Agendapunt. Afdeling. 1. De Verordening starterslening gemeente Veenendaal vast te stellen conform bijgaand ontwerp.

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Agendapunt Raad Voorstelnummer Datum 20 september juli 2018 Afdeling Wonen en Leven Onderwerp Programma Verordening starterslening Wonen Inlichtingen bij Telefoonnummer J. van Walsem (0318) adres Hans.van.Walsem@veenendaal.nl Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De Verordening starterslening gemeente Veenendaal vast te stellen conform bijgaand ontwerp. Waarom naar de raad? 1. Vanaf 1 oktober 2018 is het niet meer toegestaan om kostenbijdragen van verkopers te vragen 2. De landelijke werkwijze is gewijzigd en vraagt om actualisatie van de verordening. Op basis van artikel 149 van de Gemeentewet is het een bevoegdheid van de raad om deze verordening vast te stellen. Samenvatting 1. Iedere starterslening brengt kosten met zich mee. Ter dekking van deze kosten hebben we de bestemmingsreserve starters- en blijversleningen. Sinds juli 2012 vragen wij van de verkoper ook een bijdrage in deze kosten. Daardoor kunnen we zo lang mogelijk leningen blijven verstrekken. Vanaf 1 oktober dit jaar is dit echter landelijk niet meer toegestaan door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Dit komt door de huidige gunstige situatie op de woningmarkt. Starters die een starterslening nodig hebben komen niet in aanmerking voor een nieuwbouwwoning omdat men liever een koper zonder Starterslening heeft. Ook bij bestaande woningen gaan kopers zonder starterslening voor of worden de kosten tijdens de onderhandelingen doorberekent aan de koper. 2. Vanwege een nieuwe landelijke werkwijze geeft een gemeente niet meer aan het einde van het toetsingsproces een toewijzingsbesluit af, maar voorafgaand aan en onder voorbehoud van de financiële toetsing. Inleiding Sinds 2008 verstrekken we startersleningen. Dit zijn hypothecaire leningen bovenop de eigen hypotheek van de starters om zo het gat tussen koopsom en het maximale leenbedrag te dichten. Tijdens de crisis waren de startersleningen bovendien een goede stimulans voor de doorstroming op de woningmarkt. Inmiddels zijn er in Veenendaal bijna 700 leningen verstrekt. Bij een starterslening hoeft de starter de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen.

2 Raadsvoorstel van 3 juli 2018, nr De kosten van een starterslening bestaan uit rentederving en uitvoeringskosten. Ter dekking van de kosten hebben we de bestemmingsreserve starters- en blijversleningen. Om zolang mogelijk leningen te kunnen blijven verstrekken is door de raad in juli 2012 een kostenbijdrage van de verkopers ingesteld. Hierbij betaalt de verkoper een gedeelte van de kosten en de gemeente het andere deel. Tijdens de crisis op de woningmarkt was een verkoper graag bereid om deze bijdrage te voldoen aangezien het woningaanbod toen veel groter was dan de vraag. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt andersom : de vraag is groter dan het aanbod. Het gevolg is dat verkopers niet meer bereid zijn om mee te betalen in de kosten van de startersleningen. Hierdoor vallen bij nieuwbouw zelfs kandidaten buiten de boot. Door het SVn is dan ook besloten om landelijk de verkopersbijdragen per 1 oktober 2018 niet meer toe te staan. SVn is de uitvoerder van alle startersregelingen in Nederland en bepaalt op basis van de situatie op de woningmarkt haar voorwaarden. Om een aanvraag van een starterslening sneller te kunnen verwerken is onlangs de landelijke werkwijze aangepast. Hiervoor moet de verordening worden geactualiseerd. Beoogd resultaat Door de aanpassingen voldoet de verordening aan de landelijk gestelde eisen en actualiteit. Daardoor kunnen de startersleningen in Veenendaal ook na 1 oktober 2018 worden verstrekt. Argumenten 1. 1 Bijdragen in de kosten door verkopers per 1 oktober landelijk niet meer toegestaan Het SVn zal na 1 oktober 2018 geen aanvragen met een kostenbijdrage meer in behandeling nemen. Dit is een maatregel welke ten tijde van de crisis op de woningmarkt is ingesteld. De kostenbijdrage door verkopers resulteert inmiddels tot onwenselijke situaties in de huidige woningmarkt: mensen worden als koper geweigerd of gedwongen om de kosten via een omweg zelf te betalen. Daarom is door het SVn besloten om de verkopersbijdragen niet meer toe te staan. 1.2 Aangepaste werkwijze vraagt om actualisatie van de verordening In de nieuwe verordening staat de nieuwe werkwijze beschreven. Hierdoor sluit onze verordening weer aan op de landelijke aanvraagprocedure die door het SVn voor de startersleningen wordt gehanteerd. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie Niet van toepassing. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Omdat de starterslening geen kosten voor de verkopers meer met zich meebrengen maken alle koopstarters die een starterslening nodig hebben weer evenveel kans op de woning. Aanpak/ uitvoering Vanaf 1 oktober a.s. wordt de nieuwe verordening van kracht. Aanvragen vanaf die datum zijn zonder kostenbijdrage door de verkoper(s).

3 Raadsvoorstel van 3 juli 2018, nr Communicatie over dit besluit De dag na vaststelling van de verordening door uw raad wordt het vervallen van de kostenbijdragen aan de Veenendaalse makelaars en hypotheekadviseurs gecommuniceerd. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Door het wegvallen van de kostenbijdragen van de verkopers komt er geen geld meer in de bestemmingsreserve starters- en blijversleningen bij. Echter, dankzij de gunstige rentestand in de afgelopen jaren en het goede betalingsgedrag van reeds lopende leningen kunnen we met het saldo van de huidige kostenreserve nog jaren leningen blijven verstrekken. Door wijzigingen in het aantal leningen, de rentestand en/of het terugbetalingsgedrag kan deze periode veranderen Prognose bestemmingsreserve starters- en blijversleningen (X 1.000,-) Uitgangspunt is hierbij dat de economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt niet sterk wijzigen. Door wijzigingen in het aantal leningen, de rentestand en/of het terugbetalingsgedrag kan deze periode veranderen. Burgemeester en wethouders, mevrouw drs. A.P.W. van de Klift secretaris P.A. Zoon wnd. burgemeester Bijlagen 1. Nieuwe Verordening Starterslening gemeente Veenendaal 2. Huidige Verordening VROM Starterslening gemeente Veenendaal

4 RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Veenendaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 juli 2018, nummer ; Overwegende dat het wenselijk is regels te stellen voor het verkrijgen van een starterslening; de verordening in overeenstemming is met de productspecificaties starterslening van SVn en de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Veenendaal en SVn; Gelet op artikel 14 7 en 149 van de Gemeentewet; Besluit vast te stellen de Verordening starterslening gemeente Veenendaal. Artikel 1 Begripsbepalingen a. Aanvrager: b. Koopstarter: c. College: d. Combinatielening: e. Financiële toets: f. NHG: g. Starterslening: h. SVn: i. Toewijzing: een natuurlijk, meerderjarig persoon die als koopstarter op de woningmarkt voor het eerst een woning koopt voor eigen bewoning en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager. aanvrager die voor het eerst eigenaar-bewoner wordt van een koopwoning. Een aanvrager die eerder een woning verkregen heeft door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin, kan eveneens een koopstarter zijn. het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Veenendaal. een extra lening, die naast een hypothecaire lening wordt afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze combinatielening wordt onlosmakelijk met de starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de starterslening. de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarmee de hoogte van de starterslening wordt berekend. Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te 's-gravenhage, verstrekte borgtocht. een lening die door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de starterslening gekoppelde combinatielening. Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutair gevestigd te Hoevelaken en kantoorhoudende te Amersfoort, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM-vergunningnummer het besluit van de gemeente op basis waarvan de aanvrager een aanvraag kan doen voor de starterslening bij SVn.

5 Artikel 2 Toepassingsbereik 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde aanvragers; b. die een maximum leeftijd hebben van 40 jaar op de dag van ontvangst van de aanvraag bij SVn; c. voor het verwerven van een koopwoning in Veenendaal, waarvan de verwervingskosten niet hoger dan de actuele NHG-norm zijn; d. waarvan de hoogte van de lening niet meer dan 20% van de verwervingskosten met een maximum van ,- bedraagt; e. waarbij aanvrager middels een voorlopige koopakte kan aantonen dat de woning gekocht is. 2. De aanvrager moet de woning waarvoor een starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget De gemeente Veenendaal stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van startersleningen. Artikel 4 Procedure aanvraag en toewijzing 1. Een aanvraag voor een starterslening wordt bij het college ingediend op een door het college beschikbaar gestelde wijze. 2. Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. 3. Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een beslissing noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren. 4. Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, besluit het college de aanvraag niet in behandeling te nemen. 5. Het college handelt aanvragen in volgorde van binnenkomst af. 6. Het college neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een beslissing en deelt die middels een toewijzings- of afwijzingsbesluit mee aan de aanvrager. 7. Op de aanvraag om een starterslening is paragraaf van de Algemene wet bestuursrecht (positieve beschikking bij niet tijdig beslissen) niet van toepassing. 8. Het college toetst de aanvraag aan artikel 2 en Het college wijst een aanvraag voor een starterslening toe indien aan het gestelde van artikel 2 wordt voldaan en het in artikel 3 vastgestelde budget hiervoor toereikend is. 10. In de toewijzing wordt de maximale hoogte van de starterslening benoemd. Dit betreft 20% van de verwervingskosten met een maximum van , Tegen de toewijzing dan wel de afwijzing kan bezwaar en beroep gemaakt worden volgens de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 5 Afwijzen aanvraag en intrekking toewijzingsbesluit 1. Het college wijst een aanvraag af voor het aanvragen van een starterslening bij SVn in, indien: a. het in artikel 3 opgenomen budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan het gestelde in artikel 2.

6 2. Het college trekt een toewijzing voor het aanvragen van een starterslening bij SVn in, indien de toewijzing is vastgesteld op grond van door de aanvrager onjuist verstrekte gegevens. Artikel 6 Financiële toets, verstrekken en beheer starterslening door SVn 1. De toewijzing door het college betreft een reservering voor een starterslening uit het gemeentelijke budget en vormt het startpunt voor een zelfstandige financiële toetsing door SVn. 2. Met de toewijzing kan een aanvraag voor de starterslening worden ingediend bij SVn. 3. SVn stelt de definitieve hoogte van de starterslening vast op basis van de financiële toets. Bij een positieve financiële toets brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve financiële toets, wijst SVn de lening af en brengt de aanvrager en het college hiervan op de hoogte. 4. SVn verstrekt en beheert een geoffreerde starterslening. 5. Indien de aanvrager het niet eens is met de (financiële) toets van SVn, kan er een klachtenprocedure worden gestart bij SVn en vervolgens eventueel bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KIFID) of zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter. 6. SVn wijst een aanvraag starterslening in ieder geval af, indien sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de starterslening of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. Artikel 7 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2, lid 1 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 8 Intrekken oude regeling De Verordening starterslening, laatstelijk gewijzigd op 24 september 2015, wordt ingetrokken. Artikel 9 Overgangsrecht 1. Als vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening een aanvraag op grond van de Verordening starterslening is ingediend waarop nog niet beslist is, worden daarop de bepalingen van de Verordening starterslening toegepast. 2. Op bezwaarschriften gericht tegen een beschikking op een aanvraag op grond van de Verordening starterslening wordt beslist met toepassing van de bepalingen van de Verordening starterslening. Artikel 10 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op 1 oktober Artikel 11 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening starterslening gemeente Veenendaal. Vastgesteld in de openbare vergadering van 20 september 2018, mevrouw drs. F.A. van Hooijdonk griffier de heer P.A. Zoon voorzitter