CONCEPT-HUURBELEID WOONBEDRIJF IEDER1 2016

Transcriptie

1 CONCEPT-HUURBELEID WOONBEDRIJF IEDER

2 INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1. Missie 1.2. Kader 1.3. Definitie huurbeleid 1.4. Consultatie stakeholders 1.5. Leeswijzer 1.6. Voorbehoud HOOFDSTUK 2 SAMENVATTING HOOFDSTUK 3 BETAALBAARHEID 3.1. Algemeen 3.2. Passende harmonisatie; twee scenario s 3.3. Middeninkomens tot , Jaarlijkse huurverhoging; twee scenario s 3.5. Principes voor betaalbaarheid HOOFDSTUK 4 BESCHIKBAARHEID 4.1. Algemeen 4.2. Meerpersoonshuishoudens/gezinnen en 2-persoonshuishoudens 4.4. Jongeren 4.5. Senioren; doorstroomregeling 4.6. Statushouders 4.7. Urgenten 4.8. Zorgbehoevenden 4.9. Woonkeus: regionale woonruimteverdeling Woonkeus : reguliere module en lotingsmodule Woningruil Principes voor beschikbaarheid HOOFDSTUK 5 PRIJS-KWALITEIT 5.1. Algemeen 5.2. Twee scenario s 5.3. Principes voor prijs-kwaliteit HOOFDSTUK 6 HUUROPBRENGSTEN 6.1. Algemeen 6.2. Beleidsvarianten 6.3. Principes voor huuropbrengsten 2

3 HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1. Missie De missie van Woonbedrijf ieder1 luidt: Woonbedrijf ieder1 verhuurt eenvoudige woningen tegen een lage prijs met gemak voor de klant. Huurbeleid is één van de belangrijkste sturingsinstrumenten om deze missie te realiseren. In deze notitie worden de principes weergegeven die Woonbedrijf ieder1 hanteert in haar huurbeleid en het effect hiervan op de huurprijzen van haar woningen Kader De kaders van het huurbeleid worden sterk bepaald door de landelijke wetgeving. De recente wijzigingen in de wetgeving (o.a. WWS punten met WOZ waarde en Herzieningswet met AMvB) zijn van invloed op het huurbeleid. De afgelopen jaren heeft Woonbedrijf ieder1 haar huurbeleid telkens verwoord in het bedrijfsplan. Gelet op alle wijzigingen rondom het huurbeleid, heeft de directie de wens uitgesproken het huurbeleid van Woonbedrijf ieder1 voortaan in een separate beleidsnotitie op te nemen. Het huurbeleid gaat onderdeel uitmaken van de jaarlijkse bedrijfsplancyclus en zal daarmee jaarlijks worden geëvalueerd en aangepast Definitie huurbeleid In het huurbeleid geeft Woonbedrijf ieder1 haar beleidsafwegingen weer in het spanningsveld van betaalbaarheid, kwaliteit, huuropbrengsten en beschikbaarheid voor haar doelgroep. Woonbedrijf ieder1 hanteert daarom de volgende definitie van huurbeleid: de samenhang tussen kwaliteit, betaalbaarheid, beschikbaarheid en huuropbrengsten Consultatie stakeholders Woonbedrijf ieder1 heeft een informatieplicht om in haar huurbeleid de zienswijzen van haar belangrijkste stakeholders, huurders en gemeenten, mee te nemen. Dit huurbeleid zal daarom, na vaststelling door de directie, worden besproken met een huurdersvertegenwoordiging en met de beleidsverantwoordelijken van de gemeenten waarin Woonbedrijf ieder1 werkzaam is. Eventuele op- en aanmerkingen zullen in de definitieve versie van het huurbeleid worden verwerkt zodat voor het huurbeleid een breed draagvlak aanwezig. Daarnaast maakt Woonbedrijf ieder1 onderdeel uit van de regionale samenwerking binnen Woonkeus Stedendriehoek. Voorliggend huurbeleid is al op hoofdlijnen besproken met de regionale partners. Op een aantal onderdelen heeft dit tot aanpassingen cq andere keuzes geleid. Verder zal Woonbedrijf ieder1 waar nodig de formele besluitvorming binnen Woonkeus volgen en haar huurbeleid, waar nodig, daarop aanpassen Leeswijzer Het huurbeleid van Woonbedrijf ieder1 bestaat uit zes hoofdstukken. Na de inleiding en samenvatting van het huurbeleid worden de vier resultaatsgebieden van het huurbeleid, zoals weergegeven in de definitie van het huurbeleid, per hoofdstuk beschreven. Allereerst zal het resultaatgebied betaalbaarheid aan de orde zijn, waarna beschikbaarheid, prijs-kwaliteit en huuropbrengsten volgen. In ieder hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de randvoorwaarden en wettelijke context van het resultaatgebied. Daarna worden de leidende principes voor het huurbeleid van Woonbedrijf ieder1 per resultaatsgebied uitgewerkt. 1.6 Voorbehoud Het voorliggende huurbeleid kan nog worden bijgesteld door zienswijzen van de huurdersvertegenwoordiging en gemeenten in de consultatieronde, door wijzigingen in regelgeving, door besluitvorming van Woonkeus of door bijsturing rondom de meerjarenbegroting van Woonbedrijf ieder1. Wijzigingen in het voorliggende huurbeleid, als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen, zullen ten allen tijde ter besluitvorming worden aangeboden aan het MT. 3

4 4

5 HOOFDSTUK 2 SAMENVATTING Betaalbaarheid Woonbedrijf ieder1 voert objectgebonden huurbeleid uit. De reden hiervoor is dat het subjectgebonden huurbeleid is voorbehouden aan de Rijksoverheid via de huurtoeslag. Wanneer er ooit weer ruimte komt voor experimenten als huur-op-maat, waarbij het inkomen van een huurder voor een deel de hoogte van de te betalen huur bepaalt, ook tijdens de huurperiode, dan is Woonbedrijf ieder1 daar graag deelnemer in. Woonlasten worden buiten beschouwing gelaten in het huurbeleid. Woonbedrijf ieder1 ziet op dit moment geen mogelijkheden om binnen de huidige regelgeving in haar huurbeleid op woonlasten te sturen. Zodra hiervoor in de toekomst wel mogelijkheden worden geboden, worden deze mogelijkheden graag benut. De missie van Woonbedrijf ieder1 betekent een focus op de doelgroep met een inkomen onder de Echter voor de middeninkomens is vanaf 1 juli 2015 tot en met 2020 een tijdelijke verruiming van kracht, omdat deze inkomenscategorie in de huidige markt moeilijk aan een woning kan komen. Woonbedrijf ieder1 verhuurt minimaal minimaal 80% van haar sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen < en maximaal 10% aan huurders met een inkomen tussen de en Woonbedrijf ieder1 voldoet vanaf 1 januari 2016 volledig aan de passendheidscriteria. In de uitwerkingsregels wordt bepaald dat 95% van de woningen passend moet worden toegewezen. Gezien de complexiteit van de regels en de bijbehorende dossiervorming hanteert Woonbedrijf ieder1 100% als uitgangspunt waarbij daarmee een 5% foutmarge resteert. Woonbedrijf ieder1 blijft bij de jaarlijkse huurverhoging de lagere inkomens ontzien tenzij dat niet mogelijk is. Als het is toegestaan zet Woonbedrijf ieder1 haar huurbeleid van de afgelopen jaren ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging door. In dit huurbeleid kregen huurders met een inkomen < alleen inflatievolgende huurverhoging. Als de inkomensafhankelijke huurverhoging vervalt kiest Woonbedrijf ieder1 voor een jaarlijkse huurverhoging op basis van een gelijk percentage voor alle huurders. Bij de jaarlijkse huurverhoging worden alle huurprijzen dan evenveel verhoogd, ook van de woningen die op het maximum van de toewijzingsgrens zijn ingedeeld. Beschikbaarheid Woonbedrijf ieder1 stuurt op de verhouding tussen het aantal actieve en het aantal nieuwe verhuringen, als norm voor beschikbaarheid. De huidige beschikbaarheid van sociale huurwoningen is daarbij de norm. Woonbedrijf ieder1 heeft de volgende huurprijscategorieën onderscheiden en voor iedere categorie een gewenst aanbod bepaald, zodat de beschikbaarheid voor de toewijzingscategorieën gegarandeerd is. 5

6 Overzicht categorieën en aandeel in aanbod: Passende huurprijs conform AMvB Toewijzingscategorie Aandeel doelgroep in % (cijfers 2014) Onderlinge prestatieafspraak Woonkeus als % van het aanbod ,87 Alle huishoudens met een inkomen < % 60% ,87-618,24 Alle huishoudens die geen recht hebben op HT, maar met een inkomen < én Meerpersoonshuishoudens met inkomen < % * 18% 20% , ,68 Alle huishoudens die geen recht hebben op HT, maar met een inkomen < % * 20% 4. > 710,68 Geliberaliseerd Geen afspraken Woonkeus Geen afspraken Woonkeus *Dit is dezelfde groep. Om tot 100% op te tellen, moet deze groep daarom 1 keer meegerekend worden. Woonbedrijf ieder1 stelt in haar nieuwe huurbeleid een doorstroomregeling voor senioren voor. Woonbedrijf ieder1 wil hiermee senioren stimuleren om te verhuizen naar de complexen die bij uitstek geschikt zijn voor bewoning door senioren. Dat zijn complexen die geschikt zijn voor zorgverlening en waar de sociale omgeving aanwezig is die vereenzaming voorkomt. Woonbedrijf ieder1 gaat onderzoeken of het mogelijk is om een aantal complexen te labelen waar senioren naar toe kunnen verhuizen met behoud van hun huidige huur. Prijs-kwaliteit Woonbedrijf ieder1 neemt de WOZ-waarden van haar woningen als uitgangspunt voor de indeling in prijskwaliteitsklassen. De huurprijzen conform het WWS worden alleen nog als bovengrens gehanteerd De WOZ-waarden benaderen de kwaliteit van de woning het beste. In de bepaling van de WOZ-waarden zijn grootte van de woning, woningtype, staat van onderhoud en de kwaliteit van de woonomgeving meegenomen. Woonbedrijf ieder1 kiest voor aftopping van de huurprijzen tot het maximum van de categorie, zodat voldoende goedkope woningen beschikbaar zijn. Dat betekent dat een deel van de woningen goedkoper worden gemaakt door de huurprijzen te verlagen tot het maximum van de prijscategorie. Deze methode betekent dat er geaccepteerd wordt dat er een stuwmeer ontstaat op het prijsmaximum van de categorie. Binnen een prijscategorie is dus aan de bovenkant weinig prijsdifferentiatie, er zijn dan veel woningen die allemaal dezelfde huurprijs hebben. Het alternatief, de gehele woningvoorraad evenveel aftoppen (bijvoorbeeld door een percentage van maximaal redelijk te hanteren), leidt tot meer beperking van de huuropbrengsten dan haalbaar is. Huuropbrengsten Woonbedrijf ieder hanteert de gebruikelijke normen voor solvabiliteit en kasstromen als toetsingskader van haar huurbeleid. Dit toetsingskader levert het inzicht dat de totale huuropbrengsten jaarlijks minimaal het inflatiepercentage plus 1 proces moet stijgen om financieel gezond te blijven en alle andere ambities van Woonbedrijf ieder1, zoals duurzaamheid, vernieuwing van de voorraad en goed onderhoud, in stand te houden. De beleidsvoorkeuren om de betaalbaarheid, beschikbaarheid en een goede prijskwaliteitsverhouding te waarborgen, zijn getoetst op deze uitgangspunten door deze door te rekenen. De doorrekening ondersteunt de gemaakte keuzes. 6

7 HOOFDSTUK 3 BETAALBAARHEID 3.1. Algemeen De betaalbaarheid van de sociale woningbouw is in Nederland geregeld via een dubbel systeem: objectgebonden en subjectgebonden. Het objectgebonden systeem wordt uitgevoerd via de woningcorporaties en het subjectgebonden systeem via het Rijk namelijk via de huurtoeslagen. Het subjectgebonden systeem, huurtoeslag op basis van inkomen van de huurder, wordt uitgevoerd door de Rijksoverheid. In dit subjectgebonden huurtoeslagsysteem wordt onderscheid gemaakt in gezinssamenstelling gerelateerd aan inkomen. Alleen woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens komen voor huurtoeslag in aanmerking. Binnen deze liberalisatiegrens komt echter maar een deel van de huur voor vergoeding in aanmerking, afhankelijk van de gezinssamenstelling. Praktisch leidt dit systeem ertoe dat één- en tweepersoonshuishoudens tot 65% huurtoeslag verkrijgen over de huurprijs tot 576,87 en voor 3- en meergezinshuishoudens 65% huurtoeslag verkrijgen over de huurprijs tot 618,24. Deze grenzen worden ook wel de 1e en de 2e aftoppingsgrens genoemd. Het verschil tussen de liberalisatiegrens van 710,68 en de aftoppingsgrenzen worden niet of slechts deels gesubsidieerd. In bijlage 1 wordt in een schema de huurtoeslaggrenzen van 2015 weergegeven. Het objectgebonden systeem wordt via de regelgeving vanuit de overheid ingekaderd. Hieronder een overzicht van de belangrijkste sturingsinstrumenten van de overheid: 1. Harmonisatie; woningcorporaties houden de huren van nieuw te verhuren woningen kunstmatig laag door als toegelaten instelling woningen af te toppen en te verhuren onder de liberalisatiegrens, ook al laat de kwaliteit (WWS) van de woningen een hogere huur toe. 2. Hoogte van de liberalisatiegrens: ieder jaar wordt de hoogte van de liberalisatiegrens door de Minister vastgesteld. De liberalisatiegrens is de grens waaronder de huurder van de woning in aanmerking komt voor huurtoeslag; een sociale huurwoning. Woningen boven de liberalisatiegrens zijn geen sociale huurwoningen en dus wordt er dan gesproken van geliberaliseerde of vrije sector huurwoningen. Ieder jaar werd de liberalisatiegrens met ongeveer de inflatie verhoogd, maar per 1 januari 2016 heeft de Minister besloten de liberalisatiegrens van 710,68 voor de komende 3 jaar bevroren. 3. Jaarlijkse huurverhoging: de jaarlijks aan huurders door te berekenen maximale huurverhoging wordt bepaald door de Minister. De afgelopen jaren is deze maximale huurverhoging inkomensafhankelijk geweest en de verwachting is dat deze inkomensafhankelijkheid wordt vervangen door de huursombenadering (zie punt 6). Verhuurders, waaronder ook Woonbedrijf ieder1, besluiten zelf of zij de maximale huurverhogingen niet of slechts gedeeltelijk doorvoeren. 4. Staatssteunregeling vanuit Europa: iedere woningcorporatie moet 90% van haar sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen onder de Dit om oneerlijke concurrentie met commerciële verhuurders te voorkomen. Vanaf 1 juli 2015 mag 10% extra worden toegewezen aan mensen met een inkomen < ,-- (zogenaamde Monasch-regel). Deze tijdelijke regeling geldt gedurende 5,5 jaar. 5. Passenheidsmaatregelen AMvB: per moeten woningcorporaties hun woningen voor 95% passend toewijzen. Deze passendheid houdt in dat nieuwe huurders met recht op huurtoeslag alleen nog een woning toegewezen krijgen onder de huurtoeslaggrens die hoort bij hun gezinssamenstelling en inkomen. Circa 80% van de nieuwe woningzoekenden heeft recht op huurtoeslag. Dat betekent dat aan de huurders alleen nog woningen mogen worden toegewezen met een maximale huurprijs van 576,87 voor één- en tweepersoonshuishouden en 618,24 voor meerpersoonshuishoudens. 6. Huursombenadering: de verwachting is dat de Minister vanaf 1 januari 2016 de huursombenadering introduceert. Bij dit nieuwe huurbeleid bepaalt de overheid een plafond (de huursom) voor de jaarlijkse huurverhoging van alle woningen. De huurstijging mag per woning 7

8 variëren, als de totale stijging van een corporatie maar onder dat plafond blijft. Met dit huurbeleid wil het kabinet de relatie tussen de huur en de kwaliteit van de woning verbeteren. De uitwerking van de huursombenadering is nog niet bekend gemaakt. 7. Huurakkoord Woonbond-Aedes: recent is een akkoord gesloten tussen de Woonbond en Aedes met het doel gezamenlijk huurbeleid te bepalen waardoor huurders- en sectorbelangen beter zijn gedekt en het huurbeleid minder afhankelijk is van politieke invloeden. Samengevat houdt dit huurbeleid in dat de jaarlijkse huurverhoging niet meer inkomensafhankelijk wordt, maar afhankelijk van de hoogte van de huurprijs in verhouding met de maximale huurprijs (maximaal redelijk). Bij een percentage lager dan 80% van maximaal redelijk mag inflatie plus 2,5% worden doorgevoerd en bij een percentage hoger dan deze 80% slechts de inflatie. Bovendien wordt voorgesteld om de huursombenadering niet alleen voor de jaarlijkse huurverhoging, maar ook voor de huurverhoging bij mutatie (harmonisatie) van toepassing te verklaren en tegelijkertijd te maximeren op inflatie plus 1 procent. Op het moment van schrijven van dit huurbeleid hebben de achterbannen van Woonbond en Aedes nog niet ingestemd met dit beleidsvoorstel en heeft ook de Minister nog niet formeel gereageerd. De haalbaarheid van het voorstel van de Woonbond en Aedes is in ieder geval niet vanzelfsprekend Passende harmonisatie; twee scenario s In de AMvB, die hoort bij de nieuwe Woningwet is een uitvoeringsregel, de passenheidsmaatregel, opgenomen, waarmee corporaties verplicht worden 95 procent van de huurtoeslaggerechtigden een woning toe te wijzen met een huur onder de aftoppingsgrens. Deze is voor 1- en 2 persoonshuishoudens 576,87 en voor 3 of meerpersoonshuishoudens 618,24. Dat betekent dat Woonbedrijf ieder1 vier passendheidsdoelgroepen kan onderscheiden; Doelgroep categorie 1. Wel huurtoeslag; 1-persoonshuishoudens met een inkomen < en 2-persoonshuishoudens met een inkomen < Passende huurprijs conform AMvB < 576,87 2. Wel huurtoeslag; meerpersoonshuishoudens met een inkomen < < 618,24 3. Geen huurtoeslag wel inkomen < , < (10%) < 710,68 4. Geliberaliseerd, inkomen > > 710,68 Woonbedrijf ieder1 heeft als kernwaarde 1voud en daarom is een extra scenario bekeken om geen 4, maar 3 doelgroepen te onderscheiden. Scenario 2 ziet er als volgt uit: Doelgroep categorie Passende huurprijs conform AMvB 1. Alle huishoudens met een inkomen < < 576,87 2. Alle huishoudens zonder huurtoeslag met een inkomen < < 710,68 3. Geliberaliseerd, inkomen > > 710,68 8

9 Beide scenario s zijn met de regionale partners binnen Woonkeus Stedendriehoek besproken, waarbij uiteindelijk gekozen is voor het eerste scenario, omdat: - met een aparte toewijzingscategorie voor gezinnen de slagingskans van gezinnen beter te garanderen is; - politiek gezien gezinnen een belangrijke doelgroep van beleid zijn; - er meer mogelijkheden zijn voor een goede de prijs-kwaliteitsverhouding; - de passendheidsmaatregelen de huuropbrengsten al onder druk zet en bij een extra categorie niet meer wordt afgetopt dan strikt nodig is Middeninkomens tot ,- Woonbedrijf ieder1 richt zich, geheel in lijn met de nieuwe Woningwet, in principe op sociale huurders met een inkomen < In de Tweede Kamer is echter besloten om de middeninkomens beperkt toegang te geven tot de sociale woningmarkt. Op dit moment komen de middeninkomens namelijk moeilijk aan woning, omdat zij geen toegang hebben tot de sociale woningmarkt maar vaak ook te weinig verdienen om een huis te kunnen kopen. Met ingang van 1 juli 2015 tot en met 2020 is het mogelijk gemaakt om 10% van de woningen toe te wijzen aan mensen met een inkomen tot Woonbedrijf ieder1 herkent de problematiek van de middeninkomens en is voornemens de woningen net onder de liberalisatiegrens ook voor deze doelgroep beschikbaar te maken, door de inkomensgrens voor woningen in de prijscategorie tussen de 618,24 - < 710,68 te verruimen naar Conform de wettelijk regeling mag echter niet meer dan 10% van alle sociale huurwoningen aan deze inkomens worden toegewezen. Het voornemen om de inkomensgrens te verruimen is alleen haalbaar als het percentage van 10% te monitoren is en geen groot compliance-risico met zich meebrengt. Bovendien zullen de andere corporaties in de Stedendriehoek een soortgelijk beleid moeten voeren om binnen het gezamenlijke woonruimte-verdeelsysteem geen complexiteit toe te voegen. De uitwerking van de verruimingsmaatregel zal dus bepalen of de middeninkomens tegemoet kunnen worden gekomen of niet Jaarlijkse huurverhoging; twee scenario s Vanaf 1 januari 2016 verdwijnt naar verwachting de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hiervoor in de plaats komt de huursombenadering. Corporaties mogen dan zelf bepalen hoe zij de huurverhoging verdelen over de huurders. De afgelopen jaren heeft Woonbedrijf ieder1 een jaarlijkse lagere huurverhoging doorgevoerd dan wettelijk mogelijk was; huurders met een inkomen lager dan < hebben alleen maar een inflatievolgende huurverhoging gehad. Huurders met een hoger inkomen hebben wel de extra huurverhoging gehad. Dit mag dus waarschijnlijk vanaf 1 januari 2016 niet meer. Wanneer voor 2016 een huursombenadering geldt, zouden corporaties een eigen huurverhogingsbeleid mogen voeren. De politieke gevoeligheid daarvan wordt hoog ingeschat; immers wanneer iedere corporatie eigen huurverhogingsbeleid gaat hanteren zijn er geen eenduidige criteria meer en lijkt de huurverhoging een subjectief karakter te krijgen. Zolang de feitelijke huursombenadering er niet is, is het gissen naar de mogelijkheden van de jaarlijkse huurverhoging. Om toch iets te kunnen zeggen over de jaarlijkse huurverhoging zijn twee scenario s te onderscheiden: 1. integrale huurverhoging door een uniforme opslagpercentage (bijvoorbeeld inflatie plus 1%); 2. een huurverhogingsprincipe waarbij huurders meer huurverhoging krijgen naar gelang het verschil tussen de contracthuur en de maximaal redelijke huur groter is. Het recente huurakkoord tussen Woonbond en Aedes kan hiervoor als basis worden gebruikt. 9

10 SCENARIO 2: HUURAKKOORD WOONBOND-AEDES 1.Contracthuur is lager dan 80% maximaal redelijke huur (o.b.v. WWS-punten) 3. Contracthuur is hoger dan 80% van de maximaal redelijke huur (o.b.v. WWS-punten) Huurverhoging 2016 Inflatie + 2,5% Inflatie Woonbedrijf ieder1 kiest voor scenario 1, omdat: - alle huurders dan gelijk worden behandeld. Als Woonbedrijf ieder1 verschil zou willen maken tussen huurders, dan zou zij dat op inkomen willen doen en niet op basis van een percentage van maximaal redelijk; - differentiatie in de jaarlijkse huurverhoging op basis van een percentage van maximaal redelijk is lastig uit te leggen aan huurders en ook politiek discutabel. Het gevaar is dat huurders niet snappen waarom zij het ene jaar worden ontzien en het volgende jaar vol worden belast. Woonbedrijf ieder1 wil, waar mogelijk, consistent beleid voeren; - Woonbedrijf ieder1 heeft als kernwaarde 1voud. Scenario 1 is 1voudiger. Echter, Woonbedrijf ieder1 maakt wel een voorbehoud voor de keuze van scenario 1, aangezien de haalbaarheid van scenario 1 grotendeels af hangt van de ruimte die de minister laat om eigen huurbeleid bij jaarlijkse huurverhoging te voeren Principes voor betaalbaarheid Samenvattend hanteert Woonbedrijf ieder1 in haar huurbeleid, ten aanzien van het resultaatgebied betaalbaarheid, de volgende principes: Woonbedrijf ieder1 voert objectgebonden huurbeleid uit. Het huurbeleid van Woonbedrijf ieder1 is objectgebonden. De reden hiervoor is dat het subjectgebonden huurbeleid is voorbehouden aan de Rijksoverheid. Buiten eventuele politieke discussies over het wel of niet toelaatbaar zijn van de uitvoering van inkomenspolitiek door corporaties, is Woonbedrijf ieder1 van mening dat zij indirect een grote bijdrage levert aan het subjectgebonden huurbeleid van de Rijksoverheid via de verhuurdersheffing. Wanneer er ooit weer ruimte komt voor experimenten als huur-op-maat, waarbij het inkomen van een huurder voor een deel de hoogte van de te betalen huur bepaalt, ook tijdens de huurperiode, dan is Woonbedrijf ieder1 daar graag deelnemer in. 10

11 Woonbedrijf ieder1 onderscheidt 4 passendheidsdoelgroepen. Doelgroep categorie 1.Huurtoeslag 1 -pers, max inkomen en 2- pers. Max inkomen Passende huurprijs conform AMvB < 576,87 2.Huurtoeslag meerpers, max inkomen < 618,24 3.Geen huurtoeslag wel inkomen < en < (10%) < 710,68 4. Geliberaliseerd, inkomen > > 710,68 Woonbedrijf ieder1 verhuurt minimaal minimaal 80% van haar sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen < en maximaal 10% aan huurders met een inkomen tussen de en De missie van Woonbedrijf ieder1 betekent een focus op de doelgroep met een inkomen onder de Echter voor de middeninkomens is vanaf 1 juli 2015 tot en met 2020 een tijdelijke verruiming van kracht, omdat deze inkomenscategorie in de huidige markt moeilijk aan een woning kan komen. Woonbedrijf ieder1 wil deze verruiming ook in haar eigen huurbeleid overnemen. In de uitwerking moet de haalbaarheid blijken. Woonbedrijf ieder1 voldoet vanaf 1 januari 2016 volledig aan de passendheidscriteria. In de uitwerkingsregels wordt bepaald dat 95% van de woningen passend moet worden toegewezen. Gezien de complexiteit van de regels en de bijbehorende dossiervorming hanteert Woonbedrijf ieder1 100% als uitgangspunt waarbij daarmee een 5% foutmarge resteert. Woonbedrijf ieder1 past integrale huurverhoging toe door een uniforme opslagpercentage Woonbedrijf ieder1 kiest voor een jaarlijkse huurverhoging op basis van een gelijk percentage voor alle huurders. Daarmee worden alle huurders gelijk behandeld en past Woonbedrijf ieder1 haar kernwaarde 1voud toe. Bij de jaarlijkse huurverhoging zijn de huurprijscategorieën bij toewijzing niet van toepassing. Dat betekent dat huren tijdens de huurperiode in principe kunnen stijgen tot boven de huurprijs behorende bij de toewijzingscategorie (worden niet afgetopt.). Indien de overheid besluit de huursombenadering uit te stellen, welke de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 januari 2016 zou vervangen, dan handhaaft Woonbedrijf ieder1 haar huurbeleid van de afgelopen jaren ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging. In dat huurbeleid kregen huurders met een inkomen < alleen inflatievolgende huurverhoging. Woonlasten worden buiten beschouwing gelaten Woonbedrijf ieder1 laat in haar huurbeleid de woonlasten buiten beschouwing. Woonbedrijf ieder1 ziet op dit moment geen mogelijkheden om binnen de huidige regelgeving op woonlasten te sturen. Zodra hiervoor in de toekomst wel mogelijkheden worden geboden, worden deze mogelijkheden graag benut. 11

12 HOOFDSTUK 4 BESCHIKBAARHEID 4.1. Algemeen Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep. Onder beschikbaarheid wordt verstaan het aantal woningen dat voor de specifieke sociale doelgroep binnen de gewenste prijsklasse daadwerkelijk beschikbaar is of vrij komt. Beschikbaarheid is daarmee doelgroep afhankelijk. Er is geen landelijke meetmethode voor beschikbaarheid. Soms wordt de gemiddelde wachttijd gehanteerd en soms de slagingskans. Binnen Woonkeus Stedendriehoek hebben de corporaties de volgende meetmethode vastgesteld; de verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden (in een bepaald segment) en het aantal nieuwe verhuringen. Vanwege de verschillende definities en meetmethoden van beschikbaarheid is het op dit moment niet mogelijk om objectief te bepalen wat de landelijke beschikbaarheidsnormen zijn en hoe de regio Stedendriehoek ten opzichte van de landelijke normen scoort. Wel kan een vergelijking gemaakt worden van de huidige beschikbaarheid in Deventer en Zutphen ten opzichte van het verleden. Uit bijlage 3 is af te leiden dat de beschikbaarheid de afgelopen jaren met name in Deventer sterk is verbeterd. In Deventer was het totaal aantal actief woningzoekenden in verhouding tot het aantal nieuwe verhuringen in ,2:1 en in ,2:1. Dit beeld wordt ondersteund door het dalende aantal reacties per woning; van gemiddeld 73 in 2012 naar 36 in In Zutphen was de beschikbaarheid in 2012 en 2014 nagenoeg gelijk; 2:1, waarbij het gemiddelde aantal reacties op een advertentie daalde van 43 naar 20. Op basis van deze gegevens kan worden vastgesteld dat de beschikbaarheid in de Stedendriehoek als voldoende wordt beoordeeld. Reden om de huidige beschikbaarheid van 2:1 als norm te hanteren voor toekomstig beleid binnen Deventer en Zutphen. In de hele Stedendriehoek is de gemiddelde beschikbaarheid op dit moment 2,7:1.. In hoofdstuk 3 over betaalbaarheid zijn vier doelgroepen onderscheiden volgend uit de betaalbaarheidsmaatregelen. Deze doelgroepen worden bepaald door de hoogte van het inkomen. Ten aanzien van de beschikbaarheid is een onderscheid gemaakt in doelgroepen op basis van andere kenmerken dan inkomen, zoals achtergrond, zorgbehoefte of leeftijd. Hierna worden de verschillende doelgroepen nader geduid. Zie ook de bijlagen 4 en 5 voor achterliggende data Meerpersoonshuishoudens/gezinnen Een meerpersoonshuishouden is een huishouden met 3 of meer gezinsleden. In de regio Stedendriehoek was het aandeel gezinnen met huurtoeslag circa 15% van het totaal aantal toewijzingen, terwijl het aandeel gezinnen in de actief woningzoekenden ongeveer 18% (zie bijlage 2) heeft bedragen. In het nieuwe passendheidsbeleid is voor meerpersoonshuishoudens met huurtoeslag een aparte huurprijscategorie waarin woningen beschikbaar zijn met een huurprijs tussen de 576, 87 en de 618,24. Overigens kunnen meerpersoonshuishoudens ook een woning kiezen in de eerste categorie onder de 576, 87. Eengezinswoningen zijn het meest gewilde woningtype voor gezinnen. Het is dus wenselijk om in de categorie tussen de 576, 87 en de 618,24 voldoende eengezinswoningen beschikbaar te hebben. Een aandeel van tussen de 15-20% van alle aangeboden woningen zou voldoende moeten zijn om deze doelgroep te huisvesten en 2-persoonshuishoudens De kleine huishoudens van 1- en 2-personen maken het leeuwendeel uit van het aantal actief woningzoekenden, circa 60% (zie bijlage 2). Aan deze doelgroep, met recht op huurtoeslag, is vorig jaar 58% van de woningen toegewezen. In het passendheidsbeleid mogen de 1- en 2-persoonshuishoudens die huurtoeslaggerechtigd zijn alleen een woning kiezen in categorie 1 < 576, 87. Dat betekent dat deze doelgroep met de nieuwe passendheidsmaatregelen aanmerkelijk minder te kiezen heeft dan in het 12

13 verleden. Een aandeel van tussen de 55-60% van het totale aanbod lijkt voldoende om deze doelgroep te kunnen huisvesten Jongeren Een jongere is in de definitie jonger dan 23 jaar. Ongeveer 12% van de actief woningzoekenden kan bestempeld worden als jongere. Jongeren zijn geen bijzondere doelgroep binnen het passendheidsbeleid. Alleen inkomen en huishoudenssamenstelling zijn maatgevend bij het passend toewijzen. Jongeren zullen dus afhankelijk van inkomen en gezinssamenstelling in de hierboven genoemde doelgroepen vallen. Wel is het zo dat jongeren alleen huurtoeslag ontvangen als zij een woning huren met een huurprijs lager dan 403,00, de zogenoemde kwaliteitskortingsgrens. Het aandeel woningen in deze prijsklasse is zeer gering en bovendien zijn de woningen nu niet specifiek voor jongeren gelabeld en daarmee toegankelijk voor iedereen. Op dit moment zijn jongeren voor Woonbedrijf ieder1 en voor de gemeenten waarin zij werkzaam zijn geen specifieke doelgroep van beleid Senioren; doorstroomregeling De definitie van senior verschilt; over het algemeen wordt iemand als senior bestempeld als hij of zij de AOW-leeftijd heeft bereikt. Het aandeel actief woningzoekende senioren bedroeg in 2014 binnen Woonkeus Stedendriehoek ongeveer 6% (zie bijlage 2). Binnen het passendheidsbeleid zijn senioren geen aparte doelgroep. Zij bestaan voor het overgrote deel uit 1- en 2-persoonshuishoudens. Woonbedrijf ieder1 heeft, in het kader van toewijzing, een aantal complexen wel apart gelabeld voor senioren. Dit betekent dat er een leeftijdgrens is ingesteld, waaraan minimaal de hoofdhuurder dient te voldoen. De leeftijdsgrens voor de door Woonbedrijf ieder1 aangewezen complexen verschilt op dit moment. Het label is bedacht om mensen met een gelijke behoefte en leefstijl, op basis van leeftijd, bij elkaar in een gebouw te huisvesten. In een aantal complexen dreigt door het toepassen van het seniorenlabel, leegstand te ontstaan. De reden hiervoor is dat er onvoldoende senioren reageren op de advertenties voor de woningen. Om die reden is de leeftijdsgrens bij een aantal complexen losgelaten waardoor de verhuur beter verloopt. Keerzijde is dat er soms leefbaarheidsissues ontstaan die veroorzaakt worden door geluidsoverlast en vermenging van leefpatronen. Het overheidsbeleid is gericht op het langer thuis laten wonen van onder andere senioren. Dit betekent dat senioren niet meer automatisch verhuizen naar verzorgingshuizen of naar kleinere woningen in complexen met een seniorenlabel. Een gevolg van dit overheidsbeleid is vereenzaming van senioren en leegstand in complexen die voor senioren gelabeld zijn. Door dit overheidsbeleid, in combinatie met het feit dat senioren vaak meer moeten gaan betalen wanneer zij gaan verhuizen naar een vaak kleinere woning, blijven senioren nu vaak wonen in woningen die eigenlijk te groot zijn. Doordat zij langer in de grote woningen blijven wonen, worden deze woningen met dure aanpassingen (WMO-gelden) geschikt gemaakt voor zorgverlening en ter bevordering van hun zelfstandigheid. Woonbedrijf ieder1 wil daarom senioren stimuleren om te verhuizen naar de complexen die bij uitstek geschikt zijn voor bewoning door senioren. Dat zijn complexen die geschikt zijn voor zorgverlening en waar de sociale omgeving aanwezig is die vereenzaming voorkomt. Woonbedrijf ieder1 stelt dan ook voor om een aantal complexen te labelen waar senioren naar toe kunnen verhuizen met behoud van hun huidige huur. Een senior kan dan naar een seniorencomplex verhuizen met behoud van zijn/haar huidige huurprijs. Het voordeel hiervan is dat de huurprijs geen belemmering meer vormt voor senioren om te verhuizen en dat eengezinswoningen vrijkomen voor gezinnen. Doordat de vrijkomende woningen voor een hogere prijs kunnen worden doorverhuurd heeft een doorstroomregeling voor Woonbedrijf ieder1 nauwelijks financiële consequenties Statushouders Woonbedrijf ieder1 heeft met de gemeenten Deventer en Zutphen afspraken gemaakt over de bijdrage in het huisvesten van statushouders. Statushouders zijn huishoudens die door het Ministerie, in het kader van hun asielbeleid, worden toegewezen aan gemeenten in Nederland. Elk half jaar krijgen gemeenten een taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders (vreemdelingen die een vergunning hebben gekregen). Het beschikbaar stellen van huurwoningen voor hen 13

14 gebeurt in Deventer door Woonbedrijf ieder1, Rentree en De Marken. In Zutphen worden woningen beschikbaar gesteld door Woonbedrijf ieder1, Woningbedrijf Warnsveld, Ons Huis en Mooiland. Voor de eerste helft van het jaar 2015, heeft Woonbedrijf ieder1 in Zutphen de opgave gekregen om 36 statushouders te huisvesten (t.o.v. 18 in de eerste helft van 2014). In Deventer is dit aantal 81 statushouders voor de eerste helft van 2015 (t.o.v. 38 in de eerste helft van 2014). De verwachting is dat deze aantallen zullen blijven toenemen in verband met de grote Europese instroom van asielzoekers. Woonbedrijf ieder1 zal de redelijkerwijs aan haar op te leggen taakstelling uitvoeren Urgenten en bijzondere bemiddeling Behalve statushouders huisvest Woonbedrijf ieder1 ook nog andere mensen met een urgentieverklaring. Mensen die een urgentie hebben toegewezen gekregen door de urgentiecommissie van Woonkeus Stedendriehoek, krijgen een urgentieverklaring die 4 maanden geldig is. Gedurende deze periode kan de urgent woningzoekende zelf reageren op een woning via het woonruimteverdeelsysteem en krijgt hij bij inschrijving op een woning voorrang op andere woningzoekenden. Een andere manier om met voorrang een woning toegewezen te krijgen, verloopt via bijzondere bemiddeling. Woonbedrijf ieder1 of een gemeente kunnen een verzoek voor bijzondere bemiddeling indienen bij Woonkeus Stedendriehoek. Zodra het verzoek tot bemiddeling is erkend en is toegewezen aan de persoon door Woonkeus, dan biedt Woonbedrijf ieder1 deze woningzoekende rechtstreeks een woning aan. De woningzoekende mag maximaal éénmaal weigeren op een aangeboden woning. Bij een tweede weigering, vervalt het recht op bijzondere bemiddeling. Voor zowel urgenten als voor bijzondere bemiddeling worden geen woningen vooraf gereserveerd, maar worden woningen uit het reguliere vrijkomende aanbod gehaald. Het direct toewijzen van woningen aan huurders gebeurt ook bij kwetsbare doelgroepen. Te denken valt aan bijv. crisisopvang, zwerfjongeren en ex-gedetineerden. Afspraken hierover zijn vastgelegd in prestatieafspraken met de gemeenten Deventer en Zutphen. In Deventer worden maximaal 36 woningen per jaar toegewezen voor deze kwetsbare doelgroepen en in Zutphen betreft het aantal maximaal 23 woningen per jaar Zorgbehoevenden Het overheidsbeleid gaat uit van scheiden van Wonen en Zorg. Woonbedrijf ieder1 heeft zowel zelfstandige woningen waar zorgverlening mogelijk is, als onzelfstandige eenheden. De onzelfstandige eenheden bevinden zich allemaal in complexen die als totaalcomplex worden verhuurd aan een zorginstantie. Voor zowel de zelfstandige als de onzelfstandige eenheden geldt dat er lopende contracten zijn met zorgpartijen waar Wonen en Zorg nog wel zijn gekoppeld vanuit oude wetgeving. De toewijzing van deze zorgwoningen wordt door de zorginstellingen zelf uitgevoerd. Zowel met de gemeente Deventer als met Zutphen vindt er overleg plaats waarbij een inventarisatie van het huidige en toekomstige zorgvastgoed in beeld wordt gebracht. In bijlage 4 wordt in een overzicht het zorgvastgoed van Woonbedrijf ieder1 weergegeven Woonkeus: regionale woonruimteverdeling Woonbedrijf ieder1 is aangesloten bij de regionale samenwerking Woonkeus Stedendriehoek. In de Stedendriehoek werken alle regionale woningcorporaties samen om de woningtoewijzing op een eerlijke en transparante manier te bewerkstelligen. De gemeenten in de Stedendriehoek ondersteunen Woonkeus van harte en zien Woonkeus als verlengstuk van hun eigen volkshuisvestingsbeleid. De zoekmodule van Woonkeus zal vanaf 1 januari 2016 anders worden ingericht ten gevolge van het passendheidsbeleid. De corporaties in de Stedendriehoek hebben hierover de volgende afspraken gemaakt: 14

15 Passende huurprijs conform AMvB Toewijzingscategorie Aandeel doelgroep in % (cijfers 2014) Onderlinge prestatieafspraak aanbod Woonkeus ,87 Alle huishoudens met een inkomen < % 60% ,87-618,24 Alle huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag, maar met een inkomen < én Meerpersoonshuishoudens met inkomen < % * 18% 20% ,87-710,68 Alle huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag, maar met een inkomen < % * 20% *Dit is dezelfde groep. Om tot 100% op te tellen, moet deze groep daarom 1 keer meegerekend worden. Om te komen tot een passende toewijzing, worden de volgende toewijzingsregels toegepast: 1. Onder de 1 e aftoppingsgrens van 576,87 mag iedereen met een inkomen tot reageren; 2. Boven de 1 e aftoppingsgrens mag iedereen reageren met een inkomen boven de huurtoeslaggrenzen, maar onder de ; 3. Boven de 1e aftoppingsgrens, maar onder 2e aftoppingsgrens mogen ook gezinnen met recht op huurtoeslag (groter dan 2 pp hh) reageren. De samenwerkende woningcorporaties binnen Woonkeus willen de beschikbaarheid van woningen binnen de verschillende huursegmenten ongeveer gelijk houden aan de huidige beschikbaarheid. Daarom ligt er een onderlinge prestatieafspraak voor, waarin iedere corporatie de opdracht accepteert om minimaal 60% in categorie 1 aan te bieden en 20% in de overige twee categorieën. De afspraken betreffen alleen het aanbod in de sociale huursector Woonkeus : reguliere module en lotingsmodule Woonkeus kent op dit moment drie modules in het aanbieden van woningen; regulier, loting en vrije sector. Het grootste deel van de woningen wordt aangeboden via de reguliere module waarin toegewezen wordt op inschrijvingsduur. Dit is een gangbare en geaccepteerde toewijzingsmethode. Voor jongeren, die vaak niet lang genoeg ingeschreven staan, is deze toewijzingsmethode, op basis van inschrijfduur, ongewenst. Ook kan het lastig zijn een woning te krijgen op basis van inschrijfduur als iemand met spoed een woning nodig heeft en niet is ingeschreven. Hiervoor is een lotingsmodule binnen Woonkeus Stedendriehoek beschikbaar. Lotingwoningen worden willekeurig toegewezen zonder rekening te houden met inschrijfduur of voorrangsregels. Iedere corporatie bepaalt zelf welk deel van het bezit via de lotingmodule wordt aangeboden. De afspraak binnen de Stedendriehoek is dat minimaal 10% en maximaal 25% van het aantal aangeboden woningen via de lotingsmodule wordt toegewezen. Woonbedrijf ieder1 heeft op dit moment complexen geselecteerd waarbij alle vrijkomende woningen via de lotingsmodule worden toegewezen. Andere corporaties binnen de Stedendriehoek bekijken aan de hand van de specifieke situatie in het complex of een woning via de reguliere module of via de lotingsmodule wordt aangeboden. De huidige werkwijze van het aanbieden van lotingwoningen door Woonbedrijf ieder1 zal geëvalueerd worden, teneinde een goede afweging te kunnen maken welke woningen op welke wijze aangeboden dienen te worden. 15

16 4.11. Woningruil Huurders kunnen onderling van woning ruilen. Woonkeus heeft een internetportaal opengesteld waarin gematched kan worden. Huurders die willen verhuizen binnen de Stedendriehoek (maar ook daarbuiten) kunnen hun woonvoorkeur opgeven en op basis daarvan ruilen met een andere huurder. Voor beide huurders geldt dat zij de woning accepteren in de staat waarin de woning zich op dat moment bevindt. Er wordt geen mutatieonderhoud verricht. De huurder neemt het contract van de ruilpartner over inclusief de lopende huurprijs. De huurprijs wordt bij woningruil niet geharmoniseerd. De huurders betalen alleen de administratiekosten voor het omzetten van het huurcontract. Woonbedrijf ieder1 heeft speciale voorwaarden opgesteld waaraan de ruiling moet voldoen. In 2014 zijn er bij Woonbedrijf ieder1 37 huurwoningen geruild. In 2013 waren dit 28 huurwoningen Principes voor beschikbaarheid Samenvattend hanteert Woonbedrijf ieder1 in haar huurbeleid, ten aanzien van het resultaatgebied beschikbaarheid, de volgende principes: Beschikbaarheid definiëren als de verhouding tussen actief woningzoekenden en aantal toewijzingen Er is geen landelijke meetmethode voor beschikbaarheid. Soms wordt de gemiddelde wachttijd gehanteerd en soms slagingskans. Binnen Woonkeus Stedendriehoek hebben de corporaties de volgende meetmethode vastgesteld; de verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden (in een bepaald segment) en het aantal nieuwe verhuringen. De huidige beschikbaarheid van 2:1 wordt als norm gehanteerd voor toekomstig beleid. Huidige beschikbaarheid voldoet en wordt gehandhaafd De druk op sociale huurmarkt, in zowel Deventer als Zutphen, laat de afgelopen jaren een dalende trend zien. De beschikbaarheid van de sociale huurwoningen is verbeterd van 3,5:1 tot iets boven de 2:1. Er zijn geen redenen om de beschikbaarheid over de gehele voorraad te verhogen. Wel kan via specifiek doelgroepenbeleid de beschikbaarheid voor een bepaalde doelgroep of een bepaald woningtype worden verbeterd. Uitgangspunt is dat de maatregelen van het nieuwe huurbeleid in ieder geval de huidige overall-balans qua beschikbaarheid moet evenaren. Woonbedrijf ieder1 verdeelt haar aanbod als volgt: primair cat. 1 60%/primair cat. 2 20%/secundair cat 3. 20% Passende huurprijs Toewijzingscategorie conform AMvB Aandeel doelgroep in % (cijfers 2014) ,87 Alle huishoudens met een inkomen < % 60% Onderlinge prestatieafspraak Woonkeus als % van het aanbod ,87-618,24 Alle huishoudens die geen recht hebben op HT, maar met een inkomen < én Meerpersoonshuishoudens met inkomen < % * 18% 20% , ,68 Alle huishoudens die geen recht hebben op HT, maar met een inkomen < % * 20% 4. > 710,68 Geliberaliseerd Geen afspraken Woonkeus Geen afspraken Woonkeus *Dit is dezelfde groep. Om tot 100% op te tellen, moet deze groep daarom 1 keer meegerekend worden. 16

17 Doorstroomregeling voor senioren Het overheidsbeleid is gericht op het langer thuis laten wonen van senioren. Dit betekent dat senioren niet meer automatisch verhuizen naar verzorgingshuizen of naar kleinere woningen in complexen met een seniorenlabel. Een gevolg van dit beleid is vereenzaming van senioren en leegstand in complexen die voor senioren gelabeld zijn. Door dit overheidsbeleid, in combinatie met het feit dat senioren vaak meer moeten gaan betalen wanneer zij gaan verhuizen naar een vaak kleinere woning, blijven senioren nu vaak wonen in woningen die eigenlijk te groot zijn. Doordat zij langer in de grote woningen blijven wonen, worden deze woningen met dure aanpassingen (WMO-gelden) geschikt gemaakt voor zorgverlening en ter bevordering van hun zelfstandigheid. Woonbedrijf ieder1 wil daarom senioren stimuleren om te verhuizen naar de complexen die bij uitstek geschikt zijn voor bewoning door senioren. Dat zijn complexen die geschikt zijn voor zorgverlening en waar de sociale omgeving aanwezig is die vereenzaming voorkomt. Woonbedrijf ieder1 gaat onderzoeken of het mogelijk is om een aantal complexen te labelen waar senioren naar toe kunnen verhuizen met behoud van hun huidige huur. 17

18 Hoofdstuk 5 PRIJS-KWALITEIT 5.1. Algemeen Woonbedrijf ieder1 vindt het belangrijk dat de huurprijzen van haar woningen in verhouding staan met de kwaliteit van haar woningen. Op dit moment wordt het Woning Waarderingsstelsel (WWS) gehanteerd als basis voor de prijs-kwaliteit-verhouding van woningen. Het WWS is het enige juridisch geldige systeem voor de kwaliteitstoetsing in verhouding tot de huurprijs van de woningvoorraad van verhuurders. Als de huurprijzen, voortkomend uit het WWS, 1-op-1 gevolgd zouden worden dan zou ca. 60% van de voorraad niet meer binnen de sociale woningvoorraad van Woonbedrijf ieder1 passen. De afgelopen jaren is dat opgelost door woningen te selecteren die worden afgetopt op de liberalisatiegrens en woningen te selecteren die worden afgetopt op de tweede aftoppingsgrens (huurbeleid 2014/2015). Naast aftoppen, om de woningen te behouden voor het sociale huursegment, is een gangbare methodiek binnen de corporatiesector om een percentage van maximaal redelijk toe te passen. In deze systematiek worden alle woningen met een vast percentage gekort en daarmee gelijkmatig afgetopt. Met deze systematiek worden de huuropbrengsten over de hele linie gekort. Op 1 oktober 2015 wordt de systematiek van de WWS punten landelijk aangepast. In het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen telt de WOZ-waarde voor een kwart mee. Hierdoor krijgt de WOZ-waarde van woningen meer invloed op de huurprijs. Deze wijziging wordt door Woonbedrijf ieder1 doorgevoerd in een apart project WOZ-waarde als basis; twee scenario s Een alternatief prijs-kwaliteitssysteem is het hanteren van een percentage van de WOZ-waarde. Door een percentage van de WOZ-waarde van de woning als uitgangspunt voor de hoogte van de huurprijs te hanteren, wordt beter aangesloten op de kwaliteitsbeleving van de huurders, die locatie en woningtype als belangrijke kwaliteitsbepalende factoren ervaren. Het WWS moet wettelijk bij hantering van de WOZwaarde voor de prijsbepaling wel nog worden gebruikt als bovengrens van de huurprijzen (de zgn. max. red.-huurprijs). Er zijn hierbij twee scenario s: Scenario 1: Indeling van de woningen in prijsklassen door de WOZ-waarden hierbij als grenzen te hanteren. Dat geeft het volgende beeld: Toewijzingscategorie < > 4 18

19 Bij het toepassen van de bovenstaande prijscategorieën, vindt de volgende verdeling in woningbezit plaats: Aantal van HO nr Toewijzingscategorie Rijlabels (leeg) Eindtotaal Deventer Gestapeld met lift Gestapeld zonder lift Grondgebonden Woning bijzondere verhuur Zutphen Gestapeld met lift Gestapeld zonder lift Grondgebonden Woning bijzondere verhuur Eindtotaal ,1% 15,5% 27% 2,1% 0,30% 100% Te zien is dat in categorie 1 de meerderheid van het aanbod in beide gemeenten gestapelde woningen zonder lift betreft. In categorie 2 zijn veel grondgebonden woningen beschikbaar en in categorie 3 is de overgrote meerderheid grondgebonden. Deze indeling sluit goed aan bij de doelgroepen in de toewijzingscategorieën uit Hoofdstuk 3. Scenario 2: indeling op basis van een percentage van de WOZ-waarde In scenario 1 worden kleine stuwmeren gerealiseerd rond de maximale huurprijzen van de toewijzingscategorieën; 576,87 en 618,24 en 710,68. Dat komt omdat de woningen tot die huurprijs worden afgetopt om in de categorie te kunnen passen. Een alternatief is om een analogie te zoeken met de in de sector gebruikelijke systematiek om een percentage van maximaal redelijk toe te passen. Om dezelfde aantallen woningen in de categorieën te hebben betekent dat een percentage van 5,25% van de WOZwaarde (afgetopt op 711,-) 2. Er ontstaan dan geen stuwmeren en er is meer differentiatie binnen de prijsklassen. Nadeel is dat er meer woningen in prijs worden verlaagd dan nodig is om voldoende aanbod in die categorie te hebben. Scenario 2 levert Woonbedrijf ieder1 dus lagere huuropbrengsten op dan scenario 1. De keuze voor scenario 1 of 2 wordt vooral bepaald door de effecten hiervan in de meerjarenbegroting. In Hoofdstuk 6 zijn de financiële consequenties van de verschillende scenario s opgenomen. De conclusie is dat scenario 2 niet haalbaar is en dat de prijs-kwaliteitsverhouding volgens scenario 1 zal worden vormgegeven Principes voor prijs-kwaliteit Samenvattend hanteert Woonbedrijf ieder1 in haar huurbeleid, ten aanzien van het resultaatgebied prijskwaliteit, de volgende principes: Woonbedrijf ieder1 neemt de WOZ-waarden van haar woningen als uitgangspunt voor de indeling in prijs-kwaliteitsklassen. De huurprijzen conform het WWS worden alleen nog als bovengrens gehanteerd De WOZ-waarden benaderen de kwaliteit van de woning het beste. In de bepaling van de WOZwaarden zijn grootte van de woning, woningtype, staat van onderhoud en de kwaliteit van de woonomgeving meegenomen. 1 Bron: Objecthuurlijst Woonbedrijf ieder1 per (peildatum ) 2 5,25% van de WOZ-waarde komt overeen met ca. 75% max. red. 19

20 Woonbedrijf ieder1 kiest voor aftopping van de huurprijzen tot het maximum van de categorie, zodat voldoende goedkope woningen beschikbaar zijn Woonbedrijf ieder1 kiest ervoor voldoende huurwoningen beschikbaar te hebben beneden de maximale huurgrenzen door net zolang af te toppen tot het aantal woningen in een prijscategorie voldoende is. Dat betekent dat een deel van de woningen goedkoper worden gemaakt door de huurprijzen te verlagen tot het maximum van de prijscategorie. Deze methode betekent dat er geaccepteerd wordt dat er een stuwmeer ontstaat op het prijsmaximum van de categorie. Binnen een prijscategorie is dus aan de bovenkant weinig prijsdifferentiatie, er zijn dan veel woningen die allemaal dezelfde huurprijs hebben. Het alternatief, de gehele woningvoorraad evenveel aftoppen (bijvoorbeeld door een percentage van maximaal redelijk te hanteren), leidt tot meer beperking van de huuropbrengsten dan wenselijk is (zie hoofdstuk 6). Woonbedrijf ieder1 heeft in iedere prijsklasse woningtypen beschikbaar die passen bij de doelgroep Het indelingsoverzicht laat zien dat in categorie 1 (voor 1- en 2 persoonshuishoudens) de meerderheid van het aanbod in beide gemeenten gestapelde woningen zonder lift betreft. In categorie 2 (voor gezinnen) zijn veel grondgebonden woningen beschikbaar en in categorie 3 is de overgrote meerderheid grondgebonden. Het aanbod sluit goed aan bij de doelgroepen in de toewijzingscategorieën uit Hoofdstuk 3 zowel qua woningtype als qua betaalbaarheid. 20

21 Hoofdstuk 6 HUUROPBRENGSTEN 6.1 Algemeen Om Woonbedrijf ieder1 financieel gezond te houden moeten de huuropbrengsten en verkoopopbrengsten voldoende zijn om de kosten en de investeringen te dekken. De mogelijkheden om de huuropbrengsten te laten stijgen zijn beperkt aangezien het doel is de sociale woningvoorraad betaalbaar te houden. Diverse maatregelen, zowel opgelegd door het Rijk als het eigen huurbeleid van Woonbedrijf ieder1, hebben een drukkend effect op de opbrengsten. De opgave is om een huurbeleid te maken waarin de wens voor betaalbaarheid zo optimaal mogelijk is gecombineerd met de noodzaak om als bedrijf financieel gezond te blijven. De gemiddelde huuropbrengst van Woonbedrijf ieder1 per woning is ten opzichte van het regionale gemiddelde laag. In het jaar 2014 was de nieuwe gemiddelde huurprijs van Woonbedrijf ieder1 (netto) 461,00 3, het regionaal gemiddelde was 493,00 4. Er is dus nog groeiruimte ten opzicht van de regionale gemiddelde huurprijs. Om deze groeiruimte te kunnen benutten is doorstroming belangrijk. Hoe hoger de mutatiegraad, hoe meer huuropbrengsten. Vanaf 1 januari 2016 wordt het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging omgezet in een huursombenadering. Via het vaststellen van een de maximale huursomstijging reguleert de overheid vanaf 2016 de totale stijging van de huren van de corporatie (de huursom). Ook de nieuwe passendheidsnormen hebben een sterk regulerend effect Toetsingskader Het huurbeleid heeft effect op zowel de kasstromen als de bedrijfswaarde. Door het huurbeleid te toetsen op de normen voor solvabiliteit (waarde) en ICR/DSCR (kasstromen) kan op zowel de kasstromen als de waardeontwikkeling een juiste beslissing worden genomen. De gehanteerde normen zijn afgeleid uit de normen die met de toezichthoudende instanties zijn afgesproken. Parameter Norm bij bedrijfswaarde Resultaat per Solvabiliteit >25% 31% Rentedekkingsratio (ICR) >1,6% 1,9% DSCR >1,0% 1,3% 6.3. Beleidsvarianten De keuzes die in het voorliggende huurbeleid door Woonbedrijf ieder1 zijn voorgesteld, zijn doorgerekend om de effecten op de huurinkomsten in beeld te brengen. De effecten voor de solvabiliteit en de kasstromen zijn apart in beeld gebracht: 3 Bron: Huishoudboekje Stedendriehoek Bron: Huishoudboekje Stedendriehoek

22 1) Toets Solvabiliteit Begroting ,0% 34,5% 37,0% 39,2% 39,5% 41,7% 42,7% Doorstroomregeling senioren 32,0% 34,5% 37,0% 39,2% 39,5% 41,7% 42,7% Passendheid 70/27/0/3 23,4% 25,2% 27,4% 29,0% 28,5% 30,0% 30,5% Passendheid 60/20/20/3 26,9% 28,9% 31,2% 33,0% 32,8% 34,6% 35,2% Prijs-kwaliteit % max. red. 17,2% 18,1% 19,8% 20,8% 19,4% 20,3% 20,3% Norm > 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 49,0% Begroting ,0% 39,0% Doorstroomregeling senioren 34,0% Passendheid 70/27/0/3 29,0% Passendheid 60/20/20/3 24,0% Prijs-kwaliteit % max. red. 19,0% Operationele kasstroom Begroting Doorstroomregeling senioren Passendheid 70/27/0/ Passendheid 60/20/20/ Prijs-kwaliteit % max. red Operationele kasstroom Begroting Doorstroomregeling senioren Passendheid 70/27/0/3 Passendheid 60/20/20/ Prijs-kwaliteit % max. red

23 Op basis van het bovenstaande schema kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - De keuze om senioren door te laten stromen naar een seniorenwoning met behoud van de huidige huur heeft geen effect op de huurinkomsten van Woonbedrijf ieder1; - De keuze om aan de passendheidsmaatregelen te voldoen door primair cat. 1 60%/primair cat. 2 20%/secundair cat 3. 20% aan te bieden leiden tot een forse daling van de solvabiliteit en de kasstroom ten opzichte van de vorige begroting. Deze daling kan worden opgevangen. - Het toepassen van een aftopping van de huurprijzen over de hele linie, zoals bij het hanteren van een % max. redelijk als uniforme maatstaf voor prijs-kwaliteit, heeft een dusdanig groot effect op de huurinkomsten van Woonbedrijf ieder1 dat dit ongewenst is. Op basis van het bovenstaande schema kan geconcludeerd worden dat de keuze die Woonbedrijf ieder1 in het onderhavige huurbeleid heeft gemaakt, vooralsnog haalbaar zijn in het licht van de huuropbrengsten. Voor de jaarlijkse huurverhoging is op dit moment nog gerekend conform de begroting 2015 met voortzetting van het huidige beleid (inflatievolgend = 2%) Principes voor huuropbrengsten Samenvattend hanteert Woonbedrijf ieder1 in haar huurbeleid, ten aanzien van het resultaatgebied huuropbrengsten, de volgende principes: De totale huuropbrengsten van Woonbedrijf ieder1 moeten jaarlijks met minimaal het inflatiepercentage plus 1% stijgen om financieel gezond te blijven. Wanneer de huursombenadering uitgaat van een lager percentage zal hiervoor een oplossing moeten worden gezocht, cq. zal het onderliggende huurbeleid moeten worden heroverwogen. Woonbedrijf ieder1 belast haar huurders niet zwaarder dan nodig is Woonbedrijf ieder1 verhuurt eenvoudige woningen tegen een lage prijs met gemak voor de klant. Dit betekent dat Woonbedrijf ieder1 zorgt voor betaalbare woningen. Deze taak is er niet alleen voor deze generatie maar ook voor latere generaties. Het is daarom belangrijk dat de huuropbrengsten in balans zijn met de kosten die gemaakt worden om de kwaliteit van de voorraad minimaal te handhaven. Woonbedrijf ieder1 heeft echter geen winstdoelstelling en zal huurders daarom niet zwaarder belasten dan nodig is. Alle genoemde bedragen in deze notitie zijn prijspeil De WOZ-waarden zijn gebaseerd op het jaar

24 Bijlage 1 Huurtoeslaggrenzen

25 Bijlage 2 Tabellen Woonkeus Stedendriehoek 2014 Toewijzingen naar inkomen en huishoudgrootte Aantal toewijzingen % toewijzingen passend toegewezen % passend toegewezen % toewijzingen aan primaire doelgroep Huurtoeslag 1-pers, max inkomen en 2- pers max inkomen ,6% ,9% 79,8% 2.Huurtoeslag meerpers, max inkomen ,6% ,8% 20,2% 3.Geen huurtoeslag wel inkomen < , < (10%) en inkomen onbekend ,8% Totaal ,0% toewijzingen aan primaire doelgroep ,1% Toewijzingen naar huurprijs Huurprijs woningen Huurprijs (prijspeil 2015) Aantal toegewezen woningen in 2014 % 1e aftoppingsgrens 576, ,9% tussen 1e en 2e aftoppingsgrens 576,87-618, ,8% Boven aftoppingsgrens onder huurtoeslaggrens 618,24-710, ,3% Totaal ,0% Actief woningzoekenden onderverdeling naar inkomen en huishoudgrootte Actie woningzoekenden 2014 onderverdeling prim. Doelgroep % totaal actief wz a- primaire doelgroep ,4% 1- en 2- persoons hh ,4% meer persoonshh ,0% b- doelgroep ,9% c- >= en onbekend 415 4,6% Eindtotaal

26 Bijlage 3 Cijfers Woonkeus Deventer