RAPPORTAGE BOUWTECHNISCH ONDERZOEK TBV DE PANNENDAKEN, PLATTE DAKEN AMSTERDAMSESTRAATWEG 500 T/M EM TE UTRECHT

Transcriptie

1 1 RAPPORTAGE BOUWTECHNISCH ONDERZOEK TBV DE PANNENDAKEN, PLATTE DAKEN AMSTERDAMSESTRAATWEG 500 T/M EM TE UTRECHT

2 2 Keuringsgegevens Opdrachtgever Naam: Vve A`damsestraatweg 500 t/m 510 Straat: Amsterdamsestraatweg 500 t/m 510 Postcode: 3553 EM Plaats: Utrecht Woning Adres: Amsterdamsestraatweg 500 t/m 510 Postcode: 3553 EM Plaats: Utrecht Inspectiedatum: Keuringsinstantie Naam: Vakwerkbouwadvies Adres: A.C. Verhoefweg 3 Postcode: 3643 PV Plaats: Utrecht Verantwoording Rapportnummer: Rapportdatum: Inspecteur: J.J.M. van Dijk (handtekening). Het bouwkundige rapport Het eerste doel van de keuring is het verkrijgen van inzicht van direct noodzakelijke herstel van gebreken aan de woning (achterstallig onderhoud). Dit is van belang voor de Vve (eigenaren). Onder kosten van direct noodzakelijk herstel worden verstaan de kosten die direct moeten worden gemaakt om verdere schade of ver-en/of gevolgschade aan de woning te voorkomen. Daarnaast worden de onderhoudskosten of de verwachte gebreken voor de komende jaren weergegeven. Dit zijn de kosten van noodzakelijk onderhoud waarmee de vervolgschade wordt voorkomen. Als extra worden verbeterkosten opgegeven. Deze kosten verhogen de veiligheid en/of comfort en zijn aanbevelingen. Uitvoering is niet noodzakelijk, er ontstaat geen directe schade maar het betreft een verbetering van de bestaande situatie. In dit rapport zijn de bouwtechnische belangrijke bouwdelen aangegeven. Omdat gebreken aan deze onderdelen kostbaar zijn, zijn voor zover mogelijk, in ieder geval deze bouwdelen geïnspecteerd. Belangrijke informatie m.b.t. deze opname en rapportage. Deze bouwkundige opname is een visuele inspectie en een momentopname. De non-destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Vakwerkbouwadvies niet aansprakelijk. Ingewonnen informatie valt buiten de verantwoordelijkheid van Vakwerkbouwadvies. Alle daken, goten e.d. worden indien mogelijk en noodzakelijk met behulp van een ladder geïnspecteerd. Inspectie kan alleen plaatsvinden indien het gebruik van hulpmiddelen zonder risico`s kan worden ingezet. Inspectie van asbest, zwam, houtworm of overige ongedierte zijn geen onderdeel van een bouwtechnische keuring. Wanneer in dit rapport toch opmerkingen, of bevindingen over deze onderdelen zijn opgenomen betekend dit geenszins dat er een volledige inspectie heeft plaatsgevonden, maar is dit gebaseerd op visuele waarneming tijdens het onderzoek. Voor deze onderdelen dient er altijd een speciaal daarvoor bedoelde inspectie te worden uitgevoerd. Niet zichtbare en/of door eigenaar niet benoemde onderdelen en risicofactoren vallen buiten de verantwoordelijkheid van Vakwerkbouwadvioes. Bij de inspectie wordt niet getoetst op het voldoen aan het huidige bouwbesluit of de NEN-normen. Daar waar de inspecteur dit van belang acht wordt er wel verwezen naar relevante normen.

3 3 Inhoudsopgave Onderdelen van het rapport. Pagina Keuringsgegevens 2 Inhoudsopgave 3 Rapportage nr`s 500 t/m Kosten overzicht 12 Rapportage nr`s 504 t/m Kosten overzicht 19 Rapportage nr`s 508t/m Kosten overzicht 22 Rapportage balkons 23 Kosten overzicht 23

4 4 Hellende daken: Huisnummers 500 t/m aansluiting met de buitengevel van het naastgelegen pand (498) en pannendak op nr. 500 is uitgevoerd met zink. Dit geldt zowel voor de zgn voetaansluiting alsmede de zgn. loketten (driehoeken). Dit dient normaliter te worden uitgevoerd met 18 ponds lood. De loketten (driehoeken) worden in het metselwerk ingelaten, het voetlood wordt achter de loketten tegen de gevel bevestigd en in de vorm op de pannen geklopt. Zo verkrijgt men een waterdichte aansluit tussen gevel en pannendak. (zie foto onder) - de dakpannen onder de velux dakramen liggen los. Bij storm bestaat de mogelijkheid dat deze gaan verschuiven. Hierdoor ontstaat een er een opening tussen pannen en dakraam. Gevolg hiervan is dat er lekkage ontstaat. Men dient dit op te lossen door onder het lood van de dakramen een panlat aan te brengen. In de pannen wordt een gaatje geboord zodat de pannen met een roestvrijstalen schroef op de pannen bevestigd wordt.

5 5 - dakpan rechtsboven het dakraam ligt los, deze dient weer recht te worden gelegd om eventuele lekkage te voorkomen. (zie foto onder) - de aansluiting van de dakpannen met het platte dak dient te worden verbeterd. De dakpannen steunen op het platte dak waardoor als de dakbedekking met warm weer de pannen in de dakbedekking zakken, waardoor de dakbedekking steeds dunner worden met lekkage als gevolg. - Omgekeerd zuigen de pannen vocht op omdat deze van tijd tot tijd in het water staan. De pannen zijn verzadigd van het vocht. Bij vorst gaan de pannen barsten/schilferen. (zie foto onder). - Als oplossing dienen de pannen te worden verwijderd en zodanig worden afgezaagd dat deze minimaal 50 mm boven de dakbedekking van het platte dak komen. - Waarschijnlijk is de onderste panlat niet aangebracht. Dit dient te worden hersteld. - Slechte pannen dienen worden te vervangen.

6 6

7 7 - Het voegwerk boven de loketten bij de schoorsteen ontbreekt. (zie foto onder) - Dit dient met voegspecie te worden hersteld. - De dakpannen onder de schoorsteen liggen los. (zie foto onder) - Dit dient te worden hersteld door een panlat aan de bovenkant van de pannen aan te brengen. Vervolgens boort men bovenin het holle gedeelte van de pan een gat en bevestigd de pannen met een roestvrijstalen schroef in de panlat. Daarna dient het lood te worden ingeklopt op de pannen.

8 - Op de schoorsteen is nog een antenne geplaatst. Deze is niet meer in gebruik. De antenne beugels alsmede de bevestigingspunten zijn aan het roesten. Door de roest gaat het metaal uitzetten. Dit heeft als gevolg dat de voegen en het metselwerk zou kunnen gaan scheuren met lekkage als gevolg. Het is dan ook raadzaam deze te verwijderen.(zie foto onder). 8

9 9

10 10 - Achter de schoorsteen is dakbedekking aangebracht. Dit behoort lood/zink te zijn. Men heeft de dakbedekking waarschijnlijk aangebracht doordat het lood/zink is gaan scheuren. Als dit nog geen lekkage tot heeft is er constructief niets aan de hand. Mocht het toch gaan lekken is het raadzaam om dit weer met lood/zink te vervangen. - Op een aantal plekken ontbreken er voegen in het metselwerk van de schoorstenen. Hierdoor kan lekkage in de kanalen optreden. Tevens kan er ook water tussen de stenen gaan zitten, waardoor er tijdens een vorstperiode de stenen kunnen gaan scheuren. Dit dient te worden hersteld met voegspecie.(zie foto onder)

11 11

12 12 - aansluiting van het platte dak de gevel van de buren is een niet fraai. Het is mogelijk dat hier lekkage bij de buren gaat optreden. Dit dient verbeterd te worden door de overgang met lood te maken. In de hoek is een pan schuin afgeslepen. Deze rust met scherpe kant op de dakbedekking. Deze mag niet op de dakbedekking rusten daar het mogelijk is dat de pan in de dakbedekking zakt en er lekkage ontstaat. Dit oplossen zoals eerder omschreven in herstellen van de onderste rij dakpannen. (zie foto onder). - de dakbedekking verkeerd in redelijk staat en kan nog een aantal jaren meegaan. Het is wel van belang dat het dak schoon en vrij van mos wordt gehouden - het pannendak verkeerd in een redelijk staat. Hier en daar dienen een aantal beschadigde pannen te worden vervangen. Hier en daar dienen er een aantal pannen recht te worden gelegd - op sommige plekken is het dakbeschot alsmede de daarop aangebrachte panlatten gecontroleerd. Deze is uiteraard wel verouderd, maar constructief vertonen deze geen gebreken. De voorzijde van het woonhuis was moeilijk te controleren, daar men daar niet behoorlijk bij kon komen. Dit is geïnspecteerd vanaf de nok van het dak. Voorzijde is net als achterzijde. Goten dienen hier wel schoongemaakt te worden. Goten zijn van redelijk kwaliteit. Dakbedekking van het dakkapel is van redelijke kwaliteit. Samenvatting Dak/gevelaansluiting Dakpannen/Velux

13 13 Pannendak/plat dak Divers voegwerk Pannen onder schoorsteen Verwijderen antenne Schoorsteen/lood Divers voegwerk Aansluiting platdak Dakbedekking plat dak Pannendak divers Dakgoten schoonmaken Huisnummers 504 t/m 506: - aan de onderzijde van de schoorsteen mist een gedeelte lood, loket genaamd. Dit dient hersteld te worden want is er een ruimte tussen het metselwerk en het voetlood. Hierdoor kan bij regen het water wat langs het metselwerk van de schoorsteen loopt achter het lood langs gaan en zo door naar de binnenzijde van de woning gaan. (zie foto onder) - op de schoorsteen dient tevens de oude antenne te worden verwijderd. Door roestvorming van de ijzeren beugel kan het mestelwerk gaan uitzetten, wat weer lekkage tot gevolg heeft - Achter de schoorsteen is dakbedekking aangebracht. Dit behoort lood/zink te zijn. Men heeft de dakbedekking waarschijnlijk aangebracht doordat het lood/zink is gaan

14 14 scheuren. Als dit nog geen lekkage tot heeft is er constructief niets aan de hand. Mocht het toch gaan lekken is het raadzaam om dit weer met lood/zink te vervangen - op de nok steekt een ijzeren pijp uit de nokvorst (nokpan). Het is beter deze te verwijderen en hiervoor een nieuwe nokvorst aan te brengen. Dit om eventuele lekkage te voorkomen. (zie foto hieronder). - de aansluiting van de dakpannen met het platte dak dient te worden verbeterd. De dakpannen steunen op het platte dak waardoor als de dakbedekking met warm weer de pannen in de dakbedekking zakken, waardoor de dakbedekking steeds dunner worden met lekkage als gevolg. - Omgekeerd zuigen de pannen vocht op omdat deze van tijd tot tijd in het water staan. De pannen zijn verzadigd van het vocht. Bij vorst gaan de pannen barsten/schilferen. (zie foto onder). - Als oplossing dienen de pannen te worden verwijderd en zodanig worden afgezaagd dat deze minimaal 50 mm boven de dakbedekking van het platte dak komen. - Waarschijnlijk is de onderste panlat niet aangebracht. Dit dient te worden hersteld. - Slechte pannen dienen worden te vervangen.

15 - Onder het Velux dakraam is de aansluiting van het lood met de dakpannen minimaal. Deze dient tenminste 70 mm overlappend te zijn. Tijdens het plaatsen van de dakramen heeft men hier niet goed opgelet. Gevolg hiervan kan zijn dat er tijdens regenval/sneeuwval in combinatie met wind het water of sneeuw onder de dakpannen kan komen, wat lekkage tot gevolg heeft. Dit kan men oplossen door een extra strook lood onder het bestaande lood aan te brengen en deze weer over de dakpannen heen te zetten. - Dit geldt ook voor de afvoerpijp van de cv. (zie foto hieronder). 15

16 - aan de schoorsteen (linker) is er een ruimte ontstaan tussen het loketlood en het voetlood. Dit heeft men getracht af te kitten. Dit is niet een juiste oplossing. Derhalve 16

17 17 dient het voetlood onder het loket lood te zijn aangebracht (overlappend). Zo verkrijgt men een waterdicht geheel.(zie foto onder). - het pannendak verkeerd in een redelijk staat. Hier en daar dienen een aantal beschadigde pannen te worden vervangen. Hier en daar dienen er een aantal pannen recht te worden gelegd - op sommige plekken is het dakbeschot alsmede de daarop aangebrachte panlatten gecontroleerd. Deze is uiteraard wel verouderd, maar constructief vertonen deze geen gebreken. - de dakbedekking van het platte dak verkeerd in een slechte conditie. Er ligt zeer veel rotzooi op het dak, wat de bedekking zeker niet ten goede komt. Bij de dakopstand vertoond de dakbedekking gaten en ziet men dat het onderliggende hout verrot is. Hierdoor kan er water onder de dakbedekking geraken wat weer lekkage oplevert. Advies in deze is om de rotzooi op te ruimen en de dakbedekking alsmede het rotte hout te laten vervangen. (zie foto`s onder)

18 18

19 19 De voorzijde van het woonhuis was moeilijk te controleren, daar men daar niet behoorlijk bij kon komen. Dit is geïnspecteerd vanaf de nok van het dak. Kwaliteit voorzijde is net als die van de achterzijde. Hier en daar dient men kapotte pannen te vervangen. Tussen de huisnummers 504 en 510 is dakpan waar een gat in zit. Deze is halverwege de nok en de dakgoot. Goten dienen hier wel schoongemaakt te worden. Goten zijn van redelijk kwaliteit. Dakbedekking van het dakkapel is van redelijke kwaliteit. Samenvatting Schoorsteen loket Antenne verwijderen Schoorsteen/lood Nok/pijp Pannendak/plat dak Dakpannen/Velux Afvoerpijp cv Schoorsteen loket Pannendak divers Dakbedekking plat dak Schoonmaken goten Huisnummers 508 t/m 510: - Onder de Velux dakramen is de aansluiting van het lood met de dakpannen minimaal. Deze dient tenminste 70 mm overlappend te zijn. Tijdens het plaatsen van de dakramen heeft men hier niet goed opgelet. Gevolg hiervan kan zijn dat er tijdens

20 20 regenval/sneeuwval in combinatie met wind het water of sneeuw onder de dakpannen kan komen, wat lekkage tot gevolg heeft. Dit kan men oplossen door een extra strook lood onder het bestaande lood aan te brengen en deze weer over de dakpannen heen te zetten - Op het ontluchtingspijpje van de riolering mist een afdekkapje. Hierdoor kan er lekkage ontstaan. Advies is om deze terug te plaatsen. - Het voetlood is onder het loketlood (driehoek) uitgezakt. Hierdoor ontstaat er ruimte. Gevolg hiervan is dat het regenwater wat langs de gevel stroomt achter het voetlood kan geraken waardoor er lekkage ontstaat. Men dient het voetlood hoger aan te brengen zodat deze onder het loketlood valt. - in 1 van de onderste pannen komt een roestige pin naar buiten. Pin wegnemen en een goede pan terugplaatsen - het pannendak verkeerd in een redelijk staat. Hier en daar dienen een aantal beschadigde pannen te worden vervangen. Hier en daar dienen er een aantal pannen recht te worden gelegd - op sommige plekken is het dakbeschot alsmede de daarop aangebrachte panlatten gecontroleerd. Deze is uiteraard wel verouderd, maar constructief vertonen deze geen gebreken. - de aansluiting van de dakpannen met het platte dak dient te worden verbeterd. De dakpannen steunen op het platte dak waardoor als de dakbedekking met warm weer de pannen in de dakbedekking zakken, waardoor de dakbedekking steeds dunner worden met lekkage als gevolg. - Omgekeerd zuigen de pannen vocht op omdat deze van tijd tot tijd in het water staan. De pannen zijn verzadigd van het vocht. Bij vorst gaan de pannen barsten/schilferen.

21 21 - Als oplossing dienen de pannen te worden verwijderd en zodanig worden afgezaagd dat deze minimaal 50 mm boven de dakbedekking van het platte dak komen. - Waarschijnlijk is de onderste panlat niet aangebracht. Dit dient te worden hersteld. - Slechte pannen dienen worden te vervangen. - de dakbedekking van het platte dak verkeerd in een slechte conditie. Er ligt zeer veel rotzooi op het dak, wat de bedekking zeker niet ten goede komt. Advies in deze is om de rotzooi op te ruimen en de dakbedekking te laten vervangen. De buren hebben de dakbedekking recent laten vervangen. Het grint welke van hun dak afkomstig is ligt nu op het platte dak van nr. 508/510(zie foto`s onder). De voorzijde van het woonhuis was moeilijk te controleren, daar men daar niet behoorlijk bij kon komen. Dit is geïnspecteerd vanaf de nok van het dak. Kwaliteit voorzijde is net als die van de achterzijde. Hier en daar dient men kapotte pannen te vervangen. Tussen de huisnummers 504 en 510 is dakpan waar een gat in zit. Deze is halverwege de nok en de dakgoot. Goten dienen hier wel schoongemaakt te worden. Goten lekken naar alle waarschijnlijkheid. Deze constatering is gebaseerd op het feit dat er aan de onderkant van de dakgoot houten plaatjes over het rotte hout zijn aangebracht. Waarschijnlijk dient de zinken goot vervangen te worden. Dakbedekking van het dakkapel is van redelijke kwaliteit. De dakbedekking is over de zinken deklijsten heen aangebracht. Dit dient andersom te zijn aangebracht. Samenvatting Dakpannen/Velux Ontluchtingspijpje

22 22 Voetlood/loket Roestige pin Pannendak divers Pannendak/plat dak Dakbedekking plat dak Pannendak voorzijde Dakgoten Eventueel houtrot