Effectrapportage handboek marktwaardering 2018 versus 2017

Transcriptie

1 FAKTON CONSULTANCY Postbus DD Rotterdam E info@fakton.com P +31(0) Bank NL74ABNA KvK Rotterdam BTW nr. NL B01 fakton.com Effectrapportage handboek marktwaardering 2018 versus

2 Effectrapportage handboek marktwaardering 2018 versus Peter Vlek Kenmerk Rotterdam, 30 januari 2019 Pagina 2 van 20

3 Inhoudsopgave Effectrapportage handboek marktwaardering 2018 versus Inleiding Oorzaken waardemutaties Effecten mutaties in bezit en/óf basisgegevens corporatie Effecten aanpassing in software en/óf rekenmodellen Effect wijzigingen uit nota van wijzigingen van oktober Opbouw rapport Aanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen Aanpassing objectgegevens Effect aanpassing WOZ-waarde Effect aanpassing contracthuren Aanpassing macro-economische parameters Effect aanpassing instandhoudingsonderhoud Effect aanpassing markthuur Effect leegwaardestijging Effect disconteringsvoet Integrale effecten Werkwijze berekenen integrale effecten Proefsets Rekenwijze integrale waardeverschillen Waardeverschillen EGW en MGW Waardeverschillen woongelegenheden EGW en MGW per COROP+4 regio Verdeling verschillen in marktwaarde EGW en MGW Verschillen in gemiddelde markthuur, disconteringsvoeten en onderhoud van EGW en MGW Duiding waardeverschillen EGW en MGW Integrale waardeverschillen studenteneenheden en extramurale zorgeenheden Integrale waardeverschillen BOG, MOG, Intramuraal zorgvastgoed en parkeergelegenheden Pagina 3 van 20

4 1. Inleiding Deze rapportage gaat over het verschil in berekende waarden conform de basisversie van het handboek en het in oktober 2018 gepubliceerde handboek marktwaardering Oorzaken waardemutaties Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie worden veroorzaakt door: 1. Aanpassingen (van parameters) als gevolg van marktontwikkelingen 2. Aanpassingen van parameters en methodiek als gevolg van het validatieonderzoek 3. Aanpassingen in de methodiek van het handboek voortkomend uit de praktijk 4. Aanpassingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving 5. Mutaties in het bezit van de corporatie 6. Mutatie in de basisgegevens van verhuureenheden en complexen van de corporatie 7. Wijzigingen in de gebruikte software of modellen voor het uitvoeren van de waardering Effecten mutaties in bezit en/óf basisgegevens corporatie In dit rapport gaan we in op de eerste twee aspecten: de effecten van aanpassing van parameters als gevolg van marktontwikkeling en aanpassing van parameters op basis van het validatieonderzoek. Het derde aspect uit de voorgaande paragraaf is voor het handboek 2018 niet van toepassing en komt daarom niet aan de orde. In het handboek 2018 zijn geen methodische wijzigingen aangebracht met uitzondering van het indexeren van de leegwaarde van parkeergelegenheden. Dit effect komt in een aparte paragraaf aan de orde. Wel is in het handboek de beschrijving van de methode verder aangescherpt en verduidelijkt zonder dat tot een wijziging van methodiek heeft geleid. Het vierde aspect: de effecten van aanpassing van wet- en regelgeving komt niet aan de orde in dit rapport. Dit omdat de wet- en regelgeving relevant voor de waardering, in 2018 niet fundamenteel wijzigde. (In vond wel een dergelijke wijziging plaats met het invoeren van de 7-jaars verplichting tot doorexploiteren voor gereguleerde woningen). De effecten van mutaties in het bezit en de basisgegevens van een corporatie zijn zo specifiek dat ze niet in algemene zin te bepalen zijn en in elk afzonderlijk geval een eigen analyse van wijzigingen in het bezit en aangepaste basisgegevens vereisen Effecten aanpassing in software en/óf rekenmodellen Voor het bepalen van het effect van aanpassingen in de software is het van belang te weten op welke manier de software conform handboek rekende en hoe deze berekeningen conform handboek 2018 zijn uitgevoerd. Het handboek 2018 is methodisch nauwelijks gewijzigd ten opzichte van het handboek. (In de actualisatie van het handboek was het aantal methodische wijzigingen aanmerkelijk groter). Wijzigingen en aanscherpingen in het handboek 2018 die leiden tot aanpassing van de software zijn: 1. Voor parkeergelegenheden: indexatie van de leegwaarde op basis van prijsinflatie en niet meer op basis van de leegwaardeindex van woongelegenheden. 2. Voor woongelegenheden: aanscherping van de richtlijnen voor huur bij mutatie en de huur bij aanvang en mutatieonderhoud bij aanvangsleegstand. Deze richtlijnen betreffen geen methodische wijziging, maar aanscherping van de richtlijn. Pagina 4 van 20

5 3. Toevoeging van de beleidswaarde aan het handboek Dit betreft een toevoeging aan het handboek. Vergelijking met een eerdere versie is niet mogelijk en daarmee is dit aspect nog geen onderdeel van deze effectenrapportage Effect wijzigingen uit nota van wijzigingen van oktober 2018 In de nota wijzigingen van oktober zijn de belangrijkste wijzigingen in het handboek 2018 in kaart gebracht. In onderstaande tabel zijn alleen de wijzigingen opgenomen die mogelijk een effect op de marktwaarde hebben. In de laatste kolom van die tabel geven wij aan of in deze notitie aparte aandacht wordt besteed aan het effect van een wijziging. Nr. Wijziging Effect op waarde basisversie 2.1 Omgaan met een streefhuur/markthuur die lager is dan de Mogelijk opgevoerde contracthuur Apart aandacht 2.2 Indexatie leegwaarden parkeren Ja Ja 3.x Aantal wijzigingen ten behoeve van aanscherping en/of Mogelijk Nee verduidelijking van de rekenregels 4.1 Toevoeging hoofdstuk over beleidswaarde Nee Nee 4.2 Verplichting full waardering voor krimpgebieden Nee Nee 4.3 Afronding Nee Nee 4.5 Mogelijkheid in full waardering van studenteneenheden en Nee Nee extramurale zorgeenheden af te kunnen wijken van kwaliteitskortingsgrens als maximum huur 4.6 Vervallen verplichting om voor reguliere woningen in krimp- en Nee Nee aardbevingsgebieden uitsluitend het doorexploiteerscenario te hanteren. (Deze wijziging geldt ook in aanvullende besluit al voor het handboek ) 5.2 Indexeren splitsingskosten in uitpondscenario Mogelijk Nee 5.3 Toevoegen objectgegeven gesplitst complex bij Mogelijk Nee parkeergelegenheden 6 Aanpassingen op basis van Q&A s bij handboek Mogelijk Nee 1.5. Opbouw rapport Aanpassing macro-economische parameters zoals Ja Ja disconteringsvoet, markthuur, instandhoudingsonderhoud Aanpassing modelparameters Mogelijk Nee Aanpassing gegevens regulering zoals tarieven verhuurderheffing, maximale huren conform WWS, tarieven OZB Ja Nee In dit rapport brengen we, zover mogelijk, de effecten in kaart van vier van de paragraaf 1.1. genoemde typen aanpassingen: 1. Aanpassingen (van parameters) als gevolg van marktontwikkelingen. 2. Aanpassingen van parameters en methodiek als gevolg van het validatieonderzoek. 3. Aanpassingen in de methodiek van het handboek voortkomend uit de praktijk. 4. Aanpassingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving. Nee 1 Nota van wijzigingen HB2018, versie 007 bij definitieve handboek, d.d. 26 oktober 2018 Pagina 5 van 20

6 5. In het laatste hoofdstuk van dit rapport brengen wij het integrale effect in kaart van alle wijzigingen en aanpassingen van parameters in het handboek Aanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen 2.1. Aanpassing objectgegevens Een aantal objectgegevens uit tabel 5 van het handboek wijkt in 2018 af van hetzelfde gegeven in en heeft daarmee, ook zonder andere aanpassingen, al een effect op de waardering. De objectgegevens die in deze paragraaf behandeld worden zijn: De WOZ-waarde. De contracthuur. In de volgende paragrafen berekenen wij voor een voorbeeldwoning het effect op de marktwaarde in beeld van een percentuele of procent-punt wijziging in een objectgegeven. Het berekende effect is indicatief, en kan voor andere woningen afwijken Effect aanpassing WOZ-waarde Voor de voorbeeldwoning is het effect op de marktwaarde van een 1,0% hogere WOZ-waarde tussen de 0,50% en 0,84% afhankelijk van de mutatiegraad. Als bijvoorbeeld de WOZ-waarde met peildatum 1-1- (WOZbeschikking 2018 en basis waardering 2018) 3% hoger is dan die met peildatum (beschikking en basis waardering ), dan resulteert dit in een 1,50% tot 2,56% hogere marktwaarde, als alle overige gegevens hetzelfde blijven. Belangrijkste uitgangspunten Type woning EGW Oppervlakte 90 m² GBO Contracthuur per maand 550 /maand Mutatiegraad 5,00% % Markthuur 750 /maand Discontovoet 6,66% % WOZ-waarde Onderhoud 858 /jaar Effect WOZ-waarde WOZ-waarde Delta WOZ-waarde tov nulsituatie - 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% Marktwaarde Delta marktwaarde tov nulsituatie 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% Effect per 1% hogere WOZ-waarde 0,50% hogere marktwaarde bij 5% mutatiegraad Idem 0,70% bij 10% mutatiegraad Idem 0,79% bij 15% mutatiegraad Idem 0,84% bij 20% mutatiegraad Effect aanpassing contracthuren De contracthuren zullen in de objectgegevens voor de waardering 2018 aangepast moeten worden afgezet tegen de contracthuren van het voorgaande jaar. Met welk percentage de contracthuren zijn aangepast is afhankelijk van het beleid van de woningcorporaties en de wettelijke kaders. In onderstaande tabel geven wij het effect weer van elke 1,0 % huurstijging voor de voorbeeldwoning. Het effect is een circa 0,60% hogere marktwaarde voor elke 1,0% hogere contracthuur. Pagina 6 van 20

7 Belangrijkste uitgangspunten Type woning EGW Oppervlakte 90 m² GBO Contracthuur per maand 550 /maand Mutatiegraad 5,00% % Markthuur 750 /maand Mutatiegraad 5,00% %/jaar Discontovoet 6,66% % WOZ-waarde Onderhoud 858 /jaar Effect contracthuur Contracthuur per maand Delta contracthuur tov nulsituatie - 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% Marktwaarde Delta marktwaarde tov nulsituatie 0,60% 1,20% 1,80% 2,41% Effect per 1% hogere contracthuur 0,60% hogere marktwaarde 2.2. Aanpassing macro-economische parameters Naast de aanpassing van de objectgegevens, bevat het handboek 2018 ook nieuwe aannamen voor macroeconomische ontwikkelingen als prijsinflatie, loonstijging, bouwkostenontwikkeling, leegwaardestijging en markthuur. Deze parameters zitten in de waardering 2018 verweven en zijn moeilijk te isoleren. In het hoofdstuk over integrale effecten komt het integrale effect aan de orde. Indicatief geven we in onderstaande paragrafen het effect voor de voorbeeldwoning weer van vier parameters: bouwkostenstijging in relatie tot onderhoud, markthuur, leegwaardestijging en disconteringsvoet Effect aanpassing instandhoudingsonderhoud Het effect van elke 1,0% hogere aanname voor instandhoudingsonderhoud leidt voor de voorbeeldwoning tot een 0,12% lagere marktwaarde. Belangrijkste uitgangspunten Type woning EGW Oppervlakte 90 m² GBO Contracthuur per maand 550 /maand Mutatiegraad 5,00% % Markthuur 750 /maand Discontovoet 6,66% % WOZ-waarde Onderhoud 858 /jaar Effect hoger onderhoud Onderhoud Delta onderhoud tov nulsituatie - 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% Marktwaarde Delta marktwaarde tov nulsituatie -0,12% -0,25% -0,37% -0,49% Effect per 1% hoger onderhoud -0,12% lagere marktwaarde Effect aanpassing markthuur Het effect van een hogere markthuur is voor de voorbeeldwoning relatief gering omdat de marktwaarde gelijk is aan de uitpondwaarde. Als de waarde van de woning bepaald wordt door het uitpondscenario, dan resulteert elke 1,0% hogere markthuur in een 0,07% hogere marktwaarde. Pagina 7 van 20

8 Belangrijkste uitgangspunten Type woning EGW Oppervlakte 90 m² GBO Contracthuur per maand 550 /maand Mutatiegraad 5,00% % Markthuur 750 /maand Discontovoet 6,66% % WOZ-waarde Onderhoud 858 /jaar Effect markthuur Markthuur per maand Delta markthuur tov nulsituatie - 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% Marktwaarde Delta marktwaarde tov nulsituatie 0,07% 0,14% 0,22% 0,29% Effect per 1% hogere markthuur 0,07% hogere marktwaarde Omdat bij de voorbeeldwoning het uitpondscenario de doorslag geeft en het effect van de markthuur dan gering is, hebben wij een tweede woning opgesteld met een WOZ-waarde van in plaats van Hierdoor wordt het doorexploiteerscenario bepalend. In dat geval is het effect uiteraard groter. Voor een woning waarvan het doorexploiteerscenario de waarde bepaalt, leidt elke 1,0% hoger markthuur tot een 1,02% hogere marktwaarde. Belangrijkste uitgangspunten Type woning EGW Oppervlakte 90 m² GBO Contracthuur per maand 550 /maand Mutatiegraad 5,00% % Markthuur 750 /maand Discontovoet 6,66% % WOZ-waarde Onderhoud 858 /jaar Effect markthuur Markthuur per maand Delta markthuur tov nulsituatie - 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% Marktwaarde Delta marktwaarde tov nulsituatie 1,02% 2,04% 3,06% 4,08% Effect per 1% hogere markthuur 1,02% hogere marktwaarde Effect leegwaardestijging Voor de voorbeeldwoning bepalen we het effect van aannamen voor de leegwaardestijging door eerst de leegwaardestijging van het handboek en vervolgens uit het handboek 2018, beiden voor heel Nederland te nemen. Het gemiddelde verschil tussen de indexen over de eerste vier jaar bedraagt 1,72%. Het verschil in de parameters leidt tot een 4,04% hogere marktwaarde. Grofweg kan gezegd worden dat elke 1,0% gemiddeld verschil leidt tot een 2,35% hogere marktwaarde. Pagina 8 van 20

9 Effect disconteringsvoet Als gevolg van de ontwikkeling op de markt ligt de disconteringsvoet in 2018 over het algemeen lager dan de disconteringsvoet in. Voor de voorbeeldwoning resulteert elke 0,1%-punt lagere disconteringsvoet in een 1,1% hogere marktwaarde. Belangrijkste uitgangspunten Type woning EGW Oppervlakte 90 m² GBO Contracthuur per maand 550 /maand Mutatiegraad 5,00% % Markthuur 750 /maand Mutatiegraad 5,00% %/jaar Discontovoet 6,66% % WOZ-waarde Onderhoud 858 /jaar Effect disconteringsvoet Disconteringsvoet 6,66% 6,56% 6,46% 6,36% 6,26% Delta %-punt tov nulsituatie - -0,10% -0,20% -0,30% -0,40% Marktwaarde Delta marktwaarde tov nulsituatie 1,10% 2,23% 3,40% 4,59% Effect per 0,10% lagere disconteringsvoet 1,10% hogere marktwaarde 3. Integrale effecten 3.1. Werkwijze berekenen integrale effecten Proefsets Wij gebruikten een proefset van eenheden voor het doorrekenen van de effecten voor woongelegenheden. Deze proefset bestaat uit MGW en 500 EGW, 250 studenteneenheden en 250 extramurale zorgeenheden. De proefset hebben wij vervolgens doorgerekend voor alle 40 COROP-regio s en de 4 grote steden (COROP+4) omdat het handboek vanaf differentieert naar deze regio s. Pagina 9 van 20

10 Voor het berekenen van de waardeverschillen voor de vastgoedcategorieën BOG, MOG, intramuraal zorgvastgoed en parkeergelegenheden gebruikten wij een kleinere proefset van in totaal 200 eenheden, 50 eenheden voor elk van de vier vastgoedcategorieën. In deze proefset is per vastgoedcategorie gedifferentieerd naar regio zodat alle landsdelen in de set zijn vertegenwoordigd Rekenwijze integrale waardeverschillen Wij rekenden van de proefsets vervolgens de basiswaardering door conform de normen en methoden van het handboek 2018 en de gewijzigde normen van het handboek Voor de waardering 2018 pasten wij het objectgegeven WOZ-waarde aan met de jaar-op-jaar ontwikkeling per regio van de prijsindex bestaande koopwoningen van het tweede kwartaal tot en met het tweede kwartaal Daarnaast pasten wij het objectgegeven contracthuur aan door een aanname te doen voor de in 2018 toegepaste huurverhoging van 1,60%. De werkelijk toegepaste huurverhoging verschilt per corporatie. Pagina 10 van 20

11 3.2. Waardeverschillen EGW en MGW Waardeverschillen woongelegenheden EGW en MGW per COROP+4 regio In onderstaande tabel geven we de berekende gemiddelde waarden en het daaruit volgende verschil tussen de marktwaarde 2018 en weer in procenten. De letters A t/m E in de eerste rij verwijzen naar de toelichting. Waardeverschillen EGW en MGW A B C D E Hele portefeuille ,9% ,6% COROP regio plus 4 grote steden Gemiddelde MW op basis handboek Effect validatie Gemiddelde MW ná correctie op basis van validatie Gemiddelde MW 2018 % verschil gemiddelde MW 2018 tov MW na validatie Oost-Groningen ,5% ,7% Delfzijl en omgeving ,0% ,0% Overig Groningen ,0% ,8% Noord-Friesland ,0% ,9% Zuidwest-Friesland ,0% ,7% Zuidoost-Friesland ,0% ,7% Noord-Drenthe ,1% Zuidoost-Drenthe ,0% ,6% Zuidwest-Drenthe ,0% ,4% Noord-Overijssel ,5% ,7% Zuidwest-Overijssel ,0% ,4% Twente ,5% ,3% Veluwe ,0% ,2% Achterhoek ,0% ,7% Arnhem/Nijmegen ,0% ,8% Zuidwest-Gelderland ,5% ,4% Utrecht ,0% ,9% Kop van Noord-Holland ,0% ,9% Alkmaar en omgeving ,0% ,9% IJmond ,5% ,3% Agglomeratie Haarlem ,0% ,3% Zaanstreek ,0% ,7% Groot-Amsterdam ,0% ,0% Het Gooi en Vechtstreek ,0% ,8% Agglomeratie Leiden en Bollenstreek ,0% ,2% Agglomeratie 's-gravenhage ,5% ,6% Delft en Westland ,5% ,7% Oost-Zuid-Holland ,0% ,6% Groot-Rijnmond ,0% ,2% Zuidoost-Zuid-Holland ,3% Zeeuwsch-Vlaanderen ,5% ,4% Overig Zeeland ,3% West-Noord-Brabant ,0% ,2% Midden-Noord-Brabant ,0% ,3% Noordoost-Noord-Brabant ,0% ,5% Pagina 11 van 20

12 Zuidoost-Noord-Brabant ,0% ,6% Noord-Limburg ,5% ,3% Midden-Limburg ,5% ,3% Zuid-Limburg ,5% ,1% Flevoland ,0% ,6% Amsterdam ,5% 's-gravenhage ,5% ,7% Rotterdam ,0% ,9% Utrecht (gemeente) ,0% ,5% Toelichting bij de kolommen: A. Kolom A bevat de gemiddelde marktwaarde per vhe per regio van de proefset op basis van de uitgangspunten voor de basisversie in het handboek. B. Het handboek is medio 2018 gevalideerd waarbij de full versie taxaties zijn vergeleken met de basisversie waarderingen. De afwijkingen die bij deze validatie zijn geconstateerd hebben in combinatie met een expert opinion geleid tot de afwijkingen gepresenteerd in kolom B. De percentages in deze kolom geven aan in hoeverre een full waardering uit de validatie gemiddeld afwijkt van een waardering conform de basisversie van het handboek. Deze percentages zijn toegepast om de waarden conform de basisversie van het handboek te corrigeren tot de waarde in kolom C. C. Kolom C geeft vervolgens de gemiddelde marktwaarde per vhe per regio van de proefset weer door het toepassen van de correctie in kolom B op de in kolom A weergegeven waarden conform de uitgangspunten van het handboek. Deze waarden vorm de grondslag voor het bepalen van de waardeontwikkeling als gevolg van het toepassen van de uitgangspunten van het handboek D. Kolom D geeft de gemiddelde waarde per vhe en per regio van de proefset weer op basis van de uitgangspunten van de basisversie van het handboek E. Kolom E geeft per de waardeontwikkeling weer die het gevolg is van het toepassen van de uitgangspunten van de basisversie van de waardering in het handboek 2018 door de waarden 2018 in kolom D af te zetten tegen de, op basis van de uitkomsten van de validatie en de expert opinion, gecorrigeerde waarde handboek zoals opgenomen in kolom C. In de volgende tabel is weergegeven hoe de ontwikkeling van de marktwaarden conform het handboek 2018 zich verhoudt tot de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) in de regio. De PBK is hier de jaar-op-jaar stijging van de PBK in de periode van het tweede kwartaal tot en met het tweede kwartaal Waardeverschillen EGW en MGW afgezet tegen PBK per regio A B C Hele portefeuille 6,6% 8,9% 74% COROP regio plus 4 grote steden % verschil gemiddelde MW 2018 tov % Prijsindex bestaande koopwoningen 2018 MW ontwikkeling als % ontwikkeling PBK Oost-Groningen 4,7% 5,7% 82% Delfzijl en omgeving 4,0% 5,3% 76% Overig Groningen 5,8% 7,1% 82% Noord-Friesland 4,9% 7,3% 67% Zuidwest-Friesland 4,7% 5,7% 82% Zuidoost-Friesland 5,7% 6,8% 84% Pagina 12 van 20

13 Waardeverschillen EGW en MGW afgezet tegen PBK per regio A B C Hele portefeuille 6,6% 8,9% 74% COROP regio plus 4 grote steden % verschil gemiddelde MW 2018 tov % Prijsindex bestaande koopwoningen 2018 MW ontwikkeling als % ontwikkeling PBK Noord-Drenthe 5,1% 7,3% 69% Zuidoost-Drenthe 4,6% 6,1% 76% Zuidwest-Drenthe 3,4% 4,6% 75% Noord-Overijssel 5,7% 7,0% 81% Zuidwest-Overijssel 5,4% 7,8% 69% Twente 5,3% 7,0% 76% Veluwe 7,2% 8,6% 83% Achterhoek 5,7% 6,9% 83% Arnhem/Nijmegen 6,8% 8,0% 85% Zuidwest-Gelderland 5,4% 7,0% 77% Utrecht 6,9% 9,5% 72% Kop van Noord-Holland 5,9% 7,1% 83% Alkmaar en omgeving 7,9% 10,1% 79% IJmond 8,3% 11,2% 75% Agglomeratie Haarlem 9,3% 11,4% 82% Zaanstreek 9,7% 12,8% 76% Groot-Amsterdam 9,0% 12,5% 72% Het Gooi en Vechtstreek 6,8% 9,7% 70% Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 8,2% 10,6% 78% Agglomeratie 's-gravenhage 8,6% 11,5% 75% Delft en Westland 6,7% 9,6% 70% Oost-Zuid-Holland 6,6% 8,7% 75% Groot-Rijnmond 8,2% 10,4% 78% Zuidoost-Zuid-Holland 5,3% 7,8% 68% Zeeuwsch-Vlaanderen 2,4% 3,5% 68% Overig Zeeland 3,3% 3,9% 83% West-Noord-Brabant 5,2% 6,7% 78% Midden-Noord-Brabant 6,3% 7,6% 83% Noordoost-Noord-Brabant 5,5% 7,2% 77% Zuidoost-Noord-Brabant 5,6% 7,5% 75% Noord-Limburg 4,3% 5,5% 78% Midden-Limburg 4,3% 5,9% 72% Zuid-Limburg 4,1% 6,1% 68% Flevoland 7,6% 10,3% 74% Amsterdam 10,5% 13,4% 78% 's-gravenhage 10,7% 13,0% 82% Rotterdam 11,9% 14,4% 83% Utrecht (gemeente) 8,5% 11,9% 72% De kolommen toegelicht: A. Is de ontwikkeling van de marktwaarde 2018 afgezet tegen de marktwaarde. B. Is de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) per regio over 2018 (jaar-op-jaar ontwikkeling tweede kwartaal tot en met tweede kwartaal 2018). Pagina 13 van 20

14 C. In deze kolom wordt weergegeven hoe de marktwaardeontwikkeling zich verhoudt tot de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen Verdeling verschillen in marktwaarde EGW en MGW In onderstaande twee grafieken geven wij weer hoe de waardeverschillen voor EGW en voor MGW zijn verdeeld. Pagina 14 van 20

15 Zowel bij EGW als MGW liggen de meeste waardeverschillen aan de positieve kant van het spectrum. Voor de EGW geldt dat 89% van de vhe een waardeontwikkeling kent van 0% of hoger. Voor 11% geldt een negatieve waardeontwikkeling Voor MGW ligt de waardeontwikkeling nog meer aan de positieve kant van het spectrum: 92% van de eenheden kent een waardeontwikkeling van 0% of meer en slechts 8% kent een waardedaling Verschillen in gemiddelde markthuur, disconteringsvoeten en onderhoud van EGW en MGW In onderstaande tabel wordt per regio weergegeven wat de gemiddelde markthuren en discontovoeten voor de proef dataset zijn in de waardering en 2018 en wordt het percentuele verschil aangegeven. Verschillen markthuren en discontovoeten EGW en MGW ,4% 7,18% 7,11% -0,06% COROP regio plus vier grote steden Gemiddelde markthuur per maand Gemiddelde markthuur per maand 2018 %verschil markthuur 2018 tov markthuur Gemiddelde discontovoet Gemiddelde discontovoet 2018 %-punt verschil discontovoet 2018 tov Oost-Groningen ,7% 8,51% 8,92% 0,41% Delfzijl en omgeving ,9% 8,32% 8,47% 0,16% Overig Groningen ,0% 7,29% 6,93% -0,35% Noord-Friesland ,8% 7,93% 7,63% -0,29% Zuidwest-Friesland ,5% 7,82% 7,64% -0,18% Zuidoost-Friesland ,1% 7,99% 7,65% -0,34% Noord-Drenthe ,7% 7,55% 7,69% 0,14% Zuidoost-Drenthe ,5% 7,79% 7,68% -0,11% Zuidwest-Drenthe ,3% 7,56% 7,49% -0,06% Noord-Overijssel ,0% 7,73% 7,40% -0,32% Zuidwest-Overijssel ,1% 7,14% 6,96% -0,18% Twente ,8% 7,40% 7,06% -0,34% Veluwe ,1% 7,46% 7,04% -0,41% Achterhoek ,2% 7,33% 7,73% 0,40% Arnhem/Nijmegen ,9% 6,96% 6,73% -0,23% Zuidwest-Gelderland ,7% 6,82% 7,10% 0,27% Utrecht ,7% 6,07% 6,17% 0,11% Kop van Noord-Holland ,7% 7,51% 7,81% 0,30% Alkmaar en omgeving ,2% 6,89% 7,08% 0,19% IJmond ,8% 6,90% 6,76% -0,14% Agglomeratie Haarlem ,7% 6,66% 6,25% -0,41% Zaanstreek ,1% 6,80% 6,15% -0,65% Groot-Amsterdam ,8% 6,32% 6,27% -0,05% Het Gooi en Vechtstreek ,0% 6,35% 6,38% 0,03% Agglomeratie Leiden en Bollenstreek ,0% 6,43% 6,28% -0,15% Agglomeratie 's-gravenhage ,7% 6,79% 6,11% -0,68% Delft en Westland ,8% 6,69% 6,31% -0,38% Oost-Zuid-Holland ,0% 6,70% 6,59% -0,11% Groot-Rijnmond ,9% 6,77% 6,95% 0,19% Zuidoost-Zuid-Holland ,7% 7,05% 7,29% 0,24% Zeeuwsch-Vlaanderen ,5% 7,37% 7,73% 0,36% Overig Zeeland ,6% 7,33% 7,59% 0,26% Pagina 15 van 20

16 Verschillen markthuren en discontovoeten EGW en MGW ,4% 7,18% 7,11% -0,06% COROP regio plus vier grote steden Gemiddelde markthuur per maand Gemiddelde markthuur per maand 2018 %verschil markthuur 2018 tov markthuur Gemiddelde discontovoet Gemiddelde discontovoet 2018 %-punt verschil discontovoet 2018 tov West-Noord-Brabant ,5% 7,40% 7,38% -0,02% Midden-Noord-Brabant ,6% 7,11% 7,32% 0,21% Noordoost-Noord-Brabant ,0% 7,51% 7,41% -0,10% Zuidoost-Noord-Brabant ,2% 6,88% 6,65% -0,22% Noord-Limburg ,3% 7,86% 7,72% -0,13% Midden-Limburg ,2% 7,82% 7,85% 0,03% Zuid-Limburg ,3% 7,62% 8,05% 0,42% Flevoland ,9% 7,30% 7,13% -0,17% Amsterdam ,0% 6,09% 5,85% -0,23% 's-gravenhage ,6% 6,98% 6,96% -0,03% Rotterdam ,9% 6,98% 6,93% -0,05% Utrecht (gemeente) ,0% 5,97% 5,90% -0,08% Instandhoudingsonderhoud is niet afhankelijk van de regio: In bedroeg het gemiddelde onderhoud per vhe per jaar van de proefset 834,- In 2018 is dit gemiddelde gelijk aan 917,- Daarmee is het gemiddelde onderhoud toegenomen met 9,9% Duiding waardeverschillen EGW en MGW Zoals eerder vermeld is een exacte duiding van de waardeverschillen een complexe materie en afhankelijk van de samenstelling van de portefeuille. Om de in paragraaf genoemde waardeverschillen te duiden zijn dit de belangrijkste verklarende factoren: 1. In de waardering 2018 wordt gerekend met de WOZ-waarde met peildatum In de waardering was de peildatum De ontwikkeling van de WOZ-waarde en leegwaarden in 2016 heeft invloed op de waarde. In sommige regio s is deze ontwikkeling sterk: in de gemeente Amsterdam nam de leegwaarde in 2016 toe met 13,5%. 2. Het bovenstaande effect van de gestegen WOZ-waarde over het jaar 2016 betreft een objectgegeven. Daarbij komt nog de leegwaardestijging over het jaar en 2018 conform het handboek. In de gemeente Amsterdam is de leegwaardeontwikkeling nog eens 13,4% in en 13,5% in 2018, zodat de leegwaarde primo 2019 ongeveer 45% hoger ligt dan de WOZ-waarde primo Dit verklaart mede de waardesverschillen in de vier grote steden. Hetzelfde effect zien we in andere sterke regio s met een hoger dan gemiddelde ontwikkeling van de WOZ-waarde en een hoger dan gemiddelde leegwaardestijging. 3. Het verschil tussen de markthuur volgens het handboek 2018 en volgens speelt vooral een rol in het doorexploiteerscenario. Het effect van deze aanpassing is het sterkst in regio s waar het percentage uitponden relatief laag is. 4. Het verschil tussen de discontovoet. Over de hele portefeuille genomen neemt de gemiddelde discontovoet beperkt af, maar er zijn wel regionale verschillen. De agglomeratie s-gravenhage laat een relatief grote daling laat zien: tegenover 6,79% in staat in 2018 een discontovoet van 6,11%, een Pagina 16 van 20

17 afname met 0,68%-punt. Dit is mede één van de verklarende factoren voor de hoge waardeverschillen in deze regio. 5. Het percentage van de waardering dat voortkomt uit het doorexploiteerscenario.. In onderstaande tabel zijn de gegevens voor deze vijf factoren opgenomen. Pagina 17 van 20

18 Waardeverschillen EGW en MGW, belangrijkste verklarende factoren Leegwaarde ontwikkeling 6,6% 5,0% 8,2% 9,3% 5,7% 3,4% -0,06% 61% 73% COROP regio plus 4 grote steden % verschil MW 2018 tov 2016 PBK (handboek 2018) 2018 (handboek 2018) 2019 (handboek 2018) %verschil markthuur 2018 tov %-punt verschil discontovoet 2018 tov %MW op basis UP %MW op basis UP 2018 Oost-Groningen 4,7% 1,6% 5,40% 7,80% 4,90% 5,7% 0,41% 97% 98% Delfzijl en omgeving 4,0% 1,6% 5,40% 7,80% 4,90% 15,9% 0,16% 98% 93% Overig Groningen 5,8% 6,3% 5,40% 7,80% 4,90% 1,0% -0,35% 44% 62% Noord-Friesland 4,9% 3,9% 6,40% 7,00% 4,50% -0,8% -0,29% 83% 94% Zuidwest-Friesland 4,7% 5,1% 6,40% 7,00% 4,50% 3,5% -0,18% 92% 95% Zuidoost-Friesland 5,7% 3,2% 6,40% 7,00% 4,50% 0,1% -0,34% 91% 95% Noord-Drenthe 5,1% 2,5% 5,90% 6,40% 4,20% 2,7% 0,14% 76% 91% Zuidoost-Drenthe 4,6% 2,2% 5,90% 6,40% 4,20% -3,5% -0,11% 73% 95% Zuidwest-Drenthe 3,4% 1,7% 5,90% 6,40% 4,20% 6,3% -0,06% 71% 76% Noord-Overijssel 5,7% 3,7% 7,10% 7,50% 4,75% 6,0% -0,32% 89% 90% Zuidwest-Overijssel 5,4% 3,8% 7,10% 7,50% 4,75% -0,1% -0,18% 41% 66% Twente 5,3% 4,0% 7,10% 7,50% 4,75% 4,8% -0,34% 79% 85% Veluwe 7,2% 3,6% 7,90% 8,60% 5,30% 1,1% -0,41% 63% 84% Achterhoek 5,7% 3,1% 7,90% 8,60% 5,30% -2,2% 0,40% 55% 93% Arnhem/Nijmegen 6,8% 4,3% 7,90% 8,60% 5,30% 3,9% -0,23% 54% 69% Zuidwest-Gelderland 5,4% 2,9% 7,90% 8,60% 5,30% 3,7% 0,27% 40% 61% Utrecht 6,9% 6,6% 9,40% 8,90% 5,45% 1,7% 0,11% 30% 49% Kop van Noord-Holland 5,9% 4,4% 10,50% 10,30% 6,15% 0,7% 0,30% 92% 97% Alkmaar en omgeving 7,9% 4,3% 10,50% 10,30% 6,15% 0,2% 0,19% 52% 80% IJmond 8,3% 7,0% 10,50% 10,30% 6,15% 5,8% -0,14% 53% 59% Agglomeratie Haarlem 9,3% 10,1% 10,50% 10,30% 6,15% 2,7% -0,41% 41% 53% Zaanstreek 9,7% 8,3% 10,50% 10,30% 6,15% 1,1% -0,65% 46% 57% Groot-Amsterdam 9,0% 11,0% 10,50% 10,30% 6,15% 2,8% -0,05% 37% 54% Het Gooi en Vechtstreek 6,8% 7,5% 9,40% 8,90% 5,45% 3,0% 0,03% 38% 54% Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 8,2% 5,1% 9,40% 10,70% 6,35% 4,0% -0,15% 35% 51% Agglomeratie 's-gravenhage 8,6% 7,1% 9,40% 10,70% 6,35% 3,7% -0,68% 44% 55% Delft en Westland 6,7% 4,7% 9,40% 10,70% 6,35% 2,8% -0,38% 38% 52% Oost-Zuid-Holland 6,6% 2,9% 9,40% 10,70% 6,35% 8,0% -0,11% 51% 54% Groot-Rijnmond 8,2% 5,7% 9,40% 10,70% 6,35% 1,9% 0,19% 38% 66% Zuidoost-Zuid-Holland 5,3% 3,7% 9,40% 10,70% 6,35% 5,7% 0,24% 51% 65% Zeeuwsch-Vlaanderen 2,4% 0,2% 3,70% 4,40% 3,20% 9,5% 0,36% 91% 88% Overig Zeeland 3,3% 3,4% 3,70% 4,40% 3,20% 4,6% 0,26% 53% 69% West-Noord-Brabant 5,2% 5,6% 6,90% 7,20% 4,60% 5,5% -0,02% 73% 82% Midden-Noord-Brabant 6,3% 2,5% 6,90% 7,20% 4,60% 9,6% 0,21% 80% 77% Noordoost-Noord-Brabant 5,5% 4,0% 6,90% 7,20% 4,60% 10,0% -0,10% 76% 67% Zuidoost-Noord-Brabant 5,6% 3,8% 6,90% 7,20% 4,60% 2,2% -0,22% 47% 66% Noord-Limburg 4,3% 3,9% 5,20% 7,20% 4,60% 0,3% -0,13% 95% 98% Midden-Limburg 4,3% 3,4% 5,20% 7,20% 4,60% 6,2% 0,03% 96% 97% Zuid-Limburg 4,1% 5,1% 5,20% 7,20% 4,60% -0,3% 0,42% 55% 89% Flevoland 7,6% 4,8% 9,80% 11,60% 6,80% 2,9% -0,17% 45% 64% Amsterdam 10,5% 13,5% 13,40% 13,40% 7,70% 2,0% -0,23% 38% 52% 's-gravenhage 10,7% 8,3% 11,60% 12,00% 7,50% 3,6% -0,03% 48% 67% Rotterdam 11,9% 7,1% 13,40% 14,40% 8,20% 3,9% -0,05% 49% 64% Utrecht (gemeente) 8,5% 9,8% 11,40% 11,00% 6,95% 1,0% -0,08% 34% 49% Pagina 18 van 20

19 3.3. Integrale waardeverschillen studenteneenheden en extramurale zorgeenheden In de meeste gevallen moet voor studenten- en extramurale zorgeenheden de full versie van de waardering worden toegepast. In de basisversie zijn op basis van de validatie de parameters voor de discontovoet en voor het instandhoudingsonderhoud aangepast. Voor studenteneenheden zijn de effecten van deze aanpassingen: De gemiddelde discontovoet is toegenomen met 0,19%-punt van 6,55% naar 6,74%. Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud is substantieel toegenomen van gemiddeld 506 naar 605 per eenheid, een stijging van 19,5%. De gemiddelde huur is toegenomen van 303 per maand per eenheid in naar 307, een stijging van 1,4%. Deze aanpassingen hebben tot gevolg dat de marktwaarde 2018 volgens de basis versie gemiddeld 6,2% lager is dan de marktwaarde. Omdat de discontovoet regio-afhankelijk is, verschilt de gemiddelde waardedaling per regio: In Noord is de waardedaling 5,2% In Oost is de waardedaling 6,2% In Zuid is de waardedaling 5,4% en In West is de waardedaling 7,0%. Voor extramurale zorgeenheden zijn de effecten van deze aanpassingen: De gemiddelde discontovoet is toegenomen met 0,05%-punt van 7,29% naar 7,34% Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud is licht gedaald van gemiddeld 824 naar 819 per eenheid per jaar, een daling van 0,6% De gemiddelde huur per eenheid per maand is licht toegenomen van 645 naar 654, een stijging van 1,4%. Deze aanpassing hebben tot gevolg dat de marktwaarde 2018 volgens de basis versie gemiddeld 3,8% hoger is dan de marktwaarde. Omdat de discontovoet regio-afhankelijk is, verschilt de gemiddelde waardestijging per regio: In Noord is de waardestijging 4,2% In Oost is de waardestijging 3,6% In Zuid is de waardestijging 4,0% en In West is de waardestijging 3,7%. Pagina 19 van 20

20 3.4. Integrale waardeverschillen BOG, MOG, Intramuraal zorgvastgoed en parkeergelegenheden Voor de vastgoedcategorieën BOG, MOG, Intramuraal geldt in het handboek 2018 geen methodische wijziging maar uitsluitend een aanpassing van de parameters. Voor parkeergelegenheden geldt vanaf het handboek 2018 de expliciete richtlijn om leegwaarden met de prijsinflatie te indexeren en niet met de leegwaardeindex van de regio. Dit kan voor parkeergelegenheden in de basisversie een flink effect hebben als in gerekend is met de leegwaarde index. Voor deze categorieën is ook de regionale verfijning niet toegepast. Voor de categorieën geven we de waardeverschillen op hoofdlijnen. Vastgoedcategorie Waardeverschil 2018 tov gemiddeld Bandbreedte waarde-verschil Discontovoet 2018 tov in %-punt BOG 4,9% 4,1% tot 6,0% Minus 0,38%- punt MOG 4,8% 4,0% tot 5,9% Idem Intramuraal 4,7% 3,8% tot 5,7% Idem zorgvastgoed Parkeergelegenheden uitponden Minus 5,0% Minus 11,3% tot plus 1,6% Minus 0,10%- punt Parkeergelegenheden doorexploiteerscenario Plus 5,8% Minus 5,5% tot plus 7,3% De gemiddelde waardedaling van 5,0% voor parkeergelegenheden in het uitpondscenario is vooral het gevolg van de expliciete richtlijn in het handboek 2018 om de leegwaarde te indexeren met de prijsinflatie en niet met de leegwaardeindex. Idem Pagina 20 van 20