van de gemeente Vlaardingen,

Transcriptie

1 Gemeente VIardingen RAADSMEMO Aan De gemeenteraad van Vlaardingen Portefeuillehouder J. Versluijs Onderwerp Wijziging Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 Datum Registratienummer Aantal bijlagen 10januari Geachte leden van de raad, Op 22 november 2016 heeft het college het raadsvoorstel Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 vastgesteld. Deze verordening staat op 19 januari 2017 op de agenda van de raadscommissie en 26januari 2017 op de raad. Naar aanleiding van een verzoek van Fundament Advies in Vlaardingen (financieel adviseur van o.a. hypotheken) stellen wij u een wijziging van de verordening voor. Het verzoek is om naast maatschappelijke binding ook de economische binding op te nemen als criterium voor het toekennen van een starterslening. Fundament Advies krijgt met regelmaat vragen binnen van mensen die wel een economische binding maar geen maatschappelijke binding met de stad hebben. Economische binding biedt een kans voor hoger opgeleide jonge mensen om zich in Vlaardingen te vestigen. Een ambitie van het Actieplan Wonen is om deze groep jonge mensen te behouden en aan te trekken voor Vlaardingen. Voor de omschrijving van economische binding is aansluiting gezocht bij de Huisvestingswet 2014 (artikel 14 lid 3). Een persoon is gebonden aan de gemeente indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die gemeente te vestigen. Gemeenten kunnen hieraan zelf verder invulling geven. In de verordening hebben wij de economische binding als volgt uitgewerkt: de aanvrager heeft een arbeidscontract van minimaal een halve werkweek (18 uur) met een duur van minstens een jaar bij een bedrijf of instelling in Vlaardingen of vanuit een bedrijf of instelling tewerkgesteld in Vlaardingen. Fundament Advies stemt in met deze nadere uitwerking van economische binding. De qewiiziqde verordening vervangt de Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 die op iinips college is vrijgegeven. van de gemeente Vlaardingen, MSc Opsteller: H.J. Prins - de Jaqer

2 RAADSVOORSTEL Registratienummer : R-nummer : 82.1 Datum besluit B&W 10januari 2017 Portefeuillehouder J. Versluijs Gemeente Vlaardingen Raadsvoorstel tot het vaststellen van de Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 (gewijzigd) Vlaardingen, 10januari 2017 Aan de gemeenteraad. Welk besluit moet genomen worden? 1. Het beschikbare budget voor het toekennen van startersleningen vast te stellen op Vaststellen de Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 conform het voorliggende ontwerp Wat is samenvattend de kern van dit advies? De gemeente Vlaardingen heeft bij raadsbesluit van 21 september 2006 een budget van circa 2,27 miljoen beschikbaar gesteld om hieruit startersleningen te verstrekken. Op 21 april (registratienummer ) heeft de raad besloten om startersleningen van het in 2013 beschikbare gestelde budget te verstrekken tot het budget uitgeput is. Na het tijdelijk stopzetten van de startersleningen kunnen, als er weer een substantieel budget van is bereikt, van dit budget startersleningen worden verstrekt. Wat is de aanleiding voor dit advies? De gemeente Vlaardingen neemt deel aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn), die het zogenoemde Startersfonds (Revolving Fund) beheert. De verstrekte startersleningen worden op termijn geheel afgelost en teruggestort in dit fonds. De middelen blijven van de gemeente en kunnen opnieuw als starterslening uitgeleend worden. De looptijd is 30 jaar en de eerste drie jaar wordt er geen rente en aflossing betaald. In de periode van oktober 2006 tot en met 2015 zijn er 131 startersleningen verstrekt waarvan 31 leningen geheel zijn afgelost. Dit is 23% van de leningen. Dat is meer dan het landelijke percentage van 10%. Vlaardingen heeft meer dan 2,5 miljoen aan startersleningen verstrekt. Dit bedrag is hoger dan het in 2006 beschikbare budget omdat een deel van de ontvangen aflossingen weer als startersleningen zijn verstrekt. Inmiddels is het fonds door aflossingen weer aangegroeid tot (peildatum 1 november 2016). Als gevolg van een wijziging van de financiering van de starterslening in 2016 is het nodig dat er een nieuwe verordening wordt vastgesteld. Van dit budget kunnen er weer startersleningen worden verstrekt. Het voorstel is om startersleningen toe te kennen aan starters die zowel een maatschappelijke als een economische binding hebben met Vlaardingen. De overige voorwaarden die gesteld worden aan het verstrekken van startersleningen (hoogte verwervingskosten, hoogte startersleningen) zijn dezelfde als in de Verordening Starterslening gemeente Vlaardingen 2013 Hieruit kunnen weer startersleningen worden verstrekt tegen dezelfde voorwaarden als in de Verordening Starterslening gemeente Vlaardingen 2013 Als gevolg van een wijziging van de financiering van de starterslening in 2016 is het nodig dat er een nieuwe verordening wordt vastgesteld. Aanpassing starterslening De starterslening is er voor kopers, die voor het eerst een woning gaan kopen.

3 2 De subsidie overbrugt het verschil tussen de totale benodigde koopsom voor de aankoop van uw woning en het maximale bedrag dat de koopstarter bij de bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Deze starterslening is een aanvullende, tweede hypotheek op een gewone hypotheek. Hypotheken moeten vanaf de eerste dag lineair of annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. In de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 is voor de starterslening voor een periode van 3 jaar een uitzondering gemaakt. Startersleningen die vôôr 31 december 2016 passeren, vallen nog onder deze uitzondering. Volgens die oude regels hoeft een starter pas na 3 jaar rente en aflossing te betalen voor zijn starterslening. Een starterslening die na 31 december 2016 passeert, moet zoals alle hypotheken, vanaf de eerste dag worden afgelost. Om de Starterslening als stimuleringsinstrument te behouden, met behoud van het recht op hypotheekrenteaftrek, was er een aanpassing van de financiering van de starterslening nodig. De aanpassing is gevonden in de volgende financieringsconstructie. De nieuwe lening is samengesteld uit twee leningdelen: de Starterslening en de Combinatielening. Voor beide leningen heeft de starter geen maandlasten (rente en aflossing). Uit de combinatielening wordt de verplichte aflossing van de starterslening betaald. De corn binatielening loopt daardoor de eerste 3 jaar altijd op. Na deze periode van 3 jaar betaalt de starter rente en aflossing. Op het moment dat de koper de volledige rente en/of aflossing betaalt, lost de starter zowel de starterslening als de combinatielening af. Ter verduidelijking: een rekenvoorbeeld van SVn uit hun documentatie: Een starter heeft een starterslening van bijvoorbeeld tegen 3%. Na drie jaar begint hij of zij met betalen van rente en aflossing daarmee lost hij in 27 jaar de starterslening af. In zowel de oude als de gewijzigde situatie betaalt hij 135,21 per maand. In de oude situatie bestaat dit bedrag volledig uit rente en aflossing van de starterslening. In de gewijzigde situatie is 126,48 voor de starterslening en 8,73 voor de combinatielening De combinatielening is een consumptieve lening met bankhypotheekrecht. De combinatielening komt niet in aanmerking voor een hypotheekrenteaftrek. Ten opzichte van de huidige starterslening kan dit een heel beperkt financieel nadeel voor de starters betekenen. De starter kan beide leningen ongelimiteerd boetevrij aflossen. De starter krijgt de keuze waarop hij extra wil aflossen op de Starterslening of op de Combinatielening. Risico voor de gemeente of starter De starterslening wordt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie die de NHG verleent, waarborgt de gewijzigde Starterslening. Bij gedwongen verkoop wordt de restschuld gegarandeerd. In 2014 heeft NHG bepaald dat het risico van de 10% van de hypotheek bij de geldgever ligt. SVn heeft in 2014 besloten dit risico niet aan gemeenten door te belasten, maar tot en met 2020 voor haar rekening te nemen. De combinatielening valt niet onder de borging van de NHG. Dit kan in het geval van een verliesdeclaratie zowel voor de starter als voor de gemeente ongunstig zijn. SVn heeft besloten om in het geval van een verliesdeclaraties bij WEW, de resterende combinatielening voor haar rekening te nemen. Bij een gedwongen verkoop met tekort zal SVn de corn binatielening aan de starter kwijtschelden zodat deze niet blijft zitten met een restschuld. Voor wat betreft risico s verandert er voor zowel de starters als de gemeente niets ten opzichte van de huidige situatie. Voorstel Wij willen u voorstellen om in de Verordening Starterlening Vlaardingen 2016 de starterslening tegen dezelfde voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in de Verordening Starterslening Vlaardingen 2013 te verstrekken. Deze voorwaarden zijn destijds in overleg met de Vlaardingse makelaars opgesteld. De voorwaarden waaronder een starter in aanmerking kan komen voor een starterslening zijn: Hoogte maximum totale verwervingskosten is Hoogte maximum starterslening is Als de maximale verwervingskosten (koopsom en bijkomende kosten) op wordt gesteld, vallen woningen met een maximale koopsom van (exclusief bijkomende kosten) onder deze

4 3 grens. Op grond van de verordening kan de hoogte van een starterslening maximaal 20% bedragen van de verwervingskosten met een maximum van De volgende overwegingen hebben geleid tot deze keuze. Uit de Actualisatie van het Actieplan Wonen 2016 blijkt dat als gevolg van de waardedaling circa koopwoningen een WOZ-waarde hebben van Starters die normaal gesproken geen huis kunnen kopen, worden met de starterslening in staat gesteld om een woning te kopen. Hoewel de woningvoorraad in Vlaardingen relatief goedkoop is, is er onder meet door scherpere hypotheekeisen, een groep starters die niet op eigen kracht een woning kunnen kopen. De starterslening bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Het huishouden dat de woning verkoopt, kan de volgende stap in de wooncarrière maken. Een kanttekening hierbij is dat startersleningen ooit zijn bedoeld als een laagrentende lening voor een koopstarter in aanvulling op de eerste hypotheek. De rente voor een starterslening bedraagt bij SVn op dit moment 2,90 % voor 15 jaar vast. Dit was ooit een lage rente ten opzichte van de hypotheekrente. Op dit moment is deze rente een procent hoger dan de laagste hypotheekrente. Financiële consequenties De gemeente Vlaardingen participeert in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) die de revolving funds van de individuele gemeenten beheert. In 2000 heeft de gemeente bij SVn circa 2,27 miljoen gestort. Bij raadsbesluit van 21 september 2006 is dat bedrag bij SVn beschikbaar gesteld als budget voor de financiering van startersleningen. Over dit budget wordt op dit moment jaarlijks 3,5% interne rente betaald. Dit komt neer op aan kapitaallasten. Echter vanwege gewijzigde voorschriften Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt de interne rente vanaf 2017 verlaagd naar 2,25% en zullen de kapitaallasten dalen naar De kosten voor de gemeente zijn de heffing van interne rente van 2,25% en de beheersvergoeding 0,5% per jaar. In totaal betaalt de gemeente 2,75% over 2,27 miljoen en dat komt jaarlijks neer op circa Over de verstrekte startersleningen wordt door SVn rente geheven, die 3 jaar na verstrekking van de starterlening ingaat. SVn hanteert daarvoor een wekelijks fluctuerend marktconform rentetarief. Dit betekent dat de rente over startersleningen kan verschillen, afhankelijk van de hoogte van de rente op het moment van de toekenning. De huidige marktconforme rente bij SVn is 2,9%. Wij verwachten dat de renteopbrengsten jaarlijks circa zullen zijn. De opgebouwde renteopbrengsten (minus beheerskosten) worden aan de reserve Revolving Fund toegevoegd. Vanuit deze reserve worden de kapitaallasten gedekt. De renteopbrengsten zijn toereikend om de jaarlijkse kapitaallasten ( ) en de beheerkosten ( ) te financieren. Van de aflossingen die toegevoegd worden aan het saldo bij SVn worden opnieuw startersleningen verstrekt. Het budget waaruit startersleningen kunnen worden verstrekt, bedraagt (peildatum 1 november2016). Juridische consequenties Op grond van de vast te stellen Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 kunnen starters een lening aanvragen, zolang het budget toereikend is (artikel 3 lid 2 van de vast te stellen Verordening). Communicatie Na vaststelling van de Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 door de raad deze verordening publiceren met een persbericht waarin wordt medegedeeld dat deze verordening in werking treedt met ingang van de dag na die waarop de verordening is bekendgemaakt Welk resultaat wordt beoogd? Het verstrekken van startersleningen aan starters die zonder een starterslening geen woning met een koopsom tot kunnen kopen. Welke argumenten zijn er voor dit advies? Starters die geen huis kunnen kopen, worden met de starterslening in de gelegenheid gesteld om een woning te kopen. Hoewel de woningvoorraad in Vlaardingen relatief goedkoop is, is er onder meer door scherpere hypotheekeisen een groep starters die niet op eigen kracht een woning kunnen kopen. De starterslening bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Het huishouden dat de woning verkoopt, kan de volgende stap in de wooncarrière maken.

5 4 Wat zijn tegenargumenten of risico s? Startersleningen zijn bedoeld als een laagrentende lening voor een starter op de koopwoningmarkt in aanvulling op de eerste hypotheek. De rente voor een starterslening bedraagt bij SVn op dit moment 290% voor 15 jaar vast. Dit was ooit een lage rente ten opzichte van de hypotheekrente. Dit is niet meer het geval. Bijlagen Naam van de bijlage Registratienummer Verseon 1. Verordening startersleningen Vlaardingen, MSc

6 5 RAADSBESLUIT Registratienummer : R-nummer : 82.2 Datum raadsvergadering : 26 januari 2017 Besluit van de gemeenteraad van Vlaardingen De gemeenteraad van Vlaardingen, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van d.d. 10 januari 2016; Gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; Besluit: Vast te stellen de navolgende Verordening Starterslening Vlaardingen 2017 Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) Aanvrager: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen; c) Gemeenterekening Starterslening: een rekening-courant bij SVn op naam van de gemeente, waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toewijzen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; d) Aanvangsdraagkrachttoets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarin ten behoeve van de toewijzing door de gemeente de hoogte van de Starterslening wordt berekend. e) Starterslening: een lening die, na toewijzing door het College, door SVn kan worden verstrekt aan Aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening; f) Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening mag worden afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatielening wordt samen met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening. g) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te s-gravenhage, verstrekte borgtocht;

7 6 h) SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM vergunningnummer ; i) Toewijzing: de beschikking van de Gemeente waarin de Gemeente op basis van de door SVn opgemaakte Aanvangsdraagkrachttoets vaststelt dat een Aanvrager in aanmerking komt voor het toekennen van een Starterslening; j) Maatschappelijke binding: de in Vlaardingen woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn. k) Economische binding: de in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen die met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in Vlaardingen te vestigen. Hieronder wordt verstaan dat de aanvrager een arbeidscontract heeft van minimaal een halve werkweek (18 uur) met een duur van minstens een jaar bij een bedrijf of instelling in Vlaardingen of vanuit een bedrijf of instelling tewerkgesteld in Vlaardingen Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Vlaardingen heeft een gemeenterekening Starterslening ingericht ten laste waarvan aan Aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening wordt verstrekt. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. Van de personen die op het moment van de aanvraag een maatschappelijke en/of economische binding aan de gemeente Vlaardingen hebben onder de voorwaarde dat zij maximaal 35 jaar zijn. Peildatum is de datum van binnenkomst aanvraag bij SVn. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt de hiervoor genoemde leeftijdseis voor één van beide aanvragers. b. Personen met een economische binding die uit een andere gemeente in Nederland komen, dienen de volgende bescheiden over te leggen aan de gemeente: arbeidscontract in combinatie met werkgeversverklaring, een uittreksel uit de BRP (leeftijd, al of niet inwonend) en indien van toepassing een afschrift van een huurovereenkomst van hun zelfstandige huurwoning. c. Voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Vlaardingen, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. 3. De Aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. De raad van de gemeente Vlaardingen stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het College afgewezen.

8 7 Artikel 4 Bevoegdheid College 1. Het College is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te wijzen. 2. Het College stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20 % bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van Het College wijst een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 4. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moet worden verstrekt met NHG. 5. Het College kan aan de toewijzing van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 5 Procedure aanvraag en toekenning 1. De afhandeling en besluitvorming vinden plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 2. Het College deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit mee aan de Aanvrager. Artikel 6 Afwijzen aanvraag 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 7 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: Algemene bepalingen voor geldleningen, Productspecificaties Starterslening, Procedures en Uitvoeringsregels Starterslening en Toelichting op een Starterslening, zoals die op het moment van aanvragen zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die door SVn worden uitgereikt aan de aanvrager bij het sluiten van de overeenkomst van geldlening. Artikel 8 Hardheidsclausule Het College kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken voor zover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

9 8 Artikel 9 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking de dag na publicatie. 2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening wordt de Verordening Starterslening gemeente Vlaardingen 2013, vastgesteld op 10 oktober 2013, ingetrokken. Artikel 10 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als Verordening Starterslening Vlaardingen Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Vlaardingen, gehouden op 26 januari Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Vlaardingen, gehouden op De griffier, De voorzitter, drs. E.W.K. Meurs mr. A.M.M. Jetten MSc