Implementatie herziene Woningwet Woningcorporaties in een veranderend krachtenveld

Transcriptie

1 Implementatie herziene Woningwet Woningcorporaties in een veranderend krachtenveld Futura - maandag 8 oktober 2012 Gerrichhauzen en Partners Gerrichhauzen en Partners 2012

2 Opzet van de middag Aanleiding voor een herziening van de Woningwet Procedure en stand van zaken De belangrijkste wijzigingen op hoofdlijnen Parallelle sporen Door: Leo Gerrichhauzen, GenP Administratieve splitsing; de hoofdlijn van de AMvB Door: Erik van den Oord, GenP Administratieve splitsing; is er al een praktijk? Door: Kees Tegel, KPMG

3 Aanleiding, procedure, wijzigingen, parallelle sporen Door Leo Gerrichhauzen, GenP

4 Corporaties in de vuurlinie Besturingsvragen (wie is eigenaar, wie heeft invloed, kwaliteit toezicht) Matching en vermogenssturing (kapitaal in dode hand) Verstoring marktverhoudingen Ondoelmatige bedrijfsvoering Schandalen en miskleunen Tegenmacht onvoldoende georganiseerd

5 Ontsporingen

6

7 Twee sporen in regulering Overheidsregulering: Grondwet Woningwet Bbsh Verzelfstandiging Decentralisatie Prestatievelden Private organisaties in een publiek bestel Publiek belang herdefiniëren Zelfregulering: Governancecode Private ondernemingen met maatschappelijke doelstelling Niet ten eigen dienste maar beoogt maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen te realiseren Verplichte visitatie Benchmarks

8 Aanleiding voor de herziening Eerste Woningwet: 1 augustus 1902 (inwerkingtreding) Laatste Woningwet: 29 augustus 1991 Veranderde wereld...

9

10 Aanleiding voor de herziening Herzieningswet : oud bouwwerk - groot onderhoud - vervanging enkele installaties (als dossier Staatssteun) Versterken band corporatie gemeente - samenleving Mededingingsvraagstuk Balans bestuur / intern toezicht / extern toezicht Structureel wanbestuur

11 Mededingingsvraagstuk Start: MDW-traject : corporaties dingen oneerlijk mee Voorlegging corporatieregels aan EC 2005: EC geeft signaal dat Nederland maatregelen moet treffen 2006: partiële Vpb 2009: overeenkomst Nederland- EC over staatssteun 2011: Tijdelijke regeling 90% toewijzing Woningwet: behoud hybride taken, maar scheiding van vermogen 11

12 Procedure en stand van zaken Tweede Kamer is unaniem akkoord met het wetsvoorstel (5/7/12) Behandeling 1e Kamer gestart op 25/09/12; Voorlopig Verslag; m.n. vragen toegespitst op wetgevingskwaliteit bepaalde artikelen Splitsing in werktraject uitwerking (AMvB) AMvB deel 1: toezicht AMvB deel 2: staatssteun (discussie EC) Zware voorhangprocedure (instemming 20% van de Kamer) Inwerkingtreding wetonderdelen Europa bij separaat KB Verwachte datum 1 juli 2013 / 1 januari 2014?

13 De herziene Woningwet regelt o.a.: Werkdomein corporaties Relatie met huurdersverenigingen Relatie met gemeenten / positie gemeenten Uitbreiding toezicht: Algemeen Rol en positie Financiële Autoriteit Woningcorporaties Rol bestuurder Rol intern toezicht Financieel toezicht Financieel beheer en de implementatie van de EUbeschikking (regelgeving m.b.t. Staatssteun, Mededinging)

14 DAEB-werkdomein blijft hetzelfde Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch belang blijft geldig (toewijzing 90% < ) Gebied van de volkshuisvesting: Doen bouwen en verwerven en in stand houden van woningen, gebouwen met maatschappelijke gebruiksbestemming..., gebouwen met bedrijfsmatige gebruiksbestemming... Verlenen van diensten aan de bewoners Bijdragen aan leefbaarheid werkzaamheden voor zover deze worden verricht in wijken en buurten waar woningen in eigendom van de corporaties gelegen zijn en de gebouwen een op de wijk of buurt gerichte functie hebben. Bij huisvesten voorrang aan personen die door inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting

15 Positie huurders Huurdersorganisaties krijgen rol en positie (maken voortaan deel uit) van het volkshuisvestelijk overleg tussen corporatie(s) en gemeente(n). Zwaardere rol bij fusie of splitsing: Huurdersorganisaties (/bewonerscommissies) krijgen zelfde positie als gemeente waar betreft het overleg van de corporatie(s) inzake fusie of splitsing. Bij beoordeling van fusie/splitsing door de NMA, moet deze een oordeel vragen aan de huurdersorganisatie. Zonder positief oordeel van de NMA verleent BZK geen goedkeuring aan een voornemen tot fusie/splitsing.

16 Positie gemeenten (1) Art. 42: De corporatie draagt met haar werkzaamheden naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. Corporatie stelt een overzicht op van voorgenomen werkzaamheden in de gemeente, voor komende vijf jaar. Hierover wordt overleg gevoerd met huurdersorganisaties en met college B&W van gemeente. Corporatie stuurt dit overzicht jaarlijks voor 1 november aan college B&W. Woonvisie (afgestemd in regio) is basis voor samenwerking. Niet verplicht, maar bij ontbreken ervan hoeft corporatie niet in overleg te treden met gemeente.

17 Positie gemeenten (2) Ten aanzien van het opstellen van een reglement bij sloop en andere grote ingrepen, en de betrokkenheid van bewoners daarbij, moet de corporatie overleggen met de gemeente. Burgemeester en wethouders kunnen geen commissaris zijn bij een in hun gemeente werkzame corporatie (aansluitend bij eenzelfde regeling voor ambtenaren).

18 Uitbreiding toezicht algemeen Corporaties verplicht 1x per 4 jaar visitatie door onafhankelijke partij te laten verrichten. De Raad van Toezicht (RvT) moet visitatierapport voorzien van reactie toesturen aan de belanghouders. Governancecode geldt voor iedere corporatie. De sector kan zelf met een code komen, die vervolgens algemeen verbindend wordt verklaard. Komt de sector er niet zelf mee, dan doet de Minister dat. Schorsing RvT lid door Minister; ontslag via Ondernemingskamer Algemene Rekenkamer krijgt mogelijkheid ter plaatse bij corporatie onderzoek uit te oefenen

19 Uitbreiding toezicht: rol FAW Transitie CFV naar Financiële Autoriteit Woningcorporaties (FAW) > zwaardere rol qua financieel toezicht. Mogelijkheid dwangsommen en aanwijzingen. Corporaties moeten investeringsbedragen vooraf laten goedkeuren door de FAW. Betreft een absolute ondergrens geldend voor alle corporaties en een relatieve grens afhankelijk van de spankracht van de corporatie (verdere uitwerking in AMvB). Corporaties moeten voor het aangaan van een verbinding vooraf toestemming vragen aan de FAW. Versterken driehoek BZK-FAW-RvT: de FAW is verplicht de RvT actief te informeren en andersom (waarover en hoe wordt bij AMvB geregeld).

20 Uitbreiding toezicht: rol bestuurder Zijn van bestuurder niet mogelijk, als betrokkene eerder deel uitmaakte van een bestuur of RvT waarin is ingegrepen middels een aanwijzing of maatregel wegens slechte bedrijfsvoering, of veroordeling financieel-economisch delict. Bestuurders voortaan door RvT benoemd (dus ook bestuurders van verenigingen) Bestuurder geen bestuurder deelneming / dochters Bestuurders en commissarissen worden verplicht al hun nevenfuncties openbaar te maken (in het jaarverslag van de corporatie).

21 Uitbreiding toezicht: rol RvT Lidmaatschap RvT niet mogelijk, als betrokkene eerder deel uitmaakte van een bestuur of RvT waarin is ingegrepen middels een aanwijzing of maatregel wegens slechte bedrijfsvoering, of veroordeling financieel-economisch delict. Lid RvT deskundig, en maximaal 8 jaar Versterken driehoek BZK-FAW-RvT: de RvT is verplicht de FAW actief te informeren en andersom (waarover en hoe wordt bij AMvB geregeld). Het bestuur van een corporatie heeft voor investeringen van boven de 3 miljoen vooraf toestemming nodig van de RvT (wetsvoorstel: 10 miljoen; is aangescherpt door de Kamer).

22 Uitbreiding financieel toezicht Uit handen geven Treasury en financiering uit handen geven aan specifiek daartoe aangewezen financiële instellingen (zoals de Waterschapsbank en BNG). Een en ander wordt via AMvB geregeld. Maximum proportionele deelname in verbindingen. Plafond aan % van EV dat in verbindingen mag worden gestoken Jaarcijfers, jaarverslag en volkshuisvestelijk verslag voor 1 mei van het opvolgende jaar gereed (Overgangstermijn van 2 jaar). Wijzigingen van regels t.a.v. financieel beleid, beheer en toezicht bij AMvB, voortaan onderworpen aan de zware voorhangprocedure

23 Implementatie EU-regelgeving De implementatie van de EU regelgeving kan pas plaats vinden, nadat de onderhandelingsresultaten van de Minister in Brussel zijn afgerond en met de Kamer zijn besproken. Hiervoor is een aparte AMvB en voorhangprocedure nodig. Achterliggende gedachte: merkwaardig een regeling al in te voeren, terwijl discussie erover met Brussel nog gaande is.

24 De moties Aangenomen amendementen > wetswijziging Aangenomen moties > kan Minister naast zich neerleggen

25 De drie aangenomen moties Een verzoek aan de regering om: te onderzoeken of bij goedkeuring van investeringen vooraf niet kan worden aangesloten bij een bepaald percentage van het balanstotaal in plaats van een vast bedrag. te onderzoeken of in de jaarverslagen die na inwerkingtreding van de herziene woningwet zijn opgesteld te evalueren of de vereisten die in de wet zijn opgenomen voldoende borgen dat corporaties de vereiste legitimiteit hebben voor de door hen genomen beslissingen (of huurdersvertegenwoordigingen / bewonerscommissies en gemeenten voldoende zijn betrokken). een heldere scheidslijn tussen sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed ten opzichte van commerciële activiteiten en bandbreedten vast te stellen waarbinnen corporaties mogen opereren, rekening houdend met de aard van de verschillende regio s.

26 Parallelle trajecten Derivatenregeling Commissie Kaderstelling & Toezicht (Hoekstra) Besprekingen met EC Formatie Parlementaire enquête (?) 26

27 Commissie Kaderstelling en Toezicht Opdracht Minister Spies om voorstellen te doen voor het verbeteren van het systeem van toezicht (verwacht: 12/12)

28 Ontwikkelingspaden voor corporaties

29 De administratieve splitsing (DAEB en niet-daeb) Door Erik van den Oord, GenP

30 Administratieve splitsing Algemene Maatregel van Bestuur Uitvoeringsbesluit van de nieuwe Woningwet, die met name de regels voor de administratieve splitsing van DAEB en niet-daeb bepaalt. In concept gereed, naar verwachting begin 2013 definitief.

31 Algemene Maatregel van Bestuur Toezicht en beoordeling woningcorporaties Financiële Autoriteit Woningcorporaties Solvabiliteitsoordeel DAEB en niet-daeb Liquiditeitsoordeel DAEB en niet-daeb Oordeel overcompensatie (rendement DAEB) Oordeel verbindingen: vermogen en proportionaliteit. Oordeel toewijzing DAEB 90% < Voldaan aan toewijzingscriteria 2. Niet voldaan < 5% afwijking 3. Niet voldaan > 5% afwijking (sanctie) Oordeel financiële middelen en opgave (lijst vermogende woco s) Ministerie Rechtmatigheid T.I., fusies en verbindingen Governance en integriteit

32 Splitsing DAEB en niet-daeb DAEB: Huurwoningen < 664,66 Maatschappelijk vastgoed Niet-DAEB Huurwoningen > 664,66 Koopwoningen Commercieel vastgoed en overig Voorschriften scheiding activa en passiva (startbalans) Waardering MVA tegen 70% WOZ-waarde. Toewijzing MVA in ontwikkeling afhankelijk van voorgenomen huur. Waardering MVA in ontwikkeling tegen geïnvesteerde kosten. Subsidies worden toegerekend aan DAEB onderdeel. Deelnemingen/verbindingen is niet-daeb, met uitzondering van wijkontwikkelingsmaatschappij. Geborgde leningen is DAEB. Ongeborgde - en kortlopende leningen is niet-daeb. Niet direct toewijsbare activa/passiva worden naar rato verdeeld. Vrijstelling: corporatie tot woningen + omzet niet-daeb kleiner dan 5% + geen verbindingen + geen overheveling naar niet-daeb.

33 Startbalans DAEB en niet-daeb Huidige situatie Administratieve scheiding 70% WOZ Startbalans Solvabiliteit 40% DAEB 250 mio EV 100 mio Solvabiliteit 40% DAEB 250 mio EV 120 mio Interne lening 30 mio VV 180 mio Niet-DAEB 50 mio VV 180 mio Solvabiliteit 40% Uitgangspunten splitsing: Waardering MVA 70% WOZ Scheiding o.b.v. gelijke solvabiliteit Niet-DAEB 50 mio Financiering niet-daeb middels interne marktconforme lening Maximaal 10% van huidige DAEB naar niet-daeb Geen garanties of onderpand vanuit DAEB toegestaan EV 20 mio Interne lening 30 mio

34 Werkwijze na initiële splitsing Voor overhevelen woningen naar niet-daeb is toestemming van Minister nodig. Verkoop tegen 70% WOZ-waarde. Overhevelen woning DAEB -> niet-daeb uitsluitend in verhuurde staat. Direct als huur boven 664,66 komt. Overhevelen woning niet-daeb -> DAEB uitsluitend in niet-verhuurde staat. Interne leningen dienen binnen 50 jaar afgelost te worden. De parameters voor de rentevergoeding worden bij ministeriële regeling bekend gemaakt. Baten en lasten dienen te worden toegerekend aan DAEB of niet- DAEB. Objectieve verdeelsleutel voor niet eenduidige baten en lasten.

35 Verbindingen Toezicht door Financiële Autoriteit en Ministerie Voorwaarden: Proportionaliteit: aandeel (%) corporatie maximaal ter hoogte van volkshuisvestelijke omzet in verbinding. Vermogen: maximaal 15% eigen vermogen in verbindingen. Bepalingen: Corporaties mogen ten alle tijde, zonder toestemming overige aandeelhouders, hun aandeel verkopen. Verbod op overdracht DAEB woningen aan verbindingen. Dochters en deelnemingen zijn niet-daeb, met uitzondering van wijkontwikkelingsmaatschappij (VOF of CV).

36 Betekenis voor bedrijfsvoering Identificeren van DAEB en niet-daeb bezit, alsmede het toekomstperspectief en de marktvraag. Opbrengsten, kosten en investeringen DAEB en niet- DAEB in beeld brengen. Crediteurenproces en boekhouding inrichten naar zuivere verdeling. Meerjarenraming DAEB én niet-daeb opstellen. Financieringsbehoefte in beeld brengen. Financiering combiprojecten lastiger.