Bijlagen. Koppelen van de gemeentelijke organisatiedoelstellingen

Transcriptie

1 Bijlagen Koppelen van de gemeentelijke organisatiedoelstellingen aan de vastgoedstrategie

2 Inhoudsopgave A. Status-quo professionalisering gemeenten 3 B. Instrumenten (gemeentelijk) vastgoedmanagement 9 C. Overzichtstabellen 37 Organisatiedoelstellingen Vastgoedstrategieën Operationele beslissingen Indicatoren Maatschappelijk rendement D. Oplossingsrapporten Tetra 250 Proof of concept Eerste filter E. Interviewopzet 258 F. Objectformulieren gemeente s-hertogenbosch 273 G. Verslagen interviews gemeente s-hertogenbosch 283 H. Input tetra voorkeursmetingen 334 2

3 A. Status-quo professionalisering gemeenten Deze bijlage geeft inzicht in de huidige stand van professionalisering bij Nederlandse en buitenlandse gemeenten. Door verschillende enquêtes te analyseren, ontstaat er een beeld van de verschillen tussen gemeenten, de aanwezige informatie en instrumenten. Welke in zekere mate inzicht bieden in de efficiency van gemeentelijk vastgoedmanagement. Onderstaande tabel geeft inzicht in de verschillende literatuurstukken die zijn geanalyseerd. Op basis van kleurcodes wordt aangegeven hoeveel respondenten zijn benaderd en van welk jaartal het is gedateerd. De donkerblauwe vakjes geven de waarde van de enquêtes/ interviews aan voor dit onderzoek (donkerblauw = > 2009 en vanaf 50 interviews). Auteurs Soort onderzoek Respondenten Bankers, 2009 Masterthesis TiasNimbas MRE 7 gemeenten: gemeente Oss, Helmond, Nijmegen, Tilburg, Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven. Barometer 2008 Barometer 2009 Barometer 2010 Barometer 2011 De Bis en Verkerk, 2003 Kaganova en Nayvar- Stone, 2000 LOVGM, 2010 Mac Gillavry, 2006 Expertisecentrum VastgoedBeter van de Hanzehogeschool Groningen Afstudeeronderzoek TU te Eindhoven Winnend artikel Asset/ Property Management Manuscript prijs (BOMA) Landelijk Onderzoek naar Vastgoedmanagement bij Nederlandse Gemeenten Masterthesis Amsterdam School of Real Estate MRE 56 gemeenten 70 gemeenten 60 gemeenten 57 gemeenten 25 gemeenten Alle lokale autoriteiten in Nieuw Zeeland en Verenigd Koningrijk, 21 gemeenten in Cleveland, Verenigde staten 75 gemeenten 7 medewerkers van gemeente Haarlem Simons, 1994 Internationaal artikel Private bedrijven: 30 en 284, Gemeenten: 23 en regionale bureaus: 7 Tazelaar, 2010 Twynstra Gudde, Adviseurs en Managers 30 gemeenten Tabel 23 Weging bronnen op basis van jaartal, soort onderzoek en aantal respondenten Professionaliseren gemeentelijk vastgoedmanagement Gemeenten beschouwen het in eigendom hebben van vastgoed, projectmanagement, beheer en exploitatie niet als kerntaken (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000; Barometer, 2008, 2010; De Bis en Verkerk, 2003). Toch blijkt dat het vastgoed als belangrijk wordt gezien als ondersteuning van het gemeentelijke beleid (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000; De Bis en Verkerk, 2003; Tazelaar, 2010). Zo kan vastgoed sturen op de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving en het gemeentelijke beleid concretiseren en daarmee maatschappelijke organisaties ondersteunen (De Bis en Verkerk, 2003). De noodzaak tot professionaliseren is algemeen aanwezig bij de gemeenten (Tazelaar, 2010). De meeste respondenten geven aan dat ze zich momenteel nog sterk focussen op doelmatigheid en (financiële) verantwoording (Tazelaar, 2010). Aangezien de meeste gemeenten zich focussen op het verkrijgen van inzicht 3

4 in vastgoedgegevens, kan het inzetten als vastgoed voor de beleidsdoelstellingen te kunnen bereiken worden gezien als een volgend ontwikkelingsstadium (Tazelaar, 2010). Het einddoel, strategisch sturen met vastgoed, word voor de lange termijn door gemeenten herkend (Tazelaar, 2010). Bij internationale gemeenten was in 2000 dit bewustzijn echter laag (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000). Knel- en speerpunten gemeentelijk vastgoedmanagement Hoofdstuk 2 heeft inzicht gegeven in de verschillen tussen REM, CREM en PREM. Hieruit bleek dat gemeentelijk vastgoedmanagement afwijkt van REM door de toevoeging van de verschillende gebruikers en de politieke context. Uit het onderzoek van Kaganova en Nayvar-Stone (2000) wordt geconcludeerd dat gemeentelijk vastgoed een van de meest onbenutte productiemiddelen kan worden beschouwd. Wat leidt tot de volgende implicaties: overbesteding op vastgoedobjecten; verloren inkomen door onbenut marktvastgoed of mislopen van onroerendgoedbelasting; en slechte dienstverlening dankzij ineffectief vastgoedgebruik. Door deze implicaties stijgt de noodzaak tot het professionaliseren van gemeentelijk vastgoedmanagement. Zo bleek dat verschillende omstandigheden speelden/ of spelen die het toepassen van CREM bij gemeenten toeneemt (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000), te weten: 1. Een acute noodzaak voor het vinden van lokale bronnen van inkomen; 2. De grootte van de gemeentelijke vastgoedportefeuille; 3. Een voldoende juridische achtergrond voor gemeentelijk asset management; 4. Voldoende technische ondersteuning. Het toepassen van CREM wordt bevorderd door de overeenkomsten die worden benoemd tussen CREM en PREM (zie hoofdstuk 2) en dat door toepassing van CREM een financiële efficiëntie kan worden bereikt (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000). In de Barometer 2010 is onderzoek gedaan naar de invloed van de politiek op gemeentelijk vastgoed. 15 procent van de gemeenten vonden dat de vierjarige zittingsperiode van invloed heeft op gemeentelijk vastgoed, bijvoorbeeld doordat prioriteiten per gemeenteraad of coalitie anders liggen. 67 procent van de gemeenten antwoordde dat dit geen invloed heeft, de overige gemeenten hadden hierover geen mening. Voor een groot gedeelte van de gemeenten wordt de continuïteit dan ook niet bepaald door de politiek, maar door de ambtenaren. Gezien de verschillende enquêtes die zijn geanalyseerd binnen dit onderzoek, blijkt dat er geen uniforme categorisatie van gemeentelijk vastgoed bij gemeenten wordt gehanteerd (Bankers, 2009; Mac Gillavry, 2006). Met als gevolg dat vergelijken van gemeentelijke prestaties onderling wordt bemoeilijkt. Categorisatie is van belang om inzicht te creëren op welke gebieden verbeterpunten en kwaliteiten liggen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000). Door het inzicht in de vastgoedportefeuille te verbeteren en het centraliseren van vastgoedbeslissingen kunnen gemeenten zich verder ontwikkelen. Enkele problemen bij vastgoedmanagement zijn echter bekend (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000; De Bis en Verkerk, 2003): - Decentralisatie van het gemeentelijk vastgoedmanagement zorg voor verschillende managementmethodieken en een suboptimaal resultaat. - Politieke onzekerheden; - Onduidelijke subsidiestromen; - Spanningen die worden veroorzaakt door niet marktconform te ontwikkelen, maar wel marktconform af te rekenen; - Scheiding beleidsdirectie en operationele directie; wat zorgt voor problemen en knelpunten bij huisvestingsbudgetten om doelgroepen marktconform te huisvesten. - Onvoldoende inzicht in benodigde budgetten en marktgegevens en onvoldoende vastgoedkennis; - Dalende (grond)inkomsten (Tazelaar, 2010); - Veranderende regelgeving: Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (Tazelaar, 2010) 1. 1 De huidige situatie bij gemeenten wordt door deze twee problemen beperkt. Aangezien de enquêtes van Bis en Verkerk uit 2003 stamt, zijn de bestaande problemen aangevuld met deze twee huidige problemen. 4

5 De Barometer onderzoekt jaarlijks welke beleidsthema s momenteel actueel zijn bij gemeenten. Kostenreductie is het meest actuele beleidsthema bij gemeenten, gevolgd door: multifunctioneel accommodatie, verbetering kwaliteit beheer, opbrengstverhoging en ontwikkeling van integraal accommodatiebeleid (Vastgoedmarkt, 2011 b). Wanneer dit vergeleken wordt met de Barometer van 2010 blijkt dat: - Het beleidsthema taken uitbesteden is in 2011 minder actueel bevonden door de ondervraagde gemeenten. - Het beleidsthema kostenreductie in 2011 belangrijker wordt gevonden dan de kwaliteitsverbetering, in 2010 was dit andersom. - Een stijging van 10 procent toont aan dat de deelnemende gemeenten meer willen samenwerken met andere gemeenten. Vastgoedbeleid Het vastgoedbeleid betreft de langetermijnvisie van de vastgoedportefeuille (Smits, 2009 uit Bankers, 2009). Ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten heeft geen vastgoedbeleid opgesteld (LOVGM, 2010; Kappers, 2009). Vergeleken met de internationale onderzoeken kan geconcludeerd worden dat Nederlandse gemeenten redelijk voorop lopen. Zo blijkt uit een internationale vergelijking van bedrijven en publieke partijen dat bedrijven voor 25-54% over een vastgoedbeleid beschikken; en bij 17% van de drieëntwintig gemeenten beschikt over een vastgoedbeleid (Simons, 1994). Desalniettemin zijn gemeenten actief bij het aankopen, (her)ontwikkelen en afstoten van vastgoed. Er kan dus geconcludeerd worden dat de helft van de Nederlandse gemeenten geen of onvoldoende onderbouwing hanteren voor besluiten van aankopen, (her)ontwikkelen of afstoten van vastgoed. En dit percentage ligt aanzienlijk hoger bij buitenlandse gemeenten. Om de professionaliteit van gemeenten te bevorderen dient zowel inzicht te worden verkregen in de vastgoedportefeuille, maar ook een vastgoedbeleid aanwezig te zijn om een performance analyse te kunnen genereren van het gemeentelijke vastgoedaanbod en de vraag. Centraliseren Verschillende motieven zijn achterhaald bij Nederlandse gemeenten voor het centraliseren van hun vastgoedactiviteiten (Tazelaar, 2010). Verantwoording is voor 70% van de dertig gemeenten een herkenbaar motief. Inzicht in de vastgoedportefeuille is nodig als voorbereiding op de maatschappelijke roep tot (bestuurlijke) verantwoording. Verantwoording kan daarbij bestaan uit financiële verantwoording (de omvang, kosten en opbrengsten van de vastgoedportefeuille) of politiek-bestuurlijke verantwoording (beleidseffecten kenbaar maken). Doelmatigheid is een ander motief welke hoog scoort om een organisatievorm voor vastgoed te kiezen, vooral vanuit het oogpunt van kostenreductie. Aangezien grote gemeenten vaker de vastgoedactiviteiten centraliseren, is er bij deze gemeenten ook een verhoogde aandacht voor doelmatigheid. 23% van de grote gemeenten herkende het motief om gemeentelijk vastgoed als instrument in te zetten om beleidsdoelen te kunnen bereiken. 32 procent van de grote gemeenten heeft één afdeling die alle vastgoedtaken coördineert (Vastgoedmarkt, 2011 b). In 2010 was dit 20 procent, 2009: 23 procent en 2008: 13 procent (Barometer, 2008, 2009 en 2010). Volgens het empirische onderzoek van Tazelaar (2010), heeft 60 procent van de middelgrote gemeenten en 31 procent van de grote gemeenten het vastgoed onderverdeeld bij diverse gemeentelijke diensten. Dit wil niet gelijk zeggen dat het aantal gemeenten dat gecentraliseerd is georganiseerd is gestegen, aangezien geen inzicht wordt gegeven in de Barometer of steeds dezelfde gemeentes hebben meegedaan. 36 procent van de grote gemeenten heeft de taken verdeeld over verschillende afdelingen (Vastgoedmarkt, 2011 b). In 2010 was dit 43 procent, 2009: eveneens 43 procent en in 2008 was dit 27 procent (Barometer, 2008, 2009 en 2010). Bij kleine en middelgrote gemeenten is centralisatie minder vaak toegepast (Tazelaar, 5

6 2010; Vastgoedmarkt, 2011 b), omdat er met een kleinere portefeuille geen automatische minder behoefte bestaat om de hoeveelheid objecten en vastgoedgegevens te kunnen overzien. Simons (1994) vergelijkt bedrijven, gemeenten en regionale bureaus met elkaar om te achterhalen of er een verschil zit in de mate van centralisatie. Een degelijke 85 procent van de bedrijven heeft een gecentraliseerde vastgoedafdeling en als hoofddoel het genereren van winst. Bij de niet commerciële partijen beschikt slechts 9 tot 14 procent over een gecentraliseerde vastgoedafdeling, en ligt de focus veel hoger op de kosten. Overzicht gemeentelijke portefeuille Een manier om inzicht te creëren is door de gemeentelijke portefeuille te ontleden op basis van kwantitatieve informatie. Tazelaar (2010) concludeert dat 60 procent van de zestig grote en middelgrote gemeenten inzicht heeft in de exacte omvang (metrage) van haar vastgoedportefeuille. Het financiële inzicht is voor 85% (kosten en opbrengsten) bekend bij grote gemeenten, bij middelgrote gemeenten ligt dit percentage op circa 65% (Tazelaar, 2010). Het inzicht over de kosten- en opbrengstengegevens per m2 vastgoed is slechts bij 33% van de gemeenten bekend (Tazelaar, 2010). Dit betekent dat gemeenten over informatie van grof niveau beschikken, waardoor het bijna onmogelijk is om vastgoedobjecten onderling te kunnen vergelijken. Bij de Barometer 2011 wordt ook gesproken over de aanwezigheid van een overzicht. 81 procent van de respondenten aan dat er een degelijk overzicht aanwezig was, vaak is dit overzicht geautomatiseerd door een datamanagement systeem (in 2008 werd dit nog niet gevraagd, in 2010 was dit 82 procent). Gemeenten die dit overzicht niet hebben waren er: of nu mee bezig, of aan het uitbesteden, of de gemeente was zelf te klein hiervoor. Waaruit dit overzicht precies bestaat (vierkante meters, financiële aspecten, enzovoorts) wordt niet gegeven. Simons heeft in 1994 private bedrijven, gemeenten en regionale bureaus in Ohio gevraagd of ze over een centrale inventaris beschikken van hun vastgoed en of deze geautomatiseerd is. Hieruit bleek dat gemeenten vergeleken met private bedrijven en regionale bureaus achterlopen op het gebied van inzicht in hun vastgoed. Alsmede, voor de marktwaarde en het meten van de prestaties van het vastgoed. Kaganova en Nayvar-Stone (2000) hebben gemeenten in Nieuw Zeeland, Engeland en Cleveland benaderd voor hun inzicht in de vastgoedportefeuille, aanwezigheid van een geautomatiseerd inventarisatiesysteem, percentage dat inkomstenen en uitgaven per object bijhoudt, percentage dat het vastgoed regelmatig taxeert en percentage van gemeenten dat de marktwaarde van de vastgoedportefeuille kent. Hieruit bleek dat er voor een degelijke 81 tot 97 procent inzicht bestaat bij deze partijen, maar dat slechts tweederde van de gemeenten in Engeland en Nieuw Zeeland beschikken over een geautomatiseerd inventarisatiesysteem. Bij Cleveland lag dit percentage lager, op 26 procent. Terwijl bij Cleveland 30 procent van de gemeenten beschikt over de uitgaven en inkomsten per vastgoedobject en de marktwaarde van hun vastgoed, is dit bij Engeland en Nieuw Zeeland nihil procent. In Engeland taxeren 91 procent van de gemeenten hun vastgoed regelmatig, bij Nieuw Zeeland ligt dit op 68 procent. De term regelmatig wordt echter niet gedefinieerd in het artikel van Kaganova en Nayvar-Stone. Bewustzijn van de mogelijkheid tot het strategisch sturen met vastgoed is bij de internationale gemeenten laag (Kaganova en Nayvar-Stone, 2000). Het Landelijk Onderzoek naar Vastgoedmanagement bij Nederlandse Gemeenten (LOVGM) 2010 heeft als doel het bieden van een referentiekader voor Nederlandse gemeenten waaraan ze hun professionaliteit kunnen meten. En het bieden van inzicht hoe professioneel vastgoedmanagement toegevoegde waarde kan bieden voor Nederlandse gemeenten. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat van de 75 gemeenten, 62 procent van de gemeenten over een slechte tot gemiddelde kwaliteit van de basisadministratie voor gemeentelijk vastgoed beschikt. Waarbij 10 procent geen kennis heeft van het aantal gebouwen, en 44 procent geen kennis heeft van het aantal huurders. 56 procent kent de WOZ-waarde van de eigen gebouwen niet. Alhoewel gemeenten niet als hoofdtaak hebben het managen van vastgoed, is er wel een bepaald niveau van professionaliteit nodig om vastgoed als instrument te kunnen gebruiken om beleidsdoelstellingen mee te 6

7 kunnen verwezenlijken. Voorgaande informatie schetst een beeld van het inzicht dat gemeenten momenteel (niet) hebben in hun vastgoedportefeuille. Verdere ontwikkelingen zijn nodig om het inzicht in de gemeentelijke portefeuilles te kunnen versterken. Prestaties vastgoed Om vastgoed optimaal te kunnen laten bijdragen aan het primaire proces van de organisatie, is een optimale verdeling tussen de CREM domeinen nodig. Hiervoor is inzicht nodig in de prestaties van het vastgoed op deze vier domeinen. Uit de Barometer 2011 blijkt dat de helft van de 57 ondervraagde gemeenten nooit de bijdrage van het vastgoed aan de gemeentelijke doelstellingen meet (Vastgoedmarkt, 2011b). Zo is het aantal gemeenten dat de bijdrage van maatschappelijk vastgoed aan beleidsdoelstellingen niet meet sinds 2008 gestegen van 25 naar 54 procent in 2011 (Vastgoedmarkt, 2011 b). En het aantal gemeenten dat deze bijdrage wel meet, afgenomen van 71 procent in 2008 tot 40 procent in Het meten van de gebruikerstevredenheid is met 18 procent afgenomen en het percentage dat de gebruikerstevredenheid niet meet is gestegen met 25 procent (Vastgoedmarkt, 2011 b). Zo blijkt dat de percentages van grote gemeenten die maatschappelijke doelstellingen toetst aan het vastgoed hoger te zijn, dan de kleine gemeenten (50% tegenover 45%)(Vastgoedmarkt, 2011 b). De kleine gemeenten meten daarentegen de gebruikerstevredenheid verschillende keren per jaar, en middelgrote gemeenten meten vaker de gebruikerstevredenheid dan grote gemeenten (46% tegenover 23%)(Vastgoedmarkt, 2011b). Bankers (2009) heeft zeven gemeenten geanalyseerd op hun inzicht in de prestaties van de vastgoedportefeuille. Zes van de zeven gemeenten antwoorden dat de prestaties van het aanbod in beeld zijn. De financiële prestaties, leegstand, bezetting en technische kwaliteit zijn bij vijf gemeenten bekend. Geen enkele gemeente meet de functionele prestaties van het vastgoed en zijn de maatschappelijke prestaties niet in beeld. Vier gemeenten meten structureel de klanttevredenheid en bij één gemeente geeft de beleidsmaker advies over de prestaties van het vastgoed op klanttevredenheid. Uit deze antwoorden blijkt dat alle gemeenten aangeven dat ze inzicht hebben in hun vastgoed, maar wanneer specifiek om enkele prestatieaspecten wordt gevraagd, men niet over deze informatie beschikt. De vragenlijst van Bankers is alleen gericht op het vragen OF gemeenten de vastgoedprestaties meten, en niet HOE. Meer inzicht in de manier waarop de prestaties kunnen worden gemeten zou de gemeenten kunnen helpen bij de verdere professionalisering van gemeentelijk vastgoedmanagement en zou eveneens kunnen bijdragen aan het ontwikkelen van een uniforme methode voor het meten van gemeentelijke vastgoedprestaties. Zo maakt de Barometer 2010 een poging tot het achterhalen hoe gemeenten de vastgoedprestaties meten van hun portefeuille. Zo geeft bijna 80 procent van de onderzochte gemeenten aan dat de technische kwaliteit wordt gemeten aan de hand van: een meerjarenonderhoudsplan; een Inspectie; wordt uitbesteed of door middel van een schouwing wordt uitgevoerd. Van de onderzochte gemeenten heeft 52 procent de vraag beantwoord op welke manier ze de tevredenheid van gebruikers meet. De volgende methodes werden hierbij genoemd: enquête / tevredenheidonderzoek / of een andere manier van vragen; tijdens overleg / vergadering; of slechts incidenteel / bij klachten. Tenslotte hebben twaalf gemeenten toegelicht op welke manier ze de bijdrage van maatschappelijk vastgoed aan beleidsdoelstellingen meten: - op initiatief van de gebruiker; - door middel van een bestuursrapportage / checklist strategisch portefeuillemanagement / overleg met andere afdelingen en organisaties; - of dit wordt uitbesteed. De Barometer 2010 geeft door bovenstaande informatie enigszins weer waarmee vastgoedprestaties kunnen worden gemeten. Een zeker inzicht over hoe vastgoedprestaties gemeten kunnen worden en welke variabelen dit kunnen operationaliseren, is niet bekend geworden. Deze zijn wel in hoofdstuk 3 van dit onderzoek besproken. 7

8 Conclusie Er wordt geen uniforme categorisatie van gemeentelijk vastgoed bij gemeenten gehanteerd (Bankers, 2009; Mac Gillavry, 2006). En zo blijkt dat de helft van de Nederlandse gemeenten geen of onvoldoende onderbouwing hanteren voor besluiten van aankopen, (her)ontwikkelen of afstoten van vastgoed (LOVGM, 2010; Kappers, 2009). Bij buitenlandse gemeenten ligt dit percentage aanzienlijk hoger (Simons, 1994). Centralisatie komt meer voor bij grote gemeenten dan bij kleine gemeenten (Tazelaar, 2010; Vastgoedmarkt, 2011 b). Centralisatie komt in het buitenland vaker voor bij bedrijven, dan bij niet commerciële partijen (Simons, 1994). Waarschijnlijk ligt dit aan de grote van de portefeuille, en de behoefte om inzicht te verkrijgen. Motieven voor het centraliseren bestaan zodoende dan ook uit: het verbeteren van zowel de financiële als de politiek-bestuurlijke verantwoording; verhogen van de doelmatigheid; en het gebruiken van gemeentelijk vastgoed als instrument om beleidsdoelen te kunnen bereiken. Momenteel blijkt dat kostenreductie het meest actuele beleidsthema is bij gemeenten, wat overeenkomt met het motief verhogen van de doelmatigheid (Vastgoedmarkt, 2011 b). Vele Nederlandse en internationale gemeenten spreken over de aanwezigheid van een overzicht (Tazelaar, 2010; Barometer, 2011; Kaganova en Nayvar-Stone, 2000). Wanneer echter dieper wordt ingegaan in dit overzicht door te kijken of er kennis is van het aantal gebouwen, de WOZ waarden, inkomsten en opbrengsten, enzovoorts, blijkt dat dit inzicht nogal beperkt is (LOVGM, 2010; Kaganova en Nayvar-Stone, 2000). Het inzicht is dikwijls meer aanwezig bij grote gemeenten dan bij kleine gemeenten (Tazelaar, 2010). Alhoewel gemeenten niet als hoofdtaak hebben het managen van vastgoed, is er wel een bepaald niveau van professionaliteit nodig om vastgoed als instrument te kunnen gebruiken om beleidsdoelstellingen mee te kunnen verwezenlijken. Aangezien de meeste gemeenten zich focussen op het verkrijgen van inzicht in vastgoedgegevens, wordt het inzetten als vastgoed voor de beleidsdoelstellingen te kunnen bereiken gezien als een volgend ontwikkelingsstadium (Tazelaar, 2010). Zo blijkt dat de helft van de gemeenten nooit de bijdrage van het vastgoed aan de gemeentelijke doelstellingen meet (Vastgoedmarkt, 2011b). Het einddoel, strategisch sturen met vastgoed, word echter voor de lange termijn door de gemeenten wel herkend (Tazelaar, 2010). Uit het internationale onderzoek van Kaganova en Nayvar-Stone (2000) bleek dat het bewustzijn van strategisch sturen bij internationale gemeenten nogal laag was. Mogelijkerwijze is dit in Nederland door de unieke markt en overheidsbemoeienis te verklaren, maar ook door het tijdsverschil van het onderzoek (Kaganova en Nayvar- Stone, 2000). Door het inzicht in de vastgoedportefeuille te verbeteren en het centraliseren van vastgoedbeslissingen kunnen gemeenten zich verder ontwikkelen. Enkele problemen bij vastgoedmanagement zijn echter bekend: onduidelijke subsidiestromen, inefficiënt ontwikkelproces, versnippering van het vastgoed binnen de gemeente, onvoldoende inzicht en kennis, dalende inkomsten en veranderende regelgeving (De Bis en Verkerk, 2003; Tazelaar, 2010). De Barometer 2010 heeft een poging gedaan tot het achterhalen hoe gemeenten de vastgoedprestaties meten van hun portefeuille. Enkele instrumenten voor de technische, functionele en strategische kwaliteit te meten zijn genoemd. Over de variabelen waarop vastgoedprestaties getoetst kunnen worden, worden geen vragen gesteld en zodoende geen beeld gegeven over hoe gemeentelijke vastgoedprestaties gemeten kunnen worden. Gezien deze informatie, kan worden geconcludeerd dat deze onderzoeken voornamelijk gefocust waren om inzichtelijk te krijgen OF gemeenten inzicht hebben in de vastgoedportefeuille. Meer inzicht is echter nodig HOE gemeenten aan dit inzicht komen en welke variabelen daarbij een rol spelen. Door meer inzicht te krijgen in deze variabelen zou benchmarking tussen gemeenten vereenvoudigen. Aan de hand van dit overzicht kunnen de gemeenten zich dan gaan richten op het strategisch sturen met het vastgoed. Desalniettemin toont dit onderzoek aan dat gemeenten de noodzaak tot professionaliseren inzien. Onder andere door: kostenreductie als pushfactor en strategisch sturen met vastgoed als pullfactor. 8

9 B. Instrumenten (gemeentelijk) vastgoedmanagement Deze bijlage geeft een analyse van de verschillende instrumenten die bijdragen aan de professionalisering van gemeentelijk vastgoedmanagement. Allereerst wordt inzicht verkregen in de verschillende modellentyperingen die aanwezig zijn binnen de literatuur gericht op gemeentelijk vastgoedmanagement. Daarnaast wordt inzicht verkregen in het doel van de auteur, de methodologie, of het instrument daadwerkelijk bijdraagt aan het beoogde doel en een evaluatie waarbij er wordt gekeken in hoeverre het model van waarde kan zijn voor dit afstudeeronderzoek. Instrumententyperingen Van de Noort (2011) maakt onderscheid tussen beslissingsondersteunend, organisatie en procesmodellen. In dit hoofdstuk wordt bijna een gelijke driedeling gehanteerd om de verschillende instrumenten te kunnen evalueren. Instrumenten voor het verbeteren van de organisatie, het proces en instrumenten die beslissingsondersteunend zijn. Er wordt niet gekozen voor de definitie beslisinstrument, omdat de uiteindelijke beslissing altijd zal liggen bij de gemeentelijke organisatie. Een instrument dient daarbij uitsluitend als ondersteuning te fungeren. Zodoende meten de beslissingsondersteunende modellen de vastgoedportfolio verschillende variabelen en deze inventarisatie uiteindelijk leidt tot een passend advies (=beslissingsondersteunend). Figuur 27 Beeldende weergave proces-, organisatie- & beslissingsondersteunende instrumenten Instrumenten voor het verbeteren van de organisatie De organisatie-instrumenten focussen op het verbeteren van de gemeentelijke organisatie. Om een professionaliseringsstap te maken, wordt aan de hand van een analyse van de gemeentelijke organisatie een advies gegeven voor het herorganiseren van de organisatie. Mac Gillavry (2006) ontwikkelde het beleidskader vastgoed, wat als doel de verantwoording voor het vastgoed van het college van B&W naar de gemeenteraad verbeterd. Zowel De Bis en Verkerk (2003) met het GVM organisatiemodel en Kort (2007) met de beheersmonitor gemeentelijk vastgoed, geven inzicht in hoe de gemeentelijke organisatie een professionaliseringsstap kan behalen. De Bis en Verkerk (2003) stemmen daarbij de vraag van de organisatie en het vastgoedaanbod op elkaar af. Kort (2007) vergelijkt het huidige competentieniveau van de organisatie met het ambitieniveau, om zodoende inzicht te verschaffen op welke wijze het vastgoedmanagement professioneler georganiseerd kan worden. De Vries (2007), Meijer (2011) en Van den Bergh (2011) geven door middel van een koppeling van de organisatiedoelstellingen aan de vastgoedstrategie inzicht in de stappen die een gemeentelijke organisatie dient te volgen om een beoogde doelstelling te kunnen realiseren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat doordat ze inzicht geven in de strategie van de organisatie, deze instrumenten ook gericht zijn op het verbeteren van de organisatie. Instrumenten voor het verbeteren van het proces De procesmodellen geven de weg aan welke een organisatie dient te bewandelen om een gewenst resultaat te kunnen behalen. Van de Noort (2011) en Bankers (2009) geven inzicht hoe een huisvestingsverzoek verloopt bij het besluitvormingsproces van een gemeentelijke organisatie. Sikma (2005) zoomt iets meer uit op dit proces, door te focussen op gemeentelijk strategisch voorraadbeheer en betrekt daarbij de externe gebruikers erbij om het gemeentelijk vastgoedbeheer verder te professionaliseren. Van de Schootbrugge (2010) heeft in zijn PRE systeem het Design an Accommodation Strategy (DAS) frame verwerkt. Het managen van vastgoed is een 9

10 continu proces met impliciete of expliciete overwegingen over het koppelen van aanbod en vraag (Den Heijer, 2011). Het DAS frame representeert deze koppeling (zie figuur 28) aan de hand van vier afstemmingsmomenten: 1. de huidige (mis)match tussen het huidige aanbod en de huidige vraag; 2. de toekomstige (mis)match tussen het huidige aanbod en de toekomstige vraag; 3. het selecteren van alternatieven om van de gewenste vraag naar het toekomstige aanbod te kunnen komen; 4. en het creëren van een stappenplan om het huidige aanbod te transformeren naar het toekomstige aanbod. Deze vier momenten geven inzicht en overzicht aan de organisatie welke stappen er genomen dienen te worden om tot het gewenste resultaat te kunnen komen. Zo behoort het Maatschappelijk vastgoedmodel van Bakker (2011) ook tot de procesmodellen, aangezien hierbij het DAS frame ook als uitgangspunt is genomen. Opmerkelijke is dat de verschillende onderdelen van het DAS frame (voornamelijk afstemming huidig aanbod en vraag) terugkomen bij vele organisatie-instrumenten. Figuur 28 DAS frame (Den Heijer, 2011) Beslissingsondersteunende instrumenten voor de gemeentelijke portefeuille De beslissingsondersteunende modellen helpen bij het maken van keuzes voor gemeentelijk vastgoedbeheer. Deze modellen bestaan uit verschillende indicatoren, welke de huidige portfolio inventariseren. Op basis van deze gegevens kan dan een advies worden gegeven. De instrumenten van De Bis en Verkerk (2003), Pellikaan (2003), Bakker (2011) en Van de Schootbrugge (2010) inventariseren de huidige vastgoedvoorraad en geven daarbij advies op gebouwniveau welke stappen ondernomen dienen te worden om tot de gewenste voorraad te kunnen komen. Het PRE systeem kan eveneens op (deel)portefeuille worden geïnventariseerd en geeft door implementatie van het DAS frame ook advies over het proces (Van de Schootbrugge, 2010). Opvallend is dat bij al deze modellen drie CREM belangen een rol spelen: financieel, strategisch en functioneel. Van de Schootbrugge (2010) en Bakker (2011) hebben ook het technische belang geïmplementeerd in hun model, welke aansluit op de vierdeling van belangen bij C/PREM. Bakker (2011) en Pellikaan (2003) zijn echter de enige twee auteurs die gebruik hebben gemaakt van meerdere indicatoren om een CREM domein te kunnen operationaliseren. Voordeel hiervan is dat er op meerdere punten inzicht ontstaat en ook minder ruimte is voor interpretatieverschillen doordat duidelijk de deelaspecten zijn weergeven die uiteindelijk het CREM domein operationaliseren. Kappers (2009) en Dekker (2010) geven advies op een specifiek onderdeel van gemeentelijk vastgoedmanagement. Zo geeft Kappers (2009) advies over de beschikkingsvorm van het beleidsondersteunend vastgoed en geeft Dekker (2010) advies over de rolverdeling bij strategische aankopen. Wederom komen bij deze modellen de verschillende belangen van C/PREM naar voren. Van den Bergh (2011) 10

11 maakt aan de hand van meetindicatoren in het strategisch vastgoedmodel duidelijk welke beslissingen bijdragen aan welke strategie, en fungeert zodoende als beslissingsondersteunend model. De Vries (2007) maakt in haar landkaart duidelijk de gevolgen van vastgoedbeslissingen, en zou zodoende ook als beslissingsondersteunend beschouwd kunnen worden. De Balanced Scorecard wordt door twee internationale bronnen als basis genomen, om zodoende strategische doelstellingen te kunnen toetsen (Wilson e.a., 2003; Brackertz en Kenley, 2002). Dit biedt meer transparantie en houvast bij het maken van vastgoedbeslissingen. Deze modellen meten vier verschillende perspectieven: gebruikers, financiën, gebouwen en de maatschappij, welke overeenkomen met de CREM belangen van de andere beslissingsondersteunende modellen. Beslissingsondersteunende instrumenten voor de gemeentelijke (vastgoed)strategie Een tweede vorm van beslissingsondersteunende instrumenten is aanwezig binnen de geraadpleegde literatuur. In plaats van inzicht te geven in de gemeentelijke vastgoedportefeuille en hieraan vastgoedacties te koppelen, geven deze instrumenten inzicht in de wijze waarop relaties kunnen worden gelegd tussen vastgoed en het primaire proces van de organisatie. Zo heeft De Vries (2007) in haar proefschrift twee instrumenten ontwikkeld: de routeplanner en landkaart. Doel van de routeplanner is om de doelstellingen van een onderneming zo concreet mogelijk te maken. Met de landkaart wordt inzicht gegeven in de gevolgen van beslissingen. Van den Bergh (2011) geeft inzicht met zijn strategisch vastgoedmodel in de informatie die nodig is voor het nemen van strategische beslissingen en de punten waarop de gemeentelijke organisatie zich dient te focussen. Meijer (2011) realiseert met zijn Alignment instrument een koppeling tussen organisatiedoelen, vastgoedstrategieën, vastgoedcriteria en vastgoedbeslissingen. Aan de hand van het programma Tetra wordt getoond hoe de meest optimale beslissing kan worden genomen aan de hand van voorkeursmeting. Zodoende ontstaat inzicht in de aspecten waarop de gemeentelijke organisatie zich dient te focussen, en betreft het een beslissingsondersteunend instrument. Deze beslissingsondersteunende modellen voor de (gemeentelijke) vastgoedstrategie geven inzicht in de relaties tussen vastgoed en organisatieprestaties, en fungeren zodoende als beslissingsondersteunend. Anderzijds kunnen deze modellen ook als instrumenten beschouwd worden voor het verbeteren van de organisatie. Een strategie is immers het plan van het management van een organisatie om de organisatiedoelstellingen te kunnen realiseren. Instrumenten (gemeentelijk) vastgoedmanagement Voorgaande informatie heeft inzicht gegeven in de verschillende soorten instrumenten die aanwezig zijn binnen de geraadpleegde literatuur voor het verder professionaliseren van (gemeentelijk) vastgoedmanagement. Volgende pagina s geven aan de hand van een standaard opzet inzicht in de verschillende instrumenten, het beoogde doel, methodologie, ervaringen en evaluatie. 11

12 Bakker, Maatschappelijk vastgoed op maat Model voor afstemming van vraag en aanbod Instrument: Maatschappelijk Vastgoedmodel Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Doel van het model is om vraag en aanbod van gemeentelijk vastgoed effectiever op elkaar te kunnen afstemmen. Evenals Van de Schootbrugge (2010) implementeert Bakker vier CREM domeinen binnen haar maatschappelijk vastgoed model. Het model bestaat uit een invulblad, een overzichtsblad met parameters en een overzichtsblad met categorieën (zie figuren 29, 30 en 31). Bij het invulblad krijgt ieder CREM een score aan de hand van parameters (figuur 29). Door het beantwoorden van vragen krijgen deze parameters een voldoende/ onvoldoende beoordeling (rood/groen), naarmate het voldoet aan de gestelde minimale eis. Figuur 30 geeft inzicht in de parameters per CREM belang, waarbij het object aan de hand van de minimale vereiste prestatieniveaus een eindresultaat verkrijgen (behaald = groen, niet behaald = rood). De uiteindelijke score van een object zal dan afhangen aan het aantal groene en rode beoordelingen. Op basis van het model kan de kwaliteit per object worden beoordeeld en vergeleken worden met andere projecten (verticale doorsneden), maar ook per parameter een totaalbeeld van de portefeuille geven (horizontale doorsneden). Het uiteindelijke overzichtsblad categorieën (figuur 31) geeft inzicht in de score per categorie. Bakker heeft in haar model eveneens het DAS frame als uitgangspunt genomen. Waarbij de vier afstemmingsmomenten helpen om de huidige en toekomstige vraag en aanbod van vastgoed in stappen te doorlopen. Als advies wordt in het model van Bakker mogelijke ingrepen gegeven op objectniveau, welke zijn afgeleid van de volgende ingrepen: verberen, herbestemmen, verkopen, slopen en herontwikkelen. Gemeenten Aan de hand van de case studie (negen objecten) en evaluatie is gebleken dat het model een waardevol hulpmiddel blijkt te zijn bij het zo efficiënt mogelijk afstemmen van vraag en aanbod en het onderkennen van de mismatch. Omdat: het model voor inzicht zorgt in de feitelijke situatie; voor transparantie zorgt; bijdraagt aan integrale afstemming van vraag en aanbod van verschillende stakeholders; en het toepasbaar is op verschillende schaalniveaus (object/deel/portefeuilleniveau). Het model van Bakker geeft inzicht in de wijze waarop de vastgoedportefeuille kan bijdragen aan het primaire proces van de gemeentelijke organisatie, dit door inzicht te geven op technisch, functioneel, strategisch en financieel vlak. Het model van Bakker beschikt over meerdere variabelen per CREM domein (vergeleken met Van de Schootbrugge, 2010). Wat zal leiden tot een meer genuanceerde en betrouwbare toetsing. Op basis van deze informatie kan geconcludeerd worden dat het model van Bakker van belang is voor dit onderzoek. 12

13 Figuur 30 Invulblad (Bakker, 2011) Figuur 31 Overzichtsblad categorieën (Bakker, 2011) Figuur 29 Overzichtsblad parameters (Bakker, 2011) 13

14 Bankers, Regie over besluitvorming bij gemeentelijk vastgoed Elementenbeoordeling van strategische besluitvorming betreffende gemeentelijk vastgoed Instrument: Vastgoedbesluitvormingsmodel en het huisvestingsproces maatschappelijke instelling Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Doel van het conceptueel vastgoedbesluitvormingsmodel is het opzetten van een strategisch portefeuilleplan, welke als basis dient om de besluitvorming van vastgoed transparant en gefundeerd te kunnen laten plaatsvinden. Doel van het huisvestingsproces maatschappelijke instelling is om handvatten te bieden voor de besluitvorming over vastgoed transparant en gefundeerd plaats te laten vinden. Twee casussen hebben inzicht gegeven in de wijze waarop een vastgoedproces verloopt bij een gemeente. Literatuuronderzoek heeft plaatsgevonden waarbij een aantal elementen voor strategische vastgoedbesluitvorming vanuit de theorie (CREM/ PREM) werden gevonden die tot implicaties moeten leiden voor het strategisch vastgoedmodel. Op basis van deze informatie zijn eisen voor een procesmodel geformuleerd. Het vastgoedbesluitvormingsmodel bestaat uit vier stappen, welke zijn opgesteld voor het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie (Dewulf, e.a., 1999 in Bankers, 2009): 1. Identificatie van de behoeften vanuit het bedrijfsproces en de diverse belangen; Belangrijke elementen zijn daarbij de vertaling van de missie naar doelstellingen en het opstellen van de stakeholderanalyse. Vanuit de politiek dient het vastgoed gezien te worden als instrument voor het bereiken van doelen, zodoende is het van belang dat er een eenduidige vertaling van missie naar doelstellingen plaatsvindt bij beleidsdiensten. 2. Vaststellen portefeuillestrategie; Bankers gebruikt bij deze stap, verschillende aspecten van het DAS frame (Arkesteijn, 2009 uit Bankers, 2008). Zodoende wordt het vertalen van de algemene strategie in een vastgoedstrategie, het bepalen van de onzekerheden op lange termijn en het bepalen van de consequenties van toekomstscenario s onder deze stap uitgewerkt. 3. Het bepalen van de gewenste portefeuillesamenstelling; De focus ligt bij deze stap op het bepalen van de consequenties van verschillende toekomstscenario's. 4. Het opstellen van een objectbeleidsplan. Hiervoor is een analyse van de mogelijkheden op objectniveau nodig, zo ook het maken van een stappenplan om te komen tot de beoogde portefeuille. In het model zijn de besluitvormingsdocumenten weergegeven, die goedgekeurd dienen te worden door de raad of het college van Burgemeester en Wethouders (B&W). Het huisvestingsproces maatschappelijke instelling is een beschrijving van het gemeentelijke proces van regievoering, vanaf de aanvraag tot en met de toekenning en het gebruik van de huisvesting. De besluitvorming binnen het model loopt getrapt, en telkens is er slechts één beleidsmedewerker verantwoordelijk als procesmanager. Alle andere betrokkenen fungeren daarbij alleen als adviseur. Gemeenten Het vastgoedbesluitvormingsmodel is niet getoetst in de praktijk. Het is echter opgesteld vanuit empirisch en literatuuronderzoek. Dit geldt ook voor het huisvestingsproces, dit is een schematische weergave van het empirische en literatuuronderzoek. Het model van Bankers betreft een beschrijving van vastgoedbesluitvorming bij gemeenten. Dit model draagt niet bij aan het realiseren van een link tussen de (gemeentelijke) organisatiedoelstellingen en vastgoedstrategie of geeft geen inzicht in de financiële, strategische, functionele of technische score van het vastgoed. Waardoor het instrument niet bruikbaar is voor dit onderzoek. 14

15 Figuur 32 Conceptueel Vastgoedbesluitvormingsmodel (Bankers, 2009) Figuur 33 Huisvestingsproces maatschappelijke instelling (Bankers, 2009) 15

16 Van den Bergh, Gemeentelijk strategisch management Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van vastgoed voor de gemeentelijke strategie Instrument: Gemeentelijk strategisch vastgoedmodel Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Doel van dit onderzoek is om vastgoed beter te laten bijdragen aan de gemeentelijke organisatie en het gemeentelijk beleid. Door enerzijds toegevoegde waarde in beeld te brengen en anderzijds effecten te relateren aan strategie, zou beter gestuurd kunnen worden op (de ingrepen in) het vastgoed. Van den Bergh heeft zijn onderzoek gefocust op het leggen van een relatie tussen het gemeentelijk vastgoed en de strategie van gemeenten. Waarbij de CREM-theorieën van Nourse en Roulac en Scheffer, Singer en van Meerwijk worden onderzocht op toepasbaarheid voor de maatschappelijke vastgoedportefeuille van het beleidsveld Kunst en Cultuur. Aan de hand van de CREM literatuur en interviews zijn negen driving forces, gerelateerd met negen toegevoegde waarden van vastgoed en bijhorende prestatie indicatoren gevonden. Welke uiteindelijk resulteerde in het Gemeentelijk Vastgoedmodel, zie figuur 34. In het model worden prestatie-indicatoren en toegevoegde waarden gerelateerd aan gemeentelijke driving forces. Door in de tabel te zoeken naar de toegevoegde waarden met de meeste verbanden met de belangrijkste driving forces kunnen de belangrijkste toegevoegde waarden met bijhorende prestatie indicatoren worden achterhaald. Zodoende ontstaat ook inzicht hoe de gemeentelijke organisatie en het vastgoed functioneren en waar eventuele verbetermogelijkheden zijn. Het model bevat aspecten van zowel een organisatie- als beslismodel. Het geeft inzicht in informatie welke van belang is voor het nemen van strategische beslissingen, zodoende ook in de wijze waarop de organisatie zich dient te focussen (zich dient te organiseren). Door de meetindicatoren wordt duidelijk welke beslissingen bijdragen aan welke strategie. Gemeenten Uit het empirische onderzoek is naar voren gekomen dat de negen driving forces ruimte bood voor meerdere interpretaties, maar enigszins handvaten bieden voor de gemeente. Op basis van de literatuur en het empirische onderzoek zijn negen verschillende toegevoegde waarden van vastgoed vastgesteld. De meetindicatoren zijn in zekere mate geschikt voor het meten van de toegevoegde waarden van vastgoed. Verder onderzoek is echter nodig om een koppeling te realiseren tussen verschillende deelportefeuilles van vastgoed en bijhorende prestatie-indicatoren. De relatie tussen de gemeentelijke strategie, toegevoegde waarde van vastgoed en meetindicatoren is niet eenduidig aanwezig in de praktijk. Verder onderzoek waarbij de driving forces meer gericht op de gemeentelijke organisatie zijn omschreven, zou een beter beeld kunnen geven van mogelijke verbanden. Het gemeentelijk strategisch vastgoedmodel draagt bij aan de doelstellingen van dit onderzoek, waardoor het als relevant beschouwd kan worden. Dit door het realiseren van een link tussen de organisatiedoelstellingen, vastgoedstrategieën, operationele beslissingen en indicatoren. Bij het model en onderzoek zijn echter enkele kritiekpunten te noemen. Zo heeft Van den Bergh slechts gebruik gemaakt van twee bronnen voor het achterhalen van de driving forces, toegevoegde waarden en meetindicatoren. Binnen het model wordt alleen gemeten welke bijdrage de vastgoedstrategie heeft aan de gemeentelijke strategie. Door het ontbreken van gekoppelde operationele beslissingen mist de stap tot operationele keuzemogelijkheden voor het vastgoed. De vier CREM belangen niet zijn geïmplementeerd in het gemeentelijk strategisch vastgoedmodel. Vanuit praktische overwegingen kan er geconcludeerd worden dat het model (nog) niet gebruiksklaar is, aangezien vele indicatoren dubbel dienen te worden ingevuld. Het biedt echter wel vele mogelijkheden voor verder onderzoek. 16

17 Figuur 34 Gemeentelijk strategisch vastgoedmodel (Van den Bergh, 2011) 17

18 De Bis en Verkerk (2003) - Gemeentelijk vastgoed als bedrijfsmiddel? Gemeentelijk vastgoed georganiseerd volgens het CREM- principe Instrument: GVM implementatiemodel en GVM inventarisatieschema Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie De Bis en Verkerk hebben twee verschillende modellen ontworpen: het eerste model geeft inzicht over de invoering van gemeentelijk vastgoedmanagement (GVM) binnen de gemeentelijke organisatie; en het GVM model is een inventarisatieschema van de gemeentelijke vastgoedvoorraad (zie figuren 35 en 36). De Bis en Verkerk hebben een vertaalslag gemaakt van CREM naar GVM en zodoende een model ontwikkeld welke steun biedt aan gemeenten om het vastgoedmanagement verder te professionaliseren. Afhankelijk van het gekozen niveau, ligt de toegevoegde waarde van de organisatie op operationeel, tactisch of strategisch niveau. Het model bestaat uit zes stappen, door deze analyse ontstaat er een (mis)match tussen het huidige en het gewenste niveau van het vastgoedbeheer. Zodoende ontstaat er een beeld van de stappen die genomen dienen te worden om het gewenste niveau te kunnen bereiken. Het schema inventarisatie gemeentelijke voorraad geeft inventarisatiemogelijkheden weer van de gemeentelijke portfolio en ook een advies over de portefeuilleacties. Op basis van zes stappen kan een afweging worden gemaakt of het vastgoedobject thuishoort in de gemeentelijke portfolio (eigen organisatie of maatschappelijke behoefte) en kan op deze wijze de gewenste gemeentelijke vastgoedvoorraad tot stand worden gebracht. Afhankelijk van de kwaliteit van het vastgoed (functioneel/strategisch) worden portefeuilleacties gedaan. Binnen het financiële kader wordt gekeken naar de financiële haalbaarheid van portefeuilleacties (punt 5). Om uiteindelijk tot de gewenste voorraad te kunnen komen worden portefeuilleacties uitgevoerd, bestaande uit: het afstoten van het vastgoed, herontwikkelen of het minimaliseren van kosten. Gemeenten Het GVM implementatiemodel is getest door middel van een case studie bij gemeente Nijmegen. Wegens omstandigheden is er geen reactie gegeven op het advies. Het GVM implementatiemodel vertoont overeenkomsten met onderdelen van het DAS frame; door het vergelijken van de huidige vraag met het huidige aanbod. Drie belangen komen terug in het inventarisatiemodel: strategisch, functioneel en financieel. Een duidelijke omschrijving wat precies wordt gevraagd (bijvoorbeeld met subindicatoren) wordt echter niet gegeven. Geconcludeerd kan worden dat dit model bij draagt aan de doelstelling van dit onderzoek. Figuur 35 GVM implementatietraject (Bis, Verkerk, 2003) Figuur 36 Inventarisatie gemeentelijke vastgoedvoorraad (Bis, Verkerk, 2003) 18

19 Brackertz en Kenley, A service delivery approach to facility performance for local governments Instrument: Service Balanced Scorecard Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Brackertz and Kenley (2002) hebben een model ontwikkeld waarmee strategische doelstellingen getoetst kunnen worden, welke meer transparantie en houvast geeft bij het maken van vastgoedbeslissingen. De Balanced Score Card (Kaplan en Norton, 1992) wordt als fundament genomen, om wel gebalanceerde beslissingen te kunnen meten en nemen, en getransformeerd tot de Service Balanced Scorecard (SBS, figuur 37). Vier verschillende perspectieven zijn in het model verwerkt, welke overeenkomen met die van CREM. De performance van een gebouw wordt gemeten door deze vier perspectieven (strategische doelstellingen) met bijhorende variabelen, welke uiteindelijk tot een totale eindscore zal komen. Figuur 37 toont de vier perspectieven met bijhorende indicatoren om de strategische doelstellingen te kunnen operationaliseren. Publieke partijen en eventueel ook private partijen. Doormiddel van een pilotstudy in Melbourne hebben de onderzoekers geprobeerd om zowel kwantitatieve als kwalitatieve indicatoren te achterhalen waarmee deze vier perspectieven gemeten kunnen worden. Zodoende kan achterhaald worden in welke mate het vastgoed bijdraagt aan politieke doelstellingen, om strategisch vastgoedmanagement mogelijk te maken. Dit onderzoek vertoont vele overeenkomsten met de vier CREM domeinen. Ook worden aanvullende indicatoren aangereikt, welke van belang zullen zijn voor dit afstudeeronderzoek. Figuur 37 Service Balanced scorecard (SBS) (Brackertz en Kenley, 2002) 19

20 Dekker, Een Amsterdams beslismodel voor strategische aankopen Instrument: Beslismodel strategische aankopen Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie De doelstelling van dit onderzoek is het ontwikkelen van een beslismodel voor de gemeente Amsterdam opdat potentiële strategische aankopen getoetst kunnen worden. Aan de hand van een intern onderzoek en extern onderzoek is gekeken binnen bestaande instrumentarium of onderdelen hiervan bruikbaar zijn en gekeken naar de voorwaarden die tien Amsterdamse ambtenaren stellen aan het op te stellen beslismodel voor strategische aankopen. Door middel van een extern onderzoek bij ca. vijfentwintig gemeenten is gekeken naar welke beslismodellen zij hanteren en wat wellicht als basis kan dienen voor een Amsterdamse versie. Hieruit zijn vier typen beslismodellen te naar voren gekomen: 1. Het maatschappelijk model; Voorwaarde hierbij is of de aankoop maatschappelijke doelen realiseert, het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie, of het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen en/ of het verwijderen van ongewenste functies. 2. Het locatiemodel; Voorwaarde hierbij is of de strategische aankoop ligt in een van de gebieden die zijn aangegeven op de strategische kaart. 3. Het financieel model; Drie voorwaarden staan bij dit model centraal: de quick scan; de getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom; en de exploitatie na aankoop dient kostendekkend te zijn. 4. Het portefeuillemodel. Dit model vergelijkt verschillende strategische aankopen en het netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten exploitatiekosten) van de totale strategische portefeuille, zodat onderlinge risico s kunnen worden verrekend. Zodoende kan inzicht worden verkregen in het totale risico van de strategische portefeuille. Het maatschappelijk en portefeuille model betreffen harde eisen, waarbij wordt gesteld dat bij strategische aankopen aan ten minste één van deze categorieën moet voldoen. Zowel het locatie- als financieel model betreffen zachte eisen. Gemeente Amsterdam en mogelijkerwijze ook andere gemeenten Via een extern en intern is gekomen tot het beslismodel. Het beslismodel strategische aankopen biedt inventarisatiemogelijkheden voor de gemeenten of het vastgoedobject verantwoordt kan worden aan de hand van deze vier variabelen/eisen. Het beslismodel van Dekker geeft inzicht in de verschillend variabelen die meespelen bij het maatschappelijke en financiële belang, welke van belang zijn voor dit onderzoek. Figuur 38 Beslismodel strategische aankopen (Dekker, 2010) 20

21 Kappers, 2009 Alternatieven voor eigendom van beleidsondersteunend vastgoed Een verkennend onderzoek naar strategische keuzes van Nederlandse gemeenten Instrument: Keuzemodel beschikkingsvorm beleidsondersteunend vastgoed Doel Met het instrument wordt een advies geformuleerd waarmee gemeenten de afweging kunnen maken welke beschikkingsvorm zij willen hanteren. Methodologie Door middel van literatuuronderzoek is inzicht verkregen in de verschillende beschikkingsvormen, en welk onderscheid tussen de beschikkingsvormen van belang is voor dit onderzoek. Voor de beschikkingsvormen, voorwaarden en effecten worden indicatoren vastgesteld, waarop in de interviews kan worden gevraagd. Uit de beantwoording wordt een keuzeschema gedestilleerd, waarmee gemeenten kunnen worden ondersteund in de keuze voor de eigendomsvorm. In het keuzeschema wordt gekeken of het vastgoed nieuw of bestaand vastgoed is, of het strategisch vastgoed betreft, of er een bod reeds is uitgebracht, of er marktinteresse is en of er maatschappelijk rendement wordt gegenereerd. Het keuzeproces bestaat zodoende uit financiële en strategische variabelen. Kappers adviseert daarbij dat om een afweging te kunnen maken met deze verschillende variabelen, er dient inzicht te zijn in de gemeentelijke visie op de te bereiken doelstellingen en de beoogde effecten. Ook is inzicht van belang in de voorwaarden (beleidsmatig en economisch) die de gemeente stelt aan haar beleidsondersteunend vastgoed. Wanneer de doelstellingen zijn benoemd en hoe vastgoed hieraan kan bijdragen, kan een weloverwogen keuze worden gemaakt ten aanzien van de beschikkingsvorm van het vastgoedobject (zie figuur 39 voor de acht verschillende beschikkingsvormen welke geadviseerd worden). Voor wie Ervaringen Evaluatie Gemeenten Het instrument wordt als eindconclusie gegeven in het onderzoek van Kappers. Empirisch onderzoek (case studies en interviews) heeft plaatsgevonden, maar het model is hierbij niet getest. Het instrument is heel specifiek gefocust op het geven van een advies voor de eigendomsvorm van het gemeentelijk vastgoed. Hoofddoel van dit onderzoek is het realiseren van een koppeling tussen de gemeentelijke organisatiedoelstellingen en de vastgoedstrategie, waardoor geen aandacht wordt gegeven aan andere vormen van eigendom. Het onderzoek is immers gefocust op gemeentelijk vastgoed dat in eigendom is van de gemeente. Figuur 39 Keuzemodel beschikkingsvorm beleidsondersteunend vastgoed (Kappers, 2009) 21

22 Kort, Beheermonitor gemeentelijk vastgoed Tool voor professionalisering vastgoedbeheer gemeenten Instrument: Beheermonitor gemeentelijk vastgoed Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Het doel van dit instrument is om inzichtelijk te maken op welke wijze het beheer van gemeentelijk vastgoed professioneler georganiseerd kan worden. De beslisser krijgt zodoende inzicht in de te zetten stappen van verdere professionalisering van gemeentelijk vastgoedmanagement. Vanuit CREM theorieën zijn vijf competentieniveaus opgesteld welke strategisch vastgoedmanagement mogelijk maken. Vanuit deze benadering zijn kenmerken gezocht per competentieniveau, bestaande uit: algemeen management, vastgoeddiensten en werkmaatschappijen, operationeel management, marktoperatie en kostenmanagement, vastgoedfinancieringsbeleid en portefeuillemanagement. Op basis van deze vijf competentieniveaus en zes competentiekenmerken is de beheersmonitor opgesteld (zie figuur 40). Het model bestaat uit vier fasen: allereerst worden de ambities vastgelegd en de huidige organisatieprocessen geanalyseerd, op basis van deze informatie worden de competentieniveaus en kenmerken ingevuld. Deze checklist geeft dan aan welke variabelen de gemeente dient te verbeteren. Dit model geeft zodoende inzicht in de huidige en gewenste situatie en op welke variabelen men dient te sturen om het gemeentelijk vastgoedbeheer verder te kunnen professionaliseren. Gemeenten De beheermonitor gemeentelijk vastgoed is getoetst op bruikbaarheid bij een viertal verschillende gemeenten. Het blijkt een relatief eenvoudige tool te zijn waarmee inzicht kan worden gegeven in het functioneren van een vastgoedorganisatie. Daarnaast biedt het inzicht in de stappen die gezet dienen te worden. Er heeft geen toets plaatsgevonden op de juistheid van de gebruikte gegevens en gegenereerde resultaten. Het model van Kort past de CREM theorieën toe bij gemeentelijk vastgoed. Echter, betreft dit advies nogal algemeen. Specifiekere omschrijvingen zouden kunnen leiden tot meer diepgang, wat nodig is. Figuur 40 Beheermonitor gemeentelijk vastgoed (Kort, 2007) 22

23 Mac Gillavry, Verantwoord vastgoedbezit door gemeenten Instrument: Beleidskader Vastgoed Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie De verantwoording van het college van B&W van het gemeentelijk vastgoed naar de gemeenteraad te verbeteren. Het model bestaat uit twee onderdelen: raadsvragen en het DOR-model (Doelen, Organisatie, Realisatie). Resultaat van dit model bestaat dan ook uit een weergave van het verantwoordingsproces binnen een gemeentelijke organisatie, welke gericht is op de stand van zaken. Aan de hand van het DOR model worden drie iteratieve basisprocessen van de organisatie in kaart gebracht (figuur 41): 1. Doelen formuleren; besstaande uit de functionele indeling van het maatschappelijke vastgoed en de wijze waarop organisatiedoelstellingen worden ondersteund. 2. Organiseren; De keuze voor de organisatiestructuur geeft aan hoe de zeggenschap binnen een organisatie is georganiseerd en de systemen geven de regels, procedures en methodieken aan van een organisatie. 3. Realiseren. De keuze voor de twee voorgaande keuzes bepalen de producten of diensten die gerealiseerd moeten worden. Gebruikelijke producten of diensten zijn: routinematig, projectmatig en improviserend. De resultaten van het DOR model geven aan of de organisatie beschikt over deze drie aspecten, waardoor sturing gegeven kan worden op de aspecten die niet aanwezig zijn. Deze drie processen vormen dan ook een continue cyclisch proces en zijn binnen alle niveaus binnen een organisatie aanwezig. Mac Gillavry heeft een vertaalslag gemaakt van het model voor organisaties in het algemeen naar gemeentelijk vastgoedmanagement. De drie processen uit het DOR model zijn zowel van toepassing op een vastgoedmanagementorganisatie, als op elke andere organisatie. Al met al laat de casestudie zien dat een Beleidskader Vastgoed een behulpzaam instrument is bij het verantwoorden van het vastgoedbezit. Het functioneert goed als analyseinstrument, geeft inzicht in de relevante vragen en door de samenhang kunnen verbeteracties worden afgesproken. Uit het verslag worden ook enkele beperkingen van het instrument genoemd: - De verschillende belangen van de vakwethouders, gebruikers en de sectoren bij een doelmatige inrichting van de vastgoedorganisatie zijn niet belicht. Deze dikwijls tegenstrijdige belangen kunnen voor interne belemmeringen zorgen. - Het blijkt in de praktijk dat het model complex is uit te leggen. Het instrument focust op de gemeentelijke organisatie. Het zou inzicht kunnen bieden in de wijze waarop de vraag van een gemeentelijke organisatie in kaart gebracht kan worden, welke input genereert voor het realiseren van een link tussen de gemeentelijke doelstellingen en de vastgoedstrategie. Figuur 41 DOR model (Mac Gillavry, 2006) 23

24 Meijer, 2011 Organizational performance and Real estate An evaluation research of the Dutch method NTA 8021, Performance measurement of real estate Instrument: Alignment instrument Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Het doel van het onderzoek bestaat uit het evalueren van de NTA 8021 Performance measurement van vastgoed en bruikbare feedback te geven aan de werkgroep NTA Drie aspecten worden in het onderzoek belicht: 1. Hoe organisatiedoelen gekoppeld kunnen worden aan vastgoedcriteria. 2. De wijze waarop een keuze gemaakt kan worden tussen verschillende alternatieven die hetzelfde doel bedienen. 3. Hoe omgaan met meerdere belanghebbenden met tegenstrijdige belangen bij het bereiken van organisatiedoelen. Een theoretisch raamwerk is opgesteld aan de hand van onderzoek naar (accommodatie) strategieën, vastgoedmanagement, multi criteria analyse en organisatiedoelen. Wat resulteert in een instrument: Alignment instrument dat een koppeling tussen organisatiedoelen, vastgoedstrategieën, vastgoedcriteria en vastgoedbeslissingen maakt. Aan de hand van het programma Tetra wordt getoond hoe de meest optimale beslissing kan worden genomen aan de hand van voorkeursmeting. Belanghebbenden van organisaties en op welke wijze zij het beste de vastgoedstrategie kunnen uitkiezen om een optimale bijdrage te leveren aan het primaire proces van de organisatie. Het Alignment instrument is getest door middel van een voorbeeld en bleek een belangrijke aanvulling te zijn voor de NTA Het instrument van Meijer tonen vele overeenkomsten met de opzet van dit afstudeeronderzoek. Groot verschil is het feit dat dit onderzoek is gefocust op een gemeentelijk vastgoedmanagement. De specifieke politieke context zal vragen om andere doelstellingen voor de organisatie en ook voor het vastgoed. Het biedt eveneens een goede basis aangezien PREM vele overeenkomsten heeft met CREM. Zo zal er ook in dit afstudeeronderzoek gekeken worden naar de wijze waarop Tetra kan bijdragen aan het toepassen van voorkeursmetingen. Figuur 42 MCDA model Alignment instrument (Meijer, 2011) 24

25 Figuur 43 Koppeling organisatiedoelstellingen aan vastgoedstrategie (Meijer, 2011) Figuur 44 Koppelingen vastgoedcriteria (Meijer, 2011) 25

26 Figuur 45 Koppelingen vastgoedbeslissingen (Meijer, 2011) 26

27 Van de Noort, Het besluitvormingsproces binnen de gemeentelijke organisatie tijdens een huisvestingsvraag over beleidsondersteunend vastgoed procesmodel Instrument: Besluitvormingsmodel Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Doel van dit model is inzicht te geven in het besluitvormingsproces bij een huisvestingsvraag voor beleidsondersteunend vastgoed. Inzicht wordt volgens Van de Noort zodoende gecreëerd op de rolverdeling en verantwoordelijkheden binnen de gemeentelijke organisatie. De focus ligt bij dit onderzoek op de initiatieffase, dus het moment waarop een vraagstuk geagendeerd wordt door een portefeuillehouder tot het uitvoeringsbesluit van de raad. Het besluitvormingsmodel is opgebouwd uit drie bouwstenen, te weten: 1. De fasering van het besluitvormingsproces; bestaande uit: oriëntatie, programma en projectvoorbereiding, welke ook onderscheiden kunnen worden als macro, meso en microniveau. Bij de oriëntatie is het doel het overeenkomen van het beoogde doel, bij de programmafase betreft dit het overeenkomen van het type voorziening en bij de laatste fase betreft dit het overeenkomen van de variant voorziening. Elke fase wordt afgesloten met een raadsvoorstel, welke goedgekeurd dient te worden door de gemeenteraad. 2. De belanghebbenden tijdens het besluitvormingsproces; zeven belanghebbenden zijn in het model weergegeven, te verdelen in het ambtelijke en bestuurlijke niveau. Iedere belanghebbenden heeft zodoende zijn eigen rol in het besluitvormingsproces. 3. De iteratie van het besluitvormingsproces. Een optimaal proces wordt bereikt naarmate het besluitvormingsproces de verschillende deelfasen doorloopt en alle belangen bekend zijn. In de praktijk zijn er vijf besluitvormingsniveaus te onderscheiden waarbij iteratief voorkomt dat een bepaalde oplossing van een onderliggend niveau niet overeenkomt met de verwachtingen van het bovenliggend niveau. Om deze interne iteratie te beperken, is er voorafgaand informeel overleg waarbij de verschillende oplossingen worden getoetst aan de verwachtingen van het bovenliggend niveau. Verder kan iteratie ook voorkomen door externe gebeurtenissen, zoals economische of politieke veranderingen. Gemeentelijke organisatie, verder onderzoek is nodig om te kijken of het model ook kan bijdragen aan de huisvestingsprocessen van commerciële organisaties of publieke partijen. De informatie uit de casestudies en het literatuuronderzoek hebben geleid tot het besluitvormingsprocesmodel. Het model geeft inzicht in de wijze waarop vastgoedbeslissingen worden genomen binnen de gemeentelijke organisatie. Hier ligt niet de focus op in dit onderzoek. Van belang is het feit dat dit onderzoek aantoont dat er binnen gemeentelijk vastgoedmanagement sprake is van zowel politieke (wat is de beste oplossing) als wetenschappelijke rationaliteit (wat is haalbaar). Figuur 46 Besluitvormingsmodel (Van de Noort, 2011) 27

28 Pellikaan (2003) De maatschappelijke voorraad tactisch bekeken Het opstellen van tactisch beleid op basis van een koppeling tussen een vastgoed performancemeting en het gemeentelijk beleid ten aanzien van maatschappelijke voorzieningen. Instrument: SALOMONitor Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Het ontwikkelen van een methode voor het inzichtelijk maken van de performance van een gemeentelijke vastgoedportefeuille, welke mogelijkheid biedt om tactisch vastgoedbeleid te koppelen aan het beleid van de betreffende gemeentelijke dienst(en). Op basis van CREM theorieën heeft Pellikaan een performancemeting opgesteld, welke gekoppeld wordt aan het beleid ten aanzien van maatschappelijke voorzieningen. Objecten worden aan de hand van deze drie aspecten beoordeeld (strategie, functionaliteit en courantheid), wat leidt tot een categorisering van de vastgoedvoorraad (figuur 47). De vastgoedperformance per object wordt dan gekoppeld met beleidsstandpunten ten aanzien van maatschappelijke voorzieningen, zoals: clusteren, uitbreiden, centraliseren, et cetera. Deze beleidsstandpunten zijn door Pellikaan geoperationaliseerd aan de hand van de locatie, het aantal vierkante meters, de kosten en het gebruik. Op basis van de koppeling tussen het maatschappelijke voorzieningenbeleid en de vastgoedperformance wordt dan een advies gegeven tot: behouden, herontwikkelen, slopen of afstoten van het vastgoedobject (figuur 48). Dit beslissingsondersteunend model kan op verschillende schaalniveaus gebruikt worden, zoals: een object, een specifiek gedeelte of de gehele portfolio, of op vastgoedcategorieën. Gemeenten Door middel van een case studie bij Openbare Werken Tilburg (OWT) is aangetoond dat de SALOMONitor toepasbaar is in de praktijk en bruikbare resultaten oplevert. Verbeterpunt voor het model is dat de performancecriteria nog eenduidiger en uitvoerig dienen te worden omschreven, om dubbele interpretaties te voorkomen. Dit model maakt de gemeentelijke vastgoedportefeuille inzichtelijk. Dit door een totaalscore te geven per CREM domein, aan de hand van indicatoren kunnen deze de CREM domeinen operationaliseren. Afgeleid van deze score wordt een vastgoedadvies gegeven. De indicatoren en adviezen zijn van belang voor dit onderzoek. Figuur 47 Performancemeting vastgoedobject (Pellikaan, 2003) Figuur 48 Overzicht vastgoedadviezen na koppeling vastgoedperformance met beleid (Pellikaan, 2003) 28

29 Van de Schootbrugge, Steering to align a public real estate portfolio: A systematic approach for process and product at strategic level Instrument: PRE systeem Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Doel van het PRE systeem is om het Meerjaren Perspectief Rotterdams Vastgoed (MPRV) te operationaliseren, waardoor strategische vastgoedbeslissingen geanalyseerd en geëvalueerd kunnen worden. Van de Schootbrugge spreekt daarbij van: het bereiken van maatschappelijke doelen met zo min mogelijk vastgoedmiddelen (Arkesteijn e.a., 2010). Het PRE systeem bestaat uit drie uitgangspunten: 1 het Design an Accommodation Strategy frame (DAS frame); waarbij vraag en aanbod worden afgezet tegen de huidige en toekomstige situatie door middel van vier afstemmingsmomenten. 2 de vier stakeholder perspectieven van C/PREM (bestaande uit bestuurder, controller, gebruiker en de technische beheerder); dit onderdeel vormt het inventarisatiegedeelte van het PRE systeem. Vanuit de organisatie, financieel, technisch en functioneel belang kan de huidige en toekomstige vraag en ook het aanbod in kaart worden gebracht. Zodoende wordt een positieve of negatieve score aan het object, of (deel)portefeuille gegeven, welk centraal staat bij de vier afstemmingsmomenten van het DAS frame. 3 de Multi-actor goal oriented systems approach. Waarbij verschillende belanghebbende organisaties meehelpen tot het oplossen van de problemen van de organisatie. Zodoende worden alle belangen meegewogen, en is het duidelijk welke wensen wel of niet gerealiseerd worden met een bepaalde oplossing. Het PRE systeem volgt de vier afstemmingsmomenten van het DAS frame. Wanneer de huidige mismatch in kaart wordt gebracht (aan de hand van de vier stakeholderperspectieven), geeft het PRE systeem vervolgens per object of (deel)portefeuille weer in hoeverre aan de vraag wordt voldaan (zie figuur 49 en 50). Uiteindelijk zal de score voor een vastgoedobject leiden tot vastgoedacties, bestaande uit: behouden, dispositie of verbeteren (figuur 51). Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) en andere gemeenten. Aan de hand van tests kan geconcludeerd worden dat het PRE systeem helpt de vastgoedportefeuille strategischer te managen omdat: - het geschikt is voor verschillende vastgoedtyperingen; - het helpt bij het creëren van inzicht en verhogen van transparantie bij het maken van beslissingen; - Het start de discussie hoe publieke doelen gemeten zouden moeten worden; - Het betreft een beslissingsondersteunend model, welk voorziet in relevante informatie terwijl de eindbeslissingen gewoon door de gemeente zelf wordt gemaakt. Dit model geeft inzicht in de wijze waarop de vastgoedportefeuille kan bijdragen aan het primaire proces van de gemeentelijke organisatie, dit door inzicht te geven op technisch, functioneel, strategisch en financieel vlak. En op welke wijze het proces van gemeentelijk vastgoedmanagement dient plaats te vinden aan de hand van het DAS frame. Kritiekpunt op het instrument is echter het aantal indicatoren dat is gehanteerd om een CREM domein uiteindelijk rood of groen te kleuren. 29

30 Figuur 49 Voorbeeld (mis)match portefeuille (Arkesteijn, Bankers & Schootbrugge, 2010) Figuur 50 Objectformulier (Arkesteijn, Bankers &Schootbrugge, 2010) Figuur 51 Strategische portefeuille interventies (Van de Schootbrugge, 2010) 30

31 Sikma, Gemeentelijk strategisch voorraadbeheer Instrument: Theoretisch procesmodel Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Het theoretisch procesmodel geeft inzicht in de stappen die doorlopen dienen te worden om tot gemeentelijk strategisch voorraadbeheer te komen (figuur 50). Doel is om de structuur van het proces, voor de benadering van het strategische niveau van gemeentelijk strategisch voorraadbeheer te ontwikkelen. De uitgangspositie van het model bestaat uit drie elementen: Het ondernemingsplan; welke bestaat uit drie thema s: de missie, visie en doelstellingen. In deze thema s worden de drie belangen (strategisch-politiek, functioneel en financieel) geconcretiseerd. Doelen; de belangen zijn in de gemeentelijke context van groot belang, deze zijn dan ook vertaald in functionele, politieke, strategische en financiële doelen. Beleidsterreinen. De beleidsterreinen worden vertaald naar concrete doelen en randvoorwaarden voor het gemeentelijk strategisch voorraadbeheer. Sikma geeft de vastgoedvraag weer in klantgroepen, waarbij de soort van huisvestiging, de soort huurprijs en de verantwoordelijkheid voor het beheer worden geformuleerd. Het aanbod is verdeeld in productgroepen, hierbij worden ook productprofielen voor opgesteld. Per productgroep dient in de beleidsterreinen aangegeven te worden aan welke voorwaarden dient te voldoen. Bij de inventarisatie van vraag en aanbod, dienen de voorwaarden van de genoemde beleidsterreinen te worden omschreven. Deze inventarisatie en matching zal op verschillende niveaus gebeuren, wat volgens Sikma zal resulteren in een optimale bezetting van het gemeentelijk vastgoed. De strategie is gericht op het herstellen van de mismatch, zodoende zijn er drie strategieën benoemd: groei, consolidatie en krimp. Gemeenten Algemeen kan geconcludeerd worden dat met het ontwikkelde theoretische procesmodel en de onderbouwing een structuur voor de benadering van het strategische niveau van het gemeentelijk strategisch voorraadbeheer is ontwikkeld. Het model vertoont overeenkomsten met het DAS frame, vertaald naar een gemeentelijke context. Het onderzoek focust echter meer op de totstandkoming van de gemeentelijke doelstellingen, een procesbeschrijving. Dit onderzoek focust op het realiseren van een link tussen de organisatiedoelstellingen en vastgoedstrategie. Het politieke systeem wordt hierbuiten beschouwing gelaten. Figuur 50 Theoretisch procesmodel (Sikma, 2005) 31

32 De Vries, 2007 Presteren door vastgoed Onderzoek naar de gevolgen van vastgoedingrepen voor de prestaties van hogescholen Instrument: Routeplanner en landkaart Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Het ontwikkelen van een beslissingsondersteunend model dat de relaties tussen vastgoed en de organisatieprestatie binnen een bepaalde context beschrijft en verklaart, zodat bestuurders en vastgoedmanagers beter onderbouwde beslissingen kunnen nemen. Doel van de routeplanner is om de doelstellingen van een onderneming zo concreet mogelijk te maken. Met de landkaart wordt inzicht gegeven in de gevolgen van beslissingen. De Vries (2007) focust in haar proefschrift zich op de gevolgen van vastgoedingrepen voor de prestatie van hogescholen. In haar onderzoek zijn twee instrumenten ontwikkeld: een routeplanner en een landkaart (zie figuren 53 en 54). In de routeplanner wordt een overzicht gegeven tussen drie strategische hoofddoelstellingen, vastgoedstrategieën, operationele beslissingen en vastgoedingrepen. Deze routeplanner kan gebruikt worden voor het stelselmatig onderbouwen van vastgoedbeslissingen en het afleiden van gewenste ingrepen uitgaande van organisatiedoelstellingen. De landkaart geeft een totaaloverzicht van theoretische en empirische relaties om de besluitvorming van vastgoed te kunnen verbeteren (De Vries, 2011). Bestuurders en vastgoedmanagers (van hogescholen). De beslissingsondersteunende modellen zijn ontwikkeld en getoetst aan de hand van empirische data uit de hbo-sector. Hieruit is gebleken dat de twee modellen handvaten bieden voor organisaties om afhankelijk van hun eigen doelstellingen en binnen hun specifieke context beslissingen af te wegen en te onderbouwen. De ontwikkelde modellen positioneren de mogelijkheden om met vastgoed de prestatie te beïnvloeden ten opzichte van elkaar en voegen daarmee inzicht toe aan de bestaande kennis. Dit verslag biedt toegang tot zowel kwalitatieve als kwantitatieve indicatoren, en is geschreven vanuit het PREM perspectief. Daarnaast biedt de routeplanner inzicht in de relaties tussen vastgoed en de organisatieprestatie, hoewel deze koppelingen niet één op één zijn gelegd. De landkaart biedt mogelijkheden voor de vertaling naar de gemeentelijke situatie. Op basis van voorgaande punten kan worden geconcludeerd dat het onderzoek van De Vries bijdraagt aan dit onderzoek. Figuur 53 Routeplanner 32

33 Figuur 54 Landkaart 33

34 Wilson, Hagarty en Gauthier, Results using the balanced scorecard in the public sector Instrument: Balanced Scorecard Doel Methodologie Voor wie Ervaringen Evaluatie Wilson, e.a. (2003) maken ook gebruik van de Balanced scorecard, voor het monitoren, testen en beïnvloeden van de effectiviteit van strategieën. Evenals Brackertz en Kenley focussen Wilson, e. a. (2003) op vier verschillende perspectieven, bestaande uit: financieel; klanten; interne bedrijfsprocessen; en leren en groei. Daarbij beschrijven ze verschillende wijzen waarop bedrijven hun doelen hebben vertaald naar een strategie, en welke meetindicatoren hieraan gekoppeld kunnen worden (zie figuur 55 voor een voorbeeld). De keuze voor meetindicatoren dient gebaseerd te zijn op de gewenste doelen en effecten. Tevens worden in het verslag verschillende werkwijzen en meetmethodes van bedrijven besproken. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat het toepassen van de Balanced scorecard zowel bij private als publieke organisaties kan worden toegepast. Hoewel het moeilijker wordt om het model toe te passen, naarmate een organisatie meer servicegericht is en hierdoor minder tastbare doelstellingen heeft. In dit onderzoek hebben de auteurs een aantal case studies uitgevoerd voor de toepassing van de Balanced scorecard bij het verwezenlijken van evenwichtige metingen voor vier perspectieven. Deze balancerende maatregelen voor publieke partijen kan helpen om klantentevredenheid te behouden of te versterken. Dit onderzoek geeft inzicht in verschillende indicatoren die het client, people, asset management en financiële perspectief operationaliseren. Belang van het onderzoek is dat men specifiek verteld dat het van groot belang is dat doelen in meetbare termen worden uitgesproken, anderzijds zal een meting op de vier perspectieven slechts van operationele aard zijn. En zodoende hoog onwaarschijnlijk leiden tot bruibare informatie over het succes van de organisatiestrategie. Figuur 55 Vier perspectieven, gewenste resultaten en Key Performance Indicators (Wilson e.a., 2003) 34

35 Conclusie Op basis van de analyse van de instrumenten kan geconcludeerd worden dat er drie instrumententyperingen aanwezig zijn binnen de literatuur gericht op professionalisering gemeentelijk vastgoedmanagement: instrumenten voor het verbeteren van het proces, de organisatie en beslissingsondersteunende instrumenten. Al deze instrumenten trachten een professionaliseringstap te maken voor het (gemeentelijk) vastgoedmanagement. Gezien de probleemstelling van hoofdstuk 1, is het streven van dit onderzoek om een link te leggen tussen de beleidsdoelstellingen en de gemeentelijke vastgoedstrategie. En het creëren van inzicht in de gemeentelijke vastgoedportefeuille of aan de technische, functionele, strategische en financiële voorwaarden zijn voldaan. Verschillende beslissingsondersteunende/ organisatie instrumenten geven inzicht in de wijze waarop de (gemeentelijke) organisatiedoelstellingen gekoppeld kunnen worden aan de vastgoedstrategie. En verschillende beslissingsondersteunende instrumenten geven inzicht in verschillende variabelen die de CREM belangen operationaliseren. Onderstaande tabel geeft inzicht in instrumenten die van waarde zijn voor dit onderzoek. Schrijver Instrument Toevoeging Bakker, 2011 Bankers, 2009 Van den Bergh, 2011 De Bis en Verkerk, 2003 Brackertz en Kenley, 2002 Dekker, 2010 Kappers, 2009 Kort, 2007 Mac Gillavry, 2006 Meijer, 2011 Van de Noort, 2011 Pellikaan, 2003 Van de Schootbrugge, 2010 Sikma, 2005 De Vries, 2007 Maatschappelijk Vastgoedmodel Vastgoedbesluitvormingsmodel en het huisvestingsproces maatschappelijke instelling Gemeentelijk strategisch vastgoedmodel GVM implementatiemodel en GVM inventarisatieschema Service Balanced scorecard Beslismodel strategische aankopen Keuzemodel beschikkingsvorm beleidsondersteunend vastgoed Beheermonitor gemeentelijk vastgoed Beleidskader Vastgoed Alignment instrument Besluitvormingsmodel SALOMONitor PRE systeem Theoretisch procesmodel Routeplanner en landkaart Wilson, e.a., 2003 Balanced Scorecard Tabel 24 inzicht in de toegevoegde waarde van de instrumenten voor dit onderzoek De CREM domeinen geven inzicht in de activiteiten die nodig zijn om het vastgoed van de organisatie optimaal te kunnen laten bijdragen aan de organisatieprestaties. Dit door het realiseren van een match tussen de organisatie aan de vraagzijde en het vastgoed aan de aanbodzijde, waarbij er een koppeling dient te worden gemaakt op strategisch en operationeel niveau. De gemeentelijke organisatiedoelstellingen zijn het streven van een gemeente, waarbij het vastgoed kan bijdragen door het fungeren als productiemiddel. Zodoende kan geconcludeerd worden dat de indicatoren die de CREM domeinen representeren in principe aangeven hoe het vastgoed optimaal kan bijdragen aan de gemeentelijke organisatie. Het representeert een vereiste voor de vastgoedportefeuille van de organisatie, om optimaal te kunnen bijdragen. De koppeling tussen de gemeentelijke doelstellingen en vastgoedstrategie geeft aan hoe het vastgoed kan helpen bij het behalen van de doelstellingen. Deze wordt bepaald door de gekozen organisatiedoelstellingen. 35

36 Zo geven de auteurs: Wilson e.a., van de Schootbrugge, Pellikaan, Meijer, Dekker, Brackertz en Kenley, De Bis en Verkerk, Van den Bergh en Bakker inzicht in verschillende indicatoren die het functionele, financiële, strategische (en technische) belang kunnen operationaliseren. De auteurs: Wilson e.a., Pellikaan, Meijer, Brackertz en Kenley, Van den Bergh en deels Dekker en van de Schootbrugge hebben daarbij meerdere subindicatoren opgesteld om deze vier belangen te kunnen operationaliseren. Van den Bergh is daarbij de enige schrijver die de relevantie van indicatoren heeft getoetst door middel van elf interviews bij gemeentelijke vastgoedmanagers en bestuurders. Van den Bergh, De Vries, en Meijer maken een koppeling tussen de (gemeentelijke) organisatiedoelstellingen en vastgoedstrategie. Van den Bergh is de enige auteur van deze drie die specifiek op gemeentelijk vastgoedmanagement focust. Mac Gillavry (en het DAS frame) geven daarbij inzicht in de wijze waarop de vraag en het aanbod van de organisatie in kaart kan worden gebracht. Van de Noort geeft daarbij aan dat bij gemeentelijk vastgoedmanagement de politieke haalbaarheid het belangrijkst is, en dat de wetenschappelijke rationaliteit de randvoorwaarden representeren van de plannen. Van belang in deze bijlage is de samenhang tussen de verschillende instrumenten, zodoende kan inzicht worden verkregen hoe deze kunnen bijdragen aan het creëren van een adequaat instrument om het doel van dit onderzoek te kunnen behalen. De organisatie en proces instrumenten tonen het belang aan van het matchen van huidige en toekomstige vraag en aanbod van vastgoed. Zodoende kan geconcludeerd worden dat het DAS frame een belangrijk onderdeel hoort te zijn bij een procesmodel. Bij de beslissingsondersteunende instrumenten is het belang van de vier CREM domeinen naar voren gekomen. Per belang zijn enkele variabelen naar voren gekomen die dit belang operationaliseren. Op basis van de analyse van de instrumenten kan geconcludeerd worden dat het PRE systeem (Van de Schootbrugge, 2010) en Maatschappelijk vastgoedmodel (Bakker, 2011) de meest omvattende systemen betreffen, aangezien deze zowel proces- als beslissingsondersteunend instrumenten representeren. Het Maatschappelijk vastgoedmodel van Bakker (2011) kan worden beschouwd als een nieuwe versie van het PRE systeem, met meer variabelen wat leidt tot meer inzicht en minder interpretatiemogelijkheden. Het PRE systeem betreft een uitgebreid software instrument, met optimalisatie waardoor ook vastgoedingrepen worden gekoppeld aan de score van een vastgoedobject of (deel)portefeuille (Van de Schootbrugge, 2010). Bakker (2011) heeft dit vormgegeven aan de hand van een keuzeschema waarbij indicatoren worden gekoppeld aan vastgoedingrepen. Haar uitgangspunt is het feit dat het verbeteren, herbestemmen, verkopen, slopen of herontwikkelen van gemeentelijk vastgoed niet de gelegenheid geeft om gebruik te maken van standaardoplossingen. Bij beide auteurs wordt het DAS frame als uitgangspunt genomen. Het belang van dit uitgangspunt is aangetoond doordat alle begeleidende procesinstrumenten onderdelen van dit uitgangspunt geïmplementeerd hebben binnen hun eigen instrument. Gezien de instrumenten van Bakker en Van de Schootbrugge kan eveneens geconcludeerd worden dat de hierbij de Balanced scorecard is vormgegeven door deze twee auteurs. Een belangrijk kritiekpunt dat is op te merken is het feit dat de Nederlandse instrumenten gericht op gemeentelijk vastgoedmanagement slechts beperkt inzicht geven in indicatoren die het strategische belang operationaliseren. Bakker en Pellikaan zijn de enige Nederlandse auteurs die enkele indicatoren voor dit belang hebben verwerkt in hun instrument. Brackertz en Kenley en Wilson e.a., geven ook enkele indicatoren hoe dit belang geoperationaliseerd kan worden. Opmerkelijk is dat het hoofddoel van gemeenten: het generen van maatschappelijk rendement/ het bereiken van politieke doelstellingen tegelijkertijd het moeilijkst te meten is. 36

37 C. Overzichtstabellen Organisatiedoelstellingen Legenda Doelstellingen Organisatiedoelstelling Strategische drijfveren Productiviteit verbeteren Winstgevendheid verbeteren Onderscheidend vermogen verbeteren Duurzame ontwikkeling Productiecapaciteit Technologie Rendement/ winst Natuurlijke bronnen Grootte/ groei Aangeboden producten Marktbehoefte Verkoopmethode Distributiemethode 37

38 Organisatiedoelstellingen Productivitet Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele Organisatiedoelstellingen doelen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 38

39 Organisatiedoelstellingen Winstgevendheid verbeteren Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 39

40 Organisatiedoelstellingen Onderscheidend vermogen verbeteren Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 40

41 Strategic driving forces Technologie Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Individual acceptance verbeteren alternatieve middelen 2. Market needs 2. Productivity 2. Interne bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren 3. Ondersteunen lokale economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 41

42 Strategic driving forces Productiecapaciteit Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 42

43 Strategic driving forces Natuurlijke bronnen Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 43

44 Strategic driving forces Grootte / groei Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 44

45 Strategic driving forces Rendement/ winst Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele Organisatiedoelstellingen doelen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 45

46 Strategic driving forces Aangeboden diensten Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele Organisatiedoelstellingen doelen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 46

47 Strategic driving forces Marktbehoefte Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele Organisatiedoelstellingen doelen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Social acceptance 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individual acceptance 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Growth, profitability 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Independency 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibility 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 47

48 Strategic driving forces Verkoopmethode Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Sociale aanvaarding 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individuale aanvaarding 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Ondersteunen lokale 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren economie 3. Groei, winstgevendheid 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Onafhankelijkheid 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibiliteit 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 48

49 Strategic driving forces Distributiemethode Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele doelen Organisatiedoelstellingen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen 1. Aanbieden van de juiste Producten/ Markten 1. Aanbod van producten hoeveelheid publieke 1. Financieel perspectief 1. Concurrentievoordeel 1. Productiviteit verbeteren en diensten vastgoedobjecten tegen de 1. Sociale aanvaarding 1. Products offered 1. Distinctiveness 1. Klanten laagste kosten 1. Aangeboden diensten 2. Behoefte van burgers 2. Perspectief vastgoed 2. Winstgevendheid 2. Winstgevendheid 2. Verkrijgen van inkomsten uit 2. Interne 2. Individuale aanvaarding 2. Market needs 2. Productivity verbeteren alternatieve middelen bedrijfsprocessen 2. Marktbehoefte 3. Specifieke kennis 3. Perspectief 3. Onderscheidend 3. Productiviteit maatschappij/ klanten vermogen verbeteren 3. Ondersteunen lokale economie 3. Groei, winstgevendheid 3. Method of sale 3. Profitability 3. Leren en groei 4. Bestuurlijke bevoegdheden 4. Perspectief diensten 4. Duurzame ontwikkeling 4. Onafhankelijkheid 4. Method of distribution 4. Financieel Capaciteiten 5. Productiemogelijkheden 5. Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen 5. Flexibiliteit 5. Technology 3. Technologie 6. Verkoopmethode 6. Production capability 4. Productiecapaciteit 7. Distrubutiemethode 7. Size/ growth 5. Verkoopmethode 8. Ontwikkeling 8. Return/ profit 6. Distributiemethode 9. Rendement 9. Natural resource 7. Natuurlijke bronnen Resultaten 8. Grootte/ groei 9. Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 49

50 Organisatiedoelstellingen & Strategic driving forces Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele Organisatiedoelstellingen doelen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen Aanbieden van de juiste Producten/ Markten Aanbod van producten en hoeveelheid publieke Financieel perspectief Concurrentievoordeel Productiviteit verbeteren diensten vastgoedobjecten tegen de Sociale aanvaarding Aangeboden producten Onderscheidend vermogen Klanten laagste kosten Aangeboden diensten Behoefte van burgers Perspectief vastgoed Winstgevendheid Winstgevendheid Verkrijgen van inkomsten uit verbeteren alternatieve middelen Individuele aanvaarding Marktbehoefte Productiviteit Klanten Marktbehoefte Specifieke kennis Perspectief maatschappij/ Onderscheidend vermogen Productiviteit Ondesteunen lokale economie Groei, winstgevendheid klanten verbeteren Verkoopmethode Winstgevendheid Interne bedrijfsprocessen Perspectief maatschappij/ Verkrijgen van inkomsten uit Bestuurlijke bevoegdheden Duurzame ontwikkeling klanten alternatieve middelen Onafhankelijkheid Distributiemethode Leren en groei Aanbieden van de juiste Capaciteiten Productiemogelijkheden Perspectief diensten hoeveelheid publieke vastgoedobjecten tegen de laagste kosten Flexibiliteit Technologie Financieel Technologie Verkoopmethode Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen Aanbieden van de juiste hoeveelheid publieke vastgoedobjecten tegen de laagste kosten Groei, winstgevendheid Productiecapaciteit Interne bedrijfsprocessen Productiecapaciteit Distrubutiemethode Perspectief vastgoed Individuele aanvaarding Grootte/ groei Verkoopmethode Ontwikkeling Rendement/ winst Distributiemethode Rendement Natuurlijke bronnen Natuurlijke bronnen Resultaten Grootte/ groei Rendement/ winst (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 50

51 Organisatiedoelstellingen & Strategic driving forces Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz en Kenley (2002) Den Heijer (2011) De Vries (2007) Kaganova (2000) Meijer (2011) Wilson, Hagarty & Gauthier (2003) Strategic Driving Forces Strategic Driving Forces Prestatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Organisatiedoelstellingen Taditionele / niet-traditionele Organisatiedoelstellingen doelen Strategic driving forces Organiatieprestaties Prestatiedoelstellingen Productiecapaciteit Productiemogelijkheden Perspectief vastgoed Productiviteit Productiviteit verbeteren Groei, winstgevendheid Productiecapaciteit Productiviteit Klanten Perspectief maatschappij/ klanten Individuele aanvaarding Interne bedrijfsprocessen Technologie Specifieke kennis Technologie Leren en groei Rendement/ winst Rendement Financieel perspectief Winstgevendheid Winstgevendheid verbeteren Aanbieden van de juiste hoeveelheid publieke vastgoedobjecten tegen de laagste kosten Groei, winstgevendheid Rendement/winst Winstgevendheid Financieel Onafhankelijkheid Interne bedrijfsprocessen Ondesteunen lokale economie Flexibiliteit Verkrijgen van inkomsten uit alternatieve middelen Natuurlijke bronnen Bestuurlijke bevoegdheden Natuurlijke bronnen Grootte/ groei Ontwikkeling Grootte/ groei Aanbieden van de juiste Perspectief maatschappij/ Onderscheidend vermogen hoeveelheid publieke Concurrentievoordeel klanten verbeteren vastgoedobjecten tegen de Sociale aanvaarding laagste kosten Perspectief diensten Verkrijgen van inkomsten uit alternatieve middelen Individuele aanvaarding Onderscheidend vermogen Klanten Aangeboden diensten Aanbod van producten en diensten Aanbieden van ondersteunende diensten aan de maatschappij, zoals: kinderopvang, bibliotheken en sportvoorzieningen Aangeboden producten Marktbehoefte Behoefte van burgers Marktbehoefte Verkoopmethode Verkoopmethode Verkoopmethode Distributiemethode Distrubutiemethode Distributiemethode Perspectief vastgoed Duurzame ontwikkeling (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) (Eigen interpretatie: Nourse & Roulac, 1993) en empirisch getest (Dourma, 1996) (Nourse & Roulac, 1993) (Tanger, 2005) 51

52 C. Overzichtstabellen Vastgoedstrategieën Legenda Vastgoedstrategieën 1. Kosten minimaliseren 2. Verhogen flexibiliteit 3. Verhogen gebruikerstevredenheid 4. Stimuleren van marketing boodschap 5. Productiviteit verhogen 6. Stimuleren van innovatie 7. Financieel rendement/ financiering verhogen 8. Verbeteren van de Ruimtelijke Ordening 9. Managen van risico's 10. Verhogen maatschappelijk rendement 52

53 Kosten minimaliseren/ reduceren Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Stimuleren van verkoop en verkoopproces Verbeteren kwaliteit ruimte Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Verminderen kosten Faciliteren van management Verhogen van proces en kenniswerk vastgoedwaarde Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 53

54 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 54

55 Verhogen flexibiliteit Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 55

56 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 56

57 Verhogen gebruikerstevredenheid Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 57

58 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 58

59 Stimuleren marketing boodschap Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 59

60 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 60

61 Productiviteit verhogen Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 61

62 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 62

63 Stimuleren van innovatie Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 63

64 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 64

65 Rendement/ financiering verhogen Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 65

66 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 66

67 Fungeren als instrument voor Ruimtelijke Ordening Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 67

68 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 68

69 Risicomanagement Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van verkoop en verkoopproces Stimulering van human resources management Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van verkoop en verkoopproces Ondersteunen cultuur Ondersteunen imago Verbeteren kwaliteit ruimte Kwantificeren en minimaliseren subsidies Maximaliseren financieel rendement Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten oplossen en concurreren met andere steden om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Incremental Verhogen productie Cultureel erfgoed Financieringsmogelijkhede n vergroten Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 69

70 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 70

71 Bijdragen aan de doelstellingen van de (gemeentelijke) organisatie Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verbeteren kwaliteit ruimte Verminderen kosten Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Reduceren energieuitstoot Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Stimuleren innovatie Reduceren huisvestingskosten Risicomanagement Verhogen financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Imago ondersteunen Innovatie stimuleren Satisfactie verhogen (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 71

72 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 72

73 Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Betaalbaarheid Vastgoedstrategien Vastgoeddoelen Architectuur Productie verhogen Flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren innovatie Minimaliseren kosten Regiefunctie: fungeren als huurbaas Value-based Versterken imago Ruimtelijke Ordening Kosten verlagen Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Ondersteunen cultuur Kwantificeren en minimaliseren subsidies Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Standardization Verbeteren cultuur Milieu Risico beheersen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van marketing boodschap Ondersteunen imago Maximaliseren financieel rendement Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten Incremental oplossen en concurreren met andere steden Verhogen productie Cultureel erfgoed om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Financieringsmogelijkhede n vergroten Stimuleren van verkoop en verkoopproces Stimuleren van verkoop en verkoopproces Verbeteren kwaliteit ruimte Maximaliseren efficiëntie Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Verhogen satisfactie Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Verminderen kosten Maximaliseren efficiëntie Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verhogen synergie Doelgroep Cultuur verbeteren Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Verhogen van vastgoedwaarde Risico's beheersen Ondersteunen gebruikersactiviteiten Maximaliseren efficiëntie Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Stimuleren innovatie Financiën en efficiency Imago ondersteunen Reduceren huisvestingskosten Financiën en efficiency Innovatie stimuleren Risicomanagement Financiën en efficiency Satisfactie verhogen Verhogen gebruikerstevredenheid Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Verhogen Cultureel erfgoed financieringsmogelijkheden Verhogen flexibiliteit Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten oplossen en concurreren met andere steden om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Verhogen flexibiliteit Architectuur Reduceren energieuitstoot Verbeteren kwaliteit ruimte Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Doelgroep Reduceren energieuitstoot Ondersteunen gebruikersactiviteiten (Nourse & Roulac, 1993) (Nourse & Roulac, 1993) (O'Mara, 1999) (De Vries, 2007) 73

74 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Instrument voor het concreet maken van het beleid Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Productiviteit verhogen Kosten te verlagen Kostenreductie Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen Kosten reduceren Productie te vergroten Verbeteren flexibiliteit Bijdragen aan imago Risico beheersen Risicobeheersing Verbeteren van werknemerstevredenheid Personeel Bijdragen aan imago Waarde verhogen Vergroten van Marketing & verkoop financieringsmogelijkheden (uitstraling/imago) Efficiënt omgaan met ruimte Aantrekken van personeel Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren van dienstverlening Financieel Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Innovatie Maatschappelijke waarde Financiële invloed PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Risicomanagement Risicobeheersing Sociale waarde Stimuleren van innovatie Waardeverbetering Risicobeheersing Verhogen satisfactie Verbeteren van klanttevredenheid (De Jonge, 1996) (de Vries, 2007) (Samengevoegd en empirisch getest, bronnen: Nourse & Roulac, 1993; Scheffer, Singer & van Meerwijk, 2006) 74

75 Vastgoedstrategieën Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Huisvestingskosten minimalisatie Huisvestingskosten minimalisatie Reduceren energieuitstoot Minimaliseren kosten Verminderen kosten Kwantificeren en minimaliseren subsidies Maximaliseren efficiëntie Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Reduceren huisvestingskosten Financiën en efficiency Kosten verlagen Flexibiliteit Flexibiliteit Verhogen flexibiliteit Maximaliseren efficiëntie Incremental Verhogen flexibiliteit Financiën en efficiency Flexibiliteit vergroten Stimulering van human resources management Stimulering van human resources management Verbeteren kwaliteit ruimte Goede werkplek faciliteren voor de werknemers tegen zo laag mogelijke kosten Verhogen satisfactie Doelgroep Satisfactie verhogen Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Stimuleren van marketing boodschap Stimuleren van verkoop en verkoopproces Faciliteren en controleren van productie, operatie en dienstverlening Faciliteren van management proces en kenniswerk Benutten van de waardecreatie van het vastgoed door de organisatie Ondersteunen cultuur Verbeteren cultuur Cultuur verbeteren Ondersteunen gebruikersactiviteiten Verhogen gebruikerstevredenheid Ondersteunen imago Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Value-based Versterken imago Cultureel erfgoed Imago ondersteunen Architectuur Stimuleren samenwerking Maximaliseren efficiëntie Standardization Verhogen synergie Financiën en efficiency Productie verhogen Verhogen productie Stimuleren innovatie Stimuleren innovatie Innovatie stimuleren Verhogen van vastgoedwaarde Verbeteren kwaliteit ruimte Maximaliseren financieel rendement Maximaliseren efficiëntie Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Regiefunctie: door bezit meer invloed hebben om behoud te waarborgen Verhogen financieringsmogelijkhed Financiën en efficiency en Ruimtelijke Ordening Financieringsmogelijkhede n vergroten Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten oplossen en concurreren met andere steden om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Risico's beheersen Risicomanagement Risico beheersen Reduceren energieuitstoot Betaalbaarheid Cultureel erfgoed Ondersteunen gebruikersactiviteiten Bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie (bij gemeente: toegankelijk gebouw en openheid gebouw als uitdrukking van een transparante overheid) Sturen in gewenste en ongewenste ontwikkelingen: binnenstedelijke knelpunten oplossen en concurreren met andere steden om inwoners, werkgelegenheid en toeristen. Regiefunctie: fungeren als huurbaas Verschuiven van doelstellingen of uitstellen of veranderen van ruimtelijke ontwikkelingen Architectuur Milieu Doelgroep 75

76 Toegevoegde waarden van vastgoed Appel-Meulenbroek (2005) Bakker (2011) Bankers (2009) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Kosten reduceren Kosten te verlagen Kostenreductie 1. Kosten minimaliseren Efficiënt gebruik van ruimte/ flexibiliteit Flexibiliteit bevorderen Vergroten flexibiliteit Verbeteren flexibiliteit Aantrekken van personeel Cultuur ondersteunen Verbeteren cultuur Verhogen satisfactie Verbeteren van werknemerstevredenheid Verbeteren van klanttevredenheid Efficiënt omgaan met ruimte 2. Verhogen flexibiliteit Personeel 3. Verhogen gebruikerstevredenheid Bijdragen aan imago PR & Marketing ondersteunen Imago ondersteuning Marketing & verkoop (uitstraling/imago) Bijdragen aan imago 4. Stimuleren van marketing boodschap Verbeteren van dienstverlening Productiviteit verhogen Productie te vergroten 5. Productiviteit verhogen Stimuleren van innovatie Innovatie 6. Stimuleren van innovatie Financiële invloed Waarde verhogen Vergroten van financieringsmogelijkheden Waardeverbetering Financieel 7. Financieel rendement/ financiering verhogen Voor te sturen op ruimtelijke processen en de kwaliteit daarvan Instrument voor het implementeren van veranderingen Sturingsmiddel bij het doorvoeren van veranderingen 8. Verbeteren van de Ruimtelijke Ordening Risicobeheersing Risico beheersen Risicobeheersing Risicomanagement Risicobeheersing 9. Managen van risico's Sociale waarde Maatschappelijke waarde 10. Verhogen maatschappelijk rendement Instrument voor het concreet maken van het beleid 76

77 C. Overzichtstabellen Operationele beslissingen Legenda 1. Imago 2. Milieu aspecten 3. Locatie 4. Werkplek 5. Financieel 6. Gebruikerstevredenheid 7. Productiviteit 8. Flexibiliteit 9. Eigendomsrechten 10. Risicomanagement 11. Kwantiteit 77

78 Operationele beslissingen Visuele kwaliteit Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal Werkplekkosten Huisvestingslasten Facilitaire kosten Benchmarking 2. Verkopen 3. Verbeteren a. Uitbreiden b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Grootte gebouw/ karakter Eigendomsrechten Financiering Controle Risicomanagement Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor Belendingen maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of Duur huurcontract slopen Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen Bedrijfskritische Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte bij huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 78

79 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Goed behoud van monument of gebouw dat bepalend is voor het stadsgezicht. Kosten huisvesting Intensiveren/ extensiveren vloeroppervlak Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker doelgroep Beslispunt niveau vastgoed: accommodatiekosten te reduceren Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 79

80 Operationele beslissingen Milieu aspecten Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten Facilitaire kosten Benchmarking a. Uitbreiden b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Financiering Controle Risicomanagement Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor Belendingen maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of Duur huurcontract slopen Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 80

81 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in functionele locaties (geen A-locaties) Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Goed behoud van monument of Intensiveren/ extensiveren gebouw dat bepalend is voor het vloeroppervlak stadsgezicht. Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en Creëren van werkplaatsen die het merk aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen kan worden verhuurd of verkocht Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker doelgroep Beslispunt niveau vastgoed: accommodatiekosten te reduceren Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 81

82 Operationele beslissingen Locatie Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten Facilitaire kosten Benchmarking a. Uitbreiden b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Financiering Controle Risicomanagement Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor Belendingen maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of Duur huurcontract slopen Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 82

83 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Goed behoud van monument of Intensiveren/ extensiveren gebouw dat bepalend is voor het vloeroppervlak stadsgezicht. Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker doelgroep Beslispunt niveau vastgoed: accommodatiekosten te reduceren Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 83

84 Operationele beslissingen Werkplek Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie 1. Behouden en zoeken naar (nieuwe) strategische huurder Wanneer het object goed scoort op de verschillende criteria is het raadzaam om het pand te behouden en zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten Facilitaire kosten Benchmarking Ondernemingsfinancieri ng a. Uitbreiden b. Financiële prestaties verbeteren Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is c. Courantheid verhogen dan verkoop d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Financiering Controle Risicomanagement Identiteit/ signatuur Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is e. Flexibiliteit verbeteren dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Belendingen Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen beslissingen (Financiële of slopen prestaties verbeteren) Duur huurcontract Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Huidige huurprijs verhogen bij huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Kennis en inzicht markt, Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren marktanalyse huurder Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Te hoge boekwaarde afschrijven Niets doen Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Mechanische systemen Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 84

85 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Goed behoud van monument Intensiveren/ extensiveren of gebouw dat bepalend is voor vloeroppervlak het stadsgezicht. Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker accommodatiekosten te reduceren doelgroep Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Beslispunt niveau vastgoed: Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 85

86 Operationele beslissingen Financieel Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten a. Uitbreiden Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Financiering Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Facilitaire kosten Benchmarking b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Controle Risicomanagement Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Belendingen Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Duur huurcontract Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 86

87 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Goed behoud van monument Intensiveren/ extensiveren of gebouw dat bepalend is voor vloeroppervlak het stadsgezicht. Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker accommodatiekosten te reduceren doelgroep Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Beslispunt niveau vastgoed: Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 87

88 Operationele beslissingen Kwantiteit Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Introduceren van werkplekkeninnovatie Retentie menselijk kapitaal Werkplekkosten Huisvestingslasten Facilitaire kosten Benchmarking Ondernemingsfinanciering Inflexibiliteit vastgoedportfolio Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder 2. Verkopen 3. Verbeteren a. Uitbreiden b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen d. Technische kwaliteit verbeteren e. Flexibiliteit verbeteren Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Werkomgeving Milieu aspecten Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Kwantiteit Grootte gebouw/ karakter Eigendomsrechten Financiering Controle Risicomanagement Identiteit/ signatuur Kwaliteit exterieur Informatie/ communicatiesystemen Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of Belendingen verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Operationele beslissingen Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen Duur huurcontract (Financiële prestaties of slopen Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in afschrijven duurzaamheid Op basis van investeringsraming opnieuw financiële Niets doen aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 88

89 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Selecteren van aantrekkelijke locaties voor klanten Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen Uitnodigend zijn voor toelaten bezoekers Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Vestigen van een voorziening (positieve invloed op de omgeving) Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Energie- en waterbesparende financieringskosten mogelijkheden Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Toepassing van duurzame materialen binnen gebouwen Intensiveren/ extensiveren vloeroppervlak Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Behouden monument Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Behouden gebouw bepalend is Beslispunt niveau vastgoed: accommodatiekosten te reduceren voor het stadsgezicht Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten Kosten huisvesting Sobere en doelmatige werkplek ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel kortetermijns bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Geschiktheid gebruiker doelgroep Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 89

90 Operationele beslissingen Gebruikerstevredenheid Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten a. Uitbreiden Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Financiering Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Facilitaire kosten Benchmarking b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Controle Risicomanagement Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Belendingen Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Duur huurcontract Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 90

91 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Goed behoud van monument Intensiveren/ extensiveren of gebouw dat bepalend is voor vloeroppervlak het stadsgezicht. Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker accommodatiekosten te reduceren doelgroep Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Beslispunt niveau vastgoed: Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 91

92 Operationele beslissingen Productiviteit Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten a. Uitbreiden Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Financiering Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Facilitaire kosten Benchmarking b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Controle Risicomanagement Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Belendingen Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Duur huurcontract Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 92

93 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Goed behoud van monument Intensiveren/ extensiveren of gebouw dat bepalend is voor vloeroppervlak het stadsgezicht. Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker accommodatiekosten te reduceren doelgroep Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Beslispunt niveau vastgoed: Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 93

94 Operationele beslissingen Flexibiliteit Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten a. Uitbreiden Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Financiering Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Facilitaire kosten Benchmarking b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Controle Risicomanagement Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Belendingen Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Duur huurcontract Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 94

95 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Goed behoud van monument Intensiveren/ extensiveren of gebouw dat bepalend is voor vloeroppervlak het stadsgezicht. Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker accommodatiekosten te reduceren doelgroep Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Beslispunt niveau vastgoed: Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 95

96 Operationele beslissingen Eigendomsrechten Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder Kwantiteit Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten 3. Verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten a. Uitbreiden Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Financiering Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Facilitaire kosten Benchmarking b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Controle Risicomanagement Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering d. Technische kwaliteit verbeteren Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Werkomgeving Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Belendingen Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Milieu aspecten Operationele beslissingen (Financiële prestaties verbeteren) Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Duur huurcontract Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde afschrijven Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Niets doen Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 96

97 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Beslispunt vastgoedbeleid: Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Kwaliteit huisvesting Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Goed behoud van monument Intensiveren/ extensiveren of gebouw dat bepalend is voor vloeroppervlak het stadsgezicht. Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker accommodatiekosten te reduceren doelgroep Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Beslispunt niveau vastgoed: Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers kortetermijns Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 97

98 Operationele beslissingen Risicomanagement Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerkn (2003) Locatieselectie Vastgoedingrepen Overwegingen Locatie Introduceren van werkplekkeninnovatie Retentie menselijk kapitaal Werkplekkosten Huisvestingslasten Facilitaire kosten Benchmarking Ondernemingsfinanciering Inflexibiliteit vastgoedportfolio Wanneer het object goed scoort op de verschillende 1. Behouden en zoeken naar criteria is het raadzaam om het pand te behouden en (nieuwe) strategische huurder zoeken naar een nieuwe huurder 2. Verkopen 3. Verbeteren a. Uitbreiden b. Financiële prestaties verbeteren c. Courantheid verhogen d. Technische kwaliteit verbeteren e. Flexibiliteit verbeteren Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Waarderisico f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Werkomgeving Milieu aspecten Ontwikkelingsproces Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Communicatie Imago Verkooppunten Verkoopstrategie Kwantiteit Grootte gebouw/ karakter Eigendomsrechten Financiering Controle Risicomanagement Identiteit/ signatuur Kwaliteit exterieur Informatie/ communicatiesystemen Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of Belendingen verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Operationele beslissingen Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen Duur huurcontract (Financiële prestaties of slopen Huidige huurprijs verhogen bij Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met Mechanische systemen bezetting verhogen: flexibiliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid kostenverlaging: Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe Verkopen en terughuren huurder Te hoge boekwaarde Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in afschrijven duurzaamheid Op basis van investeringsraming opnieuw financiële Niets doen aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) 98

99 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Budget Betrokkene gebruikers Minimaliseren exploitatiekosten Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke locaties voor Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen (positieve invloed op de klanten toelaten omgeving) Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt functionele locaties (geen A-locaties) Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Beslispunt vastgoedbeleid: Kwaliteit huisvesting Flexibiliteit Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Toepassen van duurzame financieringskosten materialen binnen gebouwen Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Andere/ nieuwe gebouwen om imago te Zorg voor schaalvoordelen ondersteunen Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het Voer alleen routinematig onderhoud uit imago te ondersteunen Goed behoud van monument Intensiveren/ extensiveren of gebouw dat bepalend is voor vloeroppervlak het stadsgezicht. Kosten huisvesting Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Geschiktheid gebruiker accommodatiekosten te reduceren doelgroep Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische uitspraken door inkomsten te genereren en vervolgens Verkrijg huidige taxaties van faciliteiten ontwerp en locatie onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Creëren van werkplaatsen die het merk Selecteer geschikte locaties vertegenwoordigen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en Herontwikkel verouderde gebouwen aflevering van producten verbeteren Beslispunt niveau vastgoed: Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Representatieve landmark Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om optimale Kies voor huren in plaats van eigendom handelen te accommoderen Aanpassen gebouwen om productiviteit te Onderhandel kortetermijns bevorderen huurovereenkomsten Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige werkomgeving Managen vastgoedrisico s Voorzien van functionele werkplaatsen Verkrijg huidige waarde activa Voorzien van gewenste voorzieningen Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten (onderhoud) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer diensten kantoren in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen 99

100 Operationele beslissingen Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Locatieselectie Wanneer het object goed scoort op de 1. Behouden en zoeken naar verschillende criteria is het raadzaam om het Locatie (nieuwe) strategische huurder pand te behouden en zoeken naar een nieuwe huurder Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Retentie menselijk kapitaal 2. Verkopen 3. Verbeteren Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Kwantiteit Grootte gebouw/ karakter Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Werkplekkosten a. Uitbreiden Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Eigendomsrechten Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Huisvestingslasten b. Financiële prestaties verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste Financiering portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Facilitaire kosten Benchmarking c. Courantheid verhogen d. Technische kwaliteit verbeteren Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Controle Risicomanagement Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Ondernemingsfinanciering e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Identiteit/ signatuur Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Inflexibiliteit vastgoedportfolio f. Slopen en herontwikkelen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Kwaliteit exterieur Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Waarderisico Werkomgeving Milieu aspecten Ontwikkelingsproces Huidige huurprijs verhogen bij huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of kostenverlaging: Verkopen en terughuren Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met flexibiliteit Informatie/ communicatiesystemen Belendingen Duur huurcontract Bedrijfsruimte Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Timing acquisitie en afstoot van vastgoed Te hoge boekwaarde afschrijven Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid Mechanische systemen Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Niets doen Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe huurder Locatie Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Kennis en inzicht markt, marktanalyse 2. Verkopen Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Grootte gebouw/ karakter Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) a. Uitbreiden Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Identiteit/ signatuur Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) b. Financiële prestaties verbeteren Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Belendingen Technische flexibiliteit c. Courantheid verhogen Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Locatie Communicatie Imago d. Technische kwaliteit verbeteren e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Informatie/ communicatiesystemen Kwantiteit Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. 100

101 Verkooppunten Verkoopstrategie Werkplekkosten Introduceren van werkplekkeninnovatie Werkomgeving Communicatie f. Slopen en herontwikkelen Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Bij slechte waardering op financiële, Huidige huurprijs verhogen bij functionele en technische aspecten eerst die huidige of nieuwe huurder: verbeteren Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Investeringen die hogere huur Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang rechtvaardigen of om investering haalbaar te maken kostenverlaging: Bij slechte waardering op financiële, Verkopen en terughuren functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Te hoge boekwaarde afschrijven c. Courantheid verhogen e. Flexibiliteit verbeteren Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid Huidige huurprijs verhogen bij Incourante objecten als eerste afstoten huidige of nieuwe huurder: verhoogd courantheid portefeuille Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of kostenverlaging: Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Grootte gebouw/ karakter Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Origineel van: Jonge, H. de (1996). De toegevoegde waarde van concernhuisvesting) Verkopen en terughuren Te hoge boekwaarde afschrijven a. Uitbreiden Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met flexibiliteit Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe huurder Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder 101

102 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Kwaliteit Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Representatieve landmark Benadruk kenniswerk instellingen Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Kwaliteit huisvesting Budget Minimaliseren exploitatiekosten Vestigen van een voorziening Selecteren van aantrekkelijke Ontwerp faciliteiten die (positieve invloed op de locaties voor klanten innovatieve processen toelaten omgeving) Flexibiliteit Betrokkene gebruikers Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in functionele locaties (geen A-locaties) Toepassen energie- en Aanbieden van ruimten die Gebruik werkplaatsen meer waterbesparende klanten aantrekt efficiënt mogelijkheden Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Minimaliseren van acquisitie, Toepassen van duurzame exploitatie en financieringskosten materialen binnen gebouwen Intensiveren/ extensiveren vloeroppervlak Soort m2 Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Andere/ nieuwe gebouwen om Zorg voor schaalvoordelen imago te ondersteunen Goed behoud van monument of gebouw dat bepalend is voor Sobere en doelmatige werkplek het stadsgezicht. Realiseren van alternatieve programma s om subsidies Onderhouden gebouw/ Voer alleen routinematig zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds plattegrond voor het imago te Kosten huisvesting Effectieve ontmoetingsplek onderhoud uit volbracht wordt ondersteunen Ander/ nieuw gebouw om Aanpassen gebouw/ plattegrond Geschiktheid gebruiker Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten accommodatiekosten te Representatieve landmark voor het imago te ondersteunen doelgroep reduceren Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Maken van symbolische Verkrijg huidige taxaties van Herkenbaarheid & uitnodigend inkomsten te genereren en vervolgens uitspraken door ontwerp en Kwaliteit huisvesting faciliteiten zijn voor bezoekers onroerendgoedbelasting locatie Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid Vestigen van een voorziening Concentratie/ spreiding Creëren van werkplaatsen die het wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of Selecteer geschikte locaties (positieve invloed op de vastgoed (locatie of in een merk vertegenwoordigen verkocht omgeving) gebouw) Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Ontwerpen van faciliteiten die de Herontwikkel creatie en aflevering van gebouwen producten verbeteren verouderde Kwaliteit huisvesting Creëren en onderhouden van een Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in Aanbieden van een werkomgeving informatiesysteem voor functionele locaties (geen A-locaties) welke de productiviteit bevordert vastgoedmanagement Onderhouden faciliteiten om Kies voor huren in plaats van Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten optimale handelen te eigendom accommoderen Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige Aanpassen gebouwen om Onderhandel kortetermijns inkomsten te genereren en vervolgens productiviteit te bevorderen huurovereenkomsten onroerendgoedbelasting Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kosten-batenanalyse om de doelen te kunnen behalen Kiezen van gemakslocaties voor Balanceren tussen diensten die werknemers men zelf uitvoert of uitbesteed Voorzien in een plezierige Managen vastgoedrisico s werkomgeving Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Voorzien van functionele Verkrijg huidige waarde activa werkplaatsen Voorzien van gewenste Creëren van flexibele voorzieningen werkplaatsoplossingen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken (onderhoud) Bevoorrecht faciliteiten multifunctionele Kiezen van gemakslocaties voor werknemers in verschillende Selecteer diensten kantoren gebouwen Kiezen van gewenst Selecteer geschikte locaties onderhoudsniveau Aanpassen gebouw/ verdieping/ Ontwerp faciliteiten die werkplaats om synergie te creëren innovatieve processen toelaten 102

103 Sta gebruikers toe te participeren Gebruik werkplaatsen meer in de ontwerpfase efficiënt Ontwikkel de bruikbaarheid van Creëren van flexibele werkplaatsen werkplaatsoplossingen Maken van symbolische Creëren en onderhouden van een uitspraken door ontwerp en informatiesysteem voor locatie vastgoedmanagement Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Selecteren van aantrekkelijke locaties voor klanten Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt Kiezen van gemakslocaties voor werknemers in verschillende gebouwen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en aflevering van producten verbeteren Aanpassen gebouwen om productiviteit te bevorderen Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Voorzien in een plezierige werkomgeving Voorzien van functionele werkplaatsen Kiezen van gemakslocaties voor werknemers in verschillende gebouwen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau 103

104 Operationele beslissingen Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Imago d. Technische kwaliteit verbeteren Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Grootte gebouw/ karakter Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Verkooppunten Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Identiteit/ signatuur Verkoopstrategie Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe huurder Kwaliteit exterieur Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Milieu aspecten Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Locatieselectie a. Uitbreiden Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen Locatie Belendingen Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Introduceren van werkplekkeninnovatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Werkplekkosten Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Huisvestingslasten 2. Verkopen Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Financiering Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Facilitaire kosten b. Financiële prestaties verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ondernemingsfinanciering c. Courantheid verhogen Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Werkplekkosten f. Slopen en herontwikkelen Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). Huidige huurprijs verhogen bij Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen huidige of nieuwe huurder: Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of kostenverlaging: Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Verkopen en terughuren Te hoge boekwaarde afschrijven Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken 104

105 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Legenda Kwaliteit Representatieve landmark Herkenbaarheid & uitnodigend zijn voor bezoekers Representatieve landmark Visuele kwaliteit Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt Goed behoud van monument of gebouw dat bepalend is voor het stadsgezicht. Andere/ nieuwe gebouwen om imago te ondersteunen Onderhouden gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Aanpassen gebouw/ plattegrond voor het imago te ondersteunen Maken van symbolische uitspraken door ontwerp en locatie Creëren van werkplaatsen die het merk vertegenwoordigen Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Toepassen energie- en waterbesparende mogelijkheden Milieu aspecten Toepassen van duurzame materialen binnen gebouwen Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in functionele locaties (geen A-locaties) Selecteren van aantrekkelijke locaties voor klanten Kiezen eenvoudige lay-out en locatie voor aanbieders Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Selecteer locaties Vestigen van een voorziening geschikte Concentratie/ spreiding vastgoed (positieve invloed op de (locatie of in een gebouw) omgeving) Locatie Kiezen van gemakslocaties voor werknemers in verschillende gebouwen Maken van symbolische uitspraken door ontwerp en locatie Ontwikkel de bruikbaarheid van werkplaatsen Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen toelaten Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Kwaliteit huisvesting Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Werkplek Budget Minimaliseren exploitatiekosten Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kostenbatenanalyse om de doelen te kunnen behalen Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Minimaliseren van acquisitie, exploitatie en Kosten huisvesting financieringskosten Zorg schaalvoordelen voor Voer alleen routinematig onderhoud uit Financieel Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Ander/ nieuw gebouw om accommodatiekosten te reduceren Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Verkrijg huidige waarde activa Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige inkomsten te genereren en vervolgens onroerendgoedbelasting Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht 105

106 Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) a. Uitbreiden Kwantiteit Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Grootte gebouw/ karakter Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Retentie menselijk kapitaal Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid Kwantiteit Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Werkomgeving Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Informatie/ communicatiesystemen Maatschappelijke waarde bieden door culturele en architectonische waarde (monumenten) en vastgoed dat bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving. Communicatie Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Bedrijfsruimte Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Introduceren van werkplekkeninnovatie Mechanische systemen Locatie Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Grootte gebouw/ karakter Identiteit/ signatuur Belendingen Herkenbaarheid en pr/marketing van de organisatie verbeteren door keuzes te maken op het gebied van: verkooppunten, imago, huisstijl, verkoopstrategie en locatiekeuze (bijvoorbeeld de inrichting en vormgeving van een vastgoedobject kan zorgen voor media aandacht). Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Werkomgeving Locatie Het niet aanbieden van een werkplek, zodat het personeel genoodzaakt is tot samenwerking en dialoog. Communicatie Informatie/ communicatiesystemen Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. Clustering van afdelingen binnen een instelling door fysieke relaties te bevorderen tussen de afdelingen, dit door huisvesting in de directe nabijheid of in één gebouw Het creeren van een goede werkomgeving als concurrentieslag, voor toekomstig personeel en voor reduceren ziekteverzuim. Productiviteit verhogen door middel van introduceren werkplekinnovaties en faciliteren van een goede werkomgeving. Het functioneren van de organisatie verbeteren door de leefomgeving te verbeteren en daardoor ook het functioneren van de gebruiker Inflexibiliteit vastgoedportfolio e. Flexibiliteit verbeteren Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met flexibiliteit Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Juridische/ financiële flexibiliteit (eigendomsvorm) Technische flexibiliteit Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Werkplekinnovaties en verhuizingen als instrument worden ingezet voor het doorvoeren van veranderingen. 106

107 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Legenda Soort m2 Kwantiteit Betrokkene gebruikers Soort m2 Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kostenbatenanalyse om de doelen te kunnen behalen Ontwerpen van faciliteiten die de Benadruk creatie en aflevering van instellingen producten verbeteren Aanpassen gebouwen om productiviteit te bevorderen Voorzien in een plezierige werkomgeving Voorzien van functionele werkplaatsen kenniswerk Geschiktheid gebruiker doelgroep Creëren en onderhouden Herkenbaarheid & van een uitnodigend zijn voor informatiesysteem voor bezoekers vastgoedmanagement Selecteer kantoren Selecteer locaties Vestigen van een voorziening diensten (positieve invloed op de omgeving) geschikte Kwaliteit huisvesting Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Gebruikerstevredenheid Voorzien van gewenste voorzieningen Snel beantwoorden van vastgoedverzoeken (onderhoud) Aanpassen gebouw/ verdieping/ werkplaats om synergie te creëren Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in functionele locaties (geen A-locaties) Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Kiezen van gewenst onderhoudsniveau Selecteren van aantrekkelijke locaties voor klanten Aanbieden van ruimten die klanten aantrekt Kiezen van gemakslocaties voor werknemers in verschillende gebouwen Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Onderhouden faciliteiten om optimale handelen te accommoderen Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en aflevering van producten verbeteren Aanpassen gebouwen om productiviteit te bevorderen Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen toelaten Kwaliteit huisvesting Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Sobere en doelmatige werkplek Effectieve ontmoetingsplek Productiviteit Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Voorzien in een plezierige werkomgeving Verhogen efficiënt gebruik faciliteiten Voorzien van functionele werkplaatsen Kiezen van gemakslocaties voor werknemers in verschillende gebouwen Bevoorrecht multifunctionele faciliteiten Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Flexibiliteit Gebruik werkplaatsen meer efficiënt Flexibiliteit Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Intensiveren/ extensiveren vloeroppervlak 107

108 Bakker (2011) Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Benchmarking Wanneer het object goed scoort op de verschillende criteria is het 1. Behouden en zoeken naar raadzaam om het pand te behouden en zoeken naar een nieuwe (nieuwe) strategische huurder huurder Eigendomsrechten Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Ontwikkelingsproces 3. Verbeteren Proberen maatschappelijke huurder te plaatsen (voldoen aan beleidsdoelstellingen) Duur huurcontract Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Timing acquisitie en afstoot van vastgoed Niets doen Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. (Her)ontwikkeling van (verouderd) vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse 2. Verkopen a. Uitbreiden b. Financiële prestaties verbeteren Bij slechte waardering op financiële, functionele en technische aspecten eerst die verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop c. Courantheid verhogen Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid portefeuille d. Technische kwaliteit verbeteren Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen e. Flexibiliteit verbeteren Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde f. Slopen en herontwikkelen Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Huidige huurprijs verhogen bij Kernobject of strategische grondpositie niet verkopen of slopen huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of bezetting verhogen: Investeren in verbeteren functionele en visuele kwaliteit Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met flexibiliteit kostenverlaging: Verkopen en terughuren Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid Te hoge boekwaarde afschrijven Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe huurder Geen achterstallig onderhoud toestaan en investeren in duurzaamheid Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Redelijke kwaliteit uitgangssituatie van belang om investering haalbaar te maken Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Waarderisico c. Courantheid verhogen Incourante objecten als eerste afstoten verhoogd courantheid portefeuille Controle Flexibiliteit vergroten door delen van ruimten of diensten. e. Flexibiliteit verbeteren Multifunctionele en courante gebouwen bij voorkeur behouden vanuit gewenste portefeuille / incourante objecten als eerste afstoten Risicomanagement verhoogt de courantheid portefeuille Huidige huurprijs verhogen bij Herbestemmen indien dit financieel aantrekkelijker is dan verkoop huidige of nieuwe huurder: Leegstand oplossen of Incourante objecten als eerste afstoten verhoogt de courantheid bezetting verhogen: portefeuille Investeringen die hogere huur rechtvaardigen of Verkopen als verbeteren en herbestemmen duurder is dan verkopen kostenverlaging: Verkopen en terughuren Te hoge boekwaarde afschrijven Verkopen als boekwaarde lager is dan taxatiewaarde Verkopen wanneer het object een slechtere beoordeling heeft dan de overige objecten of verhuiskosten voor maatschappelijke huurder te hoog uitvallen om verhuizing financieel haalbaar te maken Bij verbeteren zoveel mogelijk rekening houden met flexibiliteit Goede multifunctionaliteit bevordert verhuurbaarheid Goede mogelijkheden bevorderen vinden nieuwe huurder Op basis van investeringsraming opnieuw financiële aspecten berekenen Huurprijs verhogen tot maximale markthuur Verkopen en terughuren wanneer markthuur lager is dan kostprijsdekkende huur Herontwikkelen wanneer ontwikkelwaarde hoger is dan verkoopwaarde Door flexibiliteitsvergroting beter inspringen op veranderende omstandigheden. Zorgvuldig een locatie uitkiezen kan bijdragen aan de flexibiliteit, kan marktwaarde verhogen en heeft invloed op potentie tot herbestemmen. Door verkoop en terughuren van vastgoed kan een enorme hoeveelheid geld worden vrijgemaakt. Bedrijfskritische objecten behouden zorgt voor nauwelijks risico. Geld vrijmaken door het verhuren en afstoten van vastgoed. Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld en op eigen terrein kan worden ontwikkeld met hetzelfde doel. Verminderen stichtingskosten mogelijk door locatiekeuze van huisvesting (grondkosten). 108

109 Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Meijer (2011) Pellikaan (2003) De Vries (2007) Legenda Verhuren van het vastgoed voor periodieke inkomsten Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige inkomsten te genereren en vervolgens onroerendgoedbelasting Kiezen van gewenst Verkrijg huidige taxaties onderhoudsniveau van faciliteiten Herontwikkel verouderde gebouwen Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Kies voor huren in plaats van eigendom Onderhandel kortetermijns huurovereenkomsten Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed Eigendomsrechten Risicomanagement Bepalen hoogste en beste gebruik en het maken van een kostenbatenanalyse om de doelen te kunnen behalen Managen vastgoedrisico s 109

110 C. Overzichtstabellen Indicatore Legenda 1. Energie-uitstoot & binnenmilieu 2. Functioneel 3. Werkplekken 4. Kwantiteit gebruik 5. Technische kwaliteit 6. Juridisch 7. Locatie 8. Visuele aspecten 9. Politieke doelen 10. Interne gebruikerstevredenheid 11. Externe gebruikerstevredenheid 12. Flexibiliteit 13. Inkomsten 14. Uitgaven 15. Waarde 16. Rendement 110

111 Indicatoren strategisch belang - General Manager Energie-uitstoot & binnenmilieu Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 111

112 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 112

113 Indicatoren strategisch belang - General Manager Functioneel Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 113

114 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 114

115 Indicatoren strategisch belang - General Manager Werkplekken Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 115

116 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 116

117 Indicatoren strategisch belang - General Manager Kwantiteit gebruik Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 117

118 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 118

119 Indicatoren strategisch belang - General Manager Technische kwaliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 119

120 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 120

121 Indicatoren strategisch belang - General Manager Juridisch Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 121

122 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 122

123 Indicatoren strategisch belang - General Manager Locatie Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 123

124 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 124

125 Indicatoren strategisch belang - General Manager Visuele aspecten Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 125

126 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 126

127 Indicatoren strategisch belang - General Manager Politieke doelstellingen Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 127

128 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 128

129 Indicatoren strategisch belang - General Manager Interne gebruikerstevredenheid: Afdelingen en werknemers Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 129

130 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 130

131 Indicatoren strategisch belang - General Manager Externe gebruikerstevredenheid klanten en huurders Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 131

132 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 132

133 Indicatoren strategisch belang - General Manager Flexibiliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 133

134 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 134

135 Indicatoren strategisch belang - General Manager Inkomsten Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 135

136 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 136

137 Indicatoren strategisch belang - General Manager Uitgaven Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 137

138 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 138

139 Indicatoren strategisch belang - General Manager Waarde Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 139

140 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 140

141 Indicatoren strategisch belang - General Manager Rendement Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kernobjecten Afstand openbaar vervoer voor klanten Imago Locatie Strategisch Jaarlijks aantal Doelmatigheid: personen dat gebruik vastellen aan welk maakt van de beleidsdoel wordt diensten en faciliteit bijgedragen Kennisbasis Beleidsdoelstelling objecten Strategische grondpositie Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Imago die is gebaseerd door attributen Verkoopstrategy Inflexibiliteit vastgoedportefeuille Kwaliteit inrichting gebouw Omgevingsfactoren Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid Aantal energiecontroles Maatschappelijk doel Strategische locatie (ligt het binnen het strategische gebied) Kennis werknemers, alumni Diversiteit in stedelijke populatie: leeftijd, educatie, cultuur, levensstijl Studentenhuisvesting in units Hotelkamers, appartementen voor een korte verblijfsduur Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen Duurzaamheid gebouwen Aantal teamwork settings Werkomgeving Ontwikkelproces Verhuurbaar oppervlak Klimaatbeheersing Aantal werkstations per werknemer Financiële flexibiliteit Huurtermijn Aantrekkelijkheid stad of regio Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek Reputatie faculteit en afdelingen Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Ontwikkelingen Marktaandeel inschrijvingen studenten Huurprijs Verhuurdbaar oppervlak Universitaire output Burger tevredenheid Diploma s (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Academische graden Publicaties Citaten Patenten Alumni 141

142 Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Kostenefficiëntie Voldoende rendement op de investering Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Maatschappelijk rendement Strategisch: a. Cultuurhistorische waarde Hoeveelheid m² bvo per inwoner Locatie: afstand tot partijen Locatie: bereikbaarheid Locatie: milieu invloeden Grootte bouwmassa Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Voldoen doelen MPRV Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien van de opleidingen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden het imago van de hogeschool beoordeeld door de (potentiële) studenten Klanttevredenheid Huurderstevredenhei d Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) b. Uitstraling, Imago, Identiteit Gebouw: representativiteit Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Werkveld (waaronder Contributie politieke potentiële opdrachtdoelstellingen en werkgevers) c. Bijzondere doelstellingen Gebouw: bereikbaarheid Verhouding kosten/batenanalyse Het marktaandeel van de instroom Klanttevredenheidsin dex d. Ruimtelijke ordening e. Gebrek aan alternatief f. Overige overwegingen Gemeente Haarlem: Gebouw: volgens regelgeving Gebouw: technische conditie Ogenspringende architectuur Historisch ogende architectuur Percentage klanten met een service level agreement Percentage klanten en bijhorende inkomsten Gebouw: energieconcsumptie Monumenten Onderzoeksindex voor klantkeuze Plattegrond: positie voorzieningen Plattegrond: bereikbaarheid Cultuurfunctie Uitstraling gebouw Waardering keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, cultuurhistorische kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het tegenhouden of bevorderen van ontwikkelingen 3. Voor de (continuïteit van de) uitoefening van gemeentelijke en maatschappelijke taken. Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Innovatieve technologie Gebouw: technische conditie Gebouw: volgens regelgeving Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Gebruikersfunctie Subsidierelatie gebruiker en gemeente BOC besparingen klant Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage positieve en neutrale publiciteit Alle projecten en afdelingen hebben eigen communicatie strategie Registratie van alle gebouwen die behouden dienen te worden voor historische en culturele waarden Klanttevredenheidso nderzoeken Monitoren media 142

143 Indicatoren strategisch belang - General Manager Brackertz & Kenley Schootbrugge, van de Wilson, Hagarty en Gauthier Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kaganova (2000) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Vries, de (2007) (2002) (2010) (2003) Tevredenheid van studenten Jaarlijks aantal personen Doelmatigheid: vastellen en medewerkers ten aanzien Afstand openbaar vervoer Maatschappelijk Hoeveelheid m² bvo per Kernobjecten Imago Locatie Strategisch dat gebruik maakt van de aan welk beleidsdoel Kennisbasis Kostenefficiëntie Locatie: afstand tot partijen Grootte bouwmassa Voldoen doelen MPRV van de opleidingen Klanttevredenheid voor klanten rendement inwoner diensten en faciliteit wordt bijgedragen (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Jaarlijks aantal bezoeken Beleidsdoelstelling Kennis werknemers, Voldoende rendement op Hoeveelheid m² bvo per Omvang en opbrengsten van Afstand tot klanten Verkooppunten Uitstraling gebouw aan de faciliteit door Maatschappelijk doel Strategisch: Locatie: bereikbaarheid Blikvangende architectuur Huurderstevredenheid objecten alumni de investering inwoner de opdrachten voor derden gebruikers Het gebruik van Aantal verschillende Diversiteit in stedelijke Strategische locatie (ligt Logo van de gebruiker het imago van de hogeschool Zakelijke volumes (winst bedrijfslogo s en kleuren Kwaliteit inrichting diensten dat door de populatie: leeftijd, Controleerbaarheid en a. Cultuurhistorische Strategische grondpositie Verkoopstrategy het binnen het Locatie: milieu invloeden zichtbaar op het gebouw en/ beoordeeld door de gegenereerd door optionele in de vormgeving van de gebouw faciliteit worden educatie, cultuur, beheersbaarheid subsidies waarde strategische gebied) of aan de straat (potentiële) studenten diensten) werkplaats aangeboden levensstijl Het aantal Werkveld (waaronder Imago die is gebaseerd Inflexibiliteit maatschappelijke groepen Studentenhuisvesting in Controleerbaarheid en b. Uitstraling, Imago, Gebouw goed zichtbaar Contributie politieke Omgevingsfactoren Gebouw: representativiteit potentiële opdracht- en door attributen vastgoedportefeuille die gebruik maken van de units beheersbaarheid subsidies Identiteit vanaf de straat doelstellingen werkgevers) faciliteit Hotelkamers, c. Bijzondere Verhouding Het marktaandeel van de Energieverbruik Locatieselectie Verhuurd oppervlak Klanttevredenheid appartementen voor een Gebouw: bereikbaarheid Klanttevredenheidsindex doelstellingen kosten/batenanalyse instroom korte verblijfsduur Tevredenheid van studenten en medewerkers ten aanzien Percentage klanten met een Aantal energiecontroles Risicowaardering Communicatie Dienstverlening Personeelswoningen d. Ruimtelijke ordening Gebouw: volgens regelgeving Ogenspringende architectuur van de opleidingen service level agreement (onderwijs) en de faciliteiten (waaronder huisvesting) Aantal verschillende diensten dat door de Kennis werknemers, Historisch ogende Percentage klanten en Duurzaamheid gebouwen Werkomgeving Verhuurbaar oppervlak e. Gebrek aan alternatief Gebouw: technische conditie faciliteit worden alumni architectuur bijhorende inkomsten aangeboden Gebouw: Onderzoeksindex voor Aantal teamwork settings Ontwikkelproces Klimaatbeheersing f. Overige overwegingen Monumenten energieconcsumptie klantkeuze Aantal werkstations per Aantrekkelijkheid stad of Plattegrond: positie Waardering Financiële flexibiliteit Huurtermijn Cultuurfunctie werknemer regio voorzieningen keuzemogelijkheden klant Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek Huurruimte Technische flexibiliteit Boekwaarde Classificatie universiteit Gemeente Haarlem: Plattegrond: bereikbaarheid Uitstraling gebouw voldoet aan de behoeften van de klanten 1. Uitstraling, trots, Reputatie faculteit en Duur huurcontract Flexibiliteit organisatie Werkplek cultuurhistorische Ontwerp plattegrond Uitstraling terrein BOC besparingen klant afdelingen kernwaarden en eigenheid 2. Instrument voor het Tevredenheidsratio Gebruik van virtuele en Marktaandeel tegenhouden of afdelingen, huurders en Werkomgeving Ontwikkelingen Werkplek ontwerp Sociale veiligheid flexibele werkplekken inschrijvingen studenten bevorderen van plannende en geraadpleegde ontwikkelingen cliënten 3. Voor de (continuïteit Gebruik van virtuele en van de) uitoefening van Percentage positieve en Werkomgeving Huurprijs Universitaire output Gebouw: lay-out m2 Gewenste gebruikers/functie flexibele werkplekken gemeentelijke en neutrale publiciteit maatschappelijke taken. Alle projecten en afdelingen Gebruik van virtuele en Verhuurdbaar oppervlak Diploma s Plattegrond: lay-out m2 Gebruikersfunctie hebben eigen communicatie flexibele werkplekken strategie Registratie van alle gebouwen die behouden Subsidierelatie gebruiker en Duur huurcontract Burger tevredenheid Academische graden Werkplek: binnenklimaat dienen te worden voor gemeente historische en culturele waarden Verhouding Klanttevredenheidsonderzoe Aantal teamwork settings Huurtermijn Publicaties Werkplek privacy kosten/batenanalyse ken Aantal werkstations per Kwaliteit inrichting Citaten Innovatieve technologie Grootte bouwmassa Monitoren media werknemer gebouw Tevredenheidsratio Subsidierelatie gebruiker en afdelingen, huurders en (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Patenten Gebouw: technische conditie gemeente plannende en geraadpleegde cliënten Alumni Gebouw: volgens regelgeving Huurderstevredenheid Ontwerp plattegrond Werkplek ontwerp Gebouw: lay-out m2 Plattegrond: lay-out m2 Werkplek: binnenklimaat Werkplek privacy Werkplek ontwerp Gebouw: representativiteit 143

144 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Energie-uitstoot & binnenmilieu Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productieeenheid Financiële flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Locatie Verhuurd oppervlak Huurprijs Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 144

145 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 145

146 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Investeringsbereidheid markt Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Percentage uitgaven vergeleken met private sector Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Leegstandscijfers Onderhoudskosten Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ Operationele kosten totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Ratio herinvesteringen Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 146

147 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Functioneel Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 147

148 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 148

149 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 149

150 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Werkplekken Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de totale arbeids-en overheidskosten per productie-eenheid Financiële flexibiliteit Financiering Vrije ruimte in relatie met de totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 150

151 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 151

152 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 152

153 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Kwantiteit gebruik Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 153

154 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 154

155 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 155

156 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Technische kwaliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 156

157 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 157

158 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 158

159 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Juridisch Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 159

160 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 160

161 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 161

162 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Locatie Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 162

163 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 163

164 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 164

165 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Visuele aspecten Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 165

166 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 166

167 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 167

168 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Politieke doelen Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 168

169 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 169

170 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 170

171 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Interne gebruikerstevredenheid Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 171

172 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 172

173 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 173

174 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Externe gebruikerstevredenheid Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 174

175 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 175

176 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 176

177 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Flexibiliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 177

178 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 178

179 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 179

180 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Inkomsten Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Kosten onderbenutte ruimte Verhuurbaar oppervlak Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 180

181 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 181

182 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 182

183 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Uitgaven Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Kosten onderbenutte ruimte Verhuurbaar oppervlak Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 183

184 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 184

185 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 185

186 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Waarde Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Kosten onderbenutte ruimte Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 186

187 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 187

188 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 188

189 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Rendement Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Courantheid Herontwikkelingsmogelijkhede n Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Bezettingskosten als een percentage van de Vrije ruimte in relatie met de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering totale ruimte Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijn Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Of werkplaats normen zijn gehanteerd Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Verhuurd oppervlak Huurprijs Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Kosten onderbenutte ruimte Verhuurbaar oppervlak Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 189

190 Dekker (2010) Den Heijer (2011) Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Exploitatie na aankoop is kostendekkend Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Historische koopprijssommen Recente taxaties Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Economische basis Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Waardering universiteit als werkgever Economische spin-of: BNP, startups Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Kosten eigendom / totale kosten Lokale landprijzen Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Marktwaarde Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Financieel rendement Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten Lokale huurprijzen Comfort werkplek Bestemming uitgaven) Totale kosten van eigendom per m2 Landwaarde Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Verschijningsvorm Vervangingskosten per type m2 Gebruiksmogelijkheden Onderhoudskosten per m2 Toegankelijkheid Energiekosten per m2 Flexibiliteit Uitnodigende entree/laagdrempelig Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Ouderdom gebouw 190

191 Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Percentage uitgaven vergeleken met private sector Investeringsbereidheid markt Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Accommodatiegebruik Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Leegstandscijfers Onderhoudskosten Operationele kosten Energiekosten Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Nettowinst/ omzet Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Productiviteit m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Duurzame ontwikkelingsdoelen Projectefficiëntie Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Rendement Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Efficiëntie project (tijd en budget) Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen Transactiekosten / totale aankopen Servicegraad (interne productie en diensten) 191

192 Indicatoren financieel belang - Asset Manager Bakker (2011) Bergh (2011) Bis en Verkerk (2003) Brackertz & Kenley (2002) Dekker (2010) Den Heijer (2011) Overwaarde Bezettingskosten per m2 Werkplaatskosten Kosten per werkplek Financiële haalbaarheid Totale kosten voor het verstrekken van de faciliteit Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie Economische basis inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Huurkostenvergelijk Bezettingskosten per werkplaats Accommodatiekosten Gebouwkosten Bezettingsgraad per m2 Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Waardering universiteit als werkgever Kostendekkendheid Bezettingskosten per werknemer Facility kosten Servicekosten Voltijd werknemers Exploitatie na aankoop is kostendekkend Economische spin-of: BNP, startups Multifunctionaliteit Bezettingskosten per euro/ unit winst Benchmarking Gebruiksintensiteit Huurkosten Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Courantheid Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten Corporate finance Benchmarking Huurinkomsten Historische koopprijssommen Koopkracht gebruikers en bezoekers gerelateerd aan de universiteit Herontwikkelingsmogelijkhede Bezettingskosten als een percentage van de n bedrijfsopbrengsten productie-eenheid Acquisitie en afstoten van vastgoed Aan- en verkoop vastgoed Kapitaaluitgaven Recente taxaties Kosten eigendom / totale kosten Bezettingskosten als een percentage van de bedrijfsopbrengsten per gebouw Herontwikkelen van vastgoed (her)ontwikkeling vastgoed Totale inkomsten/winst Netto exploitatieresultaat (exploitatie inkomsten uitgaven) Lokale landprijzen Bezettingskosten per productie-eenheid Marktanalyse Marktanalyse Totale uitgaven Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten uitgaven) Lokale huurprijzen Bezettingskosten als een percentage van de totale arbeids-en overheidskosten per productie-financiëleenheid flexibiliteit Financiering Vrije ruimte in relatie met de totale ruimte Totale kosten van eigendom per m2 Bezettingskosten per gebouw Technische flexibiliteit Boekwaarde M2 per persoon Landwaarde Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Flexibiliteit organisatie Huurtermijnen Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Vervangingskosten per type m2 Of werkplaats normen zijn gehanteerd Benchmarking Huurwaarde Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Onderhoudskosten per m2 Percentage van ruimte dat in gebruik is Locatie Voltijd werknemers Energiekosten per m2 Percentage operationele versus nietoperationele ruimte Verhuurd oppervlak Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Energiekosten per m2 Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Huurtermijn Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Aantal personen per werkplaats Huurprijs Totale inkomsten/winst Aantal verhuizingen per jaar Gebruik typen werkplekken Kosten onderbenutte ruimte Verhuurbaar oppervlak Vastgoedkosten per CRE werknemer Totale CREM uitgaven versus budget Kosten per werkplek Gebruik typen werkplekken Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Vergelijkingen Benchmarking Gebruiksintensiteit Gebruiksintensiteit Duur huurcontract Exploitatiekosten vastgoed per jaar Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Vastgoed: rendement Vastgoed: rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed Verkoop of winst per vierkante meter Ruimte per unit winst Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Tijd voor het vrijmaken van het vastgoed tot het afstoten Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen Status risico management Huurruimte Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Bezettingskosten per m2 Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Vergelijkingen Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Aantal verbouwingen/ nieuwbouw voor verouderde gebouwen (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 192

193 Kappers (2009) Mac Gillavry (2006) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Marktinteresse kosten per m² bvo Locatie: bereikbaarheid Ligging gebouw: centrum/ wijk Markthuur/ ontvangen huur ratio Solvabiliteit: eigen vermogen/ totaal vermogen Huurkosten versus eigendomskosten Marktwaarde overstijgt de opbrengsten per m² bvo waarde kwaliteit (beschrijving van Eventueel bod overstijgt de gebouwkwaliteit, waarde inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Gebouw: ontwerp Gebouw: lay-out m2 Bereikbaarheid openbaar vervoer Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Investeringsbereidheid markt Liquiditeit (vlottende activa voorraden)/ vlottende passiva Liquiditeit: werkkapitaal ratio (vlottende activa/ vlottende passiva) Percentage uitgaven vergeleken met private sector Accommodatiegebruik Marktwaarde kwaliteit (beschrijving van gebouwkwaliteit, inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Plattegrond: ontwerp Voldoende parkeergelegenheid Rentabiliteit: resultaat uit gewone gewone bedrijfsvoering/ baten Leegstandscijfers Financieel rendement kwaliteit (beschrijving van gebouwkwaliteit, inrichtingsniveau, locatiekwaliteit) Plattegrond: lay-out m2 Zichtlocatie Rentabiliteit eigen vermogen: netto winst/ gemiddeld eigen vermogen Onderhoudskosten Kostendekkendheid Plattegrond: bereikbaarheid Bekendheid terrein Rentabiliteit totale vermogen: netto winst + rente + belastingen/ totale vermogen Operationele kosten Ontwerp werkplek Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Quick ratio: debiteuren + liquide middelen / vlottende activa Energiekosten Comfort werkplek Bestemming Acid test: liquide middelen/ vlottende passiva Rendement investering Aantal teamwerkplaatsen Schaal/ grootte Brutowinst/ omzet Ratio herinvesteringen Ontwerp werkplek Verschijningsvorm Nettowinst/ omzet Duurzame ontwikkelingsdoelen Ontwerp werkplek Gebruiksmogelijkheden Winst/ aandeel: netto winst/ gem. uitstaande aandelen Projectefficiëntie Gebouw: ontwerp Toegankelijkheid Koers/ winstverhouding: beurskoers/ winst per aandeel Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) Aantal teamwerkplaatsen Flexibiliteit Vaste kosten/ totale kosten: personeelskosten per student, huisvestingskosten per student, beheerskosten per student Leegstandscijfer bij vastgoed in eigendom Aantal teamwerkplaatsen Uitnodigende entree/laagdrempelig Rente dekkingsfactor: netto winst + rente + belastingen/ rentelasten Rendement Plattegrond: ontwerp Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Toegevoegde waarde per werknemer: pers.kosten + interest + belastingen + netto winst/ fte winstgevendheid Herinvesteren kapitaal in vastgoed wat in eigendom is Progressie duurzaamheidsdoelen Ouderdom gebouw Productiviteit Ratio s aanbod en vraag van vastgoed Voldoende parkeergelegenheid m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Efficiëntie project (tijd en budget) Toegankelijkheid Ouderdom gebouw Verschijningsvorm Kwaliteit integriteit informatie Budgetbeheer Nauwkeurigheid van de financiële prognoses in vergelijking met jaarresultaten Netto inkomen Rendement op investering Rendement op eigen vermogen Rendement op vastgoed in eigendom Totale opbrengsten verkoop gebouwen Leegstandscijfer kantoren Status risicobeheer Aantal overeenkomsten getekend per afdeling Percentage bedrijfsopgave vergeleken met de private sector Generieke en administratieve kosten Operationele en onderhoudskosten Huurkosten Bedrijfsmarge Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Energie uitstoot Percentage klanten die aangeven dat de IT oplossingen voldoen aan hun verwachtingen Totale projectkosten gerelateerd met budget Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Ratio vierkante meters gehuurd versus in eigendom Tevredenheid afdeling Projectwerk volgens goedkeuring plannen Nieuw kwaliteitsplan geïmplementeerd Onderhoud gedaan aan gebouwen in overeenstemming met onderhoudsplan Operationele kosten per m2 193 Onderhoudskosten per m2 Energieverbruik per m2 Administratiekosten / totale inkomen ICT kosten per werknemer ICT kosten / totale inkomen

194 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Energie-uitstoot & binnenmilieu Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Gebruikerstevredenheid Flow-on effects Gebruikers per m2 Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Percentage gedeelde diensten Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 194

195 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 195

196 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Functionaliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Gebruikerstevredenheid Flow-on effects Gebruikers per m2 Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Percentage gedeelde diensten Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 196

197 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 197

198 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Werkplekken Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Gebruikerstevredenheid Flow-on effects Gebruikers per m2 Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Percentage gedeelde diensten Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 198

199 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 199

200 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Klanten Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Gebruikerstevredenheid Flow-on effects Gebruikers per m2 Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Percentage gedeelde diensten Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 200

201 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 201

202 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Technische kwaliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Gebruikerstevredenheid Flow-on effects Gebruikers per m2 Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Percentage gedeelde diensten Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 202

203 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 203

204 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Juridisch Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 204

205 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 205

206 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Locatie Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Gebruikerstevredenheid Flow-on effects Gebruikers per m2 Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Percentage gedeelde diensten Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Verhuurbaar oppervlak Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 206

207 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 207

208 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Visuele aspecten Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 208

209 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 209

210 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Interne gebruikerstevredenheid Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 210

211 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 211

212 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Externe gebruikerstevredenheid Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 212

213 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 213

214 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Flexibiliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 214

215 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 215

216 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Inkomsten Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 216

217 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 217

218 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Uitgaven Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 218

219 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 219

220 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Rendement Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Competenties CREM personeel Investering in training per CREM personeellid Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats the Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Gebruikerstevredenheid Uitstraling gebouw Werkplekinnovatie Communicatie Werknemerstevredenheid Gebruik typen werkplekken Flow-on effects Gebruikers per m2 Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Aantal dienstverleners/ service level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE CRE werknemer kwalificaties Omzet per medewerker Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Nakijken van dienstverleners Huurruimte Duur huurcontract Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) 220

221 Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Gemiddelde personeelskosten: Investering educatie per personeelskosten/ aantal werknemer Gebouw: technische conditie Veiligheid Omvang: fte en in personen, studenten per fte personeel Dienstverband van werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim Gebouw: resterende Ziekteverzuim: kort en Toegankelijkheid exploitatieperiode langdurend Personeelsverloop Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Human resource doelstellingen Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Leeftijdsverdeling Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Investering educatie per werknemer Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Gebouw: standaard elementen Plattegrond: lay-out m2 Verdiepingshoogte Mobiliteit elementen vloer Standaardelementen vloer Bereikbaarheid verdieping Locatie: rendement Gebouw: rendement Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Plattegrond: bereikbaarheid Omvang: instroom totaal, ingeschrevenen, Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden Studenttevredenheid omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet Algemene prestaties ontwikkelproces / Percentage tevreden werknemers Verzuimcijfers Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Gehuurde ruimte/ totale ruimte Personeelsverloop Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Flexibiliteit installaties Herschikken werkplek 221

222 Indicatoren functioneel belang - Facility Manager Bakker (2011) Bergh (2011) Brackertz & Kenley (2002) Den Heijer (2011) Meijer (2011) Pellikaan (2003) Schootbrugge, van de (2010) Vries, de (2007) Wilson, Hagarty en Gauthier (2003) Ruimtevraag Functionele kwaliteit vraag Visuele kwaliteit vraag Kwaliteitsniveau vraag Huisvestingssamenwerking Vastgoedstrategie Plaatsgebondenheid Afstand openbaar vervoer voor werknemers Werknemerstevredenheid met werkomgeving Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Werkplek (grootte, vorm) Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Aantal diensten voorzien door CREM Werknemer/ interne klanttevredenheid met responsiviteit Werknemerstevredenheid met professionele kwaliteiten van CREM personeel Werknemerstevredenheid met CREM informatievergaring Werkplaatsinnovatie Locatie Bereikbaarheid Gebruikers Locatie en orientatie gebouw Voorzieningen omgeving Score interne gebruikers Personeel Werknemerstevredenheid Communicatie Omgevingsfactoren Hoeveelheid parkeerplaatsen Studenten Gebouw: ontwerp Bereikbaarheid Score externe gebruikers Lokatieselectie Behoud van het menselijk kapitaal Werkplek Bereikbaarheid openbaar vervoer Academisch personeel Gebouw: technische conditie Veiligheid Klimaatbeheersing Demografische gegevens Ondersteunende werknemers Gebouw: energieconsumptie Parkeergelegenheid Financiële flexibiliteit Communicatie Zonering Technische flexibiliteit Huurtermijn Geluid Inwoners stad gerelateerd met universiteit Bezoekers gerelateerd aan universiteit Gebouw: resterende exploitatieperiode Toegankelijkheid Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Multifunctionaliteit Flexibiliteit organisatie Verhuurd oppervlak Verkeer Productiviteit per m2 Gebouw: bezettingskosten Facilitaire voorzieningenniveau Huurprijs Calamiteiten Bezettingsgraad Gebouw: m2/ werknemer Veranderbaarheid Gemiddelde personeelskosten: personeelskosten/ aantal werknemers Investering educatie per werknemer Omvang: fte en in personen, Dienstverband van werknemers studenten per fte personeel Aantal werknemers: naar leeftijd, salarisschaal en man/ Arbeidsverzuim vrouw Ziekteverzuim: kort en Personeelsverloop langdurend Personeelsverloop, uit- en Profiel personeel (totale indiensttredingen: in fte en populatie en werkgelegenheid) absoluut Tijdelijke contracten: in fte en absoluut Opleidingsbudgetten: in per werknemer of fte Human resource doelstellingen Leeftijdsverdeling Werkplek Informele contacten met maatschappij Frequentiegraad Plattegrond: ontwerp Beveiliging Medewerkerstevredenheid Tijd van respons bij CREM Burger tevredenheid Contributie vrijwilligers Gebruikerstevredenheid Ontwerp werkplek Ruimtelijke oriëntatie Arbeidsverzuim Competenties CREM personeel Gebruikerstevredenheid Flow-on effects Gebruikers per m2 Kosten werkplek Hoofdentree Studenten Overwerk Investering in training per CREM personeellid Uitstraling gebouw Benodigde functiemix Gebouw: lay-out m2 Marktaandeel van de instroom Mening werknemer over in Omvang: instroom totaal, hoeverre de werkplaats the Werkplekinnovatie Benodigde kwaliteitsniveau Gebouw: standaard elementen ingeschrevenen, productiviteit bevorderd gediplomeerden, Afstand woon-werkverkeer werknemers Afstand tussen de bedrijventerreinen en bedrijven Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Investering educatie per werknemer Percentage werknemers met leerplannen Doelen eigen werknemers Communicatie Gebruikerstevredenheid Plattegrond: lay-out m2 Productiviteit: studierendement Instroom en uitstroom Werknemerstevredenheid Gebruikers per m2 Verdiepingshoogte Tevredenheid: afgestudeerden die dezelfde keuze zouden maken Gebruik typen werkplekken Benodigde functiemix Mobiliteit elementen vloer Studenttevredenheid Percentage gedeelde diensten Verhuurbaar oppervlak Benodigde kwaliteitsniveau Standaardelementen vloer omvang van opdrachten van derden, zowel in omzet als in Investering in training per werknemer Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet tussen hun werkzaamheden en de bedrijfsdoelen Algemene prestaties ontwikkelproces / participatiegraad Percentage tevreden werknemers Geen verlies van activiteiten wanneer vastgoed zou falen Communicatie Productiviteit per m2 Bereikbaarheid verdieping Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Gebruikerstevredenheid Bezettingsgraad Locatie: rendement Verzuimcijfers Vastgoeduitgaven als percentage van de totale Frequentiegraad Gebouw: rendement bedrijfskosten Tijd nodig voor vastgoed versus tijd nodig voor projecten Geld nodig voor vastgoed versus geld nodig voor projecten Aantal verdiepingen Plattegrond: positie faciliteiten Aantal vastgoedadvies dat is gegeven aan andere business Plattegrond: bereikbaarheid units Aantal dienstverleners/ service Gehuurde ruimte/ totale ruimte level agreements Aantal transacties/ projecten / huurovereenkomsten per FTE Gebouw: aanpasbaarheid werknemer CRE werknemer kwalificaties Gebouw: uitbreidbaarheid Omzet per medewerker Flexibiliteit installaties Aantal stappen / tijd benodigd voor doorlooptijd goedkeuring Herschikken werkplek van vastgoed Nakijken van dienstverleners Ontwerp werkplek Huurruimte Herschikken werkplek Duur huurcontract Gebouw: energieconsumptie Gebruik van virtuele en Gebouw: m2/ werknemer flexibele werkplekken Werkplek (grootte, vorm) Verdiepingshoogte Gebruik van virtuele en Aantal verdiepingen flexibele werkplekken Beantwoorden verwachtingen ICT oplossingen Implementeren bedrijfsstrategie in werkzaamheden Duidelijkheid gevraagde competenties bij werknemers Ziekteverzuim Personeelsverloop 222 (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh)

223 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Bouwfysisca Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten: - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode Casco/Schil/Installaties/Inbouw/ afwerking - Balie/receptie - Mogelijke uren dat de faciliteit open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 223

224 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Functioneel Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 224

225 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Werkplekken Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 225

226 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Kwantiteit gebruik Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn - Het aantal uren dat de faciliteit Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. daadwerkelijk open is - Het aantal uren dat de faciliteit - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering ruimten en voorzieningen - Flexibiliteit van de indeling en de - corporate image - Bewegwijzering - Uitzicht ontsluiting Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden 226

227 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Technische kwaliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 227

228 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Juridisch Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 228

229 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Locatie Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 229

230 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Visuele aspecten Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 230

231 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Politieke doelen Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 231

232 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Interne gebruikerstevredenheid Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 232

233 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Externe gebruikerstevredenheid Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 233

234 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Flexibiliteit Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 234

235 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Inkomsten Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 235

236 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Uitgaven Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 236

237 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Waarde Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 237

238 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Rendement Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Kwaliteitsniveau aanbod Duurzaamheid Huurprijs Gebruik typen werkplekken Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Resterende exploitatieperiode (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) (Interpretatie Bergh) Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden - Restauratieve voorzieningen 238

239 Indicatoren technisch belang - Maintenance Manager Bakker (2011) Bergh (2011) Den Heijer (2011) Ruimteaanbod Huurruimte Financiële flexibiliteit Locatie Functionele kwaliteit Duur huurcontract Technische flexibiliteit Verhuurd oppervlak aanbod Gebruik van virtuele en Visuele kwaliteit aanbod Flexibiliteit organisatie Huurtermijn flexibele werkplekken Gebruik van virtuele en Kwaliteitsniveau aanbod flexibele werkplekken Duurzaamheid Technische conditie Resterende exploitatieperiode Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken (Lindholm, 2008) (Scheffer, Singer & Van Meerwijk) Huurprijs Gebruik typen werkplekken Gebruik typen werkplekken (Interpretatie Bergh) Schootbrugge, van de (2010) Vijverberg (1995) Vries, de (2007) Aantal m2 per Score technische - Mogelijkheid tot verkrijgen van Energieverbruik: in kwh,, totaal en in Boekwaarde - Kantine - Ontspanningsmogelijkheden gebruikersgroep kwaliteit bouwvergunning relatie tot omzet of aantal producten Energiegebruik per gebruiker Energiezuinigheid/comfort - Catering - Restauratieve voorzieningen - Bestemmingsplan Afvalstromen: in kg, naar soort Energie uitstoot per gebruiker Kosten/kwaliteit relatie - Bewaking/beveiliging Verhuisgeneigdheid Constructie Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en Kostenmarge - Receptie - Leegstand Maatvoering restaurants Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Prijs per m2 werkplek - Data- en telecommunicatievoorzieningen - Belangstelling voor een gebouw Ontsluiting Technische conditie Investeringskosten Bruikbaarheid gebouw - Aanbiedingsresultaat Indeelbaarheid Aantal m2 grondbezit Gebruikskosten (resterende levensduur van draagconstructies/gevels, technische installaties en inbouwelementen, voorzieningen/mogelijkheden om schoonmaakonderhoud te verrichten e.d.) - Type gebouw Functionele leeftijd Bruto-nettoverhoudingen Aanpasbaarheid Aantal m2 gebouwbezit Exploitatiekosten - Stramienmaten Ruimtelijke indeling Uitbreidbaarheid Aantal m2 per type ruimte Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad Energie uitstoot universiteit per m2 Energie uitstoot stad Energiegebruik per gebruiker Energie uitstoot per gebruiker Aantal m2 per type ruimte - Vaste kosten (rente, afschrijving, erfpacht, belastingen, verzekeringen) - Energiekosten (elektriciteit, gas) - (Technische) onderhoudskosten (kosten van preventief en correctief onderhoud) - Schoonmaakkosten (binnen en buiten het gebouwen terreinen) - Administratieve beheerkosten (kosten voor het beheer van het onroerend goed (zoals verhuurkosten, boekhouding en administratieve personeelskosten) - Specifieke bedrijfskosten (kosten van bewaking, receptie, catering, interne - post, kantoorbehoeften, inrichtingskosten, telefoon, post en datacommunicatie) - Unit grootte Conditie (zespuntenschaal) - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Ernstige, serieuze en geringe gebreken Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Binnenmilieu Bruikbaarheid ruimten Aanpasbaarheid - Gesloten ramen - Grootte Commerciële factoren - Gesloten luchtcirculatie - Breedte - Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en particulier vervoer Hoge vensterbanken - Hoogte van ruimten - Imago van het gebouw Bezettingsgraad: Resterende exploitatieperiode - Mogelijke uren dat de faciliteit Casco/Schil/Installaties/Inbouw/afwerking - Balie/receptie open kan zijn Locatie Effectieve leeftijd - Afstand tot voorzieningen. - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Autobereikbaarheid Gebouwgebonden voorzieningen - Stramienmaten - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is - Bereikbaarheid openbaar vervoer - Verwarming - Draagstructuur Conditie gebouw en trendindicators - Parkeermogelijkheden - Ventilatie - Verplaatsbaarheid wanden - Fysieke kwaliteit gebouw - Situering van de huisvesting ten - Flexibiliteit van data- en - Geschiktheid van gebouw voor de - Geluids- en warmteisolatie opzichte van bedrijven en diensten telecommunicatievoorzieningen diensten die geleverd worden - De risico s die gepaard gaan met de - Sociale veiligheid van de locatie - Lichttoetreding Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) faciliteit Representativiteit/imago - Zonwering - Mogelijkheden gebouw en locatie. Kosten/kwaliteit relatie - Entree - Luchtkwaliteit - Draagstructuur Sociale factoren - Uiterlijk van het gebouwen de ruimten en voorzieningen Sociale factoren - Stramienmaten - Bewegwijzering - corporate image - Bewegwijzering - Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting - Uitzicht Niet-gebouwgebonden voorzieningen - Uitzicht - Beschikbaarheid van grond - Ontspanningsmogelijkheden Prijs per m2 werkplek - Restauratieve voorzieningen 239

240 C. Overzichtstabellen Maatschappelijk rendement Legenda Jeugd en Onderwijs Leefbaarheid Sociaal Economie Cultuur Sport 240

241 Voorbeelden van maatschappelijk rendement Jeugd en Onderwijs Bakker (2011) Bis en Verkerk (2003) Deuten (2007) Goorden (2008) Kaganova (2000) Kappers (2009) Simons (1994) Voorbeeld van maatschappelijk rendement bij sportfaciliteiten: Meer bewegen Verbeteren gezondheid Verhoging van sociale contacten Stijging van de tevredenheid van bewoners. Maatschappelijke waarde Vastgoed kan culturele en architectonische waarde bezitten (zoals monumenten). Vastgoed is van grote invloed op de kwaliteit van de omgeving. Wat algemener is de bijdrage die vastgoed levert binnen de werkgelegenheid in de dienstensector, handel en industrie. Maatschappelijke effecten Sociale cohesie Netwerk Het bieden van mogelijkheden tot: Educatie Ontmoeting Ondersteunen ontwikkeling bedrijven Positie van de jeugd in de wijk te verbeteren (onderwijsprestaties) Duurzame bijdrage leveren aan de kwaliteit van de sociale, economische en fysieke infrastructuur Verbeteren van de ruimtelijke omgeving Verbeteren lokale economie door het creëren van werkgelegenheid Aanbieden van betaalbare woningen voor lage inkomens. Thuisgevoel Ontspanning Buurtontwikkelingen Veiligheid Ontplooiing, Leefbaarheid Bescherming verbetering van de Schoon leefbaarheid Welvaart Indirect effect: Werkeloosheid waardestijging omliggend vastgoed Besparingen Leefbaarheid Kennis Tevredenheid bewoners Imago Veiligheid Het tegengaan van discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bijdragen aan de leefbaarheid van buurten. Bijdragen aan een eerlijke verdeling en bewoning van sociale huurwoningen Het faciliteren van huisvesting voor partijen die zonder hulp op de vastgoedmarkt anders geen kans zouden krijgen. Zoals: scholen, beginnende ondernemers, kunstenaars, ed. Het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen of het verwijderen van ongewenste functies, opdat een gebied of wijk een nieuwe impuls krijgt en leefbaarder wordt. Denk hierbij aan het verplaatsen van zware industrie uit een transformatiegebied of het tegengaan van sociaalmaatschappelijk ongewenste ontwikkelingen in probleemgebieden. Het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie. Om een krachtige (regie)positie te hebben om ontwikkelingen op te starten en aan te sturen. Bijvoorbeeld: het opstarten van(her-ontwikkelingen en transformaties. 241

242 Voorbeelden van maatschappelijk rendement Leefbaarheid Bakker (2011) Bis en Verkerk (2003) Deuten (2007) Goorden (2008) Kaganova (2000) Kappers (2009) Simons (1994) Voorbeeld van maatschappelijk rendement bij sportfaciliteiten: Meer bewegen Verbeteren gezondheid Maatschappelijke waarde Vastgoed kan culturele en architectonische waarde bezitten (zoals monumenten). Vastgoed is van grote invloed op de kwaliteit van de omgeving. Maatschappelijke effecten Sociale cohesie Netwerk Het bieden van mogelijkheden tot: Educatie Ontmoeting Ondersteunen ontwikkeling bedrijven Positie van de jeugd in de wijk te verbeteren (onderwijsprestaties) Duurzame bijdrage leveren aan de kwaliteit van de sociale, economische en fysieke infrastructuur Verbeteren van de ruimtelijke omgeving Verbeteren lokale economie door het creëren van werkgelegenheid Aanbieden van betaalbare woningen voor lage inkomens. Verhoging van sociale contacten Wat algemener is de bijdrage die vastgoed levert binnen de werkgelegenheid in de Thuisgevoel Ontspanning Buurtontwikkelingen dienstensector, handel en industrie. Stijging van de tevredenheid van bewoners. Veiligheid Ontplooiing, Leefbaarheid Bescherming Schoon en verbetering van de leefbaarheid, vormen het uiteindelijke doel. Welvaart Werkeloosheid Indirect effect: waardestijging omliggend vastgoed Besparingen Leefbaarheid Kennis Tevredenheid bewoners Imago Veiligheid Het tegengaan van discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bijdragen aan de leefbaarheid van buurten. Bijdragen aan een eerlijke verdeling en bewoning van sociale huurwoningen Het faciliteren van huisvesting voor partijen die zonder hulp op de vastgoedmarkt anders geen kans zouden krijgen. Zoals: scholen, beginnende ondernemers, kunstenaars, ed. Het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen of het verwijderen van ongewenste functies, opdat een gebied of wijk een nieuwe impuls krijgt en leefbaarder wordt. Denk hierbij aan het verplaatsen van zware industrie uit een transformatiegebied of het tegengaan van sociaalmaatschappelijk ongewenste ontwikkelingen in probleemgebieden. Het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie. Om een krachtige (regie)positie te hebben om ontwikkelingen op te starten en aan te sturen. Bijvoorbeeld: het opstarten van(her-ontwikkelingen en transformaties. 242

243 Voorbeelden van maatschappelijk rendement Sociaal Bakker (2011) Bis en Verkerk (2003) Deuten (2007) Goorden (2008) Kaganova (2000) Kappers (2009) Simons (1994) Voorbeeld van maatschappelijk rendement bij sportfaciliteiten: Meer bewegen Verbeteren gezondheid Maatschappelijke waarde Vastgoed kan culturele en architectonische waarde bezitten (zoals monumenten). Vastgoed is van grote invloed op de kwaliteit van de omgeving. Maatschappelijke effecten Sociale cohesie Netwerk Het bieden van mogelijkheden tot: Educatie Ontmoeting Ondersteunen ontwikkeling bedrijven Positie van de jeugd in de wijk te verbeteren (onderwijsprestaties) Duurzame bijdrage leveren aan de kwaliteit van de sociale, economische en fysieke infrastructuur Verbeteren van de ruimtelijke omgeving Verbeteren lokale economie door het creëren van werkgelegenheid Aanbieden van betaalbare woningen voor lage inkomens. Verhoging van sociale contacten Wat algemener is de bijdrage die vastgoed levert binnen de werkgelegenheid in de Thuisgevoel Ontspanning Buurtontwikkelingen dienstensector, handel en industrie. Stijging van de tevredenheid van bewoners. Veiligheid Ontplooiing, Leefbaarheid Bescherming Schoon en verbetering van de leefbaarheid, vormen het uiteindelijke doel. Welvaart Werkeloosheid Indirect effect: waardestijging omliggend vastgoed Besparingen Leefbaarheid Kennis Tevredenheid bewoners Imago Veiligheid Het tegengaan van discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bijdragen aan de leefbaarheid van buurten. Bijdragen aan een eerlijke verdeling en bewoning van sociale huurwoningen Het faciliteren van huisvesting voor partijen die zonder hulp op de vastgoedmarkt anders geen kans zouden krijgen. Zoals: scholen, beginnende ondernemers, kunstenaars, ed. Het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen of het verwijderen van ongewenste functies, opdat een gebied of wijk een nieuwe impuls krijgt en leefbaarder wordt. Denk hierbij aan het verplaatsen van zware industrie uit een transformatiegebied of het tegengaan van sociaalmaatschappelijk ongewenste ontwikkelingen in probleemgebieden. Het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie. Om een krachtige (regie)positie te hebben om ontwikkelingen op te starten en aan te sturen. Bijvoorbeeld: het opstarten van(her-ontwikkelingen en transformaties. 243

244 Voorbeelden van maatschappelijk rendement Economie Bakker (2011) Bis en Verkerk (2003) Deuten (2007) Goorden (2008) Kaganova (2000) Kappers (2009) Simons (1994) Voorbeeld van maatschappelijk rendement bij sportfaciliteiten: Meer bewegen Verbeteren gezondheid Maatschappelijke waarde Vastgoed kan culturele en architectonische waarde bezitten (zoals monumenten). Vastgoed is van grote invloed op de kwaliteit van de omgeving. Maatschappelijke effecten Sociale cohesie Netwerk Het bieden van mogelijkheden tot: Educatie Ontmoeting Ondersteunen ontwikkeling bedrijven Positie van de jeugd in de wijk te verbeteren (onderwijsprestaties) Duurzame bijdrage leveren aan de kwaliteit van de sociale, economische en fysieke infrastructuur Verbeteren van de ruimtelijke omgeving Verbeteren lokale economie door het creëren van werkgelegenheid Aanbieden van betaalbare woningen voor lage inkomens. Verhoging van sociale contacten Wat algemener is de bijdrage die vastgoed levert binnen de werkgelegenheid in de Thuisgevoel Ontspanning Buurtontwikkelingen dienstensector, handel en industrie. Stijging van de tevredenheid van bewoners. Veiligheid Ontplooiing, Leefbaarheid Bescherming Schoon en verbetering van de leefbaarheid, vormen het uiteindelijke doel. Welvaart Werkeloosheid Indirect effect: waardestijging omliggend vastgoed Besparingen Leefbaarheid Kennis Tevredenheid bewoners Imago Veiligheid Het tegengaan van discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bijdragen aan de leefbaarheid van buurten. Bijdragen aan een eerlijke verdeling en bewoning van sociale huurwoningen Het faciliteren van huisvesting voor partijen die zonder hulp op de vastgoedmarkt anders geen kans zouden krijgen. Zoals: scholen, beginnende ondernemers, kunstenaars, ed. Het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen of het verwijderen van ongewenste functies, opdat een gebied of wijk een nieuwe impuls krijgt en leefbaarder wordt. Denk hierbij aan het verplaatsen van zware industrie uit een transformatiegebied of het tegengaan van sociaalmaatschappelijk ongewenste ontwikkelingen in probleemgebieden. Het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie. Om een krachtige (regie)positie te hebben om ontwikkelingen op te starten en aan te sturen. Bijvoorbeeld: het opstarten van(her-ontwikkelingen en transformaties. 244

245 Voorbeelden van maatschappelijk rendement Cultuur Bakker (2011) Bis en Verkerk (2003) Deuten (2007) Goorden (2008) Kaganova (2000) Kappers (2009) Simons (1994) Voorbeeld van maatschappelijk rendement bij sportfaciliteiten: Meer bewegen Verbeteren gezondheid Maatschappelijke waarde Vastgoed kan culturele en architectonische waarde bezitten (zoals monumenten). Vastgoed is van grote invloed op de kwaliteit van de omgeving. Maatschappelijke effecten Sociale cohesie Netwerk Het bieden van mogelijkheden tot: Educatie Ontmoeting Ondersteunen ontwikkeling bedrijven Positie van de jeugd in de wijk te verbeteren (onderwijsprestaties) Duurzame bijdrage leveren aan de kwaliteit van de sociale, economische en fysieke infrastructuur Verbeteren van de ruimtelijke omgeving Verbeteren lokale economie door het creëren van werkgelegenheid Aanbieden van betaalbare woningen voor lage inkomens. Verhoging van sociale contacten Wat algemener is de bijdrage die vastgoed levert binnen de werkgelegenheid in de Thuisgevoel Ontspanning Buurtontwikkelingen dienstensector, handel en industrie. Stijging van de tevredenheid van bewoners. Veiligheid Ontplooiing, Leefbaarheid Bescherming Schoon en verbetering van de leefbaarheid, vormen het uiteindelijke doel. Welvaart Werkeloosheid Indirect effect: waardestijging omliggend vastgoed Besparingen Leefbaarheid Kennis Tevredenheid bewoners Imago Veiligheid Het tegengaan van discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bijdragen aan de leefbaarheid van buurten. Bijdragen aan een eerlijke verdeling en bewoning van sociale huurwoningen Het faciliteren van huisvesting voor partijen die zonder hulp op de vastgoedmarkt anders geen kans zouden krijgen. Zoals: scholen, beginnende ondernemers, kunstenaars, ed. Het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen of het verwijderen van ongewenste functies, opdat een gebied of wijk een nieuwe impuls krijgt en leefbaarder wordt. Denk hierbij aan het verplaatsen van zware industrie uit een transformatiegebied of het tegengaan van sociaalmaatschappelijk ongewenste ontwikkelingen in probleemgebieden. Het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie. Om een krachtige (regie)positie te hebben om ontwikkelingen op te starten en aan te sturen. Bijvoorbeeld: het opstarten van(her-ontwikkelingen en transformaties. 245

246 246

247 Voorbeelden van maatschappelijk rendement Sport Bakker (2011) Bis en Verkerk (2003) Deuten (2007) Goorden (2008) Kaganova (2000) Kappers (2009) Simons (1994) Voorbeeld van maatschappelijk rendement bij sportfaciliteiten: Meer bewegen Verbeteren gezondheid Maatschappelijke waarde Vastgoed kan culturele en architectonische waarde bezitten (zoals monumenten). Vastgoed is van grote invloed op de kwaliteit van de omgeving. Maatschappelijke effecten Sociale cohesie Netwerk Het bieden van mogelijkheden tot: Educatie Ontmoeting Ondersteunen ontwikkeling bedrijven Positie van de jeugd in de wijk te verbeteren (onderwijsprestaties) Duurzame bijdrage leveren aan de kwaliteit van de sociale, economische en fysieke infrastructuur Verbeteren van de ruimtelijke omgeving Verbeteren lokale economie door het creëren van werkgelegenheid Aanbieden van betaalbare woningen voor lage inkomens. Verhoging van sociale contacten Wat algemener is de bijdrage die vastgoed levert binnen de werkgelegenheid in de Thuisgevoel Ontspanning Buurtontwikkelingen dienstensector, handel en industrie. Stijging van de tevredenheid van bewoners. Veiligheid Ontplooiing, Leefbaarheid Bescherming Schoon en verbetering van de leefbaarheid, vormen het uiteindelijke doel. Welvaart Werkeloosheid Indirect effect: waardestijging omliggend vastgoed Besparingen Leefbaarheid Kennis Tevredenheid bewoners Imago Veiligheid Het tegengaan van discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bijdragen aan de leefbaarheid van buurten. Bijdragen aan een eerlijke verdeling en bewoning van sociale huurwoningen Het faciliteren van huisvesting voor partijen die zonder hulp op de vastgoedmarkt anders geen kans zouden krijgen. Zoals: scholen, beginnende ondernemers, kunstenaars, ed. Het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen of het verwijderen van ongewenste functies, opdat een gebied of wijk een nieuwe impuls krijgt en leefbaarder wordt. Denk hierbij aan het verplaatsen van zware industrie uit een transformatiegebied of het tegengaan van sociaalmaatschappelijk ongewenste ontwikkelingen in probleemgebieden. Het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie. Om een krachtige (regie)positie te hebben om ontwikkelingen op te starten en aan te sturen. Bijvoorbeeld: het opstarten van(her-ontwikkelingen en transformaties. 247

248 248

249 Voorbeelden van maatschappelijk rendement Bakker (2011) Bis en Verkerk (2003) Deuten (2007) Goorden (2008) Kaganova (2000) Kappers (2009) Simons (1994) Voorbeeld van maatschappelijk rendement bij sportfaciliteiten: Meer bewegen Verbeteren gezondheid Maatschappelijke waarde Vastgoed kan culturele en architectonische waarde bezitten (zoals monumenten). Vastgoed is van grote invloed op de kwaliteit van de omgeving. Maatschappelijke effecten Sociale cohesie Netwerk Het bieden van mogelijkheden tot: Educatie Ontmoeting Ondersteunen ontwikkeling bedrijven Positie van de jeugd in de wijk te verbeteren (onderwijsprestaties) Duurzame bijdrage leveren aan de kwaliteit van de sociale, economische en fysieke infrastructuur Verbeteren van de ruimtelijke omgeving Verbeteren lokale economie door het creëren van werkgelegenheid Aanbieden van betaalbare woningen voor lage inkomens. Verhoging van sociale contacten Wat algemener is de bijdrage die vastgoed levert binnen de werkgelegenheid in de Thuisgevoel Ontspanning Buurtontwikkelingen dienstensector, handel en industrie. Stijging van de tevredenheid van bewoners. Veiligheid Ontplooiing, Leefbaarheid Bescherming Schoon en verbetering van de leefbaarheid, vormen het uiteindelijke doel. Welvaart Werkeloosheid Indirect effect: waardestijging omliggend vastgoed Besparingen Leefbaarheid Kennis Tevredenheid bewoners Imago Veiligheid Het tegengaan van discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bijdragen aan de leefbaarheid van buurten. Bijdragen aan een eerlijke verdeling en bewoning van sociale huurwoningen Het faciliteren van huisvesting voor partijen die zonder hulp op de vastgoedmarkt anders geen kans zouden krijgen. Zoals: scholen, beginnende ondernemers, kunstenaars, ed. Het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen of het verwijderen van ongewenste functies, opdat een gebied of wijk een nieuwe impuls krijgt en leefbaarder wordt. Denk hierbij aan het verplaatsen van zware industrie uit een transformatiegebied of het tegengaan van sociaalmaatschappelijk ongewenste ontwikkelingen in probleemgebieden. Het verkrijgen van een positie in een in- of uitbreidingslocatie. Om een krachtige (regie)positie te hebben om ontwikkelingen op te starten en aan te sturen. Bijvoorbeeld: het opstarten van(her-ontwikkelingen en transformaties. 249

250 D. Oplossingsrapporten Tetra Proof of concept Tetra Solution Report Model: Sabrina Tetra By: Default User Date: 11/04/11 14:55:36 Parent Criterion: Criteria Overall Ratings Alternatives Values 50% VG behouden VG afstoten VG behouden Criteria Weights Criterion Local Weights Global Weights Weighting Values Criteria Behalen van rendement Verhogen van VG inkomsten Verlagen van VG kosten Verbeteren van de leefbaarheid Verhogen educatieniveau Verlagen criminaliteit Ratings Criteria\Behalen van rendement\verhogen van VG inkomsten Default User:Rating 50% VG behouden VG afstoten VG behouden Criteria\Behalen van rendement\verlagen van VG kosten Default User:Rating 50% VG behouden VG afstoten VG behouden

251 D. Oplossingsrapporten Tetra Eerste filter Tetra Solution Report Model: Gem DB By: Sabrina Date: 12/07/11 20:21:54 Weight Paradigm: Expert Parent Criterion: Criteria Overall Ratings Alternatives Values 2. Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Hinthamerstraat Criteria Weights Criterion Local Weights Global Weights Criteria Financieel Sabrina Analyse Sabrina Courantheid Sabrina Investeringen nodig MM Sabrina Kosten vs. baten Sabrina Mogelijkheid veranderen functies Sabrina Risico huurder Sabrina Flexibiliteit Sabrina Functionaliteit Sabrina Kwantiteit Weighting Values 251

252 252 Sabrina Locatie Sabrina Ondersteunen huurder Sabrina Technische staat Sabrina Veiligheid Sabrina Gebruikerstevredenheid Sabrina Decision Maker Weights S a br in a K ee s D o n k er W o ut er S m it s Ir w in v a n H u n e n G e e rt G e u rt s Ste fa n va n Ve ld ho ve n L e o d e K o st e r M ar io n B a k k er R o n C re ti er H il d a B l o k H a ns B er ke rs Ru th Kr ane nb urg Criteria\F inancieel\ Analyse Criteria\F inancieel\ Couranth eid Criteria\F inancieel\ Investeri ngen nodig MM Criteria\F inancieel\ Kosten vs. baten Criteria\F inancieel\

253 253 Criteria\Finan cieel\mogelij kheid veranderen functies Criteria\Finan cieel\risico huurder Criteria\Flexi biliteit Criteria\Funct ionaliteit\kw antiteit Criteria\Funct ionaliteit\loc atie Criteria\Funct ionaliteit\ond ersteunen huurder Criteria\Funct ionaliteit\tec hnische staat Criteria\Funct ionaliteit\veil igheid Criteria\Gebr uikerstevrede nheid Ratings Criteria\Financieel\Analyse

254 Geert Geurts:Geert Geurts 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Marion Bakker:Marion Bakker 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Criteria\Financieel\Courantheid Wouter Smits:Wouter Smits 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Criteria\Financieel\Investeringen nodig MM Leo de Koster:Leo de Koster 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A

255 Criteria\Financieel\Kosten vs. baten Criteria\Financieel\Mogelijkheid veranderen functies Hans Berkers:Hans Berkers 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Criteria\Financieel\Risico huurder Criteria\Flexibiliteit Hans Berkers:Hans Berkers 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Irwin van Hunen:Irwin van Hunen 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Wouter Smits:Wouter Smits - duurzame visie 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat

256 5. Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Criteria\Functionaliteit\Kwantiteit Criteria\Functionaliteit\Locatie Criteria\Functionaliteit\Ondersteunen huurder Irwin van Hunen:Irwin van Hunen 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Criteria\Functionaliteit\Technische staat Leo de Koster:Leo de Koster 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A Criteria\Functionaliteit\Veiligheid Criteria\Gebruikerstevredenheid Marion Bakker:Marion Bakker 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan

257 8. Het Wielsem Bethaniestraat 2A Wouter Smits:Wouter Smits 10. Hinthamerstraat Helftheveulpasssage Hofstad Hinthamerstraat Lagelandstraat 17A Oranje Nassaulaan Het Wielsem Bethaniestraat 2A

258 E. Interviewopzet Interview medewerkers gemeente s-hertogenbosch Introductie interviewer: student TU te Delft, RE&H, specialisatie REM Beschikbare tijd: ca. 1 uur Doel interview: Doel van het onderzoek is (1) om te achterhalen of de gemeentelijke vastgoedportefeuille een bijdrage levert aan de gemeentelijke organisatiedoelstellingen. (2) En het geven van een advies aan de gemeente hoe met vastgoed gestuurd kan worden op het bereiken van de gemeentelijke organisatiedoelstellingen. Om dit doel te kunnen bereiken bestaat het interview uit drie onderdelen: 1. Eerst willen we van u weten welke eisen (criteria) u stelt aan gebouwen en welke doelen deze bedienen. En (indien u meerdere eisen stelt) welk belang u hecht aan de verschillende criteria (gewichtsverdeling). 2. Vervolgens neem ik u vanuit de door u aangeven doelstelling(en) mee door het model: Strategisch sturen met vastgoed. U kunt aan de hand van dit model bepalen of er nog aanvullende eisen aan het vastgoed gesteld kunnen worden. 3. Als laatste vraag ik u aan te geven in welke mate de gebouwen van gemeente s-hertogenbosch momenteel aan die eisen voldoen. Door middel van uw voorkeur wordt aan tien vastgoedobjecten een score gegeven. De panden die geen of een beperkte bijdrage leveren aan de gemeentelijke organisatiedoelstellingen, kunnen zo kenbaar worden gemaakt. Vervolg: Aan de hand van de eindresultaten van de interviews kan worden gekeken of de gemeentelijke vastgoedportefeuille meer zou kunnen bijdragen aan de doelstellingen van gemeente s-hertogenbosch. De eindresultaten zullen worden verwerkt in mijn eindverslag. Ik zal u een digitale versie versturen zodra ik het heb afgerond en/ of deze resultaten door middel van een presentatie tonen. Opnemen: Ja / Nee Naam: Functie: Specialisatie: Datum: CREM domeinen 258

259 Deel I: Vragen 1. Welke eisen (criteria) stelt u gezien vanuit uw functie en verantwoordelijkheden aan het vastgoed? 2. Wat wilt u bereiken met de eisen die u bij vraag 1 hebt aangegeven? (Met andere woorden: welke (organisatie)doelstellingen streeft u daarmee na?) Indien mogelijk: kunt u per eis het doel aangeven? (Bijvoorbeeld het realiseren van een bibliotheek om de leefbaarheid van een wijk te verbeteren of het vinden van een alternatieve functie voor een object om het monument en de toegankelijkheid van het gebouw te kunnen waarborgen) 259

260 3. Hoe meet u de criteria die u bij vraag 1 hebt aangeven? Indien deze niet (goed) gemeten worden, hoe kunt u de criteria dan het beste meten? 4. Kunt u aangeven wat het belang is van de verschillende criteria (die u bij vraag 1 hebt aangegeven). Naarmate van belang kunt u 100% verdelen over de criteria. 260

261 Deel II: Model Strategisch sturen met vastgoed In de literatuur worden koppelingen gelegd tussen organisatiedoelstellingen en vastgoedcriteria. Deze kennis heb ik samengevat in het model: Strategisch sturen met vastgoed. Ik wil dat model met u doorlopen waarbij we beginnen met de antwoorden die u heeft gegeven bij vraag 2 (organisatiedoelstellingen). In de literatuur zien we dat het wordt aangeraden om vier stappen te doorlopen: (1) de organisatiedoelstelling eerst te vertalen naar (2) een vastgoedstrategie en dan (3) naar operationele beslissingen en (4) indicatoren. Wij lopen nu per doelstelling het schema door met te achterhalen of er meerdere criteria zijn die u met deze inzichten zou willen toevoegen ten opzichte van uw antwoord bij vraag 1 (indicatoren). Stap 1: Herkent u dat uw doelstelling valt onder de algemene categorie van doelstellingen? Ja/ Nee, wilt u deze ergens ander onder plaatsen? Stap 2: Zou u een van de vastgoedstrategieën wensen na te streven die van belang zijn voor uw doelstelling? 261

262 Stap 3: Zou u een van de criteria wensen na te streven die van belang zijn voor uw vastgoedstrategie? Stap 4: Welke indicator zou u willen kiezen voor de door u gekozen extra criteria? 262

263 1. Energie-uitstoot & binnenmilieu Energie- en waterbesparende mogelijkheden Toepassing van duurzame materialen binnen gebouwen Kwaliteit binnenmilieu 2. Functioneel Werkplek Locatiekwaliteit Gebouwkwaliteit Inrichtingsniveau Aantal energiecontroles (monitoring) Energiegebruik per gebruiker Energie uitstoot per gebruiker Energie uitstoot per m2 Energieverbruik: in kwh,, totaal en in relatie tot omzet of aantal producten Afvalstromen: in kg, naar soort Uitstoot: CO, CO2, NO2, CfK Duurzame ontwikkelingsdoelen Energiekosten Energiekosten per m2 Energiekosten (elektriciteit, gas) Klimaatbeheersing (temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging) Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, akoestiek, geluid) Gebruik typen werkplekken Aantal teamwerkplaatsen Werkplek (grootte, vorm) Werkplek ontwerp Werkplek privacy Kwaliteit inrichting gebouw Niet-gebouwgebonden voorzieningen (bijv. Kantine, Catering, Bewaking/beveiliging, etc.) Gebouwgebonden voorzieningen (bijv. Verwarming, Ventilatie, Geluids- en warmteisolatie) Sociale factoren (bijv. Bewegwijzering, Uitzicht, Ontspanningsmogelijkheden) Facilitaire voorzieningenniveau Hoeveelheid parkeerplaatsen Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Geschiktheid van gebouw voor de diensten die geleverd worden Bereikbaarheid gebouw/ plattegrond/ verdieping Plattegrond: positie voorzieningen Ontwerp gebouw/ plattegrond Gebouw/plattegrond: lay-out m2 Herontwikkelingsmogelijkheden Multifunctionaliteit Gebruiksmogelijkheden Toegankelijkheid Bruikbaarheid gebouw - Type gebouw - Stramienmaten - Unit grootte - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Bruikbaarheid ruimten - Grootte - Breedte - Hoogte van ruimten/ Verdiepingshoogte Constructie Of werkplaats normen zijn gehanteerd 263

264 3. Werkplekken Verhogen efficiënt gebruik werkplaatsen Delen van ruimte of diensten Ontwikkel bruikbaarheid van werkplaatsen Ontwerp faciliteiten die innovatieve processen toelaten Creëren van flexibele werkplaatsoplossingen Creëren van effectieve ontmoetingsplek 4. Kwantiteit gebruik Aantal vierkante meters Soort vierkante meters Gebruiksintensiteit Huurruimte Hal is zoveel mogelijk kolomvrij Beveiliging Ruimtelijke oriëntatie Hoofdentree Mobiliteit/ standaardelementen Aantal verdiepingen Werkplek ontwerp Binnenklimaat Privacy werkplek Comfort werkplek Kosten werkplek Gebruik typen werkplekken Werkplek (grootte, vorm) Aantal werkstations per werknemer Gebruik van virtuele en flexibele werkplekken Tevredenheid: Tijd die verspild wordt dankzij open werkomgeving Onderzoeksindex voor de wijze waarop de werkplek voldoet aan de behoeften van de klanten Kwaliteit binnenklimaat (licht, temperatuur, geluid) Binnenmilieu: Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen Elastische kenmerken vallen onder meer: werkplekken, hygiëne, toegangscontrole, inbraakpreventie, brandpreventie en parkeervoorzieningen Gesloten ramen Gesloten luchtcirculatie Klimaatbeheersing Aantal ruimte (m2 of m) per werknemer Aantal m2 per gebruikersgroep Aantal m2 grondbezit Aantal m2 gebouwbezit Grootte bouwmassa Ruimtevraag en aanbod Aantal m2 BVO/NVO per beleidsdoel Verhuurd oppervlak Verhuurbaar oppervlak Leegstandscijfers Gehuurde ruimte/ totale ruimte Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Jaarlijks aantal personen dat gebruik maakt van de diensten en faciliteit Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Aantal uren de faciliteit gebruikt wordt 264

265 Bezettingsgraad: - Mogelijke uren dat de faciliteit open kan zijn - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is - Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is Bezettingsgraad per m2 Percentage operationele versus niet-operationele ruimte Aantal personen per werkplaats Aantal verhuizingen per jaar Percentage gedeelde diensten Accommodatiegebruik (huur m2/ voltijd medewerker; kosten / vvo; kosten/ voltijd medewerker) 5. Technische kwaliteit 6. Juridisch Timing acquisitie en afstoot van vastgoed (her)ontwikkeling van verouderd vastgoed Kennis en inzicht markt, marktanalyse Verhuizen Verkopen en terughuren Behouden bedrijfskritische objecten Verhuren/ afstoten van vastgoed Ruimteoverschot kan worden herontwikkeld Verhuren van vastgoed voor periodieke inkomsten Privatiseren van het vastgoed voor eenmalige inkomsten te generen en vervolgens onroerendgoedbelasting Verkrijgen huidige taxaties van faciliteiten Creëren en onderhouden van een informatiesysteem voor vastgoedmanagement Balanceren tussen diensten die men zelf uitvoert of uitbesteed 7. Locatie Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in functionele locaties Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Vestigen van een voorziening (positieve invloed op de omgeving) Technische conditie Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Ouderdom gebouw Gebouw: representativiteit Gebouw: volgens regelgeving Kwaliteit ruimte: cultuur, sport, cafés en restaurants Effectieve leeftijd Functionele leeftijd Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Leegstandscijfers Duur huurcontract Bestemmingsplan Mogelijkheid tot verkrijgen van bouwvergunning Ontwikkelproces Gebouw: volgens regelgeving Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Verhuurd oppervlak Verhuurbaar oppervlak Vrije ruimte in relatie met de totale ruimte Onderverhuurde ruimte als een percentage van de totale ruimte Bereikbaarheid: Afstand openbaar vervoer / klanten/ voorzieningen Afstand woon-werkverkeer werknemers Bereikbaarheid: parkeren, publieke ruimte, infrastructuur Autobereikbaarheid / Bereikbaarheid provinciale, ringweg of snelweg Situering van de huisvesting ten opzichte van bedrijven 265

266 Selecteren aantrekkelijke locaties voor klanten Maken van symbolische uitspraken door ontwerp en locatie Kwaliteit omgeving 8. Visuele aspecten Aanpassen gebouw/ plattegrond om imago te ondersteunen Kiezen voor ander gebouw om imago te ondersteunen Maken van symbolische uitspraken door ontwerp en locatie Identiteit/ herkenbaarheid Uitnodigend zijn voor klanten Representatieve landmark Onderhouden gebouw / plattegrond om imago te ondersteunen Creëren van werkplaatsen die het merk vertegenwoordigen Behouden gebouw dat bepalend is voor stadsgezicht / monument Grootte gebouw Huisstijl en diensten Kwaliteit omgeving: Aantal voorzieningen in de nabije omgeving Demografische gegevens Zonering Geluid Verkeer Calamiteiten Aantrekkelijkheid stad voor bedrijven Lokale landprijzen/ huurprijzen Kwaliteit voorzieningen: cultuur, sport, cafés en restaurants (Sociale) veiligheid van de locatie Terrein gebouw: Locatie (centrum/ wijk) en oriëntatie gebouw Voldoende parkeergelegenheid Zichtlocatie Bekendheid terrein Met plaatselijk, regionaal, nationaal of internationaal opererende bedrijven/instellingen. Bestemming Locatie: milieu invloeden Strategische locatie Visueel: Gebouw: ontwerp Het gebruik van bedrijfslogo s en kleuren in de vormgeving van de werkplaats Blikvangende architectuur Logo van de gebruiker zichtbaar op het gebouw en/ of aan de straat Gebouw goed zichtbaar vanaf de straat Historisch ogende architectuur/ monumenten Uitstraling terrein Uitnodigende entree/ laagdrempelig Het is goed zichtbaar wie in het pand is gevestigd Veiligheid Toegankelijkheid Hoofdentree Uiterlijk van het gebouwen, de ruimten en voorzieningen Imago van het gebouw Ontwerp werkplek Technische kwaliteit: Technische conditie Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Ouderdom gebouw (Effectieve leeftijd/ Functionele leeftijd) Gebouw: volgens regelgeving 266

267 9. Politieke doelen Object voldoet aan gemeentelijke organisatiedoelstellingen 10. Interne gebruikerstevredenheid Werknemers gemeentelijke / maatschappelijke organisatie Voorzien van gewenste voorzieningen Voorzien van functionele werkplaatsen Creëren van werkplaatsen die het merk vertegenwoordigen Voorzien in een plezierige gebruikersomgeving Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Geschiktheid gebruiker doelgroep Kwaliteit huisvesting Lokaliseren in functionele locaties Kiezen van gemakslocaties voor werknemers Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Maken van symbolische uitspraken door ontwerp en locatie Grootte gebouw Identiteit gemeente Ontwerpen van faciliteiten die de creatie en aflevering van producten verbeteren Kernobjecten Doelmatigheid: vaststellen aan welk beleidsdoel wordt bijgedragen Maatschappelijk rendement Cultuurhistorische waarde; Uitstraling, Imago, Identiteit; Bijzondere doelstellingen; Ruimtelijke ordening Strategische grondpositie Cultuurfunctie Sociale veiligheid Gewenste gebruikers/functie Subsidierelatie gebruiker en gemeente Verhouding kosten/batenanalyse Vastgoedstrategie Hoeveelheid m² bvo per inwoner Informele contacten met maatschappij Contributie vrijwilligers Bezoekers Bezettingsgraad: Mogelijke uren dat de faciliteit open kan zijn Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk open is Het aantal uren dat de faciliteit daadwerkelijk in gebruik is Gebruikerstevredenheid Gebruikers per m2 Geschiktheid van gebouw voor de diensten die geleverd worden Progressie (duurzaamheids)doelen Controleerbaarheid en beheersbaarheid subsidies Werknemerstevredenheid met werkomgeving Mening werknemer over in hoeverre de werkplaats de productiviteit bevorderd Werknemer/ interne klanttevredenheid met responsiviteit Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet tussen hun werkzaamheden en de bedrijfsdoelen Percentage tevreden werknemers Klanttevredenheid Huurderstevredenheid Gebruikerstevredenheid Waardering gemeente als werkgever Subsidierelatie gebruiker en gemeente Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Gebruikers per m2 Tevredenheid afdeling 267

268 Aanbieden van een werkomgeving welke de productiviteit bevordert Onderhouden faciliteiten om optimaal handelen te accommoderen Sobere en doelmatige werkplek 11. Externe gebruikerstevredenheid Maatschappelijke organisatie/ klanten Voorzien van gewenste voorzieningen Voorzien in een plezierige gebruikersomgeving Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Geschiktheid gebruiker doelgroep Kwaliteit huisvesting Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Maken van symbolische uitspraken door ontwerp en locatie Grootte gebouw Identiteit gemeente Kwaliteit omgeving Vestigen van een voorziening (positieve invloed op de omgeving) Selecteren aantrekkelijke locaties voor klanten Identiteit/ herkenbaarheid gemeente Uitnodigend zijn voor klanten Representatieve landmark Behouden gebouw dat bepalend is voor stadsgezicht / monument Grootte gebouw Huisstijl 12. Flexibiliteit Technische flexibiliteit: aanpasbaarheid gebouw/ vastgoedvoorraad Organisatorische flexibiliteit (bezetting, werktijden, etc.) Flexibiliteit huisvesting: snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Juridische flexibiliteit Financiële flexibiliteit Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Gebruikers per m2 Subsidierelatie gebruiker en gemeente Aantrekkelijkheid stad of regio Percentage klanten en bijhorende inkomsten Marktaandeel bezoekers Monitoren media Klanttevredenheid Huurderstevredenheid Burger tevredenheid Jaarlijks aantal personen dat gebruik maakt van de diensten en faciliteit Jaarlijks aantal bezoeken aan de faciliteit door gebruikers Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Informele contacten met maatschappij Contributie vrijwilligers Benodigde functiemix Benodigde kwaliteitsniveau Waardering keuzemogelijkheden klant Percentage positieve en neutrale publiciteit imago van de gemeente beoordeeld door de (potentiële) klanten Het marktaandeel van de klanten Technische flexibiliteit: Gebruik typen werkplekken Gebouw/ Plattegrond: ontwerp Gebouw/ Plattegrond: lay-out m2 Flexibiliteit installaties Aanpasbaarheid Stramienmaten/ maatvoering Draagstructuur/ constructie Verplaatsbaarheid wanden Flexibiliteit van data- en telecommunicatievoorzieningen Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) Mogelijkheden gebouw en locatie. Draagstructuur Stramienmaten Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting Beschikbaarheid van grond Mogelijkheid tot verkrijgen van bouwvergunning Bestemmingsplan Bruikbaarheid gebouw Type gebouw 268

269 13. Inkomsten Huurinkomsten Inkomsten verkoop gebouwen Exploitatieduur 14. Kosten Kosten huisvesting Minimaliseren exploitatiekosten Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Financiering Werkplekkosten Stramienmaten Unit grootte Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Bruikbaarheid ruimten Grootte Breedte Hoogte van ruimten Juridische flexibiliteit: Duur huurcontract Bestemmingsplan Flexibiliteit locatie: Ligging gebouw: centrum/ wijk Bestemming Schaal/ grootte Mogelijkheid tot uitbreiding Financiële flexibiliteit: Marktwaarde Boekwaarde Opbrengsten per m² bvo Netto inkomen Totale opbrengsten verkoop gebouwen Totaal inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Omvang en opbrengsten van de opdrachten voor derden (Resterende) exploitatieperiode Markthuur/ ontvangen huur ratio Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Bezettingskosten per m2/ werkplaats/ werknemer/ per euro/ unit winst/ per productie-eenheid / per gebouw Bezettingskosten als een percentage van de totale bedrijfskosten/ bedrijfsopbrengsten productie-eenheid/ bedrijfsopbrengsten per gebouw/ totale arbeids-en overheidskosten per productie-eenheid Kosten onderbenutte ruimte Kosten van acquisitie van vastgoed versus rendement/ IRR Huren versus bouw of eigendomskosten Marktwaarde versus boekwaarde Percentage marktvastgoed dat is verkocht Tijd voor het afstoten van het vastgoed tot de geplande datum Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen Energieverbruik Vastgoeduitgaven als percentage van de bruto marge Vastgoeduitgaven als percentage van de totale bedrijfskosten Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten uitgaven) Kosten eigendom / totale kosten Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Verhouding kosten/batenanalyse Subsidierelatie gebruiker en gemeente 269

270 15. Waarde Bedrijfseconomische waarde Marktwaarde 16. Rendement Exploitatieduur Financieel resultaat Risico s m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZB waarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Percentage uitgaven vergeleken met private sector Transactiekosten / totale aankopen Ratio oppervlakte en onderhoud beheerd per afdeling en per werknemer Huurkostenvergelijk Ruimte per unit winst Voldoende rendement op de investering Overwaarde Boekwaarde Marktanalyse Courantheid Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom Historische koopprijssommen Recente taxaties Investeringsbereidheid markt Marktinteresse Marktwaarde overstijgt de waarde Eventueel bod overstijgt de waarde Vastgoed: rendement op eigen vermogen/ investering Verkoop of winst per vierkante meter Financiële haalbaarheid Totale inkomsten/ winst Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Zakelijke volumes (winst gegenereerd door optionele diensten) Huurkostenvergelijk Kostendekkendheid (Resterende) exploitatieperiode Risico s: inschatting mogelijke nieuwe bestemming, verwachte realisatietermijn, haalbaarheid en bijkomende kosten De risico s die gepaard gaan met de faciliteit Financiële risico s Verhouding kosten/ baten Toekomstscenario s mogelijke huren bij verschillende functies 270

271 Deel III: Voorkeursmeting Als afsluiting wil ik u vragen de 10 objecten (zie bijlage) te beoordelen op de door u geselecteerde criteria. U dient aan te geven welk object het beste scoort (= 100) op dit criterium en welk het minst (= 0). Op basis van deze twee uiteinden ontstaat dan een schaal waar je de overige 8 objecten over kunt verdelen. 271

272 272

273 F. Objectformulieren gemeente s-hertogenbosch 1. Aartshertogenlaan 23 Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/ WELZ Beleidsmatig WEOP, Opvangtehuis Stichting Maatschappelijke Opvang s-hertogenbosch Muntel, De Vliert Bouwjaar 1925 M2 bruto vloeroppervlak m2 M2 onbebouwd erf 500 m2 Monumentale status Gemeentelijk monument Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 2 Aantal parkeerplaatsen 10 M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting Financieel Boekwaarde ,15 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2003 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Woensdag 1 januari 2003 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Donderdag 2 oktober

274 2. Helftheveulpasssage / SCC de Helftheuvel Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/ WELZ Beleidsmatig WEWC, Wijkcentrum Sociaal Cultureel Centrum Helftsheuvel WEST, De Schutskamp Bouwjaar 1971 M2 bruto vloeroppervlak m2 M2 onbebouwd erf 0 m2 Monumentale status Geen Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 1 Aantal parkeerplaatsen M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting Financieel Boekwaarde ,70 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde WOZ-waarde peildatum Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Donderdag 9 augustus

275 3. Hofstad 2 Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige SB/WMT Beleidsmatig BDWI, Winkel 00890, SB/WMT (Wijk Management Team) Binnestad, de Hofstad Bouwjaar 1979 M2 bruto vloeroppervlak 500 m2 M2 onbebouwd erf Monumentale status Geen Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 2 Aantal parkeerplaatsen M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 1 m Financieel Boekwaarde ,29 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2003 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Vrijdag 8 juni 2007 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Vrijdag 30 maart

276 4. Hinthamerstraat 141 Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/WELZ Beleidsmatig WEOP, Opvangtehuis 00948, Stichting Maatschappelijke Opvang s- Hertogenbosch Binnestad, Oost Bouwjaar 1936 M2 bruto vloeroppervlak m2 M2 onbebouwd erf 237 m2 Monumentale status Rijksmonument Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 3 Aantal parkeerplaatsen 8 M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 0 m Financieel Boekwaarde ,49 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Woensdag 1 januari 2003 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Maandag 16 april

277 5. Lagelandstraat 17A Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/WELZ Beleidsmatig KANT, Kantoor 00472, Stichting Vluchtelingenwerk, s-hertogenbosch Graafsepoort, Hinthamerpoort Bouwjaar 1931 M2 bruto vloeroppervlak 870 m2 M2 onbebouwd erf m2 Monumentale status Geen Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 3 Aantal parkeerplaatsen 5 M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 1 m Financieel Boekwaarde ,99 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Woensdag 1 januari 2003 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Maandag 16 april

278 6. Oranje Nassaulaan Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/WELZ Beleidsmatig WEOP, Opvangtehuis 00565, Stichting Novadic-Kentron Binnestad, Het Zand Bouwjaar M2 bruto vloeroppervlak 797 m2 M2 onbebouwd erf 33 m2 Monumentale status Rijksmonument Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 4 Aantal parkeerplaatsen M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 0 m Financieel Boekwaarde 4.326,18 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Woensdag 1 januari 2003 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Vrijdag 9 februari

279 7. Titus Brandsmastraat 34 Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/WELZ Beleidsmatig WEVG, Verengingsgebouw 00966, WijkWerkWinkelWest West, De Kruiskamp Bouwjaar M2 bruto vloeroppervlak 207 m2 M2 onbebouwd erf 103 m2 Monumentale status Geen Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 2 Aantal parkeerplaatsen M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 0 m Financieel Boekwaarde 0 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Woensdag 1 januari 2003 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde 8.400,00 Peildatum taxatie Woensdag 26 maart

280 8. Het Wielsem 21 Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/WELZ Beleidsmatig KANT, Kantoor 00044, Divers, organisatie voor welzijnswerk Noord,Sprookjesbuurt Bouwjaar 1977 M2 bruto vloeroppervlak 543 m2 M2 onbebouwd erf m2 Monumentale status Geen Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 1 Aantal parkeerplaatsen 6 M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 0 m Financieel Boekwaarde ,23 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Woensdag 1 januari 2003 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Dinsdag 27 mei

281 9. Bethaniestraat 2A-4-6 Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige SO/BAM Eigen huisvesting BDVG, Bedrijfsverzamelgebouw 00017, SO/BAM (Bouwhistorie, Archeologie en Monumenten) Binnenstad, Oost Bouwjaar 1430 M2 bruto vloeroppervlak m2 M2 onbebouwd erf m2 Monumentale status Rijksmonument Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 3 Aantal parkeerplaatsen 25 M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 0 m Financieel Boekwaarde ,93 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde WOZ-waarde peildatum Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Zaterdag 28 mei

282 10. Hinthamerstraat 74 Algemeen Beleidsafdeling Reden voor eigendom Gebruikstatus Hoofdgebruiker Wijk, buurt Overige CWS/CULT Beleidsmatig CUCC, Cultureel centrum 00177, Stichting de Muzerije Binnenstad, Oost Bouwjaar 1477 M2 bruto vloeroppervlak m2 M2 onbebouwd erf 82 m2 Monumentale status Rijksmonument Onderhoudstoestand Goed Aantal bouwlagen 2 Aantal parkeerplaatsen M2 Leegstand 0 m2 Classificatie energiemeting 0 m Financieel Boekwaarde ,18 Boekwaarde peildatum Zondag 1 januari 2006 WOZ waarde ,00 WOZ-waarde peildatum Woensdag 1 januari 2003 Herbouwwaarde (verz.) ,00 Herbouwwaarde (verz.) Vrijdag 8 juni 2007 Marktwaarde (taxatie) ,00 Herbouwwaarde (taxatie) ,00 Economische huurwaarde ,00 Peildatum taxatie Dinsdag 6 februari

283 G. Verslagen interviews gemeente s-hertogenbosch Interview 1. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsontwikkeling, afdeling Ingenieursbureau K. Donker Functie: Senior Technisch medewerker 22 november 2011 Deel I Vragen Zoals de functieomschrijving al onthult, is Donker voornamelijk werkzaam vanuit het technische domein, alhoewel verder in het interview blijkt dat hij ook actief advies geeft op de andere domeinen. Volgens Donker draait het binnen zijn werkgebied voornamelijk om het bouwmanagement en niet zozeer direct om het vastgoed zelf. Bij bouwmanagement kijk je naar het proces; dat is doorlooptijd, kosten (stichtingskosten)en beoogde doelstellingen (programma van eisen). Als procesmanager toets je het vastgoed aan het programma van eisen, wat zowel functionele als technische aspecten bevat. Wanneer gefocust wordt op het vastgoed zelf, het product, wordt vooral gekeken dat er kwaliteit wordt geleverd. Onder kwaliteit wordt verstaan een hoge vorm van duurzaamheid en een maximale functionaliteit tegenover een passend financieel plaatje (stichtingskosten). Hoofdzaak van de werkzaamheden is het realiseren van het beleid en een maximale klanttevredenheid van de gebruiker genereren. Onder de gebruiker verstaat Donker de maatschappelijke organisatie. Er worden geen duidelijke randvoorwaarden meegegeven met betrekking tot de stichtingskosten, alleen dat er binnen het budget wordt gebleven. De voornaamste doelstelling is om een zo laag mogelijk kostenplaatje te realiseren. Of de projectmanager daadwerkelijk kostenbewust heeft gehandeld wordt niet gecontroleerd. Qua duurzaamheid heeft gemeente s-hertogenbosch twee hoge ambities: 1. Ze willen bewust een leidinggevende rol spelen in duurzaamheid, dit is voornamelijk een politieke keuze. 2. De tweede ambitie van de gemeente is dat ze op energie gebied zelfvoorzienend willen (en moeten) worden. Met als voornaamste reden om het milieu zo minimaal mogelijk te belasten. Als we kijken naar maximale functionaliteit dan is de visie van Donker vooral gericht op de klanttevredenheid. Onder de klanten worden verstaan diegene die met het gebouw een bepaalde functie wil invullen (de uiteindelijke opdrachtgever). Voor de gemeente zijn dit vooral de maatschappelijke organisaties (met de burger is geen direct contact). Donker heeft voornamelijk te maken met de opdrachtgever. De beleidsafdeling focust meer op de burgers zelf, zij hebben een onderzoek verricht naar de maximale tevredenheid van de burger en uiteindelijk een opdracht gegeven tot het realiseren van een gebouw, deze opdracht komt dan bij Donker terecht. Om te achterhalen of het project kostenefficiënt is ontworpen, worden de kosten vergeleken met landelijke kengetallen (benchmarking). Het berekenen van de stichtingskosten is meestal in de initiatieffase, gebaseerd op kubieke of vierkante meter prijzen. Hoe verder het project vordert, des te specifieker wordt de kostenberaming (eindigt meestal met een elementenbegroting). Of een object als duurzaam beschouwd mag worden gemeten aan de hand van een EPA (Energie Prestatie Advies). Het bouwproces kan ook gemeten worden op duurzaamheid, door bijvoorbeeld gebruik te maken van bouwmaterialen die voor zo weinig mogelijk belasting voor het milieu zorgen. Duurzaamheid is een kabelproduct, er zijn uiteindelijk veel doelstellingen verweven in het eindproduct. Duurzaamheid hangt nu nog vooral samen met het ontwerp van een gebouw en de bouwwijze. Als er gekeken wordt naar het ontwerp dan zijn het vooral dingen als integraal watergebruik en ruimtelijke oriëntatie de voornaamste criteria waar naar wordt gekeken voor duurzaamheid. Echter speelt arbo ook een steeds belangrijkere rol, vindt Donker. Kijkend naar de bouwwijze dan is dit vooral 283

284 iets wat de ontwerper, gebruiker en aannemer beslissen. Donker probeert de kosten zo laag mogelijk te houden voor de schoonmaak, schilder en vervangingskosten, maar dan kijken we al wat meer naar de exploitatiekosten. Gezondheidsaspecten voor de gebruiker van het gebouw is ook nog een belangrijk aspect waar op gelet wordt door Donker, waaronder fijn stof, de ventilatie, luchtkwaliteit, warmtestraling, geluid, lichtinval, etc. Op dit gebied komen nog veel problemen voor en dit is ook iets wat volgens Donker nader onderzocht en uitgewerkt moet worden. Of een vastgoedobject functioneel is, meet Donker aan de hand van het programma van eisen. Deze toont de benodigde aspecten welke afgeleid zijn uit het beleid. Het beleid speelt een belangrijke rol, alleen is hier niet altijd eenduidigheid over te vinden binnen de gemeente. Zodoende wordt er nog altijd veel persoonlijke invloed op het uiteindelijke product uitgeoefend. Een duidelijk omschreven en centraal beschikbaar beleid zou het proces en de objectiviteit binnen de gemeente s- Hertogenbosch kunnen verbeteren. Op basis van voorgaande informatie kan geconcludeerd worden dat Donker zes criteria van belang vindt: de stichtingskosten, het gebruik van duurzame bouwmaterialen, het ontwerp, de bouwwijze, de investeringskosten en het PVE. In het interview geeft Donker aan dat deze indicatoren allemaal even zwaar wegen bij het nemen van beslissingen. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gekeken naar het technische domein, zou Donker voornamelijk werkzaamheden dienen te hebben in dit domein. Hier is hij het echter niet mee eens, zo worden alle doelstellingen herkend. Een belangrijke rol voor een bouwmanager is het adviseren van de opdrachtgevers. En het adviseren gaat over alle vier de domeinen (Productiviteit verbeteren, Winstgevendheid, Onderscheidend vermogen verbeteren en Duurzame ontwikkelingen). In het dialoog met de opdrachtgevers komt dan naar voren welke van deze vier punten de hoogste prioriteit krijgt. Als bouwmanager zijnde worden al deze doelstellingen volledig geïnterfereerd binnen een concept. De strategie die herkend wordt en als belangrijkst wordt beschouwd is het verhogen van de gebruikerstevredenheid, aangezien hier ook maatschappelijk rendement mee gegenereerd kan worden, waar een duidelijk onderscheid gemaakt dient te worden tussen de opdrachtgever en de gebruiker. De opdrachtgever heeft meer zeggenschap over het product dan een gebruiker. Het is dus ook de opdrachtgever die bewust moet zijn van de kwaliteiten voor de gebruiker. Het minimaliseren van kosten wordt niet gezien als het belangrijkste punt. Het kostenplaatje is echter wel een uitkomst van andere doelstellingen. Je kunt er dus mee sturen, maar het is niet de hoofddoelstelling. De strategie, het realiseren van maatschappelijk rendement, wordt ook als een behoorlijk belangrijke strategie beschouwd. Hieronder valt ook de gebruikerstevredenheid, en duurzaamheid. Het nastreven van duurzaamheid is ook een belangrijk punt. Hiermee wordt gekeken naar het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement voor de toekomst tegen een zo laag mogelijke belasting. De criteria die Donker herkent zijn vooral functionaliteit en locatie. Onder functionaliteit kunnen echter verschillende aspecten vallen, zoals: herkenbaarheid en de uitstraling van een object, het programma van eisen, het welzijn van de gebruiker en de bruikbaarheid. En met bruikbaarheid wordt bedoeld of het gebouw geschikt is voor de diensten die het levert. Locatie is een essentieel element bij gemeentelijk vastgoed, maar als bouwmanager is het ook datgene waarop je het minst kunt sturen. Belangrijk is dat het object wordt gelokaliseerd daar waar de vraag is. 284

285 Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Onderscheidend vermogen verbeteren Duurzame ontwikkeling Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen maatschappelijk rendement Functionaliteit Productiviteit verbeteren Verhogen gebruikerstevredenheid Locatie Winstgevendheid verbeteren Verhogen maatschappelijk rendement Minimaliseren kosten Het matchen van de PVE zou een bruikbare indicator zijn om de functionaliteit van een gebouw te kunnen meten. De locatie wordt getoetst aan de doelstellingen, er dient immers een match zijn tussen de locatie en de functionaliteit. Indicatoren die bij de locatie een rol spelen zijn onder andere de bereikbaarheid in combinatie met de doelstelling. Stuurpunten Functionaliteit Locatie Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in functionele locaties Indicatoren Gebouwgebonden voorzieningen (bijv. kantine, catering, bewaking, etc.) Hoeveelheid parkeerplaatsen Gebouw: aanpasbaarheid Geschiktheid van gebouw voor de diensten die geleverd worden Bereikbaarheid gebouw/ plattegrond/ verdieping Ontwerp gebouw/ plattegrond (positie voorzieningen) Toegankelijkheid Of werkplaatsnormen zijn gehanteerd Bereikbaarheid: afstand openbaar vervoer/ klanten/ voorzieningen Deel III Voorkeursmeting Donker omschrijft functionaliteit van een object als de mate waarin het PVE is voltooid. Hij is niet bekend met de vraag (beleid en PVE) van de tien objecten, waardoor hij niet zijn voorkeur hierover kan uitspreken over de tien objecten. De informatie van de objecten is alleen geschikt om de locatie te beoordelen op basis van bereikbaarheid van openbaar vervoer. Andere onderdelen, zoals bereikbaarheid ten opzichte van voorzieningen wordt geen inzicht in verkregen. De voorkeur van Donker voor de tien objecten ten opzichte van de locatie is als volgt: Locatie: ,6 4, 5, 7, 8 9 Opmerking van Donker is dat al deze tien objecten een goede positionering hebben ten opzichte van het openbaar vervoer, waarbij ook rekening werd gehouden met de functie van het vastgoed. Dus eigenlijk zouden de objecten 1,3 en 6 veel hoger kunnen staan. Maar gezien de norm bij voorkeursmetingen, worden de objecten onderling vergeleken en zodoende scoort 1 het slechtst. 285

286 Interview 2. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsontwikkeling, afdeling Wonen en Grondzaken K. van Grinsven Functie: Verwerver onroerende zaken 22 november 2011 Deel I Vragen De afdelingen Ruimtelijke Ordening & Stedenbouw (ROS) en Wonen & Grondzaken (WGZ) zitten samen onder de sector Stadsontwikkelingen (SO), aangezien deze afdelingen nauw met elkaar samenwerken. Vanuit de afdeling ROS worden de toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot de ruimtelijke ordening voor de gemeente s-hertogenbosch vastgesteld. Op de afdeling WGZ rust dan de taak om de benodigde locaties te bemachtigen die nodig zijn voor het uitvoeren van deze ontwikkelingen. De afdeling Ingenieursbureau (IB) (vastgoedmanagement) kan natuurlijk ook door middel van de bestaande vastgoedportefeuille bijdragen aan deze ontwikkelingen. Daarnaast kan de afdeling WGZ ook zelf stuiten op interessante locaties/ vastgoedobjecten. Deze kunnen dan worden aangekocht en bekend worden gemaakt aan de Raad om eventuele visies daarvoor te gaan ontwikkelen. Er zijn twee soorten aankopen bij de afdeling WGZ: 1. Aankopen voor de uitvoering van de gewenste ontwikkelingen; Indien het nodig wordt geacht om fysiek te sturen op de ruimtelijke kwaliteit kan de gemeente voor eigendom kiezen. Dit betreffen dan aankopen die nodig zijn voor het uitvoeren van de gewenste ontwikkelingen die zijn opgesteld door de Raad, beleidsdiensten, of het college. Hier ligt de noodzaak tot het aankopen van het vastgoed hoog. En wanneer er niet een koopovereenkomst kan worden gemaakt, kan men naast de publiekrechterlijke middelen ook zwaardere maatregelen treffen door middel van onteigening. 2. Gelegenheidsaankopen. Dit zijn interessante objecten waar in de toekomst eventuele ontwikkelingen zullen plaatsvinden. Hier is nog geen direct belang of noodzaak bij om het vastgoed aan te kopen. Dit zijn aankopen vanuit strategisch oogpunt. De afdeling WGZ betreft een specifieke afdeling binnen de gemeente s-hertogenbosch, gezien de focus van de afdeling. Men focust namelijk op het kopen van posities (de locatie), niet zozeer op het vastgoed. Afhankelijk van de ruimtelijke structuur en gewenste ontwikkelingen wordt (indien mogelijk) door de afdeling een match gerealiseerd. Er zijn dus twee hoofdaspecten die een rol spelen bij de afdeling WGZ: de vraag (ontwikkelingen) en het aanbod (de ruimtelijke structuur). Zo wordt door de gemeente publiekrechterlijk een bestemmingsplan opgesteld voor beoogde aanwezige functieverdelingen van een gebied. Afhankelijk van hoe de Raad en het college het grondbeleid binnen dat gebied wil gaan uitvoeren, zijn alle gronden binnen dat kader van belang. Dus de bestaande ruimtelijke structuur (het aanbod) bepaalt de mogelijkheid hoe, waar en of er een match gerealiseerd kan worden met de vraag (toekomstige ontwikkelingen). Afhankelijk van de gewenste ontwikkelingen wordt het vastgoed wel of niet aangekocht, of wordt de keuze gemaakt tot aankoop wanneer het voor een later stadium aantrekkelijk kan zijn (=strategisch). Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Op basis van voorgaande informatie kan worden geconcludeerd dat van Grinsven voornamelijk als doel voor ogen heeft het ondersteunen van het strategische belang. En dat het financiële, technische en functionele belang als randvoorwaarden fungeren waar zij wel rekening mee dient te houden. Verschillende vastgoedstrategieën werden herkend door van Grinsven. Belangrijke kanttekening is dat deze vraag en object specifiek zijn. Zo kan de gemeente er bijvoorbeeld ook voor kiezen om bepaalde objecten aan te kopen om de leefbaarheid te verbeteren. Zodoende kan voor de afdeling Strategisch vastgoed worden geconcludeerd dat men als hoofddoelstelling heeft het verberen van het onderscheidend vermogen, het strategische belang. Anticiperend op de gewenste ontwikkelingen kan men binnen de afdeling WGZ verschillende vastgoedstrategieën hanteren die overeenkomen met het strategische belang: bijdragen aan de ruimtelijke 286

287 kwaliteit; bijdragen aan het imago van de organisatie; het verhogen van de gebruikerstevredenheid; en het verhogen van het maatschappelijke rendement. Daarmee stuur je op bepaalde aspecten van het vastgoed aan, wederom worden de wegingen vanuit verschillende invalshoeken genomen. Locatie zou kunnen worden beschouwd als een hoofdaspect binnen de afdeling aangezien het de vraag kan beantwoorden of de vraag kan opwekken. Een ander opvallend belangrijk aspect is het aantal vierkante meters om de functie te kunnen huisvesten. Energie is voor de afdeling WGZ dikwijls geen stuurpunt, omdat ze niet gefocust zijn op gebouwniveau maar op gebiedsniveau. Incidenteel kunnen aspecten zoals verhuurbaar vloeroppervlakte, technische kwaliteit, bestemming en visuele aspecten een rol spelen bij een aankoop. Maar dit is telkens afhankelijk van je de vraag en het aanbod. Op basis van het interview zijn de volgende criteria en indicatoren naar voren gekomen: Criteria Politieke doelen Object voldoen aan gemeentelijke organisatiedoelstellingen Aantal vierkante meters Locatie Vestigen van een voorziening (positieve invloed op omgeving) Selecteren van aantrekkelijke locaties voor klant en Kwaliteit omgeving Visueel Leefbaarheid en uitstraling verbeteren Financieel: kosten, inkomsten, waarde en rendement Externe gebruikerstevredenheid Flexibiliteit Indicatoren Dit is een vereiste voor een aankoop. Op grond van deze politieke doelen wordt de vraag naar een gebied gecreëerd om gronden aan te kopen. Anderzijds is een toekomstige potentie om bij te dragen aan de politieke doelen een vereiste bij strategische aankopen. m2 Verhuurbaar vloeroppervlakte Bereikbaarheid Verzorgingsgebied Voorzieningen, demografische gegevens, veiligheid locatie en bereikbaarheid Veiligheid, uitstraling terrein/ gebouw, technische conditie Gedurende het interview zijn enkele criteria naar voren gekomen die dikwijls een rol spelen bij het aankopen van het vastgoed: de vorm van de locatie, de bereikbaarheid, de omliggende functies/ voorzieningen, kwaliteit van de omgeving. Belangrijkste van een locatie is dat de beoogde doelgroep (het verzorgingsgebied) bereikt wordt. Maar de indicator bereikbaarheid is weer afhankelijk van de doelgroep en beoogde ontwikkelingen. Daarnaast werd ook snel de indicatoren: externe gebruikerstevredenheid, flexibiliteit, inkomsten, kosten, waard en rendement genoemd. Dit zijn echter aspecten die meespelen bij het nemen van een beslissing. De politieke doelen en/of de locatie kunnen als de hoofdcriteria worden beschouwd omdat deze leiden tot een aanleiding om naar een vastgoedobject te gaan kijken. De andere criteria spelen later pas een rol. Conclusie De afdeling WGZ heeft niet als taak het langdurig exploiteren van vastgoed. Zij kopen het vastgoed aan en zorgen dat de ontwikkelingen gerealiseerd worden. Dus wanneer deze vraag is beantwoord, is het doel van de afdeling bereikt en wordt het vastgoed afgestoten. Hieruit kan geconcludeerd worden dat deze afdeling niet zozeer is gefocust op het vastgoed zelf, maar met name focust op gebiedsontwikkeling (locatie). Een locatie wordt pas van belang beschouwd wanneer deze een gunstige ligging ten opzichte van andere functies heeft of wanneer bestemmingswijzigingen zich zullen of kunnen voordoen. Bij vastgoedmanagement ligt de focus meer op het vastgoed zelf, op objectniveau of portefeuilleniveau (het vastgoed). De locatie wordt dan gezien als een onderdeel van de kwaliteit van het vastgoed. Het interview met van Grinsven kreeg gezien haar afdeling een andere wending. Zodoende is niet de gehele driedeling van de interviewopzet aangehouden. De mate van voorkeur heeft zij niet kunnen uitspreken omdat de focus van hun afdeling niet overeenkomt en zij ook niet bekend was met de 10 vastgoedobjecten. 287

288 Desalniettemin zijn de afwegingen die de afdeling Strategisch vastgoed heeft van belang om mee te nemen in dit onderzoek. Interview 3. Gemeente s-hertogenbosch Sector Cultuur, Welzijn en Sociale zaken, directie W. Smits Functie: Allround projectleider (CWS/ DIR-SO/ PRO) (projectleider van de reorganisatie en leidinggevende team accommodaties) 22 november 2011 Deel I Vragen Enerzijds beschouwt Smits zichzelf als een soort organisatieadviseur voor de reorganisatie van de teams Gebouwen (afdelingen Stadsbedrijven en Ingenieursbureau) en Accommodaties (Cultuur, Welzijn en Sociale zaken en Jeugd en Onderwijs). Deze teams gaan op 1 januari 2012 samen tot een afdeling Maatschappelijk Vastgoed. Anderzijds is zijn rol, het interim trekken van het team Accommodaties. Door middel van deze tweede rol ziet hij zichzelf in het midden van de vier CREM domeinen. Gezien zijn functie en ervaringen zou hij ook passen in het strategische belang, gezien het feit dat hij functioneert als leidinggevende en projectleider en in het verleden veel beleid heeft geschreven. De eisen die door zijn functie aan het gemeentelijk vastgoed worden gesteld zijn voornamelijk gefocust op de functionaliteit ten opzichte van de gebruiker. Dit hangt voor hem samen met de kwaliteit, de kwaliteit moet voldoende zijn om de gebruiker te ondersteunen. Hiermee doelt hij sterk op de technische kwaliteit, de visuele kwaliteit is niet van belang. Bij onderwijs worden vaak wel visuele eisen gesteld aan het vastgoed, omdat een school dikwijls een ankerpunt in de wijk is. En zodoende ook iets moet uitstralen dat bij het product past, waardoor het architectonisch wat ingewikkelder mag zijn in plaats van een standaard product. Maar persoonlijk hecht Smits hier minder waarde aan. Als de gebruiker tevreden is, is de gemeente ook tevreden. Waarbij technische kwaliteit maar ook betaalbaarheid van belang is. Betaalbaarheid is echter nog een onzeker begrip aangezien het begrip kostendekkendheid op verschillende manieren ingevuld kan worden. Zo kan het voorkomen dat dankzij een subsidie de stichtingskosten van een object geheel afgedekt zijn en zodoende ook lage exploitatielasten heeft. En een ander object bestaat al 12 jaar en beschikt over een slechte technische staat. Dan kan het zo zijn dat hier nog de investeringskosten op rusten, waardoor de exploitatiekosten hoger uitvallen. Dan kan het dus zo zijn dat gemeenten voor een nieuw gebouw een minder hoge huur vragen dan voor het oudere gebouw. Maar dit zijn aspecten waar nog een leertraject voor is. Dus de functionaliteit in relatie tot kwaliteit is van groot belang, betaalbaarheid en ook duurzaamheid. Duurzaamheid in de brede zin van het woord, het hanteren van een langetermijnvisie. Onder duurzaamheid verstaat Smits een lange levensduur hanteren, niet een gebouw neerzetten en dan na 10 jaar weer gaan slopen. Anderzijds kan het ook juist een doel zijn om een tijdelijke functie te vestigen omdat de vraag over enige tijd misschien niet meer zeker is. Dat betreft ook duurzaamheid, het demontabel neerzetten van gebouwen die tijdelijk die vraag kan opvangen. Je gaat immers geen gebouw neerzetten als die vraag niet meer zeker is. Hoofddoelstelling van duurzaamheid is om het aantal voorzieningen in de maatschappij op peil te houden. Een eis die Smits nog stelt aan het aspect functionaliteit is dat dit in relatie met het beleidsdoel dient te zijn (doelstelling gemeente). De hoofddoelstelling voor het leveren van kwaliteit heeft naar zijn mening voornamelijk betrekking om te fungeren als een goede verhuurder. Financiële aspecten spelen zeker een rol, dit betreffen echter meer randvoorwaarden en is niet primair. Kijkend naar het hoofdstreven van een gemeente betekent dit dat er eventueel van deze randvoorwaarden afgeweken kan worden. Zoals Smits het formuleert: het moet gezien worden als een vertrekpunt, het is niet zozeer leidend. 288

289 Er zijn vaak andere afwegingen die spelen en maken dat kostendekkendheid een minder belangrijke factor is. Zo speelt een duurzame focus (een langetermijnvisie) ook een rol vanuit het investeringsperspectief, dat vastgoedobjecten niet ad-hoc worden gebouwd, ontwikkeld of aangekocht. Het is van belang om het voorzieningniveau op peil te houden. Gekeken naar voorgaande informatie kan geconcludeerd worden dat Smits vier soorten eisen stelt aan het gemeentelijk vastgoed: 1. Functionaliteit 2. Technische kwaliteit 3. Betaalbaarheid 4. Duurzaamheid Uitdaging van deze vier aspecten is om te achterhalen hoe deze nu meetbaar kunnen worden gemaakt. Smits is van mening dat de functionaliteit het eenvoudigst gemeten kan worden door het houden van een onderzoek waarbij de klanttevredenheid wordt gevraagd. In principe wordt hier door de gemeente al deels op gestuurd, door het houden van tevredenheidonderzoeken bij de huurders. Vanuit dit onderzoek werd er gezegd dat er in principe drie soorten gebruikers van gemeentelijk vastgoed zijn gesignaleerd: de gemeente, de maatschappelijke organisatie en de externe gebruikers; de burgers. Als reactie op deze opmerking vertelde Smits dat er in principe dan een 360 graden onderzoek zal dienen te worden gehouden om de gebruikerstevredenheid te kunnen meten. Dit zal echter praktische bezwaren opleveren of als te omslachtig worden beschouwd (bureaucratie). Maar zou principieel ook met een steekproef opgelost kunnen worden. Betaalbaarheid is het eenvoudigst te meten door te kijken naar de kostendekkendheid. Dit kan met verschillend rekenmethodieken, het ligt aan de regels met betrekking tot de kostprijsberekeningen. Bij technische kwaliteit wordt gezocht naar houvast, dit door bijvoorbeeld conditiemetingen of de REN als houvast te nemen. Door classificatie van objecten (komt overeen met Kaganova, 2000) kunnen doelen worden gesteld ten opzichte van de technische kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Inzicht wordt verkregen in de objecten die niet voldoen aan de gestelde norm. Deze niveaus van technische kwaliteit dienen echter wel te worden gekoppeld aan de functionaliteit (type gebruik(er)). Zoals in het interview van de Koster al is besproken, is het bruikbaar om binnen gemeenten verschillende kwaliteitsniveaus te hanteren. Zo zal er een hogere technische staat worden gevraagd bij een stadshuis dan bij een maatschappelijke opvang. Duurzaamheid, oftewel een langetermijnvisie hanteren, gaat spelen voordat een pand wordt gebouwd of aangekocht. Een strategische visie vanuit de vastgoedportefeuille dient hieraan gekoppeld te zijn vanuit de beleidsdoelen. Een verantwoording bij de aankoop van een object, bij de bouw van gemeentelijk vastgoed of juist wanneer je iets gaat huren is nodig. Bij gemeente s-hertogenbosch is het dan vaak net iets moeilijker aangezien deze gemeente over vele Rijks/gemeentelijke monumenten beschikt. Dit betreft altijd een politiek doel, immers het behouden van een monument. De vraag die hier vaak speelt is of het daadwerkelijk nodig is om deze monumenten in eigen bezit te houden of anderzijds te vullen met een beleidsdoel. Gekeken naar de vier indicatoren die de vier criteria kunnen meten en naarmate belang binnen het werkgebied van Smits, kan de volgende verdeling worden gehanteerd: 1. Functionaliteit klanttevredenheid (alle drie de gebruikers) 35% 2. Technische kwaliteit Houvast door middel van NEN normen 20% 3. Betaalbaarheid Kostendekkendheid 35% 4. Duurzaamheid Verantwoording duurzaamheid 10% Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gekeken naar de criteria die Smits stelt aan het gemeentelijke vastgoed, kunnen deze ondergebracht worden bij de doelstellingen: het verbeteren van de productiviteit en onderscheidend vermogen verbeteren. 289

290 Functionaliteit en gebruikerstevredenheid passen bij het verbeteren van de productiviteit, gezien de focus op het functionele belang. Duurzame ontwikkeling valt onder het verbeteren van het onderscheidend vermogen, gezien het strategische belang, de lange termijn focus en hij, als gemeente, ook onderscheidend wil zijn. Hieronder wordt verstaan het doen van dingen die mensen laten liggen, dus onderscheiden van de markt. Het optimaliseren van gebruikerstevredenheid past ook onder het strategische belang en het functionele belang. Enerzijds focust men op de burgertevredenheid, anderzijds op de huurderstevredenheid. Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Verbeteren productiviteit Verhogen van het maatschappelijke Gebruikerstevredenheid rendement Verbeteren vermogen Onderscheidend Verhogen productiviteit Verhogen gebruikerstevredenheid Kosten minimaliseren Verhogen van het maatschappelijke rendement Verhogen productiviteit Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Kosten minimaliseren Productiviteit Gebruikerstevredenheid Financieel Gebruikerstevredenheid Productiviteit Gebruikerstevredenheid Financieel Het verhogen van het maatschappelijke rendement wordt door Smits als belangrijkste vastgoedstrategie beschouwd. Zo worden herkend: de strategieën kosten minimaliseren, verhogen van flexibiliteit, gebruikerstevredenheid en het verhogen productiviteit. Het financieel rendement is iets dat voornamelijk door bedrijven wordt gehanteerd, niet als iets dat passend is voor gemeenten. Het managen van risico s wordt door Smits als een basishaven beschouwd en deze is onderliggende aan alle strategieën. Het sturen op de ruimtelijke kwaliteit is een secundair belang. Gekeken naar de stuurcriteria worden gebruikerstevredenheid, productiviteit en financieel als belangrijkst beschouwd. Stuurpunten Indicatoren Functionaliteit Gebouwkwaliteit Kwaliteit inrichting gebouw Inrichtingsniveau Facilitaire voorzieningenniveau Gebouw: aanpasbaarheid Geschiktheid van gebouw voor de diensten die geleverd worden Multifunctionaliteit Gebruiksmogelijkheden Gebruikerstevredenheid Voorzien van functionele werkplaatsen Werknemerstevredenheid werkomgeving Geschiktheid gebruiker doelgroep Mening werknemer in hoeverre de werkplaats de productiviteit Aanbieden van een werkomgeving welke bevorderd de productiviteit bevordert Werknemer/ interne klanttevredenheid met responsiviteit Onderhouden faciliteiten om optimaal handelen te accommoderen Tevredenheidratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten (alleen wat wordt bedoeld met de ratio?) Financieel Exploitatieduur Kostprijsdekkende huur / behaalde huur ratio Totale inkomen van consulten en plannen, management constructieprojecten en vastgoedmanagement Kosten Minimaliseren exploitatiekosten Kosten onderbenutte ruimte Weergeven daadwerkelijke uitgaven Huren versus bouw of eigendomskosten voor faciliteren van de beste keuzes Marktwaarde versus boekwaarde Realiseren van alternatieve Kosten afstoten van het vastgoed versus besparingen programma s om subsidies zoveel te Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten uitgaven) verminderen, terwijl de missie nog Verhouding kosten/batenanalyse 290

291 steeds volbracht wordt m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZBwaarde, historische kostprijs of vervangingswaarde Waarde Marktwaarde Marktwaarde Rendement Financieel resultaat Vastgoed: rendement op eigen vermogen/ investering Financiële haalbaarheid Quick scan: W > A + (Ei Eu) * t (= toekomstige waarde > huidige aankoopsom + (exploitatie inkomsten uitgaven per jaar) * geschatte tijd tot inbreng (grond) exploitatie) Kostendekkendheid (Toekomstscenario s mogelijke huren bij verschillende functies Huurinkomsten en bouwkosten alleen zeggen Smits niet zoveel. Deel III Voorkeursmeting Op basis van voorgaande criteria wordt door Smits zijn voorkeur uitgesproken over de tien objecten. Met negen objecten is hij bekend, object 7 kent hij niet. Deze is alleen bij het financiële belang ingevuld aangezien hiervan de informatie beschikbaar was. Gebruikerstevredenheid (functionaliteit): Objecten nummer 4 en 6 zijn niet tevreden omdat deze graag willen verbouwen. Wat betreft object nummer 10 klagen de gebruikers nu over het klimaat, echter is Smits ervan overtuigd dat deze gebruikers tevreden dienen te zijn gezien de locatie, het gebouw en aangezien het pand verbouwd is voor de gebruikers. Langetermijnvisie (duurzaamheid): Bij een langetermijnvisie wordt gekeken naar objecten die beschouwd kunnen worden als standvast tegen functie/vraag veranderingen. Smits vraagt of hij ook alleen naar de grond mag kijken, daarop werd geantwoord dat het een combinatie dient te zijn anders betreft het geen duurzame focus. Object nummer 2 heeft een uitstekende locatie, het object kan echter nog verduurzaamd worden. Object nummer 1 betreft een object dat herontwikkelingspotentie heeft. Het is een voormalige school geweest en zou eventueel in appartementen of iets dergelijks veranderd kunnen worden. Of zou geschikt zijn om een andere maatschappelijke functie in te huisvesten. Object 3 betreft een klein object en vanuit maatschappelijk perspectief heeft het zo zijn beperkingen, alhoewel de locatie goed is. Object nummer 4 ligt op een toplocatie waar vele mogelijkheden liggen. Object nummer 6 betreft een rijksmonument, maar dient veel aan te gebeuren. Nummer 8 is volgens Smit afgeschreven in Het gebouw is slecht, maar de grond heeft potentie. Object 7 wordt niet meegenomen. Verder is hij er van overtuigd dat voor object nummer 9 altijd een functie gevonden kan worden, gezien de locatie. Alhoewel het wel wat herontwikkelingskosten zal meebrengen. Als laatste is op basis van courantheid voorkeur uitgesproken door Smits. Financieel:

292 Interview 4. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsbedrijven, afdeling Ingenieursbureau I. van Hunen Functie: Teamleider Ingenieursbureau 22 november 2011 Deel I Vragen Gezien de huidige functie en afdeling kan worden geconcludeerd dat van Hunen fungeert in het middenveld van de CREM domeinen. Hij dient vastgoedbeslissingen te nemen en deze te controleren op functionaliteit, financiële haalbaarheid, een goede technische staat en hoofdstreven hierbij is om daarbij zo goed mogelijk het strategische belang te kunnen ondersteunen. Functionaliteit wordt als belangrijkste eis ten opzichte van het vastgoed beschouwd, gevolgd door de kosten van het object. Functionaliteit wordt omschreven als de mate waarin de maatschappelijke organisatie (gebruiker) in het vastgoedobject kan floreren en dat de gebruikersintensiteit optimaal is. En dit zal per functie of bij diverse gebruikers ook verschillen. Van Hunen legt nadrukkelijk de focus op de gebruiker, niet op het vastgoed. Hij spreekt niet van: locatie, locatie, locatie of van gebouw, gebouw, gebouw, maar legt de nadruk op de gebruiker ( gebruiker, gebruiker, gebruiker). Voor het maatschappelijke rendement is het van groter belang dat men een goede huurder heeft die toestroom heeft van gebruikers, dan een goed vastgoedobject. De huurders creëren de meerwaarde, de gemeente kan daarin alleen faciliteren door een gebouw neer te zetten dat zo goed mogelijk bijdraagt aan de maatschappelijke organisatie. De doelstellingen voor het vastgoed dienen afgeleid te zijn van de algemene gemeentelijke organisatiedoelstellingen. De raad kiest samen met het college een beoogde richting (doelen). En de beleidsdiensten proberen dat vorm te geven. Daaruit volgt dat sommige gebruikers en activiteiten als belangrijk worden beschouwd door de beleidsafdelingen en die daardoor ook gefaciliteerd worden. De taak van van Hunen is om dit faciliteren vorm te geven. Zijn taak ligt in het afstemmen van het financiële, functionele, strategische en technische belang, om het vastgoed zo goed mogelijk te kunnen laten bijdragen aan die doelstellingen en de wensen van de gebruikers. Een doelstelling bij de gemeente s-hertogenbosch is bijvoorbeeld geweest om de jeugd goede startmogelijkheden voor een kwalitatief leven te geven. Dit door een goede kans te bieden op (basis)onderwijs. Het versterken van de educatie bij de burgers valt onder het functionele belang. Door deze doelstelling zijn veel en goede onderwijsgebouwen neergezet. Daar is extra in geïnvesteerd bovenop de standaarduitgaven. Twee indicatoren worden als het belangrijkst beschouwd: financieel en functionaliteit. Financieel: vanuit de afdeling Ingenieursbureau (IB) is vastgesteld dat er met de kostprijsdekkende huur gerekend wordt. Hieronder wordt verstaan: de werkelijke kosten waar de afdeling Ingenieursbureau verantwoordelijk is. Verder dan de eigen kosten wordt niet gekeken, omdat het mandaat van van Hunen niet verder gaat. Kosten die ergens anders in de gemeente voor het vastgoedobject worden gemaakt, of kosten die de huurder heeft voor het inrichten van het object, blijven buiten beschouwing. Functionaliteit: de afdeling IB heeft jaarlijks een huurdersoverleg waarbij wordt gekeken naar de tevredenheid van de huurder ten opzichte van het gebouw. Dat zegt echter alleen iets over de tevredenheid van de huurder over het gebouw en tevredenheid over de gemeente als verhuurder. Dit zegt niets over de functionaliteit; of de maatschappelijke organisatie daadwerkelijk bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen. Een voorbeeld hoe dit wel gemeten kan worden is bijvoorbeeld bij een theater meten hoeveel mensen het theater bezoeken bij een voorstelling, wat de kosten van het vastgoed dan zijn per bezoeker en/ of kosten van subsidie per bezoeker. Deze getallen geven meer inzicht in de 292

293 mate van succes van een maatschappelijke voorziening. Dus eigenlijk zou je de burger moeten vragen in hoeverre deze tevreden is over de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het meten daarvan zou je met een aantal kenmerken kunnen achterhalen, zoals het aantal bezoekers, de tevredenheid van de bezoekers en de kostprijs per bezoeker. Van belang is echter dat meerdere gemeenten dit meten aangezien het nogal relatief is. Dan kan gemeente s-hertogenbosch er bijvoorbeeld voor kiezen om bij 30% te horen die het beste scoren. Functionaliteit en financieel zijn de criteria die door van Hunen als belangrijkst worden gekenmerkt en waar dezelfde weging voor geldt (50/50). Door de sterke focus op de functionaliteit focussen de werkzaamheden sterk op functioneel niveau. Het strategische belang speelt niet zozeer een rol bij de werkzaamheden van Hunen, het is echter een gebied waarop door de raad geen vrijheid wordt gegeven. Onder strategische afwegingen wordt door van Hunen dan ook verstaan: portefeuillebeheer, courantheid met een lange termijnvisie en het hebben van een diverse portefeuille panden zodat veranderende ontwikkelingen opvangen kunnen worden. Binnen de gemeente worden namelijk nog bouwfouten gemaakt door te focussen op het kortetermijndenken. Dit door het neerzetten van onfunctionele maar architectonisch sterke gebouwen. Een echte toegevoegde waarde voor de gemeente s-hertogenbosch zou zijn wanneer een daadwerkelijke langetermijnvisie voor gebouwen wordt ontwikkeld. Opmerkelijk is dat de functionaliteit vaak een kortere levensduur heeft dan een gebouw zelf. Veranderende ontwikkelingen zijn niet te voorspellen, kunst is om hier op te kunnen inspelen. Zodoende dienen gemeenten gebouwen te ontwikkelen die 200 jaar meegaan in plaats van 40 jaar, en geschikt zijn voor meerdere functies. Anderzijds kan het ontwikkelen van korte vastgoedobjecten juist ook tijdig vraag opvangen en eenvoudig te verwijderen zijn doordat de bouwelementen demontabel zijn. De teamleider probeert bewust dit te realiseren. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed De focus van van Hunen ligt op functionaliteit en kostprijsdekkende huren, dit kan gekoppeld worden aan de doelstellingen: winstgevendheid verbeteren en productiviteit verbeteren. Winstgevendheid verbeteren heeft volgens hem een koppeling met vastgoedstrategieën: het verhogen van het financiële en maatschappelijke rendement. Gekeken naar het schema worden deze koppelingen ook herkend. Kosten minimaliseren is volgens van Hunen slechts voor korte duur, zodoende is dit geen strategie die hij meeneemt. Het verhogen van flexibiliteit heeft ook een bijdrage aan het verbeteren van de winstgevendheid, dit is echter geen streven. Doelstelling van flexibiliteit is om de gebruikerstevredenheid optimaal te houden en zo duurzaam mogelijk te kunnen ontwikkelen. De strategie: sturen op ruimtelijke kwaliteit werd niet herkend. En het sturen op risico s is iets waar altijd op gestuurd wordt. Vanuit de productiviteit worden er koppelingen gelegd met de vastgoedstrategieën: verhogen flexibiliteit, gebruikerstevredenheid en wederom de strategie: het verhogen van maatschappelijk rendement. De koppelingen met de vastgoedstrategieën die in de literatuur zijn gelegd met de doelstelling productiviteit verbeteren, worden niet allemaal herkend. Zo ziet van Hunen geen koppeling met de volgende strategieën: kosten minimaliseren, stimuleren van marketing boodschap en productiviteit verhogen. De stuurpunten van het vastgoed die gekoppeld liggen aan de gebruikerstevredenheid bestaan uit: het imago, de locatie (bereiken doelgroep), de gebruikerstevredenheid, flexibiliteit (heeft langetermijnvisie dus ook duurzaam). Vanuit maatschappelijk rendement betreft dit flexibiliteit. En vanuit financieel rendement zijn de stuurpunten locatie (verdiencapaciteit en investeringskosten), flexibiliteit en financieel van belang. Alhoewel alle stuurpunten meespelen bij vastgoedmanagement worden als belangrijkste de stuurpunten flexibiliteit en gebruikerstevredenheid genoemd. Flexibiliteit heeft geen koppeling met de strategieën: verhogen van gebruikerstevredenheid; verhogen van maatschappelijk rendement; en verhogen van financieel rendement. Dit werd door van Hunen opmerkelijk gevonden. Maatschappelijke organisaties vragen ook om flexibiliteit omdat bijvoorbeeld veranderingen optreden in de subsidiestromen, de klantenpopulatie en nieuwe wetgeving. Ook heeft flexibiliteit te maken met het financiële rendement, hier is ook geen koppeling van aanwezig. Als een gebouw universeel gemaakt kan worden, verbeter je de duurzaamheid, het maatschappelijke en financiële 293

294 rendement. Voor bepaalde functies zoals scholen zou dit een uitkomst zijn, aangezien deze nogal voor veranderingen onderhevig zijn. Met als resultaat dat de verhouding tussen het financiële en maatschappelijke rendement wordt verbeterd. Eigendom van vastgoed wordt niet als noodzaak gezien, het vastgoed is een productiemiddel wat bij kan dragen. Kwantiteit van vastgoed is van belang voor risico s te compenseren en voor het ontwikkelen van professionaliteit. Bovenstaande informatie wordt in onderstaand figuur schematisch weergegeven. Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Productiviteit verbeteren Verhogen flexibiliteit Financieel Verhogen gebruikerstevredenheid Gebruikerstevredenheid Flexibiliteit Imago Locatie Verhogen maatschappelijk rendement Flexibiliteit Winstgevendheid verbeteren Verhogen financieel rendement Locatie Financieel Verhogen maatschappelijk rendement Gebruikerstevredenheid Flexibiliteit Flexibiliteit Flexibiliteit Bovenstaande figuur geeft door middel van blauw aan wanneer de koppeling overeenkomt met het model: strategisch sturen met vastgoed. Opmerkelijk is dat de stuurpunt/ vastgoedstrategie Flexibiliteit koppelingen mist die door de teamleider van groot belang worden beschouwd. Zo worden de stuurpunten: Gebruikerstevredenheid en Flexibiliteit door van Hunen als belangrijkst beschouwd. Uit het interview en de vragenlijst kan geconcludeerd worden dat voor de criteria functionaliteit en flexibiliteit de volgende stuurpunten en indicatoren van belang zijn: Stuurpunten Interne gebruikerstevredenheid Indicatoren Voorzien van gewenste voorzieningen Werknemerstevredenheid werkomgeving Huurderstevredenheid Externe gebruikerstevredenheid Voorzien van gewenste voorzieningen/ geschiktheid gebruiker doelgroep Flexibiliteit Technische flexibiliteit: aanpasbaarheid gebouw/ vastgoedvoorraad Klanttevredenheid (bezoekerstevredenheid) Jaarlijks aantal personen dat gebruik maakt van de diensten en faciliteit Contributie vrijwilligers Aanpasbaarheid: Stramienmaten/ maatvoering, Draagstructuur/ constructie, Verplaatsbaarheid wanden, Flexibiliteit van data- en telecommunicatievoorzieningen. Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal): Mogelijkheden gebouw en locatie, Draagstructuur, Stramienmaten, Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting, Beschikbaarheid van grond, Mogelijkheid tot verkrijgen van bouwvergunning, Bestemmingsplan. Bruikbaarheid gebouw: Type gebouw, Stramienmaten, Unit grootte, Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal. Bruikbaarheid ruimten: Grootte, Breedte, Hoogte van ruimten. 294

295 Deel III Voorkeursmeting Vanuit de voorkeursmeting wordt op basis van functionaliteit en flexibiliteit een score gegeven op de tien vastgoedobjecten. Van Hunen heeft niet veel contact met de gebruikers, waardoor de functionaliteit lastig te bepalen is (koppeling met gebruikerstevredenheid). Op functionaliteit zitten behoorlijk wat gebouwen die slecht tot matig scoren. Object 9 wordt beschouwd als beste qua functionaliteit aangezien het de BAM groep goed ondersteund. Functionaliteit: Alle objecten scoren slecht tot matig op basis van flexibiliteit. Perron-3 in Rosmalen is een voorbeeld van een flexibel gebouw. Object 6 beschikt over allerlei kleine gebouwtjes, wat de flexibiliteit tegenwerkt. Object nummer 9 is zo specifiek aan de gebruikersgroep aangepast, dat de flexibiliteit voor een andere functie laag is. Object nummer 2 scoort het beste relatief gezien, maar zou eigenlijk een 50 moeten scoren wanneer het vergeleken wordt met het Perron-3. Flexibiliteit (voor het inbrengen van een nieuwe functie):

296 Interview 5. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsbedrijven, afdeling Financiën en Informatievoorziening, Bureau Financieel Management G. Geurts Functie: Bedrijfseconomisch adviseur B FM SB 23 november 2011 Verantwoording van het vastgoed wordt afgelegd door middel van een bestuurlijk voorstel. In dit voorstel dient bepaalde informatie te worden opgenomen zoals: de historie, voorgaande bestuurlijke voorstellen, welk plan dient gerealiseerd te worden en waarom, hoe het gefinancierd wordt en wie betaal wat. Uiteindelijk komt daar een eindconclusie uit. De portefeuillehouder vraagt aan Geurts wat hij ervan vindt vanuit financieel oogpunt en deze afweging wordt ook meegenomen in de bestuurlijke voorstellen. Dit betreffen dus verschillende beslissingen, onder deze ambtelijke voorstellen valt dus ook vastgoed. Wanneer het plan afwijkt van de portefeuillehouder dan mag hij een aparte zienswijze weergeven. Op basis van consensus wordt er dus een besluit genomen, niet alleen het B&W. Het bestuurlijk voorstel wordt ingediend, en het B&W heeft een bepaald mandaat. Het budgetrecht is altijd voorbehouden aan de Raad. Dit gebeurt middels een raadsvoorstel (dit is gedurende het jaar); of bij de voorjaarsnota wanneer het bestaande en nieuwe beleid geactualiseerd worden. Belangrijkste afwegingen bij de Raad is of een plan rendabel of onrendabel is. Het feit dat iets rendabel is betekent dat er een inkomstenbron is en dat er in principe alleen een lening voor nodig is om het plan te kunnen verwezenlijken. Wanneer er sprake is van een onrendabel plan is er naast een lening ook financiële hulp nodig om aan de kapitaallasten te kunnen voldoen. Deel I Vragen Gezien de huidige functie en afdeling kan worden geconcludeerd dat Geurts duidelijk in het vakje Asset Management is te plaatsen. Zijn werkzaamheden focussen op het inzichtelijk maken van het financiële plaatje van vastgoedobjecten en daarbij de sector stadsbedrijven te ondersteunen. Kanttekening is dat Geurts bij de sector Stadsbedrijven hoort, de uitvoerende sector wat inhoudt dat de vastgoedplannen van uitvoerende aard zijn. Binnen gebouwen is dan een driedeling: 1. Bouwmanagement: nieuwbouw 2. Exploitatie: verhuren en huren van gebouwen 3. Onderhoud: technische beheer Het beleid wordt geschreven onder andere bij sector Cultuur, Welzijn en Sociale zaken (CWS). Geurts kijkt dus puur vanuit zijn economische focus naar de uitvoering van de plannen (het beleid), en heeft geen maatschappelijke focus. Verschillende eisen worden er gesteld aan gemeentelijk vastgoed. Allereerst wordt de afweging gemaakt of het object wel daadwerkelijk in bezit dient te zijn. Dus vanwege: - Strategisch uitgangspunt (toekomstige ontwikkelingen): locatie (opgesteld vanuit SO beleid) - Monumentaal pand - Eigen huisvesting Geurts is echter van mening dat de monumenten en objecten eigen huisvesting ook uitbesteed kunnen worden. Binnen de gemeente s-hertogenbosch worden hier echter geen harde eisen aan gesteld, er is ook geen centraal vastgoedbeleid (of vastgoedafdeling). Vanaf januari 2012 wordt hier deels verandering in gebracht aangezien dan enkele afdelingen samengaan. Wanneer het pand in eigendom is, is Geurts van mening dat het object zuiver verhuurd dient te worden. Hieronder verstaat hij: op een rationele basis de huur vaststellen. Dus de kosten en de transparantie van de dekking van een pand (huurinkomsten versus kostprijsdekkende huur) dienen inzichtelijk te worden gemaakt. 296

297 Waar hij ook van overtuigd is, is het feit dat subsidie en huurstromen inzichtelijk dienen te zijn. Dus geen vormen van verkapte subsidies, zodat transparantie wordt gebracht in de uitstroom van subsidies aan maatschappelijke organisaties. Dus wanneer men uitgaat van reële huurprijzen en de gebruiker eveneens subsidie krijgt om te kunnen functioneren, wordt inzichtelijker gemaakt hoeveel subsidie nu aan die maatschappelijke functie wordt besteed. En kunnen daarna afwegingen worden gemaakt of de daadwerkelijke kosten opwegen tegen de maatschappelijke baten. Verder zit er ook een spanningsveld tussen de jaarlijks vastgestelde subsidiestromen en de vaak voor een langere termijn geldende huurcontracten. Dit wordt binnen de gemeente opgelost door een beding op te nemen in de huurcontracten, bij een afwijking van meer dan % van subsidie ontstaat het recht tot beëindiging. Doelstelling van Geurts is om een financieel overzicht met eventuele risico s (financieel/ juridisch) op te stellen van de plannen die door de beleidsdiensten zijn opgesteld. Het beleid wordt opgesteld door SO of CWS (beleidsafdelingen) en het budgetrechtvoorbehoud is aan de Raad. Drie criteria zijn uit het interview af te leiden: noodzakelijkheid eigendom, politieke doelen en financiële aspecten: Eigendom: de gemeente prefereert dat alles wordt uitbesteedt aan de markt, tenzij de politieke doelen met het vastgoed ondersteund worden. Anderzijds moet de markt daarbij wel bereid zijn om in deze functies te kunnen voorzien. Politieke doelen, bestaande uit: strategische ontwikkelingen, locatie, monumentaal pand en eigen huisvesting. Financiële aspecten: Kosten(dekkendheid) subsidie, benchmarking deels met de markt (commerciële huren) en grotendeels met landelijke cijfers (intern/ extern). Principieel kan hier aan deze drie criteria geen gewicht worden gegeven, ze worden allemaal van even groot belang beschouwd. En er is een onderlinge causale relatie aanwezig doordat eerst wordt gekeken naar de noodzakelijkheid van het eigendom. Waarbij wordt gekeken welke politieke doelen worden ondersteund. Daarna komen de financiële aspecten aan bod die vervolgens inzicht zullen brengen in investerings- en exploitatiekosten van de beleidsdoelen. Het maatschappelijke rendement wordt Geurts niet zelf vertaald, zijn afdeling maakt puur de kosten inzichtelijk en focust voornamelijk op de financiële aspecten. Geurts heeft een adviserende rol om te controleren of eigendom daadwerkelijk noodzakelijk is en of er een politiek doel wordt ondersteund. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gezien het financiële belang van de werkzaamheden van Geurts en de afdeling FM, worden deze aan de doelstelling winstgevendheid verbeteren gekoppeld. Deze doelstelling lijkt allereerst een doelstelling van beleggers, deze zijn voornamelijk gefocust op het genereren van rendement. In de gemeentelijke context spreekt men van maatschappelijk rendement, dus de verhouding baten tegenover acceptabele kosten. In deze context wordt de doelstelling herkend. Door Geurts worden de volgende vastgoedstrategieën herkend: Kosten minimaliseren; Verhogen flexibiliteit (courantheid van pand); Productiviteit verhogen, minder sterk maar wel aanwezig; Managen van risico s, deze dienen altijd inzichtelijk worden gemaakt en valt ook onder rendement; Rendement/ financiering verhogen; Maatschappelijk rendement verhogen. Maatschappelijk en financieel rendement verhogen en het verlagen van de kosten kan gezien worden als de vastgoedstrategieën die duidelijk herkenbaar zijn voor Geurts. Overige strategieën zijn ook herkenbaar, maar niet zozeer typerend voor zijn werkveld. Binnen de afdeling FM wordt voornamelijk gestuurd op de volgende criteria: risico, flexibiliteit en financieel. Flexibiliteit heeft in mindere mate een rol binnen het werkgebied van Geurts. Wanneer bepaalde risico s worden achterhaald, kan hierop advies worden gegeven. Dus bijvoorbeeld 297

298 wanneer een gebruiker met een huurovereenkomst van 2 jaar een nieuw gebouw krijgt toebedeelt, wordt binnen de afdeling Financieel Management (FM) geadviseerd om dit object zo flexibel mogelijk in te richten zodat in de toekomst ook andere functies/ huurders in dit gebouw gehuisvest kunnen worden. Of daadwerkelijk met flexibiliteit rekening wordt gehouden, wordt door de afdeling FM niet gecontroleerd. Hiervoor ligt de verantwoordelijkheid bij de afdeling Ingenieursbureau (IB). Het financieel inzichtelijk maken (incl. risico s) van beleidsvoorstellen is de hoofdtaak van de afdeling FM. Deze informatie leidt uiteindelijk tot het volgende overzicht: Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Winstgevendheid verbeteren Kosten minimaliseren Flexibiliteit Financieel Verhogen flexibiliteit Productiviteit verhogen Managen van risico s Financieel rendement verhogen Maatschappelijk rendement verhogen Financieel (risico) Flexibiliteit Financieel Enkele indicatoren werden door Geurts aan de voorgenoemde stuurpunten gekoppeld, om deze aspecten te operationaliseren. Een onderlinge verbinding werd gelegd en binnen de afdeling FM zou men graag over deze gegevens beschikken voor het inzichtelijk maken van de financiën. Stuurpunten Inkomsten Huurinkomsten Inkomsten verkoop gebouwen Kosten Kosten huisvesting Minimaliseren exploitatiekosten Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Financiering Waarde Indicatoren Opbrengsten m2 per bvo Kostprijsdekkende huren/ behaalde huur ratio Bezettingskosten per m2/ werkplaats/ werknemer/ per euro/ unit winst/ per productie-eenheid / per gebouw Energieverbruik Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten uitgaven) Subsidierelatie gebruiker en gemeente Voldoende rendement op de investering Bedrijfseconomische waarde Boekwaarde Courantheid Historische koopprijssommen Recente taxaties Rendement Financieel resultaat Financiële haalbaarheid Risico s Kostendekkendheid (resterende) exploitatieperiode Financiële risico s Verhouding kosten/ baten Deel III Voorkeursmeting Gekeken naar het exploitatieresultaat, wordt de volgende voorkeur uitgesproken ten opzichte van de tien vastgoedobjecten:

299 6. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsbedrijven, afdeling Ingenieursbureau S. van Veldhoven Functie: Technisch adviseur IB 23 november 2011 Deel I Vragen Van Veldhoven geeft advies over technische aspecten, de risico s, financiën, de planning, wetgeving, vergunningen, locatieonderzoeken, etc. Van Veldhoven hoort duidelijk thuis onder het onderdeel Maintenance Management. Gezien de functie als technisch adviseur stelt hij enkele eisen aan het vastgoed: 1. Functionaliteit; dat het gebouw geschikt is voor het beoogde gebruik. 2. Een gebouw dient te voldoen aan de gemeentelijke ambities, waaronder duurzaamheid en toegankelijkheid. 3. Kostenefficiëntie. Een gebouw moet kostenefficiënt gebouwd en beheerd kunnen worden. Er dient een optimale prijs/ kwaliteit verhouding te zijn, wil men een gebouw niet onnodig duur neerzetten. De hoofddoelstellingen die aan deze eisen zijn verbonden zijn: 1. De beleidsmakers zijn opdrachtgevers, het enige waar hij op afgerekend kan worden is als het gebouw dat is opgeleverd ook functioneel geschikt is. Dus de gebruikskwaliteit dient te voldoen, in andere woorden: het gebouw moet optimaal bijdragen aan het beoogde gebruik. Vanuit de werkzaamheden van van Veldhoven zou hieronder verstaan worden het zorgen voor een geschikte technische staat van een gebouw, om de gebruikers een passende kwaliteit te kunnen leveren en gebruikerstevredenheid na te streven. 2. Duurzaamheid: in 2020 dienen alle gebouwen van de gemeentelijke organisatie energieneutraal te zijn. Het gemeentelijke streven bij toegankelijkheid is dat de publieke gebouwen ook bereikbaar zijn voor mindervalide mensen. De doelstelling toegankelijkheid zal wel per vastgoedtype kunnen verschillen. Zo zal de toegankelijkheid bij een stadshuis een must zijn, terwijl deze bij het ontwerp van een afvalstoffendienst niet wordt meegenomen. 3. Hoofddoelstelling van kostenefficiëntie is om geen onnodige uitgaven te hebben, voor het realiseren van maatschappelijk rendement. Van Veldhoven heeft zo ook enkele indicatoren genoemd waarmee hij de criteria kan meten. Voor de functionaliteit wordt er voornamelijk naar het Programma Van Eisen (PVE) gekeken. De gebruikerswensen worden namelijk in het PVE vastgelegd en wordt ook per fase van het project herleidt. Het is een constante leidraad waar van Veldhoven zich door laat leiden. Afhankelijk van de professionaliteit van de gebruiker heeft de ene gebruiker meer ervaring met bouwen en het opstellen van zijn wensen. De bouwmanager dient hier begeleiding te geven. Of gebruikers daadwerkelijk tevreden zijn met het gebouw dient pas achteraf gemeten te kunnen worden, aangezien ze dan ook daadwerkelijk het gebouw in gebruik hebben genomen. Het meten van de gebruikerstevredenheid zou hiervoor een optie kunnen zijn. Belangrijk is wel dat er bij gemeentelijk vastgoed vaak verschillende gebruikers zijn en dat de verschillende gebouwen die verschillende beleidsdoelen ondersteunen. De effectiviteit van de politieke doelstellingen (duurzaamheid en toegankelijkheid) worden gemeten aan de hand van de: - Co2 impact uit te laten rekenen (de ambitie van de gemeente om energieneutraal te zijn is vertaald naar een Co2 ambitie) % zuiniger zijn dan de landelijke Energie Prestatie Coëfficiënt norm) - Gebouwen laten toetsen door het gehandicaptenplatform De efficiëntie van de kosten kan door van Veldhoven worden gemeten door de: 299

300 - Investeringskosten per m2 bvo - Energiekosten per m2 bvo - Beheerskosten per m2 bvo Bovenstaande indicatoren geven de hoeveel aan kosten weer. Door middel van benchmarking met landelijke kengetallen wordt de uiteindelijke efficiëntie van deze kosten gemeten. Bij specifieke gebouwen, zoals een binnenspeeltuin voor kinderen, wordt dan gekeken naar het gebouwtype. En wordt het bijvoorbeeld vergeleken met de landelijke kengetallen van scholen (bouwkostenkompas). Gekeken naar de drie criteria (functioneel, politieke doelstellingen en kostenefficiëntie), is de functionaliteit het belangrijkste. Het PVE is het belangrijkste aangezien dit de einddoelstelling vertegenwoordigt, en betreft zodoende een harde eis. De weging van de verschillende criteria is afhankelijk van de opdrachtgever, zijn wensen en het PVE. De opdrachtgever bepaald in hoeverre de eisen daadwerkelijk uitgevoerd worden, tegenover het beoogde budget. De toegankelijkheid en duurzaamheid kunnen door de opdrachtgever een lage of hoge prioriteit verkrijgen. Gezien de doelstellingen van de gemeente s-hertogenbosch kan worden geconcludeerd dat de verhouding tussen duurzaamheid en toegankelijkheid op een degelijke 80-20% verhouding ligt. Waarbij kostenefficiëntie de richtlijnen bepaalt voor het PVE en zodoende bepalend is voor de keuzen van de opdrachtgever. Het PVE en de kosten zijn heel sterk met elkaar verbonden en het is de opdrachtgever die bepaalt welke eisen nu daadwerkelijk worden uitgevoerd. De afwegingen die worden gemaakt zullen gefocust zijn op het maximaliseren van de gebruikerstevredenheid, mits het budget dat toelaat. Het PVE is het belangrijkste, anderzijds bepalen de kosten wel de mogelijkheden. Het kostenaspect is uiteindelijk de hoofdmoot en bepalend in de besluitvorming. De overige aspecten kunnen als een afgeleide hiervan worden beschouwd. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gezien het technische domein, zou de organisatiedoelstelling duurzame ontwikkeling bij het werkdomein van van Veldhoven passen. Deze doelstelling wordt herkend, het is de hoofdmoot. Soms wil je vastgoed neerzetten met meer dan een zo goedkoop mogelijke schil eromheen, soms mag het ook wat meer kosten en dan hanteer je ook een andere visie. Dan mag het gebouw bijvoorbeeld een bepaald statement uitstralen, waarvoor het budget ook is verhoogd. Anderzijds speelt het functionele en financiële belang ook een rol. Zo werkt van Veldhoven vanuit het technische belang, maar wordt het functionele belang (gebruikerstevredenheid nagestreefd). De financiële aspecten zijn geen hoofdstreven, maar voorwaarden. Natuurlijk kan het ook zo zijn dat het strategische belang wordt nagestreefd, wanneer bijvoorbeeld een object wordt gerealiseerd dat het imago van de gemeente verbeterd, zoals een carnavalsloods. Dit betreft echter een indirect resultaat en zal vanuit de opdrachtgever als vereiste worden gesteld. Zodoende ligt de focus bij van Veldhoven bij het functionele belang. Onder gebruiker wordt verstaan: de maatschappelijke organisatie. De doelstellingen worden in de literatuur gekoppeld aan vastgoedstrategieën. Gezien de uitvoerende werkzaamheden (beleidsdiensten geven in zekere mate de opdracht), wordt de doelstelling: het verhogen van maatschappelijk rendement niet herkend. De strategie productiviteit verhogen wordt herkend, bijvoorbeeld het stadskantoor met de flexibele werkplekken. Het stimuleren marketing boodschap is net al besproken, aangezien binnen het domein dikwijls wordt gesproken van een zichtfunctie wordt deze strategie herkend (alhoewel deze nogal commercieel is omschreven). Het verhogen van de gebruikerstevredenheid is het hoofdstreven van van Veldhoven. Het verhogen van flexibiliteit wordt eveneens herkend, met name de technische flexibiliteit zodat de gebouwen eenvoudig een andere functie kunnen krijgen. Met name organisaties die snel willen inspelen op veranderingen. En door een gebouw flexibel op te stellen, hanteert men ook een duurzame lange termijnvisie. Het minimaliseren van de kosten komt overeen met het kostenefficiënt bouwen. 300

301 Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Duurzame ontwikkeling Minimaliseren van de kosten Financieel (Risico) Verhogen gebruikerstevredenheid Gebruikerstevredenheid Verbeteren productiviteit Productiviteit verhogen Gebruikerstevredenheid Het stimuleren van een marketing boodschap Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen van flexibiliteit Minimaliseren van de kosten Financieel (Risico) Allereerst werd door van Veldhoven geconcludeerd dat alle criteria van belang zijn binnen zijn werkdomein. Maar wanneer vanuit de doelstellingen wordt gekeken naar het model Strategisch sturen met vastgoed, blijken de criteria: gebruikerstevredenheid, financieel en risico, het belangrijkste te zijn. Risico wordt beschouwd als onvoorziene uitgaven en valt zodoende onder de criteria financieel. Aan het einde van het tweede deel van het interview worden indicatoren gekozen, die deze twee criteria meten. Zodoende zijn de volgende indicatoren door van Veldhoven gekozen: Stuurpunten Financieel Huurinkomsten Kosten (is een afgeleide van de kostprijsdekkende huur) (Intern + Extern) Gebruikerstevredenheid Voorzien van gewenste voorzieningen / geschiktheid gebruiker doelgroep Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Lokaliseren in functionele locaties Indicatoren Markthuur/ ontvangen huur ratio Kostprijsdekkende huur/ behaalde huur ratio Exploitatiekosten Onderhoudskosten Financiering Werkplekkosten Werknemerstevredenheid met werkomgeving Klanttevredenheid Huurderstevredenheid Gebruikerstevredenheid Huurinkomsten wordt als belangrijk beschouwd aangezien het de haalbaarheid van een project representeert. Wanneer wordt gesproken van kostprijsdekkende huur focust dit op de huurinkomsten maar ook op de totale kosten. Deel III Voorkeursmeting Van Veldhoven is bekend met vier van de tien objecten. De voorkeur van van Veldhoven ten opzichte van de financiële en functionele prestatie voor deze vier objecten is als volgt verdeeld: Financieel: Financieel denkt van Veldhoven dat object nummer 2 het beste scoort, aangezien deze een fikse overwaarde heeft en al langer dan 30 jaar oud is. Het gebouw wordt gebruikt als een multi sociaal cultureel centrum. De gebruikersintensiteit is uitstekend, de zaal wordt efficiënt verhuurd en is zodoende altijd vol. Dit object scoort dus het beste gezien de financiële afschrijving en overwaarde in vergelijking met de opbrengst. Financieel als slechtst scoort object nummer 7 omdat het slechts een paar uur in de week wordt gebruikt om ouderen ICT bijlessen te geven. Maatschappelijk zou dit misschien een grote bijdrage betreffen, maar financieel gezien 301

302 onderhoud je nu een pand dat slechts beperkt wordt gebruikt. Gezien de kosten/ baten analyse zijn de kosten wel erg hoog tegenover het maatschappelijke rendement (aantal uren dat het object gebruikt wordt en de specifieke doelgroep die daarmee is gebaat). Object nummer 9 betreft een kerk die is gebouwd voor 100 jaar en langer. Vanuit dat oogpunt is deze ontzettend functioneel. Voor het gebruik worden er niet al te hoge eisen aan gesteld, het is met name opslagruimte met kantoren. Bij object nummer 10 worden vele klachten gesignaleerd inzake het klimaat en het gebruik. Het object is reeds gerenoveerd en er is dus veel geld in gestoken, maar gezien deze klachten is dit gebouw functioneel gezien slecht. Het ondersteunt niet de gebruiker. Functionaliteit: Waar wordt vastgoed het beste gebruikt om het doel te bereiken? Object nummer 7 wordt daarvoor als beste beschouwd aangezien het een wijkvoorziening betreft die midden in een woonwijk staat. Hij is niet groter dan noodzakelijk en hij wordt optimaal gebruikt. Nummer 9 is een monumentaal gebouw gelegen in het centrum. De BAM hoeft hier niet zondig zo nodig te zitten, het gebouw past echter wel bij hun functie qua uitstraling en ontwerp. De vraag is of er zo n gebouw noodzakelijk is bij de BAM groep. Vanuit een ander perspectief is het wel een goede functionaliteit omdat het type gebouw goed wordt gebruikt. Kerken zijn momenteel nogal lastige vastgoedobjecten omdat hier leegstand ontstaat. Het behouden van deze objecten wordt daardoor bemoeilijkt omdat deze nogal inflexibel zijn. Zodoende wordt deze toch hoog aangeprezen. Nummer 2 is een gedateerd gebouw en zou klimaattechnisch en qua duurzaamheid verbeterd kunnen worden. Voor de huidige regelgeving/ eisen zou het minder geschikt zijn, zodoende een score van 50 graden. 302

303 Interview 7. Gemeente s-hertogenbosch Sector Cultuur, Welzijn en Sociale zaken, afdeling Jeugd & Onderwijs en team Accommodaties T. van Helvoort Functie: Senior beleidsmedewerker CWS 24 november 2011 Deel I Vragen Van Helvoort heeft binnen de gemeente s-hertogenbosch voornamelijk met onderwijsgebouwen te maken. Vanuit de sector Stadsontwikkeling (SO) wordt gekeken hoeveel scholen nodig zijn in een bepaald verzorgingsgebied en waar deze gelokaliseerd dienen te worden. Dan bepaalt de Raad welke gebouwen gerealiseerd dienen te worden. Dan komt de opdracht bij van Helvoort te liggen. Hij bespreekt met onderwijsinstellingen wat voor soort organisatie ze zijn en hoe het vastgoed hierop kan inspelen. En stelt het Programma van Eisen (PVE) op. Wanneer dit bekend is wordt er gekeken naar de investeringskosten. Sporadisch kan het dan zo zijn dat hij het gehele bouwproces contact houdt met de onderwijsinstelling en als projectmanager fungeert tot de oplevering. Eisen die hij aan onderwijsgebouwen stelt zijn met name georiënteerd op de functionaliteit van het gebouw. Het onderwijs moet op zodanige wijze gefaciliteerd kunnen worden dat het optimaal kan fungeren. Moeilijkheidsgraad bij onderwijs is de capaciteit, aangezien het moeilijk blijft in te schatten met hoeveel kinderen nu daadwerkelijk rekening dient te worden gehouden. De locatie is niet zozeer van belang voor het werkgebied van van Helvoort, aangezien deze al bepaald is door de Raad en er van uitgegaan kan worden dat deze hun verzorgingsgebied bereiken. Onder functionaliteit verstaat van Helvoort de kwaliteit van de ruimtes en de verbindingen tussen deze aspecten. Een andere kwaliteitsaspect dat hij van belang vindt is duurzaamheid. Opmerkelijk is ook dat onderwijsinstellingen vooral nu dynamische instellingen zijn die aan vele veranderingen onderhevig zijn. De gemeente s-hertogenbosch heeft een sterke focus (en budget) geplaatst op onderwijs binnen de gemeente. Van belang is zodoende dat scholen, schoolbesturen en andere organisaties een gezamenlijke en gedeelde visie hierover hebben. Een duidelijk doel voor ogen hebben, zorgt ervoor dat het vastgoed op zodanige wijze gebouwd kan worden dat het de onderwijsinstelling optimaal kan ondersteunen. Zodat kinderen in s-hertogenbosch over een goede basis beschikken, en wellicht het toekomstperspectief ook verbeterd wordt. Zo kan de functionaliteit van een schoolgebouw worden gemeten aan de hand van de gebruikerstevredenheid. En onder gebruikers kan worden verstaan: de werknemers van de onderwijsinstelling, de kinderen en de ouders. Wanneer de docenten zich goed voelen in een gebouw, zal dat de productiviteit ten goede komen en zullen kinderen optimaal les krijgen. Wanneer kinderen zich goed voelen in een gebouw kunnen zij natuurlijk beter de stof tot zich nemen en zichzelf ontplooien in een gebouw dat innovatieve processen ondersteunt. De ouders willen daarbij natuurlijk het beste voor hun kinderen. De focus van het vastgoed ligt daarom op de kinderen en de ouders, hier ligt immers het uiteindelijke doel van de gemeente. De werknemers, schoolbesturen en gemeenten zijn de partijen die hiertoe zorg dragen. Er kan geen gewicht worden gegeven aan de tevredenheid van deze partijen in hoeverre deze van belang zijn voor het werkgebied van van Helvoort. De ene partij wordt voortgestuwd door de ander. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gezien de focus op de functionaliteit van een gebouw, komt deze het meeste overeen met de organisatiedoelstelling: productiviteit verbeteren. Welke duidelijk wordt herkend. Verschillende koppelingen vanuit deze doelstelling met vastgoedstrategieën worden herkend, te weten: het verhogen van 303

304 maatschappelijk rendement, het verhogen van de flexibiliteit, het verhogen van de gebruikerstevredenheid en het stimuleren van de marketing boodschap. Maatschappelijk rendement wordt verkregen doordat de focus ligt op het versterken van de basis educatiemogelijkheden binnen de gemeente. Het verhogen van de gebruikerstevredenheid is daarbij ook een belangrijk doel, wanneer dit niet wordt bereikt zal er dikwijls ook geen sprake zijn van maatschappelijk rendement. Zoals al eerder is vermeld zijn onderwijsinstellingen tegenwoordig dynamische organisaties. Wanneer het vastgoed is georganiseerd voor een speciaal onderwijsconcept, zal dit gebouw niet eenvoudig aangepast kunnen worden wanneer een andere manier van lesgeven wordt geïntroduceerd. Het focussen op flexibiliteit van het vastgoed kan daardoor deze mogelijkheden wel bieden en zodoende ook inspelen op de gebruikerstevredenheid. Op het uitgeven van een marketingboodschap wordt dikwijls ook ingespeeld door het uitstralen van een eigen identiteit en architectonische kwaliteit. De gemeente wil natuurlijk bereiken dat de gebruikers (kinderen, docenten, en wijkbewoners) met een positief gevoel over hun scholen denken. De visuele kwaliteit van een gebouw heeft zodoende ook een sterke invloed op de gebruikerstevredenheid. Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Productiviteit verbeteren Verhogen maatschappelijk rendement Gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Verhogen gebruikerstevredenheid Stimuleren marketing boodschap Kwantiteit, locatie en financieel zijn criteria die al gegeven zijn binnen de werkzaamheden. S&O bepaalt hoeveel vierkante meter onderwijs nodig is en waar deze gelokaliseerd dienen te zijn zodat het verzorgingsgebied wordt ondersteund. De raad bepaalt dan welke scholen daadwerkelijk gebouwd mogen worden. Wanneer het PVE is opgesteld, bepalen de financiële aspecten in hoeverre het PVE daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Dit betreft een afweging voor de onderwijsinstelling, waar hij vanuit zijn werkzaamheden begeleiding en advies bij kan geven. Hoofdcriteria waar van Helvoort wel duidelijk op stuurt zijn de visuele kwaliteiten en de gebruikerstevredenheid. De indicatoren die hij heeft gekozen om deze te meten, worden weergegeven in onderstaand figuur. Stuurpunten Gebruikerstevredenheid Flexibiliteit Visuele kwaliteit Voorzien van gewenste voorzieningen Voorzien van functionele werkplaatsen Voorzien in plezierige gebruikersomgeving Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Kwaliteit huisvesting Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie of in een gebouw) Grootte gebouw Maken van symbolische uitspraken door ontwerp en locatie Kwaliteit omgeving Vestigen van een voorziening (positieve invloed op de omgeving) Uitnodigend zijn voor klanten Indicatoren Gebruikerstevredenheid Gebruikers per m2 Klanttevredenheid: ouderavonden Gezien de stuurpunten en de indicatoren valt het van Helvoort op dat vele stuurpunten oorzaak-gevolg zijn, of overeenkomen. Deel III Voorkeursmeting Is bij van Helvoort niet van toepassing aangezien hij niet bekend is met deze vastgoedportefeuille. Zijn focus ligt voornamelijk op onderwijsgebouwen. 304

305 Interview 8. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsbedrijven, afdeling Ingenieursbureau L. de Koster Functie: Technisch medewerker 24 november 2011 Deel I Vragen De werkzaamheden die de Koster uitvoert zijn voornamelijk operationeel en technisch van aard. Alhoewel hij binnen zijn domein advies geeft op financieel, strategisch en functioneel gebied, is zijn functie hoofdzakelijk onder te delen bij technisch management. Aspecten waaraan het gemeentelijk vastgoed dient te voldoen zijn: een goede technische staat tegenover een acceptabel bedrag. Waarbij een goede technische staat enerzijds objectief te meten is door NEN conditiemetingen. Anderzijds blijkt het in de gemeentelijke context een subjectief iets, gezien het feit dat de bouwtechnische kwaliteit niet bij iedere functie gelijk hoef te zijn. De kwaliteit van een stadshuis zal bijvoorbeeld hoger liggen dan een scoutinggebouw. Bij de NEN conditiemetingen voor het onderhoud worden met deze functieverschillen binnen het gemeentelijk vastgoed geen rekening gehouden. Zodoende wordt bij gemeente s-hertogenbosch ook jaarlijks een technische inspectie uitgevoerd. Dit werd voorheen voornamelijk door de gemeente zelf uitgevoerd, nu en in de toekomst zullen hiervoor meer externe partijen worden benaderd. Hoofdstreven van deze twee criteria (acceptabele kosten en technische staat) is het optimaliseren van de functionaliteit van een gebouw. Dat de gebruiker zijn eigen doelstellingen optimaal kan uitvoeren. Hoofdstreven van de kostenfocus is het mogelijk maken van een kostprijsdekkende huur binnen de gemeente. Zoals eerder besproken, wordt de technische staat gemeten aan de hand van jaarlijkse technische inspecties (intern en extern), Meerjaren Onderhoudsplanning (MOP) en wordt ook gekeken naar de NEN conditiemetingen. Of de kosten acceptabel zijn wordt gemeten door de investeringskosten. Bij technische problemen maakt de Koster verschillende overwegingen van geschikte oplossingen en bekijkt daarbij de prijs/ kwaliteit verhouding. Zo zullen in specifieke omstandigheden ook externe adviseurs worden ingeschakeld, om de prijs/ kwaliteit verhouding te kunnen waarborgen. Geen wegingen kunnen worden gegeven aan het belang van de technische staat of de kosten, gezien het feit dat dit per functie, object en element verschilt. Zo zullen er hogere kwaliteitseisen worden gesteld aan de entree van het stadshuis, dan aan de personeelsuitgang. Maar ook zullen er verschillen zijn tussen bijvoorbeeld de benodigde kwaliteit voor een maatschappelijke opvang en een kantoor. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gekeken naar de twee aspecten die de Koster het belangrijkst vind in zijn domein (technische staat en acceptabele kosten), zijn deze criteria in te delen bij de organisatiedoelstellingen: winstgevendheid verbeteren en duurzame ontwikkeling. De Koster is het niet zozeer eens met deze benamingen en doelstellingen. Zo is het hoofdstreven van een gemeente niet winst genereren. En de doelstelling duurzame ontwikkeling zou volgens hem een andere omschrijving moeten zijn, aangezien duurzaamheid slechts een klein begrip is binnen zijn werkgebied. Een organisatiedoelstelling als: behouden/ verbeteren van de technische staat zodat de functionele kwaliteit optimaal is voor de gebruiker. De vastgoedstrategieën die herkend worden zijn: het minimaliseren van de kosten en het verhogen van het maatschappelijke rendement. Het verhogen van de flexibiliteit en minimaliseren van risico s zijn strategieën die ook werden herkend, maar spelen slechts beperkt een rol in het werkgebied. Verhogen van gebruikerstevredenheid is niet van toepassing aangezien de Koster direct verantwoordelijk is tegenover de afdeling IB en geen direct contact heeft met de gebruikers. Gezien de aspecten die in deel I reeds zijn besproken, zijn de criteria: financieel en technische kwaliteit het belangrijkst waarop gestuurd wordt binnen 305

306 Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Winstgevendheid verbeteren Kosten minimaliseren Financieel Duurzame ontwikkeling = behouden/ verbeteren technische staat voor functionaliteit Verhogen maatschappelijk rendement Verhogen maatschappelijk rendement Technische staat Technische staat het werkgebied van de Koster. Onderstaand figuur geeft een oberzicht van de indicatoren die zijn gekozen om deze twee criteria te kunnen operationaliseren: Stuurpunten Financieel - kosten Minimaliseren exploitatiekosten Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuze Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht Werkplekkosten Technische staat Indicatoren Exploitatiekosten Investeringskosten Onderhoudskosten Werkplekkosten Aantal kwaliteitsinspecties vastgoed Meerjaren Onderhoudsplanning Deel III Voorkeursmeting Vanuit de voorkeursmeting wordt op basis van financieel en technische staat een score gegeven op de tien vastgoedobjecten. Bij financieel spelen de afwegingen mee of er nog hoge investeringen in de objecten gedaan dienen te worden of deze reeds zijn gedaan. Object nummer 10 is recent opgeleverd en is geheel gerenoveerd, zodoende kan de financiële aspecten van dit object als slecht worden beschouwd aangezien het gewoon in de min staat. Object nummer 7 wordt beschouwd als een object dat weinig onderhoud vergt en zodoende op 100 wordt gezet. Financieel: en en Technische staat: en De technische staat van object 5 is uitermate slecht, die van object 4 is een stuk beter. Maar wanneer wordt gekeken naar de gebruikerstevredenheid, is gebruiker van object nummer 5 veel meer tevreden en blij met het object dan gebruiker van object nummer 4. Dit zijn dus ook afwegingen die spelen. 306

307 Interview 9. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsbedrijven, afdeling Ingenieursbureau M. Bakker Functie: Vastgoedadviseur IB 28 november 2011 Deel I Vragen Bakker is een vastgoedadviseur voor het Ingenieursbureau. Gezien haar taken en focus op het exploiteren van gemeentelijk vastgoed heeft zij binnen haar werkgebied te maken met alle vier de CREM domeinen. Zodoende geeft ze zelf aan dat zij in het midden van deze belangen fungeert. De eisen die Bakker aan het vastgoed stelt is het behalen van zowel financieel als maatschappelijk rendement. Onder maatschappelijk rendement verstaat Bakker een zo hoog mogelijke maatschappelijke bijdrage van de gebruiker die erin zit. Het vastgoed moet de doelstellingen van de gebruiker ondersteunen tegen zo laag mogelijke kosten. De financiële en maatschappelijke eisen worden ook als doelstellingen beschouwd door Bakker: het behalen van zoveel mogelijk maatschappelijk rendement met zo weinig mogelijke kosten. Deze kosten (lees alle kosten: investering, exploitatie, etc.) worden niet in absolute getallen beschouwd, maar in relatie met de maatschappelijke baten. In principe zijn er twee soorten kosten, je indirecte (behoud waarde pand) en directe kosten (exploitatie). Deze zouden in verhouding tot de maatschappelijke baten vergeleken worden. Deze maatschappelijke baten kunnen niet hard worden gemeten. Er wordt gekeken naar de gebruiker die erin zit en hoeveel deze bijdraagt aan de maatschappij. Dit wordt in principe gekoppeld aan de beleidsdoelstellingen. Waarbij het object kan bijdragen aan deze beleidsdoelen, maar ook aan de ruimtelijke ordening, de gemeente zelf huisvest of wanneer het marktvastgoed betreft. Waarbij subjectiviteit komt kijken om te achterhalen wat een hoog of laag maatschappelijk rendement voortbrengt, dit gaat meer op gevoel. Zo kan bijvoorbeeld ook bij bepaalde vastgoedtyperingen de gebruikersintensiteit gekoppeld worden aan de hoogte van het maatschappelijke rendement dat gegenereerd wordt. De verhouding van maatschappelijk rendement en directe en indirecte kosten is subjectief. Er zou door Bakker geen weging aan worden gehangen. Het draait altijd om wat het je kost (harde euro s), wat levert het op (gevoel). Het is daarom niet te verdelen op gewicht omdat de relatie tussen deze aspecten altijd subjectief blijft. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gezien de antwoorden van Bakker, zijn deze onder te verdelen bij het strategische en financiële belang. Waarbij de doelstellingen onderscheidend vermogen en winstgevendheid verbeteren, die bij deze belangen centraal staan, door haar herkend worden. Waarbij wordt aangeven dat ze zoveel mogelijk diensten wilt aanbieden/ verkopen aan de burgers, hetgeen overeenkomt met de strategische drijfveren: verkoopbehoefte. Alhoewel ze deze organisatiedoelstellingen herkent, vindt zij dat het hoofdstreven van gemeenten (de beleidsafdelingen) het generen van maatschappelijk rendement is, welk een van de vastgoedstrategieën is binnen het model Strategisch sturen met vastgoed. Gezien de strategieën zijn meer overduidelijke koppelingen met het werkgebied van Bakker gevonden. Zo worden de volgende strategieën door haar herkend: - Verhogen van maatschappelijk rendement; - Verhogen gebruikerstevredenheid; 307

308 - Verhogen flexibiliteit; vanwege het feit dat de toekomst niet statig is en dat verhoogt dan weer je rendement en gebruikerstevredenheid. Alhoewel gebruikerstevredenheid op vandaag wordt gemeten, en flexibiliteit over de gehele levensduur van een gebouw. - Verhogen van financieel rendement; (wat in principe een gevolg is van de strategie het minimaliseren van de kosten en ook verhogen flexibiliseren) Verhogen van maatschappelijk rendement is wat het oplevert (output), en gebruikerstevredenheid is een beleving van de gebruiker. Een direct en indirect verschil. Maatschappelijk en financieel rendement kunnen als belangrijkste worden beschouwd. Flexibiliteit heeft een invloed op het rendement en gebruikerstevredenheid, en wordt door haar als secundair beschouwd. Gebruikerstevredenheid wordt ook secundair gekenmerkt, aangezien dit als een onderdeel van de strategie het verhogen van maatschappelijk rendement wordt beschouwd. Zo is het realiseren van een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement alleen mogelijk als de gebruikers ook tevreden zijn (en andere factoren). Imago is een criterium dat sterk afhankelijk is van het van het gebruik van het vastgoed. Zo zal het imago bij een theater of museum veel meer een (primaire) rol spelen dan bij een maatschappelijke opvang. Het is dus een criterium dat bij sommige objecten als ontzettend belangrijk kan worden beschouw en bij de rest van de vastgoedportefeuille niet (3 van de 60 panden die Bakker in haar portefeuille heeft vragen om een sterk imago). Aangezien Bakker maar een enkele panden heeft waarbij dit belangrijk is, beschouwd ze dit criterium als iets waar gemiddeld genomen niet de prioriteit op ligt. Locatie is iets wat belangrijk is, een gebouw kan pas functioneren wanneer het op een goede locatie ligt. En onder een goede locatie verstaat Bakker een locatie die past bij het beoogde gebruik om het verzorgingsgebied te kunnen bereiken. Alleen wordt binnen haar werkzaamheden hier niet specifiek op gestuurd. Maar voor haar klanten (de huurders) is dit wel van belang om goed te kunnen functioneren. Zo ook voor het behalen van financieel rendement. Ze stoot immers liever een pand af op een slechte locatie dan bij een goede locatie, omdat de waarde dan hoger is. Financiële aspecten zijn van belang, deze passen ook duidelijk bij haar gekozen doelstelling en strategie. Gebruikerstevredenheid en flexibiliteit kunnen weer als belangrijk worden beschouwd. Een flexibel gebouw betreft minder risico (minder leegstand, dus indirect effect op financieel). Gebruikerstevredenheid kan beschouwd worden als een criterium waarbij je het maatschappelijke rendement kunt meten. Eigendomsrechten is niet van belang, aangezien al het eigendom, al in eigendom is bij de afdeling Ingenieursbureau. Een maatschappelijke instelling zou zich wel kunnen afvragen of ze willen gaan huren of kopen, waardoor dit bij hen wel een rol zal spelen. Risicomanagement vindt Bakker onder het financiële aspect vallen en risico s zijn iets dat altijd wordt afgewogen. De verschillende beleidsafdelingen stellen de maatschappelijke vraag vast in vierkante meters en zijn zodoende sturend voor de afdeling Ingenieursbureau. Dit is niet iets waar Bakker zelf op stuurt, dit is immers afhankelijk van de vraag die de beleidsdiensten vaststellen. Financieel en gebruikerstevredenheid (onderdeel maatschappelijk rendement) zijn de criteria waar Bakker veel waarde aan hecht binnen haar werkdomein, om haar hoofddoelstellingen: het genereren van maatschappelijk rendement in verhouding tot financieel rendement te kunnen realiseren. Bakker geeft duidelijk verbanden weer tussen verschillende criteria, zo benoemt ze verschillende oorzaakgevolg verbanden. - Gebruikerstevredenheid en maatschappelijk rendement - Locatie heeft een effect op financieel rendement (en risico) - Gebruikerstevredenheid: locatie, imago - Flexibiliteit invloed financieel rendement (en risico) Onderstaande tabel geeft een schematische weergave van de gekoppelde doelstellingen, vastgoedstrategieën en stuurpunten van vastgoed die bij Bakker van toepassing zijn. 308

309 Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Verhogen maatschappelijk Verhogen van maatschappelijk rendement; rendement Verbeteren vermogen onderscheidend Verhogen gebruikerstevredenheid; Verhogen flexibiliteit Verbeteren winstgevendheid Verhogen van financieel rendement Financieel Gebruikerstevredenheid Flexibiliteit Financieel (in specifieke gevallen: imago) Gebruikerstevredenheid (eventueel imago) Flexibiliteit Bakker heeft meerdere criteria en indicatoren gekozen die bij haar beslissingen een rol spelen. Zo focust ze op gebruikerstevredenheid, flexibiliteit en financieel. En heeft ze de volgende criteria uitgekozen: Stuurpunten Gebruikerstevredenheid Voorzien van gewenste voorzieningen Geschiktheid gebruiker doelgroep Flexibiliteit Technische flexibiliteit: aanpasbaarheid gebouw/ vastgoedvoorraad Financieel Inkomsten Kosten Waarde Inkomsten Huurinkomsten Inkomsten verkoop gebouwen Exploitatieduur Kosten huisvesting Financiering Indicatoren Klanttevredenheid Huurderstevredenheid Burger tevredenheid Flexibiliteit installaties Aanpasbaarheid Stramienmaten/ maatvoering Draagstructuur/ constructie Verplaatsbaarheid wanden Flexibiliteit van data- en telecommunicatievoorzieningen Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) Mogelijkheden gebouw en locatie. Draagstructuur Stramienmaten Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting Beschikbaarheid van grond Mogelijkheid tot verkrijgen van bouwvergunning Bestemmingsplan Bruikbaarheid gebouw Type gebouw Stramienmaten Unit grootte Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Opbrengsten per m2 bvo (resterende) exploitatieperiode Markthuur/ ontvangen huur ratio Kostprijsdekkende huur/ behaalde huur ratio Kosten onderbenutte ruimte Marktwaarde versus boekwaarde Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten uitgaven) Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Subsidierelatie gebruiker en gemeente Marktwaarde Boekwaarde (= zijn beide dubbel) Courantheid Getaxeerde marktwaarde als maximale koopsom 309

310 Rendement Exploitatieduur Financieel resultaat Risico s Recente taxaties Investeringsbereidheid markt Marktinteresse Marktwaarde overstijgt de waarde Vastgoed: rendement op eigen vermogen/ investering Kostendekkendheid (resterende) exploitatieperiode Financiële risico s De indicatoren van de interne en externe gebruikerstevredenheid vertonen vele overeenkomsten. Ze geeft aan dat het natuurlijk wel een verschil is of je de tevredenheid van een externe of interne gebruiker meet, hier hoeven de indicatoren echter niet van af te wijken. Bij financieel spelen zowel kosten, inkomsten, rendement als waarde een rol. Er zijn meerdere dingen waarop Bakker meet binnen haar besluitvormingsproces, maar ze vindt dat ze nu een keuze heeft gemaakt voor financieel en maatschappelijk rendement en hier ook direct een koppeling mee moet maken. Functioneel vond ze bijvoorbeeld ook heel belangrijk, maar zij ziet het voorzien van gewenste voorzieningen (gebruikerstevredenheid) hiermee overeenkomen. Als het gebouw functioneel is, is de gebruiker tevreden. Andersom kun je ook pas weten als je gebouw functioneel is door je gebruikerstevredenheid te meten. Flexibiliteit is een aspect, een sterke factor, die meespeelt. Flexibiliteit van de locatie komt ook weer overeen met uitbreidbaarheid van het gebouw. Er zitten vele dubbele aspecten bij financieel, bijv. exploitatiekosten en kostprijsdekkende huur, boekwaarde, taxatiewaarde, marktwaarde EN marktwaarde versus boekwaarde. Financiële haalbaarheid is ook kostendekkendheid of quick scan. Deel III Voorkeursmeting Vanuit de voorkeursmeting wordt op basis van financieel en gebruikerstevredenheid een score gegeven op de tien vastgoedobjecten. Onder financiële aspecten verstaat Bakker de taxatiewaarde in relatie tot de boekwaarde (= overwaarde), resterende huurcontract, kostprijsdekkende huur en (in relatie met) markthuur. Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde en boekwaarde. Gebruikerstevredenheid is volgens Bakker bijna gelijk aan functionaliteit, alleen beschikt gebruikerstevredenheid over meerdere aspecten. Dit is afhankelijk van de functionele kwaliteit die het gebouw aan de klant levert en de locatie van het object. Resterende exploitatieperiode, opbrengsten, enzovoorts zijn allemaal indicatoren die vaker voorkomen. Mogelijkerwijze dienen deze eruit gehaald te worden. Financieel: Object 9 wordt financieel als het slechts uit de tien objecten gekozen aangezien deze bij lange na niet de kostprijsdekkende huur betalen. Bakker vond het moeilijk om deze objecten op financieel vlak een score te geven, aangezien vele indicatoren een rol spelen. Zoals: - Taxatiewaarde - Boekwaarde (verschil = overwaarde, weinig risico bij verkoop) - Kostprijsdekkende huur - Markthuur (verschil = potentie tot verhoging) - Resterende termijn huurcontracten - Courantheid Of iets financieel goed presteert kan achterhaald worden door op deze criteria de objecten te beoordelen. Daarom zijn er ook veel indicatoren door Bakker gekozen, het is immers heel objectief te meten. Alhoewel door middel van haar keuze van de objecten nu ook subjectief uitspraken over worden gedaan. Een overwaarde in 310

311 relatie met je courantheid is ook van belang aangezien je een object wel zonder risico (aanbetaling) kunt willen verkopen, maar of het verkocht wordt is dan ook nog de vraag. Gebruikerstevredenheid: Gebruikerstevredenheid kan beschouwd worden als functionaliteit en nog meer. Zodoende kiest Bakker voor het begrip gebruikerstevredenheid. Ze probeert zich in te leven in de huurder zelf, bij het uitspreken van haar voorkeur ten opzichte van het functioneren van de klant. Locatie beschouwt ze ook als een onderdeel hiervan. 311

312 Interview 10. Perron-3 Perron-3, Sociaal Cultureel Centrum Rosmalen R. Cretier Functie: directeur 30 november 2011 Deel I Vragen Cretier is de directeur van Perron-3 te Rosmalen. Dit betreft een sociaal cultureel centrum waarin naast culturele activiteiten zoals theatervoorstellingen en kunstexposities, ook een bibliotheek en gemeentearchief zijn gevestigd. Het betreft een multifunctioneel pand dat gebruikt wordt door een breed scala aan doelgroepen. Zo wordt de theaterzaal ook gebruikt door de plaatselijke bridgeclub en worden dans, muziek en handvaardigheidruimtes verhuurd aan plaatselijke verenigingen. Cretier bemiddelt zelf tussen verenigingen en organisaties om de ruimtes verhuurd te krijgen, waarbij deze huurinkomsten nodig zijn om de exploitatiekosten van het gebouw te kunnen financieren, met als hoofdstreven het bereiken van zoveel mogelijk mensen en het hiermee bijdragen aan de maatschappij. Hij functioneert dus als huurder zelf, maar is zelf ook bemiddelende partij. Zodoende wordt Cretier ingedeeld bij zowel functionele belang en als intermediair tussen de verschillende disciplines. Locatie en flexibiliteit zijn twee belangrijke eisen die Cretier aan het vastgoed stelt: Locatiekwaliteit; het object dient een logistieke ligging te hebben om de doelgroepen zo goed mogelijk te kunnen bereiken. Perron-3 is op steenworpafstand gelegen van station Rosmalen. De activiteiten die in het vastgoed worden georganiseerd dienen bezoekers aan te trekken. Het vastgoed speelt hierop in door deels ingerichte ruimtes te hebben met een duidelijk doel. Zoals de muzieklokalen, bibliotheek en dansstudio s. Anderzijds dient het vastgoed ook over multifunctionele en flexibele ruimtes te beschikken om de gebruiksintensiteit van het object zo hoog mogelijk te kunnen krijgen. En ook om te kunnen inspelen op de vraag van de gebruikers. Dit wordt momenteel bijvoorbeeld gerealiseerd door de theaterzaal ook beschikbaar te stellen voor de bridgeclub. De zaal is zodanig ingericht dat dit ook die mogelijkheden geeft. Hoofdaspect van de werkzaamheden van Cretier is het afwegen van de financiële kosten tegenover de maatschappelijke baten. Hij wil graag zijn begroting rond hebben en tegelijkertijd zoveel mogelijk mensen verbinden. En of het vastgoed daarbij optimaal wordt gebruikt, wordt gekoppeld aan de bezettingsgraad van het vastgoed. Belangrijk aspect van het vastgoed is dat het de activiteiten zo optimaal mogelijk huisvest, welke zodoende ook de mensen aantrekt. Hoofdstreven is om zoveel mogelijk mensen te kunnen bereiken met de activiteiten die worden georganiseerd in Perron-3. Dit zou dan ook als het behalen van maatschappelijk rendement kunnen worden gezien. Het afwegen van de financiën en maatschappelijke baten wordt gemeten door enkele indicatoren. Het meten van de financiën wordt gedaan door een driemaandelijkse rapportage. Cretier ontvangt vanuit de gemeente subsidie die gelijk is aan de huur, de exploitatiekosten zijn echter voor hun eigen rekening. Doordat ruimtes worden verhuurd aan organisaties, verenigingen en particulieren komen er ook inkomsten binnen waarmee die exploitatiekosten kunnen worden betaald. De exploitatiekosten zijn aan de hand van deze inkomsten niet geheel gedekt, zodoende springt hier ook de gemeente bij. De maatschappelijke baten worden gemeten door de bezoekersaantallen, de diversiteit aan activiteiten die ze huisvesten en deze activiteiten worden ook vergeleken met de vraag vanuit de maatschappij. Deze vraag wordt kenbaar gemaakt aan Cretier doordat hij zijn organisatie laagdrempelig positioneert voor de doelgroepen. Geïnteresseerden kunnen door een reserveringssysteem heel eenvoudig ruimtes huren of vragen stellen. Door 312

313 het organiseren van activiteiten, het onderhouden van een eigen netwerk, social media, enzovoorts wordt zoveel mogelijk geprobeerd om zoveel mogelijk mensen te kunnen bereiken. Het is van belang om zoveel mogelijk doelgroepen te benaderen (maatschappelijke baten), zodoende worden deze via verschillende wegen benaderd. Gekeken naar de verhouding tussen het financiële en maatschappelijke belang, is het maatschappelijke belang het belangrijkst. Maar het financiële belang bepaalt de mogelijkheden, van deze randvoorwaarden kan niet (eenvoudig) worden afgeweken. Het belangrijkste aspect voor Cretier is het aantal bezoekers. Dit aantal is ook gekoppeld aan het aantal activiteiten in het gebouw, deze versterken elkaar. Wanneer wordt gekeken naar het gewicht van de besproken criteria, komt Cretier tot de volgende verdeling van de 100 procent: Bezoekersaantallen 50% Diversiteit activiteiten 10% Leeftijdsgroepen gebruikers 15% Vraag gebruikers 5% Subsidie 5% Huurinkomsten 5% Kosten 10% Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed De doelstellingen verbeteren onderscheidend vermogen en verhogen productiviteit worden herkend. Onderscheidend vermogen werd zelfs meer belang aan gehecht, aangezien de organisatie de productiviteit kan verhogen door onderscheidend te zijn. De vastgoedstrategieën die een koppeling hebben met deze twee doelstellingen zijn het: - Stimuleren van innovatie; - Verhogen van gebruikerstevredenheid; - Verhogen van flexibiliteit; - Verhogen van maatschappelijk rendement. Gekeken naar deze doelstellingen en strategieën worden door Cretier veel van de stuurpunten uit het model Strategisch sturen met vastgoed herkend. Het imago is van belang, het gebouw dient immers een positieve boodschap uit te stralen om bezoekers te kunnen aantrekken. De werkplek zelf is niet zozeer van belang, dit zal belangrijker zijn bij een commerciële instelling, bij kantoren. Financieel is een belangrijk aspect en zal in de toekomst nog belangrijker worden, gezien het huidige economische klimaat en de subsidiestop. Gebruikerstevredenheid en flexibiliteit zijn belangrijke criteria, die gelijk overeenkomen met de strategieën. Ook risicomanagement werd als een belangrijk criteria beschouwd, dit was voornamelijk georiënteerd op de veiligheid van het gebouw. Bijvoorbeeld een gladde wc vloer die aangepast dient te worden om ongelukken te voorkomen. Het aantal en soort vierkante meters (kwantiteit) wordt als erg belangrijk beschouwd. Het aantal doelgroepen en activiteiten dient immers gehuisvest te worden, zonder het juiste aantal en soort vierkante meters is dit niet mogelijk. Onderstaande figuur geeft inzicht in de doelstellingen, strategieën en stuurpunten die herkend zijn door Cretier. Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Verbeteren vermogen onderscheidend Verhogen gebruikerstevredenheid Verhogen productiviteit Verhogen maatschappelijk rendement Financieel Verhogen flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren van innovatie Gebruikerstevredenheid (Kwantiteit, Locatie, flexibiliteit) 313

314 Het belangrijkste is de gebruikerstevredenheid. Cretier is van mening dat de locatie van het gebouw, het aantal vierkante meters en de flexibiliteit van een gebouw bij de gebruikerstevredenheid een rol spelen. Dit leidt tot de volgende keuzes voor de stuurpunten en bijhorende meetindicatoren: Stuurpunten Kwantiteit gebruik Indicatoren Aantal vierkante meters Aantal m2 gebouwbezit Ruimtevraag en aanbod Verhuurbaar oppervlak Locatie Overheidsgebouwen en diensten lokaliseren in functionele locaties Gebruikerstevredenheid Voorzien van functionele werkplaatsen Voorzien in een plezierige gebruikersomgeving Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Lokaliseren in functionele locaties Grootte gebouw Flexibiliteit Flexibiliteit huisvesting: snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Jaarlijks aantal personen dat gebruik maakt van de diensten en faciliteit 2 Het aantal verschillende diensten dat door de faciliteit wordt aangeboden Het aantal maatschappelijke groepen die gebruik maken van de faciliteit Percentage van werknemers dat een duidelijk verband ziet tussen hun werkzaamheden en de bedrijfsdoelen Percentage tevreden werknemers Klanttevredenheid Huurderstevredenheid Gebruikerstevredenheid Subsidierelatie gebruiker en gemeente Aantal verschillende diensten dat door de faciliteit worden aangeboden Gebouw/ plattegrond: ontwerp Bruikbaarheid gebouw: - Type gebouw - Stramienmaten - Unit grootte - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Deel III voorkeursmeting In vorig deel is geconcludeerd dat Cretier het meeste belang hecht aan de gebruikerstevredenheid, welke wordt bepaald door de locatie, flexibiliteit en kwantiteit van een vastgoedobject. Op basis van deze drie criteria is de voorkeur uitgesproken ten opzichte van tien objecten. Aangezien Cretier niet bekend is met het interieur van alle objecten, werd bij flexibiliteit de voorkeur voor de objecten nummer 2, 10 en 9 gegeven. Kwantiteit: Bij kwantiteit kan worden gekeken naar alle tien de objecten, aangezien het aantal vierkante meters bij de objectformulieren wordt vermeld. Cretier prefereert zoveel mogelijk vierkante meters en grote ruimtes. Object nummer 7 scoort het slechtst door de beperkte grootte. Flexibiliteit: 2 Dit wordt momenteel bijgehouden bij Perron-3: dagelijks komen er zo n bezoekers. 314

315 Bij flexibiliteit wordt gekeken naar de grootte van de ruimtes, het aantal vierkante meters en in hoeverre deze ruimtes multifunctioneel zijn. De flexibiliteit van object nummer 2 is het grootst en van nummer 9 het slechtst omdat dit slechts over een grote ruimte beschikt. Locatie: Bij de locatie draait het niet alleen om de bereikbaarheid per auto, ook de bereikbaarheid per openbaar vervoer speelt een belangrijke rol. De doelgroepen maken tegenwoordig steeds vaker gebruik van het openbaar vervoer, en gezien de ligging van het perron-3 (ligt naast het station van Rosmalen) wordt dit zodoende ook gestimuleerd. Object nummer 10 heeft de hoogste voorkeur, aangezien dit object midden in het centrum is gelegen in de buurt van andere voorzieningen. Nummer 6 ligt in dezelfde straat en staat zodoende op 90 graden. Object nummer 7 scoort het slechts omdat dit is gelegen in een wijk. Bij locatie wordt dus door Cretier gekeken naar bereikbaarheid per openbaar vervoer, bereikbaarheid per auto, parkeermogelijkheden en aanwezigheid van andere voorzieningen (centrumlocatie). 315

316 Interview 11. Maatschappelijke opvang (huurder gemeente s-hertogenbosch) Maatschappelijke opvang H. Blok Functie: Technisch beheerder 30 november 2011 Deel I Vragen Blok is de technisch beheerder van een maatschappelijke vrouwenopvang. Een maatschappelijke vrouwenopvang biedt onderdak en steun aan vrouwen met bepaalde problemen en zodoende zichzelf niet kunnen voorzien. Dit kunnen problemen zijn die variëren van tienermoeders, scheidingen tot ex prostituees. Deze organisatie geeft deze vrouwen (en kinderen) ieder een eigen kamer, waarbij de gemeenschappelijke ruimtes (keuken, badkamer, woonkamer en wasruimte) gedeeld worden met meerdere gebruikers. Zo biedt de organisatie deze mensen ook hulp bij het zoeken van een baan of een woning, hierin worden ze begeleid. Binnen het gebouw is zelfs speciaal voor de gebruikers een ruimte ingericht waar men gebruik kan maken van computers om op woningen te kunnen reageren of te kunnen solliciteren. Dikwijls wordt samengewerkt met woningcorporaties die enkele woningen voor deze groep beschikbaar stellen. Diegenen die de woning dan krijgen toegewezen, worden nog gecontroleerd in hoeverre men zelfvoorzienend is en de woning goed kan onderhouden. Gezien de technische werkzaamheden van Blok zou ze bij maintenance management thuishoren. Echter gezien haar contact met de gebruikers van het vastgoed en haar rol binnen de organisatie, kan ze ook als facility manager worden gezien omdat ze op de hoogte is van de specifieke wensen van de gebruiker en organisatie. Eisen die aan het vastgoed worden gesteld bij deze organisatie zijn: Veiligheid op gebouw en locatieniveau, het gebouw zelf is voorzien van een beveiligd portaal. Ook zijn de leefruimtes voorzien van een extra slot. Dit om ongewenste personen buiten te houden, dat is gezien de functie van een vrouwenopvang van groot belang. De locatie dient hier ook een bijdrage aan te leveren. Zo werd in het verleden dikwijls problemen veroorzaakt door rondhangende jeugd of drugscriminaliteit, Blok gaat dan ook kijken hoe deze problemen buiten het gebouw opgelost kunnen worden. Leefbaarheid op zowel gebouw als locatieniveau. Onder leefbaarheid wordt verstaan het hebben van een bepaalde gemoedelijke sfeer binnen het gebouw. De gebruikers verblijven hier vaak voor langere duur (dit varieert tussen de 3 maanden en 1,5 jaar) en zodoende worden hier andere eisen aan gesteld dan bij bijvoorbeeld een daklozenopvang. Bij een daklozenopvang worden de gebruikers niet langdurig opgevangen. Inrichtingsniveau van gebouw moet voldoende zijn in verband met hygiëne. Dit komt ook overeen met het voldoen aan de regelgeving die wordt gesteld aan gebouwen waar meer dan 10 personen wonen. Hoofddoelstelling van Blok gezien deze drie eisen is dat ze een veilige opvang wil creëren met een klimaat dat zodanig is ingericht dat het de gebruiker optimaal faciliteert. De drie criteria worden door Blok als volgt gemeten: De veiligheid wordt gemeten aan de hand van de voorwaarden die zijn gesteld vanuit de gebruikersvergunning. Als een pand meer dan tien personen huisvest, worden hier in verband met de veiligheid extra voorwaarden aan gesteld. Bijvoorbeeld het aantal brandblussers, noodroutes, brandmeldingen, enzovoorts. De leefbaarheid van een object en de locatie wordt door Blok gemeten aan de hand van: o Locatie; de locatie dient te zijn gelegen in een omgeving waar de doelgroep tot zijn recht kan komen. Dus bij voorzieningen, goed bereikbaar met het openbaar vervoer, aanwezigheid van parkeerplaatsen. 316

317 o Het gebouw dient een bepaalde sfeer uit te stralen waar de doelgroep tot zijn recht komt. Aangezien de gebruikers hier voor een langere tijdsduur verblijven wordt er ook gevraagd naar een huiselijke sfeer. De authentieke elementen van het gebouw waar ze in zitten dragen momenteel bij aan de sfeer van het gebouw. Het inrichtingsniveau wordt bepaald door de technische staat van het gebouw. Deze dient goed te zijn en onder goed kan worden verstaan dat de gebruikers gewoon kunnen functioneren. Er worden wel hogere eisen gesteld dan aan een ander maatschappelijke opvang, aangezien de vrouwen hier vaak voor een langere duur verblijven. Gekeken naar deze drie aspecten kan worden gesteld dat de prioriteit voor deze maatschappelijke functie ligt op de veiligheid. Deze vrouwen zitten in bepaalde omstandigheden waardoor dit gewoon van ontzettend groot belang is. Gezien de drie criteria, kunnen de volgende gewichten naar de mate van belang hieraan worden gekoppeld: Veiligheid 60% Leefbaarheid 20% Inrichtingsniveau 20% Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Naar aanleiding van deel I van dit interview kan door middel van guided learning Blok worden meegenomen in het model Strategisch sturen met vastgoed. De doelstelling die voor haar van toepassing is, is het behouden van het vastgoed; het zorgen voor een duurzame ontwikkeling. Alhoewel deze doelstelling naar haar mening misschien iets anders geformuleerd kan worden. Vanuit haar functie als beheerder herkent Blok niet het generen van maatschappelijk rendement. Indirect heeft ze hier natuurlijk wel vat op, maar gezien haar werkzaamheden is dit niet een strategie van haar. Door het behouden van de kwaliteit van het gebouw (en door participatie ook locatie) herkent ze duidelijk de doelstelling: verhogen gebruikerstevredenheid. Het bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving is een strategie die wordt herkend, maar dat wordt gerealiseerd door goede contacten met de buurt en gemeente en niet door middel van het vastgoed. Zo houdt de organisatie een omgevingslogboek bij wat regelmatig besproken wordt met het groepswerk om te achterhalen waar eventuele verbeterpunten liggen. Het managen van risico s is een hele belangrijke vastgoedstrategie, aangezien hier het behouden en eventueel versterken van de veiligheid van de omgeving en het gebouw onder valt, welke het belangrijkste is binnen haar organisatie, een kerntaak. De stuurpunten van het vastgoed zijn met Blok besproken. Bij het interview kwam naar voren dat de visuele aspecten (imago) van een gebouw intern wel van belang zijn, aangezien het toch een bepaalde sfeer dient uit te stralen. Extern is niet zozeer van belang, deze organisatie is momenteel niet bekend als een vrouwenopvang. In verband met de veiligheid wordt dit ook niet kenbaar gemaakt, zodoende is de externe visuele kwaliteit van het gebouw dan ook niet zozeer van belang. De werkplek is bijvoorbeeld wel van belang, aangezien deze dienen te volstaan aan de Arbo eisen. Zoals al eerder is besproken is de locatie van belang gezien de bereikbaarheid per openbaar vervoer, het parkeren en de aanwezigheid van voorzieningen. Gebruikerstevredenheid en risicomanagement wordt ook duidelijk nagestreefd. Het sturen op kwantiteit is iets dat door de beleidsafdelingen wordt bepaald. Het beleid bepaalt het aantal mensen dat opgevangen dient te worden. Momenteel zijn er echter wel aantal problemen bij het gebouw gezien de opslagcapaciteit. 317

318 Onderstaande tabel geeft schematisch voorgaande informatie weer: Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Duurzame ontwikkeling Verhogen gebruikerstevredenheid Gebruikerstevredenheid Het managen van risico s Visuele kwaliteit (intern) Werkplek Locatie Risicomanagement Op basis van de hoofdaspecten die bij Blok een rol spelen bij haar functie en werkzaamheden, zijn de volgende stuurpunten en indicatoren voor naar voren gekomen: Stuurpunten Technische kwaliteit (veiligheid) Gebruikerstevredenheid Voorzien van gewenste voorzieningen Voorzien van functionele werkplaatsen Voorzien in een plezierige werkomgeving Geschiktheid gebruiker doelgroep Kwaliteit huisvesting Lokaliseren in functionele locaties Grootte gebouw Indicatoren Technische kwaliteit Gebouw: volgens regelgeving (in verband met de veiligheid) Werknemerstevredenheid met werkomgeving Werknemer/ interne klanttevredenheid met responsiviteit Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten (met visuele kwaliteit en locatie) Deel III Voorkeursmeting De geïnterviewde was niet bekend met alle objecten, zodoende is haar voorkeur voor gebruikerstevredenheid en veiligheid alleen uitgesproken over de objecten waarmee ze bekend is. Zo heeft ze haar voorkeur ten opzichte van de gebruikerstevredenheid over drie objecten kunnen uitspreken, aangezien ze hiermee bekend is vanuit haar organisatie. Object nummer 4 wordt vanwege een slechte technische staat op nummer 4 gezet. Vanuit het contact met de gebruikers concludeert ze dat object nummer 10 het beste scoort vergeleken met de overige objecten. Gebruikerstevredenheid: Gezien haar eigen werkzaamheden en controle voldoet object nummer 10 het beste aan de veiligheid. Object nummer 4 wordt wederom weer (relatief gezien) als het slechts beschouwd. Object nummer 6 heeft ze voorheen ook ervaringen mee gehad, dit was echter geen gebouw dat in een goede staat was. Veiligheid (technische staat; volgens regelgeving):

319 Interview 12. Gemeente s-hertogenbosch Sector Cultuur, Welzijn en Sociale zaken, afdeling Cultuur K. Brooijmans Functie: Beleidsmedewerker CWS 2 december 2011 Deel I Vragen Gezien de werkzaamheden van Brooijmans is het wat pittig om deze in slechts één domein onder te verdelen. Deze bestaan uit: het onderhouden van subsidierelaties met de gebruikers van de podia; daarnaast houdt ze zich bezig met wat de provincie en het rijk doen aan cultuurbeleid en daar wordt vanuit de gemeente s- Hertogenbosch op gereageerd. Zodoende zijn haar werkzaamheden en functie onder te verdelen in het strategische en functionele belang. Ze onderzoekt ook de jaarstukken, maar meer vanuit een adviserende rol (niet primair). Mochten de jaarstukken nu niet deugen of wanneer een club op het punt staat om failliet te gaan, kan het financiële belang wel voorop gesteld worden. Maar dit zou dus betekenen als hoofdstreven het behouden van de voorziening, waar het wel een strategisch doel dient en de financiën als een middel beschouwd kunnen worden. Zo zegt Brooijmans: Als beleidsmedewerker wordt van je verwacht dat je alles weet, kunt, doet, oppakt, initieert, delegeert en verder werk. Je bent in principe een coördinator van het geheel per onderwerp. De eisen die Brooijmans stelt aan het vastgoed is voornamelijk gefocust op het oppervlakte; of de gebruiker past binnen het aantal vierkante meters. Andere aspecten die van belang zijn, zijn bijvoorbeeld of er parkeermogelijkheden zijn. Afhankelijk van de gebruiker kan bereikbaarheid per openbaar vervoer ook belangrijk zijn. Zo zal een theater een hogere eis aan de bereikbaarheid stellen dan als bijvoorbeeld een harmonie ergens gevestigd wilt worden. Dat is ook een kenmerkend aspect van de gemeente, er zijn zoveel verschillende vastgoedtyperingen en gebruikers. Het is niet mogelijk om te focussen op een doelgroep. Dus de meetindicatoren van Brooijmans bestaan uit: aantal beschikbare vierkante meters en aantal parkeerplaatsen. Hier is geen weging aan te koppelen, aangezien het slechts beperkt voorkomt dat men adviseert of werkt met vastgoed. De wensen van de gebruikers worden duidelijk in kaart gebracht waardoor binnen haar werkdomein puur vanuit de vraag wordt geredeneerd. Gezien deze twee aspecten is het hoofdstreven van Brooijmans om de gebruikers te faciliteren zodat deze hun activiteiten kunnen ontplooien. Dit hoeft natuurlijk niet altijd met vastgoed te maken te hebben, het kan bijvoorbeeld ook een wetmatige of economische impuls zijn. Vanuit het Rijk of de provincie worden geen vastgoedvraagstukken gesteld (via beleid). Dikwijls komen er maatschappelijke partijen naar de afdeling van Brooijmans toe, die vragen om een huisvestingssubsidie. Wanneer ze dan nog niet gehuisvest zitten in een pand, kunnen ze doorverwezen worden naar de afdeling Ingenieursbureau. (IB) De afdeling Cultuur, Welzijn en Sociale zaken (CWS) heeft zelf geen panden in beheer, waardoor deze partijen altijd doorverwezen zullen worden. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat deze partijen al zelf over huisvesting beschikken. Andersom treedt er ook een wisselwerking op omdat er vanuit de afdeling IB wordt gevraagd aan het CWS of men geen huisvestingssubsidie kan verstrekken aan een club die het op dat moment moeilijk heeft. Bij IB dienen ze immers kostdekkende huren te vragen. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed De functie van Brooijmans is gefocust op het strategische en functionele belang. Ze tracht de vraag van de Rijk en Provincie te vertalen naar de context van gemeente s-hertogenbosch en bepaalt welke gebruikers huisvestingssubsidie mogen ontvangen. Vastgoedmanagement is bij haar niet van toepassing. Zij redeneert puur vanuit de gebruiker, en focust op de vraag van de maatschappij en de politiek. Zodoende speelt vastgoed niet vaak een rol, het is geen primaire bezigheid. Mocht dit wel het geval zijn, dan worden de gebruikers doorverwezen naar de afdeling IB. De organisatiedoelstellingen en dergelijke worden niet herkend, aangezien 319

320 haar werkzaamheden vóór het traject van vastgoedmanagement liggen en ze voornamelijk focust op het definiëren van de vraag door te reageren op politieke en maatschappelijke ontwikkelingen. De criteria liggen zodoende ook te ver van haar werkzaamheden af. Ze stuurt niet op het vastgoed, ze geeft inzicht in de vraag vanuit de maatschappij en politiek. De criteria focussen sterk op het vastgoed en zijn dan ook van een ander detailniveau. De operationele beslissingen locatie en kwantiteit worden herkend. Hier wordt echter niet op gestuurd, het wordt echter op elkaar afgestemd om de vraag vorm te kunnen geven. Jaarlijks houdt de afdeling CWS een subsidieoverleg met de maatschappelijke partijen, om te achterhalen in hoeverre ze daadwerkelijk tevreden zijn (dit hoeft nog niks met vastgoed te maken te hebben). Mochten ze wensen hebben met betrekking op het gebouw, dan kunnen ze hiervoor terecht bij de afdeling IB. Wanneer gebruikers niet meer tevreden zijn met het gebouw en graag willen gaan verbouwen, gaan ze hiervoor naar de verhuurder (vaak afdeling IB). Deze wil dan ook een vergoeding voor het aanpassen van het object, waardoor de gebruiker ook bij de afdeling CWS terechtkomt om hiervoor subsidie aan te vragen. De gebruiker dient dan duidelijk te verantwoorden waarom deze verbouwing nodig is. Als deze dan bijvoorbeeld vertelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud dan wordt dit ook weer overlegd met de afdeling IB of dit daadwerkelijk zo is. Dan wordt er vanuit de huurder (gebruiker) of afdeling IB een plan opgesteld met een prijsopgave. Dit plan wordt voorgelegd aan de gemeenteraad om (financiële) goedkeuring te krijgen. De gemeenteraad kijkt dan naar het plan, de prijsopgave en of het plan daadwerkelijk maatschappelijke meerwaarde biedt. Conclusie De afdeling CWS heeft niet als taak het langdurig exploiteren van vastgoed. Zij definiëren de vraag van maatschappelijke organisaties door te reageren op politieke en maatschappelijke ontwikkelingen. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat deze afdeling niet zozeer is gefocust op vastgoed, maar op de gebruiker. En deze vraag wordt gefaciliteerd door te kijken naar het beschikbare aantal vierkante meters en de locatie. Het interview met Brooijmans kreeg gezien haar afdeling en werkzaamheden een andere wending, vergeleken met de andere interviews. Zodoende is niet de gehele driedeling van de interviewopzet aangehouden. De mate van voorkeur heeft zij niet kunnen uitspreken omdat de focus van hun afdeling niet overeenkomt en zij ook niet bekend was met de tien vastgoedobjecten. Desalniettemin is de afdeling CWS wel bepalend voor de vraag van het gemeentelijk vastgoed, waardoor het een prominente plaats in dit onderzoek inneemt. Hoofdtaak van een vastgoedmanager is immers om een match te realiseren tussen aanbod en vraag (DAS frame). 320

321 Interview 13. Gemeente s-hertogenbosch Sector Stadsbedrijven, afdeling Ingenieursbureau R. Kranenburg Functie: Accountmanager vastgoed IB 22 november 2011 Deel I Vragen Kranenburg heeft binnen gemeente s-hertogenbosch de taak om haar deelportefeuille van de afdeling Ingenieursbureau te exploiteren. Gezien haar functie en werkzaamheden kan zodoende geconcludeerd worden dat zij functioneert op zowel strategisch, functioneel, financieel als technisch vlak. Haar functie focust op het optimaliseren van de gebruikerstevredenheid, waarvoor een passende technische kwaliteit wordt geleverd en waarvoor vanuit de gemeente een kostprijsdekkende vergoeding wordt gevraagd. Dit om de maatschappelijke doeleinden waarvoor het vastgoed in eigendom is zoveel mogelijk te ondersteunen. Bij de afdeling Ingenieursbureau zijn de panden, welke in eigendom zijn van de gemeente, verdeeld over de accountmanagers. Zo zitten bij Kranenburg voornamelijk commerciële en multifunctionele vastgoedobjecten. Het exploiteren van deze objecten is haar taak, ze neemt verder geen beslissingen over bijvoorbeeld het afstoten van het vastgoed wanneer de beleidsvelden niet meer worden ondersteund door het vastgoed. De functies van haar vastgoedportefeuille zijn statisch. Wel heeft ze een adviserende rol naar de beleidsafdelingen toe, omdat ze bekend is met deze objecten en zodoende ook op de hoogte is van aspecten die anders of beter kunnen. Doordat de gemeente ook enkele objecten voor commerciële (markt)prijzen verhuurt, kunnen kosten gecompenseerd worden die bij andere projecten worden gemaakt. Wel is er binnen de gemeente s- Hertogenbosch een percentage vastgesteld van het aantal panden dat commercieel verhuurd mag worden. Van het precieze percentage is Kranenburg niet op de hoogte. Belangrijkste eis die vanuit haar standpunt aan het vastgoed wordt gesteld is dat de geldstromen binnenkomen. Dus dat men over een huurder beschikt; die de huurprijs betaalt. Bij de objecten die niet commercieel zijn verhuurd is het van belang om de kostprijsdekkende (KDH) huur te behalen. Anders dient dit gat opgevuld te worden met aanvullende subsidie of kan door het opkopen van het contract opgelost worden. Hoofddoelstelling van Kranenburg is dan ook: het zorgen voor een tevreden huurder die betaalt (KDH of commerciële tarieven), afhankelijk van het type gebouw en het liefst met een zo lang mogelijk huurcontract. Uit deze hoofddoelstelling kunnen dus enkele deelcriteria worden gehaald: Huurinkomsten Huurderstevredenheid Huurtermijn Huurderstevredenheid meet Kranenburg door middel van een jaarlijks huurdersoverleg (dit is het streven van de gemeente s-hertogenbosch, maar dat wil niet gelijk zeggen dat het ook daadwerkelijk jaarlijks wordt gehouden). Voornamelijk voor de panden waar de gemeente veel belang bij heeft wordt een degelijk huurdersoverleg gehouden, derhalve bij verzamelgebouwen (aangezien hier meerdere belangen en functies spelen) en commerciële huurders. Het huidige economische en politieke klimaat zorgen voor een subsidiestop bij sommige maatschappelijke organisaties. Kranenburg speelt hier op in door samen te werken met de huurder. Er wordt eerst gekeken naar de oplossingen binnen het bestaande huurcontract, dit door bijvoorbeeld het aantal vierkante meters naar beneden aan te passen. Hier kan dan een andere (commerciële) huurder bij worden gezet. Op deze wijze de maatschappelijke organisatie blijven functioneren, blijven de huurders tevreden en ontvangt de afdeling de huurinkomsten. Om het financiële aspect te kunnen meten is het voornamelijk van belang dat de huurinkomsten ontvangen worden. 321

322 Als aan Kranenburg wordt gevraagd of bij voorgaande criteria wegingen aan te koppelen zijn, wordt geantwoord dat dit teveel afhankelijk is van het type gebouw en type huurder. Zo spelen bij de commerciële huurders de financiële belangen een grotere rol. Hier kan natuurlijk meer financieel rendement op worden gemaakt, wat echter niet ten koste mag gaan van de gebruikerstevredenheid. Zo is het doel van de gemeente het vestigen van maatschappelijke huurders in een sober pand, waardoor de KDH zo laag mogelijk kan zijn. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed De doelstellingen verbeteren productiviteit en winstgevendheid werd herkend. Het verbeteren van de productiviteit is van belang om de functionaliteit van een gebouw te ondersteunen. Het verbeteren van de winstgevendheid speelt bij de commerciële panden een belangrijke rol, maar als gemeente zijnde heeft dit geen prioriteit. Zo zal binnen gemeente s-hertogenbosch nooit een maximale huurprijs worden gevraagd, gezien de risico s die hiermee verbonden zijn en het hoofdstreven. Zodoende is het financiële belang van betekenis tot een zekere hoogte. Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Verbeteren Productiviteit Verhogen gebruikerstevredenheid; Gebruikerstevredenheid Verhogen flexibiliteit Flexibiliteit Stimuleren marketing boodschap / sturen Gebruikerstevredenheid ruimtelijke kwaliteit van de omgeving Verbeteren winstgevendheid Verhogen van financieel rendement Financieel Minimaliseren van kosten Managen van risico s Verhogen flexibiliteit Flexibiliteit Gezien vorige hoofddoelstellingen is eveneens een koppeling gevonden met de volgende vastgoedstrategieën: Minimaliseren van de kosten; Verhogen van de flexibiliteit; Verhogen gebruikerstevredenheid; Stimuleren van marketingboodschap; Sturen op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving; Het verhogen van het financieel rendement; Het managen van risico s. Een flexibel pand zorgt ervoor dat er eenvoudiger ingespeeld kan worden op functieveranderingen of organisatieveranderingen bij de maatschappelijke organisatie. Zodoende wordt de gebruikerstevredenheid verhoogt en het maatschappelijk en financieel rendement. Gebruikerstevredenheid is van belang aangezien je als gemeente toch een bepaalde prijs - kwaliteit verhouding wilt kunnen aanbieden. Het stimuleren van een marketingboodschap vindt Kranenburg eveneens belangrijk. Waarbij de benodigde visuele kwaliteit moet passen bij de functionaliteit van een gebouw. Zo levert de visuele kwaliteit van een vastgoedobject ook een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De vastgoedstrategie het managen risico s wordt ook herkend, maar wordt gezien als een ondergeschikte strategie die overal een rol speelt. Persoonlijk is het voor Kranenburg niet echt een streven om maatschappelijk rendement te genereren. Vanuit haar werkzaamheden en optiek is zij gefocust op het leveren van een goede prijs/ kwaliteit verhouding aan de huurders, en het ervoor zorgen dat de exploitatie-inkomsten binnenkomen de ruimten voor zo lang mogelijk verhuurd zijn. Gekeken naar de vastgoedcriteria kan worden geconcludeerd dat financieel, flexibiliteit en gebruikerstevredenheid de aspecten zijn waarop Kranenburg voornamelijk stuurt. Op de locatie en het aantal vierkante meters wordt niet gestuurd, aangezien dit al bepaald is door de beleidsafdelingen. Wel kan ze in samenspraak met de huurders afspraken maken over hoeveel vierkante meters zij willen huren. Risicomanagement wordt ook van belang beschouwd, maar dit hoort volgens haar bij financieel thuis. 322

323 Onderstaand figuur geeft inzicht in de verschillende stuurpunten en indicatoren die voor de werkzaamheden van Kranenburg van belang zijn. Stuurpunten Gebruikerstevredenheid Voorzien van gewenste voorzieningen Voorzien in een plezierige gebruikersomgeving Geschiktheid gebruiker doelgroep Kwaliteit huisvesting Grootte gebouw Onderhouden faciliteiten om optimaal handelen te accommoderen Sobere en doelmatige werkplek Flexibiliteit Technische flexibiliteit: aanpasbaarheid gebouw/ vastgoedvoorraad Flexibiliteit huisvesting: snel beantwoorden van vastgoedverzoeken Financieel Inkomsten Kosten Huurinkomsten Inkomsten verkoop gebouwen Exploitatieduur Kosten huisvesting Minimaliseren exploitatiekosten (prijs/ kwaliteitverhouding) Financiering Waarde (bij commerciële objecten) Indicatoren Klanttevredenheid Huurderstevredenheid Gebruikerstevredenheid Gebruikers per m2 Flexibiliteit installaties Aanpasbaarheid Stramienmaten/ maatvoering Draagstructuur/ constructie Verplaatsbaarheid wanden Flexibiliteit van data- en telecommunicatievoorzieningen Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) Mogelijkheden gebouw en locatie. Draagstructuur Stramienmaten Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting Beschikbaarheid van grond Mogelijkheid tot verkrijgen van bouwvergunning Bestemmingsplan Bruikbaarheid gebouw Type gebouw Stramienmaten Unit grootte Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Opbrengsten per m2 bvo (resterende) exploitatieperiode Markthuur/ ontvangen huur ratio Kostprijsdekkende huur/ behaalde huur ratio Kosten onderbenutte ruimte Marktwaarde versus boekwaarde Kostendekkende exploitatie (totale inkomsten uitgaven) Gebouw: exploitatiekosten/ m2 Subsidierelatie gebruiker en gemeente Marktwaarde Marktwaarde versus boekwaarde Recente taxaties Marktinteresse Rendement (op objectniveau individueel, geen benchmarking) Exploitatieduur Financieel resultaat Risico s Kostendekkendheid (resterende) exploitatieperiode Verhouding kosten/ baten Toekomstscenario s mogelijke huren bij verschillende functies. 323

324 Financiële risico s (leegstand) Deel 3 voorkeursmeting Kranenburg is bekend met vier van de tien objecten. Op basis van haar criteria (flexibiliteit, financieel en gebruikerstevredenheid) wordt haar voorkeur uitgesproken over deze vier objecten. Flexibiliteit: Object 2 betreft een bedrijfsverzamelgebouw. Het is een gebouw met veel diverse huurders en aangezien er snel een andere functie in gehuisvest worden zonder te verbouwen, wordt het als het meeste flexibel beschouwd. Object nummer 8 heeft wat kleinere afmetingen en is ook eenvoudig in te vullen. Object nummer 10 is groot en er kunnen eventueel andere functies in gehuisvest worden. Ruimtes kunnen individueel worden verhuurd, maar het gebouw beschikt wel over veel loze ruimte. Object nummer 1 betreft een groot gebouw dat specifiek voor de gebruiker is ingericht. Het heeft wel (verbouw)mogelijkheden, maar in vergelijking met de andere gebouwen is het niet zozeer instapklaar voor een andere functie. Financieel: Kranenburg heeft een grote waarde gehecht aan het risico van de huurder, dus of ze de betalingsverplichtingen nakomen en hoe lang het contract nog geldt. Zo wordt object nummer 10 onderaan geplaatst, omdat de subsidie voor deze instelling is stopgezet. Dit betekent dat deze huurder in de problemen kan komen en dus zekere risico s met zich meebrengt. Object nummer 1 wordt geheel gesubsidieerd, waardoor het een risicoloos object vormt. Object nummer 8 wordt ook voor een groot deel gefinancierd door middel van een huisvestingssubsidie. Gebruikerstevredenheid: Object nummer 2 wordt op nul gezet omdat ze graag willen verbouwen, hieruit kan geconcludeerd worden dat ze momenteel niet tevreden zijn over het gebouw. Object nummer 1 is zeer tevreden, hier is Kranenburg van op te hoogte. Alhoewel nummer 10 reeds is opgeleverd, spelen er enkele aspecten met betrekking tot het binnenklimaat. Deze gebruikers zijn dus beperkt ontevreden over enkele aspecten binnen de afrondingsfase. 324

325 Interview 14. Gemeente s-hertogenbosch Sector Cultuur, Welzijn en Sociale zaken Harry van Haren Functie: Manager Strategie CWS 5 December 2011 Deel I Vragen Hoofdstreven van van Haren is het bereiken van de gemeentelijke doelstellingen, waarbij niet per se vastgoed gebruikt dient te worden. Het in eigendom hebben van vastgoed is pas noodzakelijk wanneer een andere aanbieder dit niet aanbiedt. Gezien dit hoofdstreven kan worden geconcludeerd dat van Haren functioneert in het strategische domein van de gemeente. Zo wordt er gesproken dat het beoogde doel van gemeentelijk vastgoed dikwijls wat onscherp is, wat voornamelijk te wijten is aan de gemeente als organisatie. Zo zijn er twee aspecten die verbeterd kunnen worden: 1. De gemeente dient zichzelf wat kritischer op te stellen wanneer het draait om het realiseren van vastgoed. Te snel wordt gedacht aan oplossingen door middel van vastgoed terwijl men ook met andere middelen de doelen kan bereiken. 2. Ten tweede dienen gemeente beter te bepalen of het vastgoed daadwerkelijk bijdraagt aan het beoogde doel. De functionaliteit dient te volstaan. Onder functionaliteit verstaat van Haren de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het gebouw. De toegankelijkheid is afhankelijk van het ontwerp van het gebouw, en de bereikbaarheid is gekoppeld aan de locatie van een gebouw. Hoofdreden van van Haren is gefocust op kijken naar hoe de gemeente in de middenlange termijn zo goed mogelijk met de middelen omgaat met wat ze heeft. Dus zoveel mogelijk maatschappelijk rendement genereren tegen zo min mogelijk middelen (vooral financiële middelen). Het begrip functionaliteit is te meten door te kijken naar de bereikbaarheid en de toegankelijkheid van een object. Dit om ervoor te zorgen dat het verzorgingsgebied bereikt wordt door de maatschappelijke organisatie die is gevestigd in het gebouw en dat deze mensen ook goed kunnen functioneren in het gebouw zelf. De gebruikers dienen tevreden te zijn. Van Haren verstaat onder gebruikers zowel de gemeente, als de maatschappelijk organisaties en de burgers. De tevredenheid van de burger kan door diverse kanalen worden gemeten, zowel de maatschappelijke organisatie kan hiervoor als intermediair functioneren, of men kan als huurders hierover feedback geven. Geconcludeerd uit voorgaande informatie focust van Haren op de volgende criteria: functionaliteit (bestaande uit toegankelijkheid en bereikbaarheid) en de gebruikerstevredenheid. Dan is de visie van van Haren dat het het belangrijkste is om allereerst de mensen te kunnen bereiken, voordat ze tevreden kunnen zijn. Als we zodoende wegingen gaan koppelen aan de verschillende criteria, ziet dit er als volgt uit: Verzorgingsgebied bereiken 60% Gebruikerstevredenheid 40% Waarbij toegankelijkheid en bereikbaarheid een grote invloed uitoefenen op zowel het bereiken van het verzorgingsgebied als de gebruikerstevredenheid. Het bereiken van het verzorgingsgebied wordt daarbij beschouwd als een belangrijke eerste stap om de gebruikers tevredenheid optimaal te krijgen/ houden. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gezien het feit dat van Haren functioneert binnen het strategische domein, wordt de koppeling gemaakt met de organisatiedoelstelling: onderscheidend vermogen verbetert. Het zodanig positioneren van de gemeente s- Hertogenbosch wordt door van Haren herkend. Aan deze doelstelling zijn enkele vastgoedstrategieën gekoppeld die worden herkend: 325

326 Verbeteren van de gebruikerstevredenheid; dit is het hoofdstreven om de functionaliteit van een object te kunnen waarborgen. Het stimuleren van marketingboodschap (identiteit neerzetten) betreft een afgeleide doel van het verhogen van de gebruikerstevredenheid. Zo kan een goed functionerend gebouw een positief imago uitstralen naar de maatschappij. Anderzijds kan ook de visuele kwaliteit van een object een imago uitstralen door aandacht te trekken of het behouden van een monument. Stimuleren van innovatie kan bij gemeenten vorm krijgen door ontwerptechnieken toe te passen die innoverend zijn. Bijvoorbeeld het implementeren van duurzaamheid of flexibele werkplekken. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit werd allereerst alleen als een visuele verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gezien, waardoor het vergelijkbaar zou zijn met het stimuleren van de marketingboodschap. Het is echter ook een mogelijkheid om het functioneren van de omgeving te verbeteren, door bijvoorbeeld de sociale veiligheid van een buurt te verbeteren. Het managen van risico s is een ruime strategie, die als onderliggend kan worden beschouwd bij de vorige strategieën. Zo kan door middel van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving ook veiligheidsrisico s worden verminderd. Het verhogen van maatschappelijk rendement is een optelsom van alle besproken strategieën. Minimaliseren van de kosten wordt altijd op gelet omdat gemeenten hiervoor een extra verantwoordelijkheid hebben naar de maatschappij. Men werkt immers altijd met het geld van de belastingbetaler en dient daarvoor te allen tijde zo min mogelijke kosten te maken tegen zo hoog mogelijke opbrengsten. Onderstaande tabel geeft voorgaande informatie schematisch weer. Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Het verbeteren van het Verhogen gebruikerstevredenheid Gebruikerstevredenheid/ onderscheidend vermogen Functionaliteit (locatie) Indirect: Uitbrengen imago boodschap Stimuleren van innovatie Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Managen risico s Verhogen maatschappelijk rendement Minimaliseren van kosten Managen risico s Verhogen maatschappelijk rendement Financieel Als primaire stelling benadrukt van Haren nogmaals dat hij vindt dat een gemeente moet proberen om de doelen te bereiken zonder gemeentelijk vastgoed. Bij vastgoed komen immers risico s bij kijken en draait het vaak om veel geld, terwijl de doelen mogelijkerwijze ook op een andere manier zijn te bereiken. Soms wordt er te snel geconcludeerd dat er een gebouw moet worden neergezet, zonder dat er creatief of innovatief wordt gekeken of de doelen op een andere manier kunnen worden behaald. Van Haren heeft het hoofdstreven om een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement behalen tegen zo min mogelijk kosten. Zodoende zijn de sturingspunten gebruikerstevredenheid/ functionaliteit (= maatschappelijk rendement en de financiële aspecten (de inkomsten, uitgaven, de rendement en je waarden van het vastgoed) van groot belang binnen beslisdomein. De tabel op de volgende pagina geeft inzicht in de verschillende indicatoren die voor het beslisveld van van Haren van belang zijn. Deel III Voorkeursmeting Het derde gedeelte van het onderzoek kan niet worden uitgevoerd met van Haren omdat hij niet bekend is met de vastgoedobjecten. En ten tweede: werkt hij zelf niet op objectniveau, zijn werkzaamheden zijn niet van zulk operationeel niveau. 326

327 Stuurpunten Indicatoren Gebruikerstevredenheid Voorzien in een plezierige gebruikersomgeving Tevredenheidsratio afdelingen, huurders en plannende en geraadpleegde cliënten/ Gebruikerstevredenheid Geschiktheid gebruiker doelgroep/ Kwaliteit huisvesting Identiteit gemeente Functionaliteit Locatiekwaliteit Gebouw: aanpasbaarheid Gebouw: uitbreidbaarheid Geschiktheid van gebouw voor de diensten die geleverd worden Herontwikkelingsmogelijkheden/ Gebruiksmogelijkheden Toegankelijkheid Financieel Inkomsten Huurinkomsten (resterende) exploitatieperiode Exploitatieduur Kostprijsdekkende huur/ behaalde huur ratio Kosten Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor Investeringskosten faciliteren van de beste keuzes Exploitatiekosten Realiseren van alternatieve programma s om subsidies zoveel te verminderen, terwijl de missie nog steeds volbracht wordt 327

328 Interview 15. Gemeente s-hertogenbosch Sector Cultuur, Welzijn en Sociale zaken, Afdeling Jeugd en Onderwijs, Teams Accommodaties, Leerplicht, Ondersteuning H. Berkers Functie: Beleidsmedewerker CWS 5 december 2011 Deel I Vragen Berkers heeft in principe twee soorten rollen binnen de gemeente: enerzijds functioneert hij als subsidiënt voor instellingen van sociaal culturele allianties. Anderzijds zijn de werkzaamheden die hij uitvoert meer van uitvoerende aard. Zo verklaart hij dat vanuit de beleidsafdelingen de opdrachten worden gegeven tot het ontwikkelen van vastgoed voor een maatschappelijke gebruiker. Hier wordt een grof Programma van Eisen (PVE) opgesteld waarbij de locatie, de functies, het budget en het aantal vierkante meters is bepaald. Dit grof programma fungeert dan als een opdrachtomschrijving voor Berkers. Hij wordt dan opdrachtgever door het realiseren van het gebouw, waarvoor eerst een specifieker PVE wordt opgesteld in samenwerking met de gebruiker. Gezien deze werkomschrijving concludeert hij zelf dat zijn focus voornamelijk ligt op het functionele belang. Dit gezien zijn twee rollen, hij functioneert in zowel het functionele en strategische belang 3. Gedurende het proces stuurt hij namelijk continue op het realiseren van maximale functionaliteit van de gebruiker. Zodoende zijn de eisen die Berkers stelt aan het vastgoed vooral gefocust op functionaliteit in relatie met een passend financieel kader. Waarbij functionaliteit in relatie met de gebruiker wordt bedoeld. De gebruiker geeft in het PVE aan wat zijn gebruikerseisen zijn en geeft aan in hoeverre het gebouw voldoet aan zijn gestelde voorwaarden. De kwaliteit van de ruimtes is daarbij van belang; dat de ruimtes geschikt zijn voor de doeleinden van de maatschappelijke organisatie. Onder de gebruikerseisen vallen ook financiële mogelijkheden, dus rekening houden met het gegeven budget. De technische kwaliteit is ook een onderdeel van kwaliteit en wordt zodoende ook bepaald door het budget (welke Berkers in mindere mate belang aan hecht). De prijs/ kwaliteit verhouding is belangrijk om te achterhalen of het budget volstaat om de beoogde kwaliteit te kunnen realiseren. De locatie van een gebouw wordt niet meegenomen vanuit het standpunt van Berkers. De sector Stadsontwikkeling heeft een ruimtelijke ontwikkeling gedefinieerd of bepaald op basis van het bestemmingsplan op welke locatie en hoeveel vierkante meters vastgoed nodig wordt geacht voor het voorzien van de maatschappelijke voorzieningen. Berkers werkt dit grove plan van eisen vervolgens uit en fungeert als projectleider van het proces tot en met de realisatie van het gebouw. Voorgaande informatie kan worden samengevat tot de volgende eisen die Berkers aan de functionaliteit van het gemeentelijk vastgoed stelt: Gebruikerseisen die worden opgesteld in het PVE De functionaliteit van de ruimtes binnen een gebouw Technische kwaliteit (afwerkingen, functioneren van, technieken) Prijs/ kwaliteit verhouding Hoofdstreven van Berkers is om met behulp van het vastgoed de beleidsdoelen invulling te kunnen geven. Indirect worden hiermee dus de maatschappelijke organisaties bereikt. Zo betreft een bepaalde voorziening een beleidsvraagstuk, door middel van huisvesting (vastgoed) kan hier op gereageerd worden. De beleidsafdeling geeft gehoor aan de voorzieningen die nodig zijn voor de gemeenschap. En is ook de 3 Berkers noemde zijn rol als subsidieverstrekker pas in het tweede gedeelte van het interview. Zodoende kan ervan uitgegaan worden dat hij de antwoorden voornamelijk heeft beantwoordt vanuit het perspectief als projectleider van gemeentelijk vastgoed. 328

329 verstrekker van financiering doordat men subsidie verleent. De maatschappelijke instelling is de daadwerkelijke gebruiker van het vastgoed en stelt zodoende de gebruikerswensen op die worden verwerkt in het PVE. De criteria van het gemeentelijk vastgoed die als belangrijk worden beschouwd door Berkers kunnen als volgt worden gemeten: Functionele ruimtes; de gewenste functionaliteit van een ruimte zal per gebruiker verschillen. Bij onderwijs is dit bijvoorbeeld duidelijk omdat er normen zijn die vermenigvuldigd kunnen worden met het aantal kinderen waardoor duidelijkheid wordt verkregen in het aantal benodigde vierkante meters. Dikwijls is de hoeveelheid aan mensen bepalend voor de grootte van ruimtes. Functionaliteit wordt zodoende omschreven als de benodigde ruimte in aantal vierkante meters en in soort vierkante meters (dus de installaties of vorm van de ruimte die nodig zijn om de gebruiker optimaal te kunnen huisvesten). De technische kwaliteit van een gebouw wordt omschreven in het PVE. De gebruiker dient daarbij aan te geven welke eisen men hieraan stelt. Deze eisen zullen afhankelijk zijn van het vastgoedtype, het budget en de gebruikers. Er kunnen binnen de gemeente onderhoudsnormen worden aangehouden, waarbij de verschillende onderhoudsniveaus van gebouwen kunnen worden bijgehouden. Een bepaald niveau kan dan worden nagestreefd door de gemeente, waardoor de objecten positief of negatief scoren vanaf dit referentiepunt. Financieel/ kwaliteit: onder prijs worden de exploitatiekosten verstaan. De investeringskosten betreffen maar een klein bedrag vergeleken met de exploitatiekosten van een vastgoedobject. Een integrale afweging is van belang, zodoende dienen de exploitatiekosten van een object inzichtelijk te zijn. Voor de verhouding prijs/ kwaliteit worden de exploitatiekosten afgezet tegenover gebouwkenmerken. Onder gebouwkenmerken verstaat Berkers: o Technische kwaliteit (ouderdom/ onderhoudsuitgaven) o Grootte van het gebouw o Huurderstevredenheid o Locatie Ook kan worden gekeken naar de prijs per m2. Dit zegt iets over de kwaliteit in verhouding tot de grootte van het gebouw. De gebruikerstevredenheid kan onder andere worden gemeten door: huurdersoverleg, vragen stellen, kwantitatief en kwalitatief onderzoek. Dit wordt nog niet vaak gemeten omdat het proces doorloopt tot het neerzetten van het gebouw. Onder gebruiker wordt de eindgebruiker verstaan, dus de maatschappelijke organisatie (de huurder). Deze organisaties betreffen het maatschappelijk middenveld die deze prestaties leveren en uiteindelijk de burgers dienen. Het is altijd bedoeld voor de burgers, maar het betreft altijd een intermediair omdat het maatschappelijk middenveld altijd deze prestaties levert. Dit betreft geen doelstelling voor Berkers, zijn focus ligt op het zo goed mogelijk faciliteren van de huurder (de maatschappelijke organisatie). Dus er worden enkele indicatoren besproken die vanuit het werkveld van Berkers als belangrijk worden beschouwd: - Functioneel ruimtes 10% - Technische staat 10% - Prijs kwaliteit verhouding 10% - Gebruikerstevredenheid 10% - Locatie 10% - Exploitatieresultaat 50% Het exploitatieresultaat van objecten is van essentieel belang om strategisch te kunnen sturen op het vastgoed. De geïnterviewde is van mening dat hier alle aspecten inzitten, bestaande uit de inkomsten en uitgaven 329

330 (streefhuur, werkelijke huur en kostprijs). Gezien alle indicatoren wordt geconcludeerd bij dit eerste onderdeel van het interview dat het belangrijk is om binnen de gemeente s-hertogenbosch duidelijkheid te verschaffen in deze verschillende begrippen. Deel II Model Strategisch sturen met vastgoed Gezien zijn officiële functie als beleidsmedewerker zou Berkers allereerst bij het strategische belang onderverdeeld kunnen worden. Maar vanwege zijn rol als projectleider binnen de afdeling CWS, hoort hij beter thuis in het functionele belang. De doelstelling het verbeteren van de productiviteit wordt herkend. Waarna Berkers duidelijk naar voren brengt dat zijn focus bij projecten in principe draait om drie hoofdstreven: tijd, kwaliteit en budget. Waarbij kwaliteit als functionaliteit voor de gebruiker kan worden omschreven (het realiseren van het PVE) en het beoogde tijdsperspectief en budget als randvoorwaarden gelden. Kosten minimaliseren heeft geen focus aangezien men binnen het project er vanuit gaat om het binnen het budget te realiseren. Dit betreft in principe al het minimaliseren van de kosten, alleen is dit een andere focus aangezien hiervoor een evenwicht dient te worden gezocht tussen de kwaliteit en prijs. Vanuit zijn andere rol als subsidieverstrekker wordt er meer aandacht gefocust op het minimaliseren van de kosten. Zo concludeert Berkers dat deze strategie eerder bij een beleidsafdeling van toepassing is dan bij een vastgoedafdeling, het is een beleidsverantwoordelijkheid om prioriteiten te leggen op voorzieningen die wel noodzakelijk zijn en hiervoor budget beschikbaar te stellen. Daarbij dienen dus keuzes te worden gemaakt voor het subsidiëren van verschillende voorzieningen en wordt gekeken waar kosten bespaard kunnen worden. Zo wordt geconcludeerd dat dit geen core business is van Berkers, de beleidsafdelingen maken de afwegingen van subsidiering. Verhogen van de flexibiliteit wordt gezien als evident, aangezien men als ontwikkelaar een gebouw dient neer te zetten dat ook voor een langere duur kan meegaan. Bij nieuwbouw wordt een gebouw neergezet dat voldoet aan de wensen van de gebruiker. Maar vanuit het perspectief van een vastgoedeigenaar (en betaler van het vastgoed) kan de gemeente ook aanvullende eisen stellen. Dat er bijvoorbeeld bepaalde belangen liggen om in de toekomst het gebouw een andere functie te kunnen geven of in te kunnen spelen op de veranderende vraag van de gebruikers. Berkers is van mening dat de gemeente hier veel sterker op dient in te spelen, dit speelt momenteel nog geen grote rol binnen gemeente s-hertogenbosch. De kennis is hiervoor (nog) niet aanwezig, er zou meer inzicht moeten komen in de ontwerpmogelijkheden met betrekking tot flexibiliteit. En welke functies dienen dit uit te voeren, de kennis welk bouwsysteem aan deze eisen voldoet. Kennis, ervaring, etc. is nog niet bekend en duidelijk aanwezig binnen de gemeente. Maar binnen de gemeente zijn hier nog duidelijkheden over. Het verhogen van de gebruikerstevredenheid wordt door middel van flexibiliteit ook bereikt. En bij nieuwbouwontwikkelingen ligt de focus op de gebruikerstevredenheid, door dat in samenwerking met de gebruiker (maatschappelijke organisatie) het PVE wordt opgesteld, waarbij het budget een belangrijke bepalende factor is. Het uitbrengen van een imago boodschap wordt door gezien als een resultaat van de gebruikerstevredenheid. Wanneer het vastgoed optimaal de gebruiker ondersteunt, zendt dit vanzelfsprekend een positief imago naar de maatschappij uit. En visuele kwaliteit blijft altijd een subjectief iets, het goed lopen van een gebouw is daardoor een belangrijkere factor. Gekeken vanuit het gebruikersperspectief en naar de functionaliteit is het verhogen van maatschappelijk rendement altijd iets dat nadrukkelijk aan de orde is. Alleen dient dit geplaatst te worden tegenover de gemeentelijke middelen. Het draait dus om het balanceren hiervan om een optimum te kunnen bereiken. Het wordt dan ook gezien als het hoofdstreven, maar ook als een onderliggende factor die overal meespeelt. Het maatschappelijke rendement wordt echter opgesteld vanuit de beleidsafdelingen, hier heeft Berkers zelf geen invloed op. Zo zegt hij: Ik wil diegene die om vastgoed vraagt, ter wille zijn om tegen een zo goedkoop mogelijke prijs een zo best mogelijke oplossing aan te dragen. Dit betreft zijn expertise vanuit zijn werkveld. De afdeling heeft de verantwoordelijkheid om de kosten te verantwoorden, waarbij het de kunst is om deze zo 330

331 beperkt mogelijk te houden. Onder de kosten kunnen de onderhoudskosten (kwaliteit) en personeelskosten (tijd) worden verstaan. Dit is de expertise en zodoende kan niet eenvoudig van het budget worden afgeweken omdat hier altijd de verantwoording bij afgelegd dient te worden. Onderstaand figuur geeft samenvattend de doelstellingen, vastgoedstrategieën, stuurpunten van het vastgoed en de onderlinge verbindingen tussen deze aspecten weer die worden herkend door Berkers. Doelstellingen Vastgoedstrategieën Stuurpunten vastgoed Het verbeteren van de Verhogen gebruikerstevredenheid Gebruikerstevredenheid/ productiviteit Functionaliteit Indirect: Verhogen flexibiliteit Indirect: Uitbrengen imago boodschap Financieel Samengevat uit voorgaande informatie kan dus worden geconcludeerd dat het hoofdstreven is het verhogen van de gebruikerstevredenheid (functionaliteit) en indirect dus ook verhogen van de flexibiliteit en het uitbrengen van een imago boodschap. Opvallend is dat Berkers de strategie kosten minimaliseren niet herkend, terwijl deze wel duidelijk naar voren komt in het interview. Welke ook terugkeert bij de criteria. Via de beleidsafdelingen wordt indirect ook gestuurd op het verhogen van het maatschappelijke rendement. Gekeken naar deze aspecten zijn de criteria financieel en gebruikerstevredenheid (functionaliteit) aspecten die het meeste van belang zijn (waarbij flexibiliteit, locatie, werkplek en kwantiteit als een onderdeel van de gebruikerstevredenheid worden beschouwd). Onderstaande tabel geeft inzicht in deze criteria met bijhorende meetindicatoren. Een ander belangrijk aspect is het managen van risico s binnen de gemeente zelf. Gezien de politieke context dient Berkers ook rekening te houden met de communicatie op bestuurlijk niveau. Dit heeft zijn werking in het proces waarbinnen vastgoed wordt gerealiseerd. Stuurpunten Gebruikerstevredenheid Voorzien van gewenste voorzieningen Sta gebruikers toe te participeren in de ontwerpfase Geschiktheid gebruiker doelgroep Kwaliteit huisvesting Grootte gebouw Flexibiliteit Technische flexibiliteit: aanpasbaarheid gebouw/ vastgoedvoorraad Indicatoren Klanttevredenheid Gebruikerstevredenheid Flexibiliteit installaties Aanpasbaarheid Stramienmaten/ maatvoering Draagstructuur/ constructie Verplaatsbaarheid wanden Flexibiliteit van data- en telecommunicatievoorzieningen Uitbreidbaarheid (verticaal of horizontaal) Mogelijkheden gebouw en locatie. Draagstructuur Stramienmaten Flexibiliteit van de indeling en de ontsluiting Beschikbaarheid van grond Mogelijkheid tot verkrijgen van bouwvergunning Bestemmingsplan Bruikbaarheid ruimten - Grootte - Breedte - Hoogte van ruimten/ Verdiepingshoogte Juridische flexibiliteit (van belang omdat binnen zijn afdeling ook projectcoördinatie plaatsvindt voor ontwikkelingen die niet in eigendom zijn van de gemeente maar bijvoorbeeld van woningcorporaties: 331

332 Duur huurcontract Bestemmingsplan Werkplek Delen van ruimte of diensten Binnenklimaat / Beperkt elastische kenmerken: temperatuur, vochtigheid, luchtbeweging, akoestiek, energie en sanitaire voorzieningen / Klimaatbeheersing Kwantiteit gebruik Aantal vierkante meters Aantal m2 grondbezit Soort vierkante meters Aantal m2 BVO/NVO per beleidsdoel Gebruiksintensiteit Vastgoed in eigendom en in huur (m2 / m) Locatie Concentratie/ spreiding vastgoed (locatie Aantal voorzieningen in de nabije omgeving of in een gebouw) Verkeer Vestigen van een voorziening (positieve Locatie (centrum/ wijk) en oriëntatie gebouw invloed op de omgeving) Voldoende parkeergelegenheid Bestemming Functionaliteit Werkplek Hoeveelheid parkeerplaatsen Locatiekwaliteit Gebouw: aanpasbaarheid Gebouwkwaliteit Gebouw: uitbreidbaarheid (werd bij een Brede Bosche School al Inrichtingsniveau opgenomen in het ontwerp) Plattegrond: positie voorzieningen Multifunctionaliteit Bruikbaarheid gebouw - Type gebouw - Stramienmaten - Unit grootte - Ontsluitingsprincipe horizontaal en verticaal Bruikbaarheid ruimten - Grootte - Breedte - Hoogte van ruimten/ Verdiepingshoogte Hoofdentree Financieel Inkomsten Huurinkomsten Opbrengsten per m2 bvo Exploitatieduur Kostprijsdekkende huur/ behaalde huur ratio Kosten Minimaliseren exploitatiekosten Kosten onderbenutte ruimte (de kansen die je mist) Weergeven daadwerkelijke uitgaven voor faciliteren van de beste keuzes (belangrijk omdat naar de Raad toe ook wordt gedaan om de keuzes te kunnen verantwoorden) Gebouw: exploitatiekosten per m2 Subsidierelatie gebruiker en gemeente Verminderen onderhoudskosten en aansprakelijkheid wanneer het vastgoed niet kan worden verhuurd of verkocht m2, afschrijvings- en exploitatiekosten gecombineerd met het aantal gebouwen. De verzekeringswaarde, OZB waarde, historische kostprijs of vervangingswaarde (onderscheid kosten eigenaar en kosten gebruiker, gemeente denkt ook mee met de kosten van de gebruiker) Voldoende rendement op de investering Rendement Financieel resultaat Risico s Financiële haalbaarheid Kostendekkendheid (Resterende) exploitatieperiode Financiële risico s Toekomstscenario s mogelijke huren bij verschillende functies Deel III Voorkeursmeting Met object nummer 1 was Berkers niet bekend, voor de overige negen objecten is zijn voorkeur uitgesproken op basis van functionaliteit en financiële aspecten: Functionaliteit (flexibiliteit): 332

333 Object nummer 2 voldoet duidelijk het beste aan het begrip functionaliteit aangezien deze het meest eenvoudig te veranderen en te verbeteren is. Het ligt ook op een uitstekende locatie en is vanuit financieel oogpunt ook zeer waardevol gezien de lage kosten en boekwaarde. Een skeletstructuur die eenvoudig is om andere functies in te plaatsen, lage boekwaarde en lage kosten. Object nummer 10 is geheel aangepast aan de gebruiker. Object 9 is het slechtst functioneel aangezien hier hoge verbouwingskosten in zijn gestoken en het specifiek is ontworpen voor de gebruiker. Dit heeft meer met een inschatting te maken of het object past bij een ander soort gebruiker. Financieel: Wederom scoort object nummer 2 het beste gezien de lage kosten, de lage boekwaarde, uitstekende locatie en uitstekende skeletbouw wat eenvoudig een andere functie erin kan zetten. Object nummer 9 wordt ook weer als slechtst gezien het nogal incourant is en specifiek voor de huidige gebruiker. Het beschikt over veel loze ruimte, is een monumentaal object met hoge kosten. Enerzijds is het moeilijk om hier überhaupt een andere gebruiker voor te kunnen vinden, anderzijds ook nog het vinden van een gebruiker die deze hoge kosten kan betalen. 333

334 H. Input tetra voorkeursmetingen 334

335 335

336 336

337 337

338 Public Real Estate Management Technische Universiteit Delft S. Struthmann 338