicht en directievoering op de uitvoering Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal stelpost tekenwerk divers 5.2 Inmeting stelpost uitzetten kavels 5.3 Kadastrale splitsing - Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement - Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten Inzet makelaar + verkoopkosten Management 8.1 Projectmanagement Gemiddeld 6 uur per maand, gedurende 1,5 jaar 8.2 Projectmanagementassistentie Planeconomie 9.1 Planeconomie uur per kwartaal, gedurende 1,5 jaar en fiscaal advies totaal Exploitatieopzet RvR - gewijzigd.xlsx plankosten 1 1

63