Concept woonvisie

Transcriptie

1 Concept woonvisie Hoofdstuk 1 Inleiding / verantwoording Voor u ligt de nieuwe woonvisie Tilburg In deze woonvisie beschrijven we de hoofdambities van de gemeente op het gebied van wonen. Die ambities liggen voor een groot deel in het verlengde van de ambities uit de vorige woonvisies: In de woonvisie stonden drie thema's centraal: 1 verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad 2 nieuwbouw van woningen die de consument aantrekkelijk vindt 3 het verbinden van wonen met welzijn en zorg. Aandacht (soms in versterkte mate) blijft nodig voor alle drie deze thema's. Zo krijgt de bestaande woningvoorraad bijvoorbeeld in deze woonvisie nog meer aandacht dan in de voorgaande. En op het gebied van wonen - welzijn - zorg ziet de wereld er met de decentralisatie van de AWBZ per 1 januari 2015 ook weer heel anders uit, met een nog grotere rol voor de gemeente. De Woonvisie 2006 zette naast de inhaalslag in de bouwproductie de kwaliteit van het wonen op de voorgrond. Dat doet deze woonvisie nog steeds: De wens dat mensen goed kunnen wonen in Tilburg staat centraal; aantallen zijn daar een afgeleide van. Daar richten we ons ook in deze woonvisie op. De eerste woonvisie (2002) had als titel 'Ongedeelde stad'. Tilburg als gemeente waar iedereen kansen heeft, met homogene buurten in heterogene wijken. Dat thema is in de huidige woonvisie (in een tijd waar de betaalbaarheidsproblemen steeds meer huishoudens boven het hoofd groeien) weer prominent op de agenda gezet. We blijven streven naar een ongedeelde stad, waar het voor iedereen aantrekkelijk en betaalbaar wonen is. Een ongedeelde stad is echter geen eenheidsworst, maar een stad waar in verschillende gebieden verschillende keuzes gemaakt worden. In het coalitieakkoord hebben we reeds geschetst dat het in de woonvisie onder andere gaat over verduurzaming van de woningvoorraad. Ook dat is niet nieuw. Duurzaamheid was in de vorige woonvisie een belangrijk thema, onder andere in verband met de betaalbaarheid van het wonen. In deze woonvisie is duurzaamheid opnieuw één van de centrale thema's. In deze woonvisie geven we aan wat de ambities van ons als gemeente zijn. Over de uitvoering daarvan zijn we in gesprek met de corporaties, om te komen tot een nieuw Convenant. Ook met de "markt" zijn we veelvuldig in gesprek. Daarin gaan we onder andere in op de betaalbaarheid en omvang van de (sociale) woningvoorraad, op de middeldure huursector en op de verduurzaming van de voorraad. Aanpak Het startpunt voor het opstellen van deze woonvisie was de startnotitie Actualisering Woonvisie, die in de raadscommissie van 27 juni 2014 besproken is. Na deze bespreking is op de verschillende thema's uit de vorige woonvisie teruggeblikt met de vraag wat voor die thema's anno 2014 het gemeentelijk beleid is. Op basis van een eerste inventarisatie is in een bijeenkomst op 10 oktober 2014 samen met corporaties, ontwikkelaars, andere overheden, bewonersorganisaties, architecten, makelaars, zorginstellingen, raadsleden gekeken naar de thema s voor het nieuwe woonbeleid. Al deze partijen zijn immers actief binnen het beleidsveld wonen en leveren een belangrijk aandeel in de realisatie van de beleidsdoelen die deze nota formuleert. Ongeveer gelijktijdig is er in de regio Hart van Brabant een start gemaakt met het opstellen van een regionale woonvisie. Deze visie was bij het uitkomen van de Tilburgse woonvisie nog in voorbereiding. De hoofdlijnen daarvan - aandacht voor de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad, voor betaalbaarheid en voor wonen met zorg - sluiten goed aan bij de ambities die in deze woonvisie geformuleerd worden. Bij nieuwbouw wordt afstemming gezocht, zodat de verschillende gemeenten niet dezelfde producten in dezelfde tijd op de markt brengen. Dit is gericht op een complementair woningaanbod. Op deze manier streeft de regio naar verdere versterking van het vestigingsklimaat. 1

2 Leeswijzer Het gaat in deze woonvisie om de ambities van ons als gemeente: wat willen wij met het wonen in Tilburg, en wat gaan we daarvoor doen? In hoofdstuk 2 wordt de context beschreven waarin ons beleid plaatsvindt: hoe staat de woningmarkt er op dit moment voor, specifiek in Tilburg? Dat hoofdstuk dient als achtergrond voor de in hoofdstuk 3 beschreven ambities van de gemeente: aantrekkelijkheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en wonen voor mensen met een zorgvraag. Per ambitie is in dat hoofdstuk een samenvattend handelingsperspectief opgenomen, waar in staat wat we als gemeente concreet gaan doen in de komende vier jaar. Dat handelingsperspectief staat centraal in het laatste hoofdstuk van de woonvisie, waar we beschrijven hoe we u de komende jaren op de hoogte houden van de uitvoering. 2

3 Hoofdstuk 2 De woningmarkt in Tilburg in 2014 Na de vorige woonvisie 'We wonen op de drempel van een nieuwe realiteit', zo zette de vorige woonvisie in. Het meest in het oog springend was de crisis op de woningmarkt, maar onder de oppervlakte had een veel grotere verschuiving plaatsgevonden. 'Van volkshuisvesting naar wonen', zo was die verschuiving daar getypeerd. Minder aandacht voor aantallen en productie, meer voor kwaliteit en bewonerswensen. Het woonbeleid van Tilburg wilde daar bij aansluiten. Als die vorige woonvisie op de drempel van die werkelijkheid geschreven werd, dan zijn we er inmiddels ruim binnen. Het voorspelde einde van grootschalige, door de overheid gedomineerde nieuwbouwprogramma's is realiteit geworden. Die tijd zal ook niet terugkeren. Teruglopende bevolkingsgroei (in sommige delen van Nederland zelfs krimp) zijn ten opzichte van de vorige woonvisie hoger op de agenda gekomen. De economie blijft een aandachtspunt. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn vooralsnog niet erg zonnig te noemen. In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen in de wereld en het beleidsveld om ons heen, waarmee we in ons woonbeleid rekening moeten houden. Achtereenvolgens gaat dat over de ontwikkelingen zoals de Woningwet, Novelle, corporatiebeleid, demografische en economische ontwikkelingen en de resultante daarvan voor de woningmarkt. Dat doen we aan het einde van het hoofdstuk specifiek voor Tilburg. Daar moeten we met ons beleid op in gaan: hoe zit het met het wonen in Tilburg in die nieuwe realiteit? Woonvisie : evaluatie Voordat we nieuwe beleidsambities formuleren, kijken we terug op wat er van de ambities uit de vorige woonvisie terecht is gekomen: Wat betreft het doel 'verduurzaming van de bestaande voorraad' geldt dat er veel gebeurd is. Er was de ambitie om sociale huurwoningen en particuliere woningen te verduurzamen. Dat is gedeeltelijk geslaagd, maar er blijven nog genoeg te verduurzamen woningen over. Daarnaast was er een herstructureringsopgave, die grotendeels is afgerond (op Rosmolen na) en een grote binnenstedelijke bouwopgave, waarvan de prioriteit nog steeds ligt bij de projecten Piushaven en Spoorzone. Er zijn de afgelopen jaren al goede resultaten geboekt in deze projecten, maar er zijn nog jaren te gaan voordat ze als voltooid kunnen worden beschouwd. Er zijn meer nieuwbouwwoningen opgeleverd (gemiddeld 900 per jaar) dan het gestelde doel (850). Wel is het aandeel eigenbouw-woningen sterk achtergebleven; er bleek in de praktijk minder behoefte aan dan vooraf was gedacht. Het gestelde percentage sociale woningbouw (15%) is wel gehaald en ook studentenwoningen zijn er in voldoende mate opgeleverd. Het laatste thema in de woonvisie was de verbinding wonen - welzijn - zorg. Het doel om 40% levensloopbestendige woningen te realiseren is ruimschoots gehaald. Daarnaast is een aantal servicewijken gerealiseerd. Ontwikkelingen beleidsveld wonen Sinds de vaststelling van de vorige Woonvisie in 2011 is er in het beleidsveld wonen nogal wat veranderd. Met het Woonakkoord is er duidelijkheid gekomen over de te verwachten ontwikkelingen in het beleidsveld wonen. Een deel van die vernieuwingen is al concreet gemaakt, een andere deel nog niet. Alle veranderingen in het beleidsveld hebben hun weerslag op de voorliggende woonvisie. Veel meer dan ten tijde van de vorige woonvisie legt het rijksbeleid anno 2014 het primaat van het woonbeleid bij de gemeente: zij moet aangeven wat de gewenste beleidsrichting is. Corporaties zijn ook in deze nieuwe visie op het beleidsveld belangrijke samenwerkingspartners. Zij vervullen in de Novelle van minister Blok voorgelegde ontwerp voor een aangepaste Woningwet een belangrijke rol in de uitvoering van het beleid. Zij geven periodiek aan op welke onderdelen van de woonvisie zij hun inzet willen concentreren, en wat zij daar kunnen betekenen. Niet alleen de nieuwe Woningwet verandert de positie van de corporaties. In de afgelopen jaren hebben zij meer dan eens onder vuur gelegen. Uiteindelijk mondde dat uit in een parlementaire enquêtecommissie. 3

4 Corporaties dienen zich te beperken tot de kerntaken: het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Die lijn was ook door de minister al ingezet met de Novelle. Eerder al was de financiële speelruimte van de corporaties beperkt door de verhuurdersheffing. Voorheen werd door de corporaties veel gedaan voor de leefbaarheid van wijken, bijvoorbeeld door investeringen in duurdere woningen en voorzieningen. In de komende jaren zullen zij zich op dat vlak moeten beperken door zowel financiële als beleidsmatige veranderingen. Twee andere door het Rijk ingezette veranderingen zijn de extramuralisering ( mensen die een lichte vorm van zorg nodig hebben blijven zelfstandig wonen) en de nieuwe Huisvestingswet. Die laatste beperkt de mogelijkheden van gemeentelijk ingrijpen in de woonruimteverdeling; dat mag alleen nog maar onder voorwaarden. Bijvoorbeeld als er in een bepaald marktsegment sprake is van schaarste of om de leefbaarheid te verbeteren. In dit laatste geval is er ee verordening nodig. Er komen dus nieuwe beleidsinstrumenten beschikbaar, maar alleen voor specifieke situaties. Demografische ontwikkeling Achtereenvolgende demografische prognoses maken één ding duidelijk: Tilburg is geen krimpgemeente en de regio Hart van Brabant is geen krimpregio. Integendeel; bij alle onderlinge verschillen geeft elk van de prognoses aan dat er de komende decennia in de regio nog een forse groei van het aantal huishoudens te verwachten is. Dat is overigens niet langer de 'normale' situatie; berichten over gemeenten die de groei overschat hadden en die zich met tegenvallende woningbehoefte geconfronteerd zien, zijn in de afgelopen jaren herhaaldelijk de revue gepasseerd. Dat heeft ertoe geleid dat 'groeien' niet langere het standaardparadigma is in het woonbeleid; soms gaat het al om krimpen, vaak ook om een anticiperen daarop. In Tilburg en de omliggende gemeenten is dat perspectief zoals gezegd niet aan de orde. Groei zal hier de context zijn waarbinnen het woonbeleid gevoerd wordt. Het leeuwendeel van die groei vindt plaats in de gemeente Tilburg - in lijn met het ook in de structuurvisie geconstateerde toenemende belang van agglomeraties en stedelijke netwerken. Momenteel gaan de prognoses voor Tilburg uit van een groei met zo'n huishoudens in het komende decennium. Vaak zal het daarbij gaan om kleine huishoudens en oudere huishoudens. Ook daarin stemmen de prognoses overeen: vergrijzing en individualisering zijn onmiskenbare tendensen van de komende jaren. Over vijftien jaar, aldus de prognose van de provincie, wonen er een kleine meer éénpersoonshuishoudens in Tilburg, iets meer tweepersoonshuishoudens (zo'n 3.000) en ongeveer evenveel gezinnen als nu. In de marges wijken andere prognoses daar misschien iets van af, maar de hoofdlijn is hetzelfde: groei is er zeker, maar vooral van oudere en kleinere huishoudens. En dus zal ook groei van de woningvoorraad nodig zijn. Bron: Provinciale Bevolkings- en Woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2014 Economische ontwikkeling Het perspectief van de vorige woonvisie was een tegenvallende koopkrachtontwikkeling met nuet al te goede vooruitzichten. Veroorzaakt door de economische crisis uiteraard. Wat dat betreft is de situatie iets verbeterd, maar het herstel is nog erg pril. Vooralsnog is de koopkracht van de meeste huishoudens in de afgelopen jaren gemiddeld nauwelijks gestegen - of zelfs gedaald. De verwachting is dat de komende jaren geen stevige groei zal laten zien. Ook de hoge werkloosheid en de onzekerheid over de toekomst - mede gevoed door technologische ontwikkelingen, ontwikkelingen in Europees verband en in de geopolitieke sfeer - zorgen ervoor dat het consumentenvertrouwen vooralsnog niet al te hoog is. Een flexibelere arbeidsmarkt geeft veel mensen daarbij hoe dan ook minder zekerheden. Zowel op de woningmarkt als op allerlei andere terreinen is daarom te 4

5 zien dat mensen nog terughoudend zijn met grote uitgaven: men denkt weer na over een nieuwe woning, maar er zijn nog veel hindernissen. Van echte crisis is geen sprake meer, maar van volledig herstel evenmin. Woningmarkt Alles bij elkaar ziet de woningmarkt er heel anders uit dan vijf à tien jaar geleden - en ook in vergelijking met de vaststelling van de vorige woonvisie. Een ingrijpende structuurwijziging voor de (sociale) huurmarkt begon met de beperking in 2011 van de verhuur van corporatiewoningen. Deze werd beperkt tot alleen de lage inkomensgroepen (toentertijd tot , inmiddels is die grens geïndexeerd naar ). 1 Hogere inkomensgroepen kunnen sinds die tijd geen sociale huurwoning meer betrekken. Die ontwikkeling naar beperking van de sociale huursector tot lagere inkomensgroepen is doorgezet met de maatregelen van het kabinet-rutte II om extra huurverhogingen voor hogere inkomensgroepen in sociale huurwoningen mogelijk te maken. Daarmee wordt het voor zittende huurders aantrekkelijker om te verhuizen, mits er een goed en betaalbaar alternatief is. De koopsector is hard getroffen door de crisis op de woningmarkt. Veel huishoudens - vooral jongeren - die in de afgelopen jaren gekocht hebben, zitten vast aan een hypotheek die hoger is dan de woningwaarde. Hun verhuismobiliteit is hierdoor beperkt. Om dat in de toekomst tegen te gaan heeft het Rijk besloten de maximale hypotheeksom in stappen te beperken tot de woningwaarde: een maximale loan-to-value van 100%, in vaktermen. Eigen geld meebrengen is daarmee bijna altijd nodig bij het kopen van een woning. Ook kunnen minder huishoudens gebruik maken van de Nationale Hypotheekgarantie; de grens daarvoor is verlaagd naar en wordt in de komende periode nog verder verlaagd naar uiteindelijk Doorstroming is in de huidige woningmarkt een sleutelbegrip. Vaak zijn de gewilde woningen (of het nu grotere eengezinswoningen zijn of betaalbare huurwoningen) op zich wel beschikbaar in de voorraad, maar komen ze niet vrij. Simpelweg omdat er voor de huidige bewoner geen goede alternatieven zijn. Zo blijven huishoudens die eigenlijk qua inkomen niet meer in de sociale huursector thuishoren, daar toch wonen. De alternatieven in de koopsector zijn onbereikbaar en in de commerciële huursector is er onvoldoende aanbod. Bewoners zijn kritische consumenten gewordendie alleen verhuizen als ze er echt op vooruit gaan. Voor het woonbeleid betekent dat een steeds groter belang van goede woningen in aansprekende woonmilieus en leefstijlgebonden woonwerelden, die in samenspraak met toekomstige bewoners ontwikkeld moeten worden. Een trend die we gelukkig terugzien in diverse projecten in onze gemeente. Lokale en regionale context Met de structuurvisie zet de gemeente Tilburg in op versterking van de agglomeratiekracht van de eigen stad, de regio en van het gehele stedelijk netwerk BrabantStad. Voor het wonen betekent dat een inzet op kwaliteit. Tilburg moet een compleet en gevarieerd palet van woonmilieus kunnen bieden, zodat de woonwensen van (toekomstige) bewoners optimaal bediend worden. Nu al is het 'gewoon goed wonen' in Tilburg, zoals recent woningmarktonderzoek laat zien. De gemeente wil echter een stap verder gaan dan 'gewoon goed' en werken aan aantrekkelijke woonmilieus voor specifieke leefstijlgroepen. In veel woonmilieus is momenteel al voldoende aanbod. Veel mensen wonen dan ook met grote tevredenheid in Tilburg, maar er blijft een aantal aandachtspunten. Dat is allereerst het toevoegen van woonmilieus voor huishoudens die nu in Tilburg moeilijk aan een woning komen. Omdat ze een specifiek nicheproduct zoeken, bijvoorbeeld. Of omdat eigenlijk alles te duur is. Of omdat ze vanwege een ondersteuningsvraag een specifiek woningtype nodig hebben. We zetten ons in voor een completer aanbod van woonmogelijkheden in Tilburg. En daarnaast werken we aan verbetering van die woongebieden waar we zien dat de kwaliteit verslechtert. In verschillende onderzoeken is al veel aandacht aan de lokale woningmarkt besteed: het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (KWBO) van de gemeente zelf, het onderzoek naar leefstijlen en woonwensen van SmartAgent, een onderzoek van RIGO naar de betaalbaarheid en een Bouwfonds-onderzoek dat een toenemende vraag van éénpersoonshuishoudens naar stedelijk wonen constateert. Daarnaast is er nog de 1 De EU schrijft voor dat ten minste 90% van de woningen aan die doelgroep verhuurd moet worden; in Tilburg is de keuze gemaakt om de inkomensgrens op te rekken tot Er zit genoeg speelruimte in de 10% toewijzingen die de EU vrijlaat om deze verruiming met de categorie tot mogelijk te maken. 5

6 provinciale bevolkings- en huishoudensprognose. Die geeft net als veel andere onderzoeken aan dat vergrijzing en individualisering belangrijke tendensen zijn. Bij de formulering van onze beleidsambities voor de komende periode grijpen we terug op de resultaten uit deze onderzoeken. Voor wat betreft de betaalbaarheid van het wonen is de groep huishoudens met een laag inkomen van bijzonder belang. Die groep is geenszins homogeen; nadere analyses laten zien dat het gaat om een groep die voor een groot deel bestaat uit éénpersoonshuishoudens. Dat zijn aan de ene kant jongeren, voor een belangrijk deel studenten. Maar ook ouderen die na het overlijden van hun partner alleen overgebleven zijn. Voor de woonwensen maakt dit een wereld van verschil; de eerste groep is blij met een klein appartement op een centrumstedelijke locatie, terwijl voor de oudere doelgroep levensloopbestendig wonen hoger op de agenda staat. Misschien wel bij voorkeur in de eigen, vertrouwde woning en woonomgeving, met enkele aanpassingen. Voor beide delen van de primaire doelgroep geldt dat betaalbaarheid een probleem is, maar waar dat voor de jongere doelgroep op termijn wellicht heel anders is, hebben de ouderen een veel minder rooskleurig vooruitzicht. De groep (éénouder)gezinnen met een laag inkomen (kleiner, maar ook substantieel)let daarentegen weer veel meer op ruimte. Betaalbare eengezinswoningen zijn voor deze groep een belangrijk deel van het aanbod. En ook de verschillen in inkomensniveau zijn groot, variërend van minder dan bijstandsniveau tot pakweg een modaal inkomen. Regionale afspraken We kunnen het wonen in Tilburg niet los zien van de woningmarkt in de gemeente om ons heen; we doen daarom onderzoek samen met de andere 'Hart van Brabant'-gemeenten naar de woonwensen en de mogelijkheden om de aantrekkelijkheid van de regio te vergroten. Dat moet uiteindelijk uitmonden in een nieuwe regionale woonvisie. In de aanloop daarnaartoe is onder andere een regionale agenda wonen vastgesteld. Deze geeft de regionale kaders aan waarbinnen we ons als gemeente begeven. Dat kader is in elk geval de in de regio afgestemde kwantitatieve woningbehoefte. De regionale agenda gaat uit van een behoefte in Tilburg van ruim 9300 woningen in de periode Daarbij geldt wel dat er een differentiatie van het programma moet plaatsvinden naar type en woonmilieu: woningen in de ene gemeente zijn niet zo maar uitwisselbaar met die in andere, geeft ook de regionale agenda aan. Afstemming op de actuele marktvraag blijft dus altijd nodig, maar voor de langere termijn geeft de agenda het kader aan voor de ontwikkeling van de regio. 2 Regionale Agenda Wonen 2104, deel A, p

7 Hoofdstuk 3 Ambities / Beleidsagenda Met deze woonvisie geven we aan wat ons beleid is voor het wonen in Tilburg in de periode met een doorkijk naar de jaren daarna. We doen dat aan de hand van vier hoofdambities: Aantrekkelijkheid Betaalbaarheid Duurzaamheid Zelfredzaamheid Die vier onderscheiden we, maar we zien ook dat er allerlei dwarsverbanden zijn. Een stad waar het wonen niet betaalbaar is, is niet aantrekkelijk. Woningen die te veel energie verbruiken zijn voor de bewoners onvoordelig. Enzovoorts. De vier ambities worden in de volgende paragrafen dus verder uitgewerkt en waar nodig wordt nader ingegaan op de dwarsverbanden. Uiteindelijk zijn het alle vier uitwerkingen van wat ons hoofddoel is: goed wonen in Tilburg. Aantrekkelijkheid Met de structuurvisie zetten we in op versterking van de agglomeratiekracht van Tilburg, in het geheel van de regio en het Brabantse stedelijke netwerk. Om die sterke positie te behouden en verder uit te bouwen, is het van belang dat Tilburg een aantrekkelijke stad is waar mensen graag wonen.elk met hun eigen woonvoorkeuren, leefstijlen en droombeelden. Dat is waar we eerst naar kijken: wat willen de verschillende Tilburgers? Vervolgens werken we uit wat dat betekent voor de bestaande woningvoorraad, voor nieuwbouw en voor de woonomgeving. Burgers in soorten en maten De bevolkingsamenstelling is op verschillende manieren te beschrijven. Dat kan op basis van meer objectieve criteria - is iemand jong of oud, woont hij alleen of samen met anderen, wat is zijn of haar inkomen? - maar ook op basis van meer subjectieve: waarden en drijfveren. In onderzoeken die we de afgelopen tijd hebben uitgevoerd en die we in het voorgaande hoofdstuk kort hebben samengevat 3, hebben we op deze beide manieren naar de bevolking en de woonwensen van onze inwoners gekeken. In deze paragraaf trekken we de lijn van die onderzoeken door naar beleidsuitspraken en handelingsperspectieven. Uit onderzoek blijkt dat Tilburg een stad met veel kleine huishoudens: ongeveer 1/3 van het totaal. Dat zijn voor een deel studenten en voor een deel ouderen, maar zeker niet alleen. Ook ongeveer 1/3 van de huishoudens bestaat uit gezinnen met één of meerdere kinderen. Voor de komende jaren verwachten we dat het aandeel gezinnen kleiner zal worden en het aandeel éénpersoonshuishoudens groter, onder andere door de vergrijzing. We moeten er daarom ook rekening mee houden dat er straks meer senioren zullen wonen, en minder jongeren. Het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (KWBO) laat zien dat de markt in Tilburg nog steeds weinig in beweging is; er zijn minder mensen geneigd te verhuizen dan bij de voorgaande meting in Wel is te zien dat mensen hun woonwensen bijstellen naar goedkopere woningen en vaker een huurwoning zoeken. Over het algemeen zijn eengezinswoningen in Tilburg veel gewilder dan appartementen en wil men niet een te kleine woning; een grondgebonden 3- of 4-kamerwoning is het favoriete product. Dat is ondanks de ook in dit onderzoek geconstateerde groei van het aantal kleine huishoudens; blijkbaar geven ook éénpersoonshuishoudens niet vaak aan op zoek te zijn naar een heel klein appartement. Het onderzoek van SmartAgent let meer op woonmilieus (woonwerelden) waarin de beleving van mensen een belangrijke rol speelt. Ze doen dat vanuit een analyse van zogeheten leefstijlen van mensen. Op basis van de beleving van mensen heeft SmartAgent die leefstijlen in vier 'kleuren' onderscheiden: rood, blauw, geel en groen. 'Rood' staat voor de mensen die vrijheid, creativiteit en flexibiliteit belangrijk vinden. 'Blauw' waardeert juist ambitie, status en controle. 'Gele' mensen zijn gericht op betrokkenheid en harmonie en 'groen' houdt van geborgenheid en zekerheid. Al die verschillende wensen hebben zo hun consequenties voor het wonen: de één 3 KWBO en SmartAgent, Leefstijlen en woonvoorkeuren. 7

8 woont liever binnenstedelijk tussen de mensen, de ander liever in het groen. De één houdt van een gezellige woonbuurt, waar je gemakkelijk bij elkaar over de vloer komt, de ander houdt liever afstand. In veel woonmilieus is er op basis van deze analyse op dit moment al voldoende aanbod. Ten opzichte van de wens van bewoners is er te weinig aanbod in woonmilieus die door consumenten gezien worden als 'centrumstedelijk plus', 'groenstedelijk', '(centrum)dorps' en landelijk (zie figuur 1). 4 Woonmilieus waar weinig extra behoefte aan is, zijn de 'gewoon stedelijke' milieus. En qua beleving zien mensen, aldus dit onderzoek, graag meer woonwerelden die als ruim en hoogwaardig, stedelijk en authentiek of landelijk en vrij gekarakteriseerd kunnen worden. Figuur 1 Mismatch tussen aanbod en vraag van bewoners naar woonmilieus SmartAgent constateert ook een aantal bedreigingen. Dat is allereerst het gebrek aan herkenbaarheid in de Reeshof (de VINEX-problematiek). Voor mensen die op zoek zijn naar de woonwereld ruim en hoogwaardig en die een nog wel stedelijk, maar ook echt groen woonmilieu zoeken heeft de Reeshof minder te bieden dan sommige dorpen in de omgeving (m.n. Goirle). Daarnaast wijst het onderzoek op de kwetsbaarheid van de vroeg-naoorlogse wijken (vooral Zand/Wandelbos en Noord) en op de vereenzijdiging van de oude linten, waar de kleinschalige winkel- en bedrijfspanden het onderspit delven ten opzichte van (monofunctionele) woonbestemmingen. We verwelkomen initiatieven uit de markt die ons helpen om de aantrekkelijkheid en gevarieerdheid van deze plekken te behouden en te versterken. 4 SmartAgent heeft voor het onderzoek in Tilburg de gangbare woonmilieu-indeling van ABF (/BZK) verfijnd. Vanwege het grotere aantal categorieën levert dat dus ook andere cijfers op. Door koppeling van de leefstijlcategorieën aan gewenst woonmilieu en woonbeleving ontstaan de zgn. woonwerelden. 8

9 Figuur 2 Tilburgse bevolking naar leefstijl (bron: SmartAgent, p. 7) Een belangrijk beleidsuitgangspunt van deze woonvisie is dat we zo veel mogelijk rekening willen houden met deze verschillen. We willen niet een woningvoorraad die voor iedereen net voldoende is, maar voor niemand echt aansprekend. Liever zien we verschillende woonmilieus, waar voor ieder wat wils te vinden is.. Met woningen die gewild zijn, maar ook betaalbaar, gezien de inkomens van Tilburgse huishoudens. Hoe dat eruit ziet, hebben we in de structuurvisie op hoofdlijnen benoemd. Een 'ongedeelde stad' waar ruimte is voor ontmoeting tussen verschillende mensen: 'homogene buurten in heterogene wijken'. We nodigen andere betrokken partijen dus uit om met ons in gesprek te gaan over de invulling die zij geven aan deze visie op een aantrekkelijk Tilburg. Over hun visie op de ontwikkeling van de stad als geheel, maar ook over hun beeld van kansrijke, specifieke bouwinitiatieven: wat zou je waar moeten doen, en welke inwoners hebben daar dan baat bij? Meer daarover op pagina 13. Bestaande voorraad Het belangrijkste aandachtspunt als het gaat om de aantrekkelijkheid van de stad is de bestaande woningvoorraad. Dat sluit ook aan bij het eerste aandachtspunt in de opzet voor de regionale woonvisie. Al jarenlang zetten we ons - samen met de corporaties en andere partijen in voor het verbeteren van de woonkwaliteit in de bestaande voorraad. Daar gaan we mee door. Tegelijkertijd zien we dat de traditionele aanpak daarvan via grootschalige sloop-nieuwbouw niet altijd de oplossing is. In steeds meer gevallen hebben we daar ook simpelweg de middelen niet voor, omdat het gaat om buurten die voor een groot deel uit koopwoningen bestaan. Verbetering van bestaande woongebieden vindt daarom vooral plaats via kleinschalige, specifieke ingrepen. Het onderzoek van SmartAgent biedt daarvoor een aantal suggesties om met kleinschalige veranderingen de aantrekkelijkheid te vergroten, zoals het vergroten van de herkenbaarheid van buurten door verbeteringen in de openbare ruimte. Daarnaast monitoren we via onder andere de Wijktoets de leefbaarheid van buurten om eventuele achteruitgang tijdig te kunnen signaleren. Zeker in die wijken waar veel koopwoningen staan, moet de vernieuwing voor een groot deel vanuit de burger zelf moeten komen. We verwachten dat vooral mensen met een 'rode leefstijl' daar oren naar zullen hebben: creatieve en ondernemende burgers die het liefst zelf hun woonwens vormgeven en daarmee bijdragen aan de kwaliteit van het grotere geheel. We gaan na op welke manier dit concreet vorm kan krijgen en we de 9

10 ondernemingszin van burgers zo goed mogelijk kunnen inzetten. Te denken valt aan het in de markt zetten van 'kluswoningen' in bepaalde gebieden of aan het verkopen van casco gebouwdelen, die door bewoners naar eigen inzicht af te werken zijn. Kansen hiervoor liggen er niet overal en zijn uiteraard mede-afhankelijk van de wensen van de doelgroep. Maar waar we kansen zien, spelen we daarop in. Ook voor andere woningen - bestaand en nieuw - is aanpasbaarheid aantrekkelijk, niet alleen in het licht van een eventuele zorgbehoefte. De mogelijkheden van vergunningvrij uitbouwen aan de achterzijde van de woning geven hier al ruimte voor.. We zien de groeiende verbeteropgave vooral in de vroegnaoorlogse wijken. Deze zijn voor een groot deel bewoond door ouderen waarvan de vrijkomende (koop)woningen weinig aantrekkelijk zijn. Daarnaast laat bij een deel van deze woningen de bouwtechnische kwaliteit te wensen over. We onderzoeken hoe doelmatig gewerkt kan worden aan de verbetering van dit deel van de woningvoorraad. In ieder geval willen we voorkomen dat nieuwe woningen concurreren met het aanbod in dit segment. Daarnaast ondersteunen we Verenigingen van eigenaren met informatie over professioneel onderhoud en beheer van complexen. We faciliteren particuliere huiseigenaren bij woningverbetering en zetten onder voorwaarden eventueel middelen uit de reserve herstructurering in. Zoals gezegd verwachten we voor de komende jaren een toename van het aantal kleine huishoudens. De woningvoorraad bestaat echter voor een groot deel uit relatief ruime woningen. In bepaalde wijken en voor bepaalde woningtypen kan splitsing van bestaande woningen daarom aantrekkelijk zijn, zowel voor bewoners als voor een meer gedifferentieerd en kwalitatief aantrekkelijker woonmilieu. We benutten de kansen die er op dit vlak liggen in de bestaande voorraad, maar waken voor ongewenste neveneffecten zoals verkamering. In de afgelopen jaren hebben we in een aantal wijken succesvol ingezet op herstructurering. Nieuwe grootschalige herstructureringsopgaven hebben we (buiten Rosmolen) vooralsnog niet in beeld. Voor toekomstige herstructureringen op langere termijn staat voor wat betreft het wonen de verbetering van de aantrekkelijkheid van het woonmilieu hoog op de agenda. De richtlijnen uit de hiervoor genoemde onderzoeken gelden ook daarvoor. Voor dergelijke opgaven, maar ook voor kleinere projecten die de aantrekkelijkheid van de stad vergroten, kunnen middelen uit van de reserves herstructurering en volkshuisvesting worden ingezet (binnen de spelregels die daarvoor gelden). Daarnaast zien we ruimte voor de corporaties om niet-daeb-activiteiten te ontplooien die bijdragen aan de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van wijken. Nieuwbouw Het leek er in het verleden soms op dat de gemeentelijke overheid kon bepalen wie waar ging wonen, in welk woningtype en in welke prijsklasse. Inmiddels zijn bijna alle gemeenten ervan doordrongen dat dit in hoge mate een illusie was: een beetje bijsturen kan, maar over het algemeen kiezen mensen zelf waar ze willen wonen. Geen rekening houden met die woonwensen is recept voor herhaling van de crisisproblematiek in veel gemeenten, waarbij bouwplannen bij nader inzien ongewenst bleken, niet verkocht werden en dus tegen hoge kosten beëindigd of omgezet moesten worden. We gaan dan ook in deze woonvisie geen bouwprogramma opnemen. Dat zien we niet als onze gemeentelijke rol. Wel beschikken we over informatie uit de verschillende woningmarktonderzoeken en hebben we een toetsende, coördinerende en regisserende rol. Dat betekent dat we met iets meer afstand kunnen kijken naar bouwinitiatieven. Die kunnen we vergelijken met de verwachte ontwikkeling van de woningbehoefte en met alle alternatieve plannen. Zo kunnen we beoordelen of een nieuw plan al dan niet wenselijk is en onder welke voorwaarden. De bestaande structuur van stuurgroep en kerngroep stedelijke ontwikkeling speelt hierin een belangrijke rol. Deze woonvisie geeft een aantal handvatten voor de beoordeling van initiatieven vanuit het woon-perspectief. Allereerst gaat het daarbij om de aantallen. We willen voldoende woningen bouwen om de verwachte groei van de woningbehoefte te accommoderen. Momenteel is het beeld dat daar de komende jaren zo'n 850 woningen per jaar voor nodig zijn. Liefst hebben we daarbij een kleine overmaat (zo'n 20% )aan bouwplannen, om de groei niet te beperken door toevallige planvertragingen. We monitoren scherp hoe veel woningen er per jaar opgeleverd worden, maar ook hoe de verwachte groei verandert en stemmen het aanbod af op de kansen in de markt. Dat doen we ook in regionaal perspectief door ons aanbod af te stemmen op dat in de andere regiogemeenten. We moeten wel, omdat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' het voorschrijft, 10

11 maar vooral omdat de woningmarkt in hoge mate regionaal is. Sterkere groei in de ene gemeente leidt daarom tot een dalende behoefte in omliggende gemeenten. We willen overaanbod in dezelfde segmenten voorkomen, zoals ook in regionaal verband afgesproken is, maar vanuit onze visie op de agglomeratiekracht van de stad zien we kansen om eventueel een sterkere concentratiebeweging naar Tilburg op gang te brengen. In ieder geval willen we voorkomen dat mensen zich door onvoldoende ruimte in Tilburg belemmerd zien in hun wens om in de stad te gaan of blijven wonen. Een speciale groep vormt de Tilburgse studentenpopulatie. We zorgen dat er voor hen voldoende studentenwoonruimte beschikbaar is. Liefst voorkomen we dat dat ten koste gaat van het aanbod in de reguliere (betaalbare) voorraad. Dat betekent ook dat het belangrijk is om voldoende aantrekkelijke woningen te hebben waar deze groep na afronding van hun studie in terecht kan, zodat ze niet bij gebrek aan beter in een studentenwoning of sociale huurwoning blijven wonen. Of de stad verlaten. Van groot belang voor de aantrekkelijkheid is dat er een gedifferentieerd nieuwbouwaanbod is: verschillende woningtypen, prijsklassen, woonmilieus en woonwerelden. We werken aan diverse buurten in gedifferentieerde wijken. We nodigen marktpartijen nadrukkelijk uit om te komen met initiatieven die tegemoet komen aan de geschetste ontwikkelingen op de woonmarkt.. We vragen daarbij van initiatiefnemers een onderbouwing: wat heeft juist dit voorstel dat de aantrekkelijkheid van Tilburg vergroot? Aandachtspunten Zonder uitputtend te zijn zien we daarbij zelf op basis van de onderzoeken de volgende aandachtspunten: Als je het de Tilburgers vraagt en niet direct kijkt naar betaalbaarheid, is er meer behoefte aan eengezinswoningen dan aan appartementen, zowel in de huur- als in de koopsector. Als er appartementen gebouwd worden, moeten het met lift toegankelijke woningen zijn, zodat ze ook goed bewoond kunnen worden door mensen die slechter ter been zijn. Daarnaast is buitenruimte bij alle behalve de echt goedkope appartementen altijd wenselijk. Aan nieuwe 3- of 4-kamerwoningen is het meeste behoefte, met 2 of 5 kamers in mindere mate ook. Nog kleinere en nog grotere woningen zijn er op basis van de woonwensen van mensen voldoende. Prijs is een belangrijk aandachtspunt. Mensen zijn relatief weinig op zoek naar dure, vrijstaande woningen (meer dan ) of 2-onder-1-kapwoningen. Aan betaalbare grondgebonden woningen is veel meer behoefte. Het aanbod aan vrije sector huurwoningen is onvoldoende. Dat beperkt de mogelijkheden van huishoudens met een inkomen net boven de grens van , voor wie een koopwoning vaak onbereikbaar is. We zijn in gesprek met commerciële vastgoedpartijen over de realisatie van deze woningen in Tilburg. Er is vooral vraag naar woningen in of echt centrumstedelijke woonmilieus of meer groene woonmilieus: groen-stedelijk, landelijk en in mindere mate dorps wonen. 'Gewoon goed wonen in de stad' kan al op heel veel bestaande plekken in Tilburg. Juist in woonbuurten met of een hoogstedelijke allure, of een groen karakter is op dit moment weinig aanbod. Het onderzoek van SmartAgent constateert drie bedreigingen voor Tilburg: het gebrek aan herkenbaarheid in de Reeshof, de kwetsbaarheid van de vroeg-naoorlogse wijken (vooral het Zand) en de vereenzijdiging van de oude linten, waar de bestaande kleinschalige winkel- en bedrijfspanden steeds vaker leegstaan. We verwelkomen initiatieven uit de markt die ons helpen om de aantrekkelijkheid van deze plekken te behouden en te versterken. We nodigen initiatiefnemers uit om voor locaties die zich daarvoor lenen, zich meer te richten op de zogenaamde rode en blauwe doelgroepen, vanwege versterking van de innovatiekracht en de economische ontwikkeling van Tilburg. Om aan deze aandachtspunten recht te doen, stellen we met deze woonvisie een 'proceskader woningbouwprogrammering' vast. 11

12 Proceskader woningbouwprogrammering In het besluit over de nieuwe stedelijke ontwikkelingsstrategie is aangegeven op welke manier besluiten over ruimtelijke projecten genomen worden. De structuur van stuurgroep en kerngroep stedelijke ontwikkeling speelt hierin een belangrijke rol. In lijn met onze rolopvatting stellen we in deze woonvisie geen woningbouwprogramma vast. We willen - en dat wilden we ook al toen we de stedelijke ontwikkelingsstrategie vaststelden - ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door dit proceskader woningbouwprogrammering; een model voor onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven dat door partijen binnen en buiten de gemeente gebruikt kan worden. Daarin vragen we van initiatiefnemers zowel private projectontwikkelaars en corporaties als bij eigen gemeentelijke grondexploitaties, voor nieuwe projecten en voor wijzigingen op bestaande projecten - om bij de onderbouwing van een projectinitiatief in ieder geval op de volgende punten in te gaan: Voor welke periode is de oplevering van de woningen voorzien? Hoe verhoudt het bouwprogramma zich tot de verwachte groei van het aantal huishoudens met ongeveer 850 per jaar? Bij welke andere projecten (in de gemeente Tilburg en de regio) worden woningen opgeleverd die qua type, prijsklasse en woonmilieu concurrerend zijn? Hoe is de woonwereld van het nieuwe project (zie de rapportage van SmartAgent) te typeren? In hoeverre draagt het project bij aan realisatie van woonwerelden waar in Tilburg behoefte aan is? Voor welke leefstijlgroepen (zie de rapportage van SmartAgent) is het project naar verwachting vooral aantrekkelijk? Tot welk woonmilieu is het project te rekenen? In hoeverre draagt het project bij aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van het woonmilieu in de directe omgeving? Welke woningtypen worden er gerealiseerd? In hoeverre is er sprake van concurrentie met kwetsbare segmenten in de bestaande woningvoorraad? Levert het project specifiek een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen voor lagere inkomensgroepen (woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens) of aan de doorstroommogelijkheden van lage middeninkomens (woningen met een huur tot 200 boven de liberalisatiegrens)? Kerngroep en stuurgroep kunnen op basis van deze onderbouwing besluiten over de wenselijkheid van het starten of aanpassen van een project. In jaarlijkse rapportages wordt verslag uitgebracht over de nieuw toegekende en lopende projecten onderscheiden naar deze criteria. Daarmee is inzichtelijk welk programma er naar verwachting in totaal gerealiseerd gaat worden en kan eventueel bijgestuurd worden. Figuur 3 Woonmilieus in Tilburg in de beleving van bewoners (bron: SmartAgent, p. 22) 12

13 Bij alle bouwprojecten is er aandacht voor consumentgericht ontwikkelen. Een deel van de woonconsumenten gaat graag verder en ontwerpt het liefst zijn eigen woning: particulier opdrachtgeverschap, al dan niet collectief. We bewaken dat er voor deze groep structureel voldoende aanbod van individuele of collectieve bouwkavels is in verschillende woonmilieus en prijsklassen en op verschillende locaties. Als daarvoor vanuit de provincie (Ruimte voor Ruimte-regeling) en private partijen onvoldoende aanbod in, zorgen we zelf voor bouwkavels. We monitoren de belangstelling voor deze kavels en passen naar aanleiding hiervan het aanbod zo nodig aan. We zijn ons ervan bewust dat de groei van de woningvoorraad niet oneindig meer is. Het grootste deel van de benodigde Tilburgse woningvoorraad anno 2050 staat er nu al. We kunnen het ons daarom niet veroorloven om - bijvoorbeeld om financiële redenen - woningen te bouwen waarvoor op langere termijn geen markt meer is, of die onvoldoende aantrekkelijk zijn. We willen de nieuwbouw gericht inzetten voor de verbetering van de kwaliteit van woongebieden en voor het realiseren van aanbod in die prijssegmenten en woonmilieus waar Tilburg op dit moment nog onvoldoende te bieden heeft. Het mag niet zo zijn dat we de komende jaren alleen die standaardproducten nieuw bouwen, die ook in de bestaande stad al ruim voorradig waren. Als we een aantrekkelijke stad nastreven, doen we dat rekening houdend met de financiële draagkracht van de eigen inwoners. In de volgende paragraaf gaan we daar nader op in. Vanuit het perspectief van aantrekkelijkheid is het in ieder geval van belang dat mensen niet in een goedkope woning blijven wonen bij gebrek aan beter. Er moet ruimte zijn voor een volgende stap in de wooncarrière van mensen, niet alleen vanwege hun eigen woonwensen, maar ook in het licht van het beschikbaar maken van zo veel mogelijk betaalbare woningen. Met dat oogmerk gaan we bij bepaalde woningcategorieën verder dan alleen onze coördinerende en toetsende rol door actief de markt te stimuleren: bijvoorbeeld voor de bouw van vrije sector huurwoningen tussen de 700 en 900, waarover we afspraken hebben gemaakt met een aantal commerciële vastgoedpartijen. We monitoren in de periodieke woonbrieven aan de gemeenteraad en in de begrotingscyclus welke woningen opgeleverd zijn, in welke woningmarktgebieden en in welke prijsklassen. We maken daarbij gebruik van de hiervoor benoemde kwaliteitskenmerken. Woonomgeving Bij aantrekkelijk wonen hoort ook een aansprekende woonomgeving. Dat betekent dat we sommige dingen liever niet zien in Tilburg: leegstaande, verloederde kantoorpanden, vervallen bedrijfjes, slecht onderhouden openbare ruimte. We gaan na - ook in het kader van een evaluatie van de leegstandsverordening - welke mogelijkheden er zijn voor transformatie van leegstaand vastgoed (zie verder de paragraaf hierover onder betaalbaarheid ). Hierover gaan we in gesprek met de betreffende vastgoedeigenaren. We trachten de bestaande menging van woon- en werkfuncties in wijken zo veel mogelijk te behouden. Onder bepaalde voorwaarden - denk aan het bestaande detailhandelsbeleid - is ook uitbreiding van werkfuncties in woonwijken toegestaan. Dit kan de levendigheid en zo aantrekkelijkheid van woonbuurten positief beïnvloeden. Periodiek monitoren we samen met de corporaties de leefbaarheid in de verschillende Tilburgse buurten. Op grond van die monitor stellen we onze prioriteiten waar het gaat om de aanpak van de openbare ruimte. Indien nodig grijpen we bij een zichtbare verslechtering van de leefbaarheid -r in-. Idealiter signaleren we groeiende problemen vroeg, We gebruiken daarvoor de wijktoets en leggen het accent op de focus- en aandachtswijken. Handelingsperspectief Op grond van de beleidslijnen die in het voorgaande geschetst zijn, gaan we als gemeente de volgende acties ondernemen: We stellen per woningmarktgebied een woningmarktprofiel op met daarin de uitgangspunten voor nieuwbouw. Tot die uitgangspunten hoort ook de gewenste prijs-productdifferentiatie. We monitoren jaarlijks in de programmabegroting en het jaarverslag welke woningen er in welke woningmarktgebieden gerealiseerd zijn. Dat vergelijken we met de uitgangspunten uit de nieuwe woningmarktprofielen. 13

14 Daarnaast monitoren we de verwachte ontwikkeling van de groei aan de hand van nieuwe prognoses. Per locatie maken we afspraken met bouwers en ontwikkelaars over het te realiseren programma, rekening houdend met de in de woningmarktprofielen genoemde uitgangspunten. We werken uit onder welke voorwaarden de reserve herstructurering ingezet kan worden voor particuliere woningverbetering. Betaalbaarheid Een tweede belangrijke ambitie voor Tilburg is de betaalbaarheid van het wonen. We zien dat er in de afgelopen jaren - door de crisis en door de bezuinigingen bij het Rijk - een groeiend probleem is bij huishoudens met een laag inkomen om rond te komen. De woonlasten maken bij deze groep een groot deel van de maandlasten uit. We zien het daarom als onze verantwoordelijkheid om juist voor deze groep voldoende betaalbaar woningaanbod te realiseren. Achtergrond van het probleem Betaalbaarheid van het wonen is ook in Tilburg een belangrijk thema - en een groeiend probleem. Om bruikbare aanknopingspunten voor beleid te benoemen, schetsen we eerst de context van dat probleem met de bijbehorende mogelijkheden en onmogelijkheden. Huurtoeslag en corporatiebeleid (beide instrumenten van het Rijk) zijn daarin belangrijke onderwerpen. Definities: doelgroepen en woningcategorieën Als het gaat om betaalbaarheid, wordt er vaak gesproken over 'de doelgroep', onderverdeeld in de 'primaire doelgroep' en de 'secundaire doelgroep'. De 'doelgroep' (soms ook 'aandachtsgroep' genoemd) is een begrip uit de wet, i.c. het Besluit Beheer Sociale Huursector; het is de doelgroep waarvoor de woningcorporaties zich inzetten. Dat zijn in eerste instantie de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag: zij vormen de 'primaire doelgroep'. Naar inkomensniveau horen bij die primaire doelgroep éénpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot ongeveer en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot ongeveer De 'secundaire doelgroep' is het deel van de doelgroep van de woningcorporaties dat geen recht op huurtoeslag heeft. Aan de bovenkant is die groep begrensd door de met de EU afgesproken inkomensgrens van en aan de onderkant door de per huishoudenstype verschillende inkomensgrenzen voor de huurtoeslag. Daarnaast wordt in Tilburg nog gewerkt met een categorie 'lage middeninkomens', van de EU-grens tot Bij de huisvesting van de doelgroep spelen sociale huurwoningen een grote rol. Een 'sociale huurwoning' kan daarbij op twee manieren gedefinieerd worden: als een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie of als een huurwoning waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd (dus met een huur van maximaal 710,50 in 2015). Ook wordt een combinatie van beide gebruikt en is een 'sociale huurwoning' een woning van een woningcorporatie met een huur van maximaal 710,50. In deze woonvisie gebruiken we het begrip 'sociale huurwoning' in die laatstgenoemde zin: voor huurwoningen van corporaties met een huur tot 710,50. Huurwoningen met een hogere huur zijn 'vrije sector huurwoningen'. Binnen de categorie 'sociale huurwoningen' kan verder onderscheid gemaakt worden naar prijsklasse. De woningen tot de zogeheten 'tweede aftoppingsgrens' (boven die grens krijgen alleen senioren nog extra huurtoeslag) heten 'betaalbare huurwoningen'. De voorraad betaalbare huurwoningen wordt ook wel de 'kernvoorraad' genoemd. Het belangrijkste instrument vanuit het Rijk om het wonen betaalbaar te houden is de huurtoeslag. Deze huurtoeslag compenseert voor deze primaire doelgroep een deel van de huur. Doordat de huurtoeslag afneemt naarmate de huur hoger wordt (zie figuur 4) ondervindt de huurder een prikkel om passende huisvesting te zoeken. Bovendien betaalt de huurder ook voor extra kwaliteit boven de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens ( 403 in 2015). Is de woning duurder dan de liberalisatiegrens ( 710,50 in 2015) dan is geen huurtoeslag beschikbaar; of de woning in eigendom is van een corporatie of van een andere verhuurder, maakt daarvoor geen verschil. De huurtoeslag zorgt er dus voor dat de primaire doelgroep in de goedkope huurwoningvoorraad betaalbaar kan wonen. Voorwaarde is dus wel dat de compensatie via de huurtoeslag voldoende groot is en bezuinigingen bij het Rijk hierop raken dus direct de betaalbaarheid van het wonen. Een tweede voorwaarde, die lokaal meer te beïnvloeden is, is dat er voldoende aanbod is van goedkope woningen. Niet alleen van woningen tot de huurtoeslaggrens, maar ook van 'goedkope goedkope huurwoningen', met een huur tot de aftoppingsgrens of zelfs de kwaliteitskortingsgrens. De huurtoeslag compenseert immers boven die grens slechts een deel van de huur. Hogere huren leiden dus bij huishoudens met een laag inkomen in de primaire doelgroep - minima bijvoorbeeld - al snel tot betaalbaarheidsproblemen. 14

15 Figuur 4 Berekeningsschema huurtoeslag (NB versie 2014, wordt nog geactualiseerd) Die beschikbaarheid van goedkope woningen (niet alleen tot de huurtoeslag, maar ook tot de aftoppings- en kwaliteitskortingsgrens) komt de laatste tijd steeds meer in het gedrang. Daarvoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Zo is de kwaliteit van de voorraad, door verduurzaming en nieuwbouw van steeds grotere woningen, toegenomen. Corporaties mogen voor die woningen op basis van het puntensysteem een hogere huur vragen. Daarnaast zien corporaties zich door financiële redenen genoodzaakt de huren dichter naar het toegestane maximum op te trekken. Waar het in het verleden (en nog steeds) vaak beleid van corporaties was om minder te vragen dan de maximaal toegestane huur, zien de corporaties zich door o.a. de verhuurdersheffing van het Rijk daar steeds minder mogelijkheden voor. We zien dus dat in de voorraad huurwoningen tot 710 per maand van corporaties een verschuiving optreedt van 'goedkoop' naar 'duur': steeds meer woningen worden verhuurd met een huur tussen ongeveer 600 en 700 (zie figuur 5). Omdat deze wijzigingen alleen bij nieuwe verhuringen mogen worden doorgevoerd, zijn de consequenties voor het vrijkomend aanbod nog veel groter dan voor de voorraad. De cijfers van Woning in Zicht (het woonruimteverdeelsysteem in Tilburg) laten zien dat het aanbod tot 450 sterk is afgenomen en dat boven de 600 juist sterk toeneemt. 15

16 Figuur 5 Verwachte ontwikkeling sociale woningvoorraad naar prijsklasse bij huidig huurbeleid (NB gebaseerd op toeslaggrenzen 2014, wordt nog geactualiseerd) Tegelijkertijd laten vooruitberekeningen zien dat de omvang van de doelgroep (primair en secundair) naar verwachting toeneemt, door de verwachte beperkte economische groei. De groep die net boven het minimuminkomensniveau zit, groeit daarbij harder dan de andere groepen. Een grotere en vaak minder draagkrachtige groep is dus op een steeds kleinere en duurdere woningvoorraad aangewezen, terwijl er daarbij bezuinigd wordt op de huurtoeslag. Dat maakt het niet vreemd dat het recente woonlastenonderzoek van RIGO laat zien dat 14% van de huurders van corporatiewoningen en 22% van de primaire doelgroep betaalbaarheidsproblemen heeft. De verwachting is dat dit aantal zonder verder ingrijpen alleen maar toe zal nemen. Eigen aan de hierboven geschetste context is dat het probleem niet geheel oplosbaar is op gemeentelijk niveau en minder nog in het gemeentelijk woonbeleid. Daarvoor is het teveel een probleem van inkomens die hoe dan ook te laag liggen om rond te komen en zijn er voor gemeenten en corporaties te stringente randvoorwaarden. We zien het als onze verantwoordelijkheid om binnen de marges die de context ons laat zo goed mogelijk zorg te dragen voor de huisvesting van mensen met een laag inkomen. We blijven echter ook gebruik maken van de beschikbare kanalen om de consequenties van de huidige beleidsconstellatie bij het Rijk kenbaar te maken. De uitgangspunten Ons belangrijkste uitgangspunt bij het voorgaande is dat er aanbod is met realistische woonlasten voor alle inkomensgroepen van alle leeftijden en alle huishoudenssamenstellingen. Dat aanbod moet een bepaalde basiskwaliteit hebben, maar daarboven vinden we dat beter wonen ook meer mag kosten. Bij 'woonlasten' kijken we dan naar de som van huur of hypotheek, energielasten en gemeentelijke lasten. Ons beleid is erop gericht (hoewel we weten dat dit niet helemaal realistisch is) dat geen enkele groep zich in Tilburg gedwongen ziet tegen zulke hoge maandlasten te wonen, dat er onvoldoende overblijft voor de noodzakelijke overige uitgaven. We letten dus in het bijzonder op het beschikbare aanbod. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om bestaande woningen of nieuwbouwwoningen. Daarom zijn in deze woonvisie geen minimumpercentages sociale huurwoningen voor nieuwbouw opgenomen. Die nieuwbouwpercentages zien we niet als het startpunt, maar als het sluitstuk van de analyse van de beschikbare en benodigde goedkope voorraad. Dat betekent dat het van belang is om steeds een actueel inzicht te hebben in behoefte en aanbod. Goede en frequente monitoring, ook richting de raad, is daarom één van de uitgangspunten van ons beleid. Onze grootste verantwoordelijkheid zien we waar het gaat om de primaire doelgroep ; de groep die in aanmerking komt voor huurtoeslag. Voor hen willen we voldoende aanbod beschikbaar hebben. Naast met de primaire doelgroep houden we ook rekening met de behoefte van de secundaire doelgroep. Binnen de primaire doelgroep onderscheiden we nader naar inkomensniveau: degenen die onder het sociaal minimum 16

17 zitten hebben minder bestedingsruimte dan degenen die het dubbele verdienen. We kijken daarom specifieker naar verschillende inkomensgroepen binnen de primaire doelgroep. Ook qua huishoudenssamenstelling en leeftijd is het niet juist om te spreken van 'de' primaire doelgroep. Zelfs waar het gaat om een groep die zich qua inkomen in een vergelijkbare situatie bevindt, gaat het om mensen in heel verschillende posities: Studenten en pas afgestudeerden (beiden nu met een laag inkomen) hebben zicht op (behoorlijke) inkomensstijging, hun niet-studerende leeftijdsgenoten vaak veel minder. Jonge éénpersoonshuishoudens op het minimum zijn vaak studenten, maar niet altijd. Ddie twee groepen zijn niet gelijk te stellen qua positie op de woningmarkt. Beide groepen jonge alleenstaanden hechten belang aan centrumvoorzieningen, die voor alleenstaande ouderen met een laag inkomen van veel minder belang zijn. Die ouderen hebben overigens minder vaak een inkomen op of onder minimumniveau, maar wel vaak er niet ver boven. Omvangrijk is ook de groep die na een relatiebreuk op zoek is naar een betaalbare woning. Zo is er binnen de groep éénpersoonshuishoudens met een laag inkomen al een grote variëteit. Die verscheidenheid neemt alleen maar toe wanneer ook gekeken wordt naar gezinnen met een laag inkomen. Dit zijn er weliswaar minder, het is wel een kwetsbare groep. Zeker waar het gaat om huishoudens met een inkomen op minimumniveau. Al deze groepen stellen verschillende prioriteiten. Voor de één is dat ruimte, voor de ander levensloopbestendigheid. Voor weer een ander de locatie en soms is uiteindelijk de huurprijs het belangrijkst. We zien het als onze uitdaging om voor al deze subdoelgroepen betaalbaar aanbod beschikbaar te hebben, met een per doelgroep optimale kwaliteit. Dat is nog een uitgangspunt: we kijken specifiek, niet langer alleen generiek naar 'de' doelgroep en 'de' sociale voorraad. Onze uitgangspunten voor wat per inkomenscategorie betaalbaar is, is gebaseerd op gegevens van het NIBUD. Deze tabel wordt nog aangepast aan de nieuwe toeslaggrenzen van 2015 Met deze drie uitgangspunten (kijken naar totale woonlasten, goede monitoring en letten op specifieke doelgroepen) zien we een aantal manieren om samen met de corporaties de betaalbaarheid van het wonen positief te beïnvloeden. We rangschikken onze inzet naar vier deelthema's: de omvang van de voorraad, het efficiënt benutten van de voorraad, de effecten van energiebesparing en de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Omvang sociale woningvoorraad De omvang en het prijsniveau van de sociale woningvoorraad wordt op verschillende manieren beïnvloed: door nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en huuraanpassing. Het gaat daarbij om woningen die niet van de gemeente zelf zijn, maar van de corporaties en van andere partijen. Hoewel we er uiteindelijk dus niet zelf over gaan, geven we deze partijen wel mee wat de visie van de gemeente hierop is. Voor zover mogelijk maken we concrete afspraken over de implementatie hiervan door corporaties en andere vastgoedeigenaren. Met de cijfers uit het RIGO-woonlastenonderzoek ligt er een duidelijke uitbreidingsopgave in de sociale huursector, specifiek in het betaalbare deel daarvan (de kernvoorraad). 5 We willen dat de kernvoorraad in 2020 ten minste woningen telt en de totale sociale huurvoorraad van de corporaties ten minste Dat betekent dat de sociale huurvoorraad van corporaties met woningen moet worden uitgebreid. Deze opgave kan kleiner worden als aangetoond wordt dat de sociale huurvoorraad efficiënter benut wordt voor de doelgroep en het aandeel scheefwoners afneemt. 5 Zie RIGO, p

18 We onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van nieuwbouw tot de eerste aftoppingsgrens, ook vanuit de nulop-de-meter gedachte. Marktpartijen en corporaties dagen we uit om in deze categorie woningen te realiseren. We beperken gemeentelijke eisen die tot kwaliteitsstapeling en daarmee tot hogere huren leiden: een woning hoeft niet en levensloopbestendig te zijn, en echt goedkoop, en geschikt voor gezinnen met kinderen. Nieuwe ontwikkelingen als conceptueel bouwen en modulaire bouwtechnieken en de besparingen die daarmee te realiseren zijn, houden we goed in het oog. We dagen corporaties en commerciële partijen uit om daarmee in Tilburg te experimenteren. Toekomstbestendigheid is bij alle nieuwbouw een voorwaarde: we verwachten van initiatiefnemers dat zij een visie hebben op de behoefte in de toekomst aan de nu nieuw te bouwen woningen en zien daarop toe bij beoordeling van het projectinitiatief. Als gemeente vinden we het geen probleem om voor goede en betaalbare woningen een verlaagde grondprijs te rekenen, maar alleen voor zo lang de woning onder de tweede aftoppingsgrens verhuurd wordt. Voor woningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens gelden voor de grondprijskorting extra voorwaarden aan de energieprestatie. Wordt de huur verder verhoogd of wordt de woning verkocht, dan volgt een nabetaling op de grondprijs. De missie van corporaties is om betaalbaar wonen voor de doelgroepen van beleid mogelijk te maken. We erkennen echter ook dat de corporaties een legitiem (financieel) belang hebben bij het optrekken van het huurniveau; zij moeten hun taken immers kostendekkend uitvoeren. Tegelijkertijd zien we dat juist dit op de woningmarkt leidt tot betaalbaarheidsproblemen bij de laagste inkomensgroepen. Daarom stimuleren we in ieder geval die maatregelen waarbij de huuropbrengsten worden verhoogd zonder dat het ten koste gaat van de betaalbaarheid van de primaire doelgroep, bijvoorbeeld met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Die kan tegelijkertijd de financiële ruimte van de corporaties vergroten én bijdragen aan bestrijding van de scheefheid. Als het gaat om verkoop van huurwoningen geven we de corporaties mee dat we graag zien dat juist de goedkopere huurwoningen in de corporatieportefeuille blijven. Wat ons betreft zijn het juist de duurdere, maar niet-duurzame woningen die verkocht kunnen worden. Deze woningen zouden bij verduurzaming nog duurder worden en dan voor de doelgroep niet meer betaalbaar zijn. Het spreekt voor zich dat verkoop van huurwoningen niet mag betekenen dat de ondergrens van de benodigde sociale voorraad in gevaar komt. Mogelijkheden om in de bestaande voorraad nieuw betaalbaar aanbod te realiseren, bijvoorbeeld door splitsing van woningen, grijpen we aan. Een positief bijeffect hiervan is dat het bij kan dragen aan meer gedifferentieerde bevolkingsopbouw op buurtniveau. Splitsing moet echter niet ten koste gaan van de betaalbare huurwoningvoorraad. We zien de mogelijkheden daartoe dan ook vooral in de koopsector en vanzelfsprekend alleen voor die woningen waar het bouwtechnisch mogelijk is. Tegelijkertijd waken we ervoor dat de splitsing van woningen juist leidt tot een verminderde leefbaarheid van wijken. Een belangrijk aandachtspunt is de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen. We verwachten - gezien de flexibilisering van de arbeidsmarkt en de aanscherping van de hypotheekregels - dat de secundaire doelgroep en de lage middeninkomens minder vaak terecht zal kunnen in een koopwoning. We streven daarom naar uitbreiding van de woningvoorraad met een huur van per maand. Dat doen we ook met het oog op de doorstroming vanuit de sociale huursector. Efficiënter benutten van de voorraad Van belang is dat de betaalbare voorraad optimaal gebruikt wordt door de doelgroep. Zo veel mogelijk streven we ernaar dat huishoudens met een iets hoger inkomen in de iets duurdere woningen wonen, grotere huishoudens in de grotere woningen, enzovoorts. Met de corporaties maken we afspraken over de door hen te hanteren toewijzingsregels. Indien nodig zetten we als gemeente het beschikbare instrumentarium van de nieuwe Huisvestingswet in. We zoeken daarnaast - in samenspraak met de corporaties - naar creatieve mogelijkheden om de betaalbare voorraad optimaal te benutten. Een voorbeeld: wat grotere en daardoor duurdere sociale huurwoningen kunnen voor één jongere uit de doelgroep te duur zijn, maar samen prima betaalbaar. Dan moeten ze die wel toegewezen kunnen krijgen. Of er moeten specifieke woningen worden aangewezen voor dergelijke collectieve inschrijvingen. En er moeten geen belemmeringen zijn vanuit gemeentelijke regelgeving voor deze woonvorm. 18

19 Woningruil is nog een voorbeeld van zo'n regeling. We spreken af met de corporaties hoe de belemmeringen daarvoor (zoals huurprijsstijging) zo klein mogelijk gemaakt kunnen worden. Een ander aandachtspunt is het op gang helpen of houden van de doorstroming. Om ervoor te zorgen dat de betaalbare voorraad in voldoende mate beschikbaar is voor de doelgroep, is het van belang dat de doorstroming van huishoudens met hogere inkomens uit de kernvoorraad niet belemmerd wordt door een gebrek aan alternatieven. We stimuleren daarom de inzet van alle instrumenten die kunnen helpen bij de doorstroming. Dat de corporatiesde toegestane inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal doorvoeren, juichen we toe. We zouden verder willen gaan. Ook nieuwe instrumenten, zoals tijdelijke huurcontracten of contracten met een tijdelijke huurdemping, zijn wat de gemeente betreft inzetbaar. Wanneer dergelijke mogelijkheden er zijn voor corporaties, zien we graag dat ze gebruikt worden. Ook inzet van een instrument als de 'seniorenmakelaar' 6 zouden we vanuit de gemeente van harte willen ondersteunen. Monitoring blijftook wat dit betreft noodzakelijk. Het gaat vooral om de ontwikkeling van het percentage 'goedkope scheefwoners'. Bij een stijgend percentage hiervan is immers een grotere sociale woningvoorraad nodig om hetzelfde aanbod beschikbaar te hebben voor de doelgroepen die erop aangewezen zijn. Effecten van energiebesparing Zeker bij de goedkoopste huurwoningen zijn de energielasten van vergelijkbaar belang als de huurlasten. Dat geldt des te meer als de energieprijzen sterk gaan stijgen. Voor de betaalbaarheid van het wonen is het dan niet alleen van belang om de huurlasten te beperken, maar ook om de energielasten terug te dringen. In de regio is dat een uitgangspunt voor het nieuwe woonbeleid. Dat kan onder andere door verduurzaming van de woningen. Helaas zien we echter dat in de praktijk een woning met een beter energielabel niet altijd evenredig lagere energielasten heeft. Voor een deel door gedragseffecten. Het huis is beter geïsoleerd, dus mensen laten de verwarming langer aan. Het effect zou groter moeten zijn wanneer woningen werkelijk energieneutraal worden en de maandelijkse energiekosten dus vervallen. Aan de andere kant betekent investeren in duurzaamheid dat de huurprijs mag stijgen, omdat het in het puntensysteem fors meetelt. En daarvan geldt weer dat de huurstijging voor een deel gecompenseerd wordt door de huurtoeslag, juist voor de lage inkomensgroepen. Vanuit duurzaamheidsoogpunt is onze stip op de horizon dat de hele Tilburgse woningvoorraad energieneutraal is. Daarbij willen we voorkomen dat het leidt tot stijgende woonlasten voor de primaire doelgroep. Bij verduurzamingsinitiatieven maken we daarom inzichtelijk wat het effect op de netto woonlasten voor de primaire doelgroep is. We willen niet dat zij per saldo meer gaan betalen voor het wonen. We stellen middelen uit de reserve herstructurering beschikbaar voor die verduurzamingsinitiatieven die aantoonbaar leiden tot lagere woonlasten. Mogelijkheden van tijdelijke huisvesting We zien al jaren steeds meer huishoudens die op zoek zijn naar een tijdelijk en liefst betaalbaar onderkomen. Dat gaat voor een groot deel om arbeidsmigranten. Maar ook na relatiebreuk komt deze situatie vaak voor, bij ex-psychiatrische patiënten of ex-delinquenten. We zoeken naar manieren om een min of meer permanente vorm van tijdelijke, betaalbare huisvesting te realiseren voor deze doelgroepen. We proberen in ieder geval de ruimte in leegstaand overig vastgoed te benutten voor (tijdelijke) huisvesting van mensen die meer hechten aan echt goedkoop wonen dan aan woonkwaliteit. We denken in ieder geval aan arbeidsmigranten, maar misschien ook wel aan startende jongeren en een deel van de groep statushouders. We onderzoeken hoe de mogelijkheden van leegstaand vastgoed op een goede manier benut kunnen worden. Het kan gaan om het wonen in leegstaande zorgeenheden of kantoorgebouwen. Juridische knelpunten daarvoor werken we zo mogelijk weg. We proberen op deze manier - in ieder geval tijdelijk - de druk op de reguliere sociale huurvoorraad te beperken. 6 woning. De seniorenmakelaar is een persoon die in dienst van de corporaties ouderen ondersteunt bij het vinden van een nieuwe 19

20 Handelingsperspectief Op grond van de beleidslijnen die in het voorgaande geschetst zijn, gaan we als gemeente de volgende acties ondernemen: We maken in het nieuwe convenant afspraken met de corporaties over de omvang van de kernvoorraad en sociale woningvoorraad, verduurzaming en over specifieke interventies per doelgroep. We maken met marktpartijen afspraken over de bouw van middeldure huurwoningen ( 700 tot 900). We monitoren de omvang en beschikbaarheid van de sociale voorraad onderscheiden naar goedkoop, betaalbaar en totaal. We monitoren de nieuwbouw naar prijsklasse, grootte en levensloopbestendigheid. We stellen voor goedkope sociale woningbouw verlaagde grondprijzen vast. Duurzaamheid Tilburg wil een groene en duurzame gemeente zijn. Dat willen we ook waar het gaat om het thema 'wonen'. We zijn er van overtuigd dat investeringen in vergroening nu zeker voor de langere termijn alleen maar gunstig zijn voor de stad - en ook nu al. Dat geldt de kwaliteit - wonen in een beter geïsoleerd huis is over het algemeen comfortabeler - en vaak ook de betaalbaarheid. Daarnaast stimuleren we door te investeren in vergroening van woningen de werkgelegenheid en de innovatie in de bouwsector en dragen we bij aan de hoognodige CO 2 - reductie. Duurzaamheid van de woningvoorraad: huidige situatie Er is de afgelopen jaren hard gewerkt aan de verduurzaming van de woningvoorraad. Toch is er nog een groot deel van de bestaande voorraad dat vanuit duurzaamheidsoogpunt niet aan de eisen voldoet, met weinig isolatie en daardoor ook een hoge energierekening voor de bewoners. Om hoe veel woningen het gaat, weten we alleen voor zover ze bij corporaties in eigendom zijn (zie figuur). Voor de overige woningen zijn momenteel nog weinig energielabels beschikbaar; vanaf 1 januari 2015 krijgen alle woningen in ieder geval een 'voorlopig energielabel'. Te zijner tijd zullen we inzichtelijk maken hoe op basis van deze voorlopige labels de duurzaamheid van de totale Tilburgse woningvoorraad ervoor staat. Figuur 6 Sociale huurwoningen naar energielabel: van zeer zuinig (A) tot zeer onzuinig (G) Uitgangspunten Graag zouden we zien dat die CO 2 -uitstoot van de woningvoorraad tot nihil werd gereduceerd: elke Tilburgse woning energieneutraal, zodat er bij alle bewoners jaarlijks 'nul' op de energiemeter staat. Dat is weliswaar onze ambitie, maar voorlopig is dat niet meer dan een stip op de horizon. We werken de komende periode om dichterbij de energieneutrale woningvoorraad te komen, maar doen dat in het besef dat het uiteindelijk een zaak van lange adem zal zijn. Dat we voor de lange termijn deze ambitie hebben, betekent echter al wel dat we al onze inspanningen voor verduurzaming nu in dat perspectief zien. Wat we nu doen, mag niet ten koste gaan van de haalbaarheid van ons ultieme beleidsdoel. Zo'n ambitieus doel kunnen we niet op onszelf bereiken. Tilburg zet dan ook in - in lijn met de aanpak van de afgelopen jaren - op samenwerking met alle betrokken partijen in het veld. Als het gaat om wonen zijn dat niet alleen corporaties en andere woningeigenaren, maar ook partijen uit de bouwsector, banken, zorginstellingen en bewonersorganisaties. We gaan coalities aan waar we kansen zien door het sluiten van de inmiddels 20