Sint Trudo Een nieuw perspectief

Transcriptie

1 Sint Trudo Een nieuw perspectief Supporting People, het ondersteunen van mensen die vooruit willen in het leven, is de missie van Sint Trudo 1. We zetten daarmee de mens centraal. Het vastgoed is niet meer dan een middel bij het realiseren van onze missie. In de meest recente visie legt Sint Trudo de focus op de thema s: betaalbaarheid, diversiteit, investeren en zeggenschap. In dit document wordt per thema, na een preambule, het meerjarige perspectief geschetst en worden de beoogde prestaties voor 2017 geformuleerd. I. Dalende woonlasten Preambule Wereldwijd trekken steeds meer mensen naar de steden. Er is sprake van een heuse urbanisatiegolf. Het aanbod aan woonruimte kan daardoor de vraag niet bijbenen, met als gevolg dat, conform de meest simpele economische wetmatigheid, de prijzen gaan stijgen. Wereldwijd zien we dat daardoor de betaalbaarheid van het wonen in steden onder druk komt te staan en voor met name lagere inkomens een steeds groter probleem wordt. En daarbij gaat het niet alleen om de huurprijs, maar ook om servicekosten, energielasten en transportkosten. Dat laatste is vooral het gevolg van het feit dat er in de grote steden lagere inkomens gedwongen zijn om in de suburbs te gaan wonen, wat dan wel een lagere huur tot gevolg heeft, maar ook hogere transportkosten. Een gevolg van stijgende woonlasten is dat een steeds groter deel, vaak tot ver boven de 30%, van het besteedbaar inkomen van mensen opgesoupeerd wordt door wonen. Wanneer we die trek naar de steden nader bekijken dan zien we uiteenlopende groepen naar Eindhoven komen, te weten: Expats en kenniswerkers, betrokken bij de kennisindustrie; Een groeiende groep Oost-Europeanen, die de gaten aan de onderkant van de arbeidsmarkt invullen; Vluchtelingen. Als gevolg hiervan neemt ook de druk op de Eindhovense woningmarkt toe. 1 Tien typerende voorbeelden van Supporting People zijn: 1. Kids-project Woensel West, 2. Bereikbaar maken van een koopwoning via de korting bij Slimmer Kopen, 3. 96% van de woningen een huurprijs onder de aftoppingsgrens, 4. huurverhoging gedurende 5 jaar (maximaal) inflatie plus afschaffing vastgoed gebonden servicekosten, 5. Ombouwen VvE s naar wooncoöperaties, 6. Ondersteunen van vluchtelingen, 7. Verduurzaming zonder huurverhoging, 8. Kids- en jongeren-project in de Bennekel, 9. Woonondersteuning voor Bijzondere Klanten, 10. Borgen van diversiteit. 1

2 Opmerkelijk is dat ondanks het feit dat Brainport het in economisch opzicht al jaren erg goed doet, in Eindhoven het wonen relatief betaalbaar is. De gemiddelde WOZ-waarde in Eindhoven ligt op en de gemiddelde huurprijs op We zijn van mening dat het voor Eindhoven en de regio van belang is dat het wonen betaalbaar blijft. Betaalbaar wonen draagt immers bij aan Quality of Life en dit zou op de lange termijn in internationaal perspectief nog wel eens een concurrentieel voordeel van Brainport kunnen worden. Maar betaalbaar wonen is ook een stimulans voor de regionale economie. Geld dat niet aan wonen besteed hoeft te worden, kan immers aan andere zaken uitgegeven worden. Het feit dat de prijs van een huurwoning in Eindhoven nog relatief laag is, neemt niet weg dat de huren onder druk staan. Corporaties hebben in de afgelopen jaren massaal de maximale ruimte benut die de Rijksoverheid hen, als compensatie voor de verhuurdersheffing, gaf om de huur te verhogen. Cijfers van het CBS laten zien dat de huren In Nederland sinds 2010 met zo n 21% verhoogd zijn 3. Zo niet bij Sint Trudo. Sint Trudo verhoogde de huur in dezelfde periode met 11%. Tabel: gemiddelde huurverhoging in Nederland vs Sint Trudo Nederland Sint Trudo ,6% 1,1% ,8% 1,2% ,8% 2,0% ,7% 2,3% ,4% 2,5% ,4% 1,2% ,9% 0,6% Bron: CBS en Jaarverslagen Sint Trudo Betaalbaarheid van het wonen heeft voor Sint Trudo altijd een hoge prioriteit gehad. Zo heeft een jarenlang inflatoir huurbeleid er voor gezorgd dat Sint Trudo met 433 ( 6,37 per m2 GBO) gemiddeld de laagste huur van de regio heeft. Naar de toekomst toe is betaalbaarheid voor Sint Trudo prioriteit nummer 1. Meerjarig Perspectief DALENDE WOONLASTEN Sint Trudo heeft de ambitie om, tegen de trend in, de woonlasten van haar huurders te laten dalen. En daarbij hebben we het dan niet alleen over de huur, maar over het totaal van huur, kosten van energie en een aantal overige kosten zoals vastgoed gebonden servicekosten en kosten van parkeren. Sint Trudo gaat voor dalende woonlasten door: 1. de huren van de woningen met een huurprijs boven de eerste aftoppingsgrens 4 te verlagen tot onder het niveau van die eerste aftoppingsgrens; 2. de huren van de overige woningen de komende jaren met niet meer dan inflatie te laten stijgen en; 3. tegelijkertijd besparingen op elektra en gas te realiseren als gevolg van strategische keuzes in het kader van verduurzaming 5. 2 Ter vergelijking: de landelijke gemiddelden liggen op respectievelijk en 503 en de gemiddelden in de regio liggen op respectievelijk en De SP beweert dat de huren in de periode sinds 2010 zelfs met 28% gestegen zijn. 4 Met uitzondering van de woningen met een streefhuurprijs boven de liberalisatiegrens. 2

3 Stel de inflatie is de komende jaren gemiddeld 1,5%. Dat zou betekenen dat voor een huurder die nu de gemiddelde huurprijs bij Sint Trudo van 443 betaalt, de huur in de komende 7 jaren in totaal met zo n 49 gaat stijgen. Om de woonlasten toch te laten dalen moet de verduurzaming van die woning een besparing op energie van ten minste 50,- opleveren. De gemiddelde energielasten van een gezin van 3 personen bedraagt 147,-per maand ( 88,- gas 6 en 59,- elektriciteit 7 ). Deze energielasten moeten dan met minimaal 35% omlaag (naar 97,-) om een nominale een daling van de totale woonlasten uit te komen. Wanneer we er vanuit gaan dat dit gezin het gemiddelde besteedbare inkomen in Eindhoven heeft van 1.850,- per maand 8 en dit inkomen in de komende 7 jaren met inflatie van 1,5% zal toenemen naar 2053,-, dan daalt de woonquote voor dat gezin in die periode van 32% naar 29%. 40% % % 28% 24% huur energielasten totale woonlasten besteedbaar inkomen woonquote 0 32% 29% % De verduurzamingstrategie van Sint Trudo wordt een hinkstapsprong. In de eerste stap worden, gekoppeld aan planmatig onderhoud, in 7 jaar alle woningen met een relatief laag energielabel verduurzaamd naar energielabel A,B of C, zonder dat we daar een huurverhoging voor vragen. Het gemiddelde energielabel van onze voorraad zal dan ongeveer energielabel B zijn. In de tweede stap transformeren we met nieuwe technieken de woning naar energiecentrales. Daarmee verschuift de focus in de verduurzaming van energiebesparing naar energieopwekking. 5 Sint Trudo schaft ook het aan de huurder doorberekenen van de vastgoed gebonden servicekosten af. Dat hebben we in de afgelopen jaren reeds voor de grondgebonden woningen gedaan en zullen we per 1 januari 2017 ook voor de appartementencomplexen doen. Daarnaast wordt in de loop van 2017 het huren van een parkeerplaats (op een parkeerterrein of strook) bij een huurwoning gratis (met uitzondering van complexen op locaties waar ook openbaar parkeren niet gratis is). 6 Gemiddelde kosten Gas (Bron: RVO 2016 (Bewerking Nibud)) Woningtype Gemiddeld verbruik per jaar in m3 Kosten per maand in * Flat 940 m3 66 Tussenwoning m3 88 Hoekwoning m onder 1 kap m3 119 Vrijstaand m3 151 Gemiddeld alle woningen *Inclusief gemiddeld vastrecht van 16,20 per maand 7 Gemiddelde kosten Elektriciteit (Bron: RVO 2016 (Bewerking Nibud)) Aantal personen in huishouden Gemiddeld verbruik per jaar in kwh Kosten per maand in * kwh kwh kwh kwh kwh kwh 73 Gemiddeld per huishouden kwh 40 *Inclusief gemiddeld vastrecht van 22,91 per maand per jaar 3

4 We gaan dus voor een daling van woonlasten. Daarnaast willen we een vangnet inbouwen voor mensen met een hoge huurquote. We gaan onderzoeken of we onze huurders de garantie kunnen geven dat men bij Sint Trudo nooit meer dan 30% van het belastbare inkomen aan huur betaalt. Voor het betaalbaar houden van de nieuwbouw hebben we een andere opgave. De huurprijs van nieuwbouwwoningen zal bij oplevering hoger liggen dan het gemiddelde in de voorraad van 443,-. De uitdaging is om er voor te zorgen dat er bij nieuwbouwwoningen met een huurprijs net onder de aftoppingsgrens geen energielasten zijn. Dat kan alleen als het 0-op-meter-woningen betreft. De investering voor 0-op-de-meter ligt echter hoger dan voor energieneutraal. Voor het creëren van een woningen met 0-op-de-meter kan en zal Sint Trudo wel een energieprestatievergoeding aan haar huurders vragen. Maar om de woonlasten daardoor niet (te veel) te laten stijgen, zullen we een jaarlijks te bepalen korting verstrekken. Zolang de rente onder de 1,5% blijft, kan dit 100% van het berekende fictieve gebruik zijn 9. Koopwoningen houden we betaalbaar door de korting die we geven bij Slimmer Kopen. Hiermee maken we ook de komende jaren een koopwoning bereikbaar en betaalbaar voor met name de bovenkant van de lagere inkomensgroepen en de onderkant van de middeninkomens. Die laatste groep is te klein voor het tafellaken (reguliere koopmarkt), maar te groot is voor het servet (de sociale huursector). Ook Slimmer kopen -woningen met een relatief laag energielabel zullen bij mutatie worden verduurzaamd naar gemiddeld energielabel B. Bestaande voorraad 1. Minimaal 90% van de woningen heeft een huur onder de aftoppingsgrens. 2. Per 1 juli de huren van de woningen met een huur boven de eerste aftoppingsgrens verlagen tot onder die eerste aftoppingsgrens Huurverhoging op 1 juli 2017 (maximaal) inflatie. 4. Afschaffing vastgoed gebonden servicekosten per 1 januari Gratis parkeerplaats 12 bij huren woning in loop van 2017 geïmplementeerd. 9 Sint Trudo heeft het scenario doorgerekend waarbij wordt uitgegaan van 1,5% rente en een extra investering per woning van (meerkosten van energieneutraal naar nul op de meter). Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Scenario voor de woningen obv begroting 2016 (investeringen in de tijd, woningaantallen verhuur in de tijd, uitpondtempo, huurniveaus, exploitatielasten); Extra investering van (excl. BTW) / per woning à (incl. BTW ) voor woningen. Fasering van deze extra investering gekoppeld aan oplevertempo van de woningen; Rente gedurende de volledige looptijd: van 3,00% naar 1,50%. De berekening leidt tot de volgende conclusies: Het totale beeld wordt gunstiger; De kasstroom was in het basisscenario in het 3 e t/m 11 e jaar positief en daarna weer vanaf het 21 e jaar à dit wordt volledig positief vanaf het 3 e jaar; Het volledige leningsbedrag kon in het basisscenario niet worden terugbetaald binnen 50 jaar à in het nieuwe scenario is alles terugbetaald in het 48 e exploitatiejaar; Het scenario is ook doorgerekend met 1,5% rente gedurende de eerste 10 jaar en daarna 2,0%, met het volgende beeld: Kasstroom is positief vanaf jaar 3; Volledige lening kan worden afgelost in 52 jaar. 10 Met uitzondering van de woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. 11 Dit gaat om 633 woningen. De verlaging van de huur leidt op jaarbasis tot aan lagere huurinkomsten. 4

5 6. Verduurzaming: 598 woningen in 2017 naar label A,B of C zonder huurverhoging. Resultaat: gemiddeld energielabel B woningen voorzien van zonnepanelen in NEST-thermostaat en set van 8 LED-lampen voor 25,- voor bewoners van Sint Trudo. 9. Verduurzaming 86 Slimmer Kopen -woningen bij mutatie naar label A,B of C. Resultaat: gemiddeld energielabel B. 10. Onderzoek naar mogelijkheden om de woonlasten bij Sint Trudo, tegen de trend in, te laten dalen in plaats van stijgen. 11. Onderzoek / pilot garantie woonquote bij Sint Trudo maximaal 30% van het belastbaar inkomen. Daarvoor nemen we een bedrag van op in de begroting. Nieuwbouw (63%) van de in 2017 op te leveren nieuwbouwwoningen 13 hebben een huurprijs onder de aftoppingsgrens. II. Versterking diversiteit Preambule We willen betaalbare huur- en koopwoningen. Maar wat we in al onze buurten willen voorkomen is dat sociale huisvesting identiek wordt aan een concentratie van lage inkomens, zoals in Frankrijk, Engeland, USA etc. Dat gevaar ligt wel op de loer als gevolg van de Brusselnorm in combinatie met de nieuwe passendheidsnorm. Een betaalbare sociale huurwoning mag immers bijna alleen nog maar worden toegewezen aan huishoudens met een heel bescheiden inkomen. De belangrijkste toegevoegde waarde die Sint Trudo wat dat betreft kan hebben, is de menging van huur en koop, maar ook van inkomensgroepen; dus niet alleen de primaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot ), maar ook middengroepen. Het grote voordeel van die menging is dus dat je geen concentratie van uitsluitend de onderkant krijgt. Want dan heb je ook meteen alle andere problemen massaal aan de orde, zoals werkloosheid, lagere opleidingsniveaus, taalachterstanden, concentraties etnische minderheden en dergelijke. Onze probleemgebieden steken uiterst gunstig af bij wat je in bovengenoemde landen aantreft. Dat streven naar gemengde complexen en buurten is een van de belangrijkste doelen bij Sint Trudo geweest na de fusie, juist omdat binnen het voormalige gemeentelijke woningbedrijf zo'n enorme concentratie van kansarmen aan de orde was en daarbinnen ook van huishoudens die zich van niemand iets aantrokken. 12 Met uitzondering van complexen in het centrum waar ook openbaar parkeren niet gratis is. 13 In 2017 worden naar verwachten de volgende wooneenheden opgeleverd: Plan Celsius fase 1 97 Kruidenbuurt 96 Eikenburg hoofdgebouw 70 Vredeoord-kavels 30 Willaertplein 14 Tivolikerk 23 Quinten Matsyslaan 42 Veestraat 12 Sliffertsestraat 35 Omkatten kamerpanden

6 Er zijn verschillende vormen van menging mogelijk: Op wijk- of stadsdeelniveau: Zo is de Amerikaanse socioloog Robert Putnam van mening dat er idealiter sprake zou moeten zijn van homogene buurten in heterogene wijken. De range van de prijssegmenten in dergelijke gemengde wijken loopt van sociale huur tot vrije sector koop. Op buurtniveau: In de traditionele stedelijke vernieuwing is er veelal sprake van differentiatie tussen bouwblokken in een buurt. De range van de prijssegmenten in dergelijke buurten loopt meestal van sociale huur tot middel dure koop. Op complexniveau: Dit betreft differentiatie binnen complexen. Dus ook binnen bouwblokken wordt er gedifferentieerd. De range van menging op complexniveau loopt van sociale huur tot sociale koop. Figuur. Menging wijkniveau buurtniveau complexniveau Onze aanpak bij het voorkomen van concentraties van armoede is fundamenteel anders dan bijvoorbeeld in de USA. Daar gaat het vooral over upward mobility. Alle inspanningen, bijvoorbeeld met woonvouchers, zijn erop gericht om het voor bewoners mogelijk te maken om uit de arme buurten te vertrekken. Onze aanpak is precies omgekeerd. Wij trekken juist ander volk de buurt in: jongere huishoudens met werk, de lagere middeninkomens en zorgen op die manier voor verdunning van de concentratie van armoede. Waar de Amerikanen slechts het perspectief van de laagste inkomens willen verbeteren, wil Sint Trudo de complexen en buurten verbeteren. Sint Trudo kiest daarom voor menging op complexniveau via met name Slimmer Kopen. Maar ook onze Bijzondere klanten spreiden we over onze buurten. Bijzondere klanten vormen een doelgroep die Sint Trudo al sinds 1999 bedient. Het zijn mensen met een (tijdelijke) behoefte aan zorg of begeleiding, die niet zelfstandig in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. Denk aan statushouders en dak- en thuislozen. De vraag naar huisvesting voor Bijzondere klanten neemt nog altijd toe. Wij willen daarvoor de partner zijn van het maatschappelijk middenveld in Eindhoven. Daarom stellen we jaarlijks wooneenheden voor deze doelgroep beschikbaar. Die wooneenheden betreffen zowel eenheden in woonvoorzieningen als Domus en het hostel aan Kwartelstaat als in reguliere woningen verspreid over het hele bezit van Sint Trudo. Eind 2016 verhuurde Sint Trudo 577 woningen aan Bijzondere klanten. Daar waar nodig biedt ons team Bijzondere klanten naast huisvesting ook woonondersteuning. Meerjarig perspectief DIVERSITEIT Aandachtspunt bij een grote betaalbare voorraad is dat er niet, zoals in vele andere landen, concentraties van armoede ontstaan. Being poor is bad, being poor in a poor neighbourhood is even worse. 6

7 Juist daarom werkt Sint Trudo aan diversiteit in haar buurten en complexen. Sint Trudo zorgt in complexen via Slimmer Kopen voor menging van inkomens 14 en van leeftijd 15. Maar ook met sociale huur dragen we bij aan menging in complexen, bijvoorbeeld de huurwoningen in de nieuwbouw van Volta Galvani in Woensel West die zijn toegewezen aan jonge bewoners. Menging voorkomt niet alleen concentraties van armoede, het heeft ook een bewezen positief effect op de perceptie van bewoners van de leefbaarheid in buurten en complexen. Door voortzetting van het Slimmer Kopen programma en verdere uitbreiding naar nieuwe complexen, waar we huurwoningen bij mutatie zullen omzetten naar Slimmer Kopen, wil Sint Trudo in de toekomst in al haar complexen menging creëren. Onderdeel van gemengde buurten zijn overigens ook de bijzondere klanten die gespreid over de voorraad worden gehuisvest. Sint Trudo is en blijft hofleverancier in de stad van de huisvesting van bijzondere klanten. De verwachting is dat door de extramuralisering van de zorg de vraag naar woningen voor bijzondere klanten de komende jaren alleen maar groter zal worden. Daar komt nog bij dat ook het aantal te huisvesten vluchtelingen toeneemt. Sint Trudo wil deze laatste groep helpen bij het integreren in hun complex en in de Nederlandse samenleving door hen te koppelen aan huurders die hen in ruil voor een korting op de huur of een vrijwilligersvergoeding daarbij willen helpen. In samenwerking met Springplank040, de gemeente, WIJ Eindhoven en de werkgevers willen we in de nabije toekomst een kanteling maken van zorgen voor naar investeren in. Daarbij wordt het werken of de dagbesteding centraal gesteld. De aanpak van het Weingartcenter in Los Angeles vormt daarbij een inspirerend voorbeeld. De aanpak van Sint Trudo leidt tot gemengde complexen, met een toenemende diversiteit van bewoners naar leeftijd, huishoudtype, inkomen, etniciteit e.d. Verbinding tussen die verschillende bewoners, leefwerelden en culturen ontstaat in de regel niet vanzelf. Om die reden staat het verbinden van mensen met elkaar ( bridging ) hoog op de agenda. 13. Aantal eigenaar-bewoners, via de omzetting van 104 huurwoningen naar Slimmer Kopen, verhogen van naar Omkatten kamerpanden naar 62 zelfstandige studio s die worden ingezet voor bijzondere klanten / Flexwonen. 15. Realiseren van 42 eenheden ten behoeve van bijzondere klanten / Flexwonen aan de Quinten Matsyslaan. 16. Realiseren van 35 eenheden ten behoeve van bijzondere klanten / Flexwonen in het nog te verwerven voormalige officiershotel van de Luchtmacht aan de Sliffertsestraat. 17. Vergoeding voor huurders (of kopers) die als mentor vluchtelingen willen ondersteunen bij het integreren in hun complex en Nederlandse samenleving. 18. Uitwerken aanpak investeren in Bijzondere Klanten. 19. Het nemen en ondersteunen van initiatieven die de verbinding tussen uiteenlopende mensen, leefwerelden en culturen tot stand brengt. III. 435 miljoen investeren 14 Instroom van met name lage middeninkomens. 15 Gemiddelde leeftijd van Slimme Kopers is 31 jaar. 7

8 Eindhoven is een oude industriestad, met een nogal schraal pallet aan woonmilieus. Sint Trudo heeft de ambitie om een bijdrage te leveren aan de verbetering van Quality of Life in Brainport, door aantrekkelijke en bijzondere woonmilieus toe te voegen. Al jaren geleden is uit onderzoek gebleken dat er drie woonmilieus zijn die vaak als aantrekkelijk worden gezien: hoogstedelijke woonmilieus, groenstedelijke woonmilieus en echt dorpse woonmilieus. In de periode 2017 tot en met 2021 gaat Sint Trudo voor ruim 435 miljoen euro investeren, in onder andere nieuwe vooral betaalbare en energie neutrale woningen in met name groenstedelijke woonmilieus (Kruidenbuurt, Eikenburg en Vredeoord) en hoogstedelijke woonmilieus (Strijp S). Maar naast fysieke interventies zoals het bouwen van nieuwe woningen zijn soms ook niet-fysieke interventies nodig om aantrekkelijke plekken te creëren. Dit is met name in de stedelijke vernieuwing aan de orde. Bij het creëren van aantrekkelijke plekken maken we onderscheid tussen twee hoofdcategorieën: stedelijke vernieuwing en transformatie. Stedelijke vernieuwing Preambule In de stedelijke vernieuwingsbuurten is veelal sprake van dusdanige concentraties van armoede en mensen met cumulatieve achterstanden, dat menging alleen niet meer voldoende is om de leefbaarheid in die buurten structureel te verbeteren. In gebieden waar dit aan de orde is, moet de focus van de stedelijke vernieuwing ook niet liggen op fysieke interventies (nieuwe woningen voor mensen met achterstanden veranderen immers niets aan die achterstanden), maar op interventies die sociale stijging van de bewoners mogelijk maken. Voor de aanpak van de stedelijke vernieuwing bestaat geen receptuur dat overal op dezelfde wijze gebruikt kan worden. Een uiterst belangrijke stap in de aanpak van de stedelijke vernieuwing is het vinden van een activiteit, project of proces die de sfeer in de buurt drastisch verandert en daarmee het vliegwiel van de stedelijke vernieuwing wordt. De game changer noemen we dat. Kruidenbuurt: de Kruidenbuurt was decennialang een klassieke stadsvernieuwingsbuurt die zich kenmerkte door enerzijds een stapeling van problemen bij de bewoners op terreinen, zoals werk, inkomen, opleiding, zorg en anderzijds een toenemende slijtage in de fysieke infrastructuur, met name de woningen en de openbare ruimte. Al weer langer dan 10 jaar geleden hebben de bewoners, de gemeente en Sint Trudo besloten de buurt volledig te slopen en te vervangen door een moderne tuinwijk, die in termen van kwaliteit kan concurreren met het Witte Dorp, de Schrijversbuurt en het Vonderkwartier. Bij de uitwerking van de plannen is ten principale gekozen voor een gemengde buurt, met een differentiatie op buurtniveau. Zo zijn er complexen ontwikkeld met sociale huur, Slimmer Kopen en marktconforme verkoop, maar op een dusdanige wijze dat het verschil in kwaliteit en prijs vanaf de straatzijde niet afleesbaar is. Woensel-West: deze buurt is vanaf het begin van de jaren zeventig in een neerwaartse spiraal terecht gekomen. Vergelijkbaar met de andere stadsvernieuwingsbuurten uit die periode was de stapeling van problemen bij de bewoners en het fysieke verval van de woningen en de openbare ruimte. Maar bijzonder voor deze buurt was dat de leefbaarheid extreem onder druk kwam als gevolg van de toenemende prostitutie, drugshandel en criminaliteit. Om die reden is rondom de eeuwwisseling door de bewoners, de gemeente, de politie en Sint Trudo de focus gericht op het elimineren van deze extreme overlast en daarmee op het terugbrengen van de veiligheid in de buurt. 8

9 Na jarenlang hard knokken is dit gelukt en ontstond er letterlijk en figuurlijk ruimte om te gaan werken aan een nieuw perspectief voor de toekomst van de bewoners en de buurt. In tegenstelling tot de Kruidenbuurt werd de gamechanger niet gezocht in een nieuw fysiek perspectief, maar in het creëren van kansen op sociale stijging voor de bewoners, met name de kinderen en jongeren. In samenhang daarmee komt ook de verbetering van het decor aan bod en wordt gewerkt aan de verbetering van de reputatie van de buurt. De Bennekel: in de Bennekel heeft Sint Trudo, in samenspraak met de bewoners en de gemeente, in eerste instantie ingezet op het verbeteren van de fysieke infrastructuur van de buurt, waaronder het verbeteren van de casco's en de installaties van de woningen, de binnenterreinen en de openbare ruimte. Vervolgens zijn we in 2006 gestart met het omzetten van de sociale huurwoningen in Slimmer Kopen, in eerste instantie aan de zittende bewoners en later bij mutatie. Inmiddels zijn er in de Bennekel zo'n 150 woningen verkocht onder het label Slimmer Kopen en als gevolg daarvan is de diversiteit toegenomen en zijn er op complexniveau gemengde complexen naar leeftijd, huishoudtype, inkomen en etniciteit ontstaan. Uit onderzoek onder de bewoners is gebleken dat dit een positief effect op de leefbaarheid in de buurt heeft gehad. Dit vergezicht borgt het 'afmaken' van de fysieke opgave van de Kruidenbuurt (fase 3 en 4), de continuering van de meersporige aanpak in Woensel-West (faciliteren van de sociale stijging, vernieuwing van het decor en verbetering van de reputatie) en het opstarten van een nieuw sociaal perspectief voor de kinderen en jongeren in de Bennekel. In de Kruidenbuurt is de focus van de stedelijke vernieuwing wel fysiek, namelijk het afbouwen van de buurt. Lakerlopen, Doornakkers en Genderdal zijn de andere stedelijke vernieuwingsbuurten waar Sint Trudo bezit heeft. In die buurten zijn andere partijen trekker en vervult Sint Trudo een meer ondersteunende rol. Woensel-West (trekker Sint Trudo) Meerjarig Perspectief Hip, kleurrijk en levendig Woensel-West wordt getransformeerd tot een hippe, levendige en kleurrijke wijk voor jonge mensen. De weg daarnaartoe is al weer jaren geleden ingezet door de Buurtonderneming. Hun aanpak heeft ervoor gezorgd dat de atmosfeer in de buurt aan het kantelen is. Dat is gestart met de aanpak van de veiligheid (o.a. concentratie prostitutie Baekelandplein, sluiting cafés, verplaatsing heroïneprostitutie), maar de afgelopen jaren vooral het effect van het zogenaamde kidsproject. Het kidsproject geeft de kinderen van Woensel West een nieuw perspectief, vooral dankzij de enorme inspanningen van de school en de vele ingeplaatsten in de woningen van Sint Trudo die daaraan een substantiële bijdrage leveren. Intussen is dat project recentelijk verbreed en verdiept. Doorgaan, is de opgave. Dat sociale proces zullen we ondersteunen met fysieke verbeteringen, samen met de gemeente. Speerpunt vormen daarbij de ca. 400 woningen rondom het Celsiusplein. Deze zullen we in de komende jaren vervangen door woningen met een vergelijkbare kwaliteit als Volta Galvani. Verder zullen we met verenigde kracht activiteiten blijven organiseren om de reputatie van de buurt te verbeteren, vooral als een nieuwe boeiende plek voor jonge mensen. 9

10 20. Doorgaan met project Kids Woensel West. 21. Oplevering 97 betaalbare sociale huurwoningen in fase 1 plan Celsius. 22. Afronding herhuisvesting fase 2 Plan Celsius, start herhuisvesting fase 3 Plan Celsius. Kruidenbuurt (trekker Sint Trudo) Meerjarig Perspectief Groenstedelijk woonmilieu met de allure van het Witte Dorp Na een voortvarende start waarin in enkele jaren fase 1, 2 en een deel van fase 3 werden gerealiseerd heeft de stedelijke vernieuwing van de Kruidenbuurt forse vertraging opgelopen. Vanwege de financiële crisis, de economische recessie, de malaise op de woningmarkt en de onzekerheid over het nieuwe speelveld van de corporaties was het niet verantwoord om de geplande honderden middel-dure koopwoningen te bouwen en zijn we na uitvoerig overleg met alle betrokken klaar om de fysieke opgave in de komende jaren af te wikkelen. Onderdeel van de stedelijke vernieuwingsopgave blijft de alertheid om de uiteenlopende klantensegmenten onderling met elkaar te verbinden (bonding en bridging 16 ). De bewonersorganisatie is daarbij de hoofdrolspeler. Sint Trudo zal dat proces ondersteunen. 23. Oplevering 96 wooneenheden in de Kruidenbuurt. 24. Oplevering van 23 wooneenheden in project Tivolikerk gelegen tegen de Kruidenbuurt. 25. Ondersteunen SBK bij activiteiten gericht op Bridging. Bennekel (trekker Sint Trudo) Meerjarig Perspectief PERSPECTIEF VOOR JONGEREN Op verzoek van de gemeente is Sint Trudo sinds 2015 de trekker van de stedelijke vernieuwing van de Bennekel. Dat doen we in samenwerking met alle betrokken partijen, met name Schôn Bennekel en de gemeente. Naar aanleiding van de gemaakte film over de Bennekel hebben we geconstateerd dat met name de support van de kinderen / jongeren van de Bennekel prioriteit heeft. Dat zien we als game changer. In 2016 hebben we dat project operationeel vertaalt, gebruikmakend van de opgedane expertise en ervaring in Woensel-West. Vergelijkbaar met de Kruidenbuurt zullen we ook moeten blijven investeren in 'bridging'. Daarnaast zullen we met alle betrokken partijen proberen het 'kleinere leed' aan te pakken. 16 Putnam 10

11 26. Uitbouwen van het taalprogramma voor kinderen van de voorschoolse opvang en de basisschool. 27. Opstarten van een programma voor kinderen in de eerste twee jaren van het voortgezet onderwijs gericht op ondersteuning bij het behalen van een startkwalificatie. 28. In samenwerking met de school, de politie, een jongerenwerker, Springplank 040 en de gemeente zorgen voor een aanbod van werk voor schoolverlaters, waarbij in samenhang daarmee, via begeleiding, ook eventuele andere problemen die aan de orde zijn, worden opgelost. 29. Voortzetten programma Slimmer Kopen. 30. Oplevering 14 wooneenheden op het Willaertplein. Lakerlopen, Doornakkers en Genderdal (Sint Trudo geen trekker) Meerjarig Perspectief DOORGAAN MET SLIMMER KOPEN In deze actiegebieden zal Sint Trudo de trekkers steunen in de verbetering van het woon-en leefklimaat. De belangrijkste bijdrage die Sint Trudo daar wil leveren is het verder uitrollen van Slimmer Kopen, temeer daar intussen genoegzaam vaststaat dat dit concept, vooral in de perceptie van de klanten, een forse bijdrage levert aan de verjonging en leefbaarheid van de buurt. 31. Voortzetten programma Slimmer Kopen. 32. Oplevering van 12 wooneenheden aan de Veestraat (Lakerlopen). Transformatie Preambule Sint Trudo transformeert drie gebieden in Eindhoven tot drie zeer uiteenlopende onderscheidende nieuwe woonmilieus: Strijp S, Eikenburg en Vredeoord. De opgaven in deze gebieden zijn uitermate verschillend. In Strijp S staat de transformatie van een '(voormalig) industrieel gebied' naar een 'hoogstedelijk milieu' voorop. De afgelopen 10 jaar hebben in het teken gestaan om een nieuw perspectief te geven aan het industrieel erfgoed. Dat is in nauwe samenwerking gebeurd met tientallen kwartiermakers, veelal ondernemers uit de creatieve en culturele sector. In tegenstelling tot Strijp S beoogt Sint Trudo op Eikenburg een hoogwaardig groenstedelijk woonmilieu aan de stad toe te voegen, met als centrale ambitie het creëren van een nieuwe community waar duurzaamheid en circulaire economie hoog in het vaandel staat. Op Vredeoord wil Sint Trudo startende gezinnen met een bescheiden inkomen de kans geven om in een op maat toegesneden woning dicht bij het centrum, Strijp S en de natuur te wonen en, zo mogelijk met elkaar, zorg te dragen voor de opvang en opvoeding van de kinderen. 11

12 Strijp S Meerjarig perspectief URBANDUSTRIAL Sint Trudo transformeert De Driehoek op Strijp S tot het levendige hoogstedelijke hart van Brainport. Een gebied dat wordt gekenmerkt door de industriële sfeer, door een mix aan functies en een hoge dichtheid. Een attractief gebied voor een brede range van mensen met een hoogstedelijke leefstijl. Een aantrekkelijke plek om te leven, te werken en te bezoeken. Een plek die 24/7 leeft. Sint Trudo heeft vanaf de levering van het eerste gebouw in 2008 prioriteit gegeven aan het voor uiteenlopende doelen, vooral levendige, publiekgeoriënteerde activiteiten, in het industrieel erfgoed. Intussen is elke m2 verhuurd in het Klokgebouw, Anton, Gerard, het Ketelhuis, de Machinekamer, de Apparatenfabriek, de hal met Area 51 en BMX. En met de DDW 2015 is de Vershal op de begane grond van het Veem geopend. Tegelijkertijd is de parkeergarage op de verdiepingen 1,2 en 3 open gegaan. De verdiepingen 4 t/m 9 van het Veem krijgen bijzondere tijdelijke bestemmingen, die een toegevoegde waarde zullen hebben voor de levendigheid van Strijp S en de profilering van de stad. In de komende jaren zullen ook de eerste nieuwbouwprojecten ontwikkeld en uitgevoerd worden, waaronder een beoogde overbouwing van de skatehal en de al langer geplande condotoren. De inspiratie voor deze toren is Bosco Verticale in het Porto Nuovadistrict in Milaan van de architecten Boeri, Barecca en La Varra. 33. Planontwikkeling overkapping plus torens over en naast de skatehal (280 wooneenheden en m2 bedrijfsruimte) afgerond. 34. Planontwikkeling Toren (100 wooneenheden) afgerond. Eikenburg Meerjarig perspectief EIGENTIJDSE VARIANT VAN HET KLOOSTERLEVEN Eikenburg is een prachtige groenstedelijke locatie. Geleidelijk aan vertrekken de Broeders. Aan Sint Trudo de eer om die plek om te toveren naar een boeiend woonmilieu voor huishoudens met een bescheiden beurs en een nieuwe aantrekkelijke locatie toe te voegen aan de stad. Daarbij hebben we de ambitie om de essentials van het kloosterleven te vertalen naar een eigentijdse variant waarin veel aandacht voor duurzaamheid en circulaire economie. Maar tegelijkertijd moet het ook een inspirerende en spannende plek worden voor kinderen uit de stad/regio. In de komende jaren willen we het hoofdgebouw en enkele paviljoens verbouwen tot betaalbare sociale huurwoningen voor klanten die als community voor 100% willen meewerken aan de uitvoering van dit concept en een bijdrage willen leveren in het gebied. Denk aan het organiseren van activiteiten voor kinderen of het onderhouden van het bosgebied. Op Eikenburg zal er in heel beperkte mate ook nieuwbouw worden gerealiseerd. 35. Oplevering 70 kloosterlofts in het Hoofdgebouw. 36. Concept maatschappelijke bijdrage in ruil voor wonen op Eikenburg gereed. 12

13 Vredeoord Meerjarig perspectief AANTREKKELIJK VOOR JONGE GEZINNEN Vredeoord is bezien in de nabijheid van Strijp S, Strijp T, Strijp R en Woensel West een hele mooie plek voor startende gezinnen. Zowel dicht bij de stad als bij de natuur. Omdat we ons in Vredeoord richten op startende gezinnen, realiseren we op Vredeoord voor een belangrijk deel betaalbare, gasloze vijfkamerwoningen in de sociale huur. Maar wel met de mogelijkheid om deze op termijn om te zetten in Slimmer Kopen -woningen met 25% korting. Ook zullen we er een community faciliteren rondom de opvang van de kids. We denken dan vooral aan varianten waarbij de bewoners zelf de handen uit de mouwen steken, waardoor meer betrokkenheid ontstaat en de bewoners tevens behoorlijk wat geld kunnen besparen. 37. Verkoop eerste 30 kavels op Vredeoord. 38. Concept maatschappelijke bijdrage in ruil voor vergoeding op Vredeoord gereed. IV. Meer zeggenschap Preambule Rond de eeuwwisseling heeft Sint Trudo een reeks klantenpanels gehouden om te achterhalen wat bewoners nu echt belangrijk vinden in relatie tot het huren of kopen van een woning. Dat bleken in essentie drie zaken te zijn: (geïndividualiseerde) mix van profijt, keuzevrijheid (lees: zeggenschap) en zekerheid. Een product dat is voortgekomen uit dit inzicht is bijvoorbeeld het 10-jarige huurconvenant dat Sint Trudo afsloot met haar Klantenplatform om huurders zo meer zekerheid te geven over de ontwikkeling van hun huurlasten. Het bekendste product dat is gebaseerd op de inzichten uit die klantenpanels is Slimmer Kopen. Want met Slimmer Kopen geven we bewoners profijt door hen te laten meedelen in waardeontwikkeling van hun woning, geven we bewoners zekerheid over hun woonlasten omdat ze hun hypotheekrente voor langere tijd kunnen vastzetten en geven we hen tenslotte optimale zeggenschap over hun woning. Met de ruim Slimmer Kopen woningen die Sint Trudo inmiddels als heeft verkocht hebben we dus al heel veel bewoners zeggenschap op woningniveau gegeven. In appartementencomplexen hebben kopers ook zeggenschap op complexniveau over zaken als het beheer en onderhoud via de Vereniging van Eigenaren. Sint Trudo beschouwt het als een boeiende uitdaging om die (geïndividualiseerde) mix aan profijt, keuzevrijheid en zekerheid ook te vertalen in een nieuw perspectief voor de huurders. Meer profijt voor de huurder zal gestalte krijgen door uiteenlopende vertalingen van de ambitie tot lagere woonlasten. De eerste stappen zijn intussen gezet met het verlagen van alle huren tot de 1ste 13

14 aftoppingsgrens, het afschaffen van de vastgoedgebonden servicekosten en de verduurzaming (zowel energiebesparing als opwekking) van de bestaande voorraad zonder huurverhoging. Verder wordt momenteel de mogelijkheid onderzocht om de verduurzaming voor de bewoners met de kleinste beurs in een korter tijdsbestek zijn beslag te laten krijgen dan bij de koppeling aan het planmatig onderhoud aan de orde is. In het kader van de vergroting van de keuzevrijheid voor de huurders is Sint Trudo aan het experimenteren met het zogenaamde kruislings muteren. Daarmee wordt bedoeld dat we bijzondere klanten, urgenten en herhuisvesters meer kansen bieden op een (huur) woning in een gemengd complex. Dat kan onder meer door teruggekochte slimmer kopen woningen opnieuw als sociale huurwoning in te zetten. Ook is Sint Trudo gestart met een grootschalige pilot om huurders in appartementencomplexen zeggenschap te geven in Verenigingen van Eigenaren. Daarvoor wordt de figuur van de mandatering gebruikt. Zekerheid kunnen de huurders van Sint Trudo vooral ontlenen aan de meerjarige afspraken die met het Klantenplatform en de gezamenlijke bewonersorganisaties gemaakt worden. Die afspraken hebben niet alleen betrekking op de betaalbaarheid van de (huur- en sociale koop) woningen en de verduurzaming van de voorraad, maar ook op de huisvesting van bijzondere klanten, urgenten en herhuisvesters, het investeren in nieuwbouw, bridging, de leefbaarheid en de vergroting van de zeggenschap. Sint Trudo maakt daarmee een terugtrekkende beweging als het gaat om de zeggenschap op het individuele en complexniveau. Daarmee verandert ook de rol van Sint Trudo. In plaats van een bepalende rol, die verschuift naar de bewoner, krijgt Sint Trudo een meer en meer ondersteunende rol waarbij het de bewoner of, liever nog communities van bewoners, ondersteunt die het niet aan een ander overlaten maar het vooral zelf willen doen. Die nieuwe rol heeft ook consequenties voor Sint Trudo als organisatie. Sint Trudo wordt een netwerkorganisatie die gericht is op het zo goed mogelijk faciliteren van haar bewoners (Supporting people). Een organisatie die vooral goed moet zijn in de het genereren van creatieve ideeën, veel innovatief vermogen moeten hebben, sterk moet zijn professioneel opdrachtgeverschap richting de uitvoering en moet kunnen bouwen op een effectieve en efficiënte backbone. Op het niveau van de onderneming is zeggenschap vooral een legitimatievraagstuk. Het is belangrijk dat onze strategische keuzes, beleid en onze activiteiten gelegitimeerd zijn door onze stakeholders. In het bijzondere onze bewoners en de gemeente. Meerjarig perspectief VAN VOOR VIA SAMEN NAAR ZELF DOEN In tegenstelling tot huurders hebben kopers maximale zeggenschap over hun woning. Sint Trudo had op 1 januari 2016 circa Slimme Kopers. Ultimo 2021 zullen naar verwachting zo n Slimme Kopers (bijna) volledige zeggenschap over hun woning hebben. Ook zullen we een nader te bepalen aantal Slimmer Kopen woningen omzetten in marktconforme koopwoningen. Een stap die kopers nog net wat meer zeggenschap over hun woning geeft. Op het niveau van het complex creëren we in met ingang van 2017 zo n 115 wooncoöperaties in appartementencomplexen, door huurders te machtigen om namens Sint Trudo deel te nemen aan VVE-vergaderingen. Daarmee worden de bewoners 100% verantwoordelijk voor het onderhoud en 14

15 beheer, overigens zonder dat Sint Trudo afstand doet van haar verantwoordelijkheid ten aanzien van het bestrijden van woonfraude en overlast. Na deze stap zullen we, samen met de bewoners, gaan onderzoeken hoe we ook in complexen met uitsluitend huurwoningen, zoals Anton en Gerard, de huurders meer zeggenschap over het onderhoud en beheer kunnen geven, om daarmee ook in die complexen de beweging richting wooncoöperaties te maken. Verder stimuleren we ook het ontstaan van communities van mensen die, al dan niet in ruil voor huurkorting of een vrijwilligersvergoeding, een bijdrage willen leveren aan hun complex, buurt of de hele Eindhovense samenleving. Denk aan de mentoren van de kids in Woensel West, de mentoren van Vluchtelingen, de ouders die de kinderopvang bemannen op Vredeoord en de boswachters op Eikenburg. Tenslotte zal Sint Trudo haar klanten ook op het niveau van de onderneming meer zeggenschap bieden. Om er zeker van te zijn dat onze strategie en activiteiten gelegitimeerd zijn door onze stakeholders, maken we prestatieafspraken met onze belangrijkste stakeholders, houden we minimaal drie keer per jaar een werkconferentie samen met het Klantenplatform en willen we, door gebruik te maken van nieuwe media, regelmatig de mening van onze stakeholders peilen met betrekking tot strategische onderwerpen. Woningniveau 39. Door de omzetting van huurwoningen naar Slimmer Kopen -woningen (104 stuks, zie 12) ook meer eigenaar-bewoners. 40. Een aantal Slimmer Kopen -woningen omzetten naar marktconform woningen. Complexniveau 41. Per 1 januari 2017 zijn huurders gemachtigd om Sint Trudo s positie in VVE s in te nemen. 42. Onderzoeken mogelijkheden tot het vormen van een wooncoöperatie in Anton en Gerard. Communities 43. Onderzoek (en wellicht pilot), naar mogelijkheden waarbij bewoners in ruil voor een huurkorting of een vrijwilligersvergoeding een maatschappelijke bijdrage leveren, met als hoofddoel Supporting People en met als belangrijk effect het ontstaan van communities (bijvoorbeeld van mentoren van vluchtelingen, van mentoren van kids in Woensel West, de Boswachters op Eikenburg etc). Ondernemingsniveau 44. Prestatieafspraken met gemeente en Klantenplatform. 45. Pilot gebruik nieuwe media bij peilen mening van stakeholders over strategische onderwerpen. 15