Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen

Transcriptie

1 Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen REGLEMENT TOELICHTING Algemeen Aangezien ook de hogere overheid gebonden is door de bepalingen van stedenbouwkundige verordeningen (RvS 9 november 1965, nr , stad Oostende en RvS 8 januari 1971, nr , gem. Elsene) en gebruik kan maken van de afwijkingsmogelijkheden die deze verordeningen omvatten (RvS 14 februari 1969, nr , stad Namen en RvS 18 april 1969, nr , stad Namen), oordelen zowel het college van burgemeester en schepenen als - in graad van administratief beroep - de deputatie op basis van dit reglement over het opleggen van lasten inzake bescheiden wonen. Het bescheiden woonaanbod omvat volgens art. 1.2, eerste lid, 1, van het Grond- en pandendecreet het aanbod aan kavels van ten hoogste 500 m², woningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³ en andere woongelegenheden met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³ (minus de sociale woningen en sociale kavels die aan deze normering voldoen). De omzendbrief RW/2010/01 stelt dat woningen en kavels als bescheiden woonaanbod beschouwd worden op voorwaarde dat ze voldoen aan de in de omschrijving van het begrip bescheiden woonaanbod opgenomen oppervlaktenormen, respectievelijk volumenormen, opgesomd in artikel 1.2, eerste lid, 1, van het decreet Grond- en Pandenbeleid. Het woordgebruik respectievelijk wijst uit dat de decretale normen niet cumulatief werken: op een bescheiden kavel dient niet noodzakelijk een woning te worden opgericht die beantwoordt aan de 550 m³-norm. De toepassing van deze stedenbouwkundige verordening hangt nauw samen met het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen, aangezien het het percentage bescheiden wonen (in gebieden waar geen andersluidende planbepalingen gelden) gelijk is aan 40% minus het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage sociaal wonen indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen, dan wel aan 20% minus het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage sociaal wonen indien de gronden eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen.

2 Hoofdstuk 1. Definities Artikel 1. Voor de toepassing van dit reglement wordt verstaan onder: 1 Grond- en pandendecreet: het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid; 2 groot project: a) een verkavelings- of bouwproject dat voldoet aan de criteria, vermeld in artikel 4.2.1, eerste lid, van het Grond- en pandendecreet, b) een verkavelingswijziging die voldoet aan de criteria, vermeld in artikel , tweede lid, van het Grond- en pandendecreet; 3 bescheiden woonaanbod: het woonaanbod in de zin van artikel 1.2, eerste lid, 1, van het Grond- en pandendecreet; 4 Vlaamse besturen: de rechtspersonen vermeld in artikel 1.2, eerste lid, 20, van het Grond- en pandendecreet; 5 Vlaamse semipublieke rechtspersonen: de besturen vermeld in artikel 1.2, eerste lid, 21, van het Grond- en pandendecreet. Wat art. 1, 2, betreft Art , eerste lid, van het Grond- en pandendecreet beschouwt volgende projecten als groot: verkavelingen van ten minste 10 loten bestemd voor woningbouw verkavelingen met een grondoppervlakte groter dan een 1/2 ha, ongeacht het aantal loten De rechtsleer neemt aan dat bij de toetsing van de grondoppervlakte aan de 1/2 ha regel uitgegaan moet worden van de netto oppervlakte van de loten en niet van de bruto oppervlakte waarin zowel de loten zijn begrepen als de wegen, groene ruimten, speelruimten, grachten e.d. (F. CHARLIER, Het decreet grond en pandenbeleid, in P. FLAMEY en G. VERHELST, Ruimtelijke ordening herbekeken, Brugge, Vanden Broele, 2010, 346). groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste 10 woongelegenheden ontwikkeld worden (hier geldt geen oppervlakteregeling) de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij tenminste 50 appartementen gecreëerd worden (hier geldt geen oppervlakteregeling) verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de hierboven opgesomede voorwaarden, maar aansluiten op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft een oppervlakte van meer dan 1/2 ha beslaan. Verkavelingswijzigingen worden overeenkomstig art van het Grond- en pandendecreet als groot beschouwd wanneer zij leiden tot een uitbreiding van het project, wat betreft het aantal loten en/of de grondoppervlakte, die voor gevolg heeft dat het nog niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte aan de voorwaarden, vermeld in art , eerste lid, van het Grond- en pandendecreet voldoet. Wat art. 1, 4 en 5, betreft De "Vlaamse besturen" omvatten de klassieke administratieve overheden in de schoot van de Vlaamse Gemeenschap en het Vlaamse Gewest (ministeries, provincies en gemeenten en hun samenwerkingsvormen, OCMW's en OCMWverenigingen, gewestelijke, provinciale en gemeentelijke agentschappen en openbare instellingen van de Vlaamse Gemeenschap of het Vlaamse Gewest, polders en besturen van de erkende erediensten). De begripsafbakening voor de "Vlaamse semipublieke rechtspersonen" is ontleend aan de criteria die in de overheidsopdrachtenregelgeving gelden ter omschrijving van semipublieke instanties (art. 4, 2, 8, Overheidsopdrachtenwet). 2

3 Hoofdstuk 2. Toepassingsgebied Artikel 2. Dit reglement is van toepassing op alle grote projecten, tenzij het project voldoet aan de criteria, vermeld in artikel 4.2.4/1 van het Grond- en pandendecreet. Indien een groot project onderworpen is aan een bijzondere planologische regeling betreffende lasten inzake bescheiden wonen overeenkomstig artikel 4.2.4, 1 of 2, van het Grond- en pandendecreet, dan geldt enkel hoofdstuk 3. Indien voor alle gronden van een groot project toepassing moet worden gemaakt van de overgangsmaatregel, vermeld in artikel van het Grond- en pandendecreet, dan geldt enkel artikel 3, 1, en worden overeenkomstig van het Grond- en pandendecreet geen lasten inzake bescheiden wonen opgelegd. Hoofdstuk 3. Specifieke dossierelementen Artikel. 3. De aanvrager van een vergunning voor een groot project neemt in de nota, vermeld in artikel 16, 2, van het besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004 betreffende de dossiersamenstelling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning, respectievelijk de motivatienota, vermeld in artikel 3, 1, 3, van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 mei 2009 betreffende de dossiersamenstelling van de aanvraag voor een verkavelingsvergunning een hoofdstuk Lasten inzake bescheiden wonen op, waarin volgende punten worden opgenomen: 1 de (niet-)toepasselijkheid van de overgangsmaatregel vermeld in artikel van het Grond- en pandendecreet, onder verwijzing naar hetgeen daarover wordt gesteld in de rubriek Overgangsregeling, vermeld in artikel 4 van het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen; 2 eventueel een gemotiveerde vraag tot afwijking in min van de principieel vereiste last inzake bescheiden wonen, rekening houdend met de voorwaarden, vermeld in artikel 4, tweede lid; 3 een berekening van de grootte van de last inzake bescheiden wonen voor het betrokken project, rekening houdend met: a) artikel 4.2.1, tweede lid, van het Grond- en pandendecreet en eventueel de in 1 en 2 vermelde nuanceringen en afwijkingen, of b) de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan, in het geval vermeld in artikel 2, tweede lid; 4 de voorgestelde wijze van uitvoering van de last inzake bescheiden wonen, rekening houdend met de mogelijkheden, vermeld in artikel 4.2.5, 1, tweede lid, van het Grond- en pandendecreet. 3 Wat art. 2, eerste lid, betreft Art /1 van het Grond en pandendecreet stelt dat de percentageregeling 'bescheiden wonen' geen toepassing vindt: "1 als de bouwheer of verkavelaar een sociale woonorganisatie is, of een openbaar bestuur als vermeld in artikelen 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode; 2 [...]; 3 als de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning uitvoering geeft aan een verkavelingsvergunning voor een verkavelingsproject dat reeds onderworpen is aan een norm als bepaald krachtens afdeling 1 of afdeling 2.". Wat art. 2, tweede lid, betreft Bestemmingsplannen kunnen autonoom normen bepalen op het vlak van het bescheiden wonen (art , 1, van het Grond- en pandendecreet). In een beperkt aantal gevallen is de opname van dergelijke normeringen verplicht (art , 2, van het Grond- en pandendecreet). Wat art. 3, 1, betreft Bij het becijferen van de vraag of een project al dan niet als groot moet worden beschouwd, mag ingevolge art van het Grond- en pandendecreet geen rekening worden gehouden met gronden waarbij voldaan is aan alle volgende voorwaarden: de onderhandse akte betreffende de aankoop van de gronden heeft vaste datum gekregen in de periode vanaf 1 januari 2003 tot en met 16 december 2008 de gronden zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse akte gelegen in woongebied Het begrip "woongebied" in art. 1.2, eerste lid, 24, van het Grond en pandendecreet is in enge zin gedefinieerd: het gaat enkel om de gebieden geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan en sorterend onder de categorie van gebiedsaanduiding "wonen" of geordend door een plan van aanleg en aangewezen als woongebied in de zin van art van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen. uiterlijk op 16 december 2008 heeft een financiële transactie tussen koper en verkoper plaatsgevonden, inzonderheid de betaling van een voorschot Indien het gaat om een aankoop onder opschortende voorwaarde geldt naast deze voorwaarde de bijkomende eis dat de termijn tussen de ondertekening van de akte en de uiterste realisatiedatum van de voorwaarde ten hoogste twee jaar mag bedragen. De vrijgestelde gronden worden niet enkel buiten beschouwing gelaten bij het nagaan of een project al dan niet als een 'groot project' moet worden gekwalificeerd; zij tellen ook niet mee bij de concrete toepassing van het percentage bescheiden wonen op de projectgronden.

4 Indien de aanvrager ervoor opteert om de last inzake bescheiden wonen uit te voeren in natura, voegt hij zo mogelijk reeds de aankoopoptie, vermeld in artikel 4.2.6, 2, van het Grond- en pandendecreet toe. Indien dergelijke aankoopoptie nog niet voorhanden is, geeft hij aan welke stappen hij zal ondernemen met het oog op het verlenen van de aankoopoptie. Voorbeelden Een verkavelingsproject van 12 loten, waarvan er 6 gelegen zijn op vrijgestelde gronden, geeft geen aanleiding tot een last inzake bescheiden wonen (tenzij het projectgebied méér dan 1/2 ha beslaat of tenzij het project deel uitmaakt van meerdere residentiële ontwikkelingen van dezelfde verkavelaar over een oppervlakte van meer dan 1/2 ha). Een verkavelingsproject van 18 loten, waarvan er 6 gelegen zijn op vrijgestelde gronden, geeft wél aanleiding tot een last inzake bescheiden wonen, maar deze last wordt slechts berekend op 12 loten. Hoofdstuk 4. Afwijkingen in min Artikel. 4. Het vergunningverlenend bestuursorgaan kan overeenkomstig artikel 4.2.2, 1, vierde lid, van het Grond- en pandendecreet afwijkingen in min toestaan van de principieel vereiste last inzake bescheiden wonen. Een afwijking wordt door het vergunningverlenend bestuursorgaan slechts toegestaan wanneer dit verantwoord is: 1 om ruimtelijke redenen, met name wanneer de omvang, de vorm, de ligging of de inplanting van het project zich redelijkerwijs verzet tegen de uitvoering van de principieel vereiste last inzake bescheiden wonen; 2 om redenen van huisvestingsbeleid, met name wanneer in de omgeving van het project reeds een afdoende sociaal en/of bescheiden woonaanbod voorhanden is; 3 om redenen van proportionaliteit, met name wanneer aan het project reeds buitengewone maatschappelijk relevante lasten worden verbonden of wanneer de aanvrager middels het aangevraagde project of het geheel van ontwikkelingen waarvan het aangevraagde project deel uitmaakt reeds belangrijke inspanningen levert op het vlak van de opvang van woonbehoeftige doelgroepen. Wat art. 4, tweede lid, 3, betreft Het geheel van de (sociale en overige) lasten verbonden aan het project en van de inspanningen van de aanvrager voor woonbehoeftigen moet "op maat" blijven van de aanvraag en mag het evenwicht of de economie van het geplande project niet in gevaar brengen (zie reeds F. HAUMONT, Les charges d urbanisme, Amén. 1994, 178 en L. VANOOST, L appréciation du bon aménagement des lieux au niveau des charges d urbanisme, in O. JAMAR (ed.), L urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, ). Hoofdstuk 5. Bereiken bindend sociaal objectief Artikel. 5. Zodra overeenkomstig artikel 4.2.1, derde lid, van het Grond- en pandendecreet een gemeentelijk bericht is bekend gemaakt waaruit blijkt dat het bindend sociaal objectief werd bereikt, wordt afgezien van het opleggen van lasten inzake bescheiden wonen, zelfs indien de vergunningsaanvraag ingediend werd vóór deze bekendmaking. 4

5 Hoofdstuk 6. Evaluatie Artikel. 6. Deze stedenbouwkundige verordening wordt betrokken in de driejaarlijkse evaluatie van het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen, geregeld in artikel 16 van het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen. Bij de eerste evaluatie wordt, rekening houdend met de stand van de regelgeving en de vorderingen op het vlak van de creatie van een bescheiden huisvestingsaanbod, nagegaan of zich bijzondere regelingen opdringen voor het geval de gemeente niet langer voldoet aan het bindend sociaal objectief na het eerst te hebben bereikt. Hoofdstuk 7. Slotbepalingen Artikel. 7. Deze stedenbouwkundige verordening wordt bekendgemaakt op de wijze, voorgeschreven door artikel artikel 2.3.2, 2, elfde lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en artikel 186 van het Gemeentedecreet van 15 juli Zij wordt ook bekendgemaakt op de gemeentelijke website. Artikel Deze stedenbouwkundige verordening treedt in werking na bekendmaking in het staatsblad. Wat art. 7 betreft Rechtspraak en rechtsleer bevestigen dat de bekendmaking van de goedkeuring van een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening door de deputatie in het Belgisch Staatsblad aangevuld moet worden door de gebruikelijke bekendmaking bij wege van een aanplakbrief (RvS 16 februari 2001, nr , PVBA RAMOUDT TOURS; R. VEKEMAN, Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw, Mechelen, Kluwer, 2004, 202, nr. 279). Vergunningsaanvragen die werden ingediend vóór de datum, vermeld in het eerste lid, maar waarover het vergunningverlenend bestuursorgaan op die datum nog niet heeft beslist, worden door het vergunningverlenend bestuursorgaan in voorkomend geval behandeld met inachtneming van hoofdstuk 4. De vormvereisten van hoofdstuk 3 zijn op deze vergunningsaanvragen niet van toepassing. 2. Met behoud van de toepassing van artikel 5 houdt deze stedenbouwkundige verordening op uitwerking te hebben zodra overeenkomstig artikel 4.2.1, derde lid, van het Grond- en pandendecreet een gemeentelijk bericht is bekend gemaakt waaruit blijkt dat het bindend sociaal objectief werd bereikt. 5