Inhoudsopgave. 3 Veroudering van kantoorgebouwen Inleiding en probleemanalyse d! Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad...n...

Transcriptie

1

2 Veroudering van kantoren en hun locaties is een fenomeen dat om de zoveel jaar actueel wordt als de markt verslechtert en deze problematiek weer in de volle omvang zichtbaar wordt. Voor mij was het een logische keuze om voor mijn masterproof dit onderwerp uit te werken, temeer daar ik de afgelopen jaren enkele malen hij herstructureringsprojecten betrokken ben geweest. Het viel mij hierbij steeds op dat er nog weinig voor een structurele aanpak wordt gekozen en veelal alleen op de inhoudelijke aspecten van individuele objecten werd gestuurd. Dit vormde voor mij een aanleiding om het onderwerp eens van een andere kant te bekijken. Dit resultaat markeert het einde van een intensieve periode van twee jaar waaraan ik met veel plezier terugdenk. Een periode waarin veel nieuwe kennis en ervaringen zijn vergaard en nieuwe vriendschappen zijn ontstaan. Het volle programma heeft in combinatie met mijn dagelijkse werk en een onverwachte verhuizing1 verbouwing wel nodige druk op mijn sociale leven gezet. Helaas is dit wel eens ten koste gegaan van de tijd en aandacht die vrienden en familie verdienen. Ik wil hen en in het bijzonder Margreet daarom bedanken voor de steun en geduld tijdens deze hectische periode. Tot slot wil ik Jeanet van Antwerpen van INBO Adviseurs bedanken voor de goede en enthousiaste begeleiding die zij mij heeft gegeven bij de keuze en uitwerking van het onderwerp. M.B. de Bruin Utrecht, juli 2003

3

4 Inhoudsopgave 1 Inleiding en probleemanalyse de dynamiek van de markt De opgave voor de komende jaren? inleiding l Een nieuwe focus op vastgoed? l. 2 Probleemstelling c.q. onderzoeksvraag Opzet en afbakening onderzoek 3 d! Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad......n inleiding Ontwikkeling Nederlandse kantorenvoorraad Geschiedenis en ontwikkeling Omvang voorraad Geografische ligging en type locatie Samenstelling naar eigendomsvorm Samenstelling naar leeftijd Nieuwbouw en onttrekking Dynamiek binnen de voorraad Aanbod en opname kantoorruimte Trends en ontwikkelingen Korte termijn Middellange termijn Conclusies Veroudering van kantoorgebouwen Inleiding Een definitie voor het begrip veroudering Soorten veroudering technische of structurele veroudering functionele veroudering relatieve veroudering Oorzaken veroudering Gevolgen veroudering Conclusies Oplossingen voor veroudering Inleiding Oplossingen en alternatieven Dispositie Renovatie Herontwikkeling Sloop en nieuwbouw Herbestemming c.q. transformatie Vergelijking alternatieven Financiële randvoorwaarden Fiscale wetgeving Conclusies... 26

5 ... 5 Aanpak van veroudering in de praktijk Inleiding De praktijk Een gezamenlijk belang Een rationele afweging? Doelstellingen beleggers Trends en ontwikkelingen: de branche Trends en ontwikkelingen: wet- en regelgeving Conclusies Perspectieven voor vernieuwing inleiding ,.2 Wet krachtenveld voor herstructurering..., De relevante actoren De belegger De (project)ontwikkelaar De vastgoedbeheerder Deadviseur De overheid Vergelijking profielschetsen Aanknopingspunten voor een (ver)nieuw(d)e samenwerking Uitgangspunten belegger Uitgangspunten ontwikkelaar Uitwerking samenwerkingsmodel Toepassing samenwerkingmodel Conclusies Conclusies en aanbevelingen de markt als signaal voor de toekomst Veroudering als economisch verschijnsel Aanpakken of niet? De praktijk is weerbarstig Perspectieven voor vernieuwing kansen en beperkingen voor de ontwikkelingsbranche Een rol voor AM Vastgoed? Tot slot m. Literatuurlijst Bijlage 1 rekenvoorbeelden herstructurering

6 Inleiding en probleemanalyse inleiding l.l.l de dynamiek van de markt De Nederlandse kantorenmarkt heeft de afgelopen jaren een indrukwekkende hausse doorgemaakt. Door een sterke economische groei en een toename van de werkgelegenheid in de dienstverlenende sectoren was er een sterke vraag naar kantoorruimte. Inmiddels is duidelijk geworden dat het in het vastgoed bekende varkenscycluseffect weer opgeld doet; door een stagnerende economie en slechte vooruitzichten voor het bedrijfsleven is de vraag naar huisvesting sterk teruggelopen. Tegelijkertijd neemt het aanbod momenteel door de oplevering van op risico gerealiseerde projecten en de onderverhuur van bestaande ruimte sterk toe. Dit resulteert in scherpe dalingen van opnameniveaus en (op termijn) huurprijzen en een dramatische toename van de leegstand tot ver boven het niveau dat hoort bij een normaal functionerende markt. Een bekend gevolg van deze ontwikkeling is dat de realisatie van nieuwbouwprojecten stagneert. Tegelijkertijd valt "de bodem" uit de markt; vooral verouderde kantoorpanden en/ of gebouwen op minder aantrekkelijke locaties krijgen te kampen met structurele leegstand, omdat er meer dan voldoende aanbod van nieuwe hoogwaardige kantoorruimte op goede locaties is, tegen zeer aantrekkelijke prijzen. Gezien de parallellen met de ontwikkelingen op de kantorenmarkt begin jaren negentig van de vorige eeuw en de huidige zorgelijke economische ontwikkelingen, is het de algemene verwachting dat er weer enige tijd nodig is, voordat er weer een herstel optreedt op de kantorenmarkt. Hiertoe dient eerst het huidige overaanbod weggewerkt te worden. De (financiële) consequenties van deze neerwaartse marktontwikkeling zijn inmiddels bij alle in de markt actieve partijen (overheden, projectontwikkelaars, institutionele beleggers, adviseurs etc.) duideluk voelbaar. 1.l.2 De opgave voor de komende jaren? De voorgaande marktontwikkelingen werken sterk door in de bestaande voorraad. Voor zover er de komende tijd structureel investeringen in de kantorensector te verwachten zijn, zullen deze naar alle waarschijnlijkheid voor een aanzienlijk deel betrekking hebben op de aanpak van verouderd vastgoed binnen de reeds bestaande voorraad. Veroudering van kantoorgebouwen is een structureel probleem dat zo lijkt het, steeds vaker voorkomt bij relatief steeds jongere panden. Door verschillende oorzaken voldoen panden of locaties op enig moment niet meer aan het wensen c.q. eisen die worden gesteld aan het gebruik waarvoor ze ontworpen zijn. In tijden van hoogconjunctuur wordt dit probleem gemaskeerd door de lage leegstandscijfers en hoge vraag naar kantoorruimte. Zodra de markt een neergaande lijn inzet wordt het probleem echter in volle omvang duidelijk omdat hier snel structurele problemen met (weder-)verhuur optreden.

7 Door een snel oplopende structurele leegstand in dit marktsegment wordt de beslissing over doorexploiteren, renovatiel herontwikkeling of dispositie dan al snel zeer relevant voor een belegger. Indien wordt besloten tot een structurele aanpak staan meerdere opties open; e renovatie van het vastgoed; e herontwikkeling van het onroerend goed binnen de bestaande functie; e sloop van het bestaande onroerend goed en nieuwbouw binnen de bestaande functie e e c.q. bestemming; herontwikkeling van het bestaande onroerend goed tot een nieuwe functie (bijvoorbeeld van kantoor naar school); sloop en nieuwbouw na herbestemming; Ondanks de uiteenlopende mogelijkheden die er vaak zijn voor herontwikkeling of - bestemming van verouderd onroerend goed, wordt hier maar incidenteel door institutionele beleggers van gebruik gemaakt. Beleggers zijn over het algemeen terughoudend in hun aanpak van het probleem, in veel gevallen wordt problematisch vastgoed gewoon verkocht. Deze houding heeft verschillende redenen. Een van de verklaringen hiervoor, is dat de specifieke kennis over projectontwikkeling en de daaraan verbonden risico's binnen deze organisaties doorgaans ontbreken (geen core-business). Een andere algemeen bekende verklaring voor het feit dat structureel onderzoek naar herontwikkelingsmogelijkheden onvoldoende wordt meegenomen, is de interne waarderingsproblematiek (marktwaarde vs. interne boekwaarde). Dit is een discussie met een sterk (bedrijfs)politiek getint karakter, die rationele afwegingen nogal eens in de weg staat Bovendien is enige tijd geleden door een uitspraak van de staatssecretaris van financiën duidelijk geworden dat een al te ondernemende houding ten aanzien van het eigen vastgoed de status van fiscale beleggingsinstelling (fbi) op losse schroeven kan zetten. Alhoewel de precieze impact van dit besluit nog steeds niet helemaal duidelijk is, is dit voldoende aanleiding voor veel partijen om zich te herbezinnen op hun bedrijfsactiviteiten. De structurele aard van de verouderingsproblematiek in combinatie met de beperkte aanpak hiervan door de eigenaren, zou andere partijen binnen de branche wellicht ruimte kunnen bieden om hier op in te spelen. Daarnaast kunnen dan misschien ook kansen worden benut door (her-)ontwikkelingspotentie van locaties te gebruiken. 1.l.3 Een nieuwe focus op vastgoed? De rol van de diverse partijen op de kantorenmarkt is de afgelopen jaren aan verandering onderhevig geweest. Mede onder invloed van de voortgaande professionalisering van de branche, is bij de verschillende actoren meer kennis van zaken aanwezig en worden vernieuwende initiatieven en samenwerkingsvormen opgestart. Hierdoor is de strikte scheiding tussen de rol van verschillende actoren deels vervaagd. In dat kader is ook de definitie en inhoud van het begrip (project-)ontwikkelaar veranderd. Er zijn meerdere typen ontwikkelaars ontstaan, elk met hun eigen werkwijze en opererend vanuit een andere invalshoek.

8 Voor de aanpak van structurele veroudering, zou bekeken kunnen worden of, en zo ja, op welke wijze en in welke hoedanigheid de ontwikkelaar hier voor institutionele beleggers een toegevoegde waarde zou kunnen leveren. Welke algemene condities en uitgangspunten zijn hier voorts bij van toepassing. Voor mijn werkgever, AM Vastgoed', is deze vraag relevant in het kader van een strategische marktanalyse. De bedrijven die hierin recent zijn opgegaan, zijn beiden traditioneel sterke spelers op de Nederlandse kantorenmarkt. Ondanks een aantal zeer geslaagde projecten, waarbij verouderde panden zijn aangepakt, kan er structureel meer aandacht aan het onderwerp worden besteed. De relevantie van het onderwerp moge duidelijk zijn, gezien de geschetste voorgaande marktontwikkelingen. Op basis van voorgaande inleiding en globale probleemanalyse is de volgende onderzoeksvraag c.q. probleemstelling te formuleren; e Welke mogelijkheden voor vernieuwende (rendabele) producten en diensten kan de markt voor herstructurering van verouderd institutioneel kantorenvastgoed, ontwikkelaars bieden? Opzet en afbakening onderzoek Er is in dit geval voor gekozen om de masterproof uit te werken als een strategisch advies aan de directie inzake de potentie die deze nichemarkt zou kunnen vertegenwoordigen voor AM Vastgoed. In de uiteindelijke uitwerking van het onderzoek zal antwoord moeten worden gegeven op de navolgende deelvragen; e Wat is de (potentiële) omvang en samenstelling van de markt voor herstructurering van verouderd kantoorvastgoed? M.a.w. welke verschillende typen panden op welke locaties en wat zijn de belanghebbende partijen die hierbij een rol spelen? e Wat houdt het begrip veroudering in en wat zijn de belangrijkste oorzaken en gevolgen van veroudering voor de institutionele partijen? Wat zijn de financiële consequenties van deze problematiek voor eigenaren? e Welke (traditionele) oplossingen zijn er voor de structurele aanpak van verouderde kantoren en wat zijn hierbij de belangrijkste randvoorwaarden en risico's. Wat houden deze precies in en hoe wordt hier in de praktijk door de institutionele beleggers mee omgegaan? e Welke perspectieven zijn er vast te stellen voor een nieuwe gezamenlijke aanpak van de herstructureringsopgave en welke rol- en risicoverdeling zou hierbij mogelijk zijn? 1 Voorheen Amstelland Ontwikkeling Vastgoed en Multi Vastgoed

9 Is gezien de voorgaande analyse van de randvoorwaarden en risico's binnen dit marktsegment een rol (en zo ja welke) weggelegd voor een partij als AM Vastgoed om hier een aantrekkelijk rendement op haar inspanningen en geïnvesteerd vermogen te behalen? De nadruk zal bij het onderzoek liggen op de relatie tussen verouderd kantorenvastgoed van institutionele partijen, de traditionele aanpak hiervan en (nieuwe) samenwerkingsvormen tussen ontwikkelaars en beleggers die zou kunnen leiden tot een succesvolle aanpak van deze problematiek. Hierbij is het de bedoeling om de mogelijkheden inzichtelijk te maken tussen de traditionele en een vernieuwende aanpak van de herstructureringsopgave. In de opbouw van de masterproof is duidelijk rekening gehouden met de beschrijving van de problematiek vanuit de invalshoek van de belegger(!). Op basis; van zijnlhaar beleving van de problematiek dient de ontwikkelaar zijn samenwerking op te zetten.

10 Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad inleiding Voorafgaand aan een verdere verkenning van het vraagstuk van herstructurering, is het noodzakelijk om een beeld te hebben, van de belangrijkste kengetallen met betrekking tot de bestaande voorraad. Dit dient met name om te kunnen bepalen wat de omvang en aard van de potentiële opgave met betrekking tot herstructurering is. Zoals bekend is het tot op heden moeilijk om uniforme, betrouwbare en volledige statistische informatie te verzamelen over de kantorenmarkt. Ondanks de belangrijke voortgaande professionalisering van de vastgoedbranche in zijn algemeenheid en het toegepast onderzoek in het bijzonder, blijft er sprake van fragmentarische en onvolledige informatie. Gelet op de vraagstelling van dit onderzoek, is de bestaande literatuur met betrekking tot de kantorenvoorraad echter voldoende bruikbaar. Onderstaande zaken zijn in belangrijke mate gebaseerd op de bekendste informatiebronnen. Omdat dit onderzoek met name betrekking heeft op het institutioneel kantorenbezit, zijn de totale voorraadgegevens voor zover mogelijk vergeleken met die van de institutionele beleggers. Hiervoor zijn van de ROZ-IPD afgeleide gegevens gebruikt. Ontwikkeling Nederlandse kantorenvoorraad Geschiedenis en ontwikkeling De Nederlandse kantorenvoorraad heeft een relatief korte geschiedenis. Tot aan begin jaren zestig van de vorige eeuw, was er sprake van een bescheiden voorraad. Dit paste bij het gegeven dat een belangrijk deel van de beroepsbevolking werkzaam was in de industrie of agrarische bedrijvigheid. Door de sterke groei van de werkgelegenheid in de dienstverlenende (tertiaire) sectoren en de automatisering van processen, kwam er steeds meer behoefte aan bedrijfshuisvesting. Parallel hieraan is een proces in gang gezet, waarbij bedrijven en organisaties steeds meer besloten om hun kantoorhuisvesting te gaan huren. Hiermee kon vermogen vrij worden gemaakt om te investeren in het primaire proces. De populariteit van belegging- c.q. huurpanden op de kantorenmarkt heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de dynamiek binnen de kantorenmarkt. Nederland kent daarnaast huurcontracten met een verhoudingsgewijs korte looptijd (5-1 0 jaar). Dit maakt zeker in economisch voorspoedige tijden een grote verhuisdynamiek mogelijkz. Inmiddels heeft de kantorenmarkt nu een aantal keren sterke groeiperioden meegemaakt, steeds gevolgd door een slechte periode van sterk overaanbod, dalende prijzen en lage transactievolumina (varkenscyclus). Anno 2003 bevindt de markt zich weer in een sterk 2 iedere 3 jaar een nieuwe auto, iedere 5 of 10 jaar een nieuw kantoor?!

11 neergaande lijn. Het is de verwachting dat het afhankelijk van de economische groei weer enige jaren zal duren voordat de marktsituatie weer in evenwicht is Omvang voorraad De schattingen over de omvang van de voorraad kantoorruimte in Nederland lopen enigszins uiteen, dit heeft deels te maken met de gehanteerde definities en methodiek van inventarisatie. Als we uitgaan van de kantoorpanden van > 500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (V.V.O.), is duidelijk dat de totale voorraad ultimo 2001 ongeveer 40 miljoen m2 omvatte. Dit is inclusief het volume, dat op het moment van opname nog in aanbouw was. tabel l voorraad per ultimo jaar Nederland Index 1 O0 104, , , ,3 Bron: Bak, kantoren in cijfers 2002 Uit bovenstaande cijfers is af te leiden, dat de voorraad een stormachtige ontwikkeling heeft doorgemaakt in de jaren negentig van de vorige eeuw. Duidelijk is te zien dat de markt na de dip begin jaren negentig ( ) een betrekkelijk rustige periode kent ( gem. ca. 2,3% groei per jaar). Dit wordt gevolgd door een hausse ( gem. ca.5,25% per jaar) als gevolg van de gunstige economische ontwikkelingen in de 2e helft van de jaren negentig. Ondanks het gegeven dat de kantorenmarkt een voorraadmarkt is, blijkt hieruit wel dat nieuwbouwontwikkelingen in perioden van economische voorspoed tot een zeer expansieve groei van de voorraad kunnen leiden. Hun invloed op reeds bestaand vastgoed is derhalve belangrijk Geografische ligging en type locatie De Nederlandse kantorenvoorraad kent een onevenredige verdeling, het gros van de voorraad bevindt zich in West-Nederland, met een sterke nadruk op de Randstad (totaal ca. 60% voorraad). tabel Z voorraad per provincie Provincie 2001 % Groningen ,s Friesland ,8 Drenthe 501.O00 1,3 Overijssel ,7 Gelderland ,8 Utrecht O00 12,4 Flevoland ,6 Noord-Holland ,l Zuid-Holland ,9 Zeeland ,8 Noord-Brabant ,7 Limburg ,3 Nederland ,O Bron: Bak, kantoren in cijfers 2002, bewerkt

12 Binnen de voorraad per provincie is het belangrijkste deel van de voorraad gesitueerd in of rond de grote steden. tabel 3 voorraad grote steden (%Nl. Totaal) Regio 2001 % Amsterdam (incl. H'meer) ,6 Den Haag ,7 Rotterdam ,l Utrecht ,5 Eindhoven ,Q Bron: Bak, kantoren in cufers 2002, bewerkt Het afgelopen decennium heeft zich een verdere ontwikkeling voorgedaan, dat het belang van kantorenparken binnen de voorraad is toegenomen. Dit is logisch, gezien het gegeven, dar hier de grootste nieuwbouwproductie heeft kunnen plaatsvinden. tabel 4 locatie typologie voorraad locatie Centrum % Woonwij k Bedrijfsterrein Kantorenwij k (!) % Totaal % % Bron: Bak, kantoren in cijfers 2002, bewerkt Op basis van de ROZ-IPD is voor referentiejaar 2001 de onderstaande portefeuillesamenstelling af te leiden. Ondanks enkele definitieverschillen is duidelijk, dat de institutionele beleggers, meer belegd hebben in kantoren- en bedrijvenparken en (overige) perifere locaties. Er is een duidelijke onderweging ten opzichte van de Nederlandse voorraad in de categorieën stadscentra en woonwijken. tabel 5 locatie typologie ROZ-/PD locatie 2001 stadscentra 1 9% Woonwij ken 1 2% kantoordistricten 36% Overige locaties 33% Totaal 100% Bron: ROZ-/PD, bewerkt Ter verklaring van bovenstaande verschillen zou kunnen worden vermeld, dat de deel- nemers aan de ROZ-IPD voornamelijk grote institutionele beleggers zijn, die over het algemeen een hoge beleggingsdruk kennen en investeren in middelgrote tot grote objecten. Als nieuwbouw zijn deze objecten minder frequent voorhanden in stadscentra en woonwijken

13 2.2.4 Samenstelling naar eigendomsvorm Binnen de voorraad kantoorruimte is een onderscheid te maken in de eigendomsvorm. Hierbij zijn twee combinaties dominant, de eigenaar-gebruiker (eigendom) en de belegger-huurder (huur). Lease-constructies worden tot de eerste vorm gerekend De afgelopen jaren heeft een verdere ontwikkeling van de huursector doorgezet ten opzichte van de eigenaar-gebruikers, in 1993 was nog 46% van de voorraad in eigendom van gebruikers respectievelijk 54% huur, in 2001 betrof dit 42% respectievelijk 58% huur (Bak, 2002). De verhouding kooplhuur verschilt overigens sterk per locatietype, zo is huur dominant in kantorenparken, terwijl huur en koop elkaar ongeveer in evenwicht houden in centrumgebieden en bedrijventerreinen. Een laatste constatering ten aanzien van de eigendomsvormen is, dat de nieuwbouwproductie de afgelopen jaren steeds sterker gedomineerd wordt door beleggingspanden (huur). Dit betekent dat de wijziging van de eigendomsverhoudingen binnen de Nederlandse kantorenvoorraad, gepaard gaat met een jongere huurvoorraad en oudere koopvoorraad! Overigens vindt ook wijziging van de eigendomsverhoudingen plaats door onttrekking aan de voorraad of omzetting (o.a. sale-and-lease-back). Deze vormen zijn echter van ondergeschikt belang Samenstelling naar leeftijd Over de leeftijdsopbouw van de portefeuille zijn weinig gedetailleerde gegevens bekend. Op basis van de bekende literatuur zijn enkele globale tabellen met gegevens bewerkt om een totaaloverzicht van Nederland te kunnen weergeven. tabel 6 lee ftudsopbouw voorraad Leeftijd >l 8jr. bouwjaar < 1983 Noord-Holland 11% 14% 14% 12% 49% Zuid-Holland 6% 11% 13% 12% 5 8% Utrecht 10% 14% 16% 16% 44% Nederland gem. 9,2% 13,7% 13,4% 11,6% 52,1% Bron; Bak, kantoren in cufers 2002, bewerkt De cijfers per provincie wijken soms sterk af van bovenstaande rekenkundig gemiddelde Dit blijkt alleen al voor de drie belangrijkste provincies qua bijdrage aan de totale voorraad kantoorruimte. De cijfers stemmen overeen met de bekende macro-economische trends, dat de Noordelijke Randstad (Amsterdam-Utrecht) ten opzichte van de Zuidelijke Randstad (Den Haag-R'dam) wint aan belang. Tegelijkertijd is hier goed af te lezen, dat de regio Utrecht pas gedurende de laatste 20 jaar als sterke kantorenlocatie tot ontwikkeling is gekomen (jongere voorraad). Zuid-Holland heeft een relatief oudere voorraad. Uit voorgaande cijfers blijkt dat gemiddeld meer dan 50% van de bestaande landelijke voorraad bestaat uit gebouwen van 18 jaar of ouder. Ter illustratie: dit is meer dan 20 miljoen m2 kantoorvloeroppervlak! Dit is een belangrijk cijfer voor de beschouwing van de potentiële omvang van de verouderingsproblematiek en daarmee indirect de herstructure- ringsopgave.

14 Op basis van de ROZ-IPD, is voor referentiejaar 2001 onderstaande tabel afgeleid. Ondanks de niet gelijk lopende referentieperioden, zijn de verschillen duidelijk waarneembaar. De institutionele portefeuille is verhoudingsgewijs beduidend jonger, dan de gemiddelde leeftijdsopbouw van de Nederlandse voorraad! Uit de cijfers is helaas niet af te leiden wat hier de oorzaak van is. tabel 7 leeftijd ROZ-/PD kantorensegment bouwjaar leeftijd % l 56, , , ,5 < 1960 ;, 40 jaar 1,5 onbekend 7,s ,O Bron: ROZ-/PD, bewerkt Nieuwbouw en onarekking De mutatie van de voorraad kantoorruimte, kent drie mogelijke oorzaken; nieuwbouw ofwel toevoeging door functiewijziging naar kantoren, respectievelijk onttrekking aan de voorraad door sloop of functiewijziging naar een andere bestemming. Uit onderstaande gegevens blijkt dat onttrekking aan de voorraad, middels sloop of herbestemming vooralsnog slechts een marginaal aandeel heeft in de jaarlijkse mutatie van de voorraad. Voorts zijn de getallen zo klein, dat de invloed van enkele objecten op het jaarlijkse volume erg groot kan zijn. tabel 8 nieuwbouw en onttrekking aan de voorraad Nieuwbouw 661.O Als % voorraad 2,1% 2,1% 2,6% 4,9% 4,4% Onttrekking 131.O00 31.O Als % voorraad 0,496 0,01% 0,5% 0,01% 0,02% Bron: Bak, kantoren in cgfers 2002, bewerkt tabel 9 onttrekking naar bestemming 2001 % m2 Sloop 49% Woningen 29% Onderwijs 1 7% O Overig 5% totaal 100% Bron: Bak, kantoren in cgfers 2002, bewerkt De voorgaande gegevens zijn zo klein ten opzichte van de bestaande voorraad dat de vraag gerechtvaardigd is, of de getallen wel kloppen. Afgezien van de vraag of de voorgaande getallen in absolute zin een juist beeld geven van de markt, is hieruit wel op te maken dat eigenaren van vastgoed een vrij defensieve houding hebben. Sloop heeft duidelijk de voorkeur.

15 Over het jaarlijks volume aan verbouw, renovatie c.q. herontwikkeling van kantoren bestaat eveneens onduidelijkheid. De meest recente publicatie op dit vlak die voor dit onderzoek is geraadpleegd is die van Vijverberg, G.A.M. TUD, Hierin wordt een enigszins gedateerd getal genoemd van ca m2 (1 994) en de verwachting uitgesproken dat dit de komende jaren (2001 e.v.) ongeveer m2 op jaarbasis zal bedragen. Voor zover het renovatie c.q. onderhoud betreft, is er wel een globaal percentage vast te stellen in vergelijking met nieuwbouw. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid3 heeft op basis van de nationale rekeningen vastgesteld, dat de totale nieuwbouwproductie in de utiliteitsbouw in 2000 ca. E: mio bedroeg, aan herstel en verbouw is in totaal ca. f: mio gespendeerd. Ook al betreft dit getallen voor de totale utiliteitsbouw, hieruit is wel af te leiden dat investeringen in verbouw en herstel een belangrijke rol innemen en in volume ca % van de nieuwbouwproductie kunnen betreffen. Dynamiek binnen de voorraad Het is van wezenlijk belang om naast een inzicht in de omvang en samenstelling van de voorraad kantoorruimte ook te kijken naar de dynamiek in deze markt. Hier zijn weer verbanden te leggen met de verouderingsproblematiek en met name de periode in de economische cyclus waarin deze relevant wordt Aanbod en opname kantoorruimte Op basis van gegevens van DTZ Zadelhoff is onderstaand de tijdreeks voor de Nederlandse 'vrije kantorenmarkt weergegeven (objecten m2). Hierbij is ervan uitgegaan dat voor een normaal functionerende markt het evenwicht tussen vraag en aanbod op ca. 1,5 de opname zou moeten liggen, dit is ook uitgezet in onderstaande grafiek. grafiek 7 Aanbod en opname kantoorruimte (x m2 VVO) bron: DTZ Zadelhof6 aanbodmonitor 2002/2003, bewerkt 3 EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2002, januari 2002, Amsterdam

16 Uit bovenstaande grafiek is duidelijk op te maken dat er tussen 1996 en 2001 sprake was van een vraagoverschot. Vanaf 2001 is de situatie weer omgeslagen door de grote toename van het aanbod (vooral nieuwbouw) en de afname van het transactievolume. grafiek 2 aanbod en opname kantoorruimte (x m2 VVO) 2. 1 nieuwbouw In grafiek 2.1 en 2.2 zijn duidelijk te verschillen in de deelmarkten voor nieuw en bestaand vastgoed af te lezen. In een periode van overaanbod ( ) is de nieuwbouwproductie laag, maar blijft deze wel in evenwicht met de opname. Een verklaring hiervoor kan zijn, dat in deze slechte periode weinig op risico en vooral nieuwbouw op basis van aanzienlijke percentages voorverhuur is gerealiseerd. 2.2 bestaande objecten bron: DTZ Zadelho ff Consultancy, aanbodmonitor 2002/2003, bewerkt In dezelfde periode is duidelijk dat het overschot aan kantoorruimte, dat dus in de bestaande voorraad zit, stabiel blijft. Per saldo vindt er een substitutie plaats van oudere panden naar nieuwer bestaand vastgoed (verplaatsing).

17 Bij een toegenomen economische groei, kan de vraag in eerste instantie slechts worden bediend door de bestaande voorraad. Het overschot wordt versneld weggewerkt. In verband met de lange voorbereidings- en productietijden van vastgoed, reageert de nieuwbouw met een vertraging van bijna 2 jaar op de toegenomen vraag (zie vanaf 1998). Helaas zijn dit totaalcijfers, binnen de cijfers voor de bestaande voorraad is dus geen onderscheid te maken naar de ouderdom of ligging van de objecten. Trends en onrtvvikkelingen Koi.ae termijn Sinds najaar 2001, is de Nederlandse kantorenmarkt weer in een hoog tempo afgekoeld, na de overspannen marktsituatie van eind jaren negentig. Inmiddels worden landelijk leegstandspercentages gemeld van plaatselijk zelfs %. Dit is een uiterst ongezonde marktsituatie, met een sterk onevenwichtige vraaglaanbodverhouding. Opvallend is dat de leegstand zo omvangrijk is, terwijl de ontwikkelingen op risico in de tweede helft van de jaren negentig verhoudingsgewijs beperkter lijken te zijn geweest dan enkele jaren daarvoor. Begin jaren negentig werden veel initiatieven op risico gestimuleerd door de grote vraag van (o.a. Scandinavische) beleggers naar kantorenbeleggingen. Hierdoor konden risico's voor ontwikkelaars deels worden afgedekt middels kortlopende huurgaranties. Naast de risico-ontwikkelingen, is er tijdens de afgelopen hausse echter ook veel in aanbouw genomen, dat weliswaar reeds verhuurd was, maar waar de beoogde huurder achteraf gezien van te optimistische groeiverwachtingen was uitgegaan. Een groot deel van de leegstaande panden betreft in de huidige situatie, nieuwbouwkantoren die op risico zijn gerealiseerd of waar de beoogde huurder de ruimte niet meer nodig heeft enlof niet in staat is geweest zijnlhaar verplichtingen na te komen. Dit betekent dat er veel courant vastgoed leegstaat tegen noodgedwongen aantrekkelijke prijzen. Hiermee wordt potentieel veel druk gezet op bestaande 'oudere' panden, omdat huurders kunnen verhuizen naar nieuw vastgoed voor gunstige prijzen, in veel gevallen wordt zelfs een lopende huurverplichting voor een resterende periode overgenomen door de nieuwe verhuurder (ontwikkelaar, belegger of onderverhuurder) De verwachting is over het algemeen, dat nieuwbouwinitiatieven gezien de vraaglaanbodsituatie de komende jaren grotendeels beperkt zullen blijven tot de beste locaties of directe ontwikkelingen voor (eind)gebruikers Middellange termijn Voor de middellange termijn is de vraag aan de orde, of de groei van de kantoorwerkgelegenheid, zoals die het afgelopen decennium heeft plaatsgevonden, doorzet. Dit is in belangrijke mate afhankelijk van economische en demografische ontwikkelingen. Binnen Nederland is internationaal gezien al het hoogste percentage van de beroepsbevolking werkzaam binnen dienstverlenende beroepen (ca. 75%). Daarnaast is de vraag

18 of bij economische groei nog aan de vraag aan geschoolde arbeidskrachten voldaan kan worden, zeker nu de arbeidsparticipatie van vrouwen al hoog is. Er wordt in diverse publicaties gewezen op de effecten van technologische ontwikkelingen die het ruimtegebruik per werknemer zouden doen afnemen (o.a. tele- en flexwerken). Tot op heden is echter nog niet aangetoond dat dit daadwerkelijk het geval is. Indien de groei van de kantorenvoorraad, mede onder invloed van voorgaande ontwikkelingen, inderdaad zou stabiliseren of zelfs zou stagneren, zou de markt veel meer het karakter krijgen van een vervansinqs- en ver~laatsinqsmarkt. Dit zet ook druk op het bestaand vastgoed. Conclusies Op basis van voorgaande samenvatting van de belangrijkste kenmerken van de Nederlandse kantorenmarkt en de gesignaleerde trends en ontwikkelingen, zijn een aantal conclusies te trekken, die relevant zijn met betrekking de eerste onderzoeksvraag. e e o e o e De kantorenmarkt is een voorraadmarkt, desondanks is de aanwas aan de voorraad in perioden van economische voorspoed aanzienlijk. Hierdoor kan de leeftijdsopbouw van de voorraad in enkele jaren tijd toch sterk veranderen. De gemiddelde leeftijd van de voorraad is de afgelopen jaren sterk verlaagd; In aanvulling op voorgaande ontwikkeling is nog wel te constateren dat 50% van de voorraad ouder is dan ZO jaar. Andersom bezien geldt natuurlijk dat maar liefst 50% van de voorraad jonger is dan 20 jaar. Dit betekent echter wel dat oudere panden moeten concurreren met een aanzienlijke voorraad jonger vastgoed; Er is een voortdurende verschuiving waarneem baar van koop naar huur, dit bevordert de dynamiek in de markt in combinatie met de korte looptijd van huurcontracten (gevolg: veel nieuwbouwinitiatieven); Binnen de voorraad ligt steeds meer nadruk op kantorenparken (perifeer gelegen locaties) en minder op binnensteden en woonwijken, deze laatste gebieden zijn potentiële herstructureringslocaties; Er bestaat geen duidelijk beeld over de omvang van herstructureringsinitiatieven zoals renovatie, herontwikkeling, herbestemming en sloop. Duidelijk is wel dat deze initiatieven in verhouding tot nieuwbouw nog van ondergeschikt belang zijn en in sterke mate afhankelijk zijn van de economische cycli. Net als begin jaren negentig is de verwachting dat het belang hiervan de komende jaren weer sterk groeit. Derhalve een interessante markt om verder naar te kijken; Er zijn redenen om te veronderstellen dat de groei van de voorraad kantoren zijn grenzen begint te naderen, als dat inderdaad het geval is zal de markt meer het karakter van een verplaatsings- en vervangingsmarkt krijgen. De ROZ-IPD marktportefeuille wijkt iets af van de algemene marktgegevens. Beleggers hebben meer vastgoed op perifere locaties en hun voorraad is verhoudingsgewijs jonger. Dit sluit echter aan op het profiel van de deelnemende partijen aan de ROZ- IPD en het gegeven dat de groei de afgelopen jaren ook voornamelijk op de perifere locaties heeft plaatsgevonden. In de volgende hoofdstukken wordt verder ingegaan op de gevolgen van de gesignaleerde wijzigingen van de voorraad voor bestaande panden en hun eigenaren.

19 Veroudering van kantoorgebouwen Inleiding De tweede stap behelst het in kaart brengen van het begrip veroudering, de hieraan ten grondslag liggende oorzaken en de gevolgen hiervan. Het is belangrijk om een duidelijk inzicht in deze problematiek te krijgen, omdat de structurele aard ervan een belangrijke rol speelt in de noodzaak tot aanpak. Een definitie voor het begrip veroudering Veroudering is een breed begrip dat tal van definities en ~nvalshoeken kent. Er bestaan in de beschikbare vakliteratuur diverse definities van het begrip veroudering, die niet allemaal eenduidig van karakter zijn. Uit de diverse omschrijvingen blijkt wel duidelijk dat het begrip veroudering zowel samenhangt met karakteristieken van een gebouw enlof locatie zelf, als de waardering die een mogelijke gebruiker hier aan toekent. Voorts is het een verschijnsel dat zich deels buiten de invloed van gebruikers of eigenaren voltrekt. Een van de mijns inziens meest bruikbare definities is daarom die uit Korteweg 4(2OO2) is af te l e i de n; " veroudering van een pand wordt.....gedefinieerd als de verminderde bruikbaarheid en/of aantrekkelukheid van dat pand en/of de locatie ervan voor de functie waarvoor het pand is ontworpen of... in gebruik is geweest" In bovenstaande definitie heb ik voor "in gebruik is geweest", de woorden "voor lange tijd" weggelaten. Dit onderstreept mijns inziens dat veroudering volgens de huidige opvattingen niet meer van de gebruiksduur afhankelijk hoeft te zijn (zie tevens hierna relatieve veroudering). Er worden verschillende soorten veroudering onderscheiden. Ondanks de uiteenlopende benamingen zijn deze in een beperkt aantal groepen in te delen. Voor de classificatie van de soorten veroudering is ook aansluiting gezocht bij de indeling zoals Korteweg die in zijn dissertatie hanteert. Deze is immers al samengesteld uit een zeer breed scala aan (internationale) publicaties over veroudering. Soorten veroudering technische of structurele veroudering De bekendste vorm van veroudering is technische veroudering. Dit heeft betrekking op het gegeven dat (onderdelen van) (kanto0r)gebouwen op den duur aan slijtage c.q. verval onderhevig zijn. Dit is het gevolg van gebruik zelf, het blootstaan aan de elementen (weer) e.d. 4 Korteweg, P.J., 2002, veroudering van kantoorgebouwen: probleem of uitdaging?

20 Gebouwen bestaan uit verschillende onderdelen met elk een afwijkende (technische) levensduur. Gedurende de totale levensduur van een pand worden diverse onderdelen vernieuwd of vervangen, bijvoorbeeld klimaatinstallaties, liften, sanitaire eenheden. Bij die ingrepen vindt vaak een upgrading plaats, omdat vervanging vaak ook een verbetering betekent door toepassing van nieuwere of hoogwaardigere materialen. Technische veroudering is voor een locatie moeilijker te definiëren, aangezien locaties doorgaans grotendeels beoordeeld worden aan de hand van allerlei niet fysiekekenmerken. Toch zijn er fysieke vormen van locatieveroudering. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan verloedering of verval van de openbare ruimte, waardoor een locatie minder representatief is voor de kantoorfunctie. Bij technische veroudering wordt vaak aangenomen dat deze, uitgaande van normaal onderhoud, een min of meer lineair karakter heeft. De gebruikelijke (fiscale) afschrijvingsmethodiek voar investeringen in bedrijfsmiddelen, is hier een soort afspiegeling van. Hierbij wordt (fictief) rekening aangenomen dat bedrijfsmiddelen een gelijkmatig afnemend nut of waarde hebben. figuur 7 technische levenscyclus vastgoed Cyclus 1 Cyclus 2 Cyclus n T I I Minimaal geëist Prestatieniveau prestatie te laag ingreep nodig tijd - Uit bovenstaande figuur is het proces van veroudering af te lezen. Zodra het object onder het minimale geëist prestatieniveau komt, is een bij-investering noodzakelijk. Hiermee wordt het object echter maar ten dele vernieuwd. Door de continue lichte stijging van het geëist prestatieniveau en het beperkte effect van herinvesteringen op de totale prestatie, worden de cycli steeds korter. Dit terwijl de omvang van de noodzakelijke investeringen voor instandhouding juist toenemen. Op het moment dat de kosten van herinvestering (groot onderhoud) niet meer opwegen tegen de baten (verhoging prestatieniveau), wordt het vraagstuk voor structurele aanpak zeer relevant functionele veroudering Dit type veroudering heeft betrekking op de geringer wordende bruikbaarheid van een pand voor de functie waarvoor het pand ontworpen is of in gebruik is geweest.

21 Gebouw De afgelopen decennia is het product kantoorgebouw in belangrijke mate gerationaliseerd en gestandaardiseerd. Dit was mogelijk door de introductie van uniforme bouwproducten en industriële bouwtechnieken. Door het beschikbaar komen van deze nieuwe technieken en producten vindt een voortdurende aanpassing plaats van het gemiddelde kwaliteitsniveau van kantoorgebouwen. Geleidelijk aan worden nieuwe zaken verwerkt in gebouwen en gaan tot de basis behoren, Bestaande gebouwen kunnen niet, of slechts met ingrijpende investeringen worden aangepast. De overheid heeft hier ook een belangrijke rol in door het met enige regelmaat aanpassen van wet- en regelgeving, zoals het bouwbesluit en ARBO-wetgeving. Het wijzigen van de bruikbaarheid van kantoorgebouwen heeft ook te maken met maatschappelijke trends en ontwikkelingen die ertoe leiden dat gebruikers andere eisen stellen. Voorbeelden hiervan zijn de veranderingen die zich hebben voorgedaan op het gebied van werk en organisatiestructuren. Dit heeft bijvoorbeeld tot grote wijzingen geleid in maatvoering van kantoorgebouwen. Daarnaast is de automatisering van de werkplek een belangrijke ontwikkeling geweest. In onderstaande tabel zijn de functionele aspecten op hoofdlijnen benoemd, hiervoor is de methodiek van de in de vastgoedmarkt veel gebruikte REN-norm gebruikt. figuur Z functionele criteria volgens REN-methodiek locatie/omgeving loca tie Perceel - representativiteit omgeving zichtbaarheid bereikbaarheid auto en openbaar * ontsluiting vervoer - parkeren voorzieningen e veiligheid e sociale veiligheid geluid/ bodem/ milieu beschikbaarheid personeel * beschikbaarheid woonruimte gebouw/ werkplek gebouw e flexibiliteit hoofdingang gebouw transport/routing - communicatie/ data e onderhoud energieverbruik * beveiliging werkplek verdiepingshoogte e indeling plattegronden klimaat en comfort voorzieningen sanitair catering - installatieruimte * overige ruimten Locatie Locaties kunnen ook aan functionele veroudering onderhevig zijn, hierbij valt te denken aan diverse zaken (zie voorgaande figuur). Het laatste decennium is het bereikbaarheidsprofiel in combinatie met parkeernormering met name relevant voor de aantrekkelijkheid van locaties. Een ander voorbeeld is de ligging ten opzichte van voorzieningen.

22 In functionele veroudering zit al een relatie in met de relatief snelle wijzigingen die kunnen optreden in behoeftepatronen van klanten. De productlevenscyclus van vastgoed gaat meer kenmerken vertonen van die van andere producten en diensten, daardoor neemt de effectieve levensduur af. Veroudering kan in dit geval zelfs voor vastgoed van slechts enkele jaren oud aan de orde zijn. Heden ten dage is deze functionele component geschaard onder het begrip economische veroudering relatieve veroudering Voorgaande typen veroudering zijn gerelateerd aan het pand, de locatie enlof de waardering die hier door gebruikers aan wordt toegekend. Bij relatieve veroudering is de 'markt' echter de aanleiding. Relatieve veroudering is het verschijnsel waarbij de vraag-aanbodverhoudingen op de (kantoren-)markt, met name de onevenwichtigheid die hierin kan optreden, ertoe leiden dat bepaalde panden of locaties een lagere waardering krijgen. Een voorbeeld hiervan is een situatie van overaanbod op de kantorenmarkt, die tot gevolg heeft dat klanten zich nieuwe panden op goede locaties kunnen veroorloven. Tegelijkertijd raken hierdoor oudere panden enlof slechtere locaties uit de gratie. Het kan zelfs voorkomen dat nieuw vastgoed al verouderd is voordat het in gebruik wordt genomen. Korteweg (2002); de snelheid van relatieve veroudering neemt toe, wanneer er relatief veel nieuwbouw aan de voorraad wordt toegevoegd,..de relatieve veroudering wordt manifest, wanneer er aan doorstroming van oud- naar nieuwbouw weinig beperkingen zijn gesteld...een ruim aanbod leidt derhalve tot relatieve veroudering van de bestaande voorraad. Als we voorgaande spiegelen aan de conclusies uit hoofdstuk 2, valt de stelling te verdedigen dat relatieve veroudering een steeds grotere rol zal gaan spelen binnen de algemene thematiek veroudering. Immers, het tempo waarmee de voorraad wordt uitgebreid tijdens een periode van sterke economische groei neemt duidelijk toe. Dit werkt door in de daarop volgende periode. De huidige situatie op de kantorenmarkt is hier een afspiegeling van. Daarnaast was geconcludeerd, dat het systeem van relatief kortlopende huurcontracten in Nederland al bijdraagt aan een grotere marktdynamiek. Langere huurcontracten worden gezien als beperkend voor doorstroming binnen de voorraad. Oorzaken veroudering In voorgaande classificatie ligt al een natuurlijke verdeling van oorzaken besloten die gerelateerd is aan de soort veroudering. Technische veroudering is een natuurlijk veelal tijdgebonden proces, in tegenstelling tot functionele en relatieve veroudering. Laatstgenoemde soorten van veroudering zijn in oorzaak gerelateerd aan het onvermogen van de locatie c.q. het vastgoed om zich aan te passen aan wijzigende trends of ontwikkelingen van gebruikerszijde, de markt (zowel vraag als aanbodzijde) of regelgeving van overheidszijde.

23 Voor functionele en relatieve veroudering geldt bovendien, dat dit processen zijn die zich grotendeels voltrekken zonder dat de eigenaar hier invloed op kan uitoefenen. Tenzij hij tot een nieuwe visie komt voor het object en de locatie! Voor relatieve veroudering zou dit nog betwist kunnen worden, omdat de vraaglaanbodverhoudingen op de markt ook worden beïnvloed door het bewuste pand c.q. de locatie zelf. Gezien de vele marktimperfecties van de vastgoedmarkt is dit meer te beschouwen als een zogenaamd extern effect. Gevolgen veroudering De gevolgen van veroudering zijn ondanks de verschillende perspectieven van eigenaartgebruikers en (institutionele) beleggers van verhuurde panden, vergelijkbaar. Voor een eigenaartgebruiker is huisvesting in eerste aanleg een bedrijfsmiddel c.q. productiefactor. Veroudering openbaart zich hier als een vermindering van de bijdrage c.q. nut die het bedrijfsmiddel levert aan of heeft voor het primaire bedrijfsproces. Voor institutionele beleggers is vastgoed ook een bedrijfsmiddel, zij het dat het primaire proces bestaat uit het duurzaam beleggen van vermogen. Vastgoed is hierbij één van de mogelijkheden om vermogen te alloceren. Ook hier geldt dus dat veroudering leidt tot een verminderde bijdrage aan het bedrijfsproces (bijv. het genereren van groeiende inkomsten enlof vermogensgroei). Belangrijk hierbij is wel dat dit in eerste instantie duidelijk wordt doordat de huurder (de gebruiker uit de vorige groep) het pand of de locatie minder waardeert. Als we ons concentreren op de laatstgenoemde partij i.c. de beleggers, zullen de gevolgen van veroudering, op welke wijze die zich dan ook openbaren, direct meetbaar zijn in financieel opzicht. We gaan er hierbij gemakshalve even van uit dat de verschillen in doelstellingen van de verschillende typen beleggers (verzekeraars, pensioenfondsen, beleggingsfondsen) niet ter zake doen. Veroudering leidt ertoe dat er minder vraag is naar het bewuste vastgoed of de locatie waarop dit zich bevindt. Afhankelijk van het type veroudering (technisch of anderszins), de mogelijkheden om dit op te lossen g de vraaglaanbodverhoudingen op de markt wordt een neergaande spiraal ingezet. Er kan leegstand ontstaan (onderbrekingen cashflow), de benodigde tijd voor opvolgende verhuur neemt toe en gerealiseerde huurprijzen wijken af van de markt. Daarnaast leiden deze zaken en het verminderde toekomstperspectief van het pand tot een verminderde waardegroei of zelfs waardedaling van het pand. Een belangrijke kanttekening bij het voorgaande verhaal is wel dat er geen eenduidige systematiek zit in de gevolgen van veroudering. Panden die in technisch en functioneel opzicht als verouderd kunnen worden getypeerd, kunnen door unieke eigenschappen als de locatie of de architectuur zo hoog gewaardeerd worden, dat gebruikers zich aanpassen. Subjectieve of emotionele belevingsaspecten kunnen dus technische of functionele tekortkomingen compenseren! Enkele voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld het kantoor 'de Rode olifant'in Den Haag en de Van Nelle Fabriek in Rotterdam. Het laatste voorbeeld was in het verleden uiteraard maar ten dele als kantoor in gebruik.

24 Conclusies Veroudering is een verschijnsel dat uit verschillende soorten c.q. typen bestaat, het kan op zowel op een object- als op een locatie van toepassing zijn. Er zijn eigenlijk drie soorten veroudering; technische, functionele en relatieve veroudering. c c O e e c In tegenstelling tot vroeger (relatie techniek met levensduur), wordt veroudering steeds meer als economisch probleem aangemerkt, dat samenhangt met (veranderende) wensen en eisen van gebruikers en dat onderhevig is aan trends en ontwikkelingen; De productlevenscyclus van kantoren wordt korter (progressieve veroudering). Veroudering, met name de functionele en relatieve veroudering, is dus minder tijdgebonden en meer afhankelijk van de wensen van kantorengebruikers; De gevolgen van veroudering, vertalen zich vaak direct in financiele zin door leegstand, lagere huurprijzen en een potentiele waardedaling van het vastgoed; Net zo goed als relatieve veroudering kan optreden, kan er ook sprake zijn van relatieve verjonging. In tijden van schaarste op de kantorenmarkt nemen gebruikers alsnog genoegen met mindere panden en locatîes. De conjuncturele cyclus maskeert daarmee tijdelijk de structurele aard van het probleem; Voor de verdere uitwerking van dit onderzoek zijn de economisch gerelateerde vormen van veroudering (functioneel en relatief) het meest waardevol. Immers, dit betekent dat het product (gebouw enlof locatie) niet of onvoldoende voldoet aan de al dan niet gewijzigde wensen of eisen van de klant. Er dient dus een nieuwe visie ontwikkeld te worden op het object enlof de locatie; Technische veroudering is in dat opzicht minder interessant, dit voortschrijdende proces is betrekkelijk eenvoudig te voorspellen. Bovendien worden hier door beleggers in hun exploitatieprognoses doorgaans al reserveringen voor getroffen.

25 Oplossingen voor veroudering Inleiding Op basis van voorgaande beschrijving van verouderingsprocessen en de gerelateerde gevolgen en oorzaken is het nu mogelijk, inhoudelijk in te gaan op de mogelijkheden voor institutionele beleggers om hier iets aan te doen. Oplossingen en alternatieven Zoals hiervoor beschreven in paragraaf 93.5 leidt het verouderingsproces tot verminderde prestaties van het vastgoed. Deze zijn door beleggers in de eerste plaats te relateren aar1 hun performancedoelstelling Nagenoeg alle grote professionele vastgoedbeleggers maken gebruik van het Asset- Liability matching (ALM) om te bepalen in welke assets hun vermogen belegd wordt, om op termijn aan hun verplichtingen te voldoen. Op basis van de ALM wordt de gewenste exposure in de beleggingscategorie vastgoed vastgesteld. Binnen het segment vastgoed wordt vervolgens onderscheid gemaakt tussen geografische spreiding (land, regio, stad) en type (bijv. winkels, kantoren, woningen en industrieel). We gaan er hier vanuit dat in dit geval alleen in direct vastgoed wordt belegd. Onder invloed van diverse ontwikkelingen wordt de laatste jaren steeds meer aandacht besteed door beleggers aan portfolio- en performanceanalyse. Beleggers willen steeds sneller en accurater inzicht krijgen in de samenstelling en prestaties van hun portfolio, omdat ze hier in toenemende mate door hun klanten op worden afgerekend. Een zeer relevante ontwikkeling in dit kader, is de introductie van de ROZ-IPD indexs, die inmiddels door de belangrijkste partijen als benchmark voor de markt wordt gebruikt. De portfoliosamenstelling wordt steeds opnieuw geanalyseerd en zonodig bijgesteld aan de hand van de laatste inzichten. De belangrijkste vraag is in dit kader op welk moment een belegger vindt, dat de afwijking van de performancedoelstelling dermate groot wordt, dat ingrijpen gewenst is. Hierbij kan nog meespelen, dat voor sommige objecten hun bijdrage voor de prestatie van de totale portfolio zwaarder meeweegt dan de individuele prestatie. Een voorbeeld hiervan is een object dat negatief correleert met de overige objecten en daardoor de standaarddeviatie6 van de portfolio als geheel vermindert. Indien een belegger inderdaad vaststelt dat een object niet meer voldoet aan zijn rende- mentseisen en verouderd is, staan meerdere mogelijkheden open om in te grijpen. Deze zijn grofweg in te delen in verkoop c.q. dispositie, renovatie, herontwikkeling, sloop/nieuwbouw enlof herbestemming. s De ROZ-IPD is in 1995 geïntroduceerd en wordt samengesteld op basis van de portfolio's van de belangrijkste Nederlandse institutionele vastgoedpartijen. 6 De gewogen afwijking van het verwachte gemiddelde rendement E(r)