WONEN BOVEN WINKELS DEVENTER In ambitie kun je niet wonen

Transcriptie

1 WONEN BOVEN WINKELS DEVENTER In ambitie kun je niet wonen Vrij naar Jan Schaefer ONDERZOEK NAAR DE REALISATIE VAN DE DOELSTELLINGEN VAN WONEN BOVEN WINKELS IN DEVENTER

2 COLOFON Rekenkamercommissie: Leden: Voorzitter: Secretaris: J. Goejer B. Eindhoven W. de Jong B. Rolloos M. Viveen H. Groothuis P.H. de Jong J.E. Nijkamp Onderzoek uitgevoerd door Akro Consult bv in opdracht van de Rekenkamercommissie Auteurs: Bert Wolting Meint Pool Akro Consult Postbus GB DEN HAAG E info@akroconsult.nl T F

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding Achtergrond doel- en vraagstelling Onderzoeksopzet Leeswijzer Conclusies en aanbevelingen Conclusies Risico s Rechtmatigheid Doelmatigheid Doeltreffendheid Sturing, toezicht en verantwoording Mogelijkheden voor kaderstelling door Raad Mogelijkheden voor controle en tussentijdse bijsturing door de Raad Overige conclusies Aanbevelingen Ambities en realisatie Achtergrond De ambities De realisatie Van vastgoedfonds naar ontwikkelaar Financiële slagkracht Benchmark organisatiekosten De doorstart Achtergrond Financiering Wonen boven Winkelprojecten in Nederland Financiële vooruitzichten Wonen boven Winkels Deventer Rechtsvorm, risico s en governance Rechtsvorm Aspecten van staatsteun Risico s bij participatie in Wonen boven winkels Deventer Waarborgen voor effectief toezicht Kwaliteit governance Bijlagen Bijlage 1: lijst met geraadpleegde personen Bijlage 2: juridische structuur Wonen boven winkels Deventer

4 1. Inleiding In diverse steden zijn sinds de vijftiger jaren van de vorige eeuw Maatschappijen tot Stadsherstel werkzaam, ook in Deventer. Deze organisaties richtten zich vooral op restauratie van stedelijke monumenten en beeldbepalende panden. Eind tachtiger jaren kwam in veel steden de leefbaarheid van de historische binnenstad op de politieke agenda te staan. In 1991 werd in Maastricht door gemeente, universiteit en corporaties een organisatie opgericht die zich richt op het bewoonbaar maken van de vaak leegstaande ruimtes boven winkels in de binnenstad. Wonen boven Winkels was geboren. Andere steden probeerden hetzelfde te bereiken door het beschikbaar stellen van subsidies, zoals bijvoorbeeld in Utrecht en Den Haag. Ook in Deventer speelde de maatschappelijk wens om de binnenstad weer leefbaar te maken. Na een aanloopperiode van enkele jaren is op 22 november 2000 Wonen boven winkels Deventer N.V. (Wonen boven winkels Deventer) opgericht door de toenmalige woningcorporatie Woonunie (nu: Woonbedrijf ieder1) en de gemeente Deventer. Wonen boven winkels Deventer is opgericht vanuit de maatschappelijke doelstellingen om de aantrekkelijkheid van wonen in de Deventer binnenstad te vergroten, de leefbaarheid en sociale veiligheid door het realiseren van woonruimte te vergroten en het monumentaal herstel van panden in de binnenstad van Deventer te bevorderen. Wonen boven winkels Deventer is een privaatrechtelijke rechtspersoon, waarin de gemeente Deventer voor 50% deelneemt in het aandelenkapitaal. De corporatie heeft de andere helft van de aandelen. Vanuit het gezichtsveld van de gemeente is sprake van een publiek-private samenwerking. Uitgangspunt bij oprichting was dat Wonen boven winkels Deventer als revolving fund gaat functioneren. Een revolving fund (oftewel ronddraaiend geld) is een fonds, opgezet door of met de overheid, dat investeert in een specifiek soort projecten. Vaak zijn het projecten die anders niet of slechts moeizaam van de grond komen Achtergrond doel- en vraagstelling De gemeente Deventer heeft met de keuze voor een publiek-private samenwerking om de ambities en doelstellingen voor een leefbare, veilige binnenstad met herstel van monumentale panden de daadwerkelijk uitvoering en aansturing van de activiteiten van Wonen boven winkels Deventer op afstand gezet. De gemeente blijft verantwoordelijk voor het realiseren van de beoogde doelen van de vennootschap. Voor de gemeenteraad betekent dit een kaderstellende en controlerende taak. Uit de gang van zaken over de afgelopen jaren blijkt de directe invloed op en betrokkenheid van de gemeenteraad bij Wonen boven winkels Deventer in de praktijk kleiner dan bij niet op afstand geplaatste beleidsvelden. Het financieel belang van de gemeente in Wonen boven winkels Deventer is aanzienlijk. Bij oprichting heeft de gemeente, net als medeaandeelhouder Woonbedrijf ieder1, ,- gestort, in 2004 hebben beide aandeelhouders het eigen vermogen met ieder 1,0 miljoen versterkt. In haar vergadering van 14 januari 2009 heeft de gemeenteraad ingestemd met een aanvullende kapitaalstorting van ,-. Ook medeaandeelhouder Woonbedrijf ieder1 doet deze storting. Het aandelenkapitaal blijft hiermee 50:50 verdeeld tussen gemeente en corporatie. De aanvullende storting is gebaseerd op het eind 2008 geaccordeerde ondernemingsplan van Wonen boven winkels Deventer. De Rekenkamercommissie van de gemeente Deventer (RKC) wenst inzichtelijk te maken wat de resultaten zijn van Wonen boven winkels Deventer tot op heden en de mate van slagen van de oorspronkelijke doelstelling om Wonen boven winkels Deventer als een revolving fund op te zetten. RKC wil met dit onderzoek ook inzicht krijgen wat de besteding is geweest c.q. verwacht wordt te zijn van de kapitaalstorting door de gemeente Deventer. De vraagstelling door RKC is uitgewerkt naar de volgende onderzoeksvragen: 1 Welke risico s loopt de gemeente met de participatie in de NV Wonen boven winkels Deventer? 2

5 2 Zijn de kapitaalinjecties doelmatig en doeltreffend besteed? 3 Hoe is de sturing, toezicht en verantwoording t.a.v. de NV? 4 In welke mate is de Raad in staat tot kaderstelling bij deze op afstand uitgevoerde taken? 5 In welke mate is de raad in staat tot controle en tussentijdse bijsturing bij deze NV? Bij de risico s die de gemeente loopt is afzonderlijk aandacht besteed aan het risico van mogelijk onrechtmatige staatsteun in de financiële verhouding tussen gemeente en Wonen boven Winkels Deventer. 1.2 Onderzoeksopzet Het onderzoek bestond uit drie fasen. Deze worden hieronder kort toegelicht. Inventariseren beleidskader en uitgangspunten In deze fase is een verkennend onderzoek gedaan naar het beleidskader en de uitgangspunten bij oprichting van Wonen boven winkels Deventer. Interview en casestudy De tweede fase richt zich op het verkrijgen van inzicht in het functioneren van Wonen boven winkels Deventer in de periode 2000 tot 2009 en de uitgangspunten en verwachtingen voor de komende jaren, zoals vastgelegd in het eind 2008 opgestelde ondernemingsplan. De voorlopige bevindingen en conclusies zijn op juistheid en volledigheid getoetst in gesprekken met betrokken ambtenaren, aandeelhouders, directie van Wonen boven winkels Deventer en de Raad van Commissarissen van Wonen boven winkels Deventer. Analyse en rapportage De derde en laatste fase van het onderzoek bestaat uit een overkoepelende analyse van de resultaten uit de voorafgaande onderzoeksfasen. Deze analyse resulteerde in het eindrapport. Dit rapport is besproken met de Rekenkamercommissie. 1.3 Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd. Het eerste hoofdstuk beschrijft het doel en de opzet van het onderzoek. Het tweede hoofdstuk geeft de conclusies en aanbevelingen. In het derde hoofdstuk wordt de beleidsmatige achtergrond geschetst en worden de programmatische en financiële resultaten van wonen boven winkels in de Deventer binnenstad laten zien (onderzoeksvraag 2). Het vierde hoofdstuk gaat in op de achtergronden en uitgangspunten van het ondernemingsplan dat aan de basis ligt van de toekomstige vormgeving van Wonen boven Winkels Deventer. In het vijfde hoofdstuk komt de keuze voor de rechtsvorm van Wonen boven Winkels Deventer aan bod, wordt ingegaan op de verschillende risico s die de gemeente loopt bij participatie in de vennootschap en op aspecten van governance die horen bij goed ondernemingsbestuur (onderzoeksvragen 1, 3 en 5). De beantwoording van onderzoeksvraag 4 komt in meerdere hoofdstukken terug. 3

6 2. Conclusies en aanbevelingen 2.1 Conclusies De conclusies zijn gebaseerd op de vraaggesprekken met betrokken ambtenaren en medewerkers van Wonen boven winkels N.V., wethouders, aandeelhouder Woonbedrijf ieder1, directie en commissarissen van Wonen boven Winkels N.V., jaarstukken van de vennootschap, beleidsdocumenten en het ondernemingsplan Risico s Conclusie 1: participatie in onderneming met hoog risicoprofiel. De gemeente Deventer loopt met de participatie als aandeelhouder in Wonen boven winkels Deventer N.V. het volledig ondernemersrisico over de activiteiten en de bedrijfsvoering. De gemeente heeft als aandeelhouder ingestemd met het ondernemingsplan 2009 en daarmee onderschreven dat de aard van de activiteiten (herontwikkeling monumentaal vastgoed) en de markt waarop Wonen boven winkels Deventer werkzaam is (de commerciële huur- en koopmarkt) een hoog risicoprofiel kent. Dit betekent dat er een gerede kans is dat er zich financiële tegenvallers voordoen die moeten worden opgevangen door het door de aandeelhouders beschikbaar gestelde buffervermogen. Mogelijk leidt dit tot bijstorting. De financiering van de projecten moet om en om worden verzorgd door beide aandeelhouders. Uit een vergelijking met dergelijke projecten in andere steden blijkt dat dit (grotendeels) door de aandeelhouders zelf plaatsvindt. Hierdoor wordt het financieel belang van de gemeente in de vennootschap vergroot. Conclusie 2: risico op ongeoorloofde staatsteun is niet hoog. Bij investeringen in projecten, waar niet-sociale woningbouw wordt gesubsidieerd, kan staatssteun voorkomen worden als de gemeente op basis van het principe van de particuliere investeerder opereert: de gemeente dient richting Wonen boven winkels Deventer dezelfde voorwaarden te hanteren die voor een particuliere investeerder in vergelijkbare omstandigheden aanvaardbaar zouden zijn. De opzet van Wonen boven winkels Deventer lijkt erg op de opzet van N.V. Bergkwartier. In deze vennootschap participeren ook particuliere investeerders. Het is te verdedigen dat de gemeente in Wonen boven winkels Deventer hiermee de zelfde voorwaarden hanteert als een particuliere investeerder. Attentiepunt zijn nog te maken afspraken over projectfinanciering binnen de vennootschap: de gemeente moet marktconform handelen Rechtmatigheid Conclusie 3: de beschikbaar gestelde middelen zijn aangewend voor het doel van de onderneming. Uit een analyse van de jaarstukken van Wonen boven winkels Deventer N.V. blijkt dat de door de gemeente beschikbaar gestelde middelen in de vorm van aandelenkapitaal en bijdragen zijn aangewend voor de realisatie van projecten die passen binnen de doelstelling van de onderneming. De gemaakte organisatiekosten komen via het resultaat ten laste van het eigen vermogen van de vennootschap Doelmatigheid Conclusie 4: de doelmatigheid van Wonen boven winkels Deventer is beperkt geweest. Bij oprichting in 2000 was de veronderstelling dat met een eenmalige kapitaalstorting door beide aandeelhouders 240 woningen in 8 jaar konden worden gerealiseerd. Deze doelstelling is niet gehaald. De aandeelhouders hebben bij oprichting samen 0,9 miljoen kapitaal beschikbaar gesteld en enkele jaren later ieder 1 miljoen additioneel kapitaal verstrekt. Met het door beide aandeelhouders beschikbaar gestelde kapitaal van 2,9 miljoen zijn in totaal 42 woningen en 7 bedrijfsruimtes gerealiseerd. 4

7 Conclusie 5: de organisatiekosten liggen in lijn met andere wonen boven winkels-vennootschappen. Uit een vergelijking van de organisatiekosten van Wonen boven winkels Deventer met vergelijkbare vennootschappen in Amersfoort, Zwolle, Groningen en Maastricht blijkt dat de organisatiekosten per vennootschap beperkt verschillen. Conclusie 6: de gerealiseerde organisatiekosten liggen gemiddeld onder het ondernemingsplan uit De kosten voor management en ondersteuning liggen voor Wonen boven Winkels Deventer structureel onder de ramingen in het ondernemingsplan. Het jaar 2004 laat een afwijkend beeld zien, maar dat is toe te schrijven aan eenmalige kosten voor derden die samenhangen met de toenmalige financiële herstructurering van de vennootschap Doeltreffendheid Conclusie 7: de doeltreffendheid is gering geweest. In de periode 2000 tot en met 2008 zijn 42 woningen en 7 bedrijfsruimtes gerealiseerd. De ambitie bij oprichting was de realisatie van 240 woningen in 8 jaar. Deze doelstelling is niet gehaald. De vraag doet zich voor of een andere aanpak (bijdragen bij realisatie van projecten) niet ten minste even doeltreffend was geweest bij lagere kosten (door het ontbreken van structurele kosten voor management en ondersteuning) en lagere risico s voor de gemeente Sturing, toezicht en verantwoording Conclusie 8: het ondernemingsplan biedt goede handvaten voor adequate sturing door de aandeelhouders. Wonen boven winkels Deventer heeft per speerpunt meetbare doelstellingen geformuleerd. Deze doelstellingen zijn vervolgens zo veel mogelijk gekwantificeerd en van meetbare doelstellingen voorzien. Deze aanpak heeft het karakter van een balanced scorecard. Gebruik van dit instrument biedt goede mogelijkheden voor zowel de commissarissen als de aandeelhouders om effectief toezicht op Wonen boven winkels Deventer uit te voeren. Conclusie 9: het toezicht op de directie is geborgd door een betrokken, onafhankelijke Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen legt in de jaarrekening verantwoording af over haar activiteiten. In de beoogde nieuwe organisatieopzet houdt de naamloze vennootschap een eigen Raad van Commissarissen. Hiermee is een onafhankelijk toezicht geborgd. Conclusie 10: Betrokken aandeelhouders houden vinger aan de pols. Wonen boven Winkels Deventer kent een solide en adequaat uitgevoerde planning & controlcyclus gedurende een boekjaar. De aandeelhouders hebben een sterke betrokkenheid bij de gang van zaken in de vennootschap. Dit is zichtbaar in bijvoorbeeld de betrokkenheid bij het jaarlijks opgestelde ondernemingsplan, de begroting en de uitvoering van de planning & controlcyclus. Veel sterker dan de wettelijk minimaal vereiste betrokkenheid die slechts zichtbaar is in het vaststellen van de jaarrekening. Conclusie 11: Heldere scheiding tussen beleid en uitvoering De uitvoerende werkzaamheden om Wonen boven Winkels in Deventer te realiseren, zijn vorm gegeven in een aparte en zelfstandige vennootschap. Hiermee ontstaat een heldere scheiding in verantwoordelijkheden voor beleid (college en raad) en de uitvoering van dit beleid (directie Wonen boven Winkels Deventer). Ook het onderscheid tussen de rol van opdrachtgever (gemeente en woningcorporatie) en opdrachtnemer (Wonen boven winkels Deventer) is met het gekozen model helder en transparant. 5

8 2.1.6 Mogelijkheden voor kaderstelling door Raad Conclusie 12: mogelijkheden voor kaderstelling door Raad zijn beperkt en zijn hoofdzakelijk financieel van aard. De mogelijkheden voor kaderstelling lopen via de rol van aandeelhouder in de vennootschap. Binnen de vennootschap zijn twee, gelijkwaardige aandeelhouders. Deze rol wordt uitgeoefend door een portefeuillehouder binnen het College en is in de eerste plaats financieel van aard. Dit hangt samen met de aandeelhoudersrelatie. Deze relatie is in de eerste plaats financieel. Binnen de Deventer spelregels wordt de Raad jaarlijks geïnformeerd over de vermogensontwikkeling en het resultaat van de vennootschap Mogelijkheden voor controle en tussentijdse bijsturing door de Raad Conclusie 13: een rol op afstand beperkt de mogelijkheden voor controle en bijsturing. In het bedrijfsmodel van Wonen boven Winkels is de verhouding tussen gemeente en vennootschap in eerste instantie een financiële. De gemeente is aandeelhouder. De vennootschap legt jaarlijks verantwoording af over het gevoerde beleid en de ontwikkeling van de financiële positie in haar jaarrekening. De aandeelhouder keurt de jaarrekening goed en heeft het recht de bestuurder te benoemen of ontslaan. In het Deventer model is de beleidsmatig verantwoordelijke wethouder bestuurlijk en politiek verantwoordelijk voor deze op afstand gezette vennootschap Overige conclusies Conclusie 14: uit een vergelijking met andere, vergelijkbare vennootschappen in andere steden blijkt dat de financiering van de activiteiten alleen met laagrentende leningen van aandeelhouders mogelijk is. In andere steden verschaffen aandeelhouders (corporaties en gemeente) laagrentende leningen of geven garanties af om geld tegen gunstige condities te kunnen lenen. Een zelfstandige financiering tegen redelijke rentevoeten blijkt moeilijk realiseerbaar. In het ondernemingsplan zijn de financieringscondities nauwelijks uitgewerkt. Op basis van ervaringen in andere steden is het onzeker of Wonen boven Winkels Deventer financiering tegen gunstige voorwaarden kan verkrijgen. Deze financiering is noodzakelijk om de gewenste ambitie te kunnen realiseren. Conclusie 15: cumulatief preferente aandelen zijn strijdig met een revolving fund. De keuze voor de uitgifte van preferente aandelen staat op gespannen voet met het uitgangspunt van een revolving fund. Preferente aandeelhouders hebben een statutair recht op een percentage van de winst. Een revolving fund wendt immers alle verkregen middelen opnieuw aan voor de primaire bedrijfsdoelstellingen en doet geen uitkeringen aan aandeelhouders. Conclusie 16: de keuze voor een samenwerking in de vorm van een naamloze vennootschap past bij de uitgangspunten. De keuze van de gemeente voor een beperkte aansprakelijkheid, een deling van de financiële risico s en de zeggenschap en een actieve rol als aandeelhouder maken de keuze voor een naamloze vennootschap een voor de hand liggende. Conclusie 17: de bestuurlijke ambtelijke beoordeling van het nieuwe ondernemingsplan in 2008 heeft onder te grote tijdsdruk plaatsgevonden. De aandeelhouders van Wonen boven winkels Deventer moesten onder grote tijdsdruk een besluit nemen over het nieuwe ondernemingsplan. De ambtelijke en bestuurlijke voorbereiding voor besluitvorming is erg kort geweest, waardoor het ambtelijk advies niet de door de verantwoordelijk wethouder en ambtenaren gewenste diepgang had. Conclusie 18: de vennootschap is op de gemeentelijke balans tegen de kapitaalstorting bij oprichting gewaardeerd. 6

9 Het achterwege laten van het bijplussen' van aanvullende kapitaalstortingen na oprichting van de vennootschap vermindert voor de Raad het zicht op de ontwikkeling van de resultaten en financiële positie van Wonen boven winkels Deventer. De boekhoudregels voor gemeenten (BBV) stellen als uitgangspunt waardering tegen verkrijgingprijs (in casu de verrichte kapitaalstortingen) met vermelding van de actuele waarde. De gekozen presentatiewijze binnen de gemeente Deventer is niet in strijd met het BBV, maar vermindert wel het inzicht in de ontwikkeling van de financiële positie van de deelneming. Met ingang van het jaarverslag 2008 legt de gemeente Deventer overigens uitgebreid verantwoording af over de financiële gang van zaken bij deelnemingen als Wonen boven Winkels Deventer in de paragraaf verbonden partijen. Expliciete aandacht voor de actuele waarde van de deelneming vergroot in deze paragraaf het inzicht voor de Raad. 2.2 Aanbevelingen Om de Raad de mogelijkheid te geven een afgewogen oordeel te vormen over de financiële risico s en onzekerheden bij participaties in vennootschappen als Wonen boven winkels Deventer, is het aan te bevelen bij het raadsvoorstel een risicoanalyse beschikbaar te hebben. Deze risicoanalyse kan de vorm hebben van de paragraaf weerstandsvermogen uit de voorjaarsnota. De vraag doet zich voor of een andere aanpak (bijdragen bij realisatie van projecten) niet ten minste even doeltreffend was geweest bij lagere kosten (door het ontbreken van structurele kosten voor management en ondersteuning) en lagere risico s voor de gemeente. Heroverweeg de risicodragende participatie in een samenwerkingsvorm en onderzoek de mogelijkheden voor een gemeentelijk revolving fund met laagrentende leningen of objectgebonden stimuleringssubsidie bij realisatie van wonen boven winkelprojecten. De gemeente loopt hierbij geen risico s die samenhangen met het ontwikkelen van vastgoed, de bedrijfsvoering en de exploitatie van vastgoed. Een stimuleringssubsidie kan een goed alternatief zijn als er binnen de gemeente instellingen werkzaam zijn op min of meer bedrijfsmatige grondslag die zich richten op stadherstel. In Deventer is dat N.V. Bergkwartier en mogelijk de besloten vennootschap met binnenstedelijk vastgoed van Woonbedrijf ieder1. Het zicht op de financiële prestaties van gemeentelijke deelnemingen wordt vergroot als deze tegen de intrinsieke waarde op de balans worden opgenomen. Alle financiële voor- en nadelen worden zo jaarlijks transparant voor de Raad. Voor de transparantie verdient het aanbeveling vastgoedtransacties tussen Wonen boven Winkels Deventer en haar aandeelhouders of derden tegen een door een onafhankelijk taxateur vastgestelde waarde plaats te laten vinden. Om een discussie over ongeoorloofde staatsteun te vermijden is het aan te bevelen uit te gaan van een vorm van marktwaarde, bijvoorbeeld de marktwaarde in verhuurde staat voor verhuurde objecten. Voor een goed middelenbeheer is het aan te bevelen dat Wonen boven winkels Deventer een treasurystatuut opstelt met uitgangspunten, normen, richtlijnen en werkwijze voor het geldbeheer. Specifiek aandachtspunt zijn de financieringsstromen tussen de naamloze vennootschap (het reeds bestaande Wonen boven Winkels Deventer) en het vastgoedfonds van Woonbedrijf ieder1. 7

10 3. Ambities en realisatie 3.1 Achtergrond In Deventer bestaat al sinds de jaren zeventig aandacht voor het opwaarderen van het wonen in de binnenstad. Beleidsmatig is door de gemeente in 1975 een aanvang gemaakt met het Basisplan rehabilitatie binnenstad. Dit beleidsplan heeft geleid tot de op richting van N.V. Bergkwartier, een vennootschap waarin de gemeente Deventer aandeelhouder is. Deze vennootschap heeft diverse panden in het Noordenbergkwartier gerenoveerd/gerestaureerd, nadat in het Bergkwartier op particuliere basis al gestart was met een complexmatige renovatie van oude panden. De toenmalige aanpak kenmerkte zich door een gerichte aanpak en inzet van aanzienlijke subsidiemiddelen. De decennia daarna heeft de gemeente de aandacht gericht op het wonen boven winkels. In 1987 en 1993 zijn beleidsnotities opgesteld die een aanzet zouden moeten geven om het wonen boven winkels te stimuleren. Eind negentiger jaren concludeert het toenmalige college dat de stimulering van wonen boven winkels weliswaar ruim 10 jaar de gemeentelijke aandacht heeft gehad, maar dat het nooit structureel van de grond is gekomen. 3.2 De ambities Eind negentiger jaren stelde het toenmalige college vast dat wonen boven winkels in Deventer niet structureel van de grond kwam. Een aantal oorzaken zijn daarvoor aan te wijzen. In de eerste plaats was de gemeente niet zelf actief bij deze vorm van stedelijke vernieuwing betrokken: subsidie werd verleend als particuliere initiatiefnemers zich bij de gemeente meldden. In het Noordenbergkwartier en het Bergkwartier werkte deze aanpak, maar voor de binnenstad kwamen nauwelijks initiatieven vanuit de particuliere sector van de grond. In de binnenstad gaat het om panden die alleen met een grote investering voor bewoning geschikt te maken zijn. De beschikbare middelen vanuit de kant van de gemeente waren op dat moment niet toereikend om projecten rendabel te krijgen. In de praktijk blijken ook de vaak moeilijke ontsluiting van de panden, de verkaveling en (publiekrechtelijke) procedures in meer of mindere mate een rol te spelen. Gemeente en corporaties hebben in de periode samen met wijkpartijen (bewoners, ondernemers, instellingen) voor alle wijken in Deventer wijkontwikkelingsperspectieven (WOP) en activiteitenplannen opgesteld. Op basis van een analyse van sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen is het toekomstbeeld van wijken geschetst (het wijkperspectief) en bepaald welke activiteiten moeten worden ondernomen om dit beeld te realiseren (het activiteitenplan). Voor een periode van steeds twee jaar wordt een uitvoeringsprogramma gemaakt. De resultaten van de WOP s zijn op 7 juli 1998 door de gemeenteraad vastgesteld. Uit de door de gemeente in 2000 uitgevoerde evaluatie van de WOP voor de Binnenstad blijkt dat de beleidsmatig gewenste stimulering van wonen boven winkels in uitvoering is met de oprichting van Wonen boven winkels Deventer. De vennootschap krijgt als taak mee het goedgekeurde ondernemingsplan uit te voeren. De belangrijkste punten van het ondernemingsplan zijn: 1 kennis, menskracht en middelen moeten door een structurele aanpak worden ingezet; 2 er moet sprake zijn van een professionele aanpak die omgeven is door waarborgen van continuïteit; 3 samenwerking tussen een organisatie die is ingericht voor beheer van vastgoed, woningcorporatie Woonunie, en de gemeente Deventer is cruciaal voor het vertrouwen naar particulieren, grootwinkelbedrijven en beleggers; 4 er moet sprake zijn van een langdurige inspanning. In het raadsbesluit tot oprichting van Wonen boven Winkels Deventer N.V. (d.d. 28 april 2000) motiveert het college de participatie van de gemeente in het aandelenkapitaal van de vennootschap als volgt: Participatie van de gemeente in deze N.V. wordt ingegeven door de vereiste continuïteit, zekerheid en 8

11 uitstraling die voor deze N.V. noodzakelijk is. In de interviews met alle betrokkenen wordt dit uitgangspunt nog steeds onderschreven. Vanuit de werkorganisatie Wonen boven winkels Deventer wordt er nog een punt toegevoegd: langdurige betrokkenheid van zowel de woningcorporatie als de gemeente. Een wethouder gaf aan dat deelname van de gemeente in de vennootschap van belang is omdat daardoor naar buiten toe wordt aangegeven dat het in het belang van de gemeente is om het wonen boven winkels in Deventer gestalte te geven. Voorafgaande aan de oprichting van Wonen boven Winkels Deventer N.V. heeft op 20 en 21 mei 1999 een inventarisatie van de leegstand in de binnenstad van Deventer plaatsgevonden. Hiermee werd ook het werkgebied van de nog op te richten entiteit begrensd tot het gebied tussen de IJssel, de grachten, de Verzetslaan, de Houtmarkt en de Bokkingshang. Ruim panden zijn geïnventariseerd. Uit de inventarisatie kwam naar voren dat het aantal leegstaande bouwlagen ten minste 375 is. Oorspronkelijk was de ambitie om 360 woningen in 8 jaar te realiseren. Uit het opgestelde ondernemingsplan blijkt hiervoor een kapitaalstorting van ,- (4 miljoen gulden) noodzakelijk. Deze inbreng blijkt voor beide partijen te hoog. Bij een halvering van het aandelenkapitaal tot ,- (2 miljoen gulden) lijkt het mogelijk 240 woningen te realiseren. Hier kunnen partijen zich in vinden. Wonen boven Winkels Deventer N.V. krijgt als ambitie mee om in 8 jaar 240 woningen te realiseren. In het ondernemingsplan is sprake van een verhouding van 50% erfpacht en 50% aankoop. De geraamde onrendabele investering bedraagt circa 4,4 miljoen. Vanaf het eerste project kiest Wonen boven Winkels Deventer voor aankoop 1. Dit lijkt een bewuste keuze te zijn. Met aankoop verkrijgt Wonen boven Winkels Deventer het eigendom van het gehele pand. Eigendom betekent in dit geval dat waardestijgingen ten goede komen aan de vennootschap. Toekomstige waardedalingen overigens ook, maar Wonen boven Winkels Deventer is opgezet in een periode dat de waardeontwikkeling van vastgoed al enige jaren positief is. Diverse betrokkenen vinden deze keuze passen bij het concept van revolving fund. In Maastricht wordt ook een erfpachtconstructie toegepast, vooral bij kamergewijze verhuur. De investering moet zich dan echter in de looptijd van het erfpachtrecht (vaak 40 jaar) worden terugverdiend. Waardestijgingen vallen toe aan de eigenaar. In Deventer zijn tot op heden zelfstandige woonruimten ontwikkeld. Alle geïnterviewden benadrukken dat Wonen boven Winkels Deventer N.V. opgezet is als een revolving fund. In het ondernemingsplan uit 1999 wordt dit uitgelegd als een vastgoedfonds dat door de exploitatie van relatief goede panden ook slechte tot zeer slechte panden kan aanpakken. Uitgangspunt hierbij is dat de gerealiseerde woningen langjarig verhuurd worden. Verkoop is op middellange termijn niet aan de orde. Dit type revolving fund wordt in Maastricht in de praktijk gebracht. Een gangbare omschrijving van een revolving fund is een fonds waarbij opbrengsten terugvloeien en weer aangewend worden voor nieuwe investeringen. Dit betekent dat de ingelegde middelen nooit bij de originele verstrekkers terugkomen. Een jaarlijkse dividenduitkering, zoals bij veel vennootschappen voor stads- en monumentenherstel en bijvoorbeeld ook N.V. Bergkwartier is bij een revolving fund niet aan de orde. In de Nederlandse overheidspraktijk staat bij een revolving fund de financieringsgedachte centraal. Een bekend revolving fund zijn de gemeentelijke fondsen die zijn ondergebracht bij stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeente. Hierin zijn 'geoormerkte' middelen ondergebracht. Uit hun revolving fund verstrekken de gemeenten 'zachte' leningen aan derden. Aflossing en rente op de leningen vloeien terug in het gemeentelijke fonds, waarna de gemeente dit geld via laagrentende leningen opnieuw kan gebruiken voor relevante projecten. En daarna opnieuw, enzovoorts. Hiermee onderscheidt een revolving fund zich van de gebruikelijke manier van subsidiëren. Subsidie à 1 Uit de interviews komt naar voren dat overwogen is om met een erfpachtconstructie te werken, maar de eigenaren van de panden zouden in Deventer geen erfpachtconstructie willen. 9

12 fonds perdu bijvoorbeeld staat voor eens gegeven blijft gegeven. Een dergelijk revolving fund is dan ook vooral een financieringsinstrument. De risico s voor het fonds beperken zich tot het niet terug ontvangen van verstrekte gelden en de bijbehorende rentevergoeding. In de statuten van Wonen boven Winkels Deventer N.V. valt op dat er sprake is van preferente aandelen (artikel 31). Deze preferente aandelen bieden de aandeelhouders een vast rendement van 5% als de resultaatsontwikkeling dit toelaat. De achtergrond van deze statutaire bepaling ligt bij de fiscale vrijstelling voor vennootschapsbelasting voor vennootschappen voor stadsherstel. Met ingang van 1 januari 2008 is deze vrijstelling door het Kabinet geschrapt. Tot en met 2008 is een winstuitkering door de aanhoudende negatieve resultaten overigens niet aan de orde geweest. De keuze voor de uitgifte van preferente aandelen staat op gespannen voet met het uitgangspunt van een revolving fund. Een revolving fund wendt immers alle verkregen middelen opnieuw aan voor de primaire bedrijfsdoelstellingen. 3.3 De realisatie De ambitie bij oprichting was om 240 woningen in 8 jaar tijd te realiseren in de Deventer binnenstad ( ). Deze doelstelling heeft Wonen boven winkels Deventer niet gerealiseerd. In onderstaande tabel zijn de gerealiseerde projecten tot 2009 weergegeven. Tot en met 2008 zijn 49 eenheden gerealiseerd en zijn 4 eenheden in verhuur, vooruitlopend op herbestemming. Naast 42 woningen zijn 7 winkelruimtes en ateliers ontwikkeld. Winkels/atelier Woningen/appartementen Huidige eigenaar Hof van Adwaita (fase 1) 2 4 Woonbedrijf ieder1 Stadshof/Grote Overstraat 3 9 Woonbedrijf ieder1 Hof van Adwaita (fase 2) 1 5 Woonbedrijf ieder1 De Koning - 19 Woonbedrijf ieder1 De Binderij 1 5 Wonen boven winkels Deventer Subtotaal getransformeerd 7 42 Tijdelijke exploitatie: Lange Bisschopsstraat 38-4 Wonen boven winkels Deventer Totaal 7 46 De 4 appartementen aan de Lange Bisschopsstraat 38 worden tijdelijk verhuurd als studenteneenheid. Wonen boven Winkels Deventer verwacht deze woningen te herbestemmen. Wonen boven Winkels Deventer heeft in aantallen gemeten 18% van de oorspronkelijke doelstelling gerealiseerd. Uit de interviews met betrokkenen en uit het jaarlijks met de begroting door Wonen boven Winkels Deventer opgestelde ondernemingsplan blijkt dat hiervoor meerdere factoren een rol spelen: Het aankopen van panden voor herontwikkeling is een langdurig proces dat maar ten dele wordt gestuurd door de aankopende partij. Het aantal eigenaren dat daadwerkelijk geïnteresseerd is in verkoop is beperkt. De bereidheid tot verkoop door winkeleigenaren heeft een relatie met de reguliere 8 tot 10-jarige ontwikkelcyclus van winkelpanden. Panden komen dus maar met mondjesmaat op de markt. De financiële middelen binnen Wonen boven Winkels Deventer zijn beperkt. De onrendabele toppen van de herontwikkelde panden blijken veel groter te zijn dan bij de oprichting werd aangeno- 10

13 men (oorspronkelijk 4.500,- voor een kamer tot ,- voor een 3/4 kamerappartement). Zo is de onrendabele top voor de ontwikkeling van De Binderij (5 appartementen) volgens de jaarrekeningen 2006 en 2008 per saldo Van vastgoedfonds naar ontwikkelaar Wonen boven Winkels Deventer is opgericht als een revolving fund vastgoedfonds. De financiering van de in de eerste jaren aangekochte en herontwikkelde objecten vindt plaats met de bij oprichting daadwerkelijk verkregen middelen. Dit betreft het gestorte aandelenkapitaal en bij oprichting toegezegde middelen uit onder andere het CAI-fonds. Uit de gesprekken komt naar voren dat het niet mogelijk bleek om externe leningen door de vennootschap te laten aantrekken. Al snel komt binnen de aandeelhoudersvergadering (2003) de financieringsproblematiek aan de orde. De conclusie is dat om de projectactiviteiten te kunnen financieren, aanvullend eigen vermogen noodzakelijk is. Beide aandeelhouders, gemeente en Woonbedrijf ieder1 spreken de intentie uit de zeggenschap- en aandelenverhouding binnen de vennootschap gelijk te willen houden. De corporatie had, om de meest acute liquiditeitstekorten te overbruggen, al een achtergestelde lening van 1,3 miljoen verstrekt. De gemeente Deventer heeft aangegeven te werken aan een voorstel om aanvullend kapitaal in de vennootschap te brengen. In 2004 is het aandelenvermogen met 2,0 miljoen versterkt. Beide aandeelhouders nemen hier de helft van voor hun rekening. In 2004 wordt door directie, commissarissen en beide aandeelhouders een ingrijpende beslissing genomen. Wonen boven Winkels Deventer gaat verder als ontwikkelfonds. De gedachte van een revolving fund wordt verlaten. Hiermee fungeert Wonen Boven Winkels Deventer vanaf dat moment als binnenstedelijke ontwikkelaar die panden herontwikkelt als de financiering rond is. De financiering komt in de praktijk van beide aandeelhouders (gestort eigen vermogen) en toegezegde subsidies 3. De gerealiseerde objecten worden aan aandeelhouder Woonbedrijf ieder1 verkocht. Het betreft de volgende objecten: Winkels/atelier Woningen/appartementen Hof van Adwaita (fase 1) 2 4 Stadshof/Grote Overstraat 3 9 Hof van Adwaita (fase 2) 1 5 De Koning - 19 Totaal 6 37 Ook in 2005 blijft de toekomst van Wonen boven Winkels een belangrijk gesprekspunt binnen de Raad van Commissarissen en met beide aandeelhouders. De jaarrekening 2005 meldt het volgende: In 2005 is door de Raad van Commissarissen en de beide aandeelhouders wederom gesproken over de toekomst van NV Wonen boven winkels Deventer. Het belangrijkste onderwerp blijft de financiële ontwikkeling van de NV Wonen boven winkels Deventer en de vraag of NV Wonen boven winkels Deventer verder gaat als ontwikkelvehikel of als vastgoedfonds. In 2006 is het uitgangspunt van een revolving fund opnieuw ingebracht in de discussie tussen directie, commissarissen en aandeelhouders. Uitkomst van de discussie is dat opnieuw wordt ingezet op een koerswijziging van ontwikkelfonds naar vastgoedfonds. Het idee hierachter is dat Wonen boven 2 Deze hogere onrendabele toppen worden vooral veroorzaakt door de relatief hoge bouwkosten per te realiseren woning. Deze hoge bouwkosten hangen samen met de te herontwikkelen objecten en de keuze om bijvoorbeeld het casco in de herontwikkeling te betrekken in plaats nieuwbouw achter de oorspronkelijke gevel. 3 Toegezegde subsidies zijn in de jaarrekening opgenomen in de egalisatierekening subsidies. De subsidies kunnen worden gebruikt voor de financiering van de activiteiten alsmede ter dekking van onrendabele toppen bij vastgoedrealisatie. Eind 2006 was het saldo van deze egalisatierekening nihil. 11

14 Winkels Deventer zelfstandig kan blijven functioneren qua ontwikkelingen in de binnenstad van Deventer, op afstand staand van met name de gemeente. Ook moet Wonen boven Winkels Deventer zelfstandig financiering kunnen aantrekken. De commissarissen hebben zich expliciet achter deze ontwikkeling geschaard, omdat in hun ogen de continuïteit van de onderneming dat vereist. Bij betrokkenen is consensus over een noodzakelijke uitbreiding van het eigen vermogen van de vennootschap. Door Wonen boven Winkels zijn hiertoe meerdere varianten uitgewerkt, die in verschillende mate van invloed zijn op de aandelenverhouding tussen gemeente en woningcorporatie en daarmee op de verdeling van zeggenschap en rendement. Beide aandeelhouders gaven aan een 50:50 verhouding te willen blijven handhaven, ook na bijstorting. 3.5 Financiële slagkracht De ambitie om een zichzelf in standhoudend vastgoedfonds voor de Deventer binnenstad op te zetten, vraagt financiële middelen. Deze financiële middelen worden in de eerste plaats ingezet om het vastgoedfonds te financieren. De ingebrachte financiële middelen hebben naast de financieringsfunctie ook de rol van buffervermogen. Dit buffervermogen is nodig om bij externe financiers aanvullende leningen aan te trekken en dient als buffer om tegenvallers in de bedrijfsvoering op te vangen. Dit buffervermogen bepaald in grote mate de financiële polsstok. Bij een beperkt buffervermogen zijn externe financiers slechts onder stringente condities geld te lenen, bijvoorbeeld door een garantstelling van de aandeelhouders. Dit was nadrukkelijk niet de intentie van beide aandeelhouders. Wonen boven Winkels Deventer zou zich zelfstandig moeten kunnen financieren. Bij de oprichting van de vennootschap is door Woonunie en de gemeente Deventer ,- aandelenkapitaal verstrekt. Het buffervermogen van ,- bleek onvoldoende om als zelfstandige entiteit voldoende leningen te kunnen aantrekken buiten de aandeelhouders om. In november 2001 heeft Stichting Beheer CAI-gelden een eenmalige bijdrage van ,- verleend aan Wonen Boven Winkels Deventer N.V. De aanvullend beschikbare middelen (bijdrage in onrendabele toppen van beide aandeelhouders, een bijdrage van het Ministerie van VROM en de bijdrage van Stichting Beheer CAI-gelden van gezamenlijk circa 1,2 miljoen is volgens de jaarrekeningen 2000 tot en met 2003 aangewend voor de aanschaf en herontwikkelen van vastgoed in de Deventer binnenstad. Hiermee is de aanwending van de middelen rechtmatig geweest. Het realiseren van Wonen boven Winkels is in Deventer de afgelopen 10 jaar een zaak van lange adem gebleken. In het ondernemingsplan uit 1999 staat in de slotconclusie: Uit de gepresenteerde cijfers blijkt dat een dergelijk project aanzienlijke financieringsmiddelen en subsidies vergt. Zijn die beschikbaar dan ontstaat een exploitatiebeeld dat een patroon volgt, van tekorten in de eerste jaren en overschotten in de latere jaren. Het eindresultaat is positief. Een dergelijk patroon is bij sociale volkshuisvesting niet ongebruikelijk, maar opgemerkt moet worden dat in tegenstelling tot woningcorporaties de beoogde organisatie maar over beperkte reserves beschikt. Dat zal een punt van aandacht moeten zijn. Deze conclusie blijkt een voorspellende waarde te hebben. Rond 2003 was Wonen boven Winkels Deventer N.V. door haar geld heen en werden voorlopig geen nieuwe projecten opgepakt. Pas na een kapitaalinjectie van beide aandeelhouders in 2004 kan de onderneming weer aan haar kerntaak toekomen, het herontwikkelen van onroerend goed in de binnenstad van Deventer. In onderstaand overzicht is de ontwikkeling van het risicodragende eigen vermogen van Wonen boven Winkels Deventer vanaf de oprichting in 2000 tot en met 2008 weergegeven. 12

15 (x 1.000) Eigen vermogen (ultimo boekjaar) Aanvullende middelen (ultimo boekjaar) Beschikbare financieringsmiddelen (ultimo boekjaar) Bij oprichting Tot in 2004 is de liquiditeitspositie van Wonen boven Winkels Deventer zeer krap geweest. Belangrijke oorzaak was de groei in de ontwikkelportefeuille, terwijl aanvullende middelen door Stichting beheer CAI-middelen al bij oprichting waren toegezegd, maar pas in 2004 zijn uitbetaald. In 2002 is de corporatie met een achtergestelde lening van 1,3 miljoen bijgesprongen. Deze lening is in 2004 grotendeels omgezet in eigen vermogen. In 2004 heeft de corporatie de bij Wonen boven Winkels Deventer in verhuur zijnde woningen overgenomen. De in 2004 door aandeelhouder Woonbedrijf ieder1 overgenomen objecten zijn volgens informatie van Wonen boven winkels Deventer afzonderlijk door makelaars getaxeerd. Uit de gesprekken met betrokkenen blijkt dat de grondslag voor de overnamewaarde de bedrijfswaarde was. Er zou volgens Wonen boven winkels Deventer alleen worden uitgenomen tegen bedrijfswaarde als deze boven marktwaarde lag. Kennelijk heeft deze situatie zich voorgedaan, want beide aandeelhouders stemden met de transactie in. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de gangbare parameters en uitgangspunten in de corporatiesector. De onrendabele top is 50:50 verdeeld tussen corporatie en Wonen boven Winkels Deventer. De corporatie heeft per saldo 75% (50% direct en 25% via haar aandeel in Wonen boven Winkels Deventer) van de onrendabele top als verlies verantwoord. De gemeente heeft per saldo 25% (haar aandeel in Wonen boven Winkels Deventer is 50%) voor haar rekening gekregen. 4 Voor het afdekken van onrendabele toppen is ,- toegezegd door Stichting Beheer CAI-gelden. Samen met middelen van het Ministerie van VROM ( ,-) in het kader van de Tijdelijke regeling herstructurering is circa 1,2 miljoen aan aanvullende financiering beschikbaar. 5 Woonunie (nu: Woonbedrijf Ieder1) heeft in 2002 een achtergestelde lening van 1,3 miljoen verstrekt. 6 De achtergestelde lening wordt omgezet in eigen vermogen ( 1,0 miljoen). Gemeente Deventer stort vanuit ISV-gelden eveneens 1,0 miljoen op de reeds uitgegeven aandelen. 13

16 De ontwikkeling van de in projecten vastgelegde financieringsmiddelen is in onderstaande tabel afgezet tegen de beschikbare (langlopende) financieringsmiddelen. (x 1.000) Vastgelegd in projecten (ultimo boekjaar) Financieringsmiddelen (ultimo boekjaar) Surplus/Deficit Bij oprichting Uit de gevoerde gesprekken komt naar voren dat het Wonen boven Winkels Deventer nauwelijks lukt om aanvullende, externe financiering voor projecten aan te trekken. De belangrijkste reden is het nauwelijks beschikbaar zijn van buffervermogen in de vorm van eigen vermogen. Beperkte financieringsmogelijkheden betekent nauwelijks mogelijkheden voor aankopen en herontwikkelen van panden. Het ontbreken van te exploiteren vastgoed in het revolving fund zet het idee achter het fonds onder druk en leidt tot voortdurend geldgebrek. In de ogen van directie en commissarissen een vicieuze cirkel die zonder hulp van beide aandeelhouders niet te doorbreken is. In 2003 heeft ING-bank een langlopende lening verstrekt van circa ,- (rente 5,8%). Deze lening is in 2004 afgelost. In 2007 is een lening van ,- verstrekt door stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten met een nominaal rentepercentage van 0,5%. De gemeente Deventer staat garant voor deze lening. 3.6 Benchmark organisatiekosten Aan de hand van de laatst beschikbare gedeponeerde jaarrekeningen van vier vergelijkbare vennootschappen zijn de kosten voor management en ondersteuning getoetst. Onder deze kosten vallen onder andere de kosten voor directie, communicatieactiviteiten, administratie en accountantscontrole en bijvoorbeeld de raad van commissarissen. Deze kosten zijn grotendeels vast. In het ondernemingsplan zijn de kosten voor management en ondersteuning op ,- gesteld. Deze kosten stijgen in de acht jaar dat projecten ter hand worden genomen met 2,5% per jaar tot ,-. De kosten zijn vergeleken met al enige jaren bestaande vennootschappen: Wonen boven Winkels Maastricht N.V. (2008), N.V. Wonen boven Winkels Amersfoort (2007), N.V. Wonen boven Winkels Zwolle (2007) en N.V. Wonen boven Winkels Groningen (2007) 7. De laatste drie vennootschappen verkeren net als Wonen boven Winkels Deventer nog in de fase dat de vastgoedportefeuille zich nog moet ontwikkelen, Maastricht kent al een grote beheerportefeuille. Bij oprichting van Wonen boven Winkels Deventer hebben de beide aandeelhouders afgesproken dat de vennootschap geen personeel in dienst neemt. De kosten voor verrichte activiteiten worden aan de vennootschap doorbelast. Ook in de nieuwe opzet zal dit het geval zijn voor de gezamenlijke N.V. 7 Er zijn in Nederland 7 vennootschappen ingeschreven bij de Kamers van Koophandel die zich richten op Wonen Boven Winkels. Vijf hebben jaarstukken bij de Kamer van Koophandel gedeponeerd. 14

17 Conform de gangbare praktijk bij projectontwikkeling zijn de kosten voor projectmanagement onderdeel van de stichtingskosten van een object. Deze kosten zijn grotendeels variabel. Zijn er geen projecten onderhanden, dan worden geen kosten gemaakt. De ontwikkeling van de organisatiekosten van Wonen boven Winkels Deventer en de vergelijking met Wonen boven Winkels in vier andere steden is als volgt: (x 1.000) Ondernemingsplan Deventer Maastricht Groningen Zwolle Amersfoort Gerealiseerde woningen De kosten voor management en ondersteuning liggen voor Wonen boven Winkels Deventer structureel onder de ramingen in het ondernemingsplan. Het jaar 2004 laat een afwijkend beeld zien, maar dat is toe te schrijven aan eenmalige kosten voor derden die samenhangen met de toenmalige financiële herstructurering van de vennootschap. De kosten in Groningen en Amersfoort zijn qua niveau vergelijkbaar met Deventer. De hogere kosten in Zwolle komen vooral voor rekening van een externe partij die taken uitvoert, niet zijnde een aandeelhouder. In Amersfoort, Deventer en Groningen wordt dit door de corporatie gedaan. Waarschijnlijk speelt dit ook in Maastricht in

18 4. De doorstart 4.1 Achtergrond In 2007 is de revitalisering van de oorspronkelijke revolving fund gedachte concreet gemaakt en met de aandeelhouders besproken. Dit heeft geleid tot een nieuw ondernemingsplan, gedateerd 23 oktober In dit ondernemingsplan wordt voorzien in een ombouw van een vastgoedontwikkelaar naar een vastgoedfonds. Betrokkenen stellen vast dat Wonen boven Winkels Deventer als herontwikkelaar van binnenstedelijk vastgoed inteert op het door beide aandeelhouders verstrekte vermogen. Periodiek leidt dit tot een discussie over het beëindigen van de activiteiten of het bijstorten van kapitaal door de aandeelhouders. Beide aandeelhouders geven aan dat de beleidsmatige doelstelling van Wonen boven Winkels in de Deventer binnenstad door gemeente en corporatie gedragen wordt. Het nieuwe ondernemingsplan bevestigt beleidsmatig de bij de oprichting gemaakte beleidsmatige afwegingen en keuzes door gemeente en corporatie. Beleidsmatig is er dan ook geen sprake van een trendbreuk, maar van continuïteit. Nieuw is de wijze waarop gezocht is naar een mogelijkheid om de oorspronkelijke revolving fund gedachte een kans te geven, namelijk door een afzonderlijke vennootschap met reeds verhuurd vastgoed (een vastgoedfonds) naast de bestaande vennootschap te plaatsen. Ook wordt nadrukkelijke ingezet op bedrijfsonroerend goed. Het ondernemingsplan stelt vast dat in dit segment hogere rendementen gerealiseerd kunnen worden tegen overigens een hoger risico. Ook de wijze van projectrealisatie wordt heroverwogen. In plaats van objecten leeg aankopen, verbouwen en verhuren, wordt ook ingezet op verhuurd aankopen en vervolgens (eventueel) verbouwen en uitponden. Uit de door Wonen boven Winkels Deventer gemaakte analyses om het ondernemingsplan uit 2008 financieel te onderbouwen komt naar voren dat twee stappen belangrijk zijn: 1. versterken van het eigen vermogen van de vennootschap om de geprognosticeerde ontwikkeling van het resultaat op te kunnen vangen; 2. ondersteuning van de vennootschap door een nog op te richten vennootschap door Woonbedrijf ieder1. In deze vennootschap wordt vastgoed in de binnenstad van Deventer dat tot op heden op de balans staat van Woonbedrijf ieder1 geëxploiteerd 8. Uitgangspunt is dat de reeds bestaande vennootschap en de nog op te richten vennootschap onder één label naar buiten treden: Wonen boven Winkels. Op het moment van opstellen van het ondernemingsplan bestaat de vastgoedportefeuille van Wonen boven Winkels Deventer N.V. uit 5 woningen en een winkel. De door Woonbedrijf ieder1 in de nog op te richten vennootschap in te brengen vastgoedportefeuille beslaat enkele honderden woningen, bedrijfsruimtes en gebouwde parkeervoorzieningen. In bijlage 2 is de oude en de nieuwe juridische structuur weergegeven. 4.2 Financiering Wonen boven Winkelprojecten in Nederland In Nederland komen twee uitwerkingen voor om wonen boven winkels in stedelijk gebied te stimuleren, de subsidiegerichte en de bedrijfsmatige aanpak. Bij de subsidiegerichte aanpak wordt er met behulp van een gemeentelijk subsidieprogramma getracht eigenaren van panden te stimuleren om woningen te realiseren in de leegstaande etages. Bij deze aanpak ligt het initiatief om een project op te starten bij de pandeigenaren. Na een haalbaarheidsonderzoek in opdracht van de eigenaar kunnen de plannen al dan niet definitief ontwikkeld worden. Na realisatie van het project is de eigenaar verantwoordelijk voor verhuur, administratie, beheer en onderhoud van de woonruimtes. De hoogte van 8 Voor de inbreng van het vastgoed in de vennootschap is toestemming van het Ministerie van WWI nodig. Deze toestemming is nog niet verkregen, maar wordt wel verwacht. 16