Zorgwoningen onderworpen aan het woonruimtehuurrecht?

Transcriptie

1 Zorgwoningen onderworpen aan het woonruimtehuurrecht? Kansen en uitdagingen Inge Benjert

2 Doel presentatie Gevoel ontwikkelen juridisch kwalificeren woonzorgovereenkomst bewust kansen benutten en uitdagingen aangaan

3 Inleiding Rechtsgevolgen van juridische kwalificatie woonzorgovk Recht op huurbescherming Maximale huurprijs Woningwaarderingssysteem huurovk Huurtoeslag Verhuurdersheffing Elk moment opzegbaar ovk van opdracht ( zorgovk) Maar welke regels van toepassing op gemengde ovk (huur/zorg)?

4 Verschillende situaties 1. Zorginstelling levert zorg en woonruimte zorgovk Zorginstelling Bewoner woonovk

5 swovk Verschillende situaties 2. Zorginstelling levert zorg en woco levert woonruimte zorgovk huurovk Woco

6 Verschillende situaties 3. Woco verhuurt gebouw aan zorginstelling en zorginstelling levert zorg en woonruimte huurovk woon-zorg

7 Algemene regel Vaste rechtspraak: op woon-zorg overeenkomsten zoveel mogelijk regels van huur en zorg (opdracht) naast elkaar toepassen. Conflicteren regels én overheerst het element verzorging duidelijk dan huurrecht bepaling nvt Wanneer overheerst verzorging duidelijk? Kijk naar: Wat stond partijen voor ogen bij aangaan ovk (considerans) Inhoud ovk (zorg/servicepakket) Uitvoering ovk (idem)

8 WR huurrecht van toepassing zorg overheerst onvoldoende duidelijk als er geen verzorging, begeleiding of behandeling van bewoners plaatsvindt zoals bijv. bij: groepswonen voor ouderen (tegen vereenzaming); in het geval verhuurder serviceflat kan besluiten servicepakket uit te breiden of beperken; bewoners facultatief gebruik kunnen maken van maaltijden/huishoudelijke hulp en per keer betalen. serviceflat met verplichte huish. hulp, eenvoudige verpleegk. hulp (indien noodzakelijk) en slechts de warme maaltijd

9 WR huurrecht niet van toepassing Element verzorging overheerste voldoende duidelijk in de volgende gevallenuit rechtspraak: Naast wonen is duidelijk overeengekomen dat dagelijkse 3 maaltijden op niet facultatieve basis worden verstrekt, afgenomen en betaald. Ondersteuning, begeleiding en/of behandeling van kwetsbare personen. Vaak bewoning woonruimte middel om herstel te bereiken zoals recent in: uitspraak Hof Arnhem Leeuwarden 7 mei 2013 ondersteuning bij zelfstandig wonen (thuis-en daklozen); Rb Adam 18 sept 2013 HVO-Querido begeleiding naar zelfstandig wonen (overlast veroorzakend gezin); Hof- Den Bosch ter beschikkingstelling woning onderdeel van de totale behandeling (verslavingszorg); Dagbesteding zorgboerderij en mogelijkheid tot wonen lichamelijk en/of verst. gehandicapten waarbij bewoning onlosmakelijk samenhing met verzorging;

10 Waar ligt grens? Ondergrens: Woon-en zorgovk waarbij dagelijkse 3 maaltijden op nietfacultatieve basis aan bewoners worden verstrekt, afgenomen en betaald (en evt. andere diensten specifiek gericht op verzorging worden geleverd). vergl. pensionovereenkomsten hospita en gastarbeiders huur.

11 Onlosmakelijk verband Situatie 2: Zorg-en huurovk door afzonderlijke partijen aangegaan. Geen huur: beide ovk onlosmakelijk verbonden én zorgelement overheerst duidelijk. Voorbeeld rechtspraak: ADL voor gehandicapten: Zorg-en huurovk verwezen naar elkaar; In huurovk opgenomen dat deze onlosmakelijk is verbonden met zorgovk In samenw.ovk opgenomen dat huur eindigt als zorgovk eindigt; Woning aangepast aan behoefte cliënt.

12 Elementen kwalificatie samengevat Verplichte afname zorg; Omvang diensten/zorgpakket; Woonruimte ter beschikking gesteld om zorg goed te kunnen leveren; Zelfstandigheid/behoefte/afhankelijkheid van cliënt van zorg; Zorgaanbod afgestemd op cliënt; Verhouding huurprijs en kosten zorg; Contractuele koppeling; Sluiten en eindigen ovk lopen gelijk.

13 Kansen en/of uitdagingen huurrecht? Kans en uitdaging: woonzorgovk opstellen zodanig dat huurrecht buiten toepassing blijft. Flexibiliteit tav opzeggingsmogelijkheid (bijv. overlast veroorzakers, cliënten die zorgverlening frustreren) of Kans: bewust kiezen voor verschaffen huurrecht aan cliënten (Huis Hoppesteijn te Rotterdam, Aafje): Eigendom Lange huurrelatie Huurtoeslag vergroot toegankelijkheid Toekomst: profiteren van aangepast woningwaarderingsstelsel? Uitdagingen daarbij BAG/overleg Belastingdienst/bestemmingsplan/toevoeging woningen aan gemeentelijke woningvoorraad

14 Contact