Discussienota Ontwerpbestemmingsplan Bedrijventerreinen gemeente Oirschot

Transcriptie

1 Discussienota Ontwerpbestemmingsplan Bedrijventerreinen gemeente Oirschot Probleemstelling Ontwerpbestemmingsplan Bedrijventerreinen gemeente Oirschot. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft ter visie gelegen. Door diverse belanghebbenden en vooroverlegpartners zijn inspraakreacties ingediend. Als vervolg is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld, waarbij rekening is gehouden met de inspraakreacties en de huidige wetgeving. In het bestemmingsplan dienen beslissingen genomen te worden hoe met (on)gewenst gebruik en ruimtelijke ontwikkelingen omgegaan wordt, waarbij met name een standpunt ingenomen moet worden op het gebied van wonen, bedrijven en zakelijke dienstverlening, detailhandel en verkeer en parkeren. Mogelijke oplossingen - wonen: De bestaande, vergunde, woningen bestemmen als wonen en de bedrijfswoningen binnen de bedrijfsbestemming aanduiden als bedrijfswoning. De vestiging van nieuwe (bedrijfs)woningen voor het gehele plangebied uitsluiten, net als afsplitsing van een bedrijfswoning van een bedrijf. - bedrijven en zakelijke dienstverlening: Door middel van een zonering vastleggen waar de verschillende categorieën bedrijvigheid worden toegestaan. Hierbij wordt bedrijvigheid in een hogere milieucategorie op grotere afstand van woningen toegestaan dan bedrijven in een lagere categorie. Het beleid met betrekking tot categorie 1-bedrijven is erop gericht om deze bedrijvigheid niet toe te staan op bedrijventerreinen. (zie bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen) - detailhandel: Als uitgangspunt nemen dat er zoveel als mogelijk aansluiting bij de kern gezocht dient te worden. In enkele gevallen waar dit niet mogelijk is en zelfs onwenselijk een maatoplossing bieden. Daar waar reeds grootschalige detailhandel in de vorm van showrooms (auto s, keukens, caravans etc.) aanwezig is, een specifieke regeling Bedrijf-Garagebedrijf (B- GB) en de bestemming Detailhandel-Grootschalig (DH-G) opnemen. - verkeer en parkeren: De gronden primair bestemmen voor wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden en groenvoorzieningen. Verder ook parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en straatmeubilair toestaan. Scenario A Het bestemmingsplan is opgebouwd aan de hand van een aantal thema s gebaseerd op de verschillende beleidskaders. Nationaal is het beleid dat er te allen tijde sprake dient te zijn van concentratie van verstedelijking en zuinig ruimtegebruik. In het provinciaal beleid is het hoofdbelang, zorgvuldig ruimtegebruik, nader uitgewerkt in beleidsbrieven. Ten aanzien van onderhavig bestemmingsplan is de beleidsbrief Bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel en voorzieningen van toepassing. Vertaling van zuinig ruimtegebruik wordt vertaald door te stellen dat oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen moet worden voorkomen. Bepaalde activiteiten moeten op bedrijventerreinen worden geweerd, omdat Discussienota.dociscussienota\blz. 1

2 deze goed inpasbaar zijn in een woonmilieu of gemengd gebied. Oirschot is een landelijke regio, zodat de volgende activiteiten geweerd moeten worden op bedrijventerreinen: - bedrijfswoningen; - bedrijven behorende tot milieucategorie 1 (VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering ); - zelfstandige kantooractiviteiten; - voorzieningen (inclusief detailhandel), voor zover niet gerelateerd aan het bedrijventerrein. Op onze bedrijventerreinen komen deze activiteiten ook voor. In het bestemmingsplan moet met deze hoofdthema s rekening gehouden worden. De vraag is hoe we tot een acceptabele oplossing komen vastgelegd in bindende voorschriften. In het ontwerpbestemmingsplan is hiervoor een modus gevonden. Wonen Het bedrijventerrein is primair bedoeld voor de vestiging van bedrijven. Het provinciale uitgangspunt is dat deze oneigenlijke functie geweerd dient te worden. Gelet op het feit dat op bedrijventerrein De Stad en Steenfort in de vigerende bestemmingsplannen de mogelijkheid is geboden om bedrijfswoningen op te richten, zijn er diverse vergunningen verleend. De bestaande, vergunde, woningen worden daarom bestemd als wonen en de bedrijfswoningen worden binnen de bedrijfsbestemming aangeduid als bedrijfswoning. De vestiging van nieuwe (bedrijfs)woningen wordt voor het gehele plangebied uitgesloten, net als afsplitsing van een bedrijfswoning van een bedrijf. Ter plaatse van de bestaande bedrijfswoningen wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarin de mogelijkheid wordt geboden de aanduiding bedrijfswoning van de plankaart te verwijderen nadat de functie van bedrijfswoning is beëindigd en om te zetten naar bedrijf. Bedrijven en zakelijke dienstverlening De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure. In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van een aantal factoren (waaronder geur, geluid en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies (zoals woningen) waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Milieuzonering is erop gericht een ruimtelijke scheiding aan te brengen tussen milieubelastende en milieugevoelige activiteiten. Over het algemeen gebeurt dit door de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten via de planvoorschriften te koppelen aan een zogenaamde Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor bedrijventerreinen kan daarnaast een zonering worden opgenomen. Door middel van een zonering wordt vastgelegd waar de verschillende categorieën bedrijvigheid worden toegestaan. Hierbij wordt bedrijvigheid in een hogere milieucategorie op grotere afstand van woningen toegestaan dan bedrijven in een lagere categorie. Het beleid met betrekking tot categorie 1- bedrijven is erop gericht om deze bedrijvigheid niet toe te staan op bedrijventerreinen. Dergelijke lichte bedrijvigheid is immers, gezien de beperkte hinder, goed inpasbaar in gebieden met functiemenging of woongebieden en past minder goed op bedrijventerreinen. (zie bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen) Discussienota.dociscussienota\blz. 2

3 Samenvattend zijn op de drie bedrijventerreinen bedrijven in de volgende categorieën toegestaan: De Scheper: milieuklasse 2 t/m 4.2 De Stad: milieuklasse 2 t/m 4.1 Steenfort: milieuklasse 2 t/m 3.2 Uitgangspunt voor de zonering is dat de bedrijven in de zwaardere milieucategorieën op voldoende afstand van woningen worden gerealiseerd. De zonering komt terug in vier bedrijfsbestemmingen ( Bedrijf-1, Bedrijf-2, Bedrijf-3 en Bedrijf-4 ). Binnen de verschillende bestemmingen is bedrijvigheid in bepaalde categorieën toegestaan: - Bedrijf-1: bedrijvigheid in milieucategorie 2 t/m 3.1 (indicatieve afstand maximaal 50 meter); - Bedrijf-2: bedrijvigheid in milieucategorie 2 t/m 3.2 (indicatieve afstand maximaal 100 meter); - Bedrijf-3: bedrijvigheid in milieucategorie 2 t/m 4.1 (indicatieve afstand maximaal 200 meter). - Bedrijf-4: bedrijvigheid in milieucategorie 2 t/m 4.2 (indicatieve afstand maximaal 300 meter). Vanwege het specifieke karakter van garagebedrijven is ervoor gekozen om voor deze bedrijven de bestemming Bedrijf-Garagebedrijf op te nemen. Geen van de drie bedrijventerreinen is gezoneerd in het kader van de Wet geluidhinder. Geluidzoneringsplichtige inrichtingen zijn daarom niet toegestaan. Risicovolle bedrijven, die onder het regime van het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen, zijn ook niet toegestaan. Bestaande bedrijven In de huidige situatie komt een aantal bedrijven voor die formeel niet passen binnen de nieuwe bestemming, hetzij omdat ze niet in de goede milieucategorie vallen, hetzij omdat ze niet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomen. Op een aantal locaties is bedrijvigheid gevestigd die formeel een te hoge milieucategorie heeft. Deze bedrijven zijn echter door middel van de milieuvergunning/milieuregelgeving zodanig in hun activiteiten beperkt, dat hinder naar de omliggende woningen wordt voorkomen. Uitgangspunt is dat alle bestaande bedrijven positief zijn bestemd. De bedrijven die niet passen binnen de bestemming waarbinnen ze zijn opgenomen, zijn daarom voorzien van een specifieke aanduiding. Op eenzelfde manier zijn ook niet-bedrijfsfuncties (bedrijfswoningen, kantoren) die eigenlijk in het kader van het provinciaal en gemeentelijk beleid niet langer gewenst zijn op het bedrijventerrein, positief bestemd. Ook bedrijven in milieucategorie 1 zijn voorzien van een aanduiding. Een kantoorfunctie wordt mogelijk gemaakt binnen de bedrijfsbestemming. Zelfstandige kantoren worden in principe niet mogelijk gemaakt. Het enige al aanwezige zelfstandige kantoor aan de Bestseweg is bestemd als Kantoor (K) in De Stad. Discussienota.dociscussienota\blz. 3

4 Detailhandel Detailhandel is niet mogelijk binnen de bestemming Bedrijf (B). Daar waar reeds grootschalige detailhandel in de vorm van showrooms (auto s, keukens, caravans etc.) aanwezig is, is hiervoor de specifieke regeling Bedrijf-Garagebedrijf (B-GB) en de bestemming Detailhandel-Grootschalig (DH-G) opgenomen. In antwoord op het (re)vitaliseringsplan De Stad is de aanduiding nieuwvestiging grootschalige detailhandel en garagebedrijven opgenomen aan de entreegebieden van De Stad. Dit sluit aan bij de uitgangspunten zoals gesteld in het vastgestelde (Re)vitaliseringsplan De Stad. Er wordt in beperkte mate ruimte geboden aan detailhandel welke niet gebonden is aan bedrijvigheid. Hierbij gaat het om detailhandel die te groot is voor aansluiting bij de kern en een diversiteit aan producten verkoopt van volumineus tot klein. Uitgangspunt blijft dat er zoveel als mogelijk aansluiting bij de kern plaats dient te vinden, maar in een aantal gevallen is dit niet mogelijk en zelfs onwenselijk. Ter plaatse zal een wijzigingsbevoegdheid opgenomen worden, waarin de mogelijkheid wordt geboden de functie van de plankaart wordt verwijderd nadat de functie is beëindigd. (uitsterfconstructie) Verkeer en parkeren Deze gronden zijn primair bestemd voor wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden en groenvoorzieningen, waarbij gestreefd wordt naar een inrichting gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Verder zijn ook parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en straatmeubilair toegestaan. In de bouwvoorschriften worden bepalingen gegeven voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op deze gronden mogen alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd. Voordelen/argumenten Op de bedrijventerreinen worden de oneigenlijke functies niet in totaliteit geweerd, echter de mogelijkheid is opgenomen om de oneigenlijke functies te wijzigen op het moment dat de functie wordt beëindigd (uitsterfconstructie). Hierdoor is sturing op gebiedseigen functies mogelijk. Gevolgen: financieel/uitvoering De mogelijkheid bestaat dat er verzoeken om planschade worden ingediend. Echter in het voorontwerpbestemmingsplan zijn de thema s al opgenomen. Daarnaast is er in de tijd tussen het voorontwerp en ontwerp veel tijd gestoken in overleg met ondernemers. Hierdoor is er sprake van voorzienbaarheid en kenbaarheid van de beleidswijziging, waardoor het risico op planschade is geminimaliseerd. Kanttekeningen Op voorhand is niet in te schatten hoeveel verzoeken om planschade zullen worden ingediend en wat een eventuele vergoeding van planschade zal zijn. Discussienota.dociscussienota\blz. 4

5 Scenario B De oude bestemmingsplannen letterlijk in een nieuw jasje steken en digitaliseren. Voordelen/argumenten Het risico op planschade is gereduceerd tot nihil. Gevolgen: financieel/uitvoering Geen actueel bestemmingsplan waarbij uitvoering gegeven kan worden aan gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op een bedrijventerrein. Kanttekeningen Ongewenste situaties blijven bestaan en ongewenste ontwikkeling blijven mogelijk. Voorkeur college De voorkeur van het college van burgemeester en wethouders gaat uit naar Scenario A. Discussienota.dociscussienota\blz. 5