1 De huurovereenkomst

Transcriptie

1 1 De huurovereenkomst 1.1 Kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst Inleiding Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW). Huur kan ook betrekking hebben op vermogensrechten (zie art. 3:6 BW). In dat geval zijn de bepalingen van de afdelingen tot en met BW van toepassing voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het vermogensrecht zich daartegen niet verzet (art. 7:201 lid 2 BW). De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt (art. 7:201 lid 3 BW). Zij wordt afzonderlijk geregeld in titel 7.5 BW. De huur van het jachtgenot is geregeld in art. 34 e.v. Flora- en faunawet. De huur en verhuur van visrecht wordt geregeld in art. 24 e.v. Visserijwet Voor kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst is niet van belang of de contractspartijen zich realiseren dat hun overeenkomst onder de omschrijving van art. 7:201 lid 1 BW valt. Als de overeenkomst verplicht tot het in gebruik verstrekken van een zaak aan een ander tegen een tegenprestatie, zal zij als huur worden gekwalificeerd, zelfs als de contractspartijen de overeenkomst uitdrukkelijk onder een andere noemer hebben gebracht. Zie bijvoorbeeld HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215 (Dorvo/Herngreen) ( stallingsovereenkomst, zie par ), Rb. Amsterdam 19 november 1997, WR 1998, 39 (overeenkomst van huisbewaring ), Pres. Rb. Amsterdam 17 december 1999, KG 2000, 19, WR 2000, 65 (bewaringsovereenkomst) en Vzr. Rb. Amsterdam 28 februari 2002, KG 2002, 119 (gebruiker, die een reële vergoeding betaalt voor het gebruik van de woning, is met het oog op het risico van kraken aangesteld als huisbewaarder, terwijl in de overeenkomst is bepaald dat hij geen huurcontract heeft). De afbakening ten opzichte van bewaarneming (art. 7:600 BW) komt aan de orde in par en par In de zaak die leidde tot Vzr. Rb. Utrecht 6 april 2006, Prg. 2006, 115 was bij de verkoop van een woonboerderij bepaald dat de levering uiterlijk een klein jaar later zou plaatsvinden en dat de koper als kostenvergoeding aan de verkoper maandelijks een bedrag van

2 2 Hoofdstuk zou betalen tot de dag van de levering. Een half jaar na de verkoop tekenden partijen een sleutelverklaring, waarbij de standaardbepaling dat de koper de woning vóór de eigendomsoverdracht niet ter bewoning in gebruik zou mogen nemen buiten toepassing werd gesteld en op grond waarvan de verkoper een sleutel aan de koper moest afgeven. De door de koper tot de eigendomsoverdracht te betalen maandelijkse vergoeding werd verhoogd tot Hierna ging de koper de woonboerderij bewonen. Toen de koper vervolgens zijn betalingsverplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakwam ontbond de verkoper de koopovereenkomst en vorderde hij ontruiming. De koper beriep zich echter op huurbescherming. De rechter kwalificeerde de sleutelovereenkomst wel als huurovereenkomst (gebruik van de woonboerderij tegen betaling van 5000 per maand), maar oordeelde dat sprake was van een huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betrof dat naar zijn aard slechts van korte duur was, zodat de woonruimtebepalingen daarop niet van toepassing waren (art. 7:232 lid 2 BW) (uitspraak in hoger beroep bekrachtigd: Hof Amsterdam 5 april 2007, LJN BB0865). Denkbaar is overigens dat partijen overeenkomen dat zij prestaties zullen verrichten waarin de elementen van in gebruik verstrekken van een zaak en tegenprestatie wel zijn te onderkennen, maar dat kwalificatie als huurovereenkomst toch niet gerechtvaardigd is. Een dergelijke situatie doet zich voor als het in gebruik verstrekken van de zaak van verwaarloosbare betekenis is in het totaal van de te verrichten prestaties en de overeenkomst primair betrekking heeft op die andere prestatie(s) of ruimer geformuleerd als in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, moet worden aangenomen dat de inhoud en strekking van die overeenkomst onvoldoende overeenstemmen met de inhoud en strekking dat wil zeggen: het wezen van een huurovereenkomst. Zie HR 11 februari 2011, LJN BO9673, WR 2011, 58, TvHB 2011, 8 (Schena/AKGI) en hetgeen in par wordt opgemerkt ten aanzien van time-sharing, In zijn conclusie (nr. 43) voorafgaand aan deze uitspraak noemde A-G Huydecoper als voorbeelden de huur van een theaterstoel en het genotsrecht ten aanzien van de zitplaats en het koffieservies als men in een café een kop koffie bestelt. 1 Voorts wees hij naar aanleiding van HR 18 januari 2008, LJN BB7037 (SJU/Vestia) op het gebruiksrecht dat de verhuurder van afzonderlijke wooneenheden in een complex ontleent aan de met de hoofdgerechtigde gesloten beheersovereenkomst ten aanzien van dat complex (zie ook het slot van par ). Zie ook Hof Arnhem 18 mei 2010, LJN BM6120 (huurovereenkomst of subsidierelatie), Hof Arnhem 22 maart 2011, LJN BQ6193 (freelance-overeenkomst tot het verzorgen van cateringactiviteiten tegen een winstpercentage of huurovereenkomst?) en Hof s-hertogenbosch 24 mei 2011, LJN BQ7304 (exploitatie van de buffetten in een deel van het gebouw of huur van dat deel van het gebouw?). Voor het bestaan van een huurovereenkomst is niet vereist dat de verhuurder eigenaar van de zaak is of dat hij anderszins bevoegd is tot verhuur. Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p. 11. Zie ook par Zie ook Asser/Abas (2007), nr. 19, waarin eveneens de huur van een plaats in de schouwburg wordt genoemd en de huur van een taxi naar de plaats van bestemming.

3 De huurovereenkomst 3 Een huurovereenkomst kan voor bepaalde of voor onbepaalde tijd worden gesloten. Men achtte een waarborg tegen onbeperkt voortdurende huur niet nodig, omdat art. 6:258 BW in geval van onvoorziene omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk maakt, of althans wijziging, in die zin dat de overeenkomst opzegbaar wordt gemaakt met inachtneming van een bepaalde termijn. 2 Zie ook HR 26 oktober 2007, LJN BB4204, NJ 2008, 282, WR 2008, 2 (Bloch/Kura Hulanda) en HR 11 februari 2011, LJN BO9673, WR 2011, 58, TvHB 2011, 8 (Schena/ AKGI). De huurovereenkomst is vormvrij en hoeft dus niet op schrift te worden gesteld. Niettemin verdient het aanbeveling om de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen, zodat bewijsproblemen in de toekomst zoveel mogelijk worden voorkomen In gebruik verstrekken Gebruik is meer dan genot Wil er sprake zijn van huur, dan moet de ene partij verplicht zijn om de zaak (of een gedeelte daarvan) in gebruik te verstrekken aan de andere partij, aldus art. 7:201 lid 1 BW. Ook als hij niet de volledige feitelijke macht over de zaak aan de ander hoeft af te staan kan er sprake zijn van huur. Zie par over mogelijke beperkingen ten aanzien van het gebruiksrecht. De wetgever heeft in art. 7:201 lid 1 BW bewust gekozen voor de term gebruik en niet voor de term genot. 3 Als een zaak aan een ander in gebruik is verstrekt, maar die ander door aan hemzelf toe te rekenen omstandigheden verhinderd wordt om daadwerkelijk het genot van de zaak te hebben, staat dat niet in de weg aan de kwalificatie huur. Anderzijds is er geen sprake van huur als iemand alleen het genot van een zaak moet verstrekken, zonder dat hij die zaak in gebruik hoeft te verstrekken. 4 Als men het genot heeft van schilderijen in een museum tegen betaling van de toegangsprijs, of van een natuurpark waarin men tegen betaling kan wandelen, of van dieren in de dierentuin die men tegen betaling kan bezoeken, is er geen sprake van huur van 2 Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p Aldus wordt afgeweken van de formulering in art. 7A:1584 lid 1 BW (oud): Huur en verhuur is eene overeenkomst, waarbij de eene partij zich verbindt om de andere het genot eener zaak te doen hebben, gedurende eenen bepaalden tijd en tegen eenen bepaalden prijs, welken de laatstgemelde aanneemt te betalen (curs. hjr). 4 Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3 p en Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 6, p. 4-5.

4 4 Hoofdstuk 1 schilderijen, huur van het park of huur van de dieren, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis. 5 Ook de overeenkomst waarbij de eigenaar van een fraai stuk land zich jegens zijn buurman tegen betaling verbindt het uitzicht over dat stuk land vrij te laten (zodat de buurman in zoverre het genot van dat stuk land zal hebben) is geen huurovereenkomst, aldus de minister in de nota naar aanleiding van het verslag. 6 Het verschaffen van kijkgenot is dus nog geen in gebruik verstrekken. Hof Amsterdam 31 maart 2009, WR 2009, 73 heeft dit uitgangspunt kennelijk losgelaten ten aanzien van een als kijktuin aangeduide groenvoorziening. Deze groenvoorziening was noch voor de huurders van de flatwoningen aan weerszijden van de groenvoorziening, noch voor derden toegankelijk. Het hof oordeelde dat de groenvoorziening moest worden beschouwd als onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW bij een aantal van de flatwoningen. Vanuit de flatwoningen (gelegen langs de lange zijden van de groenvoorziening) werd uitgekeken op de groenvoorziening in kwestie. Langs een van de korte zijden van de groenvoorziening lag een wandelpad, langs de andere korte zijde lag een openbare weg met bomen. Het hof oordeelde dat de kijktuin naar aard en bestemming zodanig was verbonden met de verhuurde flatwoningen die uitkeken op de kijktuin, dat hij als onroerende aanhorigheid bij die woningen moest worden beschouwd. Daaraan deed niet af dat mogelijk ook bewoners van enkele andere flats in de buurt enig kijkgenot aan de kijktuin ontleenden en dat de huurders van de flatwoningen geen toegang tot de kijktuin hadden. Zie voordien reeds Ktr. Amsterdam 16 juli 2007, WR 2008, 7 inzake een volledig door de (verhuurde) woningen van het complex omsloten niet-toegankelijke kijktuin. Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is opgemerkt ten aanzien van het onderscheid tussen genot en gebruik lijkt het erop dat het begrip onroerende aanhorigheden hier te ver wordt opgerekt. Huur van woonruimte (de onroerende aanhorigheden daaronder begrepen (art. 7:233 BW)) impliceert dat de verhuurder verplicht is die woonruimte (inclusief de onroerende aanhorigheden) in gebruik te verstrekken aan de huurder. Als deze verplichting van de verhuurder zich niet uitstrekt tot de groenvoorziening, is er wat betreft de groenvoorziening geen sprake van huur en kan de groenvoorziening niet als onroerende aanhorigheid bij de verhuurde woning worden beschouwd. 7 In de zaak die leidde tot Hof Arnhem 3 maart 2009, TvHB 2010, 2 en Hof Arnhem 10 november 2009, LJN BK2887, Prg. 2009, 201 had partij G opdracht gegeven aan partij C tot plaatsing van een reclame-uiting op twee flatscreens in een zalencentrum voor de duur van vijf jaar, tegen een jaarhuur van 900 per jaar. Deze overeenkomst werd door het hof als overeenkomst van opdracht gekwalificeerd (art. 7:400 BW). In zijn noot onder de uitspraak van 3 maart 2009 in TvHB vroeg M.W.J. Wösten zich af of men een dergelijke overeenkomst zou kunnen kwalificeren als huurovereenkomst. Hij stelde dat sprake kon zijn van huur als de opdrachtgever het gebruik van de twee flatscreens kreeg, maar niet als hij het gebruik van zendtijd kreeg. Voor kwalificatie als huur lijkt mij vereist dat een dergelijke overeenkomst aan de opdrachtgever het recht geeft om de flatscreens zélf te gebruiken, dat wil zeggen zélf daarop reclame-uitingen te (laten) plaatsen en de 5 Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 6, p Het genot van een natuurpark waarin men kan wandelen impliceert echter wel een beperkte mate van gebruik van dat park. Niettemin zal hier geen sprake zijn van huur, omdat de inhoud en strekking van de gesloten overeenkomst onvoldoende overeenstemmen met de inhoud en strekking van een huurovereenkomst (zie hetgeen hierover is opgemerkt in par ). 6 Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 6, p Dat betekent dat klein onderhoud aan de groenvoorziening dan niet voor rekening van de huurder komt.

5 De huurovereenkomst 5 apparaten te bedienen. Een dergelijk gebruiksrecht kan beperkt zijn tot bepaalde tijdstippen (zie par ). Als een eigenaar van huurwoningen een tussenpersoon inschakelt die op eigen naam huurovereenkomsten sluit met de huurders van die woningen, zal men de relatie tussen de eigenaar en de tussenpersoon onder omstandigheden kunnen kwalificeren als (hoofd)huur (zie bijvoorbeeld HR 20 september 1985, NJ 1986, 260 (Zonshofje I)). Er is echter niet zonder meer sprake van huur in deze relatie. Als de tussenpersoon (tegen betaling van een beloning voor zijn activiteiten) louter de belangen van de eigenaar waarneemt (voor rekening en risico van de eigenaar) is in de relatie tussen eigenaar en tussenpersoon geen sprake van (hoofd)huur, maar van een beheersovereenkomst. Men kan dan immers niet zeggen dat de eigenaar de woningen in gebruik verstrekt in de zin van art. 7:201 lid 1 BW aan de tussenpersoon. Zie de conclusie A-G Huydecoper (nr. 13) voorafgaand aan HR 18 januari 2008, LJN BB7037, (SJU/Vestia). Huydecoper stelde dat dan alle nadruk ligt op de door de beheerder voor de opdrachtgever verrichte diensten (en de honorering die hij daarmee beoogt te verkrijgen). Zie voorts hetgeen in par is opgemerkt over de situatie waarin de elementen in gebruik verstrekken van een zaak en tegenprestatie wel zijn te onderkennen, maar kwalificatie als huurovereenkomst toch achterwege moet blijven, omdat in de gegeven omstandigheden gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond moet worden aangenomen dat de inhoud en strekking van de overeenkomst onvoldoende overeenstemmen met de inhoud en strekking van een huurovereenkomst. Zie over vertegenwoordiging en bemiddeling par Bepaalbaarheid van het gebruiksrecht Het gebruiksrecht van de huurder moet voldoende bepaalbaar zijn: welke zaak mag hij gebruiken en welk gebruik mag hij van die zaak maken? Als de overeenkomst inhoudt dat iemand tegen een bepaalde prijs een bepaalde autobox (in een rij van meerdere boxen) mag gebruiken, terwijl die autobox kan worden afgesloten, de sleutel aan de gebruiker ter hand wordt gesteld en de box slechts bestemd is en gebruikt wordt voor het stallen van de auto van de gebruiker, is sprake van een huurovereenkomst (HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215 (Dorvo/Herngreen)). Dat zou anders zijn, als de gebruiker slechts het recht zou hebben om zijn auto elke dag in een box te stallen en de beslissing in welke box dat gebeurt telkens door de exploitant van de boxen zou worden gemaakt. Er zou dan sprake zijn van een overeenkomst sui generis, bijvoorbeeld aan te duiden met de term stallingsovereenkomst. Als de exploitant tevens zorg draagt voor bewaking van de auto, kan er ook sprake zijn van bewaarneming (art. 7:600 e.v. BW; zie par ). 8 8 Zie ook Hof Amsterdam 8 maart 1974, NJ 1974, 527.

6 6 Hoofdstuk 1 Zie in dit verband ook Rb. Utrecht 11 maart 2009, LJN BH5709, WR 2009, 69 (zwembad stelt aan bezoeker een kluisje ter beschikking, dat kan worden afgesloten met een sleutel die de bezoeker na betaling van 0,20 zelf uit het kluisje kan halen (het betaalde bedrag wordt na afloop niet geretourneerd); dat de gebruiker niet steeds een vast kluisje gebruikt, maar bij ieder bezoek opnieuw kan kiezen uit de beschikbare kluisjes doet er niet aan af dat hier sprake is van huur). Zie over het vereiste van bepaalbaarheid ook Rb. Utrecht 11 oktober 2000, WR 2001, 90: de overeenkomst wordt als huur gekwalificeerd, omdat de gebruiker gerechtigd is om een bepaald, voldoende geïdentificeerd, gedeelte van de oever te gebruiken voor het afmeren van zijn woonboot en om daartoe de benodigde voorzieningen op en in het perceel van de eigenaar te hebben en te houden en omdat het gebruik van de oever voor het afmeren van de woonboot exclusief aan de gebruiker is gelaten. In de zaak die ten grondslag lag aan Ktr. Heerlen 24 januari 2001, WR 2001, 64 had de eigenaar van een flatgebouw aan Libertel het recht verschaft om een GSM-installatie te plaatsen op het dak van het flatgebouw. Aangezien in de overeenkomst werd verwezen naar een aantal (aan die overeenkomst gehechte) tekeningen die de exacte locatie van de aan te brengen apparatuur aangaven en aangezien in de overeenkomst uitdrukkelijk was bepaald dat plaatsing, situering en dimensionering van de installatie zou geschieden na goedkeuring door de eigenaar van het gebouw, hetgeen ook daadwerkelijk was geschied, was het object van de overeenkomst voldoende geïndividualiseerd om de overeenkomst als huurovereenkomst te kwalificeren. In Ktr. Amsterdam 15 oktober 2004, WR 2005, 73 ging het om kwalificatie van een overeenkomst tussen een communication service provider (Intouch) en een exploitant van een kabelnetwerk (Eurofiber), op grond waarvan Intouch het recht had om tegen periodieke betaling gebruik te maken van een bepaald traject binnen het kabelnetwerk tussen twee in de overeenkomst aangeduide locaties. Aangezien het voor Intouch beschikbare traject niet was af te zonderen van de rest van het netwerk, waarvan het gebruik ook openstond voor andere klanten, die zelfs gelijktijdig hetzelfde traject zouden kunnen gebruiken, was sprake van onvoldoende bepaaldheid en werd de overeenkomst niet als huur gekwalificeerd. Zie voorts Gem. Hof NA en Aruba 27 september 2002, NJ 2004, Beperkingen ten aanzien van het gebruiksrecht Kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst is niet alleen mogelijk als de gebruiker een onbeperkt gebruik van de zaak mag maken, maar ook als hij rekening moet houden met beperkingen ten aanzien van zijn gebruiksrecht. 9 Een dergelijke beperking kan betrekking hebben op het soort gebruik dat hij van de zaak mag maken (bijvoorbeeld alleen voor opslag van zaken of in geval van huur van een muuroppervlak alleen voor het aanbrengen van een reclamebord 10 ) of op de tijdstippen waarop hij gebruik mag maken van de zaak (bijvoorbeeld niet voortdurend, maar slechts op enkele avonden per week of gedurende een deel van het jaar) Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p Rb. Amsterdam 22 december 1959, NJ 1960, HR 26 juni 1953, NJ 1953, 634 (Heijdens/Gofilex), Rb. s-hertogenbosch 27 augustus 1986, Prg. 1986, 2595, Ktr. Maastricht 14 december 1990, WR 1992, 56, Pres. Rb. Leeuwarden 27 april 1993, Prg. 1993, 3881 en Gem. Hof NA en Aruba 27 september 2002, NJ 2004, 92.

7 De huurovereenkomst 7 Denkbaar is eveneens dat een huurder slechts een beperkt gebruiksrecht heeft omdat hij het gebruik van de zaak met anderen moet delen. Ook dat hoeft op zichzelf niet aan kwalificatie als huurovereenkomst in de weg te staan. In HR 15 maart 1974, NJ 1974, 393 (Gastarbeiderspension) werd de overeenkomst tussen de exploitant van een zogenoemd gastarbeiderspension en zijn wederpartij, op grond waarvan de wederpartij tegen betaling van f 20 per week het gebruiksrecht had van één der slaapvertrekken (inclusief bed en bijbehorende kast) maar waarbij hij het gebruik van dat slaapvertrek doorgaans moest delen met maximaal drie anderen alsmede het medegebruik van recreatieruimte, keuken, toiletruimte en douche (met maximaal 15 anderen), als huurovereenkomst gekwalificeerd. Daarbij speelde ook de strekking van de (destijds op een dergelijke rechtsverhouding toepasselijke) Huurwet een rol: bescherming van woningzoekenden in verband met de schaarste aan woonruimte. Tegen de achtergrond van de in par besproken uitspraak inzake de garagebox (HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215 (Dorvo/ Herngreen)) kan men zich trouwens afvragen of het beperkte gebruiksrecht van iedere gastarbeider nog wel voldoende bepaalbaar was. Zie de noten van P.A. Stein in AA 1974, p. 580 en Bloembergen in de NJ. De laatste merkte op dat de gastarbeiders in het gezamenlijke slaapvertrek wel een door bed en bergruimte enigszins geïdentificeerde plaats hadden In gebruik verstrekken op grond van een publiekrechtelijke regeling Als een overheidslichaam een overeenkomst sluit die strekt tot het tijdelijk in gebruik geven van een zaak, in ruil voor een tegenprestatie, rijst de vraag of sprake is van een gewone huurovereenkomst vallend onder het regime van titel 7.4 BW of van een zogenoemde publiekrechtelijke overeenkomst, die geheel of gedeeltelijk buiten het bereik van de BW-bepalingen blijft. Uit HR 22 april 1994, NJ 1994, 487 (Huisvesting ex-knil-militair) is af te leiden dat het feit dat een overeenkomst die voldoet aan de omschrijving van huur, is gesloten met de Staat, terwijl die overeenkomst haar oorsprong vindt in een publiekrechtelijke verplichting van de Staat om in de huisvesting van de wederpartij te voorzien, op zichzelf niet in de weg staat aan kwalificatie als huurovereenkomst. In HR 31 januari 1997, NJ 1998, 545 (Vishuisjes) ging het om kwalificatie van de overeenkomst die de gemeente s-gravenhage had gesloten met een aantal marktkooplieden, op grond waarvan aan hen de bij hun vaste standplaatsen gelegen opstallen ( vishuisjes ) in gebruik waren gegeven tegen een vergoeding die overeenkwam met de bij de gemeentelijke Marktgeldverordening gestelde tarieven. De vishuisjes werden gebruikt in het kader van de markthandel in kleding, de markthandel in schoenen, en bij de exploitatie van een horeca-onderneming. De rechtbank oordeelde dat sprake was van publiekrechtelijke uitgifte tot gebruik van de vishuisjes en niet van huur, omdat de rechtsverhouding tussen partijen in ieder geval in overwegende mate werd beheerst door publiekrechtelijke verordeningen, Verordeningen Warenmarkten, Reglement Warenmarkten, Marktgeldverordening.

8 8 Hoofdstuk 1 de marktkooplieden alleen zaken deden op de markt op de tijden dat deze werd gehouden en dus niet buiten de gelding van de publiekrechtelijke verordeningen om, zodat het gebruik van de vishuisjes onlosmakelijk met de markt was verbonden, uitgifte van de huisjes had plaatsgevonden op grond van de Marktgeldverordening en de kooplieden conform die verordening marktgeld voor het gebruik van de huisjes betaalden. De Hoge Raad oordeelde dat de rechtbank aldus geen onjuiste maatstaf had aangelegd en verwierp het cassatieberoep. 13 Naarmate de overeenkomst tot ingebruikgeving sterker is ingebed in een publiekrechtelijk kader zal kwalificatie als huurovereenkomst minder voor de hand liggen. Men dient in dit verband rekening te houden met de invloed van publiekrechtelijke verordeningen op de rechtsverhouding (bijvoorbeeld met de invloed daarvan op de wijze waarop de tegenprestatie is bepaald en op de wijze waarop de zaak dient te worden gebruikt) en met het antwoord op de vraag of de ingebruikgeving van de zaak in een nauw of verder verwijderd verband staat met de uitoefening van een publiekrechtelijke taak. Zie ook Hof Amsterdam 17 november 1994, Prg. 1995, 4360 (uitgifte marktstandplaatsen krachtens publiekrechtelijk regime), Ktr. Haarlem 18 april 2008, LJN BD0013, NJF 2008, 273 (de basis voor de afgegeven vent- en standplaatsvergunning ligt in publiekrechtelijke regelingen (Wet gemeenschappelijke regelingen en Algemene verordening Recreatieschap Spaarnwoude) en de in rekening gebrachte vergoeding voor het gebruik van de standplaats is eveneens gebaseerd op een publiekrechtelijke regeling (legesverordening)) en Rb. s-gravenhage 19 november 2008, LJN BG6708 (geen huur, maar een op het publiekrecht gebaseerde ingebruikgeving van standplaatsen met publiekrechtelijke precarioverhoudingen). In Pres. Rb. Alkmaar 7 maart 1997, KG 1997, 142 ging het om de aard van de rechtsverhouding tussen de gemeente Hoorn en twee asielzoekers, die een woning toegewezen hadden gekregen op grond van de Regeling Opvang Asielzoekers (ROA). Na verkrijging van een status en beëindiging van de ROA-regeling bleven zij de ROAwoning bewonen, hoewel hun andere woonruimte te huur werd aangeboden. Op hun RWW-uitkering werd circa f 800 ingehouden omdat ze een ROA-woning bewoonden en derhalve geen woonkosten hadden. Was er na afloop van de bewoning op grond van de ROA-regeling een huurovereenkomst tot stand gekomen? Niet gebleken was dat er een gebruikersovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen en de inhouding op de uitkering werd niet aangemerkt als betaling van de huur op grond van een huurovereenkomst. Nu er bovendien geen sprake was van een zeer langdurige periode van gedoogde bewoning, zonder aanbod van andere woonruimte, werd het bestaan van een huurovereenkomst niet aangenomen. 13 De uitspraak is kritisch besproken door Pels Rijcken, WR 1997, p

9 De huurovereenkomst Tegenprestatie Algemeen Voor kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst is vereist dat degene die het recht krijgt de zaak te gebruiken zich in ruil voor dat recht verbindt tot een tegenprestatie. Doorgaans gebruikt men hiervoor de term huurprijs. In de meeste gevallen verplicht de huurovereenkomst de huurder tot periodieke betaling van een geldsom aan de verhuurder. Periodieke betaling van de huurprijs is echter niet essentieel voor het bestaan van een huurovereenkomst: ook betaling van een bedrag ineens kan de tegenprestatie zijn voor langdurig gebruik van de zaak. 14 Als degene die de zaak mag gebruiken aan zijn wederpartij een bedrag ineens betaalt, kan dit alleen tot kwalificatie van de overeenkomst als huurovereenkomst leiden, als die betaling wordt gedaan in ruil voor het gebruik van de zaak, met andere woorden: als sprake is van een echte tegenprestatie voor het gebruik van de zaak. Zie in dit verband bijvoorbeeld Hof Amsterdam 11 oktober 2007, LJN BC3362, WR 2008, 96. In deze zaak had een echtpaar in het verleden een hotel geëxploiteerd in een pand dat zij in eigendom hadden. In het kader van de overdracht van de onderneming aan hun zoon, werd het pand aan hem in eigendom overgedragen. Op dezelfde dag sloten ouders en zoon een overeenkomst waarbij werd afgesproken dat de ouders het recht zouden hebben om de bij hen in gebruik zijnde hotelkamers te blijven bewonen en dat dat recht zou eindigen bij het overlijden van de langstlevende ouder. Na overdracht van het pand aan derden stelde de moeder (in verband met de werking van art. 7:226 BW) dat sprake was van een huurovereenkomst: bij de overdracht van het pand aan de zoon zou een aanzienlijke korting op de koopprijs van het pand zijn overeengekomen als tegenprestatie voor het gebruik van de kamer(s) door de ouders. Het hof achtte voorshands niet aannemelijk dat een tegenprestatie voor het gebruik van de kamers was overeengekomen. In de overeenkomst waarbij het recht van voortgezet gebruik van de kamers door de ouders werd geregeld, werd namelijk met geen woord gerept over enige tegenprestatie van de ouders en hoewel het pand voor de boekwaarde aan de zoon was verkocht en de waarde in het maatschappelijk verkeer aanzienlijk hoger lag, was daarmee nog niet gezegd dat de ouders aan de zoon een voordeel hadden verschaft als tegenprestatie voor het voortgezet gebruik van de kamers, omdat het hier ging om overdracht van het pand in het kader van de overname, door de zoon, van de onderneming van de ouders. In de eis van een tegenprestatie ligt besloten dat gebruik van de ter beschikking gestelde zaak ten behoeve van degene die de zaak ter beschikking stelt men kan hierbij denken aan het gebruik van een dienstwoning, die de bewoner ten behoeve van zijn werkgever gebruikt geen huur kan opleveren Zie ook Huydecoper in zijn conclusies voorafgaand aan HR 26 oktober 2007, LJN BB4204, NJ 2008, 282, WR 2008, 2 (Bloch/Kura Hulanda) en HR 11 februari 2011, LJN BO9673, WR 2011, 58, TvHB 2011, 8 (Schena/AKGI). Zie voorts Gem. Hof NA en Aruba 27 september 2002, NJ 2004, 92. Anders kennelijk Kamerstukken II 1995/96, , nr. 3, p. 6 en Kamerstukken II 1995/96, , nr.6,p Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p. 11.

10 10 Hoofdstuk 1 Zie over de dienstwoning uitgebreider par Als het gebruik van een zaak om niet wordt afgestaan aan een ander, is er geen sprake van huur, maar mogelijk wel van een overeenkomst van bruikleen (art. 7A:1777 e.v. BW). De bruiklener die onverplicht overgaat tot het betalen van een geldbedrag of tot het verrichten van andere prestaties ten behoeve van zijn wederpartij, maakt de overeenkomst daarmee niet tot huurovereenkomst. 16 Soms is afbakening van de huurovereenkomst ten opzichte van de bruikleenovereenkomst niet eenvoudig, bijvoorbeeld in de situatie waarin de gebruiker van de zaak slechts een geringe tegenprestatie hoeft te verrichten. Ook de kwalificatie van de gebruiksovereenkomst van de eigenaar van een leegstaand pand met een zogeheten kraakwacht is dikwijls problematisch. Deze afbakeningskwesties komen aan de orde in par en par Bepaalbaarheid van de tegenprestatie (algemeen) De verschuldigde tegenprestatie moet bepaald zijn, of in ieder geval binnen redelijke grenzen bepaalbaar (vgl. art. 6:227 BW). 17 De omschrijving van de tegenprestatie moet zodanig zijn, dat door partijen zonder al te veel moeite kan worden vastgesteld welke tegenprestatie de huurder verschuldigd is. Het is gebruikelijk dat de tegenprestatie de betaling van een geldbedrag inhoudt. Doorgaans zullen partijen overeenkomen dat de huurder aan de verhuurder periodiek een vaste geldsom zal betalen. Aan de eis van voldoende bepaaldheid wordt echter ook voldaan als de huurprijs in hoogte varieert doordat hij op een bepaald percentage van de opbrengst van het door de huurder in het gehuurde uit te oefenen bedrijf wordt gesteld. 18 Niet vereist is dat de exacte inhoud van de tegenprestatie al vaststaat bij het sluiten van de huurovereenkomst, als maar duidelijk is op welke wijze zij moet worden bepaald Bepaalbaarheid van de tegenprestatie bij gemengde overeenkomsten en andere complexe rechtsverhoudingen Als uit een overeenkomst (of uit meerdere, onderling samenhangende, overeenkomsten) voor beide partijen rechten en verplichtingen van verschillende aard voortvloeien en één van beide partijen is onder meer verplicht tot terbeschikkingstelling van een zaak aan zijn wederpartij, rijst de vraag of de daartegenover staande prestatie van de wederpartij binnen de complexe rechtsverhouding wel voldoende bepaalbaar is en dus of wel sprake kan zijn van huur. 16 Zie bijv. HR 16 april 1982, NJ 1982, 580 (Sanders/Sanders) en Vzr. Rb. Maastricht 4 juli 2003, KG 2003, HR 26 juni 1953, NJ 1953, 634 (Heijdens/Gofilex). 18 HR 26 juni 1953, NJ 1953, 634 (Heijdens/Gofilex), HR 9 oktober 1987, NJ 1988, 253 (Mobil Oil/De Vries) en HR 31 mei 1991, NJ 1991, 678 (Bloemert/Supergas). 19 Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p. 11.

11 De huurovereenkomst 11 In HR 30 januari 1981, NJ 1981, 393 (Heineken/Kreuk), inzake de verpachting van een cafébedrijf met terbeschikkingstelling van bedrijfsruimte, oordeelde de Hoge Raad dat het feit dat de pachtprijs in één bedrag was weergegeven en dus mede diende als tegenprestatie voor het gebruik van de onroerende zaak, niet in de weg stond aan toepasselijkheid van de bedrijfsruimtebepalingen. 20 Een overeenkomst of een samenstel van onderling samenhangende overeenkomsten tot exploitatie van een benzinestation komt er doorgaans in grote lijnen op neer dat enerzijds (onder meer) een verplichting bestaat tot terbeschikkingstelling van bedrijfsruimte en dat anderzijds afnameverplichtingen bestaan ten aanzien van te verkopen producten, alsmede een al dan niet voorwaardelijke verplichting tot betaling van een aan de omzet gerelateerde vergoeding. Ook hier zou men zich kunnen afvragen of de tegenprestatie voor het gebruik van de ter beschikking gestelde bedrijfsruimte wel voldoende bepaalbaar is. De Hoge Raad lijkt echter ten aanzien van dergelijke (complexen van) overeenkomsten waarbij bedrijfsruimte ter beschikking wordt gesteld geen zware eisen te stellen aan de bepaalbaarheid van de tegenprestatie voor deze terbeschikkingstelling en al spoedig aan te nemen dat sprake is van een gemengde overeenkomst, waarin ook de kenmerken van huur (van bedrijfsruimte) zijn te onderkennen (HR 9 oktober 1987, NJ 1988, 253 (Mobil Oil/ De Vries), HR 10 november 1989, NJ 1990, 273 (Bakaryildiz/BP)). Destijds speelde het bepaalde in de tweede zin van art. 7A:1624 lid 1 BW (oud) hierbij een belangrijke rol: voor gemengde overeenkomsten waarin de kenmerken van huur van bedrijfsruimte naast die van een andere overeenkomst waren te onderkennen gold de regel dat de voor beide soorten overeenkomsten geldende bepalingen naast elkaar van toepassing waren (cumulatie), maar dat in geval van strijd tussen die bepalingen de bedrijfsruimtebepalingen prevaleerden (absorptie). Deze regel strekte ertoe de toepasselijkheid van de bedrijfsruimtebepalingen zoveel mogelijk te verzekeren en te voorkomen dat men in de praktijk aan de werking van die bepalingen zou trachten te ontkomen door het sluiten van gemengde overeenkomsten (HR 10 november 1989, NJ 1990, 273 (Bakaryildiz/BP); zie ook reeds HR 30 januari 1981, NJ 1981, 393 (Heineken/Kreuk)). Bedoelde voorrangsregel ten gunste van de bedrijfsruimtebepalingen is niet opgenomen in de huidige wettelijke regeling, maar gelet op de strekking en het semi-dwingende karakter van de bedrijfsruimtebepalingen (art. 7:290 e.v. BW) is wel aannemelijk dat hij in de praktijk nog zal worden toegepast in het kader van het slot van art. 6:215 BW. Het lijkt er overigens op dat bij complexe contractuele verhoudingen die zonder meer buiten het bereik van de bedrijfsruimtebepalingen vallen en waarbij de strekking van die bepalingen dus geen rol speelt een zwaarder accent op de bepaalbaarheid van de tegenprestatie ligt. In HR 19 november 1976, NJ 1977, 161 (Koster/Hagens) 20 Voor de toepassing van art. 7:303 BW is overigens wel van belang dat bij gemengde overeenkomsten waarbij de tegenprestatie in één bedrag is weergegeven, de rechter die tegenprestatie alleen kan wijzigen voorzover het gedeelte daarvan dat geacht kan worden te strekken tot vergoeding van het gebruik van de bedrijfsruimte, niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (HR 22 december 1978, NJ 1979, 231 (De drie Hoefijzers/Van Overbeek) en HR 30 januari 1981, NJ 1981, 393 (Heineken/Kreuk)).

12 12 Hoofdstuk 1 ging het om een tussen een BV en één van haar directeuren naar aanleiding van interne strubbelingen getroffen regeling, die erop neerkwam dat de directeur als zodanig zou terugtreden, met behoud van salaris en een dienstverband bij de BV, dat hij de tot dan toe bewoonde bedrijfswoning zou mogen blijven bewonen tot zijn pensionering en dat hij enige werkzaamheden voor de BV zou blijven verrichten. Na het overlijden van de directeur (vóór het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd) rees in een geschil tussen zijn weduwe en de BV de vraag of sprake was van een huurovereenkomst ten aanzien van de woning. De ontkennende beantwoording van deze vraag door de rechtbank was volgens de Hoge Raad gebaseerd op de gedachtegang dat binnen het geheel van de getroffen regeling onvoldoende kon worden bepaald wat als tegenprestatie voor het genot van de woning zou hebben te gelden. Dit oordeel werd als feitelijk en niet onbegrijpelijk in cassatie niet op zijn juistheid getoetst. Anders dan bij exploitatie-overeenkomsten als hiervóór geschetst waarbij het niet voor de hand ligt dat de onroerende zaak geheel om niet ter beschikking wordt gesteld en de verschuldigdheid van een tegenprestatie dus al snel aannemelijk is is het in een situatie als deze gelet op de inhoud van de getroffen regeling en haar voorgeschiedenis niet vanzelfsprekend dat voor het gebruik van de woning hoe dan ook wel een tegenprestatie verschuldigd zal zijn. Dat betekent dat het specifieke verband tussen de door de gebruiker van de woning verschuldigde prestatie in dit geval het verrichten van enige werkzaamheden en de terbeschikkingstelling van de woning minder snel aannemelijk zal worden geacht Verschillende vormen van tegenprestaties De verschuldigde tegenprestatie hoeft niet per se (periodieke) betaling van een geldsom in te houden, maar kan ook geheel of ten dele een andere inhoud hebben, als die inhoud maar voldoende bepaalbaar is. Enkele aan de rechtspraak ontleende voorbeelden: het verrichten van arbeid; 21 Als een zaak, niet zijnde woonruimte in de zin van art. 7:232 BW, in gebruik wordt gegeven en de gebruiker niet wordt verplicht tot betaling van een geldbedrag, maar wordt belast met (vergaande) onderhoudsverplichtingen ten aanzien van de zaak, kan het onder omstandigheden zo zijn, dat sprake is van een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW. Zie A-G Huydecoper in zijn conclusie voor HR 10 juli 2009, LJN BI4205 (Impala/X). het verzorgen van de verhuurders; 22 In het kader van een nauwe familierelatie wordt dit overigens minder snel als tegenprestatie voor het gebruik van woonruimte gezien HR 17 maart 1961, NJ 1961, 237 (De Vos/De Verenigde Melkbedrijven). 22 HR 16 mei 1975, NJ 1975, 437 (Drost/Van Donselaar). 23 Pres. Rb. Zwolle 20 augustus 1996, KG 1996, 312.

13 De huurovereenkomst 13 het door de ex-echtgenote, die na de echtscheiding met de kinderen de voormalige echtelijke woning bleef bewonen, afzien van inning van de door de ex-echtgenoot verschuldigde bijdrage in het levensonderhoud van de kinderen; 24 de verplichting om vanuit het ter beschikking gestelde benzinestation slechts producten afkomstig van de wederpartij te verkopen; 25 het vestigen van een pedicurepraktijk in een verzorgingshuis, terwijl uit de omstandigheden bleek dat dat voor het verzorgingshuis een toegevoegde waarde betekende; 26 het voldoen aan de wens van de wederpartij (een museum) om zonder eigen kosten en risico te beschikken over de mogelijkheid tot het nuttigen van drank- en eetwaren, zowel voor het publiek als (tegen sterk gereduceerde prijzen) voor het personeel; 27 Pres. Rb. Leeuwarden 27 april 1993, Prg. 1993, 3881 oordeelde min of meer in gelijke zin ten aanzien van een kampwinkel op een kampeerterrein: als tegenprestatie gold niet alleen de symbolische prijs van f 1 per jaar, maar ook de inspanningen van de exploitant van de winkel ten gevolge waarvan de exploitant van het kampeerterrein de gasten de faciliteiten van een kampwinkel kon bieden. Zie echter ook Ktr. Amsterdam 24 januari 2003, WR 2003, 56: het feit dat de exploitanten verplicht waren de winkel en horecagelegenheid op een camping in gebruik te hebben op door de eigenares van de camping vastgestelde uren, was in de gehele exploitatie van de camping en gelet op de bijzondere omstandigheden te beschouwen als een te verwaarlozen element, zodat de eigenares niet een wezenlijk voordeel genoot bij het in bruikleen geven van de zaken en de wettelijke huurbepalingen dus niet van toepassing waren. het op de ter beschikking gestelde grond laten bouwen van een benzinestation en dit exploiteren (samen met de verplichting tot betaling aan de wederpartij van f 0,0125 per verkochte liter brandstof); 28 het verzorgen van dieren van de wederpartij, het verrichten van schoonmaakwerkzaamheden en het doen van boodschappen ten behoeve van de wederpartij Vergelijking met andere privaatrechtelijke rechtsfiguren; ontduiking van de wettelijke huurbepalingen Inleiding Soms is de huurovereenkomst moeilijk te onderscheiden van andere privaatrechtelijke rechtsfiguren. In de volgende paragrafen wordt huur vergeleken met bruikleen, 24 Rb. Arnhem 19 oktober 1978, Prg. 1980, HR 19 juni 1987, NJ 1988, 72 (Esso/Pols) en HR 10 november 1989, NJ 1990, 273 (Bakaryildiz/ BP). 26 Ktr. Tiel 15 april 1998, Prg. 1998, Hof Amsterdam 15 november 1990, NJ 1991, HR 31 mei 1991, NJ 1991, 678 (Bloemert/Supergas). 29 Hof Amsterdam 4 mei 1995, Prg. 1995, 4422.

14 14 Hoofdstuk 1 bewaarneming, pacht, leasing, time-sharing, vruchtgebruik, recht van gebruik, recht van bewoning, erfpacht en koop met uitgestelde levering. Voor deze rechtsfiguren gelden andere regels dan voor de huurovereenkomst en soms trachten contractspartijen toepasselijkheid van de wettelijke huurbepalingen te ontlopen door hun afspraken te modelleren naar een van deze andere rechtsfiguren. Ook met het oog op de toepassing van fiscale regelgeving kan het voor partijen aantrekkelijk zijn om een poging te wagen een huurovereenkomst als een transactie van andere aard te vermommen. Zie in dit verband HR 7 januari 1987, NJ 1988, 464 (verkoop van perceel grond voor f , met terugkooprecht voor f 100 na 13 jaar) en HR 7 januari 1987, NJ 1988, 465 (vestiging van een recht van erfpacht voor 30 jaar tegen betaling van een bedrag van f ineens en een canon van slechts f 100 per jaar). Waar dat relevant is, wordt bij de bespreking van de verschillende rechtsfiguren tevens aandacht besteed aan het risico van ontduiking van de wettelijke huurbepalingen Huur Bruikleen Bruikleen is de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere partij een zaak om niet in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat de andere partij de zaak, na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd, zal teruggeven (art. 7A:1777 BW). Het verschil tussen huur en bruikleen is gelegen in het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie: huur veronderstelt dat een tegenprestatie verschuldigd is voor het gebruik van de zaak (art. 7:201 lid 1 BW), terwijl de bruiklener de zaak mag gebruiken zonder dat hij in ruil daarvoor tot een eigen prestatie is gehouden. Als een onroerende zaak in gebruik wordt afgestaan, tracht men (lees: de partij die de onroerende zaak in gebruik afstaat) soms aan de werking van de huurbepalingen te ontkomen door meerdere overeenkomsten te sluiten. In de overeenkomst op grond waarvan de onroerende zaak aan de wederpartij ter beschikking wordt gesteld wordt dan nadrukkelijk de term bruikleen (en niet huur ) gebruikt en wordt vastgelegd dat de wederpartij geen tegenprestatie verschuldigd is voor het gebruik van de onroerende zaak. Daarnaast worden in een of meer andere overeenkomsten verschillende verplichtingen van de wederpartij vastgelegd, uiteraard zonder directe koppeling aan het gebruik van de onroerende zaak. Zoals gezegd (par ) is de naamgeving van de overeenkomst door de contractspartijen i.c. bruikleen niet bepalend voor de kwalificatie van de overeenkomst en het is heel goed denkbaar dat in de hier geschetste situatie wordt aangenomen dat (een deel van) de bij de andere overeenkomst(en) in het leven geroepen verplichtingen van de wederpartij (mede) strekken tot vergoeding voor het gebruik van de onroerende zaak, zodat toch sprake is van een huurovereenkomst Zie HR 19 juni 1987, NJ 1988, 72 (Esso/Pols), HR 9 oktober 1987, NJ 1988, 253 (Mobil Oil/De Vries) en par

15 De huurovereenkomst 15 Met de mogelijkheid van een poging tot omzeiling van de wettelijke huurbepalingen werd ook rekening gehouden in HR 29 mei 2009, LJN BH7356, NJ 2009, 246, WR 2009, 91 (Plak/Baggerman). In deze zaak voorzag de huurovereenkomst in huur van een woning op de tweede etage van een pand en in een gebruiksrecht van de halve zolder, met daarop een douchevoorziening. De huurder beschikte in de woning op de tweede etage niet over een douchegelegenheid. De Hoge Raad stelde voorop dat voor de beantwoording van de vraag of het gebruik van de zolderruimte onderdeel uitmaakte van de gehuurde woonruimte, moest worden onderzocht wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen had gestaan. Daarbij was niet zonder meer beslissend de wijze waarop dat gebruik in de overeenkomst was omschreven of gekwalificeerd. Het komt aan op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, aldus de Hoge Raad. Bij de beoordeling van de vraag of het bij de huurovereenkomst voorziene recht van gebruik van de halve zolder ten dienste van een voorziening als een doucheruimte moest worden gerekend tot het genot van de woonruimte dat de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verplicht was te verschaffen, moest mede in aanmerking worden genomen dat een douchegelegenheid in het algemeen een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het te verschaffen genot van woonruimte. Het hof had onverklaard gelaten waarom dit recht van gebruik in de overeenkomst was afgezonderd van de huur van de woning en in dat geval zonder tegenprestatie werd verschaft, waardoor de mogelijkheid was opengebleven dat dit louter was geschied om het recht van gebruik van de halve zolder aan de voor bescherming van de huur van woonruimte geschreven dwingendrechtelijke regels te onttrekken. Soms is kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst of als bruikleenovereenkomst niet eenvoudig. Is er sprake van huur of van bruikleen als slechts een verplichting van geringe omvang voor de gebruiker van de zaak in het leven wordt geroepen? Zie bijvoorbeeld HR 16 april 1982, NJ 1982, 580 (Sanders/Sanders): geen huur, hoewel de kosten van onderhoud voor rekening van de gebruiker waren. Zie voorts Ktr. Amsterdam 24 januari 2003, WR 2003, 56: het feit dat de exploitanten verplicht waren de winkel en horecagelegenheid op een camping in gebruik te hebben op door de eigenares van de camping vastgestelde uren, was in de gehele exploitatie van de camping en gelet op de bijzondere omstandigheden te beschouwen als een te verwaarlozen element, zodat de eigenares niet een wezenlijk voordeel genoot bij het in bruikleen geven van de zaken en de wettelijke huurbepalingen niet van toepassing waren (anders Pres. Rb. Leeuwarden 27 april 1993, Prg. 1993, 3881; zie ook par ). In de zaak die leidde tot Rb. Utrecht 23 mei 2001, Prg. 2001, 5707, WR 2002, 11, had een gemeente een op dat moment voor sloop bestemde woning om niet (krachtens een overeenkomst van bruikleen) in gebruik gegeven aan M. Na ommekomst van de termijn van twee jaren waarvoor de bruikleenovereenkomst was aangegaan, bleven de gemeente (en nadien haar rechtsopvolger) aan M. het gebruik van de woning toestaan en ging M. een maandelijkse vergoeding van enkele tientjes betalen in verband met zijn gebruik van de woning. Deze vergoedingen werden door de gemeente en haar rechtsopvolger consequent aangemerkt als huur en M. werd door hen als huurder aangeschreven en als huurder behandeld wat betreft de wijze van betaling en de jaarlijkse verhoging van de te betalen vergoeding. De rechtbank leidde uit een en ander dan ook af dat tussen de gemeente en M. na afloop van

16 16 Hoofdstuk 1 hun eerdere bruikleenovereenkomst een huurovereenkomst tot stand was gekomen, althans dat M. het gerechtvaardigde vertrouwen mocht hebben dat de gemeente met een huurovereenkomst had ingestemd. Dat de prijs in verhouding tot de getaxeerde waarde van de woning als (bijzonder) laag kon worden beschouwd, deed aan de kwalificatie als huurovereenkomst niet af, aldus de rechtbank. Zie echter de (terecht) kritische noot van Abas (Prg. 2001, p ). Zie voorts Vzr. Rb. s-gravenhage 1 juni 2007, LJN BA6179, NJF 2007, 328: de aan de gemeente betaalde vergoeding was zo laag, dat deze niet kon worden gekwalificeerd als tegenprestatie bij een huurovereenkomst; aangenomen werd dat de betaling een vergoeding inhield van de door de gemeente gemaakte werkelijke kosten (water, elektriciteit etc.) in verband met het gebruik van het atelier. Dat de gemeente de maandelijkse vergoedingen enige tijd als Huurkosten had vermeld in de verstuurde nota s maakte dit niet anders Huur Bewaarneming Bewaarneming is de overeenkomst waarbij de ene partij, de bewaarnemer, zich tegenover de andere partij, de bewaargever, verbindt, een zaak die de bewaargever hem toevertrouwt of zal toevertrouwen, te bewaren en terug te geven (art. 7:600 BW). Bewaarneming kan betrekking hebben op roerende zaken, maar ook op onroerende zaken. Van bewaarneming kan alleen sprake zijn, als de uitvoering van de overeenkomst met zich meebrengt dat de in bewaring te nemen zaak, hetzij bij het aangaan van de overeenkomst, hetzij later, aan de bewaarnemer wordt toevertrouwd. Dat betekent dat er geen sprake kan zijn van bewaarneming als de overeenkomst er slechts toe strekt dat de ene partij tegen voldoening van een prijs een zaak mag plaatsen in een ruimte die aan hem door de andere partij ter beschikking wordt gesteld, welke ruimte kan worden afgesloten met behulp van een sleutel, die die andere partij aan de eerstgenoemde partij overhandigt. Er is dan sprake van huur en verhuur van die ruimte. 31 Zie Rb. Utrecht 11 maart 2009, LJN BH5709, WR 2009, 69 (zwembad stelt aan bezoeker een kluisje ter beschikking, dat kan worden afgesloten met een sleutel die de bezoeker na betaling van 0,20 zelf uit het kluisje kan halen: geen bewaarneming maar huur (het betaalde bedrag wordt na afloop niet geretourneerd)). Anders dan bij huur ligt het accent bij bewaarneming niet op het gebruiken van de zaak, maar op het bewaren ervan. Gebruiken mag de bewaarnemer de zaak slechts voor zover de bewaargever daarvoor toestemming heeft gegeven, of het gebruik nodig is om de zaak in goede staat te houden of te brengen (art. 7:603 lid 1 BW). Voor kwalificatie als huurovereenkomst is vereist dat de ene partij, de verhuurder, zich verplicht om een zaak in gebruik te verstrekken aan de andere partij, de huurder (zie par ). De bewaargever is echter op grond van art. 7:600 BW in beginsel niet verplicht om de zaak aan de bewaarnemer toe te vertrouwen. Hij kan zich daartoe overigens wel verplichten T.M., Parl. Gesch. Boek 7 (Inv. 3, 5 en 6), p. 391, noot 4, met verwijzing naar HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215 (Dorvo/Herngreen). 32 T.M., Parl. Gesch. Boek 7 (Inv. 3, 5 en 6), p. 392.

17 De huurovereenkomst Gebruiksovereenkomst met kraakwacht: Huur Bruikleen Bewaarneming Eigenaren van leegstaande panden sluiten dikwijls gebruiksovereenkomsten met zogeheten kraakwachten ter voorkoming van kraken en vandalisme. Kwalificatie van dergelijke overeenkomsten is niet eenvoudig: naast huur en bruikleen (art. 7A:1777 BW; zie par ) behoort ook bewaarneming (art. 7:600 BW; zie par ) tot de mogelijkheden. Kwalificatie als huurovereenkomst of als bruikleenovereenkomst is m.i. alleen mogelijk in situaties waarin de kraakwacht primair zelf belang heeft bij het bewonen van het pand, bijvoorbeeld omdat hij op dat moment niet over eigen woonruimte beschikt. 33 Hij moet het pand dus niet alleen in het belang van de eigenaar gebruiken, maar ook (juist) in belangrijke mate ten behoeve van zichzelf. Dat zal doorgaans wel het geval zijn, maar als dat niet zo is, ligt kwalificatie van de overeenkomst als bewaarneming meer voor de hand. Voor kwalificatie als huurovereenkomst is tevens vereist dat de kraakwacht jegens zijn wederpartij verplicht is tot een relevante tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de onroerende zaak. Die tegenprestatie kan bestaan in het bewonen en bewaken van en het zorgen voor het pand, al dan niet in combinatie met het betalen van een geldsom. 34 De op de kraakwacht rustende verplichtingen moeten de normale verplichtingen van een bruiklener ten opzichte van de geleende zaak overtreffen. In Vzr. Rb. s-gravenhage 3 januari 2005, NJF 2005, 66 werd de enkele aanwezigheid in de woning (die gesloopt zou worden) niet als een tegenprestatie gezien. Zie ook reeds Hof Amsterdam 12 juli 1990, KG 1990, 333. Soms wordt ook wel verdedigd dat gebruiksovereenkomsten met kraakwachten moeten worden beschouwd als gemengde overeenkomsten met de kenmerken van bruikleen en van bewaarneming. 35 Naarmate het belang van de kraakwacht bij het gebruik van het pand geringer is bijvoorbeeld omdat hij ook over eigen woonruimte beschikt en hij het pand dus niet per se nodig heeft en het accent in de overeenkomst sterker komt te liggen op zijn verplichting tot bewaking van het pand en eventueel tot verzorging van tuin, huisdieren, planten etc., zal er eerder sprake zijn van bewaarneming. In de zaak die leidde tot Pres. Rb. Amsterdam 17 december 1999, KG 2000, 19, WR 2000, 65 waren onder de noemer bewaringsovereenkomst overeenkomsten gesloten met betrekking tot de tijdelijke bewoning van afzonderlijke kamers in een pand, voor de duur van twee maanden, en bij gebreke van opzegging telkens met automatische verlenging met eenzelfde duur, totdat het perceel uiteindelijk zou worden verkocht, verhuurd of gerenoveerd. In de overeenkomsten was nadrukkelijk bepaald dat partijen 33 Zie ook Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p. 11 (wat betreft huur). 34 Zie bijvoorbeeld Vzr. Rb. Amsterdam 28 februari 2002, KG 2002, Zie bijvoorbeeld Du Perron in Pitlo. Het Nederlands burgerlijk recht. Deel 6. Bijzondere overeenkomsten, Arnhem: Gouda Quint 1995, p. 292 en p. 296.