Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Pasteurlaan JG EINDHOVEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Gemachtigde:[xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 519,65 per maand wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 155,90 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 2 februari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 4 oktober 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 8 april 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Het rapport onderschrijft de klachten, het buitenschilderwerk is slecht. Ik vind het jammer dat het zo lang duurt. Al twee jaar geleden zijn deze klachten gemeld. Wij willen graag dat het opgelost wordt. Het klopt dat de eerste afspraken zijn gemaakt. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Wij zijn akkoord met het rapport. In november 2014 is er een nieuwe eigenaar. De voormalige eigenaar heeft onvoldoende onderhoud uitgevoerd. Wij kregen ook van de curator geen toestemming om werkzaamheden uit te voeren. Nu gaan we de zaken aanpakken. Op dit moment worden de offertes opgemaakt en zijn opdrachten verstrekt. Wij verwachten dat de klachten binnen twee maanden zijn verholpen. Deze week donderdag is een afspraak gemaakt met de kleinzoon voor de opname van de woning, om bouwkundige zaken en schilderwerk aan te pakken. Werktuigbouwkundige zaken moeten nog ingepland worden. Hier is nu een afsprakenkaart per post voor verzonden. Zaaknummer III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september Op die datum was de huurprijs 519,65 per maand. Onderhoud en gebreken De commissie heeft er kennis van genomen dat verhuurder de zaken in het verleden heeft beheerd voor een niet draagkrachtige eigenaar. De woning is thans verkocht en de nieuwe eigenaar heeft toestemming verleend om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Ter zitting is door huurder en verhuurder aangegeven dat de omschrijving van de klachten door rapporteur correct is. Pagina 2 van 6

3 Zaaknummer Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Schoorsteen/dak: Het voegwerk van de beide schoorstenen ( ter hoogte van de kopgevel en met de naastgelegen woning) bevindt zich in slechte staat. Het voegwerk ontbreekt over plaatselijk. De betonnen dekplaat van de schoorsteen ter hoogte van de kopgevel is door een schoorsteenveegbedrijf verwijderd omdat dit geheel los lag. Zeer vermoedelijk is de bovenkant van de schoorsteen niet waterdicht meer waardoor zakwater in de schoorsteenkop kan komen. Diverse loketten staan open en het voetlood zal zeer vermoedelijk niet meer ion goede staat zijn. Als gevolg van de slechte staat van de schoorsteen treedt lekkage op in het dakbeschot en de zachtboard beplating aan de binnenzijde van de zolder. Ook vertoont de beplating van het schuine dak naast de dakkapellen van de beide slaapkamers (hoek kopgevel/voorgevel)grote bruine vochtplekken. Ramen De draairamen in de slaapkamers aan de voorzijde vertonen ter plaatse van de onderdorpel van het raamkozijn een kier van circa 12 mm. De onderste espagnolet komt gaat meer in de sluitkom. Het draairaam in de voorgevel van de woonkamer is verzakt en kan niet meer worden geopend. Buitenschilderwerk Het buitenschilderwerk van de dakkapel en de boeiboorden aan de voorzijde bevindt zich in zeer slechte staat. Het verfwerk is nagenoeg geheel afgebladderd en de onderdorpel vertoont houtrot en scheurvorming. Het overige verfwerk van de woning is verpoederd en plaatselijk is beginnend houtrot ter plaatse verbindingen waargenomen. Het stopverfwerk van de enkele beglazing van alle draairamen en vaste raamkozijnen is gescheurd, ligt los en is plaatselijk uit de ruitsponningen gevallen. Het stopverfwerk heeft geen hechting meer met de glaslijn waardoor hemelwater in de ruitsponningen kan komen. Metselwerk gevels In het buitenblad van de achtergevel ter hoogte van de 1e verdieping vertoont een brede scheur als gevolg van verzakking. In de dragende binnenmuur van de woonkamer met de naastgelegen gang is een diagonale scheur aanwezig die doorloopt tot in het plafond. 1. Bovengenoemde gebreken, zogenoemde cascogebreken, vormen samen het gebrek in categorie B, nummer De houtwolcementplaten tegen het dakbeschot van de garage hangen op diverse plaatsen los en vertonen witte uitslag als gevolg van vocht. Het pannendak bevindt zich in slechte staat. Diverse pannen zijn verzakt, liggen los of er ontbreken hoeken van de pannen. De in het verleden aangebrachte cement aansmeringen ter plaatse van de nokvorsten vertonen gaten waardoor hemelwater naar binnen kan komen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer I3. 3. De w.c.pot van het toilet op de begane grond staat los. De glazuurlaag van de pot vertoont een niet meer te verwijderen aanslag als gevolg van ouderdom. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Nd2. 4. De lelaag van het vanaf de bouw aanwezige gietijzeren is ruw en plaatselijk is het gietijzer zichtbaar als gevolg van slijtage en ouderdom. Als gevolg van het ruwe oppervlak is de aanslag niet meer te verwijderen wat Pagina 3 van 6

4 Zaaknummer een onhygiënische indruk geeft. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Nc3. 5. De inpandige badruimte wordt enkel geventileerd door middel van een natuurlijk ventilatiekanaal. Het kanaal met rooster vertoonde tijdens het onderzoek nauwelijks afvoer. Plaatselijk is op het stucwerk schimmelvorming waargenomen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer 1. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs ( 519,65). De huurder betaalt dus 155,90 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 2 februari Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. Huurder geeft aan de klachten al ruim twee jaar te melden. Verhuurder geeft aan dat de vorige eigenaar de klachten, financieel gezien, niet kon laten verhelpen. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 september De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in categorie B is hersteld, maar de gebreken in categorie C nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging 207,86 per maand (zijnde 40% van 519,65). Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek B is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 207,86 per maand betalen. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 519,65 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 6

5 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2014 de volgende ernstige gebreken: Zaaknummer 1. Er zijn gebreken aan de schoorstenen, het dak, het metselwerk, de ramen en het buitenschilderwerk. Deze cascogebreken worden samen aangemerkt als een gebrek in categorie B (nummer 8); 2. De houtwolcementplaten tegen het dakbeschot van de garage hangen op diverse plaatsen los en vertonen witte uitslag als gevolg van vocht. Het pannendak bevindt zich in slechte staat. Diverse pannen zijn verzakt, liggen los of er ontbreken hoeken van de pannen. De in het verleden aangebrachte cement aansmeringen ter plaatse van de nokvorsten vertonen gaten waardoor hemelwater naar binnen kan komen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer I3. 3. De wc-pot van het toilet op de begane grond staat los. De glazuurlaag van de pot vertoont een niet meer te verwijderen aanslag als gevolg van ouderdom. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Nd2. 4. De lelaag van het vanaf de bouw aanwezige gietijzeren is ruw en plaatselijk is het gietijzer zichtbaar als gevolg van slijtage en ouderdom. Als gevolg van het ruwe oppervlak is de aanslag niet meer te verwijderen wat een onhygiënische indruk geeft. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Nc3. 5. De inpandige badruimte wordt enkel geventileerd door middel van een natuurlijk ventilatiekanaal. Het kanaal met rooster vertoonde tijdens het onderzoek nauwelijks afvoer. Plaatselijk is op het stucwerk schimmelvorming waargenomen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer 1. De geldende huurprijs van 519,65 wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 155,90 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 5 van 6

6 Zaaknummer EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme W.J.M. Dings en drs. E.H.M. Clement MRE MRICS Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6