Gescand archief datum. Os

Transcriptie

1 Gemeente Delft Samenleving Gescand archief datum Os Aan het college van burgemeester en wethouders Afschrift aan M. Treep Datum Nota Onderwerp stand van zaken startersleningregeling Ons kenmerk Opsteller N. de Leeuw Bijlage 1. Inleiding In 2012 werd de startersleningregeling voor Delft ingevoerd. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat een koopstarter maximaal kan lenen bij een reguliere bank. De starterslening is de eerste drie jaar aflossingsvrij. De regeling werd ondermeer ingevoerd vanwege de verscherping van de gedragscode hypothecaire financieringen waardoor de positie voor starters op de koopwoningmarkt bemoeilijkt werd. De positie voor starters op de koopwoningmarkt is ook op dit moment vanwege de verscherpte wet- en regelgeving nog lastig. Voor Delft gelden koopstarters, zoals afstudeerders van de TU, jonge kenniswerkers, jongeren uit Delftse gezinnen en jonge Delftenaren die vanuit een huur- naar een koopwoning willen, nog steeds als prioritaire doelgroepen van het wonenbeleid. De door de Gemeenteraad vastgestelde startersleningverordening heeft een looptijd tot 1 januari In de concept- Woonvisie is opgenomen dat de starterslening de komende 2 jaar in ieder geval nog beschikbaar gesteld wordt als concrete maatregel om starters op de woningmarkt te ondersteunen. Na twee jaar zal worden bezien of deze regeling nog langer kan worden voortgezet. 2. Stand van zaken Vanaf 2012 tot augustus 2016 zijn voor Delft 149 leningen uitgegeven. Het ligt in de bedoeling om in de komende twee jaar rond de 50 leningen uit te geven tot een maximaal bedrag van voor twee jaar met een maximaal te lenen bedrag van per lening. 3. Achtergrondinfo De starterslening is een financieringsproduct van het landelijke Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Voor de hoogte van de te lenen bedragen zijn de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van toepassing. De startersleningregeling is opengesteld voor starters tussen de 18 en 35 jaar die in Delft een woning willen kopen met een maximaal te lenen bedrag van 20% van de verwervingskosten van een woning met een

2 maximum van en een koopsom van maximaal een bedrag waarvoor de nationale hypotheekgarantie van toepassing is. Op 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Een hypotheek die vanaf 2013 wordt afgesloten moet tenminste annuïtair worden afgelost om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Tot 31 december 2016 is voor de starterslening nog een uitzondering gemaakt. Deze uitzondering vervalt. Door SVn is inmiddels aangegeven dat de Starterslening dé lening blijft zoals iedereen die kent. Gemeenten kunnen nog steeds specifiek voor hun gemeente geldende voorwaarden opnemen. Voor starters blijft de lening de eerste drie jaar maandlastenvrij. De grootste wijziging is de introductie door SVn van de Combinatielening. Uit deze consumptieve lening wordt de aflossing van de Starterslening betaald. Op die manier voldoet de Starterslening aan de verplichte aflossingseis. Oók de gewijzigde Starterslening valt onder NHG. Daarnaast heeft SVn besloten de 10 procent van de Starterslening die niet door NHG geborgd wordt voor haar rekening te nemen. Samen met de verplichte annuïtaire aflossing lopen gemeenten en starters daardoor nagenoeg geen risico om met een restschuld te blijven zitten. Dit blijft onveranderd ten opzichte van de huidige situatie. 4. Technische aanpassingen Op voorspraak van SVn dienen een aantal technische aanpassingen in de verordening te worden doorgevoerd. Dit zijn: Artikel 1: de volgende begrippen zijn toegevoegd: College, aanvangsdraagkrachttoets, combinatielening, en toewijzing. Artikel 2: kan vervallen omdat verwijzing naar de deelnemingsovereenkomst niet nodig is. Artikel 3 wordt Artikel 2, enz. Artikel 4.4: toegevoegd is een artikel dat een stapeling met andere koop- of kortingsinstrumenten die strijdig zijn met de starterslening of niet in het belang zijn van aanvrager, geldverstrekker of SVn niet mogelijk is. 5. Financiële onderbouwing Het SVn fonds biedt ruimte om de komende twee jaar in te zetten voor de starterslening. Deze inzet gaat niet ten koste van andere deelfondsen, maar ontstaat door onderbenutting van andere fondsen. In 2017 wordt de inzet van het SVn fonds geëvalueerd en volgt een voorstel over de inzet van het fonds op de langere termijn. Het SVn fonds werkt revolverend; uitgeleende bedragen vloeien weer terug. 6. Voorstel Het college wordt voorgesteld om te besluiten: 1. de startersleningregeling nog minimaal 2 jaar voort te zetten; 2. hiervoor maximaal in te zetten, waarvoor binnen het SVn fonds ruimte is; 3. aan de gemeenteraad voor te stellen middels bijgaand raadsvoorstel de aanpassingen die gemaakt zijn in de starterslening verordening vast te stellen. 4. aan de gemeenteraad voor te stellen de gewijzigde starterslening verordening te verlengen tot 1 januari /2

3 Gemeente Delft Doc./bijlage Productnr. i 6 AUG 2016 i/ SVn Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Gemeente Delft T.a.v. college Burgemeester en Wethouders Postbus ME Delft Datum 15 augustus 2016 Kenmerk Behandeld door Mina Prosjkina Onderwerp Gewijzigde Starterslening Telefoonnummer Relatiemanagement@svn.nl Geacht college, Graag informeren wij u over het voortbestaan van de Starterslening. Hét stimuleringsinstrument voor starters op de koopwoningmarkt blijft in basis gelijk. Gemeenten kunnen nog steeds hun eigen voorwaarden toevoegen om specifieke beleidsdoelstellingen te realiseren. Voor starters houdt de Starterslening zijn gunstige voorwaarden; de eerste drie jaar maandlastenvrij. Dit realiseren we door per 1 oktober de Combinatielening toe te voegen aan de Starterslening. Zoals wij beleidsmedewerkers eerder informeerden, zijn in 2013 de hypotheekregels gewijzigd. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moet een hypotheek verplicht lineair of annuitair aflossen. Voor de Starterslening is tot en met 31 december 2016 een uitzondering gemaakt. Daarna moet de Starterslening net als alle andere hypotheken voldoen aan de verplichte aflossingseis. Om de overgang naar het gewijzigde product soepel te laten verlopen, ontvangen aanvragers die na 30 september een aanvraag indienen uitsluitend een offerte voor het gewijzigde product. Een aanvraag die vóór 1 oktober compleet bij SVn binnen is, maar tussen 1 oktober en 31 december passeert, krijgt de oude voorwaarden. In basis blijft het product gelijk. Toch stellen wij u graag in de gelegenheid u te laten informeren over de toevoeging van de Combinatielening. U bent daarom van harte welkom om één van de bijeenkomsten bij te wonen. Op de achterkant van deze brief vindt u een overzicht van de data en de locaties. Via academie@svn.nl kunt u zich hiervoor aanmelden. Natuurlijk kunt u ook altijd contact opnemen met uw relatiemanager bij SVn. Jan WiÜem van Beek Directeur z.o.z IOIONAS Postbus 9, 3870 CA Hoevelaken Westcrdorpsstiaat 66, 3871AZ Hoevelaken T info@svn.nl KvK Gooi- en Eemland: IBAN: NL32RABO BIC: RABONL2U

4 Tijden en locaties bijeenkomsten Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Van der Valk Hampshire Van der Valk Ruimtevaart 22, 3824 MX Amersfoort Nieuwieusenerdijk 1, 8028 PH Zwolle Bastion 73, 3905 NJ Veenendaal Hertog Eduardplein 4, 6663 AN Nijmegen Veluwezoom 45,1327 AK Almere Geesterweg IA, 1921 NV Akersloot Rijksweg A4 3, 2132 MA Hcofddorp Anthony Fokkerstraat 100, 4462 ET Goes Princenhagelaan 5, 4813 DA Breda Balken weg 1, 9405 CC Assen Burgemeester Rasterhofflaan 1, 8606 KZ Sneek Kloosterwandplein 12-16, 6041 JA Roermond Aalsterweg 322, 5644 RL Eindhoven Laan Corpus den Hoorn 300, 9728 JT Groningen Gildeweg 1, 2632 BD Nootdorp

5 Reden wijyising Op 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Hypotheken die vanaf die datum zijn aangevraagd, moeten verplicht lineair of annuïtair worden afgelost vanaf de eerste dag om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. In de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 is voor de Starterslening voor een periode van 3 jaar een uitzondering gemaakt. Startersleningen die vóór 31 december 2016 passeren, vallen nog onder deze uitzondering. Volgens die 'oude' regels hoeft een starter pas na 3 jaar rente en aflossing te betalen voor zijn Starterslening. Een Starterslening die na 31 december 2016 passeert, moet zoals alle hypotheken, vanaf de eerste dag aflossen. Om de Starterslening als stimuleringsinstrument te behouden, maar ook in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek is een wijziging nodig. Gemeenten houden behoefte aan de Starterslening De Starterslening is voor veel gemeenten al meer dan 10 jaar een belangrijk beleids- en stimuleringsinstrument. Een groot aantal gemeenten heeft aangegeven ook na 2017 door te willen met de Starterslening. Op hun verzoek hebben wij daarom de mogelijkheden onderzocht om de Starterslening te continueren en aantrekkelijk te houden voor starters en deelnemers. Tijdens dit complexe ontwerptraject heeft een aantal deelnemers, samenwerkingspartners en intermediairs meegedacht. De Starterslening verandert vooral onder de motorkap Veel elementen van de huidige Starterslening blijven hetzelfde. De maximale Starterslening blijft 20% van de waarde van de woning. Gemeenten kunnen nog steeds specifiek voor hun gemeente geldende voorwaarden opnemen, om lokale doelstellingen te realiseren. Voor starters blijft de lening de eerste drie jaar maandlastenvrij. In het 3e, 6e, 10e en 15e jaar houden zij hetzelfde hertoetsrecht. De grootste wijziging zit in de introductie van de Combinatielening naast de Starterslening. Uit deze Combinatielening wordt de aflossing van de Starterslening 'betaald'. Met het bedrag waarmee de Starterslening wordt afgelost, stijgt de Combinatielening. Op die manier behoud de Starterslening haar unieke karakter en voldoet het aan de verplichte aflossingseis; de Starterslening daalt vanaf dag één met het wettelijk verplichte bedrag aan aflossing. Starters houden zo het recht op hypotheekrenteaftrek. Voorbeeld: Femke heeft een Starterslening van ,- tegen 3%. Na driejaar start zij met betalen van rente en aflossing, daarmee lost zij in 27 jaar haar Starterslening af. In zowel de oude als de gewijzigde situatie betaalt zij daarvoor 135,21 per maand. In de oude situatie bestaat dit bedrag volledig uit rente en aflossing van de Starterslening. in de gewijzigde situatie is 126,48 voor de Starterslening en 8,73 voor de Combinatielening Starterslening Combinatielening De Combinatielening is een consumptief krediet Door de Combinatielening kan de succesvolle Starterslening blijven bestaan. De Combinatielening is een consumptieve lening met bankhypotheekrecht. De Combinatielening komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Ten opzichte van de huidige Starterslening kan dit een heel beperkt financieel nadeel voor de starter betekenen.

6 Extra aflossen Er kan zoals ook nu altijd onrelimiteerd boetevrij afgelost worden. Op starw kriiet de keuze waarnn hü «vtr, wil aflossen; deel 1 - Starterslening of deel 2 - Combinatielening. ^ ^ NHG en SVn NHG borgt ook de gewijzigde Starterslening. Dit is een belangrijke zekerheid voor starters en gemeenten Bovendien,s het waarschijnlijk dat door de verplichte annuïtaire aflossing op de hypotheek minder vaak een beroep hoeft te worden gedaan op NHG. In 2014 heeft NHG bepaald dat het risico van de 10% van de hypotheek bij de geldgever ligt. SVn heeft in 2014 besloten dat risico niet aan gemeenten door te belasten maar tot 2017 voor haar rekening te nemen. Deze periode wordt in ieder geval met 4 jaar verlengd, tot De Combinatielening valt niet onder de borging van NHG. Dit kan in het geval van een verliesdeclaratie voor zowel starter als de gemeente ongunstig zijn. Ook daarom heeft het bestuur van SVn besloten dat SVn in het geval van een verliesdeclaratie bij NHG, de resterende Combinatielening voor rekening neemt. Hiermee reduceert SVn het risico van gemeenten tot nagenoeg nihil. Dit geldt ook voor het risico van de starter Hij/zii wordt m geval van een verliesdeclaratie bij NHG niet met een onverwachte restschuld geconfronteerd. 1 oktober: introductie productwijziging De gewijzigde producteigenschappen van de Starterslening gelden vanaf 1 oktober Daarbij houden we de volgende afspraken aan: Aanvraag binnen vóór 1 aki passeren vóór 31 dec. JQih > Oude Starterslening Aanvraag binnen vóór 1 okt passeren na 31 dec > Gewijzigde Starterslening (+ Combinatielening) > Aanvrager krijgt nieuwe aanvraagset, deze wordt na 1 oktober in behandeling genomen Aanvraag binnen na 1 okt > Gewijzigde Starterslening (+ Combinatielening) Aanvraag moet vóór 1 oktober compleet binnen zijn. Onder compleet verstaan we: niét alleen het aanvraagformulier, maar ajle stukken die we nodig hebben voor de beoordeling. Aanpassen verordening Het kan zijn dat de gemeentelijke verordening niet voldoet aan de gestelde eisen. Wij adviseren de verordening zo snel mogelijk productspecificatievrij te maken. Een burger kan geen rechten ontlenen aan een product dat met meer bestaat. SVn wijst toe op basis van een gemeentelijke toewijzingsbrief. Dit moet wel altijd de meest actuele versie zijn. Alle toegewezen leningen ontvangen een offerte op basis van de (aangepaste) voorwaarden. 6 H ' Materialen De aanvraagset, de toelichting en algemene bepalingen en de folders van de Starterslening worden aangepast In september ontvangt u de aangepaste aanvraagsets. Deze kunt u verstrekken voor aanvragen vanaf loktober m onnodige verwarring te voorkomen, worden aanvraagsets niet eerder verstrekt. Starters die na 1 oktober een oude aanvraag indienen, ontvangen van ons een nieuw aanvraagformulier. Het oude aanvraagformulier wordt met,n behandeling genomen. Begin september komt er een uitlegfilmpje van de nieuwe Starterslening onlme op de SVn website. Het Online rekenmodel wordt op 1 oktober aangepast