Algemene inleiding. Voor het verhuren van gebouwen is een «huurovereenkomst» nodig

Transcriptie

1 Algemene inleiding Voor het verhuren van gebouwen is een «huurovereenkomst» nodig Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij een persoon (de verhuurder) zich ertoe verbindt gedurende een bepaalde periode het genot van een goed te laten aan een andere persoon (de huurder) tegen betaling van een vergoeding (de huurprijs). Huurder en verhuurder moeten dus ieder een aantal in de wet bepaalde verplichtingen tegenover elkaar nakomen. Door middel van deze cursus wil het Instituut u vertrouwd maken met de basisbegrippen van de drie belangrijkste huurovereenkomsten waarmee de meeste vastgoedmakelaars in hun dagelijkse praktijk te maken krijgen, namelijk de huurovereenkomst naar gemeen recht, de huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en de handelshuurovereenkomst. De eerste module gaat over de huurovereenkomst naar gemeen recht, de tweede heeft betrekking op de huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats en de derde modulegaat dieper in op de kenmerken van de handelshuurovereenkomst. Op het einde van de module moeten enkele oefeningen het mogelijk maken uw kennisniveau van de behandelde noties te beoordelen. U kunt de opleiding beginnen met de ene of andere module, naar wens.

2 Handelshuurovereenkomst I. Toepasselijk recht De handelshuurovereenkomst wordt hoofdzakelijk geregeld door de bepalingen van de wet van 30 april Voor de toepassing van die wet moet aan de volgende voorwaarden voldaan worden: Er moet een huurovereenkomst betreffende een gebouw (of een deel van een gebouw) bestaan. De activiteit die de huurder in het gebouw uitoefent moet een handels- of ambachtelijk karakter dragen. De huurder moet voor de uitoefening van die activiteit rechtstreeks in contact komen met het publiek. De verhuurder moet zijn toestemming gegeven hebben voor de uitoefening van die activiteit. Daarbij dient nog onderstreept te worden dat: de handelsactiviteit van de huurder van constante aard moet zijn. Als hij zijn activiteit stopzet, is de toepassing van de wet op de handelshuurovereenkomsten niet langer gerechtvaardigd en kan de verhuurder de ontbinding van de overeenkomst in het nadeel van de huurder vragen; het in de praktijk vaak gebeurt dat het gehuurde gebouw een gedeelte omvat dat bestemd is voor de uitoefening van de handelsactiviteit en een ander gedeelte bestemd om er in te wonen. In het geval van een handelshuurovereenkomst zijn alle partijen onderworpen aan de toepassing van de bepalingen van de wet op de handelshuurovereenkomsten. Activiteiten die onder het toepassingsgebied van de handelshuurovereenkomst vallen: Bakkerijen, slagerijen, schoenmakerijen, stomerijen ; Hotels, restaurants ;

3 Bioscopen, dancings ; Vastgoedkantoren, reisbureaus ; Apotheken, banken ; Activiteiten die niet onder de handelshuurovereenkomst vallen: Architectenbureaus, advocatenkantoren, artsenkabinetten, vrije beroepen in het algemeen; Groothandels- en semi-groothandelsactiviteiten; Industriële en semi-industriële activiteiten; Kantoorwerkzaamheden. De partijen moeten wel overeenkomen dat zij de handelshuurovereenkomst aan de toepassing van de wet op de handelshuur-overeenkomsten zullen onderwerpen. Zo gebeurt het in de praktijk vaak dat de huurder vraagt dat de handelshuurovereenkomst aan de toepassing van die wet onderworpen wordt omwille van de bescherming die zij biedt qua duur van de overeenkomst en mogelijkheden tot verlenging ervan. II. Duur van de handelshuurovereenkomst In principe mag de duur van een handelshuurovereenkomst niet korter dan 9 jaar zijn (Artikel 3 van de wet van 30 april 1951) Dit betekent met andere woorden dat de partijen wel een duur van meer dan 9 jaar mogen overeenkomen. Willen ze die duur van meer dan 9 jaar tegenstelbaar aan derden maken, dan moeten ze de huurovereenkomst sluiten in de vorm van een notariële akte en ze laten overschrijven bij de Hypotheekbewaarder. Die minimumduur van 9 jaar is eveneens van toepassing: op de woongedeelten van het gebouw indien die vertrekken deel uitmaken van hetzelfde geheel als het handelsgebouw; op de voor de handelsactiviteit noodzakelijke bijgebouwen (opslagplaats, garage, ); op de onderhuur die echter niet mag worden aangegaan voor langer dan de looptijd van de hoofdhuur [1]. Nochtans kunnen de partijen dankzij bepaalde regels de huurovereenkomst voortijdig beëindigen: 1. De huurder kan zonder opgave van reden de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode. Daartoe moet hij de overeenkomst ten minste zes maanden tevoren opzeggen bij deurwaardersexploot of bij een ter post aangetekende brief (Artikel 3, 3e lid). 2. De partijen kunnen te allen tijde in gemeenschappelijk overleg de lopende huur beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld d.m.v. een verklaring afgelegd voor de vrederechter of voor de notaris (Artikel 3, 4de lid).

4 3. De huurovereenkomst kan aan de verhuurder het recht toekennen om bij het verstrijken van elke driejarige periode de huur te beëindigen volgens de in de wet bepaalde voorwaarden en vormen (Artikel 3, 5de lid), ten einde in het onroerend goed zelf een handel uit te oefenen of te laten uitoefenen door zijn verwanten. Daartoe moeten de volgende voorwaarden vervuld worden: Die mogelijkheid moet uitdrukkelijk voorzien zijn in de huurovereenkomst die de woorden van artikel 3, 5de lid van de wet moet overnemen. De verhuurder moet de huurder bij deurwaardersexploot of bij een ter post aangetekende brief een opzeg van ten minste één jaar voor het einde van de driejarige periode betekenen. De opzegging moet de reden van de opzegging duidelijk vermelden. De verhuurder, of één van zijn verwanten zoals bepaald in de wet, moet op straffe van een sanctie in het gebouw een handelsactiviteit uitoefenen. Noteer dat de verhuurder ertoe verplicht kan worden aan de huurder een uitzettingsvergoeding te betalen (Artikel 26). Als de verhuurder bijvoorbeeld in het gebouw een gelijksoortige handelsactiviteit als de huurder uitoefent, dan zal de verhuurder deze een vergoeding moeten betalen die ten minste gelijk is aan twee jaar huur. Het is eveneens zo dat als de huurder opgezegd wordt om de in artikel 3, 5de lid vermelde reden en er vervolgens in het goed geen enkele handelsactiviteit uitgeoefend wordt, de verhuurder de huurder een vergoeding verschuldigd zal zijn. III. Vernieuwing 3 achtereenvolgende vernieuwingen van de huurovereenkomst te vragen De wet op de handelshuurovereenkomsten voorziet in de mogelijkheid voor de huurder om aan de verhuurder drie achtereenvolgende vernieuwingen van de huurovereenkomst te vragen, zodat hij er zeker van is dat hij zijn handelsactiviteit in het gehuurde goed kan voortzetten (de huurder zou dus in theorie gedurende 36 jaar in het goed kunnen blijven, dit wil zeggen de oorspronkelijke duur van 9 jaar plus drie vernieuwingen van negen jaar elk). 1. De aanvraag tot vernieuwing

5 Gericht aan de verhuurder per aangetekende brief Zij moet per aangetekende brief aan de verhuurder worden gericht ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het verstrijken van de lopende huurovereenkomst. Ze moet de voorwaarden verduidelijken waarin de huurder de overeenkomst wenst te vernieuwen (bijvoorbeeld de prijs van de maandelijkse huur). De aanvraag moet de verhuurder tevens duidelijk maken dat hij ofwel de vernieuwing kan weigeren, ofwel gewag kan maken van het bod van een andere huurder die bereid is een hogere huurprijs te betalen ofwel andere huurvoorwaarden kan voorstellen. 2. Hoe kan de verhuurder reageren? Er zijn 4 gevallen mogelijk Eerste geval - de verhuurder reageert niet: De huurovereenkomst wordt vernieuwd tegen de door de huurder voorgestelde voorwaarden. Tweede geval - de verhuurder wil de huurvoorwaarden veranderen: Hij moet dit de huurder binnen de drie maanden bij een ter post aangetekende brief laten weten: De huurder stemt in met de nieuwe voorwaarden. Hij moet dit binnen de 30 dagen per aangetekende brief bevestigen. De huurder stemt niet in met de nieuwe voorwaarden. Binnen de 30 dagen moet hij een procedure bij de vredesrechter aanhangig maken. De vrederechter bepaalt dan de voorwaarden volgens welke de huurovereenkomst vernieuwd kan worden. Als de huurder niet tevreden is met de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst door de vrederechter vernieuwd werd, kan hij hetzij tegen deze beslissing in beroep gaan, hetzij afzien van de vernieuwing van de huurovereenkomst. Derde geval - de verhuurder wil de huurder laten weten dat een andere kandidaathuurder (een derdebieder) een hogere huur wil betalen: Hij moet dit binnen de drie maanden doen. Als de huurder binnen de 30 dagen een gelijk bod doet, krijgt hij voorrang bij de vernieuwing van de huurovereenkomst. Anders haalt de derdebieder het. Nadat de huurder op de hoogte is gebracht van het bod van een andere kandidaat-huurder die een hogere huurprijs wil betalen, kan hij dit bod eveneens betwisten door middel van een procedure bij de vrederechter. Vierde geval - de verhuurder weigert de huurovereenkomst te vernieuwen: Hij moet dit binnen de drie maanden per aangetekende brief laten weten. De verhuurder is de huurder geen enkele vergoeding verschuldigd als hij de vernieuwing van de huurovereenkomst weigert om zelf in het gebouw te gaan wonen of om er een andere handelsactiviteit in uit te oefenen.

6 Is de verhuurder een kapitaalvennootschap, dan kan de in artikel 16, 1e lid bepaalde vernieuwing enkel tegengesteld worden als hij de hoofdzetel voor de exploitatie van zijn vennootschap naar het gehuurde goed wil overbrengen of wil uitbreiden. De weigering moet aan de huurder betekend worden binnen de drie maanden na de aanvraag bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. In alle andere gevallen moet de verhuurder aan de huurder een vergoeding betalen. Als de aanvraag tot vernieuwing van de huurovereenkomst niet volgens de wettelijke bepalingen gedaan werd, wordt zij als nietig beschouwd en kan de verhuurder eisen dat de huurder het goed bij het verstrijken van de lopende huurovereenkomst verlaat. Als de verhuurder echter het vertrek van de huurder niet eist en hem in het genot van het goed laat, wordt ervan uitgegaan dat er stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst van onbepaalde tijd gesloten is. De verhuurder kan er een einde aan stellen door middel van een opzegging van minimum 18 maanden, terwijl de huurder dan de vernieuwing van de huurovereenkomst kan vragen (artikel 14). Na de derde vernieuwing moet de huurder het goed verlaten als de verhuurder dit eist. Als de verhuurder dit niet eist op het einde van de derde vernieuwing, valt de huurovereenkomst onder het gemeen recht. Het gaat dan om een huurovereenkomst die stilzwijgend van maand tot maand verlengd wordt (artikel 1758 B.W.). Dit betekent dat de verhuurder op gelijk welk ogenblik de huurovereenkomst kan beëindigen door middel van een opzeg van een maand. Uiteraard kunnen de partijen ook overeenkomen een nieuwe handelshuurovereenkomst te sluiten. IV. De huurprijs (artikel 6) De huurprijs wordt vrij overeengekomen onder de partijen Bij het verstrijken van elke driejarige periode heeft iedere partij het recht om een herziening van de huurprijs te vragen. Zij moet dan wel bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed als gevolg van nieuwe omstandigheden (die bijvoorbeeld verband houden met de evolutie van de welvaart in de wijk) ten minste 15 % hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald.

7 Worden de partijen het niet eens, dan moet de herziening gevraagd worden door middel van een dagvaarding voor de bevoegde vrederechter gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. V. Overdracht en onderhuur (artikelen 10 en 11) In het gemeen recht heeft de huurder het recht om zijn huurovereenkomst over te dragen of onder te verhuren, tenzij een beding in de huurovereenkomst dit verbiedt (artikel 1717 B.W.) De wet op de handelshuurovereenkomsten wijkt af van het gemeen recht. Als de huurovereenkomst een verbodsbeding bevat, zal de huurder zijn huurovereenkomst toch kunnen overdragen of onderverhuren als de huuroverdracht of de onderverhuring geschiedt samen met de overdracht of de onderverhuring van het handelsfonds van de huurder. Nochtans is die in de wet bepaalde mogelijkheid niet van toepassing als de verhuurder of zijn gezin het gehuurde goed bewoont. 1. Voorwaarden De huurder moet de verhuurder vooraf op de hoogte brengen van zijn plannen om de huur over te dragen of in onderverhuring te geven De verhuurder kan zich eventueel tegen die plannen verzetten binnen de 30 dagen en daarvoor billijke motieven inroepen (omdat de overnemer of de onderverhuurder bijvoorbeeld manifest onvermogend is). Als de verhuurder niet binnen de gestelde termijn reageert, wordt hij geacht de huuroverdracht of de onderverhuring te aanvaarden. Bij verzet van de verhuurder moet de huurder binnen de 15 dagen een procedure bij de vrederechter aanhangig maken. 2. Gevolgen van de huuroverdracht of de onderverhuring 1. De huuroverdracht De overnemer wordt de rechtstreekse huurder van de verhuurder en moet net als deze laatste de verplichtingen van de oorspronkelijke huurovereenkomst nakomen (artikel 11). In principe (tenzij hij uitdrukkelijk door de verhuurder ontlast wordt) blijft de huurder die zijn huurovereenkomst overgedragen heeft (de overdrager), eveneens gehouden tot de verplichtingen van de huurovereenkomst als de overnemer in gebreke blijft. Als de overnemer bijvoorbeeld nalaat de huur te betalen, kan het dat de overdrager die aan de verhuurder moet betalen. 2. De onderverhuring De onderverhuring kan totaal (artikel 10) of gedeeltelijk zijn (tenzij een beding in de hoofdhuurovereenkomst dit verbiedt).

8 In principe is de onderhuurovereenkomst (gesloten tussen de huurder en de onderhuurder) een huurovereenkomst die losstaat van de hoofdhuurovereenkomst (gesloten tussen de huurder en de verhuurder). In principe bestaat er dus geen enkele band tussen de onderhuurder en de verhuurder. Noteer dat de wet op de handelshuurovereenkomsten bepaalt: dat de onderhuurder die een handelsfonds bezit, een persoonlijk recht heeft op de vernieuwing van zijn huurovereenkomst. Voor zover de hoofdhuurder de vernieuwing van zijn huur verkrijgt, heeft de onderhuurder recht op de vernieuwing van zijn huur (artikel 16, 25); dat als de eigenaar de hoofdhuurder de vernieuwing van de huur weigert of als de hoofdhuurder nalaat de vernieuwing te vragen, de onderhuurder een rechtstreeks recht op vernieuwing verkrijgt; dat als de eigenaar de vernieuwing weigert en een uitzettingsvergoeding verschuldigd is, deze uitsluitend ten goede komt van de onderhuurder als die de enige eigenaar van het handelsfonds is (artikel 25). In bepaalde gevallen wordt de vergoeding gedeeld tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. als de huurovereenkomst vóór het einde van de huurtijd beëindigd wordt, kan de onderhuurder, indien hij aan welbepaalde voorwaarden voldoet (artikel 11, II), de rechtstreekse huurder worden, hetzij in gemeenschappelijk overleg met de verhuurder, hetzij onder de door de vrederechter bepaalde voorwaarden.