NOTITIE. Inleiding. Aanpak en proces. Aan Ons contact. Ministerie BZK Anke Sieverink FAKTON CONSULTANCY. Kenmerk

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "NOTITIE. Inleiding. Aanpak en proces. Aan Ons contact. Ministerie BZK Anke Sieverink FAKTON CONSULTANCY. Kenmerk"

Lieven Desmet
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Aan Ons contact NOTITIE Kenmerk Onderwerp Ministerie BZK Anke Sieverink Onderzoek software marktwaardering FAKTON CONSULTANCY Postbus DD Rotterdam E info@fakton.com P +31(0) Bank N4ABNA KvK Rotterdam BTW nr. NL B01 fakton.com Datum Door Peter Vlek en PieterBart Visscher Inleiding In opdracht van het ministerie van BZK voerden wij een onderzoek uit naar software voor het bepalen van de marktwaarde per 31 december 2017 conform de basisversie van het handboek. Doel van dit onderzoek is om vast te stellen of de resulterende marktwaarden van de software onderling binnen een aanvaardbare bandbreedte vallen. Als criterium voor de bandbreedte is bepaald dat de waardering van de portefeuille per vastgoedcategorie niet meer dan plus of min 5% mag afwijken van de mediaan. De mediaan is de middelste van de zeven uitkomsten uit de verschillende rekenmodellen. Aanpak en proces Aan het onderzoek deden de volgende zeven partijen mee: Aareon, Finance Ideas (FIRE), Fincasa, FluX, Kabana, Ortec Finance en Reasult. Het onderzoek vond plaats op basis van een door BDO samengestelde dataset. Deze dataset omvat woongelegenheden, 701 BOG en MOG contracten, 132 parkeergelegenheden en 700 contracten voor intramuraal zorgeenheden (ZOG). De dataset is zodanig samengesteld dat naast alle vastgoedcategoriën en typen, ook alle relevante geografisch en andere eigenschappen voldoende zijn vertegenwoordigd. De door BDO in eerste instantie samengestelde dataset is aan de zeven partijen voorgelegd ter commentaar, aanvulling en verbetering. Alle opmerkingen hierbij vanuit de softwareleveranciers verwerkten wij in een definitieve dataset die op 24 januari 2018 is verzonden naar de zeven partijen met het verzoek voor elk van de VHE s en contracten de marktwaarde k.k. te bepalen en door te geven. De resultaten van de doorrekening verwerkten wij in een concept rapport en presentatie. Op 6 februari 2018 presenteerden wij deze resultaten in een door Aedes georganiseerde bijeenkomst waarbij naast de zeven partijen ook vertegenwoordigers van BZK, accountants en certificeerders aanwezig waren.

2 De presentatie van de eerste resultaten was aanleiding om voor de waardering van BOG, MOG en ZOG een nader onderzoek te doen. Wij stelden hiertoe een dataset op van 5 BOG/MOG en 5 ZOG contracten en verzochten de zeven partijen voor deze set detailresultaten in de vorm van kasstromen te leveren. De resultaten van dit deelonderzoek deelden wij op vrijdag 9 februari in een Skype sessie met zes van de zeven partijen. De zevende partij stelden wij telefonisch op de hoogte. De resultaten van dit deelonderzoek en de resultaten van de presentatie van 6 februari gebruikten de zeven partijen om waar nodig aanpassingen te doen in hun software. Vervolgens hebben alle partijen op maandag 12 februari een nieuwe resultaten set opgeleverd. Dit in deze notitie getoonde analyse is gebaseerd op die finale dataset. Onze rapportage over de uitkomsten gaat over de portefeuille per vastgoedcategorie en niet per individuele eenheid. Dit omdat de basisvariant van het handboek gericht is op portefeuillewaardering. Certificeerders zullen als onderdeel van hun certificeringswerkzaamheden toetsen dat de door leveranciers aan Fakton aangereikte resultaten rechtstreeks uit hun software/rekenmodel, en zonder aanpassing, zijn verstrekt. Daartoe zal op korte termijn de complete data en resultatenset beschikbaar worden gesteld. Opbouw Deze notitie toont de resultaten en conclusies van de analyse voor de vier vastgoed categorieën in het handboek: woongelegenheden, BOG en MOG, ZOG en parkeergelegenheden. De diagrammen per categorie tonen de afwijking van de mediaan en van het gemiddelde op vastgoed categorie niveau, dat wil zeggen de som van alle individuele waarderingen. De resultaten geven wij per software partij geanonimiseerd weer via de codes tot en met. Partijen zijn op de hoogte van hun eigen code, maar weten niet welke andere codes bij welke partij horen. Pagina 2 van 7

3 Woongelegenheden In deze paragraaf geven we de resultaten weer van de woongelegenheden. Woongelegenheden 5,0% 3,0% 1,0% 1,0% 3,0% 5,0% 3,1% 3,3% 1,0% 1,2% 1,4% 1,2% 0,2% 0,0% 0,2% 1,2% 1,0% 3,0% 2,8% De onderlinge afwijking van zowel de mediaan als van het gemiddelde valt ruim binnen de 5% bandbreedte. Omdat voor een aantal categorieën woongelegenheden een full verplichting geldt, indien de huursom van die categorieën de 5% overstijgt, is ook een gefilterde analyse gemaakt van woongelegenheden Pagina 3 van 7

4 waarvoor altijd de basisvariant mag worden toegepast. Dit noemen we de reguliere woongelegenheden. Deze woongelegenheden voldoen aan de volgende criteria: EGW en MGW. Geen erfpacht. Geen VHE s in aardbevingsgebieden. De onderlinge afwijking van zowel de mediaan als van het gemiddelde valt ruim binnen de 5% bandbreedte en is kleiner dan bij de totale portefeuille woongelegenheden. Reguliere woongelegenheden (geen aardbeving, geen erfpacht, alleen EGW en MGW) 5,0% 3,0% 1,0% 1,0% 3,0% 5,0% 1,9% 0,1% 0,2% 0,1% 0,1% 0,2% 0,4% 0,4% 0,2% 2,8% 2,6% Pagina 4 van 7

5 BOG en MOG In de paragraaf geven wij eerst zonder enig filter de resultaten weer voor de vastgoedcategorie BOG en MOG. De ongefilterde BOG en MOG resultaten vallen niet binnen de bandbreedte van 5%. BOGMOG 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 7,3% 6,5% 6,5% 4,9% 4,1% 4,1% 0,6% 0,3% 1,7% 2,6% 3,2% 2,9% 4,4% In de discussies rond deze categorie bleek dat het handboek niet voldoende expliciet is over het omgaan met contracten met aanvangsleegstand. Daarbij komt aanvangsleegstand in de praktijk slechts op geringe schaal voor. Daarom tonen wij in een tweede diagram de resultaten voor de contracten zonder aanvangsleegstand. De resultaten van BOGMOG zonder aanvangsleegstand vallen ruim binnen de 5% bandbreedte BOGMOG zonder aanvangsleegstand 5,0% 3,0% 1,0% 1,0% 3,0% 5,0% 0,4% 0,9% 1,3% 0,1% 0,7% 1,1% 0,9% 1,7% 1,4% 1,7% 1,4% Pagina 5 van 7

6 ZOG In deze paragraaf geven wij eerst de resultaten weer van alle ZOG contracten binnen de dataset. Voor alle ZOG contracten geldt dat de resultaten van alle partijen op één na binnen de bandbreedte van 5% vallen. ZOG 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 8,1% 8,1% 1,5% 1,5% 2,5% 2,5% 4,0% 4,0% 4,1% 4,1% Ook voor deze categorie geldt dat het handboek niet expliciet genoeg is over het omgaan met aanvangsleegstand en dat dit in de praktijk op geringe schaal voorkomt. Wij tonen daarom een tweede diagram waarbij alleen contracten zonder aanvangsleegstand zijn meegenomen. ZOG contracten zonder aanvangsleegstand vallen ruim binnen de bandbreedte van 5%. ZOG zonder aanvangsleegstand 5,0% 3,0% 1,0% 1,0% 3,0% 5,0% 1,7% 1,7% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 1,9% 1,9% Pagina 6 van 7

7 Parkeergelegenheden In onderstaand diagram geven wij de resultaten weer voor parkeergelegenheden. De resultaten voor parkeergelegenheden vallen binnen de 5% bandbreedte. Parkeergelegenheden 5,0% 3,0% 1,0% 1,0% 3,0% 5,0% 4,0% 3,5% 1,4% 0,8% 0,8% 0,3% 0,6% 1,1% 1,9% 2,5% Conclusie Op basis van de finale door de zeven softwareleveranciers aan Fakton aangereikte datasets blijkt dat deze voor de gehanteerde proefportefeuille leiden tot: Een waardering voor woon en parkeer gelegenheden die zich qua uitkomsten van de verschillende rekenmodellen begeeft binnen de range van plus en min 5% van de mediaan en het gemiddelde. Een waardering voor BOG/MOG/ZOG die zich qua uitkomsten van de verschillende rekenmodellen begeeft binnen de range van plus en min 5% van de mediaan en het gemiddelde, wanneer geen rekening wordt gehouden met aanvangsleegstand. Pagina 7 van 7

Vergelijkbare documenten

Nota van wijzigingen - HB2018

FAKTON CONSULTANCY Postbus 30188 3001 DD Rotterdam E info@fakton.com P +31(0)10 300 6000 Bank NL74ABNA0578510332 KvK Rotterdam 24.30.90.47 BTW nr. NL8091.33.921B01 fakton.com Nota van wijzigingen - HB2018