Ontwerp advies VOR lasten en verworven rechten LASTEN EN VOR

Transcriptie

1 LASTEN EN VOR BESTAANDE REGELING LASTEN KENMERKEN - VERGUNNING - DOEL - INHOUD - CRITERIA - ART VCRO VERGELIJKING LASTEN VOR - VOORWERP - DOEL - INHOUD - CRITERIA - ALGEMENE VERGELIJKING VERWORVEN RECHTEN EN VOR UITGANGSPUNT WAT ZIJN VERWORVEN RECHTEN - ZONES MET MAXIMALE VOORSCHRIFTEN - ZONES ZONDER MAXIMALE VOORSCHRIFTEN 1

2 1. LASTEN EN VOR 1.1. BESTAANDE REGELING LASTEN KENMERKEN VOORWERP : VERGUNNING Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan aan een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning voorwaarden en/of lasten verbinden. Lasten worden dus steeds aan een vergunning verbonden. Dat betekent dat de beoordeling steeds betrekking heeft op een concreet, aangevraagd project. Het betekent ook dat elk vergunningverlenend bestuursorgaan de bevoegdheid heeft om lasten op te leggen DOEL Het opleggen van lasten heeft een andere finaliteit dan het opleggen van voorwaarden bij de vergunningverlening. Voorwaarden worden opgelegd om een aanvraag in overeenstemming te brengen met het recht of de goede ruimtelijke ordening. Voorwaarden hebben dus als finaliteit om een aanvraag vergunbaar te maken. Lasten worden aanvullend opgelegd bij een vergunning die op zich reeds vergunbaar is. De lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich dient te nemen. (art VRO) Lasten zijn verplichtingen die worden opgelegd om het voordeel van de uitvoering van de vergunning ten dele ten goede te laten komen van de vergunningverlenende overheid. De rechtvaardiging voor het opleggen van een last zijn de bijkomende taken die de overheid op zich moet nemen ten gevolge van het vergunde project (onderhoud wegen en openbare groene ruimte, verkeersafwikkeling, bijkomende behoefte aan sociale voorzieningen, e.d.) INHOUD De lasten kunnen betrekking hebben op onder meer: - een verplichte aanleg of renovatie van wegen, groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen of woningen, op kosten van de vergunninghouder - kostenloze grondafstand: aan de overheid gratis, vrij en onbelast de eigendom overdragen van de openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd. - vermenging van kavels die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen (grootte van de kavels, typologie van de woningen, ) - bouwen van bescheiden woningen of betalen van een bijdrage daartoe (bescheiden woonaanbod - grond- en pandendecreet) 2

3 Art VCRO bevat een niet limitatieve opsomming, maar niet om het even wat mag worden opgelegd als last. Het vergunningverlenend orgaan moet zich houden aan de aard van de lasten die in de VCRO worden opgesomd CRITERIA Evenredigheid De lasten moeten redelijk zijn in verhouding tot de vergunde handelingen. De toepassing van het evenredigheidsbeginsel wordt beoordeeld in het licht van drie factoren: het voordeel voor de aanvrager, het nadeel voor de overheid en de omvang van de last. Bij gratis grondafstand als eigendomsontneming in de zin van art. 1 EP EVRM, vloeit uit de rechtspraak van het Hof van Justitie voort dat dit slechts proportioneel is als een vergoeding is voorzien. De verleende vergunning kan als vergoeding te beschouwen zijn. Uitvoerbaarheid De lasten kunnen worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager. De aanvrager voert de last zelf uit of is in de mogelijkheid om ze te laten uitvoeren, eventueel door tussenkomst van een derde WETGEVING Art Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan aan een vergunning lasten verbinden. Deze lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich dient te nemen. Buiten het voorzien in de nodige financiële waarborgen, kunnen lasten ondermeer betrekking hebben op: 1 de verwezenlijking of de renovatie van wegen, groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen of woningen, op kosten van de vergunninghouder. ( ) 2 de bewerkstelliging van een vermenging van kavels die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen op grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit, de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de daarop op te richten woningen of op te stellen vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt. Lasten kunnen ook inhouden dat, wanneer de werken zijn begonnen, aan de overheid gratis, vrij en onbelast de eigendom wordt overgedragen van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd. Indien voldaan is aan de uitsluitende voorwaarden, vermeld in artikel 4.2.5, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, verbindt het vergunningverlenende bestuursorgaan van rechtswege een last aan de vergunning met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod. 3

4 Indien de uitvoering van diverse lasten financieel moet worden gewaarborgd, dan hanteert het bestuur één waarborg voor de totaliteit van de betrokken lasten, waarbij aangegeven wordt welk waarborggedeelte betrekking heeft op elk van de lasten afzonderlijk. 2. Lasten zijn redelijk in verhouding tot de vergunde handelingen. Zij kunnen worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager. 3. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan een gefaseerde uitvoering van de lasten voorschrijven. 4. Indien een last, vermeld in 1, tweede, derde en vierde lid, niet is uitgevoerd binnen de daartoe gestelde termijn en niet of onvoldoende gedekt is door een financiële waarborg, kan de schuldeiser van de last per beveiligde zending een beslissing tot toepassing van bestuursdwang betekenen aan de schuldenaar van de last. De beslissing vermeldt dat de toepassing van bestuursdwang op kosten van de schuldenaar van de last plaatsvindt. In de beslissing wordt een termijn gesteld waarbinnen de schuldenaar van de last de tenuitvoerlegging kan voorkomen door de last alsnog uit te voeren. Indien niet tot tijdige uitvoering wordt overgegaan, kan de schuldeiser van de last ambtshalve in de uitvoering van de lasten voorzien. De schuldenaar van de last is verplicht alle uitvoeringskosten te vergoeden, op voorlegging van een staat, opgesteld door de schuldeiser van de last VERGELIJKING LASTEN VOR VERGELIJKING VOORWERP Lasten zijn verbonden aan een vergunning. Een last is een instrument dat enkel kan worden ingezet wanneer een concreet, vergunningsplichtig project voorligt. Het VOR-systeem is eveneens opgevat als een instrument dat verbonden wordt aan de vergunningverlening VERGELIJKING DOEL Lasten zijn bedoeld om het voordeel dat de aanvrager heeft bij de uitvoering van de vergunning deels af te romen ten voordele van de overheid, omwille van de bijkomende taken voor de overheid ten gevolge van het vergunde project. De last wordt beschouwd als een billijke prijs die de eigenaar moet betalen voor het mogen uitvoeren van het vergunde project. De baatafroming komt dus ten goede van de (lokale) overheid die instaat voor taken van onderhoud wegen, openbare nutsvoorzieningen, lokaal woonbeleid e.d. Het VOR-systeem heeft een dubbele doelstelling. Ten eerste is het opgevat als een sturingsinstrument in het grondbeleid van de overheid. Ten tweede zijn VOR een instrument van verevening, waaronder de afroming van baten. De waardevermeerdering ten gevolge van de bijkomende bouwmogelijkheden wordt afgeroomd. De baatafroming komt ten goede van de overheid. Het is daarbij nog de vraag welke overheid de baten ontvangt en voor welk doel de middelen worden ingezet (bijv. de 4

5 afgeroomde baten kunnen worden ingezet worden voor de sending area s, als financiering voor gebieden die weinig economische waarde hebben, zoals natuurgebieden) VERGELIJKING INHOUD Veruit de meest voorkomende lasten in de praktijk zijn de lasten van aanleg van nieuwe wegen en nutsvoorzieningen in verkavelingsprojecten of woningbouwprojecten. De ontwikkelaar dient te investeren in de aanleg van deze infrastructuurwerken, die vervolgens (gratis) worden overgedragen aan de lokale overheid. Er bestaat geen limitatieve opsomming van wat als last kan worden opgelegd. Uit de rechtspraak over de aard van de last vloeit voort dat lasten stedenbouwkundig van aard behoren te zijn, wat nog steeds een ruime inhoudelijke invulling mogelijk maakt. Tegelijk geeft dit aan dat geen machtsafwending wordt aanvaard en de last dus niet kan worden gebruikt om de overheid andere voordelen te geven dan degene die verband houden met ruimtelijke ordening. Bij VOR zal het voordeel voor de overheid bestaan uit een bouwverbod in de sending area s VERGELIJKING CRITERIA In art VCRO, dat de algemene regels bevat voor de lasten, wordt het bewaken van het respecteren van de criteria evenredigheid en uitvoerbaarheid volledig overgelaten aan het vergunningverlenend bestuursorgaan. Het gaat om een in concreto beoordeling die van project tot project kan verschillen. In regelgeving voor specifieke lasten kunnen wel nadere parameters vastgelegd worden. Te denken valt aan de (vroegere) sociale last en de (nog steeds bestaande) last bescheiden woonaanbod (grond- en pandendecreet), waarbij een decretale regeling werd uitgewerkt met een minimum en maximumnorm en met een keuze uit drie uitvoeringswijzen. 1 Bij het VOR-systeem wordt een decretaal geregeld systeem beoogd, waardoor de criteria al een decretaal gestuurde invulling zullen kennen en het bewaken van de evenredigheid niet volledig aan de vergunningverlenende overheid moet worden overgelaten ALGEMENE VERGELIJKING De lasten zijn steeds verbonden aan vergunningverlening voor een specifiek project en laten een ruime onderhandelingsmarge open tussen de aanvrager en de overheid. Het systeem van de lasten laat daardoor toe om projectgericht tot een evenwichtige verdeling van voordelen en lasten te komen te komen. De afgeroomde baten zijn over het algemeen ook duidelijk lokaliseerbaar als lokale tegenprestaties die een relatie hebben met het vergunde project. De baten worden lokaal ingezet, over het algemeen komen ze ten goede aan het gemeentebestuur (ook al kan het bij 1 Artikel grond- en pandendecreet legt normen op voor de last bescheiden woonaanbod, namelijk 40% voor gronden in eigendom van Vlaamse besturen en 20% voor gronden van particulieren. De last bescheiden woonaanbod moet worden opgelegd bij aanvragen voor bepaalde verkavelingsprojecten en bouwprojecten. Artikel grond- en pandendecreet bevat de drie mogelijke uitvoeringswijzen voor de last: De verkavelaar of de bouwheer kan de last uitvoeren in natura, door verkoop van gronden aan een sociale woonorganisatie of aan een openbaar bestuur en/of door de storting van een bijdrage aan de gemeente. 5

6 grond- en pandenbeleid kan het ook gaan om andere besturen op het grondgebied de gemeente). In de praktijk wordt het systeem van lasten zoals voorzien in de VCRO vaak toegepast bij verkavelingen en grotere bouwprojecten, waarbij de lasten dienen om de afspraken tussen aanvrager en gemeentebestuur vast te leggen wat betreft wegaanleg, aanleg groene ruimtes, nutsvoorzieningen e.d. De mogelijkheden die art VCRO biedt worden in de praktijk niet allemaal benut. Zo wordt bijvoorbeeld bouw of renovatie van openbare gebouwen als mogelijkheid vermeld, maar in de praktijk komt dit niet (of minstens niet vaak) voor. Een rem op een al te ruim gebruik van het instrument van lasten, is de evenredigheidsvereiste. Een gemeentebestuur kan er voor opteren om een algemeen kader op te maken voor het bepalen van lasten (in de eerste plaats kan dat door een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening met normen, bijvoorbeeld een norm voor aanleg van openbaar groen). De gemeente kan dit ook open laten en per project concreet beoordelen. Het VOR-systeem is een bijkomend nadeel dat wordt opgelegd aan een aanvrager, namelijk door het vereisen van VOR om een bepaald project te kunnen uitvoeren. Het VORsysteem komt in elk geval niet in de plaats van andere, in de praktijk vaak opgelegde lasten, die zullen blijven bestaan (zoals aanleg van wegen, groene ruimten en gratis grondafstand). Het is een nieuwe last die bovenop de bestaande lasten komt. Bij de combinatie van VOR met lasten dient men er over te waken dat de evenredigheid wordt behouden, zodat dat de totaliteit van nadelen (VOR en lasten, maar ook voorwaarden, belastingen, ) die de ontwikkelaar opgelegd wordt, in verhouding staat tot het vergunde project. Voor het ontwikkelen van een VOR-systeem biedt de toepassing van de sociale last en de last bescheiden woonaanbod interessant vergelijksmateriaal. Bij de toepassing van die lasten in de praktijk werd een ruime marge gelaten voor onderhandelingen tussen de betrokken actoren (aanvrager, gemeentebestuur, sociale huisvestingsmaatschappijen, ) en werden soms creatieve uitvoeringsmogelijkheden bedacht voor het verschuiven van de uitvoering van de sociale last naar bepaalde geselecteerde gebieden binnen een gemeente ( receiving area s voor realisatie van sociaal woonaanbod). 2 Het decreet grond- en pandenbeleid voorzag ook een systeem van (beperkt) verhandelbare kredieteenheden. De kredieteenheden konden verhandeld worden om deze in mindering brengen van de principieel uit te voeren sociale last bij verkavelingsprojecten en bouwprojecten binnen dezelfde gemeente. De VMSW zorgde voor het beheer van het kredieteenhedenregister. 3 De bestaande regeling van lasten in artikel VCRO zou ook kunnen worden verruimd in functie van een VOR-systeem (mits decreetswijziging): 2 Sociale last: vernietigd door GwH nr. 145/2013, 7 november De vernietiging van vier steunmaatregelen door het Hof had tot gevolg dat de private actoren de sociale last moeten dragen zonder enige compensatie. Een dergelijke zware last is volgens het Grondwettelijk Hof niet evenredig met de doelstelling van verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. 3 Besluit van de Vlaamse Regering van 12 maart 2010 tot bepaling van de nadere regeling met betrekking tot de kredietregeling, vermeld in artikel van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. 6

7 - In de huidige versie is de gratis grondafstand beperkt tot gronden die tot het project horen of er een relatie mee hebben (bijv. een groene zone in of naast een woonproject). Dit zou kunnen worden verruimd naar gronden buiten het project, waarvoor om reden van ruimtelijke ordening een overdracht nodig wordt geacht. In het geval van VOR dient in plaats van een grondafstand een overdracht van een roerend goed met vermogenswaarde geregeld te worden. - Het systeem van de lasten biedt ook de mogelijkheid om een financiële bijdrage te verbinden aan het bekomen van een vergunning. Op basis van de huidige regeling kan een aanvrager een financiële waarborg stellen voor de uitvoering van bepaalde werken, waarbij hij de uitvoering ook louter kan financieren en laten uitvoeren in plaats van zelf voor de uitvoering in te staan. 4 Bij de uitvoering van de lasten inzake het bescheiden woonaanbod is het eveneens mogelijk om de last af te kopen door een bijdrage te betalen. 5 Toegepast op VOR zou een decreetswijziging een lastenregeling kunnen inhouden om een financiële bijdrage te betalen, die wordt ingezet om een verplichte ontwikkeling elders (met bouwverbod) te financieren in plaats van die ontwikkeling zelf te realiseren. Daar valt aan toe te voegen dat een last in de vorm van geld als een retributie te beschouwen is in de zin van artikel 173 van de Grondwet. De last is als retributie maar wettig wanneer het geïnde bedrag verband houdt met de geleverde prestatie. Ook hier geldt het evenredigheidsbeginsel bij het bepalen van het bedrag.6 2. VERWORVEN RECHTEN 2.1. UITGANGSPUNT De verworven rechten spelen mee in de keuze van receiving sites en de invulling van de ontwikkelingsmogelijkheden die daar worden geboden. Voor bepaalde projecten is het uitgangspunt dat het project al kan worden gerealiseerd zonder inzet van VOR en dat er dus reeds een verworven recht bestaat om het project te realiseren. Een VOR-systeem kan daar dan niet worden toegepast. 4 De last kan bestaan uit een financiële vergoeding voor werken die nog moeten worden uitgevoerd of voor werken die reeds werden uitgevoerd (RvS 26 september 2011, nr , gemeente Malle). 5 De berekening van de bijdrage is decretaal vastgelegd: het aantal woningen of kavels dat overeenstemt met te uit te voeren last wordt vermenigvuldigd met het geïndexeerde forfaitair bedrag voor het grondaandeel bij de aankoop van een bestaande woning, zoals geregeld voor sociale huurwoningen (artikel grond- en pandendecreet). Zie ook art. 34 van het BVR 25 oktober 2013 procedurebesluit wonen. Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor 2016 geldt een bedrag van euro. 6 Het leggen van lasten uitgedrukt in geld betreft een retributie in de zin van artikel 173 Grondwet en is in dat geval alleen wettig indien het gevorderde bedrag verband houdt met de geleverde prestatie. (RvS 15 juni 2009, , inzake de vernietiging van het besluit van 12 juni 2003 van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de stedenbouwkundige lasten). In dit arrest werd geoordeeld dat de last die bij bepaalde vergunningen werd opgelegd onevenredig hoog was (125 euro/m²): ( ) wat kan leiden tot kosten die niet in verhouding staan tot het investeringsbedrag ( ); dat het bestreden besluit op die manier zowel het begrip stedenbouwkundige lasten als het begrip retributie uitholt. 7

8 2.2. WAT ZIJN VERWORVEN RECHTEN Aangezien alle percelen reeds sinds de totstandkoming van de gewestplannen een bepaalde ruimtelijke bestemming hebben gekregen, is het uitgangspunt dat in de woonzones volgens de gewestplannen, plannen van aanleg en/of RUPs een principieel recht bestaat om deze te bebouwen met woningen. Dit uitgangspunt is echter te nuanceren. Een nuancering is in hoofdzaak nodig om een onderscheid te maken tussen zones naargelang er al dan niet verordende beperkingen gelden ZONES MET GEDETAILLEERDE (MAXIMALE) VOORSCHRIFTEN: VERWORVEN RECHTEN Het betreft zones in een verkavelingsvergunning, BPA, RUP met gedetailleerde (maximale) voorschriften. In deze zones zijn gedetailleerde stedenbouwkundige voorschriften van kracht die de bestemming en inrichting van het gebied regelen. In deze zones geldt een bouwrecht, met andere woorden een verworven recht om te bouwen in overeenstemming met de voorschriften. 7 Bijv. een RUP-voorschrift dat maximum 4 bouwlagen zijn toegelaten. Om hier VOR toe te passen, dient men rekening te houden met het verworven recht dat vier bouwlagen reeds toegelaten zijn. VOR kan dus enkel worden ingezet voor een bijkomende mogelijkheid, een surplus boven de maximale normen die in het RUP zijn opgenomen. Bijvoorbeeld vijf bouwlagen. Bedenkingen: De inzet van een VOR-systeem in dergelijke zones komt neer op een decretale mogelijkheid voor het vergunnen van grote afwijkingen, aangezien thans enkel beperkte afwijkingen op stedenbouwkundige voorschriften zijn toegelaten (artikel VCRO bevat onder meer een verbod om af te wijken van de maximale V/Tindex en het aantal bouwlagen). Een bijkomend vraagstuk is hoe de relatie wordt geregeld tussen wijzigende voorschriften en het VOR-systeem. Een RUP kan gewijzigd worden, bijv. om een hogere dichtheid toe te laten om te voldoen aan een beleidsoptie; een verkaveling kan op initiatief van de eigenaar(s) gewijzigd worden, bijv. om een hogere dichtheid toe te laten (kavels in halfopen bebouwing i.p.v. open bebouwing, meergezinswoningen i.p.v. eengezinswoningen) ZONES ZONDER (MAXIMALE) INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN: GEEN VERWORVEN RECHTEN Het betreft hier een woongebied volgens het gewestplan of een woonzone in een RUP zonder specifieke voorschriften qua bouwhoogte, bouwlagen, dichtheid, 7 M.b.t. verkavelingen, zie o.a.: RvS, 1 december 2008, nr , Laureys; RvS, 31 juli 1996, nr , Vermeiren. 8

9 Hier gelden geen verworven rechten, gezien niet alle percelen in woongebied in aanmerking komen voor bebouwing. Er geldt immers geen automatisch recht op vergunning bij bestemmingsconformiteit. Bij de vergunningverlening speelt naast de verenigbaarheid met het bestemmingsvoorschrift ( woongebied ) de beoordeling van de overeenstemming van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening een belangrijke rol om te beslissen of een aanvraag al dan niet vergund kan worden. De vergunningverlenende overheid heeft terzake een discretionaire bevoegdheid. Bij gebrek aan gedetailleerde voorschriften dient de vergunningverlenende overheid rekening te houden met relevante aandachtspunten en criteria (art , 2 VCRO: mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueelvormelijke elementen, hinderaspecten, ). De vergunningverlening dient redelijk en zorgvuldig te zijn. De bestaande toestand in (onmiddellijke) omgeving is een belangrijk uitgangspunt. Bijv. alle gebouwen in de omgeving hebben 4 bouwlagen: het is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening om een nieuwbouw de bouwhoogte van de aanpalende gebouwen te laten volgen en een aanvraag van 4 bouwlagen eveneens te vergunnen. Dat neemt niet weg dat een aanvraag voor 5 bouwlagen ook vergunbaar kan zijn, rekening houdend met concrete kenmerken. Het is een moeilijke oefening om op algemene wijze te bepalen welke ontwikkeling redelijkerwijze reeds vergunbaar is, aangezien veel situaties niet vergelijkbaar zijn. De vergunningverlenende overheid mag haar beslissing ook laten steunen op beleidsmatig gewenste ontwikkelingen (artikel 4.2.1, 2, eerste lid 2 VCRO - GwH, 6 april 2011, nr. 20/2011). Conclusie: - De inzet van VOR is moeilijk te objectiveren in zones waar geen verordenende beperkingen gelden (inzake bouwlagen, dichtheden e.d.). - Men zou dan immers moeten kunnen objectiveren welke ontwikkeling redelijkerwijze reeds vergunbaar is, maar dit is een moeilijke oefening aangezien veel situaties niet vergelijkbaar zijn. - De inzet van VOR is wel te objectiveren in zones waar wel verordenende beperkingen gelden (inzake bouwlagen, dichtheden e.d.), zoals in BPA verkaveling en bepaalde RUPs. Het toestaan van ontwikkelingsmogelijkheden wordt daar beperkt door art VCRO (enkel beperkte afwijkingen zijn toegestaan). Een VOR-systeem zou in dat geval wel grote afwijkingen toestaan. Het komt de decreetgever toe te bepalen in welke gevallen- en onder welke voorwaarden bij de vergunningverlening afwijkingen van de stedenbouwkundige voorschriften kunnen worden toegestaan. Hij dient daarbij evenwel de artikelen 10 en 11 van de Grondwet na te leven. Het is niet als een schending van het gelijkheidsbeginsel te beschouwen dat de inzet van ontwikkelingsrechten beperkt wordt tot gebieden met verordenende beperkingen en niet wordt toegepast in een gebied met niet-verordenende beperking (feitelijke beperking). Het gelijkheidsbeginsel is pas geschonden wanneer in rechte en in feite gelijke situaties zonder objectieve en redelijke verantwoording ongelijk worden behandeld. Percelen die niet binnen hetzelfde bestemmingsgebied liggen bevinden zich niet in dezelfde rechtstoestand zodat er geen sprake kan zijn van een schending van het gelijkheidsbeginsel. 9

10 Bedenkingen: - De verworven rechten dienen genuanceerd te worden bij samenloop met een (hoger) algemeen belang. Het is bijv. niet omdat een BPA vier bouwlagen toelaat, dat een gebouw met vier bouwlagen in alle omstandigheden vergund kan worden. 8 - Wat de woonparken betreft, vloeit uit hun stedenbouwkundig voorschrift voort dat een lage bouwdichtheid een kenmerk is van het gebied. Indien men VOR toepast om de woonparken een ontwikkeling te geven met hogere dichtheden, wordt het stedenbouwkundig voorschrift van woonpark uitgehold. - Naast de woonzones waar het uitgangspunt geldt dat er een (te nuanceren) recht bestaat om woningen te bouwen, zijn er nog de woonuitbreidingsgebieden waar het recht om te bouwen reeds aan (decretale) voorwaarden en beperkingen is onderworpen (art e.v. VCRO). In principe kan groepswoningbouw wel vergund worden in een niet-geordend woonuitbreidngsgebied (artikel Inrichtingsbesluit), maar dit is niet te beschouwen als een verworven recht. In de praktijk zal een project in woonuitbreidingsgebied vaak geweigerd worden om reden van goede ruimtelijke ordening of gebrek aan een positieve gemeenteraadsbeslissing over de zaak van de wegen. Een VOR-systeem kan in principe ook worden ingezet als een nieuwe decretale voorwaarde voor het sturen van de ontwikkeling van bepaalde woonuitbreidingsgebied die worden geselecteerd als receiving area. - In de mate dat sending sites en receiving sites vastgelegd worden in plan, kan een nieuwe bouwlagenbeperking en een toelating tot afwijking op die beperking mits inzet van VOR in hetzelfde plan geregeld worden. Een zuiver decretale regeling lijkt wel meer voordelen te bieden dan een regeling die via RUPs zou worden vastgelegd. De regelgeving rond opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen heeft immers tot gevolg dat de wijziging van een RUP een behoorlijk omslachtige procedure is en dus niet flexibel bij te sturen is april 2016 Karin De Roo 8 Noch uit de gewestplanbestemming woongebied, noch uit het BPA kan een onvoorwaardelijk recht geput worden om woningen of gebouwen zoals toegelaten bij dit BPA op te richten. Wanneer een perceel is gelegen in een woongebied of in een BPA dat bebouwing mogelijk maakt, vloeit daar niet als zodanig uit voort dat dit perceel is bestemd voor bewoning en dat de eigenaar hoe dan ook kan verkavelen en bouwen, laat staan dat hij aanspraak zou kunnen maken op de wijze van bebouwing zoals het BPA mogelijk maakt. (RvS 20 oktober 2010, nr , bvba Vanstraelen-Convents: BPA vs. beschermd monument). 9 Cf. regeling sociale last in grond- en pandendecreet vs. de RUPs die eveneens voorschriften bevatten over sociale last. Een decretale regeling is eenvoudiger bij te sturen dan een RUP, dat immers een volledige wijzigingsprocedure moet doorlopen. 10