De verkavelingsvergunning: recente evoluties in de rechtspraak en bedenkingen

Transcriptie

1 De verkavelingsvergunning: recente evoluties in de rechtspraak en bedenkingen FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T F E info@forumadvocaten.be W

2 De verkavelingsvergunning als meest complex instrument Waarom een buitenbeentje in het klassiek administratief recht? In één en dezelfde akte zowel een individueel besluit met reglementaire voorschriften Bij het onderzoek naar de toepassingsvoorwaarden van de verkavelingsvergunningplicht moet de bestuurlijke overheid zich begeven op het domein van het privaatrecht Verkavelingsvergunning is een bron van rechtsonzekerheid

3 Verkavelingsvergunningplicht historisch bekeken Artikel 56 Stedenbouwwet 1962 zoals gewijzigd door de Wijzigingswet van 22 december 1970: Niemand mag een kavel, begrepen in een verkaveling, die bestemd is voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, te koop zetten of vrijwillig verkopen, voor meer dan negen jaar te huur zetten of verhuren, tenzij het college van burgemeester en schepenen voor die verkaveling vooraf schriftelijk en uitdrukkelijk vergunning heeft verleend. Deze bepaling geldt mede voor de vestiging van een erfpacht of opstalrecht. Twee fundamentele doelstellingen: Individuele verwerver van een stuk grond de garantie geven dat de grond die hem werd aangeboden als bouwgrond ook effectief als bouwgrond te gebruiken is Gemeenten de mogelijkheid geven toe te zien op een geordende urbanisatie van hun grondgebied

4 Verkavelingsvergunningplicht historisch bekeken Draagwijdte verkavelingsvergunningplicht Stedenbouwwet: o De verdeling van een erf in twee of meer percelen, enkel de verkaveling voor woningbouw werd onderworpen aan een verkavelingsvergunning o Heldere omschrijving werd vertroebeld: De rechtshandeling waarbij de eigenaar van een stuk grond die grond in twee of meer kavels verdeelt om er ten minste één van te koop te zetten of te verkopen voor woningbouw (RvS 21 mei 1974, nr , Martens en Kenis) Art. 101, 1 DRO: o Niemand mag zonder voorafgaande verkavelingsvergunning een stuk grond verkavelen. Onder verkavelen wordt verstaan een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, een erfpacht of een opstalrecht te vestigen of één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

5 Verkavelingsvergunningplicht historisch bekeken Vlaamse codex Ruimtelijke ordening: o Art : Niemand mag zonder voorafgaande verkavelingsvergunning een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt. o Art ,14 : Verkavelen: een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies

6 Constitutieve elementen De constitutieve elementen van de verkavelingsvergunningplicht: overzicht Verdeling van een grond om ten minste één van de kavels te verkopen, te verhuren, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen of om één van deze rechten aan te bieden met het oog op woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt

7 De constitutieve elementen van de verkavelingsvergunningplicht Verdeling van een grond: Scheiding in twee of meer aanwijsbare delen (Parl. St. Senaat , nr. 525,49) om ten minste één van de kavels te verkopen, te verhuren, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen of om één van deze rechten aan te bieden : Opgesomde rechtshandelingen zijn limitatief met het oog op woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt Ten minste één van deze kavels moet hiervoor worden bestemd (RvS 17 juli 2002, nr , Gheza) Intentie van de verkavelaar geeft de doorslag

8 Evoluties in de rechtspraak: Groepswoningbouw Begrip: Het gelijktijdig oprichten van meerdere gebouwen voor bewoning die één samenhangend geheel vormen (RvS 30 maart 2010, nr , nv Amsto; RvS 20 april 2004, nr , Nijs) Rechtspraak Raad van State: Er is geen verkavelingsvergunning vereist indien een eigenaar zelf één of meerdere woningen wenst op te richten op zijn grond met het oog op de verkoop van deze woningen na realisatie (RvS 5 oktober 2006, nr , Beeckmans en Cosemans; RvS 27 januari 2009, nr , Bourgeois e.a.) o Redenering: eigenaar gaat niet over tot de verkoop van loten binnen een verkaveling die bestemd zijn voor woning, maar hij gaat eerst over tot de bouw van woningen die hij daarna verkoopt. De verkoop slaat dus op de woningen en niet op de loten.

9 Evoluties in de rechtspraak: Groepswoningbouw Evolutie rechtspraak van Raad van State Raad komt terug op eerdere rechtspraak: RvS 7 april 2011, nr , Bruynooghe; RvS 8 september 2011, nr , gemeente Malle; RvS 27 oktober 2011, nr. 216,038, nv Sefaco: o Vergunningverlenende overheid schendt artikel 101, 1 DRO door een stedenbouwkundige vergunning te verlenen voor woningbouw vooraleer de vereiste voorafgaande verkavelingsvergunning werd verleend o Door af te zien van het recht van natrekking door de onverdeelde medeeigenaars van de grond, ontstaat een recht van opstal. Hiervoor is ook een verkavelingsvergunning vereist

10 Evoluties in de rechtspraak: Groepswoningbouw Kritiek: Er worden geen opstalrechten verleend: o Op deze vormen van groepswoningbouw was het regime van appartementsmede-eigendom van toepassing o Dit regime vormt een eeuwigdurende wettelijke afwijking op de regels van natrekking Verkoop van reeds gebouwde woningen is niet aan de verkavelingsvergunningplicht onderworpen: o Er wordt dan niet voldaan aan het derde constitutieve element; het oogmerk van woningbouw ( er valt door de koper in dat geval niet meer te bouwen)

11 Evoluties in de rechtspraak: De exceptie van onwettigheid Begrip exceptie van onwettigheid: Art. 159 GW De hoven en rechtbanken passen de algemene, provinciale en plaatselijke besluiten en verordeningen alleen toe in zoverre zij met de wetten overeenstemmen. Lang nadat een administratieve rechtshandeling een definitief karakter heeft verkregen, kunnen rechtscollege een incidentele wettigheidstoetsing door voeren en de toepassing van de onwettige administratieve rechtshandeling weigeren Wettigheidstoetsing betreft zowel externe als interne onwettigheid

12 Evoluties in de rechtspraak: De exceptie van onwettigheid Gemengd karakter van verkavelingsvergunning: Enerzijds: individuele bestuurshandeling die de vergunninghouder toelating geeft om zijn kavel te verkavelen en aan te bieden als bouwgrond Anderzijds: bevat reglementaire voorschriften die de goede ruimtelijke ordening van de kavels op gedetailleerde wijze vastleggen o Verordenend karakter heeft betrekking op zowel de stedenbouwkundige voorschriften als op het verkavelingsplan zelf o Dus ook verbindend tav de vergunningverlenende overheid zelf o Toetsing aan een RUP of BPA is niet noodzakelijk wanneer het voorwerp van stedenbouwkundige vergunning gelegen is in het gebied van een vergunde verkaveling (enkel kijken of aanvraag voldoet aan voorschriften verkavelingsvergunning; RvS 25 oktober 2000, nr , Heremans e.a.)

13 Evoluties in de rechtspraak: De exceptie van onwettigheid Kan, gelet op het deels verordenende karakter van de verkavelingsvergunning, de exceptie van onwettigheid tav de verkavelingsvergunning worden opgeworpen in geschillen waarin de wettigheid van de stedenbouwkundige vergunning wordt betwist? RvS 9 januari 1973, nr. 15,649, De Ruppel; RvS 22 mei 1973, nr , Veuve Renson: o Eens beroepstermijn tegen een verkavelingsvergunning was verstreken, rechtsgevolgen konden enkel uitdoven door afstand van de vergunning of door wijziging van de vergunning o Art. 159 GW kon niet meer toegepast worden o Individuele karakter van de verkavelingsvergunning leek doorslag te geven

14 Evoluties in de rechtspraak: De exceptie van onwettigheid Ommekeer: RvS 6 maart 2010, nr , nv Alama: Zelfs al is een verkavelingsvergunning, bij gebreke aan een annulatieberoep, definitief in de mate dat ze een individuele toelating geeft om een terrein te verdelen, toch kan de regelmatigheid ervan bij wege van exceptie ter discussie worden gesteld in de mate dat ze een reglementaire akte is. In dat kader kan het wettigheidstoezicht zowel op de interne als de externe wettigheid betrekking hebben.

15 Evoluties in de rechtspraak: De exceptie van onwettigheid Gevolgen? Gevolgen van exceptie van onwettigheid zijn inter partes o Bij het nemen van een nieuw besluit na het vernietigingsarrest; onwettig bevonden verkavelingsvergunning moet buiten toepassing worden gelaten. o Indien het aangevraagde bestaanbaar is met voorschriften van het gewestplan, BPA of RUP, dan kan stedenbouwkundige vergunning rechtsgeldig worden verleend o MAAR: Bij andere vergunningsaanvragen, dient het bestuur de verkavelingsvergunning toe te passen en moet er getoetst worden aan de reglementaire voorschriften en het verkavelingsplan (want inter partes!!)

16 Evoluties in de rechtspraak: De exceptie van onwettigheid Hoe moet de onwettige verkavelingsvergunning hersteld worden? Intrekken van de verkavelingsvergunning Regularisatievergunning voor de toestand na het onwettig bevinden van de verkavelingsvergunning Combinatie van bovenstaande theorieën: J. Theunis: o Theorie van de onbestaande rechtshandeling en de theorie van de acte éclaire: Bestuurshandeling buiten toepassing laten van zodra een van de hoogste rechtscolleges haar onwettig heeft verklaard Deze oplossing veronderstelt dat eerst cassatieberoep wordt ingesteld bij RvS

17 Conclusie Kritiek op rechtspraak RvS waarbij groepswoningbouw onderworpen is aan een verkavelingsvergunning Rechtspraak RvS ivm art, 159 GW zet deuren open voor eindeloze betwistingen omtrent de wettigheid van verkavelingsvergunningen Verkavelingsvergunning = bron van rechtsonzekerheid

18 Meer weten? BOUCKAERT, J. en SCHAIKO G., Omtrent de verkavelingsvergunning: recente evoluties in de rechtspraak en bedenkingen, TROS 2013, afl ,

19 Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T F E info@forumadvocaten.be W FORUM ADVOCATEN 03/ info@forumadvocaten.be