TITEL 4 Huur. [Inleidende opmerkingen]

Transcriptie

1 TITEL 4 Huur [Inleidende opmerkingen] 1. Algemeen. De onderhavige regeling betreft de vervanging van een lappendeken van (oude) huurrechtbepalingen die neergelegd waren in verschillende wettelijke regelingen en die als gevolg van gewijzigde politieke opvattingen in de jaren vanaf 1970 tot de invoering van de huidige regelgeving, steeds zijn aangepast en aangevuld. Met name de gewenste behoefte aan huur(prijs)bescherming van de huurder heeft geleid tot huurdersvriendelijke, dat wil zeggen dwingendrechtelijke bepalingen in het huurrecht. In de zomer van 1998 is het wetsvoorstel Titel 7.4 (Huur) bij de Tweede Kamer ingediend (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 1 2) dat ziet op de algemene bepalingen en de woonruimtebepalingen (met het materiële huurprijzenrecht), tegelijk met het wetsvoorstel dat ziet op de formele huurprijsregeling, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Kamerstukken II 1997/98, 26090) als vervanging van de oude Huurprijzenwet woonruimte. Na de intrekking in augustus 1999 van een eerder wetsvoorstel inzake bedrijfsruimte (Kamerstukken II 1994/95, 24150), is in november 1999 een nieuw wetsvoorstel ingediend (Kamerstukken II 1999/2000, 26932) dat thans in de huidige afdeling 6 is opgenomen. Met deze nieuwe regelgeving is de oude Huurwet ingetrokken. Tegelijk met de nieuwe huurwetgeving is een aantal besluiten in werking getreden, zoals het Besluit Servicekosten, het Besluit kleine herstellingen en het Besluit huurprijzen woonruimte met bijlagen. Inwerkingtreding. De nieuwe huurrechtbepalingen zijn per 1 augustus 2003 in werking getreden (Stb. 2003, 230). Aan de oude huurrechtbepalingen en het overgangsrecht wordt in deze editie geen aandacht meer besteed. 2. Indeling en opbouw titel 7.4. Algemene bepalingen. De algemene bepalingen zijn neergelegd in afdeling 1 4 (art. 7:201-7:231) en gelden in beginsel voor álle huurovereenkomsten, tenzij de inhoud of strekking zich daartegen verzet (zie bijvoorbeeld art. 7:223 dat enkel ziet op verhuur van onroerende zaken). Woonruimtebepalingen. De bijzondere regels die, náást de algemene bepalingen, voor huur van woonruimte in de zin van art. 7:232 gelden, zijn geplaatst in afdeling 5 (art. 7:232-7:282). Bedrijfsruimtebepalingen. Voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 geldt, naast de algemene bepalingen, de speciale regeling in afdeling 6 (art. 7:290-7:310). Overige huurcategorieën. Voor huur van ruimte die geen woon- of bedrijfsruimte is, geldt de speciale beëindigingsregeling van art. 7:230a (opgenomen in afdeling 4) en enige bijzondere bepalingen in art. 7:305, 7:309 en 7:310 (uit afdeling 6). 3. De algemene bepalingen (art. 7: ). De algemene bepalingen wijken in sterke mate af van de oude regeling in Boek 7A (art e.v.) BW; zo is gekozen voor een ándere gebrekenregeling die stoelt op art. 7:204 lid 2: uitgangspunt is het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag. Verder zijn de rechten en verplichtingen van de verhuurder en de huurder netjes gerangschikt in afdeling 2 respectievelijk afdeling 3, wat anders was onder het oude recht waar het geheel van rechten en verplichtingen door elkaar was opgenomen. De bijzondere bepalingen inzake einde en overdracht van de huur, zoals het oude art. 7A:1612 en de Dozy 3

2 Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4 regeling in art. 28a h (Hoofdstuk VIA) HW zijn opgenomen in afdeling 4. Als buitenbeentje is opgenomen de bepaling van art. 7:230a: deze beëindigingsregeling (afkomstig uit de genoemde Huurwet) geldt exclusief voor huurovereenkomsten van gebouwde onroerende zaken die géén woonruimte (art. 7:232) of géén bedrijfsruimte (art. 7:290) betreffen. Oude jurisprudentie. Of de oude jurisprudentie van de Hoge Raad onder het nieuwe recht ook geldig blijft, zal per geval beoordeeld moeten worden. 4. De woonruimtebepalingen (art. 7: ). De huidige woonruimteregeling in afdeling 5 bevat grotendeels een letterlijke overneming van de bepalingen die golden onder het oude huurrecht (art. 7A:1623a e.v.) en die per 1 juli 1979 als grotendeels nieuw werden ingevoerd; de oude jurisprudentie op dit terrein blijft dus gewoon zijn gelding behouden. Enige inhoudelijke aanpassing is de opneming van een deel van het huurprijzenrecht (afkomstig uit de oude Huurprijzenwet woonruimte) en voor het overige is er gekozen voor een andere, systematische indeling. Verder zijn er ingaande 1 augustus 2003 vernieuwingen doorgevoerd die zien op renovatie en veranderingen aan het gehuurde door zelfwerkzaamheid van de huurder. In 2006 zijn de opzeggingsgronden dringend eigen gebruik uitgebreid (art. 7:274 lid 4) en per 1 juli 2016 zijn nog enige nieuwe bepalingen toegevoegd die betrekking hebben op verhuur aan speciale categorieën (art. 7:274a-d); zie aant. 13 bij art. 7:274. De woonruimtebepalingen zijn exclusief van toepassing op woonruimte in de zin van art. 7:232 en bevatten veel dwingend recht. In onderafdeling 1 (art. 7: ) zijn wat algemene bepalingen en definities opgenomen. In onderafdeling 2 (art ) is het materiële huurprijzenrecht opgenomen; daarnaast geldt voor huur van woonruimte een formele huurprijsregeling die neergelegd is in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. In onderafdeling 3 (art. 7: ) zijn de regels neergelegd die gelden voor derden die betrokken zijn bij huur van woonruimte, zoals de medehuurder en de onderhuurder. Onderafdeling 4 (art. 7: ) ten slotte voorziet in een gedetailleerde regeling inzake beëindiging van de huur. De woonruimtebepalingen kenmerken zich door een (stevige) wettelijke huurbescherming en door dito huurprijsbepalingen. Deze (principiële) kwestie kwam aan de orde in HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826 (Nobel/Brommet). Inzet was de vraag of de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen een ongeoorloofde inbreuk vormen op het eigendomsrecht van de verhuurder, daarbij wijzend op art. 1 Protocol 1 EVRM en het toetsingskader van EHRM 2 juli 2013, 27126/11 (Nobel c.s./nederland). Zowel de kantonrechter als het hof beantwoorden deze vraag ontkennend. De cassatieklachten falen. 5. De bedrijfsruimtebepalingen (art ). De huidige bedrijfsruimteregeling in afdeling 6 is goeddeels overgenomen uit het oude huurrecht, de bepalingen in art. 7A:1624 e.v. Ook hiervoor geldt net als bij het woonruimterecht dat in beginsel de oude jurisprudentie zijn kracht onder het nieuwe recht behoudt. De bedrijfsruimtebepalingen zijn exclusief van toepassing op bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290, met uitzondering van de bepalingen in art. 7:305, 7:309 en 7:310 die ook van toepassing zijn op de zogenaamde art. 7:230a-ruimte. 4 Dozy

3 6. Dwingend recht. Verspreid over een aantal artikelen in de verschillende afdelingen wordt een flink aantal bepalingen van dwingend recht verklaard, hetzij enkel ten gunste van de huurder, hetzij voor beide partijen. Als voorbeelden kunnen worden genoemd art. 7:206 lid 3 en art. 7:209 in afdeling 2 (verplichtingen verhuurder) art. 7:215 lid 6 in afdeling 3 (verplichtingen huurder) en art. 7:231 lid 3 in afdeling 4 (overgang van de huur). Bij huur van woonruimte (afdeling 5), dat grotendeels uit dwingend recht bestaat, wordt in art. 7:242 ook nog een aantal bepalingen uit de eerste afdelingen tot dwingend recht verklaard. Bij huur van bedrijfsruimte (afdeling 6) wordt door middel van art. 7:291 lid 1 bepaald dat van de bepalingen in deze afdeling niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Vernietigbaarheid. In veel gevallen is gekozen voor de constructie dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken (zie onder meer art. 7:206 lid 3, 7:209, 7:215 lid 6, 7:231 lid 3, 7:240, 7:241, 7:242, 7:243, 7:268 lid 7, 7:270 lid 3, 7:282 en 7:291 lid 1). Een beding in de huurovereenkomst dat daarmee in strijd is, is geldig zolang de huurder zélf geen beroep doet op de vernietigbaarheid van het beding. Zie voor een opmerkelijk geval HR 28 mei 2010, LJN BL9562, NJ 2010/300 (Momus/De Leeuw). Nietigheid. In een aantal gevallen is gekozen voor nietigheid; de rechter moet dit ambtshalve toepassen (zie onder meer art. 7:226 lid 4, 7:251, 7:264, 7:271 lid 7). 7. Verhouding tot de Boeken 3 en 6 BW. Uit het stelsel en de opbouw van het BW volgt dat náást de algemene, vermogensrechtelijke en verbintenisrechtelijke regels uit de Boeken 3 en 6, de bijzondere (huur)regels van Titel 7.4 op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Het systeem van de gelaagde structuur van het BW brengt met zich dat onder meer de (gewone) regels over de totstandkoming van overeenkomsten, de wilsgebreken, de algemene voorwaardenregeling, de verzuimregeling en de opschortingsrechten ook van toepassing zijn op huurovereenkomsten, naast de toepasselijkheid van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248) en de onvoorziene omstandighedenregeling (art. 6:258) die in het huurrecht ook een grote rol spelen. Indien en voor zover er wordt afgeweken van het algemene recht, wordt dit aangegeven in de betreffende huurbepaling zoals bijvoorbeeld in art. 7:231 lid 1 waarin bepaald wordt dat ontbinding (op initiatief van de verhuurder) enkel door de rechter kan geschieden (en dus afwijkend is van de algemene mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding ex art. 6:267 lid 1). AFDELING 1 Algemene bepalingen Art. 201 Artikel Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. 2. Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling en de afdelingen 2 4 van toepassing, voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet. 3. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt. [ , Stb. 587, i.w.tr /kamerstukken 26089] Dozy 5

4 Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4, Afd. 1 [Wat is huur?] 1. Algemeen. Of een overeenkomst ook als húúrovereenkomst kan worden gekwalificeerd hangt af van de toepasselijkheid van déze bepaling. Is er sprake van huur, dan gelden niet alleen de algemene vermogensrechtelijke bepalingen in Boek 3 en 6, maar daarnaast ook de onderhavige titel die voor de huurder van woon- en bedrijfsruimte een vérgaande huur(prijs)bescherming biedt en voor de verhuurder veel (semi-)dwingend recht bevat. De belangen van betrokken partijen zijn daarom groot als het gaat om de vraag of er al dan niet sprake is van huur. Huur als overeenkomst. Voor de totstandkoming, inhoud en uitvoering van de huur als overeenkomst gelden de algemene vermogensrechtelijke bepalingen in Boek 3 en 6. Zo tast onbevoegdheid tot verhuur (bijvoorbeeld omdat de verhuurder geen eigenaar is) de geldigheid van de huurovereenkomst niet aan en leidt handelingsonbekwaamheid (art. 3:32 BW) van partijen tot vernietigbaarheid van de huurovereenkomst. Toepassingen: in HR 25 november 2005, NJ 2006/338 (gemeente Den Haag/Braber BV) kwam de vraag aan de orde of de erfpachter bevoegd was om tot verhuur over te gaan en in HR 26 september 2003, NJ 2004/460 (regiopolitie Gelderland-Zuid/Hovax) enhr13april 2007, LJN BA1535 ging het in beide gevallen om de vraag of er een huurovereenkomst tot stand was gekomen. Zie ook Hof Den Haag 24 februari 2009, LJN BH6977, Prg. 2009/75, waarbij geoordeeld werd dat door het aanvaarden van de concepthuurovereenkomst door huurder (uitgezonderd enige punten van ondergeschikt belang) een huurovereenkomst tot stand was gekomen. Dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst. In de zaak die leidde tot het arrest van HR 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424, ging het om de vraag of de onderhuurder had gedwaald ten aanzien van de bestemming van het gehuurde (een horecapand). Het betrof de vraag of de onderverhuurder zijn mededelingsplicht (ten aanzien van de gemeentelijke bestemming) had geschonden in de zin van art. 6:228 lid 1 onderdeel b. Het oordeel van het hof werd gecasseerd: dat de onderverhuurder een professionele partij is (met kennis van de horecamarkt) brengt op zichzelf niet mee dat deze geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het pand en de mogelijke problemen voor die bestemming bij verbouwing. Het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, omdat in zijn algemeenheid een huurder van bedrijfsruimte niet ervan mag uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen opleveren in verband met een bestemmingsplan. Zie ook de noot van J.A. van Strijen in WR 2016/ Definitie huurovereenkomst (lid 1). a. Essentialia huur. Dé kenmerken van huur zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de huurder. Lid 1 bevat géén zogenaamde strekkingsbepaling of absorptiebepaling bij huurovereenkomsten met een gemengd karakter (zoals bij de arbeidsovereenkomst in art. 7:610 lid 2). Ontbreekt één van de essentialia gebruik of tegenprestatie dan is er geen sprake van huur, maar van een andere soort overeenkomst. In het algemeen geldt voor beide essentialia die de prestaties van partijen (verhuurder en huurder) weergeven, dat zij wel voldoende bepaalbaar moeten zijn in de zin van art. 6:227 BW. Uit de lagere rechtspraak volgt dat het begrip huur, en dus de essentialia van de huurovereenkomst, in verband met de 6 Dozy

5 Art. 201 strekking van de huurrechtbepalingen (bescherming) ruim wordt genomen; zie voor een toepassing hiervan Hof Amsterdam 8 juli 2004, WR 2005/72, waarbij een ondertekende huurverklaring die alle essentialia van huur bevatte als bindende huurovereenkomst werd gekwalificeerd. In een andere zaak luidde het oordeel van Hof Den Haag 7 februari 2012, LJN BW5575, WR 2012/59, dat de ruimte die aan exploitant ter beschikking was gesteld om zaken aan gedetineerden te verkopen, binnen een penitentiaire inrichting, niet centraal stond maar (enkel) de door exploitant te verrichten diensten. In het geheel beschouwd, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond en de inhoud en strekking van de overeenkomst, kon de overeenkomst niet als huurovereenkomst worden aangemerkt. Naamgeving overeenkomst en uitleg van de overeenkomst. De naam die partijen aan de overeenkomst geven is niet bepalend voor de kwalificatie huur, doch de inhoud van die overeenkomst, ook al hebben partijen dit karakter van de overeenkomst niet onderkend; zie HR 6 maart 1964, NJ 1964/215. Zo zullen vele lease-overeenkomsten als gewone huurovereenkomsten gekwalificeerd kunnen worden. Zie voor andere toepassingen hiervan: HR 31 januari 1997, NJ 1998/545 (Vishuisjes), waarbij de vraag beantwoord moest worden of er sprake was van een door de gemeente gesloten publiekrechtelijke overeenkomst tot tijdelijke ingebruikgeving van een onroerende zaak (de zogeheten vishuisjes ) of van een huurovereenkomst; zie ook Hof Amsterdam 18 mei 2010, LJN BM6120 met betrekking tot de vraag of er sprake was van een subsidierelatie (ex art. 4:21 lid 1 Awb) of van een huurovereenkomst. Zie verder HR 11 september 2009, LJN BI6321 (art. 81 RO) waarin het ging om de vraag of er sprake was van een zakelijk recht van gebruik en bewoning in de zin van art. 3:226 BW of van een huurovereenkomst betreffende woonruimte. Bij de uitleg kan ook de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol spelen, (o.a.) HR 29 mei 2009, LJN BH7356, NJ 2009/246 (Plak/Plak). Gemengde overeenkomsten. Voor overeenkomsten die naast de essentialia van huur, tevens kenmerken vertonen van een ándere, in de wet geregelde (bijzondere) overeenkomst, geldt de gewone regeling voor gemengde overeenkomsten, neergelegd in art. 6:215 BW: beide regelingen zijn náást elkaar van toepassing, tenzij deze regelingen niet met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van de (bijzondere) overeenkomst zich tegen toepassing (van de andere regeling) verzet. Voor gemengde overeenkomsten die tevens elementen van huur van woonruimte of bedrijfsruimte bevatten is inmiddels een gedetailleerde jurisprudentie ontstaan, waarbij vooral het accent ligt op het overheersende karakter van de overeenkomst: zijn dat de huurelementen dan prevaleert huur, gelet op de strekking van de huurbepalingen, namelijk huur(prijs)bescherming. De Hoge Raad heeft in HR 10 augustus 2012, LJN BW6737 (Utopia) hiervoor een algemeen geldende regel gegeven: voor de beantwoording van de vraag of ingeval partijen een gemengde overeenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, art. 230a-bedrijfsruimte of art. 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimte, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van de huurovereenkomst is in hoge mate Dozy 7

6 Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4, Afd. 1 feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar. Zie over dit onderwerp nader art. 7:233, aant. 3 onder b (woonruimte) en art. 7:290, aant. 2 onder a f (bedrijfsruimte). b. Gebruik. Met deze terminologische wijziging ten opzichte van het oude huurrecht (in art. 7A:1584 BW was genot opgenomen) is geen inhoudelijke wijziging beoogd. Op grond van de overeenkomst zal duidelijk moeten zijn waarván en hoé het gebruiksrecht van de huurder vorm is gegeven: dit kan zijn een gedeeltelijk of gedeeld gebruik (HR 15 maart 1974, NJ 1974/393 (Gastarbeiderspension)), een bepaald gebruik door bestemming (bijvoorbeeld als opslagplaats of als winkel) of een periodiek gebruik (HR 26 juni 1953, NJ 1953/634 (Bioscoopzaal)) zoals seizoenshuur. De zaak waarvan gebruik wordt gemaakt moet voldoende bepaalbaar zijn, anders is er geen sprake van huur; zie HR 6 maart 1964, NJ 1964/215. c. Tegenprestatie. Meestal zal de tegenprestatie uitgedrukt zijn in een bepaalde geldsom, maar volgens vaste rechtspraak kan het ook iedere andere vorm van een tegenprestatie betreffen; zie HR 16 mei 1975, NJ 1975/437 (Drost/Van Donselaar) waarin sprake was van het verzorgen van de verhuurders door de huurder. De tegenprestatie die verricht wordt moet wél voldoende vastomlijnd zijn. Of dat zo is, is een feitelijk oordeel. In HR 19 november 1976, NJ 1977/161 (Koster/Hagens), werd de afspraak tussen een BV ( verhuurder ) en diens ex-directeur ( huurder ) om nog enige werkzaamheden te verrichten voor de BV als tegenprestatie voor het bewonen van de aan de BV toebehorende woonruimte, onvoldoende bepaalbaar gevonden er was dus geen sprake van huur. In een art. 80a lid 1 RO zaak van HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3595, waarin de Hoge Raad dus geen inhoudelijk oordeel heeft gegeven, is de conclusie van de A G (ECLI:NL:PHR:2014:1914) lezenswaardig. In deze zaak ging het om een tussen eisers en Camelot Beheer gesloten bruikleenovereenkomst met betrekking tot (tijdelijke) bewoning van een (te slopen) pand waarvoor eisers maandelijks 2 x 192,50 betaalden. Het hof had geoordeeld dat sprake was van een onkostenvergoeding en dat geen sprake was van een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW. De ontruimingsvordering (in kort geding) werd toegewezen. Het cassatiemiddel tegen de gestelde onjuiste uitleg van het begrip tegenprestatie faalde wegens gebrek aan feitelijke grondslag. Zie ook Hof Amsterdam 28 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1595, waarin het hof ook eerst moest vaststellen of sprake was van een tegenprestatie voor het gebruik van een stuk grond met daarop een door de gemeente geplaatste woonwagen (r.o ). In Hof Den Haag 7 februari 2012, LJN BW5575, WR 2012/59, oordeelde het hof dat het gebruik van een ruimte ( winkel ) in een penitentiaire inrichting geen huur betrof vanwege het ontbreken van een tegenprestatie (en omdat geen bepaalde ruimte was aangewezen). Andere voorbeelden: Hof Arnhem-Leeuwarden 8 maart 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1803, WR 2016/78, Hof Den Haag 13 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:62, WR 2016/79 en Rb. Den Haag 22 januari 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:566, WR 2016/80, met noot onder deze drie uitspraken van J.M. Winter-Bossink. In de eerste zaak werd de bruikleenovereenkomst met serviceovereenkomst voor 270 per maand als huurovereenkomst gekwalificeerd gezien de hoogte van het maandbedrag. In de tweede zaak werd de (geringe) maandelijkse betaling voor een hofjeswoning als rechtstreekse tegenprestatie gezien voor het gebruik. In de derde zaak, waarin het ging om antikraak-bewoning, werd de tegenprestatie gezien als een vergoeding voor de exploitatiekosten. In zaken die zogenaamde exploitatie-overeenkomsten van benzinestations betroffen, oordeelde de Hoge Raad dat er sprake was van een bepaalde prijs en dus van huur (van Dozy

7 Art. 201 bedrijfsruimte, thans art. 290-bedrijfsruimte); zie HR 19 juni 1987, NJ 1988/72 (Esso/ Pols); HR 9 oktober 1987, NJ 1988/253 (Mobil Oil) en HR 10 november 1989, NJ 1990/273 (BP/Bakaryildiz). Zie ook HR 30 januari 1981, NJ 1981/393 (Heineken/Kreuk) betreffende de exploitatie-overeenkomst van een cafébedrijf. Zie over deze materie verder art. 7:290, aant. 3. Bruikleen. Ontbreekt het element tegenprestatie dan zou er sprake kunnen zijn van bruikleen ex art. 7A:1777 BW. In zo n situatie wil dat nog niet zeggen dat de bruikleengever zomaar, op korte termijn van de bruiklener af kan; zie HR 15 april 1966, NJ 1966/302 (Sanders/Sanders). De opzegging van een (langlopende) bruikleenovereenkomst kan in de sleutel van de redelijkheid en billijkheid gezet worden, waardoor ontruiming pas op (redelijke) termijn plaats kan vinden; zie HR 21 april 1995, NJ 1995/437 (Kakkenberg/Kakkenberg). Zie echter ook de hiervoor al vermelde uitspraak van de voorzieningenrechter/het hof in HR 12 december 2014, waarin de ontruimingsvordering wel werd toegewezen bij een bruikleenovereenkomst. Zie ook de hiervoor vermelde uitspraak van Rb. Den Haag 22 januari 2016, waarbij de anti-kraakovereenkomst niet als huur werd gekwalificeerd. d. (On)bepaalde tijd. De (derde) essentiale onder het oude recht, de bepaalde tijd, als tegenhanger van eeuwigdurend is in de huidige bepaling niet teruggekeerd. In HR 7 oktober 2005, NJ 2005/530 (Leussink/TPG Post), dat nog over de oude bepaling van art. 7A:1584 BW ging waarin een bepaalde tijd nog stond opgenomen, kwam dit punt aan de orde. In de overeenkomst tussen verhuurder en huurder (een rechtspersoon) was opgenomen dat de verhuurder vanaf 1 februari 1999 de huurovereenkomst niet meer kon opzeggen. Desondanks oordeelde het hof dat deze bepaling niet de conclusie rechtvaardigde dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter ontbeerde, omdat voor onderhuur en huuroverdracht door de huurder toestemming nodig was van de verhuurder; de Hoge Raad laat dit oordeel in stand. In een zogenaamde Antillenzaak (waarbij de oude bepaalde tijd -bepaling in art. 7A:1584 BW opgenomen staat in het daarmee corresponderende art BWNA) over time-sharingovereenkomsten ging het ook over de uitleg van dit begrip; zie HR 26 oktober 2007, LJN BB4204, NJ 2008/282. De lijn in deze uitspraak is doorgezet in HR 11 februari 2011, LJN BO9673, NJ 2012/73, m.nt. Keirse. De enkele omstandigheid dat de huur niet voor bepaalde tijd is aangegaan of voor zeer lange tijd, staat aan het aannemen van een huurovereenkomst niet in de weg. Niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad. In de huidige bepaling is bepaalde tijd verdwenen uit de tekst. In de parlementaire geschiedenis hierbij (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 11) wordt als toelichting gegeven dat een waarborg tegen onbeperkt voortdurende huur niet nodig is gelet op de onvoorziene omstandighedenregeling in art. 6:258 BW: ontbinding of wijziging van de (huur)overeenkomst is mogelijk in die zin dat deze opzegbaar wordt. Daarnaast is niet uitgesloten dat indien er geen sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden, een beroep kan worden gedaan op de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in art. 6:248 BW teneinde beëindiging of opzegging te bewerkstelligen. De huurovereenkomst die wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, is gewoon opzegbaar volgens de wettelijke en/of contractuele regels. e. Een zaak of een gedeelte daarvan. Met deze terminologie in de wettekst wordt Dozy 9

8 Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4, Afd. 1 bevestigd dat ook een gedeelte van een zaak verhuurd kan worden, bijvoorbeeld een deel van een muuroppervlak ten behoeve van reclamedoeleinden of een gedeelte van een dak voor het plaatsen van telefoonantennes (zie Hof Amsterdam 27 oktober 2005, WR 2006/63). Het begrip zaak ziet op de stoffelijke voorwerpen als bedoeld in art. 3:2 BW, in tegenstelling tot het begrip vermogensrecht in de zin van art. 3:6 BW. Zaken kunnen roerend of onroerend zijn (art. 3:3 BW). Zie voor een toepassing en uitleg van het begrip onroerend (in het kader van een fiscale beslaglegging overigens) HR 31 oktober 1997, NJ 1998/97 (Portacabin). 3. Huur vermogensrechten (lid 2). In lid 2 wordt buiten twijfel gesteld dat ook vermogensrechten voorwerp van huur kunnen zijn. Wat vermogensrechten zijn staat omschreven in de algemene bepaling van art. 3:6 BW, namelijk rechten die overdraagbaar zijn of er toe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen. Het recht van gebruik en bewoning ex art. 3:226 BW is wel een vermogensrecht, maar zozeer persoonsgebonden dat het niet verhuurbaar is; zie art. 3:226 lid 4 BW. Andere beperkte rechten zoals het vruchtgebruik of erfpacht kunnen wél verhuurd worden, net zoals de aan het beperkte recht onderworpen zaken. Toepasselijke huurregels. Is er sprake van huur van een vermogensrecht, dan gelden enkel de bepalingen in de afdelingen 2 4 (art. 7:203-7:231), voor zover die zich voor toepassing lenen op deze vorm van huur. Indien niet het vruchtgebruik zélf verhuurd wordt maar de aan het vruchtgebruik onderworpen zaak die tevens te kwalificeren is als woonruimte, dan zal deze huurovereenkomst ook beheerst worden door de (beschermende) woonruimtebepalingen in afdeling Pachtovereenkomst (lid 3). Of er sprake is van een pachtovereenkomst, dient beoordeeld te worden aan de hand van art. 7:311. Voor het onderscheid tussen een huur- en een pachtovereenkomst is beslissend de aard van het gebruik waartoe de onroerende zaak wordt verstrekt, aldus HR 31 oktober 2008, LJN BF0473, NJ 2009/486. In deze zaak twistten partijen over de vraag of er sprake was van een huurovereenkomst (eisers in cassatie) of een pachtovereenkomst (verweerster in cassatie) en daarmee tevens over de vraag van absolute bevoegdheid van de rechter (kantonrechter of Pachtkamer). Indien partijen verdeeld zijn over de aard van hun rechtsverhouding, zal de rechter aan wie dit geschil wordt voorgelegd zijn bevoegdheid slechts kunnen beoordelen gelijktijdig met, en tevens door, zijn beslissing in de zaak zelf, die erop neerkomt dat een van beide zienswijzen voor juist wordt gehouden en daarmee de andere voor onjuist; aldus de Hoge Raad in voornoemde uitspraak. Artikel 202 Indien de huurder recht heeft op de vruchten van de zaak, geldt dit recht als een genotsrecht als bedoeld in artikel 17 van Boek 5. De huurder verkrijgt dit recht van de dag van ingang van de huur af met dien verstande dat burgerlijke vruchten van dag tot dag berekend worden. [ , Stb. 587, i.w.tr /kamerstukken 26089] 10 Dozy