Woonvisie Tilburg 2015

Transcriptie

1 Woonvisie Tilburg 2015 Woonvisie Tilburg 2015 pagina 1

2 Sloop - nieuwbouw / sociale huur, Jeruzalem (Oud-Zuid Oost) Woonvisie Tilburg 2015 Afdeling Ruimte (-Wonen), m.m.v. RIGO Research en Advies, Amsterdam juni 2015 Woonvisie Tilburg 2015 pagina 2

3 Inhoudsopgave Samenvatting 5 1. Inleiding / verantwoording 9 Leeswijzer De woningmarkt in Tilburg in Ambities / beleidsagenda Aantrekkelijkheid Betaalbaarheid Duurzaamheid Zelfredzaamheid Vervolg: uitvoering en monitoring 41 Woonvisie Tilburg 2015 pagina 3

4 HtB Nieuwbouw appartementen / koop, Piushaven (Oud-Zuid Oost) Woonvisie Tilburg 2015 pagina 4

5 Woonvisie Tilburg 2015 Samenvatting In de Woonvisie zet de gemeente uiteen welke voornemens zij heeft voor het beleidsveld wonen. De gemeente geeft aan wat zij gegeven de context van de huidige economie, verwachte demografische ontwikkelingen, regionale samenwerking enzovoorts ziet als de belangrijkste opgaven voor het wonen en welke instrumenten zij daarvoor inzet. De Woonvisie is opgesteld na consultatie van betrokken externe partijen en heeft begin januari 2015 ter inzage gelegen. Opgaven Woonvisie 2015 De opgave voor de gemeente wordt in deze Woonvisie in vier thema s verdeeld: Aantrekkelijkheid: Woningen en woonomgeving aantrekkelijk. Zowel voor bestaande als nieuwe woningen geldt dat de woonomgeving aantrekkelijk moet zijn, ook om (zoals we in de Omgevingsvisie schrijven) de agglomeratiekracht van Tilburg optimaal te benutten. Aantrekkelijkheid heeft te maken met bouwen naar de voorkeur van bewoners; we kijken daarvoor naar leefstijlen, woonwerelden en woonmilieus. Belangrijk is dat er homogene buurten in heterogene wijken zijn: niet overal hetzelfde, maar wel een duidelijke identiteit op buurtniveau. Een belangrijke opgave ligt in het behouden of verbeteren van de aantrekkelijkheid van de bestaande woningvoorraad. De aantrekkelijkheid van de nieuwbouw moet vooral door ontwikkelaars en bouwers zelf worden gerealiseerd; de gemeente ondersteunt hen door goede informatie over de woonvoorkeuren van huishoudens per wijk te ontsluiten. Betaalbaarheid: Voor iedereen een betaalbare woning. Zeker voor huishoudens met een laag inkomen wordt het vinden van een betaalbare woning steeds moeilijker. Dat komt voor een groot deel door het rijksbeleid, zowel wat betreft de transities binnen het zorgstelsel, als wat betreft het huurbeleid (nieuwe Woningwet). De gemeente ziet zich daarom (met de lokale corporaties) geconfronteerd met een groeiende betaalbaarheidsproblematiek, die niet volledig lokaal is op te lossen. Wat we willen is in ieder geval een voldoende grote voorraad sociale huurwoningen aanhouden; we maken daarover afspraken met de corporaties. Ook vinden we het van belang dat er binnen die sociale woningvoorraad voldoende echt goedkope woningen zijn, zodat de woonlasten van mensen op bijstandsniveau beheersbaar blijven. We kijken niet alleen naar huurlasten, maar ook naar de bijkomende energielasten en streven naar beperking daarvan. Om de betaalbare woningvoorraad optimaal te benutten, stimuleren we samen met de corporaties de doorstroming en zoeken we naar vernieuwende manieren van woningtoewijzing. Daarnaast onderzoeken we of er bijvoorbeeld in leegstaande kantoorpanden zogenoemde permanente vormen van tijdelijke huisvesting gerealiseerd kunnen worden. Dit zijn echt goedkope wooneenheden, die voor arbeidsmigranten, statushouders of mensen na relatiebreuk aantrekkelijk kunnen zijn en de druk op de reguliere sociale voorraad kunnen verkleinen. Als sluitstuk zoeken we naar mogelijkheden voor woonlastencompensatie. Duurzaamheid: Stip op de horizon: alle woningen energieneutraal. Het beperken van het energieverbruik van woningen is niet alleen goed voor het milieu, maar draagt ook bij aan lagere woonlasten. Met corporaties maken we afspraken over het verduurzamen van de sociale woningvoorraad. Ons streven is dat in 2020 in elk geval de woningen met een E-, F- of G-label verbeterd zijn. Op termijn (in 2020) moet alle nieuwbouw energieneutraal worden gerealiseerd, maar liefst zien we daar nu al een aanzet toe. Voor de bestaande koopwoningvoorraad stimuleren we verduurzaming door middel van informatievoorziening. We ontwikkelen samen met lokale aannemers, financiers en andere betrokken partijen aantrekkelijke arrangementen voor de verduurzaming van particuliere woningen. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 5

6 Zelfredzaamheid: Mensen moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat betekent dat de voorraad geschikte woningen voldoende groot moet zijn, inclusief woningen voor beschermd of verzorgd wonen. Daarnaast is het van belang dat mensen die zo n woning nodig hebben, er ook een toegewezen krijgen. In de nieuwbouw zorgen we ervoor dat er voldoende geschikte woningen bij komen. Bij renovatie proberen de corporaties woningen zo veel mogelijk geschikt te maken. Voor particuliere woningeigenaren is dat de verantwoordelijkheid van de bewoner zelf; we ondersteunen die bewoners met informatie en maken afspraken met lokale bouwpartijen over hun rol bij woningverbetering. Ook faciliteren we bewoners waar nodig, bijvoorbeeld door belemmeringen voor mantelzorg weg te nemen. Samen met partijen binnen en buiten de gemeente stellen we een agenda woonbegeleiding op, waarin we afspraken maken over de samenwerking tussen wonen en zorg, ook in het licht van de transities van AWBZ en WMO. Handelingsperspectief In de Woonvisie zijn concrete acties benoemd waar de gemeente de komende periode mee aan de slag gaat. Deze zijn in hoofdstuk 3 benoemd aan het einde van iedere paragraaf. In essentie zijn het de volgende acties: Handelingsperspectief aantrekkelijkheid Bij woningbouwontwikkelingen analyseren we de kenmerken van het woningmarktgebied als onderlegger voor de beoordeling van initiatieven op toegevoegde waarde en toekomstbestendigheid; We monitoren nieuwbouw in relatie tot onder meer woningbehoefte en leefstijl; We actualiseren periodiek woningbehoefteramingen; Waar mogelijk faciliteren we consumentgericht bouwen, waaronder eigenbouw/zelfbouw/(c)po; We maken afspraken met bouwers en ontwikkelaars op projectniveau over het te realiseren programma; We zetten grond- en grondprijsbeleid in voor kwaliteitsvergroting We werken nader uit hoe we als gemeente kunnen bijdragen aan de verbetering van met name de onderkant van de particuliere woningvoorraad, waaronder die van VVE's, waarbij ondersteuning uit de voorziening Herstructurering een optie is. Handelingsperspectief betaalbaarheid Met de corporaties maken we afspraken in het nieuwe convenant (2015 e.v.); We werken een beleidskader woningsplitsing uit; We maken afspraken met marktpartijen over de bouw van middeldure huurwoningen ( ); We monitoren de omvang van de sociale woningvoorraad naar prijsklassen; We monitoren nieuwbouw naar prijsklasse, grootte en levensloopbestendigheid; Het hanteren van speciale grondprijzen voor sociale huurwoningen zetten we voort; We dagen corporaties en marktpartijen uit om een extra aantal echt goedkope woningen voor de doelgroep te bouwen, waarbij eventueel de voorziening Herstructurering kan worden ingezet om betaalbare kavels te kunnen realiseren; Met behulp van inzet vanuit de reserve volkshuisvesting ondersteunen we met de corporaties incidenteel maatwerk om sociale huur betaalbaar te maken; We onderzoeken de mogelijkheden van betaalbare tijdelijke huisvesting in onder meer leegstaand vastgoed. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 6

7 Handelingsperspectief duurzaamheid We maken in het convenant afspraken over verbetering van de duurzaamheid van de sociale woningvoorraad; We blijven werken met Green Deals voor investeringen in duurzaamheid; We brengen in kaart voor welke sociale huurwoningen de nul op de meter -ambitie onhaalbaar is en wat de beste strategie is voor de resterende exploitatieperiode van deze woningen; We nemen meerdere maatregelen om te stimuleren dat particulieren hun woning verduurzamen (zoals de mogelijkheid om een lening af te sluiten); We onderzoeken de mogelijkheid van een voorlichtingscentrum over duurzame woningbouw (voor bestaande en nieuwe woningen). Handelingsperspectief zelfredzaamheid De doelstelling levensloopbestendigheid wordt gecontinueerd, hetgeen ook op langere termijn een waarborg is voor een woningvoorraad die geschikt is voor meerdere levensfases. Per jaar monitoren we het aantal opgeleverde levensloopbestendige woningen. We brengen in kaart in samenhang met het armoedebeleid hoe de financiële positie van bewoners met zorg zich ontwikkelt; We maken afspraken met corporaties over het aanbod aan geschikt, verzorgd en beschermd wonen; We stellen in overleg met partijen binnen en buiten de gemeente een agenda woonbegeleiding op; We gaan het gesprek aan met bouwpartijen over hoe zij goede voorlichting over woningaanpassing kunnen geven; We coördineren het onderzoek naar de mogelijkheden van huisvesting in vrijkomend zorgvastgoed en brengen de potentiële doelgroepen in kaart. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 7

8 Particulier oodrachtgeverschap / koop, Enschotsebaan (Berkel-Enschot) Woonvisie Tilburg 2015 pagina 8

9 Hoofdstuk 1 Inleiding / verantwoording Voor u ligt de nieuwe Woonvisie Tilburg In deze Woonvisie beschrijven we de hoofdambities van de gemeente op het gebied van wonen. Die ambities liggen voor een groot deel in het verlengde van de ambities uit de vorige Woonvisies: In de Woonvisie 2011 t/m 2014 stonden drie thema's centraal: 1. verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad; 2. nieuwbouw van woningen die de consument aantrekkelijk vindt; 3. het verbinden van wonen met welzijn en zorg. Aandacht (soms in versterkte mate) blijft nodig voor alle drie de thema's. Zo krijgt de bestaande woningvoorraad bijvoorbeeld in deze Woonvisie nog meer aandacht dan in de voorgaande. Op het gebied van wonen welzijn zorg ziet de wereld er met de decentralisatie van de AWBZ per 1 januari 2015 ook weer heel anders uit, met een nog grotere rol voor de gemeente. De Woonvisie 2006 zette naast de inhaalslag in de bouwproductie de kwaliteit van het wonen op de voorgrond. Dat doet deze Woonvisie nog steeds. De wens dat mensen goed kunnen wonen in Tilburg staat centraal; aantallen zijn daar een afgeleide van. Daar richten we ons ook in deze Woonvisie op. De eerste Woonvisie (2002) had als ondertitel Ongedeelde stad. Tilburg als gemeente waar iedereen kansen heeft. In een tijd waar de betaalbaarheidsproblemen steeds meer huishoudens boven het hoofd groeien is dit thema weer prominent op de agenda gezet. We blijven streven naar een ongedeelde stad, waar het voor iedereen aantrekkelijk en betaalbaar wonen is. Een ongedeelde stad is echter geen eenheidsworst, maar een stad waar in verschillende gebieden verschillende keuzes gemaakt worden, op basis van homogene buurten in heterogene wijken. In de Omgevingsvisie wordt geschetst dat het in de Woonvisie onder andere gaat over verduurzaming van de woningvoorraad. Ook dat is niet nieuw. Duurzaamheid was in de vorige Woonvisie een belangrijk thema, onder andere in verband met de betaalbaarheid van het wonen. In deze Woonvisie is duurzaamheid opnieuw één van de centrale thema's. In deze Woonvisie geven we aan wat de gemeentelijke ambities zijn. Over de uitvoering van deze ambities zijn we in gesprek met de corporaties, en maken we aansluitend afspraken in het nieuwe convenant wonen (2015). Ook met de markt gaan we in gesprek. Daarbij zetten we onder andere in op de betaalbaarheid en omvang van de (sociale) woningvoorraad, op de middeldure huursector en op het verduurzamen van de voorraad. Aanpak Het proces voor het opstellen van deze Woonvisie begon met de startnotitie Actualisering Woonvisie, die in de raadscommissie van 27 juni 2014 besproken is. Na deze bespreking is op de verschillende thema's uit de vorige Woonvisie teruggeblikt met de vraag wat deze anno 2014 betekenen voor het gemeentelijk beleid. Op basis van een eerste inventarisatie is in een bijeenkomst op 10 oktober 2014 samen met corporaties, ontwikkelaars, andere overheden uit de regio, bewonersorganisaties, architecten, makelaars, zorginstellingen en raadsleden gekeken naar de thema s voor het nieuwe woonbeleid. Deze partijen zijn immers actief binnen het beleidsveld wonen en leveren een belangrijk aandeel in de realisatie van de beleidsdoelen die deze nota formuleert. Ongeveer gelijktijdig is er in de regio Hart van Brabant een start gemaakt met het opstellen van een regionale woonvisie. Deze visie is bij het schrijven van de Tilburgse Woonvisie nog in voorbereiding. De hoofdlijnen van de regionale woonvisie aandacht voor de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad, betaalbaarheid en wonen met zorg sluiten goed aan bij de ambities die in de Tilburgse Woonvisie geformuleerd zijn. Bij nieuwbouw bezien we die in relatie tot ontwikkelingen in de regio, zodat de verschillende gemeenten niet dezelfde producten in dezelfde tijd op de markt brengen en er sprake is van een complementair woningaanbod. Op deze manier streeft de regio naar verdere versterking van het vestigingsklimaat. Als de regionale woonvisie op onderdelen hogere ambities kent dan vermeld in de Woonvisie Tilburg 2015, zal dat voor die delen die relevant zijn voor Tilburg worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 9

10 Leeswijzer Het gaat in deze Woonvisie over de gemeentelijke ambities: wat ambiëren wij op het gebied van wonen in Tilburg, en wat gaan we daarvoor doen? In hoofdstuk 2 wordt de context beschreven waarbinnen ons beleid plaatsvindt: hoe staat de woningmarkt er op dit moment voor, specifiek in Tilburg? Dat hoofdstuk dient als achtergrond voor de in hoofdstuk 3 beschreven ambities van de gemeente: aantrekkelijkheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en zelfredzaamheid. Per ambitie is in dat hoofdstuk een samenvattend handelingsperspectief opgenomen, waar in staat wat we als gemeente concreet gaan doen in de komende jaren. Dat handelingsperspectief staat centraal in het laatste hoofdstuk van de Woonvisie, waar we beschrijven hoe we u de komende jaren op de hoogte houden van de uitvoering. Transformatie nieuwbouw / koop, Korvel (vml. Havep-terrein) / Oud-Zuid West HtB Woonvisie Tilburg 2015 pagina 10

11 Hoofdstuk 2 De woningmarkt in Tilburg in 2014 Na de vorige Woonvisie We wonen op de drempel van een nieuwe realiteit, zo zette de vorige Woonvisie in. Het meest in het oog springend was de crisis op de woningmarkt, maar onder de oppervlakte had een veel grotere verschuiving plaatsgevonden. Van volkshuisvesting naar wonen, zo was die verschuiving daar getypeerd. Minder aandacht voor aantallen en productie, meer voor kwaliteit en bewonerswensen. Het woonbeleid van Tilburg moest daar bij aansluiten. Als die vorige Woonvisie op de drempel van die werkelijkheid geschreven werd, dan zijn we daar inmiddels ruim overheen. Het voorspelde einde van grootschalige en door de overheid gedomineerde nieuwbouwprogramma's is realiteit geworden. Die tijd zal ook niet terugkeren. Teruglopende bevolkingsgroei (in sommige delen van Nederland zelfs krimp) is ten opzichte van de vorige Woonvisie hoger op de agenda gekomen. De economie blijft een aandachtspunt. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn vooralsnog niet erg zonnig te noemen. In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen om ons heen, waarmee we bij het woonbeleid rekening moeten houden. Achtereenvolgens gaat dat over de ontwikkelingen zoals de Woningwet, Novelle, corporatiebeleid, demografische en economische ontwikkelingen en de resultante daarvan voor de woningmarkt. Dat doen we aan het einde van het hoofdstuk specifiek voor Tilburg. Waar moeten we met ons beleid op in gaan, hoe zit het met het wonen in Tilburg in die nieuwe realiteit? Woonvisie : evaluatie Voordat we nieuwe beleidsambities formuleren, kijken we terug op wat er van de ambities uit de vorige Woonvisie terecht is gekomen. Wat betreft het doel verduurzaming van de bestaande voorraad geldt dat er veel gebeurd is. We hadden de ambitie om sociale huurwoningen te verduurzamen. Dat doel wordt gehaald, maar we beseffen dat dit slechts een begin was. Daarnaast was er een herstructureringsopgave, die grotendeels en succesvol is afgerond (op Rosmolen na) en een grote binnenstedelijke bouwopgave, waarvan de prioriteit nog steeds ligt bij de projecten Piushaven en Spoorzone. De afgelopen jaren zijn al goede resultaten geboekt bij deze projecten, maar we hebben nog jaren te gaan voordat ze als voltooid kunnen worden beschouwd. In Tilburg zijn meer nieuwbouwwoningen opgeleverd (gemiddeld 900 per jaar) dan het gestelde doel (850). De doelstelling van het aandeel eigenbouw-woningen is niet gehaald, omdat het vrijmaken van kavels meer tijd en moeite kostte dan verwacht Het gestelde percentage sociale woningbouw (15%) is wel gehaald en ook studentenwoningen zijn in voldoende mate opgeleverd. Het laatste thema in de Woonvisie was de verbinding wonen welzijn zorg. Het doel om 40% levensloopbestendige woningen te realiseren is gehaald. Daarnaast is een aantal servicewijken gerealiseerd. Ontwikkelingen beleidsveld wonen Sinds de vaststelling van de vorige Woonvisie in 2011 is in het beleidsveld wonen nogal wat veranderd. Met het Woonakkoord van het Rijk is duidelijkheid gekomen over de te verwachten ontwikkelingen binnen het beleidsveld Wonen. Een deel van die vernieuwingen is al concreet gemaakt, een andere deel nog niet. Alle veranderingen in het beleidsveld hebben hun weerslag op de voorliggende Woonvisie. Veel meer dan ten tijde van de vorige Woonvisie legt het rijksbeleid anno 2014 het primaat van het woonbeleid bij de gemeente: zij moet aangeven wat de gewenste beleidsrichting is. Corporaties zijn ook in deze nieuwe visie belangrijke samenwerkingspartners. Zij vervullen in de Novelle van minister Blok, het voorgelegde ontwerp voor een aangepaste Woningwet, een belangrijke rol bij de uitvoering van het beleid. Zij geven aan op welke onderdelen van de Woonvisie zij hun inzet willen concentreren, en wat zij daar kunnen betekenen. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 11

12 De positie van de corporaties is niet alleen door nieuwe Woningwet veranderd. In de afgelopen jaren hebben zij meer dan eens onder vuur gelegen. Uiteindelijk mondde dat uit in een parlementaire enquêtecommissie. Corporaties dienen zich te beperken tot de kerntaken: het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Die lijn was ook door de minister al ingezet met de Novelle. Eerder al was de financiële speelruimte van de corporaties beperkt door de verhuurdersheffing. Voorheen werd door de corporaties veel gedaan voor de leefbaarheid van wijken, bijvoorbeeld door investeringen in duurdere woningen en voorzieningen. In de komende jaren zullen zij zich op dat vlak moeten beperken door zowel financiële als beleidsmatige veranderingen. Twee andere door het Rijk ingezette veranderingen zijn de extramuralisering (mensen die een lichte vorm van zorg nodig hebben blijven zelfstandig wonen) en de nieuwe Huisvestingswet. Die laatste beperkt de mogelijkheden van gemeentelijk ingrijpen in de woonruimteverdeling; dat mag alleen nog maar tijdelijk en onder voorwaarden. Bijvoorbeeld als er in een bepaald marktsegment sprake is van schaarste of om de leefbaarheid te verbeteren. In dit laatste geval is er een verordening nodig. Er komen dus nieuwe beleidsinstrumenten beschikbaar, maar alleen voor specifieke situaties. Demografische ontwikkeling Achtereenvolgende demografische prognoses maken één ding duidelijk: Tilburg is geen krimpgemeente en de regio Hart van Brabant is geen krimpregio. Integendeel, bij alle onderlinge verschillen geeft elk van de prognoses aan dat er de komende twee decennia in de regio nog een forse groei van het aantal huishoudens te verwachten is. Dat is overigens niet langer de 'normale' situatie. Berichten over gemeenten die de groei overschat hebben en die zich met tegenvallende woningbehoefte geconfronteerd zien, zijn in de afgelopen jaren herhaaldelijk de revue gepasseerd. Dat heeft ertoe geleid dat groeien niet langere het standaardparadigma is in het woonbeleid; soms gaat het al om krimpen, vaak ook om een anticiperen daarop. In Tilburg en de omliggende gemeenten is krimp zoals gezegd niet aan de orde. Groei zal hier de context zijn waarbinnen het woonbeleid gevoerd wordt. Het leeuwendeel van die groei vindt plaats in de gemeente Tilburg in lijn met het ook in de Omgevingsvisie geconstateerde toenemende belang van agglomeraties en stedelijke netwerken. Momenteel gaan de prognoses voor Tilburg uit van een groei met ruim huishoudens in het komende decennium. De groei doet zich met name voor bij kleine en oudere huishoudens. Ook daarin stemmen de prognoses overeen: vergrijzing en individualisering zijn onmiskenbare tendensen van de komende jaren. ver vijftien jaar, aldus de prognose van de provincie, wonen er een kleine meer één-persoonshuishoudens in Tilburg, iets meer tweepersoonshuishoudens (zo'n 3.000) en ongeveer evenveel gezinnen als nu. In de marges wijken andere prognoses daar misschien iets van af, maar de hoofdlijn is hetzelfde: groei is er zeker, maar vooral van oudere en kleinere huishoudens. En dus zal ook groei van de woningvoorraad nodig zijn. Bron: Provinciale Bevolkings- en Woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2014 Woonvisie Tilburg 2015 pagina 12

13 Economische ontwikkeling Het perspectief van de vorige Woonvisie was een tegenvallende koopkrachtontwikkeling met niet al te goede vooruitzichten. Veroorzaakt door de economische crisis uiteraard. Wat dat betreft is de situatie iets verbeterd, maar het herstel is nog pril. Vooralsnog is de koopkracht van de meeste huishoudens in de afgelopen jaren gemiddeld nauwelijks gestegen of zelfs gedaald. De verwachting is dat we de komende jaren geen stevige groei zullen zien. Ook de hoge werkloosheid en de onzekerheid over de toekomst mede gevoed door technologische ontwikkelingen, ontwikkelingen in Europees verband en in de geopolitieke sfeer zorgen ervoor dat het consumentenvertrouwen vooralsnog niet al te hoog is. Een flexibelere arbeidsmarkt geeft veel mensen daarbij hoe dan ook minder zekerheden. Zowel op de woningmarkt als op allerlei andere terreinen is daarom te zien dat mensen nog terughoudend zijn met grote uitgaven: men denkt weer na over een nieuwe woning, maar er zijn nog veel hindernissen. Desondanks zijn er op de woningmarkt eerste lichtpunten te zien, bijvoorbeeld in aantrekkende verkoopcijfers. Woningmarkt Alles bij elkaar ziet de woningmarkt er heel anders uit dan vijf à tien jaar geleden en ook in vergelijking met de vaststelling van de vorige Woonvisie. Een ingrijpende structuurwijziging voor de (sociale) huurmarkt begon met de beperking in 2011 van de verhuur van corporatiewoningen. Deze werd beperkt tot alleen de lage inkomensgroepen (toentertijd tot , inmiddels is die grens geïndexeerd naar ) 1. Hogere inkomensgroepen kunnen sinds die tijd geen sociale huurwoning meer betrekken. Die ontwikkeling naar beperking van de sociale huursector tot lagere inkomensgroepen is doorgezet met de maatregelen van het kabinet-rutte II om extra huurverhogingen voor hogere inkomensgroepen in sociale huurwoningen mogelijk te maken. Daarmee wordt het voor zittende huurders aantrekkelijker om te verhuizen, mits er een goed en betaalbaar alternatief is. De koopsector is hard getroffen door de crisis op de woningmarkt. Veel huishoudens vooral jongeren die in de afgelopen jaren gekocht hebben, zitten vast aan een hypotheek die hoger is dan de woningwaarde. Hun verhuismobiliteit is hierdoor beperkt. Om zulke ontwikkelingen in de toekomst tegen te gaan heeft het Rijk besloten de maximale hypotheeksom in stappen te beperken tot de woningwaarde: een maximale loan-tovalue van 100%, in vaktermen. Eigen geld meebrengen is dan bijna altijd nodig bij het kopen van een woning. Ook kunnen minder huishoudens gebruik maken van de Nationale Hypotheekgarantie; de grens daarvoor is verlaagd naar en wordt in de komende periode nog verder verlaagd naar uiteindelijk Doorstroming is in de huidige woningmarkt een sleutelbegrip. Vaak zijn de gewilde woningen (of het nu grotere eengezinswoningen zijn of betaalbare huurwoningen) op zich wel aanwezig in de voorraad, maar komen ze niet vrij. Simpelweg omdat er voor de huidige bewoner geen goede alternatieven zijn. Zo blijven huishoudens die eigenlijk qua inkomen niet meer in de sociale huursector thuishoren, daar toch wonen. De alternatieven in de koopsector zijn onbereikbaar en in de commerciële huursector is er onvoldoende aanbod. Bewoners zijn kritische consumenten geworden, die alleen verhuizen als ze er echt op vooruit gaan. Voor het woonbeleid betekent dat een steeds groter belang van goede woningen in aansprekende woonmilieus en leefstijlgebonden woonwerelden, die in samenspraak met toekomstige bewoners ontwikkeld moeten worden. Een trend die we gelukkig terugzien in diverse projecten in onze gemeente. 1 De EU schrijft voor dat ten minste 90% van de sociale huurwoningen aan die doelgroep verhuurd moet worden; in Tilburg is de keuze gemaakt om de inkomensgrens op te rekken tot Er zit genoeg speelruimte in de 10% toewijzingen die de EU vrijlaat om deze verruiming met de categorie tot mogelijk te maken. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 13

14 Voor wat betreft de betaalbaarheid van het wonen is de groep huishoudens met een laag inkomen van bijzonder belang. Die groep is geenszins homogeen. Nadere analyses laten zien dat het gaat om een groep die voor een groot deel bestaat uit één-persoonshuishoudens. Dat zijn aan de ene kant jongeren, voor een belangrijk deel studenten. En het zijn statushouders, in steeds grotere aantallen. Maar ook ouderen die na het overlijden van hun partner alleen overgebleven zijn. Voor de woonwensen maakt dit een wereld van verschil; de eerste groep is blij met een klein appartement op een centrum-stedelijke locatie, terwijl voor de oudere doelgroep levensloopbestendig wonen hoger op de agenda staat. Misschien wel bij voorkeur in de eigen, vertrouwde woning en woonomgeving, met enkele aanpassingen. Voor beide delen van de primaire doelgroep geldt dat betaalbaarheid een probleem is, maar waar dat voor de jongere doelgroep op termijn wellicht heel anders is, hebben de ouderen een veel minder rooskleurig vooruitzicht. De groep (één-ouder)gezinnen met een laag inkomen (kleiner, maar ook substantieel) let daarentegen weer veel meer op ruimte. Betaalbare eengezinswoningen zijn voor deze groep een belangrijk deel van het aanbod. En ook de verschillen in inkomensniveau zijn groot, variërend van minder dan bijstandsniveau tot pakweg een modaal inkomen. Ook worden we geconfronteerd met de zogenaamde VVE-problematiek : oudere appartementencomplexen die toe zijn aan renovatie en/of voor onverwachte kosten komen, waarvoor de Vereniging van Eigenaren onvoldoende geld beschikbaar heeft. Financiering door de banken is problematisch vanwege onder meer de zorgplicht (niet alle leden van de VVE zijn draagkrachtig genoeg om een lening aan de gaan). Lokale en regionale context Met de Omgevingsvisie zet de gemeente Tilburg in op versterking van de agglomeratiekracht van de eigen stad, de regio en van het geheel van de Brabantse steden. Voor het wonen betekent dat een inzet op kwaliteit. Tilburg moet een compleet en gevarieerd palet van woonmilieus kunnen bieden, zodat de woonwensen van (toekomstige) bewoners optimaal bediend worden. Nu al is het gewoon goed wonen in Tilburg, zoals recent woningmarktonderzoek laat zien. We willen echter een stap verder gaan dan gewoon goed en werken aan aantrekkelijke woonmilieus voor specifieke leefstijlgroepen. In veel woonmilieus is momenteel al voldoende aanbod. Veel mensen wonen dan ook met grote tevredenheid in Tilburg, maar er blijft een aantal aandachtspunten. Dat is allereerst het toevoegen van woonmilieus voor huishoudens die nu in Tilburg moeilijk aan een woning komen. Bijvoorbeeld omdat ze een specifiek nicheproduct zoeken, omdat eigenlijk alles te duur is of omdat ze vanwege een ondersteuningsvraag een specifiek woningtype nodig hebben. We zetten ons in voor een completer aanbod van woonmogelijkheden in Tilburg. Daarnaast werken we aan verbetering van die woongebieden waar we zien dat de kwaliteit achter blijft. In verschillende onderzoeken is al veel aandacht aan de lokale woningmarkt besteed: het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (KWBO) van de gemeente zelf, het onderzoek naar leefstijlen en woonwensen van SmartAgent, een onderzoek van RIGO naar de betaalbaarheid en een Bouwfonds-onderzoek dat een toenemende vraag van één-persoonshuishoudens naar stedelijk wonen constateert. Daarnaast is er nog de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose. Die geeft net als veel andere onderzoeken aan dat vergrijzing en individualisering belangrijke tendensen zijn. Bij de formulering van onze beleidsambities voor de komende periode grijpen we terug op de resultaten uit deze onderzoeken. Bij nieuwbouwplannen die we planologisch mogelijk maken is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Bro artikel 3.1.6) van toepassing. Daarbij is het onder meer van belang aan te geven waarom de nieuwe ontwikkeling past in de (regionale) woningbehoefte en echt een toevoeging is ten opzichte van de bestaande voorraad. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 14

15 Regionale afspraken We kunnen het wonen in Tilburg niet los zien van de woningmarkt in de gemeente om ons heen; we doen daarom onderzoek samen met de andere Hart van Brabant-gemeenten naar de woonwensen en de mogelijkheden om de aantrekkelijkheid van de regio te vergroten. Dat moet uiteindelijk uitmonden in een nieuwe regionale Woonvisie. In de aanloop daarnaartoe is onder andere een regionale agenda wonen vastgesteld. Deze geeft de regionale kaders aan waarbinnen we ons als gemeente begeven. Dat kader is in elk geval de in de regio afgestemde kwantitatieve woningbehoefte. De regionale agenda gaat uit van een behoefte in Tilburg van ruim woningen in de periode Daarbij geldt wel dat er een differentiatie van het programma moet plaatsvinden naar woningtype en woonmilieu: woningen in de ene gemeente zijn niet zo maar uitwisselbaar met die in andere, geeft ook de regionale agenda aan. Afstemming op de actuele marktvraag blijft dus altijd nodig, maar voor de langere termijn geeft de agenda richting aan de ontwikkeling van de regio. 2 Regionale Agenda Wonen 2014, deel A, p. 17. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 15

16 Hoofdstuk 3 Ambities / beleidsagenda Met deze Woonvisie geven we aan wat ons beleid is voor het wonen in Tilburg in de komende jaren. We doen dat aan de hand van vier hoofdambities: Aantrekkelijkheid Betaalbaarheid Duurzaamheid Zelfredzaamheid Die vier onderscheiden we, maar we zien ook dat er allerlei dwarsverbanden zijn. Een stad waar het wonen niet betaalbaar is, is niet aantrekkelijk. Woningen die te veel energie verbruiken zijn voor de bewoners onvoordelig. Enzovoorts. De vier ambities worden in de volgende paragrafen verder uitgewerkt en waar nodig gaan we nader in op de dwarsverbanden. Uiteindelijk zijn het alle vier uitwerkingen van ons hoofddoel: goed wonen in Tilburg. 3.1 Aantrekkelijkheid Met de Omgevingsvisie zetten we in op versterking van de agglomeratiekracht van Tilburg, in het geheel van de regio en het Brabantse stedelijke netwerk. Om die sterke positie te behouden en verder uit te bouwen, is het van belang dat Tilburg een aantrekkelijke stad is waar mensen, met hun eigen woonvoorkeuren, leefstijlen en droombeelden, graag wonen. Dat is waar we eerst naar kijken: wat willen de verschillende Tilburgers? Vervolgens werken we uit wat dat betekent voor de bestaande woningvoorraad, voor nieuwbouw en voor de woonomgeving. Burgers in soorten en maten De bevolkingssamenstelling is op verschillende manieren te beschrijven. Dat kan op basis van meer objectieve criteria - is iemand jong of oud, woont hij alleen of samen met anderen, wat is zijn of haar inkomen? - maar ook op basis van meer subjectieve: waarden en drijfveren. In onderzoeken die we de afgelopen tijd hebben uitgevoerd en die we in het voorgaande hoofdstuk kort hebben samengevat 3, hebben we op deze beide manieren naar de bevolking en de woonwensen van onze inwoners gekeken. In deze paragraaf trekken we de lijn van die onderzoeken door naar beleidsuitspraken en handelingsperspectieven. Uit onderzoek blijkt dat Tilburg een stad is met veel kleine huishoudens: ongeveer 1/3 van het totaal. Dat zijn voor een deel studenten en voor een deel ouderen, maar zeker niet alleen. Ook ongeveer 1/3 van de huishoudens bestaat uit gezinnen met één of meerdere kinderen. Voor de komende jaren verwachten we dat het aandeel gezinnen kleiner zal worden en het aandeel één-persoonshuishoudens groter, onder andere door de vergrijzing. We moeten er daarom ook rekening mee houden dat er straks meer senioren zullen wonen, en minder jongeren. Het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (KWBO) laat zien dat de markt in Tilburg nog steeds weinig in beweging is; er zijn minder mensen geneigd te verhuizen dan bij de voorgaande meting in Wel is te zien dat mensen hun woonwensen bijstellen naar goedkopere woningen en vaker een huurwoning zoeken. Over het algemeen zijn eengezinswoningen in Tilburg veel gewilder dan appartementen en wil men niet een te kleine woning; een grondgebonden 3- of 4-kamerwoning is het favoriete product. Dat is ondanks de ook in dit onderzoek geconstateerde groei van het aantal kleine huishoudens; blijkbaar geven ook één-persoonshuishoudens niet vaak aan op zoek te zijn naar een heel klein appartement. 3 KWBO en SmartAgent, leefstijlen en woonvoorkeuren. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 16

17 Het onderzoek van SmartAgent let meer op woonmilieus ( woonwerelden ) waarin de beleving van mensen een belangrijke rol speelt. Ze doen dat vanuit een analyse van zogeheten leefstijlen van mensen. Op basis van de beleving van mensen heeft SmartAgent die leefstijlen in vier kleuren onderscheiden: rood, blauw, geel en groen. Rood staat voor de mensen die vrijheid, creativiteit en flexibiliteit belangrijk vinden. Blauw waardeert juist ambitie, status en controle. Gele mensen zijn gericht op betrokkenheid en harmonie en groen houdt van geborgenheid en zekerheid. Al die verschillende wensen hebben zo hun consequenties voor het wonen: de één woont liever binnenstedelijk tussen de mensen, de ander liever in het groen. De één houdt van een gezellige woonbuurt, waar je gemakkelijk bij elkaar over de vloer komt, de ander houdt liever afstand. In veel woonmilieus is er op basis van deze analyse op dit moment al voldoende aanbod. Ten opzichte van de wens van bewoners is er te weinig aanbod in woonmilieus die door consumenten gezien worden als centrumstedelijk plus, groenstedelijk, (centrum)dorps en landelijk (zie figuur 1). 4 Voorbeelden van deze woonmilieus zijn te vinden in resp. de Spoorzone, (delen van) de Reeshof, Berkel-Enschot/Udenhout en het buitengebied. Woonmilieus waar weinig extra behoefte aan is, zijn de gewoon stedelijke milieus, zoals bijvoorbeeld te vinden in de na-oorlogse wijken in Tilburg Noord en West. En qua beleving zien mensen, aldus dit onderzoek, graag meer woonwerelden die als ruim en hoogwaardig, stedelijk en authentiek of landelijk en vrij gekarakteriseerd kunnen worden. Figuur 1 Mismatch tussen aanbod en vraag van bewoners naar woonmilieus SmartAgent constateert ook een aantal bedreigingen. Dat is allereerst het gebrek aan herkenbaarheid in de Reeshof (de VINEXt-problematiek). Voor mensen die op zoek zijn naar de woonwereld ruim en hoogwaardig en die een nog wel stedelijk, maar ook echt groen woonmilieu zoeken heeft de Reeshof minder te bieden dan sommige dorpen in de omgeving (m.n. Goirle). Daarnaast wijst het onderzoek op de kwetsbaarheid van de vroeg-naoorlogse wijken (vooral Zand/Wandelbos en Noord) en op de vereenzijdiging van de oude linten, waar de kleinschalige winkel- en bedrijfspanden het onderspit delven ten opzichte van (monofunctionele) woonbestemmingen. We verwelkomen initiatieven uit de markt die ons helpen om de aantrekkelijkheid en gevarieerdheid van deze plekken te behouden en te versterken. 4 SmartAgent heeft voor het onderzoek in Tilburg de gangbare woonmilieu-indeling van ABF (/BZK) verfijnd. Vanwege het grotere aantal categorieën levert dat dus ook andere cijfers op. Door koppeling van de leefstijlcategorieën aan gewenst woonmilieu en woonbeleving ontstaan de zgn. woonwerelden. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 17

18 Figuur 2 Tilburgse bevolking naar leefstijl (bron: SmartAgent, p. 7) Een belangrijk beleidsuitgangspunt van deze Woonvisie is dat we zo veel mogelijk rekening houden met deze verschillen. Zo willen we specifieke doelgroepen binden aan de stad. We willen niet een woningvoorraad die voor iedereen net voldoende is, maar voor niemand echt aansprekend. Liever zien we verschillende woonmilieus, waar voor ieder wat wils te vinden is. Met woningen die gewild zijn, maar ook betaalbaar, gezien de inkomens van Tilburgse huishoudens. Hoe dat eruit ziet, hebben we in de Omgevingsvisie op hoofdlijnen benoemd. Een ongedeelde stad waar ruimte is voor ontmoeting tussen verschillende mensen: homogene buurten in heterogene wijken. We nodigen andere betrokken partijen dus uit om met ons in gesprek te gaan over de invulling die zij geven aan deze visie op een aantrekkelijk Tilburg. Over hun visie op de ontwikkeling van de stad als geheel, maar ook over hun beeld van kansrijke, specifieke bouwinitiatieven: wat zou je waar moeten doen, en welke inwoners hebben daar dan baat bij? Daar waar mogelijk vragen we met name de kansen te benutten om te bouwen voor de zogenaamde rode en blauwe doelgroepen, vanwege versterking van de innovatiekracht en de economische ontwikkeling van Tilburg. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 18

19 Bestaande voorraad Het belangrijkste aandachtspunt als het gaat om de aantrekkelijkheid van de stad is de bestaande woningvoorraad. Al jarenlang zetten we ons samen met de corporaties en andere partijen in voor het verbeteren van de woonkwaliteit in de bestaande voorraad. Daar gaan we mee door. Tegelijkertijd zien we dat de traditionele aanpak daarvan via grootschalige sloop-nieuwbouw niet langer de oplossing is. In steeds meer gevallen hebben we daar ook simpelweg de middelen niet voor, omdat het gaat om buurten die voor een groot deel uit koopwoningen bestaan. Verbetering van bestaande woongebieden vindt daarom vooral plaats via kleinschalige, specifieke ingrepen. Het onderzoek van SmartAgent biedt daarvoor een aantal suggesties om met kleinschalige veranderingen de aantrekkelijkheid te vergroten, zoals het vergroten van de herkenbaarheid van buurten door verbeteringen in de openbare ruimte. Herbestemming van bestaand vastgoed kan daarin een rol spelen en tegelijkertijd mogelijkheden bieden voor goedkope huisvesting voor bepaalde doelgroepen. In de paragraaf betaalbaarheid gaan we hier nader op in. Daarnaast monitoren we via onder andere de Wijktoets de leefbaarheid van buurten om eventuele achteruitgang tijdig te kunnen signaleren. Zeker in die wijken waar veel koopwoningen staan, moet de vernieuwing voor een groot deel vanuit de burger zelf komen. We verwachten dat vooral mensen met een 'rode leefstijl' daar oren naar zullen hebben: creatieve en ondernemende burgers die het liefst zelf hun woonwens vormgeven en daarmee bijdragen aan de kwaliteit van het grotere geheel. We gaan na op welke manier dit concreet vorm kan krijgen en we de ondernemingszin van burgers zo goed mogelijk kunnen inzetten. Te denken valt aan kluswoningen in bepaalde gebieden, bijvoorbeeld voormalige huurwoningen, of aan het verkopen van casco gebouwdelen, die door bewoners naar eigen inzicht af te werken zijn. Kansen hiervoor liggen er niet overal en zijn uiteraard mede-afhankelijk van de wensen van de doelgroep. Maar waar we kansen zien, spelen we daarop in en we hopen daarmee tegelijkertijd nieuwe huishoudens uit deze doelgroepen aan te trekken. Ook voor andere woningen bestaand en nieuw is aanpasbaarheid aantrekkelijk, niet alleen in het licht van een eventuele zorgbehoefte. De mogelijkheden van vergunningvrij uitbouwen aan de achterzijde van de woning geven hier al ruimte voor. We zien de groeiende verbeteropgave vooral in de vroeg naoorlogse wijken. Deze zijn voor een groot deel bewoond door ouderen waarvan de vrijkomende (koop)woningen weinig aantrekkelijk zijn. Daarnaast laat bij een deel van deze woningen de bouwtechnische kwaliteit te wensen over. We onderzoeken hoe doelmatig gewerkt kan worden aan de verbetering van dit deel van de woningvoorraad, liefst zo dat tegelijkertijd voorzien wordt in de woonbehoefte van bepaalde huishoudens. We zetten experimenten op met ondersteuning of financiering om de onderkant van de particuliere woningmarkt te versterken; we denken onder andere aan verbeterde informatievoorziening, zoals we dat ook voor bevordering van duurzaamheid inzetten. In een toekomstige notitie over de goedkope delen van de koopwoningmarkt gaan we nader in op de instrumenten die ons voor ogen staan. In ieder geval willen we voorkomen dat nieuwe woningen concurreren met het aanbod in dit segment. Daarnaast ondersteunen we waar nodig Verenigingen van eigenaren met informatie over professioneel onderhoud en beheer van complexen. We faciliteren particuliere huiseigenaren bij woningverbetering en zetten onder voorwaarden eventueel middelen uit de reserve herstructurering in, om ook via deze weg huishoudens met een laag inkomen te ondersteunen. Zoals gezegd verwachten we voor de komende jaren een toename van het aantal kleine huishoudens. De woningvoorraad bestaat echter voor een groot deel uit relatief ruime woningen. In bepaalde wijken en voor bepaalde woningtypen zou splitsing van bestaande woningen daarom aantrekkelijk kunnen zijn, zowel voor bewoners als voor een meer gedifferentieerd en kwalitatief aantrekkelijker woonmilieu. Dit kan echter ongewenste neveneffecten zoals verkamering met zich meebrengen. Om dit te voorkomen, zal een beleidskader ingevolge de Huisvestingswet worden uitgewerkt, waarin voorwaarden worden vastgelegd waaronder een eventuele woningsplitsing kan worden toegestaan. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 19

20 In de afgelopen jaren hebben we in een aantal wijken succesvol ingezet op herstructurering. Nieuwe grootschalige herstructureringsopgaven hebben we (buiten Rosmolen) vooralsnog niet in beeld. Voor toekomstige herstructureringen op langere termijn staat voor wat betreft het wonen de verbetering van de aantrekkelijkheid van het woonmilieu hoog op de agenda. De richtlijnen uit de hiervoor genoemde onderzoeken gelden ook daarvoor. Voor dergelijke opgaven, maar ook voor kleinere projecten die de aantrekkelijkheid van de stad vergroten, kunnen middelen uit de voorziening herstructurering en de reserve volkshuisvesting worden ingezet (binnen de spelregels die daarvoor gelden). Zoals aangegeven in de stadsstrategie van de Omgevingsvisie geldt dit ook voor knelpunten in de wijken en buurten (m.n. de wijk- en buurtcentra). Deze vervullen een belangrijke functie in de economische dynamiek en vitaliteit van het woon- en leefmilieu van de bewoners en zorgen voor ontmoeting en sociale binding in de wijken. In de afgelopen jaren hebben de corporaties een belangrijke rol gespeeld bij de verbetering van bestaande woonwijken. Volgens het nieuwe rijksbeleid mogen corporaties alleen nog activiteiten ontplooien die in het zogeheten DAEB-segment vallen: de huisvesting van lage inkomensgroepen, tenzij de gemeente uitdrukkelijk aangeeft ook een rol voor de corporaties buiten het DAEB-segment te zien. We zien mogelijkheden daartoe voor zover de financiële positie van de corporaties dat mogelijk maakt en de markt het niet zelf oppakt voor de komende jaren in de aandachts- en focuswijken. Sloop nieuwbouw / sociale huur, Vogeltjesbuurt (Groenewoud) Nieuwbouw Het leek er in het verleden soms op dat de gemeentelijke overheid kon bepalen wie waar ging wonen, in welk woningtype en in welke prijsklasse. Inmiddels zijn bijna alle gemeenten ervan doordrongen dat dit in hoge mate een illusie was: een beetje bijsturen kan, maar over het algemeen kiezen mensen zelf waar ze willen wonen. Geen rekening houden met die woonwensen is recept voor herhaling van de crisisproblematiek in veel gemeenten, waarbij bouwplannen bij nader inzien ongewenst bleken, niet verkocht werden en dus tegen hoge kosten beëindigd of omgezet moesten worden. We gaan dan ook in deze Woonvisie geen bouwprogramma opnemen. Dat zien we niet als onze gemeentelijke rol. Wel beschikken we over informatie uit de verschillende woningmarktonderzoeken en hebben we een toetsende, coördinerende en regisserende rol. Dat betekent dat we met iets meer afstand kunnen kijken naar bouwinitiatieven. Die kunnen we vergelijken met de verwachte ontwikkeling van de woningbehoefte en met alle alternatieve plannen. Zo kunnen we beoordelen of een nieuw plan al dan niet wenselijk is en onder welke voorwaarden. Deze Woonvisie geeft een aantal handvatten voor de beoordeling van initiatieven vanuit het woon-perspectief. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 20

21 Allereerst gaat het daarbij om de aantallen. We willen voldoende woningen bouwen om de verwachte groei van de woningbehoefte te accommoderen. Maatgevend daarvoor zijn de aantallen die in overleg tussen de regiogemeenten in Hart-van-Brabant en Provincie Noord-Brabant zijn afgesproken en jaarlijks worden geactualiseerd. Momenteel is het beeld dat daar de komende jaren zo'n 850 woningen per jaar voor nodig zijn. Liefst hebben we daarbij een kleine overmaat (zo'n 20%) aan bouwplannen, om de groei niet te beperken door toevallige planvertragingen. We monitoren scherp hoeveel woningen er per jaar opgeleverd worden, maar ook hoe de verwachte groei verandert en stemmen het aanbod af op de kansen in de markt. Dat doen we ook in regionaal perspectief door ons aanbod af te stemmen op dat in de andere regiogemeenten. We doen dat mede omdat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' het voorschrijft, maar vooral omdat de woningmarkt in hoge mate regionaal is. Sterkere groei in de ene gemeente leidt daarom tot een dalende behoefte in omliggende gemeenten. We willen overaanbod in dezelfde segmenten voorkomen, zoals ook in regionaal verband afgesproken is, maar vanuit onze visie op de agglomeratiekracht van de stad zien we kansen om eventueel een sterkere concentratiebeweging naar Tilburg op gang te brengen. In ieder geval willen we voorkomen dat mensen zich door onvoldoende ruimte in Tilburg belemmerd zien in hun wens om in de stad te gaan of blijven wonen. Van groot belang voor de aantrekkelijkheid is dat er een gedifferentieerd nieuwbouwaanbod is: verschillende woningtypen, prijsklassen, woonmilieus en woonwerelden (zie onderstaand tekstvak). We werken aan diverse buurten in gedifferentieerde wijken. We nodigen marktpartijen nadrukkelijk uit om te komen met initiatieven die tegemoet komen aan de geschetste ontwikkelingen op de woonmarkt. We vragen daarbij van initiatiefnemers een onderbouwing: wat heeft juist dit voorstel dat de aantrekkelijkheid van Tilburg vergroot? Woonwensen, woonwerelden en woonmilieus: een toelichting De vraag naar woonmilieudifferentiatie wordt, net als die naar woonvorm, woningtype, eigendomsvorm, prijscategorie e.d., elke vier jaar door de gemeente geïnventariseerd aan de hand van het Kwalitatief WoningBehoefteOnderzoek (KWBO), meest recent in Het KWBO biedt vooral inzicht in harde kenmerken: huishoudens- en woningkenmerken, verhuisplannen, gewenst woonmilieu enz. Het leefstijlonderzoek van SmartAgent (2013) geeft informatie over de drijfveren van mensen in hun keuzes en gedrag, op basis van hun normen, waarden en beleving: de 'zachte' kant van de woningmarkt. Beide onderzoeken vullen elkaar aan, vormen als het ware twee kanten van dezelfde medaille. In samenhang bieden beide onderzoeken aanknopingspunten voor doelgroep-segmentatie en -specialisatie, gerelateerd aan zogenoemde 'woonwerelden': product-markt(vraag)-combinaties, waarin locatie (woonmilieu), consument (leefstijl) en product (woningtype) samenkomen. Zo kunnen omgevings-/locatiekenmerken en consumentenvraag optimaal op elkaar worden afgestemd in het te ontwikkelen woonproduct(gamma). Aandachtspunten Zonder uitputtend te zijn zien we ten aanzien van aantrekkelijk wonen de volgende aandachtspunten: Als je het de Tilburgers vraagt en niet direct kijkt naar betaalbaarheid, is er meer behoefte aan eengezinswoningen dan aan appartementen, zowel in de huur- als in de koopsector. Als er appartementen gebouwd worden, moeten het met lift toegankelijke woningen zijn, zodat ze ook goed bewoond kunnen worden door mensen die slechter ter been zijn. Daarnaast is buitenruimte bij alle behalve de echt goedkope appartementen altijd wenselijk. Aan nieuwe 3- of 4-kamerwoningen is het meeste behoefte, met 2 of 5 kamers in mindere mate ook. Eén-kamerwoningen of woningen met 6 of meer kamers zijn er op basis van de woonwensen van mensen voldoende. Prijs is een belangrijk aandachtspunt. Mensen zijn relatief weinig op zoek naar dure, vrijstaande woningen (meer dan ) of 2-onder-1-kapwoningen. Aan betaalbare grondgebonden woningen is veel meer behoefte. Het aanbod aan relatief betaalbare vrije sector huurwoningen is onvoldoende. Dat beperkt de mogelijkheden van huishoudens met een inkomen net boven de grens van , voor wie een koopwoning vaak onbereikbaar is. We zijn in gesprek met commerciële vastgoedpartijen over de realisatie van deze woningen in Tilburg. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 21

22 Er is vooral vraag naar woningen in óf echt centrum-stedelijke woonmilieus, óf meer groene woonmilieus: groen-stedelijk, landelijk en in mindere mate dorps wonen. Gewoon goed wonen in de stad kan al op heel veel bestaande plekken in Tilburg. Juist in woonbuurten met of een hoogstedelijke allure, of een groen karakter is op dit moment weinig aanbod. Het onderzoek van SmartAgent constateert drie bedreigingen voor Tilburg: het gebrek aan herkenbaarheid in de Reeshof, de kwetsbaarheid van de vroeg-naoorlogse wijken (vooral Het Zand) en de vereenzijdiging van de oude linten, waar de bestaande kleinschalige winkel- en bedrijfspanden steeds vaker leegstaan. We verwelkomen initiatieven uit de markt die ons helpen om de aantrekkelijkheid van deze plekken te behouden en te versterken. Een speciale groep vormt de Tilburgse studentenpopulatie, die we graag ook ná hun afstuderen aan Tilburg binden We zorgen dat er voor hen voldoende studentenwoonruimte beschikbaar is. Liefst voorkomen we dat dat ten koste gaat van het aanbod in de reguliere (betaalbare) voorraad. Daarnaast vinden we het belangrijk om voldoende aantrekkelijke woningen te hebben waar deze groep na afronding van hun studie in terecht kan, zodat ze niet bij gebrek aan beter in een studentenwoning of sociale huurwoning blijven wonen. Of de stad verlaten. We nodigen initiatiefnemers uit om voor locaties die zich daarvoor lenen, zich meer te richten op de zogenaamde rode en blauwe doelgroepen, vanwege versterking van de innovatiekracht en de economische ontwikkeling van Tilburg. Om aan deze aandachtspunten recht te doen, stellen we met deze Woonvisie een proceskader woningbouwprogrammering vast. Proceskader woningbouwprogrammering In het besluit over de nieuwe stedelijke ontwikkelingsstrategie is aangegeven op welke manier besluiten over ruimtelijke projecten genomen worden. De structuur van stuurgroep en kerngroep stedelijke ontwikkeling speelt hierin een belangrijke rol. In lijn met onze rolopvatting stellen we in deze Woonvisie geen woningbouwprogramma vast. We willen en dat wilden we ook al toen we de stedelijke ontwikkelingsstrategie vaststelden ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door dit proceskader woningbouwprogrammering; een model voor onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven dat door partijen binnen en buiten de gemeente gebruikt kan worden. Daarin vragen we van initiatiefnemers zowel private projectontwikkelaars en corporaties als bij eigen gemeentelijke grondexploitaties, voor nieuwe projecten en voor wijzigingen op bestaande projecten om bij de onderbouwing van een projectinitiatief in ieder geval op de volgende punten in te gaan: Voor welke periode is de oplevering van de woningen voorzien? Hoe verhoudt het bouwprogramma zich tot de verwachte groei van het aantal huishoudens met ongeveer 850 per jaar? Bij welke andere projecten (in de gemeente Tilburg en de regio) worden woningen opgeleverd die qua type, prijsklasse en woonmilieu concurrerend zijn? Hoe is de woonwereld van het nieuwe project (zie de rapportage van SmartAgent) te typeren? In hoeverre draagt het project bij aan realisatie van woonwerelden waar in Tilburg behoefte aan is? Voor welke leefstijlgroepen (zie de rapportage van SmartAgent) is het project naar verwachting vooral aantrekkelijk? Tot welk woonmilieu is het project te rekenen? In hoeverre draagt het project bij aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van het woonmilieu in de directe omgeving? Welke woningtypen worden er gerealiseerd? In hoeverre is er sprake van concurrentie met kwetsbare segmenten in de bestaande woningvoorraad? Levert het project specifiek een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen voor lagere inkomensgroepen (woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens) of aan de doorstroommogelijkheden van lage middeninkomens (woningen met een huur tot 200 boven de liberalisatiegrens)? De gemeente kan op basis van deze onderbouwing besluiten over de wenselijkheid van het starten of aanpassen van een project. In jaarlijkse rapportages wordt verslag uitgebracht over de nieuw toegekende en lopende projecten onderscheiden naar deze criteria. Daarmee is inzichtelijk welk programma er naar verwachting in totaal gerealiseerd gaat worden en kan eventueel bijgestuurd worden. Woonvisie Tilburg 2015 pagina 22