In dit hoofdstuk komt aan de orde welke algemene regels van het overeenkomstenrecht op het huurrecht van toepassing zijn.

Transcriptie

1 Vanaf pagina 28 Inleiding In dit hoofdstuk wordt besproken waar het huurrecht in de wet is geregeld. In het kader van de wettelijke regeling van het huurrecht wordt ingegaan op de gelaagde structuur van de wet en het belang daarvan voor het huurrecht. Nadat duidelijk is gemaakt waar het huurrecht in het wettelijke systeem is te vinden, wordt ingegaan op de eisen die de wet aan een overeenkomst stelt om als zodanig benoemd te kunnen worden. In dit hoofdstuk komt aan de orde welke algemene regels van het overeenkomstenrecht op het huurrecht van toepassing zijn. In het kader van de eisen die aan de huurovereenkomst worden gesteld, zal ook de gebruiksovereenkomst ten aanzien van woonruimte worden behandeld. De positie van het huurrecht in het wettelijke systeem Het huurrecht is een onderdeel van het burgerlijk recht of privaatrecht. Het burgerlijk recht of privaatrecht bestaat uit een materieel en een formeel gedeelte. Het materiële gedeelte stelt regels ten aanzien van de verhoudingen tussen burgers onderling en tussen burgers en zaken. Het formeel privaatrecht is het burgerlijk procesrecht, dat regels geeft op welke wijze een procedure voor de rechter gevoerd dient te worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het materiële gedeelte. Het formele gedeelte wordt besproken in het onderdeel: Beknopte handleiding procederen in dit boek. Kenmerkend voor het burgerlijk recht en dus ook voor het huurrecht, is dat betrokkenen zelf het recht moeten activeren. Dit betekent dat de (ver)huurder zelf actie moet ondernemen als er zaken niet conform de overeengekomen afspraken worden geregeld. Er is, anders dan bij het strafrecht, geen centrale instantie die een zaak voor de rechter brengt. Indien iemand van mening is dat een recht is geschonden, dient diegene de zaak onder de aandacht van de rechter te brengen. Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte (huurprijs onder de 645,73, prijsbasis 2009) geldt dat de huurder eenvoudig een zaak bij de huurcommissie aanhangig kan maken. In dit boek komt de mogelijkheid tot inschakeling van de huurcommissie uitgebreid aan de orde. Het burgerlijk recht is in 8 wetboeken opgenomen en heeft een gelaagde structuur. Per rechtsgebied zijn eerst algemene regels opgenomen en vervolgens meer specifieke regels. De indeling van de rechtsgebieden per boek is als volgt: 1. Personen- en familierecht; 2. Rechtspersonen (Nederlands rechtspersonenrecht); 3. Vermogensrecht in het algemeen; 4. Erfrecht; 5. Zakelijke rechten; 6. Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht; 7. Bijzondere overeenkomsten; 7A. Bijzondere overeenkomsten; vervolg; 8. Verkeersmiddelen en vervoer. Het huurrecht staat in boek 7, titel 4 BW (bijzondere overeenkomsten) opgenomen. De andere wetboeken waarop in het kader van het huurrecht (de gelaagde structuur) voornamelijk op teruggegrepen wordt, zijn de boeken 3 BW en 6 BW.

2 De gelaagde structuur van de wet Om de gelaagde structuur van de wet uit te leggen treft u enige voorbeelden aan met betrekking tot wettelijke voorschriften, die in boek 3 BW en boek 6 BW staan vermeld en die van toepassing zijn op het huurrecht. In Boek 3 BW, het algemene deel van het vermogensrecht, wordt een regeling gegeven ten behoeve van de rechtshandeling. Een rechtshandeling is een handeling die iemand verricht met de bedoeling een bepaald rechtsgevolg tot stand te brengen. Er is een verschil tussen een eenzijdige rechtshandeling en een meerzijdige rechtshandeling. Het maken van een testament is een eenzijdige rechtshandeling. Het erfrecht is geregeld in Boek 4 BW. Het opzeggen van een huurovereenkomst is ook een eenzijdige rechtshandeling. Voor totstandkoming van een eenzijdige rechtshandeling is de verklaring van één persoon vereist, die overeen moet stemmen met zijn wil. Door een eenzijdige rechtshandeling treedt het rechtsgevolg in dat met deze handeling is beoogd. Dit in tegenstelling tot een meerzijdige rechtshandeling, waarvan de wil van tenminste twee partijen met de verklaring moet overeenstemmen. Een opzegging door de huurder kan daarom niet terug worden gedraaid (en leidt dus tot beëindiging van de overeenkomst) als de opzegging de verhuurder heeft bereikt. Een opzegging door de verhuurder van woonruimte en 7:290 BW-bedrijfsruimte heeft dit effect niet, omdat deze overeenkomsten na opzegging alleen door de rechter kunnen worden beëindigd. In dit boek wordt hier, in de desbetreffende hoofdstukken over opzegging van de huurovereenkomsten ten aanzien van deze verschillende huurregimes, verder uitgebreid op ingegaan. Een opzegging door de verhuurder van onbebouwde grond of van overige bedrijfsruimte (kantoren, opslagplaatsen, garages) leidt wél tot huurbeëindiging. Hier wordt in dit boek in het hoofdstuk: De Opzegging van kantoren en opslagruimten ook nader op in gegaan. Voor totstandkoming van een meerzijdige rechtshandeling is de verklaring van tenminste twee partijen vereist, die overeen moeten stemmen met de wil van deze (rechts) personen. Het sluiten van een koopovereenkomst of een huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling. De wijze van totstandkoming van meerzijdige rechtshandelingen is ook geregeld in boek 3 BW en zijn dan ook van toepassing bij het maken van een testament, tenzij daar in Boek 4 BW uitdrukkelijk van wordt afgeweken. De wetgever heeft een algemene regeling vastgelegd met betrekking tot het sluiten van wederkerige overeenkomsten, zoals vastgelegd in boek 6 BW. Bij wederkerige overeenkomsten hebben partijen zich allebei verplicht ten opzichte van elkaar bepaalde rechten en verplichtingen na te komen. Deze regeling geldt dus voor alle overeenkomsten die worden gesloten. Dit geldt voor zowel een benoemde als een onbenoemde overeenkomst. Een onbenoemde overeenkomst is niet speciaal door de wet geregeld. Voor de over en weer aangegane rechten en verplichtingen geldt allereerst wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Mocht de overeenkomst zijn gesloten in strijd met de goede zeden of een wettelijke regeling, dan kan de overeenkomst worden vernietigd. Een benoemde overeenkomst is door de wet geregeld. De wetgever heeft gemeend ten aanzien van een aantal overeenkomsten aanvullende en/of afwijkende bepalingen op te moeten stellen. Een aantal benoemde overeenkomsten zijn: huurovereenkomsten, arbeidsovereenkomsten en overeenkomsten betreffende consumentenkoop. De verhuurder van een woning heeft zich bijvoorbeeld verplicht een woning in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden en de huurder heeft zich verplicht zich als een goede huurder te gedragen en huur te betalen. Ten aanzien van benoemde overeenkomsten is de wetgever van mening dat er een bepaalde partij vanwege ongelijkheid van partijen extra rechtsbescherming nodig heeft. Zo zijn voor het huurrecht veel bepalingen semidwingend geformuleerd. Van deze regelingen kan dan alleen in het voordeel van de huurder worden afgeweken. Als er in deze bijzondere wettelijke regeling (voor het huurrecht dus titel 4 van boek 7 BW) niet van de algemene regeling is afgeweken, dan geldt de algemene regeling. Het is dus van belang van deze gelaagde structuur op de hoogte te zijn. De huurovereenkomst wordt immers als een (bijzondere) overeenkomst geregeld waarop de regels van het algemene overeenkomstenrecht van toepassing zijn, zolang daar in het bijzondere onderdeel niet van wordt afgeweken. Voorbeelden ter verduidelijking van de gelaagde structuur Zo is in de regeling over huurovereenkomsten niets geregeld over de totstandkoming van wilsverklaringen en/of de rechtspositie van partijen als er een hiaat is ontstaan tussen de wil en de verklaring. In boek 7 titel 4 BW zijn evenmin regels te vinden over de ontbinding van de overeenkomst (behoudens een speciale regel op grond van artikel 7:210 BW). De

3 algemene regels over ontbinding van de overeenkomst zijn te vinden in artikel 6:265 BW e.v. Er is wél een beperking opgenomen met betrekking tot de mogelijkheid tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder in artikel 7:231 BW. In deze regel is tot uitdrukking gebracht dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 7:235 BW en een standplaats in de zin van artikel 7:236 BW op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, slechts kan geschieden door de rechter (behoudens de genoemde speciale regel van artikel 7:210 BW). De huurder die de huurovereenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden, valt terug op de algemene regeling als genoemd in artikel 6:265 BW e.v. Als er een rechtshandeling tot stand komt, moet de wil en de verklaring met elkaar in overeenstemming zijn. Als dat niet het geval is, dan kan er sprake zijn van een wilsgebrek, waardoor de overeenkomst kan worden vernietigd door degene die zich op dit gebrek beroept. Op grond van artikel 7:249 BW is de huurder bevoegd om de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen aan de maximaal redelijke huurprijs conform het huurprijswaarderingsstelsel. De hoofdregel is dat gemaakte afspraken, dus ook over de hoogte van de huurprijs, partijen binden. Als een huurder van mening is dat de huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel een onredelijk hoog bedrag beloopt, kan de huurder binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs door de huurcommissie laten toetsen. De huurcommissie kan de huurprijs dan terugbrengen naar de redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. Dit is feitelijk een doorbreking van de contractsvrijheid ter bescherming van de huurder. In het hoofdstuk: De Aanvangshuurprijs wordt hier uitgebreid op in gegaan. Mocht de huurder niet tijdig aanspraak maken op toetsing van de huurprijs door de huurcommissie, dan geldt in ieder geval de overeengekomen huurprijs. Vernietigbare rechtshandelingen Op grond van de algemene regels kunnen afspraken door een van de partijen worden vernietigd. Een vernietigbare rechtshandeling brengt geldige rechtsgevolgen teweeg, zolang zij niet vernietigd is. Het is mogelijk dat een vernietigbare rechtshandeling gewoon blijft bestaan, als geen beroep op de vernietigbaarheid wordt gedaan. Een voorbeeld van een vernietigbare rechtshandeling is onder meer een rechtshandeling waarbij beroep wordt gedaan op algemene voorwaarden, die op de overeenkomst van toepassing zouden zijn. Vernietigingsgronden (niet uitputtend) Rechtshandelingen van handelingsonbekwamen zijn van rechtswege vernietigbaar, voor zover ze niet bij voorbaat nietig zijn. Zie artikel 3: 32 lid 2 BW: Een rechtshandeling van een onbekwame is vernietigbaar. Een eenzijdige handeling van een onbekwame, die niet tot een of meer bepaalde personen gericht was, is echter nietig. Een rechtshandeling is ook vernietigbaar, wanneer deze door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden de rechtshandeling met een niet volledige en dus gebrekkige wil tot stand is gekomen. Zie artikel 3:44 BW: Een rechtshandeling is vernietigbaar, wanneer zij door bedreiging, door bedrog of door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Vernietiging van algemene voorwaarden Als er in het huurcontract staat vermeld dat bij het huurcontract de algemene voorwaarden van toepassing zijn die zijn op te vragen bij de verhuurder of bij de rechtbank, dan zijn deze voorwaarden van toepassing op de huurovereenkomst. Deze voorwaarden zijn echter te vernietigen door de huurder op grond van artikel 6:233 BW wegens ontbreken van de voorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Ook als de voorwaarden wél bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overhandigd, kunnen bepaalde voorwaarden in deze overeenkomst worden vernietigd op grond van het feit dat zij onredelijk bezwarend zijn (artikel 6:236 BW), of wanneer een artikel als onredelijk bezwarend wordt geacht te zijn (artikel 6:237 BW).

4 Voorbeelden van voorwaarden die als onredelijk bezwarend worden geacht te zijn, luiden onder meer: voorwaarden in een huurovereenkomst waarbij de huurder gelijktijdig met het sluiten van de huurovereenkomst wordt verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een derde, bijvoorbeeld een servicemonteur met betrekking tot een bepaalde installatie in de gehuurde ruimte voor meer dan een jaar (zie artikel 6:237 onder j BW). Een andere vernietigbare bepaling is onder meer de bepaling die de verrekeningsbevoegdheid van de huurder uitsluit of beperkt (artikel 6:637 onder g BW). De onderdelen van het huurrecht Het huurrecht bestaat uit drie onderdelen: Het algemene gedeelte (artikel 7:201 BW tot en met artikel 7:231 BW); Huur van woonruimte (artikel 7:232 BW tot en met artikel 7:282 BW); Huur van bedrijfsruimten (artikelen 7:290 BW tot en met artikel 7:310 BW). In het algemene gedeelte is artikel 7:228 BW tot en met 7:231 BW onder meer van toepassing op de verhuring van kantoren, opslagplaatsen en garages. Deze overeenkomsten worden doorgaans geschaard onder de noemer verhuring van bebouwde grond. Artikel 7:230a BW geeft met name een regeling welke positie de huurder van dit soort ruimten bij opzegging bekleedt. De andere artikelen zijn algemene regels, die ook op andere huurregimes (woonruimte en 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing zijn, tenzij daarvan in de andere regimes is afgeweken. De regels die in het algemene gedeelte staan vermeld, zijn vanwege de gelaagde structuur van de wet ook van toepassing op de andere regimes, tenzij daarvan in de specifieke regeling is afgeweken. Artikel 7:228 BW is een voorbeeld daarvan. In dit artikel staat immers vermeld:. Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken. In artikel 7:271 lid 1 BW staat: in afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Er bestaan nog tal van regels in de onderdelen woonruimte en bedrijfsruimte, die van het algemene gedeelte afwijken. In artikel 7:242 BW staat bijvoorbeeld ten behoeve van woonruimte een belangrijke afwijking van een aantal algemene regels opgenomen. Zo wordt in laatstgenoemd artikel bevestigd dat ten behoeve van woonruimte niet in het nadeel van de huurder van een aantal wettelijke regels (204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217 BW) kan worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte (geregeld vanaf artikel 7:290 BW en 7:230a BW ruimte) geldt dat tal van regels in het algemene gedeelte van regelend recht zijn. Van deze regels kan dus ook in het nadeel van de huurder worden afgeweken. In de onderdelen van dit boek waarin deze huurregimes afzonderlijk worden behandeld wordt hier uitgebreid op ingegaan. De eisen aan de huurovereenkomst Voor beantwoording van de vraag of een bepaalde overeenkomst een huurovereenkomst is, dient nagegaan te worden of de overeenkomst voldoet aan de eisen van de huurovereenkomst conform artikel 7:201 BW. Voor toepassing van artikel 7:201 BW is het niet van belang welke benaming partijen aan de huurovereenkomst hebben gegeven. Als is voldaan aan de essentialia van artikel 7:201 BW, dan is er sprake van een huurovereenkomst. De wetgever heeft bedoeld de huurder te beschermen tegen misbruik van de regeling. Als partijen een bepaalde overeenkomst als een gebruiksovereenkomst kwalificeren, doch deze overeenkomst voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW, dan is er volgens de wet een huurovereenkomst tot stand gekomen. De definitie van de huurovereenkomst staat in artikel 7:201 BW. Daarin staat: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Vormvrij

5 De huurovereenkomst is vormvrij. Dit betekent dat een huurovereenkomst mondeling kan worden aangegaan en dat er geen akte voor een rechtsgeldige overeenkomst is vereist. Het is wel duidelijk dat de huurder, die mondeling een huurovereenkomst heeft gesloten en die nog niet in het gehuurde is getrokken en nog nooit huur heeft betaald, moeite zal hebben met het bewijs van het bestaan van een huurovereenkomst als de aanwezigheid van een huurovereenkomst door de verhuurder wordt ontkend. Zo was de kantonrechter van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 6 augustus van mening dat er geen overeenkomst tot stand was gekomen. De rechter was van mening dat door het doen van een tegenbod van een partij geen aanvaarding van het bod tot stand was gekomen, maar dat er sprake was geweest van een nieuw aanbod. De huurder die al enige maanden gebruik van een onroerende zaak heeft gemaakt en voor het gebruik een tegenprestatie heeft betaald, kan zich wegens het gebruik van de ruimte en het betalen van huur eenvoudiger op het bestaan van een huurovereenkomst beroepen. Men dient er wel op bedacht te zijn dat de persoon die zich als huurder gedraagt en die door betaling van huurpenningen zich op huurbescherming beroept niet als huurder aangemerkt hoeft te worden. Te denken valt aan de persoon die een woning heeft gehuurd van een beschikkingsonbevoegde persoon, bijvoorbeeld de medebewoner van de huurder. Er ontbreekt dan een geldige rechtstitel, zodat er geen huurrechten kunnen ontstaan. Gebruik van de zaak Van huur is sprake als de ene partij, de verhuurder, het gebruik van een zaak verstrekt aan de andere partij, de huurder, die daarvoor een tegenprestatie moet betalen. De wet maakt hierbij uitdrukkelijk een uitzondering voor de pachtovereenkomst (dat is de overeenkomst waarbij grond en of opstallen ten behoeve van de landbouw en/of tuinbouw en/of veeteelt zijn betrokken. De pachtovereenkomst voldoet volledig aan de definitie van de huurovereenkomst, maar omdat de wetgever voor pacht een aparte regeling nodig vond valt die niet onder de huurovereenkomst. Pacht wordt in dit boek buiten beschouwing gelaten. Exclusief gebruik Er moet sprake zijn van een exclusief gebruik van een onroerende zaak gedurende een bepaalde periode om te kunnen spreken van een huurovereenkomst (verhuring van roerende zaken wordt hier buiten beschouwing gelaten). Het verstrekken van slechts het genot van de zaak is niet voldoende. Denk bijvoorbeeld aan het bezoeken van een sauna. Er is geen sprake van huur van een gedeelte van een sauna door een bezoeker. Verder is het bijvoorbeeld niet mogelijk om het gebruik van databekabeling gelijktijdig met diverse andere gebruikers, als huur te bestempelen. Het is niet noodzakelijk dat de huurder volledig de macht krijgt over de gehuurde zaak om aan de vereisten van een huurovereenkomst te voldoen. Te denken valt bijvoorbeeld aan de schaatsinstructrice die elke week de maandagochtend en de woensdagochtend een gedeelte van een ijshal huurt om les te kunnen geven. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode dan wel de beschikking over het gehuurde heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken. Betaling van een tegenprestatie Er is sprake van huur als de gebruiker van een woning als tegenprestatie voor het gebruik van de woning een bepaalbare vergoeding dient te betalen. Deze vergoeding vindt doorgaans plaats in geld. Een voldoende bepaalbare vergoeding is bijvoorbeeld een bepaald percentage van de omzet van benzineverkopen door een exploitant van een benzinestation. Een aan de omzet van een café gerelateerde vergoeding kan ook als huur aangemerkt worden. Een onvoldoende bepaalbare vergoeding is bijvoorbeeld de afspraak tussen de gebruiker van een onroerende zaak en een kunstschilder dat de huur van het atelier wordt betaald door overdracht van een schilderij dat wordt gemaakt als de schilder inspiratie heeft. 1 LJN: BJ4772, sector kanton rechtbank Groningen, CV EXPL

6 Een tegenprestatie in andere vorm dan geld kan door de huurder ook plaats vinden als de gemaakte afspraken voldoende concreet zijn om van huur te kunnen spreken. Te denken valt bijvoorbeeld aan het verrichten van diensten door de huurder die in geld uitgedrukt kunnen worden. Het verrichten van arbeid is hiervan een bijvoorbeeld. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. Een verzorgingsovereenkomst kan ook als huur worden beschouwd als er een vergoeding is overeengekomen die op geld gewaardeerd kan worden. Te denken valt aan de afspraak dat de verzorger in plaats van een vergoeding van 600,- per maand voor huishoudelijke werkzaamheden gebruik mag maken van een bepaald gedeelte van een woning. Er bestaat ook een mogelijkheid om onderhoud van een bepaalde onroerende zaak door de huurder als huur aan te merken. Het gebruik van een gebruiksovereenkomst zonder dat er van een huurovereenkomst sprake is kan ook worden gegoten in de vorm van een gebruiksovereenkomst. Er is doorgaans sprake van een gebruiksovereenkomst als er een onroerende zaak aan een gebruiker ter beschikking wordt gesteld gedurende een bepaalde periode. Door het ontbreken van één van de essentialia van de huurovereenkomst is er niet sprake van een huurovereenkomst. Bij een gebruiksovereenkomst ontbreekt doorgaans de component huur. Aan de andere voorwaarden wordt al wel voldaan (gebruik van een bepaalde ruimte en het exclusieve gebruik daarvan gedurende bepaalde tijd). In het volgende onderdeel komt aan de orde wanneer er al dan niet sprake is van een gebruiksovereenkomst als partijen een overeenkomst hebben gesloten onder de noemer gebruiksovereenkomst, doch deze wel de componenten van een huurovereenkomst bevat. De gebruiksovereenkomst Er dient bij het overeenkomen van een gebruiksrecht ten aanzien van een woning (niet zijnde een huurovereenkomst) onderscheid te worden gemaakt tussen een zakelijk recht van gebruik en bewoning, en een persoonlijk recht van gebruik en bewoning. Zakelijk gebruiksrecht Het zakelijk gebruiksrecht is gebaseerd op artikel 3:226 BW. In lid 1 van dit artikel staat onder meer het volgende: Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen. Voorbeelden Een zakelijk recht van gebruik en bewoning komt onder meer voor in de volgende situaties. Ouders die een huis in eigendom hebben en dit huis aan hun kinderen wensen te verkopen, maar daar toch nog in willen blijven wonen kunnen in de leveringsakte op laten nemen dat de verkopers (de ouders) het zakelijk recht van gebruik en bewoning hebben gedurende het leven, mitsdien eindigende bij het overlijden van de verkopers, c.q. bij het verlaten en/of ontruimen van de woning. Deze constructie heeft als voordeel dat de kinderen een woning verkrijgen voor een lager bedrag dan in lege staat het geval zou zijn geweest. Bij het overlijden van de ouders en/of het verlaten van de woning door de ouders, verkrijgen de kinderen een vrij huis voor een lagere prijs dan zij zouden hebben ontvangen als het huis in de boedel zou zijn gevallen. Het is ook mogelijk dat een eigenaar van de woning zijn woning verkoopt, waarbij wordt overeengekomen dat de verkoper gebruik mag blijven maken van de woning onder bijvoorbeeld gelijkluidende bepaling als boven vermeld. Partijen kunnen

7 daarbij afspreken dat er voor gebruik van de woning een gebruiksvergoeding wordt betaald. Ook hier zal er sprake zijn van een lagere koopprijs dan wanneer de woning leeg zou zijn opgeleverd. Juridisch kader Het zakelijk recht van gebruik van bewoning is een bijzondere regeling van het recht van vruchtgebruik (artikel 3:226 BW) en daarmee een beperkt recht waarmee de eigendom wordt bezwaard. Het beperkte recht heeft door de goederenrechtelijke handeling van vestiging (artikelen 3:98 BW en 3:81 lid 1 BW) werking tegenover derden. De rechthebbende kan het recht niet vervreemden of bezwaren en mag de woning niet door een ander, niet zijnde een gezinslid, laten bewonen. Bij overlijden vervalt het recht (zie artikel 3:226 BW in combinatie met 3:203 lid 2 BW). Het zakelijk recht van gebruik van bewoning kan niet worden gevestigd op een afzonderlijke kamer in een gebouw. Het zakelijk recht kan alleen worden gevestigd op een zaak in haar geheel en niet op onzelfstandige delen daarvan. Verschillen met huur Met betrekking tot het zakelijk recht tot gebruik van de woning kan een periodieke vergoeding worden overeengekomen. Er is geen wettelijke regel ingevoerd die aan een periodieke vergoeding verbindt dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke regel is wél geregeld in de Pachtwet. Het ontbreken van de regel voor woonruimte lijkt ontduiking van de dwingendrechtelijke regels van huur tot gevolg te kunnen hebben. Hoewel niet elke huiseigenaar zonder meer een zakelijk gebruiksrecht op zijn woning zal wensen te vestigen, heeft vestiging van dit gebruiksrecht wel voordelen boven een overeenkomst die door het huurrecht wordt beheerst. Partijen kunnen immers buiten het huurrecht om overeenkomen dat het onderhoud voor rekening van de gebruiker komt. Verder geldt bij huurrecht dat het gebruik niet door overlijden van de huurder eindigt en mag de huurder een gedeelte van het gehuurde in beginsel aan een ander in gebruik geven. Dat partijen een keuze maken voor het zakelijk gebruiksrecht in plaats van het sluiten van een huurovereenkomst, bijvoorbeeld ter voorkoming van aanspraken van andere gebruikers in het kader van een vordering op grond van medehuurderschap, maakt deze keuze nog niet ongeoorloofd. De wet geeft immers een keuze uit een beperkt zakelijk recht van gebruik van bewoning en een overeenkomst van huur van woonruimte. A. Bockwinkel merkt in zijn artikel Gebruik en bewoning tegenover huur 2 op dat het aan de wetgever is om een regeling te geven voor de gevallen dat er sprake is van een zakelijk gebruiksrecht, waarbij een periodieke vergoeding wordt betaald. Bockwinkel acht toepassing van huurbepalingen wel mogelijk als partijen in werkelijkheid de bedoeling hebben gehad om een huurrelatie in het leven te roepen, maar zij uitdragen dat er sprake is van een recht van gebruik en bewoning teneinde het ontlopen van dwingende huurbepalingen te maskeren. Een indicatie voor ontduiking van de dwingendrechtelijke bepalingen kan aanwezig zijn als partijen het gebruik van de woning voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld twee jaar) hebben geregeld, een gebruiksvergoeding ter hoogte van huur zijn overeengekomen, en een lastenverdeling zoals in het huurrecht gebruikelijk is, zijn overeengekomen. Als uit de bedoeling van de woningeigenaar blijkt dat een recht van bewoning slechts is gevestigd om de woning na zekere tijd vrij van huur te kunnen verkopen en/of te renoveren, dan ligt een ontduikingsconstructie om het huurrecht te ontlopen voor de hand. De persoon van de gebruiker is daarbij dan bovendien van ondergeschikt belang. 2 WPNR 1988 (5894), bladzijde 639 e.v.

8 Persoonlijk recht tot gebruik van een woning Het persoonlijk recht tot gebruik van bewoning is gebaseerd op artikel 7A:1777 BW. Bruikleen is geregeld in de artikelen 7A:1777 BW tot en met 7A:1790 BW. In artikel 7A:1777 BW staat onder meer het volgende vermeld: Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven. Artikel 7A:1785 BW is ook van belang: Indien de gebruiker, om van de geleende zaak gebruik te kunnen maken, eenige onkosten gemaakt heeft, kan hij dezelve niet terug vorderen. Een eigenaar van een woning heeft er in een aantal situaties belang bij dat een woning wordt bewoond zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst. Te denken valt aan woningen die spoedig wegens onderhoud of sloop ontruimd moeten worden. Zoals boven reeds besproken zal een zakelijk gebruiksrecht niet mogelijk zijn. Het is ook mogelijk dat de eigenaar de woning tijdelijk wenst te laten bewonen om kraak of vandalisme te voorkomen, terwijl er geen sprake is van sloop, of renovatie van de woning. Als de eigenaar de woning wél wenst te laten bewonen, om leegstand te voorkomen, maar geen huurovereenkomst met de gebruikers aan wenst te gaan dan kan een gebruiksovereenkomst uitkomst bieden. Dit zal met name aan de orde zijn als de Leegstandwet niet meer van toepassing is (zie het hoofdstuk: De overeenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd ) en/of als de eigenaar geen gebruik kan maken van de mogelijkheid van de verhuring voor bepaalde tijd conform artikel 7:274 lid 2 BW. In dat geval biedt de gebruiksovereenkomst een mogelijkheid om de woning te laten bewonen zonder dat er van een huurovereenkomst sprake is. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 juli beslist dat het bewonen van een woning door een kraakwacht een onvoldoende vastomlijnde tegenprestatie bood om van huur te kunnen spreken. De bewoner wenste het beheren van de woning als een prestatie aan te merken dat op geld gewaardeerd diende te worden. Het hof was gezien bovengenoemde uitspraak een andere mening toegedaan. De woningeigenaar dient er in beginsel op bedacht te zijn dat er naast de vergoedingen voor het energiegebruik geen andere vergoedingen ter zake van het gebruik van de woning gevraagd mogen worden. Dit volgt immers uit artikel 7A:1777 BW, waarin staat vermeld dat er voor bruikleen sprake moet zijn van een gebruik om niet. Als er immers andere vergoedingen naast de vergoedingen voor nutsvoorzieningen worden gevraagd, dan kan worden voldaan aan de essentialia van een huurovereenkomst, zodat er een huurovereenkomst tot stand komt. De uitlener neemt aldus bepaalde risico s als de prestaties die de bruiklener moet verrichten de waarde van het geleende vermeerderen. Zo werd de overeenkomst waarvan een bedrag aan gebruiksvergoeding werd gevraagd ter hoogte van een bedrag van ƒ 450,- inclusief nutsvoorzieningen door de rechtbank te Amsterdam in een uitspraak van 17 december geoordeeld dat er van een huurovereenkomst sprake was. De rechtbank overwoog als volgt ten aanzien van de positie van de eigenaar (Tal Rapoport), die individuele bewaringsovereenkomst voor kamers had gesloten: Tal Rapoport heeft aan gedaagden woonruimte, namelijk kamers in een pand waar de verhuurster zelf geen hoofdverblijf heeft, ter beschikking gesteld voor bewoning, voor een bepaalde periode, tegen een maandelijkse vergoeding van laatstelijk ƒ 450,-. Deze vergoeding is dermate hoog, dat zij niet kan worden beschouwd als slechts een onkostenvergoeding, hetgeen ook niet wordt gesteld. Voorshands dient er derhalve van te worden uitgegaan dat gedaagden het pand bewonen op basis van individuele huurovereenkomsten. Hieraan doet niet af dat de overeenkomsten ook een element van bewaring bevatten, aangezien het element van huur in dit gemengde contract de belangrijkste factor is, zodat de op huur betrekking hebbende wettelijke bepalingen dienen te worden toegepast. Het feit dat het bedrag inclusief gebruiksvergoeding ten behoeve van nutsvoorzieningen was maakte dit oordeel niet anders. Er kan dan worden geredeneerd dat er sprake is van een all-inhuurprijs. Bij een all-inhuuprijs kan geen onderscheid worden 3 Hof Amsterdam 12 juli 1990, KG 1990, 333, vernietigend Pres. Rb. Amsterdam 5 februari 1990, KG 1990, WR, 2000, 65.

9 gemaakt tussen servicekosten en huurprijs. Over de perikelen omtrent all-inhuurprijzen wordt ingegaan in het hoofdstuk: De all-inhuurprijs De voorzieningenrechter van de rechtsbank te s-gravenhage oordeelde in haar vonnis van 1 juni dat er geen sprake was van huurbescherming met betrekking tot een door een kunstenaar door de gemeente Leiden in gebruik verstrekt atelier. In de overeenkomst is opgenomen dat de vergoeding om niet is en dat gebruiker enkel de zogenaamde gebruikerskosten verschuldigd is. De gebruiker is aan de ingebruikgever bij vooruitbetaling per jaar een bedrag van ƒ 1800 ( ) verschuldigd als zijnde een vergoeding voor de gebruikerskosten (zoals energie-, administratie-, en overige gebruikerskosten). ( ). In 2007 betaalde de gebruiker een vergoeding van thans 136,13 per maand. De rechter overwoog vervolgens: De vergoeding van 136,13 per maand die gedaagde betaalt is zo laag, dat deze niet kan worden gekwalificeerd als de tegenprestatie bij een huurovereenkomst (artikel. 7:201 BW). Van belang is in dit verband dat tussen partijen niet in geschil is dat niet gedaagde maar de gemeente (uiteindelijk) de kosten van water en elektriciteit draagt. Als de gebruiker zelf een contract bij de energieleverancier gehad zou hebben en de energiekosten rechtstreeks aan de energieleverancier betaald zou hebben en de betaalde bedragen aan de gemeente alleen betrekking zouden hebben op het gebruik van de ter beschikking gestelde ruimte, dan was aanwezigheid van een huurovereenkomst wel mogelijk geweest. De rechter wijst hier ook naar in zijn volgende overweging: "Gelet hierop moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat hetgeen gedaagde aan de gemeente betaalt, een vergoeding inhoudt van de door de gemeente gemaakte werkelijke kosten in verband met het gebruik door gedaagde van het atelier. Dat in de nota's die de gemeente aan gedaagde stuurde in verband met de inning van de maandelijkse vergoedingen enige tijd Huurkosten als omschrijving stond vermeld, maakt op zichzelf niet dat de vergoeding als huur moet worden aangemerkt. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding". Deze conclusie van de rechter stond uitdrukkelijk in relatie tot de betaalde kosten. Als de gebruiker naast de werkelijke kosten van nutsvoorzieningen 136,13 aan vergoeding zou hebben betaald (dus voor het gebruik van deze ruimte), dan zou de rechter anders geoordeeld kunnen hebben. De overeenkomst zou dan immers wel voldaan kunnen hebben aan de essentialia van de huurovereenkomst, Het huurrecht geeft wel een bescherming tegen te hoge overeengekomen huur, maar niet tegen een relatief te lage overeengekomen huurprijs. In dat geval geldt dan weer dat partijen vanwege contractsvrijheid zijn gebonden aan overeengekomen afspraken. Dit laatste kan ook worden herleid uit een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 mei In deze uitspraak concludeerde de rechter dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen tussen de gebruiker van een pand en de bruikleengever. Na afloop van de bruikleenovereenkomst was de gebruiker gebruik van de woning blijven maken, die aanvankelijk voor de sloop was bestemd, doch waarvan de sloopbestemming is komen te vervallen. Na de overeengekomen gebruiksperiode is de huurder aan de rechtsvoorganger van de verhuurder een vergoeding gaan betalen van enkele tientjes per maand (ƒ 79,50) betreffende het gebruik van de woning. Verder is van belang dat de gebruiker als huurder werd aangemerkt en er jaarlijks huurverhogingen werden berekend, terwijl de vergoeding ook als huur werd aangemerkt. De rechter passeerde het verweer dat de vergoeding niet een reële tegenprestatie voor het gebruik van de woning betreft. De rechter was van mening dat de overeengekomen vergoeding partijen immers bindt. De rechter vervolgt: Dat deze prijs in verhouding tot de getaxeerde waarde(n) van de woning (ƒ ,-) als (bijzonder) laag kan worden beschouwd, doet - naar vaste jurisprudentie - aan dit rechtskarakter niets af. De rechter was tevens van mening dat het feit dat de aanschrijvingen die op grond van een geautomatiseerd systeem zijn veroorzaakt voor rekening en risico van de verhuurder dient te blijven. 5 KG 07/ Rechtbank Utrecht 23 mei 2001, WR 2002, 11.

10 Het gebruikerscontract is geen huurcontract en de gebruiker geniet dus geen huurbescherming. De bruikleenovereenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten, is niet door de wet geregeld en kan zonder wettelijke belemmeringen worden opgezegd met inachtneming van een redelijke termijn. De belemmeringen aan een opzegging kunnen dan slechts zijn gelegen in de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid. 7 De gebruiker is gebonden aan de bepalingen van de gebruiksovereenkomst. Er geldt dus geen termijn van opzegging. De gebruiker zal het pand moeten verlaten conform de regeling die in de gebruiksovereenkomst staat opgenomen. Dit kan dus een korte termijn zijn. De termijn kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ook weer niet onredelijk kort zijn. Een bepaling inhoudende dat de gebruiker de onroerende zaak na verzoek daartoe binnen 24 uur moet verlaten kan als onredelijke termijn aan worden gemerkt. Een ontruimingstermijn van één of twee weken hoeft niet ongebruikelijk te zijn. Verder kan de eigenaar ook overeenkomen dat hij het gebruikte pand op elk moment ter inspectie kan betreden. Voorts is de eigenaar niet gehouden het pand in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden. Bladzijde 53 De rechtbank 's-gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, oordeelde in haar vonnis van 23 september dat de schade door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht niet voor rekening van de huurder diende te komen. De rechter was tevens van mening dat de herstelwerkzaamheden geen uitgaven vergden die niet van de verhuurder verlangd konden worden. Ter gelegenheid van de plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat het flatgebouw waar het gehuurde deel van uitmaakt, dat wil zeggen de overige winkelruimtes en de bovengelegen woningen, nog volledig intact is. De winkelruimte onder het flatgebouw en de kelder waren weliswaar beschadigd door de brand, maar uit de diverse overgelegde schaderapporten bleek dat de schade aan dit gedeelte van het gehuurde (ook wel de betonconstructie genoemd), relatief meeviel. De inrichting en inventaris van de winkel waren door de brand vrijwel geheel verloren gegaan, maar aangezien huurder de winkelruimte casco had gehuurd, maakten deze geen deel uit van het gehuurde. Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder niet gevergd konden worden, werd aangenomen. Volgens het voorlopig oordeel van de kantonrechter werd door de verhuurder het grootste gedeelte van de schade vergoed. Naar het oordeel van de kantonrechter kon onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat deze uitgave in redelijkheid niet van de verhuurder was te vergen. Bladzijde 62 Een mooi voorbeeld van een procedure tot huurverlaging wordt gegeven door een uitspraak van de kantonrechter te Breda van 5 maart In deze zaak had de huurcommissie op verzoek van de huurder de huur verlaagd. De verhuurder had tegen deze uitspraak tijdig bij de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW bezwaar gemaakt. De kantonrechter oordeelde dat er weldegelijk sprake was van een gebrek, op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging van 40% van de maximale huurprijs, op zijn plaats was. De huurder had deze procedure tevens gebruikt om in reconventie herstel van het gehuurde te vorderen (De huurcommissie kan geen herstelverplichting opleggen), welke vordering door de rechter werd toegewezen. Bladzijde 84 7 HR 15 april 1966, NJ 1966, 302 (Sanders/Sanders). 8 LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank 's-gravenhage, /CV EXPL LJN BC5965, Rechtbank Breda,

11 Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting van de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken. De kantonrechter te Haarlem bevestigt dit standpunt ook in zijn vonnis van 3 september Hij stelde in rechtsoverweging 4 van dit vonnis dat noch in het contract noch in de toepasselijke algemene voorwaarden is vastgelegd dat de huurder verplicht is de woning te gebruiken als hoofdverblijf. In de algemene voorwaarden staat evenmin een dergelijke bepaling. Het beroep van de verhuurder op deze voorwaarden ter ondersteuning van de stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben, gaat volgens de rechter dan ook niet op. Bladzijde 135 De voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem moest in een kortgeding procedure beoordelen of ontruiming van een huurder wegens overlast gerechtvaardigd was. De rechter oordeelde in haar vonnis van 11 november dat ook als de huurder door de verhuurder nimmer is geattendeerd (in gebreke is gesteld) dat de overlast (die al jaren duurde) dermate ernstig van aard was dat hij moest vrezen voor ontbinding van de huurovereenkomst, dan doet dat niets af aan het recht om de overeenkomst te ontbinden. Iedere huurder, en dus ook deze huurder, dient zich immers als een goed huurder en goede buur te gedragen. Ook hier bleek ook wel weer dat de buren die last van de overlastveroorzaker hadden geduld moeten hebben waar het gaat om ontruiming van de overlastveroorzaker. Ook hier acht de rechter een ingebrekestelling niet noodzakelijk voor ontbinding van de overeenkomst. Bladzijde 142 De rechtbank 's-gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, oordeelde in haar vonnis van 23 september dat de schade door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht niet voor rekening van de huurder diende te komen. Deze wagentjes stonden buiten de winkel onder een afdak gestald. De kantonrechter benadrukte dat de brand niet is ontstaan door de wijze van stalling van de winkelwagentjes, maar doordat derden daarin brand hadden gesticht. Voor dit gedrag door derden was de huurder niet aansprakelijk. Brandstichting is mogelijk door gebruik en misbruik van tal van - al dan niet op straat aanwezige - middelen en de aanwezigheid van de winkelwagentjes heeft het risico op brandstichting niet doen ontstaan of vergroot. De huurder handelde niet in strijd met het gebruiksbesluit dat van toepassing was bij de huurovereenkomst. Dit besluit verbood om brandbare zaken onbekeerd buiten te laten staan. Bladzijde 145 De huurder van een auto, waarvan de regeling onder hetzelfde huurregime 13 valt als de huur van onroerende zaken, is aansprakelijk voor diefstal van de auto gedurende de huurperiode. Dit besliste de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam in haar vonnis van 18 november De feiten die tot deze uitspraak hebben geleid luidden als volgt: tussen huurder en verhuurder is een huurovereenkomst tot verhuring van een auto gesloten; op 18 maart 2008 (tijdens de huurperiode) heeft huurder geconstateerd dat de autosleutels tijdens het uitladen van zijn boodschappen verdwenen waren; huurder heeft verhuurder hiervan om circa 20:30 uur in kennis gesteld; 10 LJN: BF0403, sector kanton rechtbank Haarlem, /CV EXPL LJN: BK4840, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank 's-gravenhage, /CV EXPL Voor roerende zaken kan echter veelal van de wettelijke regeling worden afgeweken. Voor woonruimte en 7:290 BWbedrijfsruimte kan vaak niet van de regels worden afgeweken als dit in het nadeel van de huurder is. 14 LJN: BK6040, sector kanton rechtbank Rotterdam,

12 verhuurder heeft bij deze gelegenheid huurder te kennen gegeven dat voor het ter beschikking stellen van een reservesleutel of het ophalen van de auto 200,00 in rekening wordt gebracht; huurder heeft afgezien de mogelijkheid om de reservesleutels te laten brengen of om deze op te halen; in de nacht van 18 op 19 maart 2008 is de auto gestolen. Huurder had de volgende voorzorgsmaatregelen genomen: de accu losgekoppeld; een aardappel in de uitlaat geplaatst; 's nachts voor het raam waken. Het oordeel van de kantonrechter luidde als volgt: De door huurder getroffen maatregelen het loskoppelen van de accu en het plaatsen van een aardappel in de uitlaat zijn hiertoe niet voldoende, omdat deze maatregelen relatief eenvoudig ongedaan gemaakt kunnen worden. Het waken voor het raam is eveneens niet voldoende, nu huurder rekening had moeten houden met het risico dat hij gezien de lange duur van de waakperiode in slaap zou vallen. Huurder had er in de onderhavige situatie voor moeten kiezen de auto op te laten halen of zelf de reservesleutel moeten ophalen om de auto vervolgens op een plaats te stallen. Het goed huurderschap (zie artikel 7:213 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw) brengt met zich dat er mogelijk kosten gemaakt dienen te worden voor het behoud van de zaak. De door verhuurder in het onderhavige geval berekende 200,00 komt niet onredelijk voor. Nu huurder van verdere maatregelen heeft afgezien ondanks de mededeling van verhuurder dat deze handelwijze voor risico van huurder komt heeft huurder zich niet als een goed huurder gedragen en is dan ook in beginsel aansprakelijk voor de schade. Gezien het bovenstaande komt schade aan het gehuurde op grond van een analoge redenering voor rekening van de huurder als de schade door nalatigheid van de huurder aan het gehuurde wordt vergroot. Te denken valt aan lekkage aan het gehuurde, waarvan door de huurder aan de verhuurder geen melding wordt gemaakt. Als door de verzuimde mededeling van de huurder het gehuurde (ernstig) wordt beschadigd, dan zal de huurder vanwege niet goed huurderschap aansprakelijk zijn voor de schade aan het gehuurde. Bladzijde 178 De rechtbank te Groningen heeft in haar uitspraak van 18 november over teruggave van een waarborgsom kennelijk ten onrechte geen rekening gehouden met de regel van artikel 7:224 lid 2 BW. Onderwerp van geschil was onder meer of het terugbrengen van muren in een witte kleur, die bij aanvang van de huurovereenkomst (niet door de huurder die onderhavig geschil is gestart) rood waren geschilderd bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder in de witte kleur terug gebracht konden worden. Kennelijk stond niet ter discussie dat er twee wanden in de kamer bij aanvang van de huurovereenkomst rood waren geschilderd. Als deze opmerking als een beschrijving van het gehuurde gezien dient te worden, dan kon de huurder het gehuurde inclusief rode wanden bij het einde van de overeenkomst opleveren. Mocht er géén beschrijving van het gehuurde zijn opgemaakt, dan dient de verhuurder te bewijzen dat de huurder deze wanden rood heeft geschilderd. De rechter lijkt een voorschrift in de huurovereenkomst dat de wanden bij het einde van de overeenkomst wit dienen te zijn daarentegen ten onrechte als uitgangspunt voor de betalingsverplichting voor de huurder te nemen. 15 LJN: BK5682, sector kanton rechtbank Groningen, /

13 Bladzijde 214 Huurovereenkomst bepaalde tijd op grond van de Leegstandwet Door de regelgeving van de leegstandwet kan ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden overeengekomen. Met de Leegstandwet heeft de wetgever een antwoord geformuleerd op de discussies over kraken. Er bestond een discussie over kraken, omdat kraken enerzijds een schending van het eigendomsrecht inhoudt, maar anderzijds omdat leegstand van woningen in tijden van woningnood op sociale bezwaren stuit. Het is de bedoeling van de Leegstandwet om te voorzien in tijdelijke verhuring van woonruimte in specifieke situaties. Als er sprake is van onevenredig nadeel voor de woningeigenaar bij het verhuren van woonruimte, waarbij de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zouden zijn, dan kan de Leegstandwet van toepassing worden verklaard. De Leegstandwet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren bij verkoop van de eigen woning of bij sloop en renovatie. De overheid biedt deze mogelijkheid, vanwege het feit dat leegstand kan leiden tot verpaupering en achteruitgang van de leefbaarheid van buurten en wijken. De normale huurbescherming die de huurder van woningen wettelijk toekomt, wordt op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet aanzienlijk beperkt. Dit geldt ook voor de rechten die onderhuurders van woningen doorgaans kunnen oproepen. Artikel 7:269 BW is immers op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet ook buiten toepassing verklaard. Dit is logisch. Als het risico van onderverhuring bij de verhuurder zou komen te liggen, dan zou de regeling van de Leegstandwet gefrustreerd kunnen worden zodra een onderhuurder in strijd met artikel 7:244 BW, of in strijd met het huurcontract toch van het gehuurde gebruik maakt. Een tijdelijk bedoelde verhuring zou zonder deze bepaling dan uit kunnen lopen op een langdurige verhuring. Als de huurbescherming onverkort van toepassing zou zijn, zouden verhuurders niet snel geneigd zijn om een huurovereenkomst te sluiten, omdat dan bepaalde projecten (herontwikkeling, renovatie) door de wettelijk geregelde huurbescherming gefrustreerd kunnen worden. Deze wet bevat een uitzondering op de regel als vermeld in artikel 7:274 lid 2 BW. Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van burgemeester en wethouders (B en W) verleend worden. Het Ministerie van VROM biedt de gemeente de mogelijkheid om eigen beleid te voeren. Door dit beleid mag de huidige wet- en regelgeving niet worden aangescherpt, terwijl er anderzijds ook geen versoepeling van de wet- en regelgeving op kan treden. Met inachtneming hiervan behoort een uitbreiding van de wet- en regelgeving wél tot de mogelijkheden. De gemeente kan bijvoorbeeld bepalen dat de maximum huurprijs 80 % van de maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel mag belopen. De gemeente mag ook een bepaald bedrag aan leges heffen (de leges dienen in een legesverordening te worden opgenomen) voor het verstrekken van een vergunning. Tegen een afwijzing van de vergunning is geen beroep of bezwaar mogelijk (artikel 15 lid 8 Leegstandwet). De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal verleend en wel voor een duur van ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste één jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste vijf jaren kan bedragen. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt in elk geval op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. Als de huurder dan door een fout van de verhuurder met toestemming van verhuurder het gehuurde blijft gebruiken, dan ontstaat er een normale huurovereenkomst op grond van artikel 7:232 BW e.v. voor onbepaalde tijd.