BOUWBLOKRENOVATIE Renovatieprojecten Omgeving Pluimstraat Overleie Kwetsbare eigenaars

Transcriptie

1 BOUWBLOKRENOVATIE Renovatieprojecten Omgeving Pluimstraat Overleie Kwetsbare eigenaars Woonseminar Kortrijk 13 december 2012

2 SITUERING Luchtfoto omgeving

3

4 - 270 adressen - 70 % huurmarkt kinderen tussen 0 en 12 Concreet : Veel kleine arbeiderswoningen Groot aantal woningen zonder (of minimale) buitenruimte Geen park-, groen-, of speelruimte in nabije omgeving Grote verkeersdruk Straten met onduidelijk profiel : veel woonhuizen in smalle straten drukke ontsluitingswegen ifv het stadscentrum

5 Ontstaan van het project Stad: Stadsvernieuwingsproject Bijstandssite imagoprobleem heel versnipperd eigenaarschap weinig zicht op woningkwaliteit zelf geen eigenaar budgettaire beperking OCMW: buurtwerk Veemarkt (sinds 1995 ) is eigenaar ( 6 woningen ) schaarste op private huurmarkt tegengaan sociale verdringing

6 Nulmeting Samenwerking HOWEST: toegepaste architectuur Hebben deze woningen nog een toekomst?! Geen controle maar verkoop nieuwe stadspremies Objectieve en subjectieve bevraging Woningkwaliteit: Heel divers ( ook goede woningen ) Meest voorkomende gebreken: enkel glas, dakisolatie, luchtkwaliteit, laag comfortniveau. ( paar keer acuut co- gevaar ) De buurt: Magnifieke ligging! parkeren, grote verkeerdrukte, weinig groen Ik verbouw niet want; ik ben huurder, weet niet hoe er aan te beginnen, ik heb geen budget,

7 Bouwblokrenovatie Doelstelling: Stimuleren van basis verbeteringswerken (energiebesparing comfort en veiligheid) Tegengaan van sociale verdringing Aanbod: Nu Of Nooit premie Renovatiebegeleiding Financiering ( FRGE, ) Onderdeel van buurtontwikkeling: Kavelproject SOK Verkeer / parkeer Groen / open ruimte

8 Nu of Nooit premie Extra premie van Stad Kortrijk Enkel in projectgebied Basis energie-efficiëntie / veiligheid /comfort Is ½ van de facturen premies Verbouwen aan 50%! Er moet een renovatiecontract ondertekend worden Max Max. huurprijs 9 jaar wordt vastgelegd In periode van 9 jaar niet verkopen, anders deel van de premie terugstorten Voldoen aan Vlaamse Wooncode = - 15 punten

9 Aard van de werken Basis = oplossen van een gebrek Veiligheid en gezondheid: elektriciteit CO: (badkamergeiser) Stabiliteit ( oneffen vloeren ) vocht ( dak, muren, kelder ) trap(leuning) riolering ventilatie Basis comfort: keuken WC badkamer Basis energie-efficiëntie: dak-, muur-en vloerisoaltie efficiënte verwarming Noodzakelijke andere: huur transitwoning, architect,

10 Renovatiebegeleiding MAATWERK Combinatie van technisch en sociaal talent Renovatiebegeleider is vertrouwenspersoon en rots in de branding Service aan huis service voor verhuurders: avond en weekend ( meerdere huisbezoeken ) Gefaseerd werken Opvolgen van het volledige proces Goede / eerlijke offertes krijgen, aannemer die effectief komt ( en soms bovendien op tijd), opvolgen van de werken, tussenkomen bij beslissingen over meerwerk, Ook ondersteuning van de aannemer nodig! : helpen bij opmaak factuur (isolatiewaarde, fiscale aftrek), opvolgen van de betalingen!!

11 Financiering Opvragen offertes + opmaak premiesimulatie Puzzelen van financieringsopties vb. FRGE, verlenging hypothecair krediet, prefinanciering: Het Rollend Fonds Ten laste neming door OCMW, uitstel van betaling, overdracht van premies Alle premieadministratie Premiewereld is erg complex: 6 premieverstrekkers met andere voorwaarden veranderende reglementering Vb. premie niet belastingbetaler Belastingkrediet afgeschaft

12 Slachthuisstraat Premieberekening Slachthuisstraat hoogrendementsglas 5.347,97 7m ,00 dakisolatie 1.168,54 40m2 320,00 PREMIES Factuur Stad Eandis Vlaams Fiscaal Provincie TOTAAL 70,00 0, , ,19 160,00 500,00 467, ,42 warmwatertoestel 1.927,01 500,00 0,00 0,00 0,00 250,00 750,00 keuken 5.594,89 sanitair keuken 327,79 sanitair + dakwerken 763,00 parko 32,00 keukentoestellen 1.075,69 Elektriciteit 571,10 Elektriciteit 2 770,79 Totaal facturen , ,00 TOT PREM 5.406,60 Berekening Nu of Nooit (keuken) tot fac non 7.391,69 Bouwheer 9.226,33 halve fac non 3.695,85 NON 2.945,85 Non 2.945,85 ander 5.406,60 Keukentoestellen maximum 1.000,00 Keuken maximum 2.000,00

13 De klanten Eigenaar bewoner Woning in goede staat Focus op slimme investering Gemakkelijke financiering Noodkoper Al doe het zelf werk uitgevoerd met wisselende kwaliteit ( soms verloren investering ) Focus op comfortverhoging Wantrouwen over premieaanbod Zwart en d.h.z. t.o.v. offerte aannemer Geen aankoopfacturen van materiaal Geen startkapitaal schuldenlast weinig werkzekerheid

14 De klanten: verhuurders Enkele typologieën / Soorten? Kleine verhuurders: erfenis ( zelf al op leeftijd, gedeeld eigenaarschap ) Weinig tijd, kennis Problemen met huurderwissels, woningkwaliteit (woningonderzoeken), wanbetaling, gerechtelijke procedures Uiterst lage huurprijs ( oude huurovereenkomst huurder met officieuze eigenaresverantwoordelijkheid Kleine beleggers Betere relatie met huurders Is op de hoogte van premies, de wooncode Professionele SVK verhuurder ( investeerder ) Waarom nog niet geïnvesteerd? Rendement van de investering? Vb. 100%+ subsidie op dakisolatie Huurder met eigenaarverantwoordelijkheid, wachten op huurderwissel Geen tijd Teveel problemen met de woning / huurder

15 Project- verloop Najaar 2008: ( 0,5 FTE ) Eerste buurtontbijt en Nulmeting Ontwikkelen Nu-of-Nooit premie + rekrutering renovatiebegeleider Mei 2009: ( 0,5 FTE + 20 uur renovatiebegeleiding ) Start Renovatieproject, Lancering Werfwijs «een open renovatie», Opening buurtbureel April 2010: ( 1 FTE + renovatiebegeleiding ) goedkeuring INSPIRER Januari 2011 ( 2 FTE + renovatiebegeleiding ) Aanwerven projectmedewerker INSPIRER: administratieve kracht Voorjaar 2011 Tweede buurtontbijt, Lancering Woonkavels SOK / Bebloemingsactie INSPIRER / nieuw verkeersplan / eerste plannen gevelschilderproject, Opening Werfwijs Januari 2012 Administratieve ondersteuning wordt 2 de renovatiebegeleider Zomer 2012 Lancering Overleie, Brede Woonscan Overleie Start Couleur Portal: 80 gevels in de verf Oktober 2012 Inhuldiging Couleur Portal Onteigeningsprocedure buurttuin

16 Partnerschap Stad Kortrijk Nu of Nooit premie, renovatiebegeleiding Nieuw circulatieplan, Bebloemingsactie Project Buurttuin Ocmw Kortrijk Project werfwijs: open renovatie van Pluimstraat 54 Projectmedewerkers + buurtwerk Stadsontwikkelingbedrijf (SOK) - Woonkavels - Bufferwoningen bij grondige renovaties Sociaal Verhuurkantoor de Poort -Partner bij renovaties, inbreng knowhow renovatiebegeleiding Unie der Zorgelozen: Werk in de Wijk Private partners - Couleur Portal 2 de Gevelproject: JCI Kortrijk, Boss Paints, Meuleman, TVH, VDAB bouwopleidingen, Matexi, Brooklyn, Elk zijn Huis, Howest,

17

18 Resultaten Pluimstraat: 104 verbouwers ( investering ) 55 verhuurders / 49 bewoners 71 renovatiecontracten waarvan 35 met verhuurder Richthuurprijzen Beluikhuis: 350 tot 450 Rijhuis: meestal 450 uitzonderlijk tot 600 Overleie ( sinds juni 2012) 117 klantencontacten 32 renovatiecontracten Buiten bouwblokgebied ( op doorverwijzing OCMW / CAW / Balie wonen stadhuis ) 25 klanten ( allen eigenaar bewoner + dakisolatieproject EANDIS )

19 Resultaten Pluimstraat Hoogrendementsglas: 61 Dakisolatie: 52 Elektriciteit: 40 CO: 34 Projectgebied Eigenaars Verhuurders % % Aantal , ,9 contracten , ,6 Totaal investering , , ,0 Nu of Nooit , , ,7 Stad Kortrijk , , ,7 Vlaams , , ,2 Fiscaal , , ,2 EANDIS , , ,5 Vl Energie Agent 4.600, , ,5 Provincie 2.250, , ,2 Bouwheer , , ,6 Non per contract Gemiddelde invest

20 Investeerdersverdeling projectgebied Investeerdersverdeling Totaal Nu of Nooit 13% Stad 4% Vlaams 11% Bouwheer 66% Fiscaal 5% Eandis 1% VEA 0% Provincie 0%

21 Investeerdersverdeling Bewoners Eigenaar bewoners Nu of Nooit 13% Stad 3% Vlaams 15% Bouwheer 63% Fiscaal 5% Eandis 1% VEA 0%

22 Investeerderverdeling Verhuurders Verhuurders Nu of Nooit 13% Stad 6% Vlaams 6% Fiscaal 5% Bouwheer 69% Eandis 1% VEA 0% Provincie 0%

23 Conclusies / evaluatie Verhuurders: 21 verhuurders zonder renovatiecontract maken gebruik van gunstig premieregime meer reguliere stadspremies (37 glas, 30 dak, 23 elektriciteit, 15 CO) Financiering is meestal geen probleem Service trekt ze over de streep Bewoners Meer focus op comfort: nieuwe badkamer, nieuwe keuken, extra slaapkamer Premies van dakisolatie, glas, als noodzakelijk startkapitaal voor andere werken FRGE als opstap

24 Conclusies / evaluatie Voordelen voor Verhuurder Voorkomen / ontmijnen van conflicten met huurder Wordt niet sanctionerend benaderd Maximale uitputting ondersteunende maatregelen Waardestijging Bewoner eigenaar Comfort, energiebesparing, veiligheid Plannen worden eindelijk uitgevoerd Is verrast door premieaanbod en financieringsmogelijkheden ( Betere contacten met buren, opwaardering van de omgeving ) Noodkoper (Hoogst)noodzakelijk werken / grondige renovaties worden mogelijk Trots Aanleiding tot intensievere hulpverlening Woning als spaarpot RENOVEREN IS STRESSEREND Fragiele financiering, vuil, tijdsrovend, vol verrassingen

25 Evaluatie Voordelen voor Stad Opwaardering van aandachtbuurt met beperkte financiële kost! door schilderproject!? Opdrachten voor aannemers - Tegengaan zwartwerk Positieve relatie met verhuurders Beter Imago? OCMW Bewaren en verbeteren van huurpatrimonium Slechts 1 verhuis vanuit huurwoning met renovatiecontract Geen enkele verkoop Betaalbaar? Huursubsidie wordt mogelijk Energiekosten blijven onder controle Intensieve relatie met buurtbewoners

26 De Samenkomst Leiedal december 2012

27 Kostprijs Personeelskost: /klant Verhuurders meestal minder intensief Grootse tijdsinvestering bij noodkopers Projectwerk is leergeld, projecten schrijven en opvolgen kost tijd, veel randactiviteiten Premiekost: 3000 NoN / klant Alternatief personeelkost? Woningonderzoeken, onbewoonbaarheid, ongeschiktheid, zoektocht andere woning, Zijn de woningen het renoveren waard?

28 Kostprijs Premiepakket gewone gezinswoning: Het gezin Gryspeerdt 10 jaar geleden, interbellum, half-open 1 ste renovatieronde met lening: de met impuls stadspremies: de deze zomer: Federaal Aftrek voor condenserende ketel en dakisolatie ( veel meer want veel groter): 3000 Muurisolatie en fotovoltaïsche panelen zijn niet gelukt EANDIS: dakisolatie VEA, condenserende ketel 125, muurisolatie mislukt!? In 3 de ronde mooie premie op zonneboiler en muurisolatie Stad: Oude stedelijke renovatiepremie 3000 ( pas in de 2 de ronde) Elektriciteit 1000 Dakisolatie Hoogrendementsglas 1000 Regenpunt 250(?) CO ( 500), fotovoltaïsche panelen, zonneboiler en groendak zijn niet gelukt Vlaanderen: Gratis verzekering gewaarborgd wonen Vlaamse renovatiepremie bij 3 de renovatieronde ( met stadspremie zonneboiler ) - Niet geprofiteerd van de investeringsmogelijkheid op zonnepanelen!

29 Zijn die woningen het renoveren waard? - Er waren bij de start reeds goede woningen in de buurt - Oorzaak achterstand is vertrek van kapitaal - De Gryspeerdt residentie - kost meer aan renovatiepremies want - de woning is groter - De eigenaar kan iets beter op premies inspelen - blijft meer verbruiken - ligt verder van de stad - Ook woningen uit jaren 60, 70, 80 en 90 zijn aan renovatie toe - Alternatieven zijn ook duur of duurder De begeleiding zorgt dat premies bereikbaar worden

30 Evaluatie NON- premie Creëren Nu of Nooit gevoel Pasmunt voor huurafspraken ( huursubsidie ) Nivelleert premie-wispelturigheid Omgeving Pluimstraat: 3000/contract Overleie: 4300/contract ( altijd contract ) Verbouwen tot de premie op is Niet voldoende om (verhuurders) tot grondige renovatie te verleiden Wooncode is niet volledig de geschikte norm We scoren beter op energie Slechte punten op ventilatie

31 Knelpunten Grondige renovatie? Niet altijd succesvol. Hardnekkige huisjesmelkerij en gierigheid Te zwakke eigenaar Sommige verbouwers geven alles in handen van de renovatiebegeleider Is heel stresserend voor de medewerker Kleine verhuurders intakenorm SVK Mogelijkheid financieringsplan prefinanciering? Wegvallen andere premies Mogelijkheid inzetten energiefonds huurder als opdrachtgever

32 Is bouwblokgerichte aanpak noodzakelijk of sterker? Pro: Oorzaken van achterstand worden aangepakt Gelijke cadans publiek - privaat Contra: Besmettende factor is soms contra productief (omgekeerd) Een buurman die volop in de verbouwstress verkeerd is niet altijd de beste reclame Doelgroepgerichte aanpak geeft veel mogelijkheden Vlaams aanpassingspremie ook voor huurders Energiefonds OCMW Sociaal dakisolatieproject EANDIS

33 Conclusies Renovatiebegeleiding is noodzakelijk Om financiële, technische, barrières op te heffen Doel(groep)gerichter premiebeleid Financieringssystemen moeten premies bereikbaar maken

34