Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Dordtse Kil I,II,III en Amstelwijck West

Transcriptie

1 Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Dordtse Kil I,II,III en Amstelwijck West Sector Stadsontwikkeling (5 maart 2012)

2 Legenda Algemeen plan van uitbreiding (1961) Uitbreidingsplan Wieldrecht (1963) Dordtse Kil II (1982) Uitbreiding Amstelwijck-West (1996) 2 Dordtse Kil III (1999)

3 1. Inleiding Voor de bedrijventerreinen Dordtse Kil I, II,III en Amstelwijck West zijn de geldende bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar. Deze plannen dienen op grond van de Wet ruimtelijke ordening voor 1 juli 2013 geactualiseerd te worden. Op de afbeelding hiernaast is aangegeven welke bestemmingsplannen worden geactualiseerd. Het nieuwe bestemmingsplan vervangt de volgende bestemmingsplannen: 1. Algemeen plan van uitbreiding Dordrecht, vastgesteld 13 juni Uitbreidingsplan in onderdelen Wieldrecht, vastgesteld op 19 maart Dordtse Kil II, vastgesteld op 26 januari Rondweg Rijksweg 16, vastgesteld op 29 maart Uitbreiding bedrijventerrein Amstelwijck-west, vastgesteld op 27 augustus Dordtse Kil III, vastgesteld op 30 maart Voor de Zeehaven en Louter Bloemen is een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld. De procedure van dit plan start in het tweede kwartaal van Voor de dijkversterking zal een apart bestemmingsplan in procedure gebracht worden. Ook voor de mogelijke parallelstructuur van de A16 zal een apart bestemmingsplan opgesteld worden. Dordtse Kil IV is een nieuw te ontwikkelen locatie. De voortgang van die planontwikkeling is bepalend voor het moment dat daar een bestemmingsplan wordt opgesteld. Samen met het nieuwe bestemmingsplan voor Dordtse Kil I,II,III en Amstelwijck West zijn daarmee alle bestemmingsplannen voor het Westelijke Dordtse Oever (WDO) gebied geactualiseerd. Passend binnen de in de gemeente Dordrecht afgesproken werkwijze wordt voorafgaand aan het opstellen van een bestemmingsplan een Nota van Uitgangspunten opgesteld. Deze nota wordt door zowel het college van burgemeester en wethouders, als door de gemeenteraad vastgesteld. Dit past in de afspraak met de gemeenteraad om hen aan de voorzijde bij het proces te betrekken. Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten worden de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Na instemming met de nota door het college wordt gestart met het opstellen van het bestemmingsplan. Leeswijzer In paragraaf 2 wordt het gebied beschreven en de ambities per onderdeel van het WDO gebied uiteengezet. In paragraaf 3 zijn de verschillende beleidskaders en relevante wetgeving uiteengezet. In paragraaf 4 worden enkele functionele uitgangspunten bepaald en worden deze getoetst aan beleid en wetgeving. Paragraaf 5 bevat de vertaling van de uitgangspunten naar deelgebieden. In paragraaf 6 worden enkele beleidsregels en de algehele planmethodiek beschreven. Paragraaf 7 bevat een opsomming van de benodigde onderzoeken. Paragraaf 8 gaat over de uitvoerbaarheid en het kostenverhaal. Paragraaf 9 behandelt de externe communicatie. 3

4 Legenda Dordtse Kil I Dordtse Kil II Amstelwijck West Dordtse Kil III Wieldrecht Klein Amstelwcijk en Gravenstein Rijksstraatweg 4 Tweede Tol

5 2. Plangebied van Bestemmingsplan Dordtse Kil I,II,III en Amstelwijck West Positie in de regio Het plangebied ligt in het westelijk deel van Dordrecht en wordt, globaal, in het noorden begrensd door de Wieldrechtse weg, in het oosten door de rijksweg A16, in het zuiden door de Wieldrechtse Zeedijk en in het westen door de dijk langs de Dordtsche Kil. Voor deze dijk wordt een apart bestemmingsplan in procedure gebracht en het plangebied sluit daar op aan. Beschrijving Plangebied Het plangebied maakt onderdeel uit van de Westelijke Dordtse Oever (WDO). Binnen dit industrie- en bedrijventerrein zijn verschillende bedrijfsterreinen te onderscheiden. In het plangebied zijn sinds de jaren 60 van de 20 e eeuw bedrijventerreinen tot ontwikkeling gebracht. Dit zijn Dordtse Kil I, Dordtse Kil II, Amstelwijck West en Dordtse Kil III, waar nog gronduitgifte voor bedrijfsvestiging plaatsvindt. Daarnaast zijn er enkele andere functies zoals de woonbuurt Wieldrecht, de buitenplaatsen Klein Amstelwijk en Gravenstein en de gemengde lintbebouwing langs de Rijksstraatweg en Tweede Tol. Dordtse Kil I (DKI) Het terrein DKI is een gemengd bedrijventerrein, met naast enkele grote overwegend middelgrote en kleine bedrijven. Het is ongeveer 62 hectare groot, is volledig uitgegeven en heeft circa 150 vestigingen met rond de 4100 arbeidsplaatsen. Ongeveer de helft daarvan is industrie, maar ook bouw en handel zijn relatief sterk vertegenwoordigd. Daarnaast is bovengemiddeld detailhandel aanwezig. Het gebied wordt intensief gebruikt, de kavels zijn dicht bebouwd en er werken veel mensen per hectare. De belangrijkste aandachtpunten op dit terrein zijn tekortkomingen in beheer en onderhoud van het vastgoed, parkeerproblemen met vrachtwagens en een deel structurele leegstand. Langs de Kamerlingh Onnesweg is sprake van een zichtlocatie. In de tussenstraten is dit niet het geval, waardoor bedrijven die minder waarde hechten aan representatie zich hier prima kunnen vestigen. Dordtse Kil II (DK II) DKII is het terrein ten zuiden van de Kelvinstraat, tot aan de Kiltunnel. Het is ongeveer 45 hectare groot, volledig uitgegeven en heeft circa 135 vestigingen en rond de 2500 arbeidsplaatsen. Dit aantal arbeidsplaatsen is de laatste jaren afgenomen. Industrie, zakelijke dienstverlening, opslag en communicatie zijn belangrijke sectoren. Omdat het een nieuwer terrein is dan DKI zijn de kavels iets minder intensief bebouwd. Dit komt ook omdat er meer dienstverlenende bedrijvigheid zit en minder productie en opslag. De aandachtspunten van parkeren en leegstand zijn net als op DKI aan de orde, maar in mindere mate. Amstelwijck West Amstelwijck West is een kleiner terrein van ongeveer 13 hectare, ingeklemd tussen de Rijksstraatweg en de A16. Het aantal vestigingen ligt rond de 35, met circa 1300 arbeidsplaatsen. De dominante bedrijfstak is industrie, hoewel het ook deels een ander type bedrijvigheid kent, in de vorm van horeca die een relatie heeft met de zichtbaarheid vanaf de A16. Dordtse Kil III (DK III) DKIII is het meest recente van de bedrijventerreinen in dit nieuwe bestemmingsplan. In 1991 heeft het college opdracht gegeven te starten met de ontwikkeling en rond de eeuwwisseling is de uitgifte begonnen. Het circa 72 hectare grote terrein is nog steeds in ontwikkeling. Momenteel zijn er ongeveer 90 vestigingen met 1400 arbeidsplaatsen. Het terrein is deels gericht op transport en logistiek, maar daarnaast zijn ook andere vormen van bedrijvigheid toegestaan. De kavelmaat is groter dan op de eerder beschreven terreinen. Niet-bedrijfsfuncties Klein Amstelwijck is een voormalige buitenplaats en later klooster. De bebouwing is tegenwoordig in gebruik als kantoor. Gravenstein is eveneens een voormalige buitenplaats en is momenteel ook in gebruik als kantoor. Wieldrecht was een klein dorp wat in 1940 door oorlogshandelingen vrijwel geheel verwoest is. Daarna is het weer opgebouwd en het telt nu ongeveer 60 woningen, een aantal bedrijven en circa 160 bewoners. De Rijksstraatweg is één van de wegen die het centrale landsbestuur in de 19e eeuw heeft aangelegd. Langs deze weg is lintbebouwing ontstaan, wat vooral nog zichtbaar is op DKIII. De Tweede Tol is een buurtschap rond de kruising Wieldrechtse Zeedijk - Rijksstraatweg. Er zijn ongeveer 35 woningen en boerderijen in lintbebouwing langs deze dijk. Verder bevinden zich circa 25 bedrijfswoningen op het gehele bedrijfsterrein. 5

6 6 Boven: Businesscase Westelijke Dordtse Oever Onder: Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen

7 3. Ambitie, beleidskaders en wetgeving In verschillende nota s zijn de ruimtelijke en sectorale kaders uitgewerkt waar het bestemmingsplan uitvoering aan moet geven. Ook zijn verschillende wetten op het gebied van toepassing. De ruimtelijke ambities van de gemeente zijn uitgewerkt in de bestuurlijke overeenkomst WDO. Deze nota s gelden als kaders en randvoorwaarden. Dordrecht WDO (2009) In april 2009 hebben het rijk, de Provincie Zuid-Holland, het Havenbedrijf Rotterdam en de Gemeente Dordrecht de Bestuurlijke Overeenkomst Westelijke Dordtse Oever ondertekend. Hierin is de ambitie voor het gehele gebied (van Louter Bloemen tot DKIV) verwoord en worden ook ontwikkelingen voor dit plangebied geschetst. Het WDO gebied dient hiermee mede als opvang van bovenregionale vraag naar bedrijfsterreinen. Door middel van nieuw te ontwikkelen terrein op DKIV, uitgeefbare kavels op bestaande terreinen en in de Zeehaven en herstructurering van bestaande terreinen is de ambitie om ongeveer 140 hectare bedrijfsterrein uitgeefbaar te maken, waarvan ongeveer 2/3 geschikt is voor logistiek. Ook zijn er afspraken gemaakt over de infrastructuur (fly-over N3-A16, parallelstructuur en een nieuwe westelijke ontsluiting) en is het masterplan Zeehaven in de bestuurlijke overeenkomst opgenomen. Voor DKI en DKII wordt gesproken over het zoneren en herprofileren van delen van het terrein, om de kwaliteit op peil te houden, extra ruimte te creëren en het gebruik te intensiveren. Hiermee moet tussen de 7 en 12 hectare ruimte worden gecreëerd die uitgeefbaar is. De kosten van circa 13 miljoen worden voornamelijk door andere overheden gedragen. Een Plan van Aanpak Herstructurering Dordtse Kil I, II en Amstelwijck West is in voorbereiding en is aangeboden voor bestuurlijke besluitvorming. Op termijn heeft dit plan van aanpak mogelijk gevolgen voor het bestemmingsplan, maar dit wordt nog niet in deze actualisatie meegenomen. Dordrecht Structuurvisie Dordrecht 2020 In de Structuurvisie Dordrecht 2020 worden de principes van het WDO akkoord onderschreven en wordt gesteld dat er moet worden geïnvesteerd in de kwaliteit van DKI en II. De terreinen binnen het WDO gebied vallen in het leefmilieu industrieterrein (Zeehaven) en bedrijventerrein. Het verschil is dat industrieterreinen maximaal milieucategorie 5 mogelijk maken en geschikt zijn voor het toelaten van risicorelevante bedrijven. Bedrijventerreinen laten in principe milieucategorieën 1 tot en met 4 toe. De maximale bouwhoogte voor alle terreinen is 25 meter. Drechtsteden Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen Drechtsteden (2009) In de regionale uitvoeringsstrategie voor bedrijventerreinen wordt de ruimte voor vestiging van logistieke bedrijven omschreven. Het WDO gebied moet ruimte bieden voor zowel natte als droge bedrijvigheid, met de nadruk op bovenregionale sectoren. De bestaande droge terreinen moeten een concurrerende locatie blijven voor regionale gemengde bedrijvigheid, met een specialisatie in logistiek op Kil III en IV. De kwantitatieve opgave bestaat uit herstructurering van DK I, II en Amstelwijck West, een tweede verbinding tussen Dordtse Kil IV en de Zeehaven, verbreden van de Mijlweg en de parallelstructuur langs de A16. De kwalitatieve opgave wordt beschreven in het realiseren van een hoogwaardige entree vanaf A16, het verruimen van de geluidsruimte, de ruimtelijke kwaliteit op bestaande terreinen verbeteren en deze een kwaliteitsimpuls geven. Drechtsteden Woonvisie 2020 In de woonvisie wordt niet specifiek gesproken over de buurtschappen Wieldrecht en Tweede Tol. Ook geeft de woonvisie geen informatie over bestaande (bedrijfs)woningen op bedrijventerreinen. Rijk - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Begin 2012 zal de SVIR in werking treden. Hoewel het rijk veel over laat aan provincies en gemeenten, is voor dit gebied de mogelijke verbreding van de A16 van groot belang. In de (ontwerp) AmvB ruimte is een ruimtereservering van ten hoogste 34 meter aan weerszijden van de weg voor de verbreding met één rijstrook opgenomen. 7

8 8

9 Provinciaal Provinciale Structuur Visie (PSV) Op de functiekaart van de Provinciale Structuur Visie (vastgesteld 2 juli 2010), is het gehele plangebied aangegeven als bedrijventerrein. Dit is omschreven als een cluster aaneengesloten percelen bestemd voor bedrijven, dienstverlening en de daarbij behorende voorzieningen. De PSV wordt jaarlijks geactualiseerd op kleine onderdelen. Provinciaal - Verordening Ruimte In de Provinciale Verordening Ruimte zijn een aantal zaken van belang voor het bestemmingsplan. Kantoren Artikel 7 van de verordening maakt de vestiging van solitaire nieuwe kantoren buiten stedenbaanlocaties niet mogelijk. Het plangebied ligt buiten de invloedsfeer van een stedenbaanstation. Bedrijfsgebonden kantoren met een bedrijfsvloeroppervlak van minder dan 50% van het totaal en een maximum van m 2 zijn hiervan uitgesloten. De provincie heeft in de actualisatie van de verordening opgenomen dat dit aantal m 2 terug wordt gebracht naar m 2. Deze actualisatie is nog niet vastgesteld. In overleg met de provincie kan Gedeputeerde Staten besluiten ontheffing te verlenen van hetgeen bepaald is in dit artikel. Dit betekent voor het plangebied dat de vestiging van nieuwe kantoren niet mogelijk is. Ook uitbreidingswensen van bestaande bedrijven kunnen niet gehonoreerd worden. Bedrijfsterreinen Artikel 8 bepaalt dat bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe bedrijfsterreinen, de behoefte daaraan moeten onderbouwen. Deze bepaling is voor dit bestemmingsplan niet aan de orde. Tevens is bepaald dat gronden die zijn aangeduid als bedrijventerrein in de Provinciale Structuurvisie, geen nieuwe (bedrijfs)woningen mogelijk mogen maken. Ook moet de hoogst mogelijke milieucategorie in relatie tot de omgeving worden opgenomen. Daarvan kan afgeweken worden indien er in regionaal verband afspraken over zijn gemaakt. Voor het plangebied betekent dit dat er geen nieuwe (bedrijfs)woningen mogelijk worden gemaakt. Detailhandel Artikel 9 maakt de vestiging van nieuwe detailhandel niet mogelijk. Perifere detailhandel is uitgezonderd voor bepaalde opvanglocaties (in Dordts geval de Mijlweg). Onder perifere detailhandel valt onder andere de handel in zeer volumineuze goederen als auto s, keukens, badkamers, maar ook bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven. Buiten de Mijlweg locatie kan detailhandel alleen indien het gaat om de vestiging van een individueel bedrijf, er geen nieuwe detailhandelsconcentratie ontstaat en het aandeel van bedrijven in perifere detailhandel niet meer bedraagt dan 10% van het totale oppervlak van het bedrijventerrein. Uitbreiding van bestaande detailhandel is eenmalig mogelijk, met ten hoogste 10% van het bruto vloeroppervlak per vestiging. Voor het plangebied is detailhandelsontwikkeling dus nog incidentieel mogelijk. In paragraaf 4 wordt hier verder op ingegaan. Landgoederen Artikel 14 regelt de bescherming van de landgoederen. De buitenplaatsen Klein Amstelwijck en Gravenstein zijn in de provinciale verordening gezamenlijk aangewezen als landgoed. Onder een landgoedbiotoop wordt een beschermingszone verstaan, die als contour om een buitenplaats heen getrokken kan worden en waarvoor bij planvorming dezelfde uitgangspunten gelden. De term landgoedbiotoop heeft in dit geval dus betrekking op de bescherming van de buitenplaats. De provinciale verordening stelt dat een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor gronden gelegen binnen de biotoop van een landgoed een beeldkwaliteitsparagraaf dient te bevatten, waarin het effect van deze ontwikkeling op de landgoedbiotoop wordt beschreven. Belangrijke elementen zijn de huizen met tuin/ park,en het feit dat het gebouwd is aan een historische weg in Dordrecht naar het zuiden. Ook het blikveld met de open weilandjes aan noord- en westkant is van belang. Conclusie De ruimte die het provinciaal beleid openlaat is beperkt. In het nieuwe bestemmingsplan zal het bestaand gebruik bestemd worden. Over het algemeen zijn uitbreidingen van functies anders dan bedrijfsfuncties niet eenvoudig te realsieren. Drechtsteden Detailhandel De Structuurvisie Horeca en Detailhandel (2002) richt zich met een verzorgingsstructuur voornamelijk op het dagelijks aanbod aan detailhandelvoorzieningen. Over (ondersteunende) detailhandel op bedrijventerreinen wordt in deze nota niet gesproken. 9

10 10

11 Milieu geluid Met de komst van de Wet geluidhinder is de verplichting ontstaan om industrieterreinen waarop lawaaiveroorzakende bedrijven waren of konden worden gevestigd te zoneren. Buiten een geluidszone mag de geluidbelasting als gevolg van de bedrijven op het gezoneerde industrieterrein gezamenlijk niet meer dan 50 db(a) bedragen. Voor geluidsgevoelige functies, zoals woningen, binnen de geluidzone geldt een grenswaarde van 55 db(a). Op 3 februari 2010 is een bestemmingsplan voor de herziening van de zone industrielawaai vastgesteld. Dordtse Kil I en een deel van Amstelwijck West maken deel uit van het gezoneerde industrieterrein Groote Lindt/Dordt- West. In theorie betekent dit dat lawaaimakers zich hier kunnen vestigen. In de praktijk is de beschikbare geluidsruimte in het zonebeheersplan al vergeven aan bedrijven in de Zeehaven. Een deel van Dordtse Kil II en de woonbebouwing in Wieldrecht en langs de Rijksstraatweg vallen binnen de geluidszone. Voor deze woningen is een zogenaamd hogere waarden besluit genomen op 5 januari Aangezien de beschikbare geluidsruimte vergeven is, is het voornemen het gezoneerde terrein terug te brengen. Daarmee kunnen de bedrijventerreinen in dit bestemmingsplan op termijn geen lawaaimakers meer huisvesten. Verder speelt geluid afkomstig van de N3 en de A16. Voor de bestaande woonbebouwing die hier hinder van ondervindt zijn hogere waarden vastgesteld. In het plangebied worden geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Milieu Externe veiligheid Op basis van de Provinciale risicokaart zijn er 9 bedrijven risicorelevant in het plangebied. Daarnaast zijn er risicorelevante bedrijven gevestigd in de Zeehaven, direct tegen het plangebied aan. Deze hebben risicocontouren, veelal op eigen terrein maar soms met beperkingen over naastgelegen terreinen. Daarnaast is de vestiging van meer bedrijven die werken met gevaarlijke stoffen op dit moment op DKI mogelijk. Dit is de reden waarom we zeer terughoudend zijn met de vestiging van kwetsbare functies op of in de directe omgeving van deze terreinen. In de actualisatie van het bestemmingsplan gaan we de vestiging van de zwaarste categorie bedrijven (5) niet mogelijk maken. Over de rivier, het spoor en de A16 worden ook gevaarlijke stoffen vervoerd. De plaatsgebonden risicocontouren van deze transportassen zijn beperkt, tot maximaal 35 meter. De transporten vinden plaats over een route gevaarlijke stoffen door het gebied. Daarnaast ligt er een buisleiding onder DKIII en één langs de Wieldrechtseweg aan de noordzijde van het gebied. Deze hebben ook beide een plaatsgebonden risicocontour. Het groepsrisico zal voor dit bestemmingsplan in kaart worden gebracht. In het bestemmingsplan zal terughoudend worden omgegaan met de mogelijkheden voor het vestigen van risicorelevante bedrijven. Het optimaal functioneren van het bedrijfsterrein is het primaire doel van het bestemmingsplan. Milieu luchtkwaliteit Het Regionaal Programma Luchtkwaliteit is de basis voor alle projecten die de Drechtsteden de komende jaren uitvoeren ter verbetering van de luchtkwaliteit. Het is een verzameling van regionale én lokale maatregelen, allemaal gericht op emissievermindering van met name stikstofdioxide. In het programma zijn zowel studies als maatregelen opgenomen. Voor de A16 in Dordrecht wordt verondersteld dat, door het nemen van maatregelen, de concentratie stikstofdioxide (NO2 in µg/m3) van de A16 vermindert van 53,9 in 2006 naar 38,4 in Daarmee is een bestaand knelpunt opgelost. Wel moet er aandacht blijven voor het vermijden van gevoelige bestemmingen dicht langs de A16 en aandacht voor de effecten van wijzigingen in de hoofdontsluiting en aansluiting op de A16. Milieu Bodem De bodemsanering bij het (voormalige) woonwagenkamp aan de Wieldrechtse Zeedijk is de enige overheidssanering. Deze wordt gefaseerd uitgevoerd en kan pas volledig worden uitgevoerd indien de laatste bewoners van dit kamp zijn verhuisd. Milieu - Stedelijke Ecologische Structuur (SES) In de Stedelijke Ecologische Structuur (SES, 2008) zijn de landgoederen, de Wieldrechtsewg, het Kildepot en een aantal killen (kreken) aangegeven. De landgoederen en de Koekebakkerskil onder aan de Wieldrechtseweg maken onderdeel uit van de Amstelwijckzone. De killen en het Kildepot maken onderdeel uit van de Oude Biesbosch. In het kader van het Stedelijk Waterplan worden deze watergangen waar mogelijk verbreed en voorzien van een brede natuurvriendelijke rietkraag. Over het Kildepot wordt gesteld dat dit na sluiting een natuurbestemming moet krijgen, rekening houdend met de huidige waarden. Ook is dit een mogelijke locatie voor watercompensatie ten behoeve van de dijkverzwaring. Milieu - Nutsvoorzieningen Door het plangebied lopen twee bovengrondse en één ondergrondse hoogspanningsleiding. Daarnaast is er een ondergrondse stikstofleiding. Voor de ondergrondse leidingen geldt een bouwvrije zone van circa 5 meter, voor de bovengrondse hoogspanningslijnen is een indicatieve bebouwingsvrije zone van 40 m opgenomen (MER Structuurvisie 2020). Ook is de dijk langs de Kil in de Provinciale Nota Wervelender (2011) opgenomen als mogelijke locatie voor de vestiging van windmolens. Deze ontwikkeling wordt niet in deze actualisatie meegenomen, omdat de plannen nog niet concreet genoeg zijn. 11

12 Boven: Fly-over N3-A16 Onder: Landgoed Klein Amstelwijck 12

13 Milieu - Water Dordtse Kil III kent een apart watersysteem, waarmee aan de compensatie ten opzichte van de nieuwe verhardingen in het plangebied wordt voldaan. Zolang er geen nieuwe ontwikkelingen in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is verdere watercompensatie niet aan de orde. Dordrecht Verkeer en Vervoer Binnen de gemeente Dordrecht wordt ingezet op de realisatie van de fly-over N3-A16 door Rijkswaterstaat om de bestaande mobiliteitsknelpunten op te lossen. Op het lokale wegennet zijn er plannen voor de verbreding van de Mijlweg, het doortrekken van de Aquamarijnweg naar Dordtse Kil IV en de aanleg van een westelijke ontsluiting langs de Kildijk. Deze zaken vallen buiten de plangrenzen van het nieuwe bestemmingsplan. Het belang van het doortrekken van de Aquamarijnweg in relatie tot de parallelstructuur is nog een studieonderwerp, maar wordt wel meegenomen in de actualisatie van het bestemmingsplan. Dordrecht - Prostitutiebeleid Op 5 september 2000 heeft de gemeenteraad van Dordrecht prostitutiebeleid vastgesteld. Hierin is opgenomen dat sinds prostitutie als een legale bedrijfstak kan worden aangemerkt, het gemeentebestuur dit op termijn wil doorvertalen naar de bestemmingsplannen. Ondanks de strijdigheid met de bestemmingsplannen hebben zich in het verleden wel seksinrichtingen gevestigd in Dordrecht. Het ligt niet in de rede om op grond daarvan na afschaffing van het bordeelverbod op te treden. Bovendien is handhaving in juridische zin aanzienlijk bemoeilijkt vanwege de geruime tijd dat deze inrichtingen zijn gedoogd. Opneming van de reeds gevestigde seksinrichtingen in dit bestemmingsplan zal dan ook gebeuren: De betreffende locatie zal positief worden bestemd als seksinrichting. Stedelijke programmering De stedelijke programmering in Dordrecht staat de laatste jaren onder druk. Voor bedrijfsterreinen is nog geen bijsturing nodig geweest, omdat er de komende jaren nog een groeiende behoefte wordt verwacht. Diverse programmas, zoals kantoren en detailhandel, worden wel bijgestuurd naar de daarvoor bedoelde projecten. In de actualisatie van dit bestemmingsplan zal ook daar rekening mee worden gehouden. Gebruik SER-Ladder Het begrip SER-ladder werd voor het eerst geintroduceerd in het SER-advies Commentaar op de Nota Ruimtelijk Beleid van december 1999 en is inmiddels opgenomen in de AmvB Ruimte van het Rijk. Het is een denkmodel voor de verdeling van de schaarse ruimte en wordt in de praktijk vooral toegepast op bedrijventerreinen. De ladder heeft drie tredes: 1. Gebruik de al beschikbare, voor een bepaalde functie bestemde ruimte en/of maak deze ruimte door herstructurering geschikt. 2. Maak optimaal gebruik van de ruimte (ondergronds bouwen en hoogbouw, technische vernieuwingen, multifunctioneel ruimtegebruik). 3. Pas als de stappen 1 en 2 onvoldoende soelaas bieden, is uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. De SER ladder wordt toegepast in de Businesscase WDO, waarin het een samenspel is van de bestaande terreinen herstructureren en nieuwe locaties (DKIV) ontwikkelen. 13

14 4. Functionele uitgangspunten Het algemene uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat de bestaande functies en bebouwingskarakteristiek gehandhaafd blijven. Daarnaast is het wenselijk in een bestemmingsplan een zeker mate van flexibiliteit te hebben om (her)ontwikkelingen te faciliteren. Er is voor gekozen om per functie een aantal uitgangspunten te formuleren en deze samen te brengen in een voorstel. Detailhandel Er zijn verschillende vormen detailhandel te onderscheiden. Kleinschalige detailhandel gericht op de (dagelijkse) consumenten is niet passend in dit gebied. Wel is er ondergeschikte detailhandel en verschillende vormen van perifere / grootschalige detailhandel. Ondergeschikte detailhandel In Dordrecht is de beleidsregel ondergeschikte detailhandel op bedrijfsterreinen van kracht. Deze bepaald dat een maximum van 5% van de omzet van een bedrijf uit detailhandel verkregen mag worden. Dit is een beleidsregel die geen ruimtelijke grondslag heeft. Deze beleidsregel voorkomt dat op de bedrijfsterreinen bedrijven veel aan consumentenverkoop. Perifere en grootschalige detailhandel Onder perifere en grootschalige detailhandel wordt (gebaseerd op de verordening ruimte van de provincie) het volgende verstaan: a. brand- en explosiegevaarlijke goederen; b. zeer volumineuze goederen: auto s, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, zonwering, tenten, grote bouwmaterialen en landbouwwerktuigen; c. tuincentra; d. bouwmarkten; e. grootschalige meubelbedrijven (minimaal m 2 ); Dit zijn zaken die niet of niet goed inpasbaar zijn in wijkwinkelcentra en niet essentieel zijn voor de kwaliteit van deze winkelcentra. Vanuit de provincie mogen geen nieuwe detailhandellocaties ontwikkeld worden, buiten de bestaande vestigingen. Voor Dordrecht is de Mijlweg als opvanglocatie perifere detailhandel opgenomen. Deze locatie heeft de prioriteit als het gaat om vestiging van dergelijke functies. Daarmee wordt gekozen voor een concentratie van dergelijke voorzieningen in de categorieën b, d en e. Een deel van de zeer volumineuze goederen passen niet binnen de meubelboulevard. Voor dergelijke detailhandelsvormen, evenals de brand- en explosiegevaarlijke goederen, dient ruimte te zijn op de bedrijfsterreinen in dit bestemmingsplan. Ook in het bestemmingsplan voor Louter Bloemen is ruimte voor dergelijke vormen van detailhandel opgenomen. Op dit moment is voor DKI geregeld dat detailhandel niet is toegestaan, tenzij daar waar een aanduiding in het bestemmingsplan is opgenomen. Voor DKII is gezamenlijk m 2 bvo toegestaan. Met de Gamma was deze oppervlakte benut, maar na verplaatsing daarvan naar de woonboulevard is er bestemmingsplantechnisch ruimte. Voor DKIII is via een vrijstelling detailhandel toegestaan voor buurtvoorzieningen. Tevens heeft de Makro een aparte aanduiding. Voorstel Gezien de huidige marktontwikkelingen wordt vastgehouden aan de Mijlweg als detailhandelslocatie en wordt de ontwikkelruimte voor deze functies op de bedrijfsterreinen beperkt. De huidige detailhandelsvoorzieningen worden op maat bestemd. Het college krijgt de bevoegdheid om medewerking te verlenen aan de vestiging van nieuwe detailhandel op de terreinen, waarbij ook andere beschikbare locaties meegenomen dienen te worden. Woonfunctie (bedrijfswoningen, lintbebouwing en Wieldrecht). De bestaande woningen in het gebied zijn verschillend van karakter. Buurtschap Wieldrecht en de lintbebouwing aan de Rijksstraatweg en de Wieldrechtse Zeedijk zijn de plaatsen waar woonbebouwing aanwezig is. Voorstel Deze woningen krijgen de woonbestemming. Er worden geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Bestaande bedrijfswoningen op de bedrijfsterreinen hebben mogelijk een impact op de bedrijfsvoering van bedrijven in de omgeving, als deze worden doorverkocht aan particulieren en daarmee niet meer als bedrijfswoning functioneren. Onderzocht moet worden wat de impact hiervan is indien zij binnen het gezoneerde industrieterrein (op basis van de Wet geluidhinder) liggen. Uiteindelijk gaat het belang van het functioneren van het bedrijfsterrein met de daarbij benodigde geluidsruimte boven het woonbelang van een bewoner op het bedrijfsterrein. Voorstel Bedrijfswoningen worden als zodanig bestemd. Onderzoeken of er consequenties zijn voor het gezoneerde industrieterrein en in ieder geval geen nieuwe woningen mogelijk maken. 14

15 Kantoren Er is een onderscheid tussen zelfstandige kantoren (gebouwen die enkel als kantoor in gebruik zijn) en bedrijfsmatige kantoren (panden die als kantoor worden gebruikt ten behoeve van de bedrijfsvoering van een bedrijf). In het ruimtelijk beleid van de provincie Zuid-Holland kan nieuwe kantoorontwikkeling in principe alleen plaatsvinden op bestaande kantoorlocaties en locaties die binnen 10 minuten vanaf de treinstation bereikbaar zijn te voet of met hoogfrequente bus- en tramverbindingen. Het plangebied van dit bestemmingsplan voldoet daar niet aan. Vanuit de provincie wordt via de verordening toegezien op de vestiging van nieuwe kantoren en zijn bedrijfsmatige kantoren aan een maximum van m 2 bvo (in de toekomst mogelijk m 2 ) gebonden. In principe is de gemeente eraan gebonden deze regels te laten doorwerken in de planregels in de verordening. Vooralsnog gaan wij hier uit van het maximum van m 2. De regionale kantorenstrategie gaat uit het van het businesspark Amstelwijck als dé kantorenlocatie van Dordrecht. Daarnaast kent Dordrecht een aantal locaties waar thematische kantoorontwikkeling kan plaatsvinden, zoals het Leerpark en het Gezondheidspark. In het kader van de herprogrammering van de regionaal planaanbod vindt er geen toevoeging van nieuwe kantoren plaats op locaties buiten de aangewezen kantorenlocaties (en kantoorbestemming). Bedrijven mogen op grond van het bestemmingsplan, met een maximum van 50% van het bedrijfsvloeroppervlak of m 2 in totaal bedrijfsmatige kantoren hebben ten behoeve van hun bedrijfsvoering. Als één bestaande bouwmassa op een kavel grond voldoet aan de belangrijkste twee criteria uit het bestemmingsplan (verhouding bedrijf - kantoor en maximale hoeveelheid kantoor), kan de kantoorruimte solitair aan een derde partij worden verhuurd, mits de verhuur of overdracht een direct gevolg is van verplaatsing en/of beëindiging van bedrijfsactiviteiten. Dit geldt alleen voor de eerste 50% of de eerste m² kantoorruimte. Iedere meter die met ontheffing is gerealiseerd moet t.z.t. weer aan de voorraad worden onttrokken. Dit betekent dat de ondernemer een kantoorruimte niet zomaar kan verhuren aan andere kantoorgebruikers, waarmee leegstand op kan treden. Hoewel we als gemeente voorstander zijn van het hergebruiken van leegstaande panden, willen we bedrijfsmatige activiteiten de ruimte blijven bieden. Uitzondering op deze regels zijn de op bedrijfsterreinen gevestigde bedrijfsverzamelgebouwen (welke een gemengde bestemming krijgen) en kleinschalige kantoren met een metrage van minder dan m bvo. Voorstel Geen ruimte bieden aan de vestiging van nieuwe zelfstandige kantoren. Indien we een ontwikkeling dusdanig belangrijk vinden, wordt een planherziening doorlopen. In de beoordeling van de planherziening wordt gelet op relatie met kantorenprogrammering elders in de stad en regio en de effecten van de (kantoor)uitbreiding op het functioneren van het bedrijfsterrein. Voor bedrijfsmatige kantoren wordt een maximum van m 2 gehanteerd. Het college kan bij toekomstige aanvragen voor nieuwe kantoren gebruik maken van een afwijkingsbevoegdheid, onder de voorwaarde dat kantooruitbreiding ondergeschikt is aan de hoofdbedrijfsactiviteit en er toestemming van de provincie is. De panden op de landgoederen Klein Amstelwijck en Gravenhorst krijgen een volledige kantoorbestemming, conform huidig gebruik. Horeca en de sexinrichting In het gebied is een aantal horecafuncties aanwezig. Onder andere horecafuncties als Chez Heeren Janssen en snackbar Wilhelminaboom en de snackbar op de hoek Kelvinstraat / Madame Curiestraat liggen tegen het bedrijventerrein aan. Ook op Dordtse Kil III is ondersteunende horeca gevestigd. De McDonalds en het Postillion Hotel op Amstelwijk West liggen in een horecacluster wat een relatie heeft met de snelweg. Voorstel Voor het bedrijfsterrein moet een terughoudend beleid gevoerd worden. Feesten en partijen en niet-terreingerelateerde horeca moet vermeden worden. De bestaande horecafaciliteiten bestemmen en op DKI en DKII geen nieuwe vestigingen mogelijk maken. Villa Weizigt (hoek Rijksstraatweg / Pieter Zeemanweg) wordt specifiek bestemd als sexinrichting. 15

16 16 Boven: Bedrijfsfunctie en kantoorfunctie op DKII Onder: Luchtfoto Kildepot (maart 2011)

17 5. Deelgebieden, ontwikkelingen en vertaling naar bestemmingsplan Binnen de grenzen van het plangebied zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden. Daarnaast speelt een aantal initiatieven en ontwikkelingen. In onderstaand overzicht worden deze uitgewerkt en vertaald naar opname in het bestemmingsplan. Bedrijfsterreinen (DK I, DK II, en Amstelwijck West) Dordtse Kil I wordt bestemd als bedrijventerrein. Daar waar andere functies zitten krijgen deze een aanduiding. Voor de hoogtemaat wordt een maximum van 15 meter opgenomen langs doorgaande wegen, met een maximaal bebouwingspercentage van 75%. Dit is geen vertaling vanuit de geldende herziening op het uitbreidingsplan, maar sluit aan bij bestaande bestemmingsplanmethodieken van bedrijfsterreinen. Met een ruime bouwhoogte en ruim bebouwingspercentage proberen we herstructureringen in het gebied te faciliteren. Voor de bedrijfscategorieën leggen we het maximum op categorie 4. Voor de zwaardere bedrijvigheid zijn de terreinen in de Zeehaven en langs de Merwede geschikt. Omdat we zwaardere industrie uitsluiten, kan dit terrein ook gedezoneerd worden. Dat wil zeggen dat het geen onderdeel uitmaakt van het gezoneerde bedrijfsterrein en dat eventuele lawaaimakers zich niet meer op dit terrein kunnen vestigen. Ook Dordtse Kil II wordt bestemd als bedrijventerrein. In het huidige plan is de maximale bouwhoogte 10 meter en het bebouwingspercentage 80%. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de bouwhoogte verhoogd tot maximaal 15 meter en het bebouwingspercentage verlaagd naar 75%. Percelen die al dichter bebouwd zijn behouden de 80% regeling. De maximale bedrijfscategorie is 4. De bedrijfscategorieen zullen worden gezoneerd richting de woonbebouwing aan de Rijksstraatweg. Het middengebied van Amstelwijck West (het bedrijfsterrein) krijgt eveneens een bedrijfsbestemming met eenzelfde regeling als DK I en II. Voorstel: Grote bouwvlakken met bestemming bedrijven, maximaal bebouwingspercentage 75%, maximale bouwhoogte 15 meter, maximaal bedrijfscategorie 4 opnemen in het bestemmingsplan. Overige functies Amstelwijck West Het zuidelijk deel van Amstelwijck West bevat de horeca in de vorm van het hotel en fastfoodrestaurant. Deze komen in een bouwvlak met bebouwingspercentage, Het noordelijke deel met de landgoederen heeft een groene uitstraling landschappelijke kwaliteiten. De aanwezige kantoren krijgen de bestemming kantoor en de landgoederen worden, conform provinciale verordening, conserverend bestemd. Voorstel: Grote bouwvlakken met bestemming horeca, bebouwingspercentage 75% en bouwhoogte van maximaal 25 meter. De kantoorfuncties op de landgoederen worden specifiek bestemd en daarnaast worden de landschappelijke elementen eromheen beschermd. Dordtse Kil III Dordtse Kil III wordt bestemd als bedrijventerrein. Het huidige bestemmingsplan is vastgesteld in Voor dit bestemmingsplan wordt een dubbel regime voorgesteld, aangezien het terrein nog steeds uitgeefbare percelen kent. Voor de reeds uitgegeven percelen wordt een conserverend regime wat aansluit bij DKI en DKII voorgesteld, waar we bij de nog uit te geven percelen uit willen gaan van de maximale vrijheid die het vigerende bestemmingsplan ook biedt. Daarnaast is, door de ligging ten opzichte van de bestaande stad, dit terrein meer geschikt voor zwaardere bedrijvigheid. Voorstel: Voor de reeds uitgegeven kavels wordt voorgesteld deze conform DK I en II, te bestemmen, met bebouwingspercentage 75% en bouwhoogte 15 meter. Voor de nog uit te geven kavels op het terrein wordt voorgesteld het huidige planologisch regime, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan uit 1999, over te nemen. Kildepot In het noordwestelijk deel van DKIII is in 1996 een grond- en baggerdepot aangelegd voor de stort van schone en licht verontreinigde grond en bagger. De planning was om dit ongeveer 10 jaar te gebruiken. Na volstorten van het depot is destijds in het bestemmingsplan opgenomen om het te gebruiken als bedrijfsterrein, ook omdat er weinig kansen werden gezien voor relevante natuurontwikkeling. Op het moment van schrijven is het kildepot nog in gebruik als baggerdepot. In de Stedelijke Ecoligische Structuur (2008) is opgenomen om het Kildepot na sluiting te bestemmen als natuurgebied. Voorstel: In het bestemmingsplan het depot bestemmen als baggerdepot, met een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijvigheid. In de voorwaarden voor de wijzigingsbevoegdheid een regeling opnemen waarin behoud van natuurwaarden wordt gewaarborgd. 17

18 Wieldrecht In het bestemmingsplan Wieldrecht zijn ruimere bebouwingsmogelijkheden opgenomen dan wat daadwerkelijk gerealiseerd is. Gezien de ligging van dit buurtschap en de geldende milieubeperkingen zijn nieuwe ontwikkelingen hier niet gewenst. Deze gronden kunnen een groene bestemming krijgen. De volkstuinen worden ook op maat bestemd. Voorstel: In het nieuwe bestemmingsplan enkel de bestaande woningen op maat bestemmen. Woonwagenkamp Uitgangspunt is dat de woonwagens aan de Wieldrechtse Zeedijk weg moeten om de kavel als bedrijventerrein en ontsluitingsweg voor Dordtse Kil IV uit te geven. Daarnaast dient een deel van de bodem gesaneerd te worden voordat deze uitgegeven kan worden als bedrijfsterrein. Voorstel: In het bestemmingsplan uitgaan van de beoogde situatie, als bedrijfsterrein inclusief ontsluitingsweg. 6. Algemene beleidsregels vertaald in het bestemmingsplan en planmethodiek In het bestemmingsplan kan gebruik worden gemaakt van de voor Dordrecht geldende planmethodieken. In het algemeen gaat het hier voor woonbestemmingen om een gedetailleerd kaartbeeld waarbij veelal om de huidige bebouwing een bouwvlak wordt gelegd. Daarmee wordt vooral de huidige situatie vastgelegd. Voor bedrijven geldt een groter bouwvlak met bebouwingspercentage. Het primair voor dit bestemmingsplan ligt bij de bedrijfsfunctie. Hiermee kan flexibel worden omgegaan mits de hoofdfunctie wordt beschermd, dat wil zeggen dat de andere functies geen beperkingen opleggen aan de bedrijfsfunctie. Via mogelijkheden van ontheffing kan op onderdelen worden uitgebreid. Deze regels zijn identiek aan die in andere delen van Dordrecht. In situaties waar sprake is van een ontwikkeling dient waar mogelijk een ruimere bestemming te worden opgenomen, dan wel een ruimer bouwvlak te worden gelegd zodat bij enige aanpassing van de huidige voornemens ook dan tot ontwikkeling kan worden gekomen. Voor wat betreft bestemmingsbenamingen e.d. wordt aangesloten bij de landelijke standaarden. Het nieuwe bestemmingsplan dient te voldoen aan de in Dordrecht geldende uitgangspunten. Zo dienen de bestaande beleidsregels te worden opgenomen. Het gaat hierbij ondermeer om: - wijze van regeling detailhandel bij benzinestations - wijze van regeling detailhandel en rol van de Adviesraad voor Detailhandel Indien er aanleiding is om van staand beleid af te wijken, dient dit nader te worden gemotiveerd. 7. Onderzoeken Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien gericht op uitbreiding van bebouwing, nieuwe bebouwing e.d, anders dan al binnen het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Onderzoeken op het gebied van milieu lopen al. Bij het gebruik maken van een wijzigingsbevoegdheid zal op dat moment nader onderzoek moeten worden gedaan. Uit te voeren onderzoeken: inzichtelijk maken externe veiligheid onderzoek naar dezoneren bedrijfsterrein 8. Uitvoerbaarheid en kostenverhaal Een nieuw bestemmingsplan kan ontwikkelingen mogelijk maken waarvoor kostenverhaal verplicht is (artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening). Het gaat hierbij onder meer om de bouw van hoofdgebouwen of de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m 2 bruto vloeroppervlak. In deze nota zijn geen van dit soort ontwikkelingen aan de orde, waardoor kostenverhaal op dit moment niet aan de orde is. Indien dit wel het geval is zal met de initiatiefnemer voor de vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten moeten worden. 9. Communicatie In het kader van het voorontwerp bestemmingsplan zullen de bewoners en bedrijven van het gebied geïnformeerd worden over het nieuwe bestemmingsplan en de gevolgen daarvan. Inspraak is dan mogelijk. 18

19