Evaluatie Startersregeling gemeente Utrechtse Heuvelrug

Transcriptie

1 Evaluatie Startersregeling gemeente Utrechtse Heuvelrug periode 1 november 2010 tot en met 31 december 2016 Datum 27 maart 2017 Thema Omgeving / Beleid en advies Auteur S. Bos

2

3

4

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding evaluatie Leeswijzer De Starterslening De Starterslening Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Randvoorwaarden vanuit het Rijk en de gemeente Utrechtse Heuvelrug Beschikbaar budget De resultaten Algemeen Kengetallen Effecten op de woningmarkt Hoogte Starterslening Maximale verwervingskosten woning Inkomensgrens Leeftijdsgrens Bijdrage verkopende partij Voortzetting Starterslening Conclusie Wijzigingen Starterslening per 1 oktober Aanbevelingen

6 1 Inleiding 1.1 Aanleiding evaluatie Op 11 oktober 2010 is de nota Startersleningen gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld door de gemeenteraad. Aan de gemeenteraad is toegezegd de regeling na een jaar te evalueren. Dit is in november 2011 gebeurd. In 2013 is de regeling gewijzigd en per 1 oktober 2016 is de regeling wederom gewijzigd als gevolg van gewijzigde wetgeving. Daarnaast is de situatie op de woningmarkt nu heel anders dan vijf jaar geleden ten tijde van de crisis. Bovendien is inmiddels de Blijverslening geïntroduceerd. Dit tezamen vormt aanleiding om de Starterslening nogmaals te evalueren en te besluiten of en zo ja op welke manier de Starterslening zal worden voortgezet. Bij deze evaluatie worden onder meer de volgende vragen beantwoord: Kengetallen - Hoeveel starters zijn geholpen? - Hoe hoog zijn de Startersleningen die zijn verstrekt? - Welke starters zijn geholpen (leeftijd, samenstelling huishouden, herkomst etc.)? - Welke woningen zijn met behulp van de Starterslening gekocht (in welk kern, bestaand/nieuwbouw/voormalige huur, aankoopbedrag etc.)? Effecten op woningmarkt - Wat zijn de effecten op de lokale woningmarkt? - Is sprake van instroom van woningzoekenden van buiten de gemeente Utrechtse Heuvelrug, waarbij gebruik is gemaakt van een Starterslening van de gemeente Utrechtse Heuvelrug? Wat zijn de kenmerken en effecten? Voorwaarden Startersregeling - Is een Starterslening van maximaal , - toereikend? - Zijn de maximale verwervingskosten van de woning toereikend? - Is de inkomensgrens toereikend? - Is de leeftijdsgrens toereikend? - Wat is het effect van de financiële bijdrage van de verkopende partij? Hoe verder met de regeling? - Wil de gemeente de Startersregeling voortzetten? - Hoe kan de regeling worden voortgezet (revolverend fonds of afkoopmethodiek, wel of geen financiële bijdrage door verkoper) - Is het resterende budget voldoende? - Indien het budget is uitgeput, wil de gemeente dan een extra bijdrage doen in het startersfonds? 1.2 Leeswijzer De evaluatie van de Starterslening bestaat uit vijf hoofdstukken. Hoofdstuk 2 geeft een korte samenvatting van de inhoud van de Starterslening. In hoofdstuk 3 worden de resultaten weergegeven op basis van de in hoofdstuk 1 genoemde evaluatiepunten. In hoofdstuk 4 staan de wijzigingen van de Starterslening per 1 januari Ten slotte bevat hoofdstuk 5 de conclusies en aanbevelingen op basis van de resultaten van de evaluatie.

7 2 De Starterslening 2.1 De Starterslening De Starterslening is een instrument dat speciaal voor startende kopers is ontwikkeld. De lening wordt gebruikt om het verschil tussen de aankoopkosten van een woning (bestaand of nieuw) en het bedrag dat een koper zelf kan lenen, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), te overbruggen. De gemeente bepaalt onder welke voorwaarden een Starterslening wordt verstrekt. De gemeente legt deze randvoorwaarden vast in een verordening. De Startersleningslening is een tweede hypotheek op de woning naast de eerste hypotheek bij een reguliere geldverstrekker. De lening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. Bij de Starterslening wordt uitgegaan van inkomensgroei. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Daarna wordt in principe rente en aflossing betaald, tenzij uit een hertoets blijkt dat het inkomen hiervoor nog steeds niet toereikend is. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is eventueel een inkomenstoets mogelijk. De hoogte van de lening is afhankelijk van het inkomen en vermogen van de koper en van een eventuele maximale koopsomgrens die is vastgesteld door de gemeente. 2.2 Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in de volkshuisvesting. SVn verstrekt en beheert onder andere de Startersleningen. Omdat SVn de uitvoerende partij is, kunnen gemeenten de Starterslening eenvoudig invoeren. Gemeenten die de Starterslening invoeren, openen een daarvoor toereikend fonds bij SVn. De gelden uit dit fonds komen door middel van rente en aflossing uiteindelijk weer terug in het fonds (gemiddeld 75% na 6 jaar), waarna ze opnieuw ingezet kunnen worden (= een revolverend fonds). Hiermee kan de gemeente de groep starters langdurig bedienen en daarmee de doorstroming op de woningmarkt op gang helpen en houden. 2.3 Randvoorwaarden vanuit het Rijk en de gemeente Utrechtse Heuvelrug Vanuit het Rijk zijn de volgende voorwaarden gesteld ten aanzien van Startersleningen: De Starterslening bedraagt nooit meer dan 20% van de verwervingskosten van de woning. De koopsom van de woning mag niet hoger zijn dan de maximale koopsom volgens de actuele NHGnormen. De starter is niet eerder (mede)eigenaar geweest van een koopwoning. Gemeenten kunnen daarnaast eigen voorwaarden opleggen, zoals bijvoorbeeld een leeftijdsgrens, een maximaal inkomen, maximale koopprijs van de woning of de voorwaarde dat alleen eigen inwoners in aanmerking komen voor een Starterslening. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft de volgende voorwaarden voor de Starterslening bepaald: De Starterslening bedraagt maximaal ,-. De woning mag niet meer kosten dan ,- voor de totale verwervingskosten en wordt niet met een verkoopconstructie (zoals Koopgarant) verkocht. Het bruto huishoudinkomen van de starter bedraagt maximaal De leeftijd van de starter bedraagt maximaal 45 jaar (oudste persoon huishouden). De starter staat minimaal een jaar ingeschreven in de gemeente of heeft de afgelopen 10 jaar minimaal vier jaar onafgebroken in de gemeente gewoond. Daarnaast vraagt de gemeente een bijdrage in de kosten voor de Starterslening aan de verkopende partij. Een particulier draagt maximaal 2.250,- bij in de kosten en een professionele verkoper maximaal 4.500,-. 3

8 2.4 Beschikbaar budget Voor de Starterslening is per 1 januari 2017 het volgende budget beschikbaar: Gemeenterekening Utrechtse heuvelrug ,87 VROM startersfonds gemeente Utrechtse Heuvelrug ,98 Totaal beschikbaar budget: ,85 Dit budget is voldoende voor 16 Startersleningen van ,-. Toelichting bij bovenstaand overzicht: De gemeenterekening Utrechtse Heuvelrug is een rekening die nog voortkomt uit de Bouwfondstijd, waarvan de gemeente destijds aandeelhouder was. Later zijn hiervan de eerste Startersleningen verstrekt en hier komen ook de rente en aflossing van deze verstrekte leningen op terug. Het VROM Startersfonds gemeente Utrechtse Heuvelrug is later toegevoegd. Om destijds in aanmerking te komen voor een bijdrage vanuit VROM, stelde het toenmalige miniserie als voorwaarde dat zowel in de verordening als in de rekening de naam VROM terug moest komen. Inmiddels is er vanuit VROM en het rijk geen bijdrage meer, maar dit is nog steeds het rekening courantnummer dat gebruikt wordt voor het verstrekken van Startersleningen. De eerste Starterslening is in 2011 toegekend. De eerste drie jaar hoeven geen rente en aflossing te worden betaald dus sinds 2014 komen er inkomsten uit de leningen binnen. Als het inkomen van de koper niet is gestegen kan een hertoets wordt aangevraagd. Dit kan na drie, zes, tien en vijftien jaar.

9 3 De resultaten 3.1 Algemeen De Startersregeling is op 1 november 2010 in werking getreden. De regeling had een aanloopfase nodig. De eerste maanden waren er weinig informatieverzoeken. Vanaf 2011 begon de regeling bekendheid te krijgen en stroomden de informatieverzoeken binnen. Op 28 februari 2011 is de eerste Starterlening aangevraagd. Op 3 april 2013 is de gemeentelijke Startersregeling gewijzigd. Het ging hierbij om de volgende wijzigingen: - leeftijd van maximaal 35 naar 45 jaar - maximale verwervingskosten woning van ,- naar ,- - invoering financiële bijdrage verkoper - mogelijkheid aantal Startersleningen reserveren door professionele partijen Bij contact met een belangstellende worden de basiscriteria voor de Starterslening doorlopen. Belangstellenden krijgen zo direct te horen of ze aan de basiscriteria (bijvoorbeeld binding met de gemeente, leeftijd en inkomen) voldoen. Er kan pas een aanvraag worden ingediend als er sprake is van een daadwerkelijke aankoop (maar nog vóór de notariële overdracht), omdat de gegevens van de aan te kopen woning nodig zijn voor de toetsing. 3.2 Kengetallen In de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2016 zijn 46 starters geholpen. Dit komt neer op gemiddeld 7 à 8 leningen per jaar. De leeftijden variëren van 20 tot en met 44 jaar, waarvan slechts 1 persoon van boven de 35 jaar. Het betreffen één- en tweepersoonshuishoudens. Van de 46 kopers waren er 5 op het moment van aankoop woonachtig buiten de gemeente, maar hadden in het afgelopen 10 jaar minimaal vier jaar onafgebroken in de gemeente gewoond. In totaal is ,- verstrekt aan Startersleningen (peildatum 31 december 2016). Dit komt neer op een gemiddeld bedrag van ,- per Starterslening. De starters kochten woningen in Driebergen-Rijsenburg (12), Doorn (10), Leersum (13, waarvan 7 in het nieuwbouwproject Op t Laer), Maarsbergen (8, allen in het nieuwbouwproject de Marezhof) en in Amerongen (3). Twee starters kochten een voormalige huurwoning (in Amerongen). De totale verwervingskosten 1 van de woningen varieerden van ,- tot en met ,-. De gemiddelde verwervingskosten bedroegen ,-. Analyse De meeste Startersleningen zijn verstrekt voor woningen in de drie grootste dorpen Driebergen-Rijsenburg, Doorn en Leersum. In Maarsbergen zijn alleen woningen met behulp van een Starterslening gekocht in het nieuwbouwproject De Marezhof. De woningvoorraad in Maarn, Overberg en Maarsbergen bestaat grotendeels uit eengezinswoningen. Daarnaast is de mutatiegraad laag en zijn de gemiddelde huizenprijzen hoog. Bij het bepalen van de criteria voor de Starterslening is bewust gekozen om woningen die via Verkoop onder Voorwaarden (VoV) of Koopgarant worden verkocht, uit te sluiten van de regeling. Zowel de Starterslening als de koopconstructies zijn bedoeld om starters te helpen op de koopwoningmarkt. Het idee was om een zo groot mogelijke groep starters te helpen door de regelingen naast elkaar toe te passen in plaats van te stapelen. Enkele jaren geleden heeft de woningbouwvereniging Amerongen (nu Rhenam wonen) verzocht 1 Onder de verwervingskosten wordt verstaan de koop-/aanneemsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, renteverlies tijdens bouw, notariskosten, makelaarskosten, meegefinancierde verbouwingskosten en afsluitkosten voor de lening. 5

10 te onderzoeken of de regelingen alsnog gecombineerd kunnen worden. Sinds de fusie met van de woningcorporaties uit Amerogen en Rhenen worden er echter geen woningen met een verkoopconstructie meer verkocht. Deze vraag is daarom niet meer aan de orde. 3.3 Effecten op de woningmarkt De Starterslening heeft een gunstig effect op de woningmarkt, zowel in de koopsector als de huursector. Hieronder worden de effecten beschreven. 1. Doorstroming koopsector De Starterslening kan de doorstroming op de lokale woningmarkt bevorderen. Aan het begin van de keten is er een starter die voor het eerst een woning wil kopen. Als deze starter een woning koopt, kan dit een kettingreactie veroorzaken: degene van wie de starter het huis koopt kan op zijn beurt weer van de volgende partij een huis kopen, die vervolgens ook weer de markt op kan. Een koopstarter staat aan het begin van een verhuisketen, waardoor uiteindelijk 3 tot 7 verhuisbewegingen (bron: onderzoeksbureau RIGO) kunnen ontstaan. Dit is overigens alleen het geval als de starter een bestaande woning van een particulier koopt. Het gaat niet op voor nieuwbouwwoningen en voormalige huurwoningen en ook niet als het een woning van een uitstromer betreft, (de verkoper verhuist naar een huurwoning/verpleeghuis of is overleden). Het kadaster geeft aan dat tweederde van de starters om genoemde redenen geen verhuisketen op gang brengt. 2. Doorstroming huursector De Starterslening kan ook huurders over de streep trekken, die voor het eerst willen en kunnen kopen. Zo komen (sociale) huurwoningen beschikbaar voor mensen die daarop aangewezen zijn. Minimaal 16 starters hebben een huurwoning achtergelaten, waarvan 12 in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Van 10 personen is onbekend wat hun voormalige woonsituatie was en 20 personen waren inwonend. Die 20 starters die inwonend waren laten weliswaar geen (sociale) huurwoning achter, maar dit zouden deels wel mensen kunnen zijn die zonder Starterslening op een sociale huurwoning zouden zijn aangewezen. Analyse Hoewel niet alle Startersleningen een verhuisketen op gang brengen, was de afgelopen jaren elke beweging op de woningmarkt gunstig. De koopwoningmarkt is inmiddels weer hersteld, maar met de invoering van de inkomensgrens in de huursector zijn er minder verhuisbewegingen waar te nemen in de huursector. Zo zijn er in 2014 binnen onze gemeente nog 316 woningen verhuurd, in 2015 was dit gedaald naar 260 en in 2016 is dit verder gedaald naar 197 verhuurde woningen (bron WoningNet). Starters die verhuizen vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning zijn dus zeer gewenst. Minimaal 12 starters die een Starterslening hebben ontvangen waren afkomstig uit een lokale sociale huurwoning. 3.4 Hoogte Starterslening De hoogte van de Starterslening bedraagt maximaal 20% van de totale verwervingskosten tot een maximum van ,-. Het maximum van ,- is een voorwaarde van de gemeente zelf. Bij de invoering van de Starterslening in 2010 is aangegeven dat bij de evaluatie zou worden onderzocht of dit maximum toereikend is. Sinds de invoering van de Starterslening werd 36 maal het maximale bedrag toegekend, waarvan vijf maal gemaximeerd op 20% en 31 maal de volledige ,-. In tien gevallen was een lagere Starterslening nodig om het verschil tussen financieringsruimte en verwervingskosten te overbruggen. Gemiddeld bedroeg de Starterslening ,-. Analyse In de periode 1 november 2010 tot en met 31 december 2016 zijn 48 aanvragen ontvangen en 46 Startersleningen toegekend. In één geval is de aanvraag ingetrokken en in één geval heeft SVn een negatief

11 advies uitgebracht wegens overschrijding van de maximale verwervingskosten. Het is niet bekend waarom die ene aanvraag is ingetrokken, maar voor alle andere aanvragen kan gesteld worden dat het maximum van ,- toereikend was. Het is uiteraard niet bekend in hoeveel gevallen mensen geen Starterslening hebben aangevraagd, omdat bij voorbaat al duidelijk was dat de hoogte niet toereikend zou zijn. Uit de gegevens kan ook worden geconcludeerd dat het maximale bedrag van de Starterslening niet te hoog is, aangezien in de meeste gevallen het maximale bedrag wordt verstrekt. Als een lager bedrag werd verstrekt was dat veelal een bedrag tussen de ,- en ,-. Slechts vier keer werd minder dan ,- verstrekt. Ook hierbij kan een kanttekening worden geplaatst. Het zou kunnen zijn dat starters geprobeerd hebben om het maximale bedrag voor Starterslening zoveel mogelijk te benutten. Bijvoorbeeld (bij een nieuwbouwwoning) door meerwerk uit te laten voeren totdat het maximum werd bereikt of door minder eigen geld/schenkingen in te brengen. 3.5 Maximale verwervingskosten woning Bij de invoering van de Starterlening in 2010 werden maximale verwervingskosten van de woning op ,- vastgesteld. In 2013 is deze grens verlaagd naar ,-. De reden hiervoor was om de aankoop van te dure woningen te voorkomen en gerichter in te zetten op de aankoop van sociale koopwoningen. Op grond van de voorwaarden van het Rijk mogen de totale kosten voor de woning niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens de NHG-normen. Inmiddels is de NHG-norm gewijzigd in een maximale koopsom van ,-. Analyse In de periode zijn 19 Startersleningen verstrekt, waarvan 3 waarbij de verwervingskosten van de woning tussen de ,- en ,- bedroegen. De gemiddelde verwervingskosten bedroegen in deze periode ,42. In de periode 2013-heden zijn 27 Starterleningen verstrekt, uiteraard allemaal met verwervingskosten onder de ,-. De gemiddelde verwervingskosten van de woning bedroegen in deze periode ,35, dus ruim onder de maximale verwervingskostengrens. De vraag is of de verwervingskostengrens verder zou moeten worden verlaagd. In februari 2014 is de actualisatie woonvisie vastgesteld. Het uitgangspunt bij deze actualisatie werd gevormd door de evaluatie van de vorige woonvisie. In deze evaluatie worden onder andere de volgende speerpunten benoemd: - het inzetten op doorstroming in de voorraad sociale woningen (huur en koop) - meer betaalbare huur- en koopwoningen (ver)bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van ,- tot ,- (de scheefwoners) Met een inkomen van ,- kan momenteel een woning van ongeveer ,- worden gekocht. Dit is meer dan de huidige verwervingskostengrens. Verdere verlaging van de verwervingskostengrens is daarom in strijd met de speerpunten uit de woonvisie. Het is ook niet wenselijk om de maximale verwervingskostengrens te verhogen naar het bedrag dat maximaal kan worden geleend met een inkomen van ,-. Dit bedrag fluctueert namelijk, onder andere door van de rentestand. De huidige rente is erg laag en bij een stijgende rente zal het maximale hypotheekbedrag dalen. Bovendien is de verwervingskostengrens in 2013 bewust verlaagd, onder andere om de aankoop van te dure woningen te voorkomen. Dit argument geldt nog steeds. Sinds 1 januari 2017 wordt het begrip verwervingskosten niet meer gehanteerd in het kader van de NHGnormen. SVn sluit hierbij aan en vervangt de verwervingskostengrens (inclusief bijkomende kosten) door een maximale koopsom (exclusief bijkomende kosten). Om verwarring te voorkomen is het aan te bevelen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de door SVn gehanteerde begrippen. Onze verwervingskostengrens van ,- correspondeert met een maximale koopsom van ,-. 7

12 3.6 Inkomensgrens Het bruto huishoudinkomen van de starter mag maximaal bedragen. Dit is in lijn met de eerder genoemde speerpunten uit de woonvisie, namelijk meer betaalbare huur- en koopwoningen (ver)bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van ,- tot ,- (de scheefwoners). Er is geen reden om dit bedrag te wijzigen. 3.7 Leeftijdsgrens Bij de invoering van de Starterslening in 2010 is de leeftijdsgrens op 35 jaar vastgesteld. In 2013 is de leeftijdsgrens verhoogd naar 45 jaar. De reden hiervoor was om meer scheefwoners in een sociale huurwoning te bewegen om een woning te kopen. Helemaal loslaten van de leeftijdsgrens is niet gedaan, omdat bij een Starterslening wordt uitgegaan van inkomensstijging van de koper. Hoe ouder de kopende starter, des te kleiner de kans dat het inkomen in de toekomst zal stijgen. Analyse Van alle Startersleningen die na de verhoging van de leeftijdsgrens zijn verleend, is er slechts één verleend aan iemand van ouder dan 35 jaar. De maatregel heeft dus niet het gewenste effect gehad. De maatregel levert echter ook geen nadelen op. Het verdient de voorkeur om de voorwaarden niet te vaak te wijzigen en de leeftijdsgrens dus te handhaven. 3.8 Bijdrage verkopende partij Sinds 2013 moeten verkopers een financiële bijdrage leveren aan de Starterslening. Voor particuliere verkopers is deze bijdrage 7,5% van de hoogte van de Starterslening en voor professionele partijen 15%. Bij een maximale Starterslening van ,- komen deze percentages neer op respectievelijk 2250,- en 4500,-. Sinds de invoering van de financiële bijdrage van de verkopende partij moest bij 26 Startersleningen een bijdrage worden betaald, waarvan 14 keer door een particulier en 12 keer door een professionele partij (waarvan twee keer een woningcorporatie). In totaal moest er ,85 aan bijdragen worden betaald. In drie gevallen, allen uit 2014, is nog steeds niet betaald. Analyse In 2016 zijn slechts twee Startersleningen verstrekt, tegenover 8 à 9 Startersleningen per jaar in de jaren daarvoor. Er is nog steeds voldoende aanbod van woningen waarvoor een Starterslening mogelijk is. Hieronder een overzicht van het beschikbare woningaanbod met een vraagprijs tot en met ,- (correspondeert met een verwervingkostengrens van ,-), exclusief serviceappartementen, op peildatum 27 maart 2017 (bron Funda). Appartement Eengezinswoning Totaal Driebergen-Rijsenburg Doorn Leersum Amerongen Maarn Maarsbergen Overberg Dat er ondanks voldoende aanbod het afgelopen jaar toch zo weinig gebruik is gemaakt van de Starterslening kan verschillende oorzaken hebben, bijvoorbeeld dat kopers niet aan de basiscriteria voor de Starterslening voldoen (binding, leeftijd, inkomen) of te maken hebben met verscherpte regels rondom financiering. Dit ligt echter niet voor de hand, omdat deze criteria niet zijn gewijzigd per 2016.

13 De meest aannemelijke oorzaak is dat de woningmarkt weer is aangetrokken en woningen ook zonder Starterslening verkocht worden. Omdat verkopers een bijdrage moeten leveren aan de Starterslening zullen ze de woning liever verkopen aan iemand die geen Starterslening nodig heeft. In de crisisjaren hadden ze deze keuze amper en was het aanbieden van een Starterlening soms de enige mogelijkheid om hun woning te kunnen verkopen. Behalve dat de financiële bijdrage van de verkopende partij waarschijnlijk heeft geleid tot een dalende belangstelling voor de Starterlening, heeft deze bijdrage nog tot een ander ongewenst effect geleid. Gebleken is dat verkopers in sommige gevallen hun financiële bijdrage hebben verhaald op de starters. Het is meerdere keren voorgekomen dat familieleden van de starter de bijdrage uiteindelijke hebben betaald. Ook bij nieuwbouwwoningen bestaat de kans dat bijdrage van de verkopende partij wordt verhaald op de starter, namelijk door middel van een hogere koopprijs van de woning. Het is niet bekend of dit daadwerkelijk is gebeurd. 3.9 Voortzetting Starterslening Het voeren van een Starterslening vergt een grote investering van een gemeente. Daarnaast bestaan er diverse andere regelingen, zoals de Blijverslening en duurzaamheidslening. Gemeenten moeten hierdoor scherpe afwegingen maken ten aanzien van beschikbare budgetten en is het voor veel gemeenten problematisch geworden om fondsen beschikbaar te stellen ten behoeve van de Starterslening. Om het de gemeenten toch mogelijk te maken Startersleningen beschikbaar te stellen, heeft SVn een nieuwe financieringsmethode geïntroduceerd naast de revolverende fondsen. De nieuwe financieringsmethodiek (de afkoopmethodiek) houdt in dat niet de gemeente, maar SVn zorg draagt voor de financiering van het fonds. De gemeente betaalt een vast percentage ter dekking van de gemaakte kosten (momenteel 26%). Hierdoor is de investering van de gemeente lager. Omdat het geen revolverend fonds betreft, kan het budget slechts éénmalig worden ingezet en krijgt de gemeente de investering niet meer terug. Op korte termijn is de investering dus lager, maar op lange termijn zijn de kosten hoger. Gemeenten kunnen zelf bepalen welke methodiek ze willen hanteren, de afkoopmethodiek of een revolverend fonds. De voordelen van de afkoopmethodiek zijn: - Er is een aanzienlijk lagere inleg nodig voor het startersfond, of - Bij een gelijkblijvend inleg kunnen op korte termijn ongeveer vier keer zoveel leningen worden verstrekt. - De gemeente loopt geen financiële risico s. SVn verstrekt de lening en moet hiervoor zelf de benodigde financiering aantrekken. SVn loopt daarmee ook de risico s. De nadelen zijn: - De nieuwe methode is op lange termijn duurder voor de gemeente. De 26% aan vaste bijdrage heeft de SVn bepaald op basis van beheerkosten en verwachte rentederving (starters betalen de eerste 3 jaar immers geen rente en als hun inkomen niet voldoende is gestegen wordt deze periode nog langer). De werkelijke kosten kunnen uiteindelijk hoger of lager uitvallen. Een eventuele winst of verlies wordt uiteindelijk niet verrekend. Bij een Starterslening van ,- zijn de eenmalige kosten 7800,-. Dit zijn kosten die de gemeente dus niet meer terugziet. De huidige methode is op basis van een revolverend fonds, waardoor de gemeente op den duur de inleg weer terugkrijgt, met uitzondering van de jaarlijkse beheerkosten van 0,5% (= 150,- per jaar bij een Starterslening van ,-). Dit zou na 30 jaar in totaal neerkomen op 4500,- per Starterslening. Een deel van de Startersleningen zal al eerder zijn afgelost, waardoor de totale beheerkosten nog lager zullen uitvallen. - SVn overweegt om te stoppen met de afkoopmethodiek. - De gemeente heeft nu een revolverend fonds, dus de afkoopmethodiek betreft een wijziging van de huidige situatie, waarvoor onder andere een nieuwe verordening nodig is. - Als het budget bij de afkoopmethodiek op is, kunnen er geen Startersleningen meer worden verstrekt, terwijl bij een revolverend fonds weer gelden terugstromen in het fonds, waarvan weer leningen kunnen worden verstrekt. 9

14 3.10 Conclusie De Startersleningen hebben de afgelopen periode een positief effect gehad op de woningmarkt door het op gang brengen van verhuisbewegingen in zowel de koop- als huursector. Momenteel loopt de belangstelling voor Startersleningen landelijk terug. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is deze afname heel sterk. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de financiële bijdrage die verkopers moeten betalen. Uit de resultaten van deze evaluatie blijkt dat de overige voorwaarden om in aanmerking te komen voor een Starterslening toereikend zijn.

15 4 Wijzigingen Starterslening per 1 oktober 2016 Bij de huidige Startersleningen hoeft de eerste drie jaar geen rente en aflossing te worden betaald. Op 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Hypotheken die vanaf die datum zijn aangevraagd, moeten lineair of annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. In de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 is hierop voor de Starterslening een uitzondering gemaakt. Startersleningen die tot 31 december 2016 zijn aangegaan, hebben nog geprofiteerd van de fiscale regels van vóór Volgens die oude regels hoeft een starter pas na drie jaar rente en aflossing te betalen voor zijn Starterslening en alleen als zijn inkomen toereikend is. Een Starterslening die na 31 december 2016 wordt afgesloten, moet wel verplicht worden afgelost vanaf dag één. SVn heeft de Starterslening daarom zodanig aangepast dat wordt voldaan aan deze voorwaarde. De gewijzigde Starterslening blijft de eerste drie jaar maandlastenvrij, fiscaal aftrekbaar en geborgd door het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), dat verantwoordelijk is voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Om dit mogelijk te maken wordt de Combinatielening aan het pakket toegevoegd. Uit de Combinatielening wordt de verplichte aflossing van de Starterslening betaald. Zo blijft de Starterslening voldoen aan de verplichte aflossingseis. De wijzingen hebben geen gevolgen voor de kosten en de risico s voor de gemeente. Voor de starters leiden de wijzigingen tot een geringe kostenstijging, omdat de Combinatielening niet fiscaal aftrekbaar is. 11

16 5 Aanbevelingen Naar aanleiding van de resultaten van de evaluatie worden de volgende aanbevelingen gedaan: Aanbeveling 1: De Starterslening voortzetten De koopwoningmarkt is weer in beweging en de Starterslening is niet langer nodig om de koopwoningmarkt vlot te trekken. Binnen de sociale huursector is de doorstroming echter gering en de laatste jaren verder afgenomen. Elke verhuizing uit de sociale huursector naar de koopsector is gewenst, waardoor het wenselijk is de Starterslening voort te zetten. In de geactualiseerde woonvisie is aangegeven de Starterslening te continueren. Aanbeveling 2: Afschaffen financiële bijdrage verkoper Tijdens de crisisjaren waren verkopers bereid om een financiële bijdrage te leveren aan de Starterslening, omdat ze daarmee meer kans maakten hun huis te kunnen verkopen. Inmiddels is de woningmarkt hersteld en kunnen verkopers hun woning ook kwijt zonder de mogelijkheid van een Starterslening. Het ligt daarom niet voor de hand dat verkopers nog willen meewerken aan het verlenen van een Starterslening. Het feit dat afgelopen jaar slechts twee Startersleningen zijn verleend, bevestigt dit vermoeden. Daarnaast is gebleken dat in sommige gevallen de verkoper de financiële bijdrage heeft verhaald op de starter. Als de gemeente starters de mogelijkheid voor een Starterslening wil blijven bieden, is het aan te bevelen om de financiële bijdrage van de verkoper af te schaffen. De financiële bijdragen worden momenteel bij het beschikbare budget gevoegd, dus de consequentie hiervan zal zijn dat er op termijn iets minder budget beschikbaar zal zijn voor Startersleningen. Aanbeveling 3: Het begrip verwervingskostengrens vervangen door maximale koopsom De gemeente heeft de verwevingskostengrens in 2013 verlaagd van ,- naar ,-. Verdere verlaging van de verwervingskostengrens is in strijd met de woonvisie. Sinds 1 januari 2017 wordt in het kader van de NHG en door SVn niet langer een verwervingskostengrens (inclusief bijkomende kosten), maar een maximale koopsom (exclusief bijkomende kosten) gehanteerd. Om verwarring te voorkomen wordt aanbevolen aan te sluiten bij de terminologie van de NHG en van SVn. Een verwervingskostengrens van ,- komt overeen met een maximale koopsom van ,-. Aanbeveling 4: De overige gemeentelijke voorwaarden voor een Starterslening handhaven (maximale hoogte: ,-, inkomensgrens: ,-, leeftijdsgrens: 45 jaar, geen combinatie met andere koopconstructie) - Bij het instellen van de Startersregeling was het onzeker of een maximale hoogte van ,- voor de Starterslening voldoende zou zijn vanwege de hoge huizenprijzen binnen de gemeente. Uit de analyse blijkt dat het bedrag toereikend is. - De inkomensgrens bedraagt maximaal ,-. Dit is overeenkomstig de speerpunten uit de woonvisie. - De leeftijdsgrens is verhoogd van 35 naar 45 jaar, maar dit heeft niet tot beduidend meer Startersleningen of oudere starters geleid. Slechts één aanvrager was ouder dan 35 jaar. Dit is echter geen reden om de wijziging weer terug te draaien, aangezien er ook geen nadelen aan verbonden zijn. - Bij het bepalen van de criteria voor de Starterslening is bewust gekozen om het stapelen van regelingen niet mogelijk te maken. Enkele jaren geleden heeft de woningbouwvereniging Amerongen (nu Rhenam wonen) verzocht te onderzoeken of de Starterlening alsnog gecombineerd zou kunnen worden met hun Koopgarantregeling. Sinds de fusie met van de woningcorporaties uit Amerogen en Rhenen worden er echter geen woningen met een verkoopconstructie meer verkocht. Deze vraag is daarom niet meer aan de orde.

17 Aanbeveling 4: Geen gebruik maken van afkoopmethodiek Het alternatief voor een revolverend fonds is de afkoopmethodiek. Op korte termijn is de investering bij de afkoopmethodiek lager, maar op lange termijn zijn de kosten hoger. Bovendien werkt de gemeente momenteel al met een revolverend fonds en overweegt SVn te stoppen met de afkoopmethodiek. Het is daarom aan te bevelen om het huidige revolverende fonds voort te zetten. Aanbeveling 5: Extra inzet communicatie In 2016 zijn slechts twee Startersleningen verstrekt, terwijl dit aantal in de periode 2011 t/m 2015 gemiddeld op bijna 9 Startersleningen per jaar lag. Extra aandacht genereren voor de Starterslening is daarom gewenst. Als de gemeenteraad besluit de regeling te wijzigen is communicatie over de wijzigingen noodzakelijk. De manier waarop dit gebeurt zal in overleg met de communicatieadviseur worden bepaald. Gedacht kan worden aan: - Berichtgeving via sociale media - Berichtgeving in het Gemeentenieuws in de lokale krant - Informatie versturen naar lokale makelaars en hypotheekadviseurs 13