Datum: 19 januari 2015 Stadsontwikkeling Antwerpen/afdeling Ruimte

Transcriptie

1 Rapport Datum: 19 januari 2015 Van: Stadsontwikkeling Antwerpen/afdeling Ruimte Betreft: Onderzoek stedenbouwkundige ontwikkelingskosten (SOK) Onderzoek stedenbouwkundige ontwikkelingskosten Toelichting bij presentatie Atriumsessie Centrumsteden 19 januari 2015 Situering Het bouwen van woonprojecten in een stad brengt tal van voordelen met zich mee. Er kan compacter gebouwd worden zodat het minder ruimte inneemt. Ook vraagt compact wonen minder energie dan vrijstaande huizen. Daarnaast zijn er in de stad heel wat voorzieningen dichtbij of gemakkelijk te bereiken met het openbaar vervoer of de fiets. Deze voorzieningen kunnen zijn winkels, scholen, opvang, voorzieningen voor werkgelegenheid, cultuur, sport, vrije tijd, hobby s, uitgaan. Bouwen van nieuwe woningen zorgen voor maatschappelijke noden op vlak van voorzieningen zoals onderwijs, open ruimte, welzijn, zorg, mobiliteit en een sociale mix. Deze voorzieningen dragen immers bij tot de leefbaarheid van de stad. Uit artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: VCRO ) vloeit voort dat onder meer bij de vergunningsverlening van stadsontwikkelingsprojecten rekening moet worden gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit. Rekening houden met deze factoren is een maatregel van goede ruimtelijke ordening. Het is dan ook logisch dat ook privéprojecten bijdragen aan de maatschappelijke noden die ze creëren. Op vlak van gemeenschapsvoorzieningen zoals kinderopvang en scholen kent de stad vandaag reeds tekorten. Bij de voorspelde bevolkingsgroei gaan er boven op deze bestaande tekorten nieuwe behoeften ontstaan. Het onderzoek naar SOK bestaat uit 3 stappen. Deze zijn nodig om de juiste omvang in te schatten en het geschikte instrument om een SOK in te voeren. I Financiële behoefte en middelen 1 / 8

2 De tekorten op vlak van gemeenschapsvoorzieningen die ontstaan tot het jaar 2020 worden in beeld gebracht. Hiervoor wordt een onderzoek opgestart. Op dit financiële plaatje worden correctiefactoren toegepast door de onvoorziene wijzigingen in het investeringsklimaat. Onderzoek is nodig naar mogelijke Europese, Federale en Vlaamse subsidies. Welke subsidies kunnen gebruikt worden om deze voorzieningen te financieren? Daarnaast wordt onderzocht over welke middelen de stad beschikt. Pas als de mogelijke subsidies en stedelijke middelen in kaart zijn gebracht, de confrontatie tussen de behoefte en de middelen is gemaakt, is er een duidelijk zicht op de ontbrekende middelen. II Benchmarking Onderzoek naar andere Europese steden is nodig. Waar bevindt zich Antwerpen wat grond- en bouwprijzen betreft tov andere Europese steden? Wat is het belastingsklimaat in deze andere steden? Welke lasten leggen ze op op het bouwen?... Voor deze stap wordt ook een onderzoek opgestart. III Welke instrumenten kunnen ingezet worden? Onderzoek naar mogelijke instrumenten is reeds opgestart. Volgende instrumenten werden onderzocht: 1. Overeenkomst De ondertekenaars (projectontwikkelaars) engageren zich om in projecten vanaf een bepaalde grootte een bijdrage in de vorm van (sociale woningen en) gemeenschapsvoorzieningen op te nemen. Op dit moment wordt hun al opgelegd dat ze bijvoorbeeld een park en/of weg en dergelijke moeten aanleggen en kosteloos overdragen aan de stad. Het opnemen van (sociale woningen en) gemeenschapsvoorzieningen kan zowel in natura of financieel uitgevoerd worden, of een combinatie van beiden. Als er een vergunning wordt afgeleverd is het best dat de overeenkomst ermee verankerd wordt zoals nu reeds gebeurd. Lasten zoals de aanleg van een park worden in de overeenkomst nader uitgewerkt. Het afsluiten van dergelijke overeenkomst met de projectontwikkelaar/verkavelaar is echter afsplitsbaar van de vergunning en zal dus niet als bouwovertreding kunnen beschouwd worden bij niet-uitvoering. Na het afsluiten van de overeenkomst is de projectontwikkelaar/verkavelaar echter gebonden. Het opmaken van de overeenkomst kan op basis van VCRO artikelen , 2, 2e lid, en VCRO. Ook via de Bouwcode artikel 2 2. i 2 / 8

3 In plaats van meerdere overeenkomsten op te maken waardoor het overzicht verloren raakt lijkt het eenvoudiger om dit voorstel op te nemen bij de herziening van de modelovereenkomst voor het uitvoeren van infrastructuurwerken in een verkaveling of een projectontwikkeling. Nadeel is dat het afhangt van de goodwill van de ontwikkelaar hoeveel van de SOK er in de uiteindelijke overeenkomst worden opgenomen omdat deze niet afdwingbaar zijn. 2. Belasting op het bouwen, herbouwen en verbouwen Alle bestaande belastingen worden momenteel herzien. Het is de bedoeling om tot een vereenvoudiging te komen waarbij minder belastingen over blijven. De belasting wordt als volgt vastgesteld voor de gebouwde, herbouwde en verbouwde gedeelten: a. 0,62 EUR per m³; b. voor het bouwen, herbouwen of verbouwen van fabrieken, werkhuizen, werkplaatsen, stapelplaatsen, loodsen, vergaarbakken, waarvan het volume 1.000m³ overstijgt: voor de eerste 1000m³: 0,62 EUR/m³; vanaf m³: 0,31 EUR/m³. De belasting blijft 0,62 EUR/m³ voor de plaatsen die, in zulkdanige gebouwen, gebruikt worden als woning of bureel of die voor het publiek vrij toegankelijk zijn als tentoonstellings- en verkoopzalen. De minimumbelasting bedraagt 75,00 EUR. Mogelijkheid: bouwbelasting differentiëren naar functie. Nu is een verlaging gevraagd voor industrie en ambacht. Voor wonen kan deze bvb verhoogd worden. Knelpunt: Bij de invoering van nieuwe belastingreglementen is het tevens erg belangrijk dat de achterliggende procedure en het engagement van de verschillende betrokken bedrijfseenheden goed wordt vastgelegd. Zie bijvoorbeeld ook het probleem uit het verleden ivm de opvolging van de bouwbelasting: als de bouwheer geen bericht geeft van het einde der werken, én SL ook geen controle doet op de uitvoering van de werken, kon er door FI geen bouwbelasting worden geïnd. Hiervoor is er nood aan politieke afstemming in een interkabinettenwerkgroep. 3. Meerwaarde bestemmingswijziging RUP In dit systeem vloeit een deel van de meerwaarde terug naar de gemeente. De inning gebeurt onmiddellijk na de bestemmingswijziging en niet na het verlenen van de stedenbouwkundige vergunning of andere gevallen voorzien in de planbatenheffingsregeling op Vlaams niveau. De gemeenteraad van Edegem heeft op 14/05/2014 een gemeentebelasting op de waardevermeerdering van onroerend goed naar aanleiding van een bestemmingswijziging goedgekeurd. De provincie had hier geen bezwaren op. Knelpunt: complexe procedure (schatter, tegenschatter). Enkel van toepassing bij een wijziging naar een bestemming met een hogere waarde. Hiervoor is er nood aan politieke afstemming in een interkabinettenwerkgroep. 3 / 8

4 4. Reglement stedenbouwkundige ontwikkelingskosten Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beschikt over een besluit als uitwerking van een systeem zoals vervat in het Brussels Wetboek Ruimtelijke Ordening. Hierin kunnen stedenbouwkundige lasten in natura of mits een betaling opgelegd worden. 8&table_name=wet In natura: de aanleg van openbare ruimten, wegen, groene ruimten, uitrustingen. Betaling van een geldbedrag: X euro/m² afhankelijk van de functie (kantoor, handel, hotel, woningen, parkings). Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beschikt over een andere wetgeving dan het Vlaams Gewest. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening biedt een kapstok via artikelen , 2, 2e lid, en en de Bouwcode via artikel 2, 2 (zie hoger). Zowel het Brussels Hoofdstedelijk Gewest als de Brusselse gemeenten leveren vergunningen af. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest laat het geld storten in verschillende fondsen. Bij de gemeenten die hun systeem hebben toegelicht wordt het gestort op de algemene rekening van de gemeente. Knelpunt: De Brusselse regeling werd vroeger reeds vernietigd en wordt op dit moment opnieuw aangevochten. 5. Administratiekost Invoeren van een gedifferentieerde administratiekost voor het afleveren van stedenbouwkundige vergunningen zoals in de steden Leuven en Oostende. De administratiekost wordt gekoppeld aan het aantal wooneenheden dat gerealiseerd wordt. In beide referentiesteden gaat het slechts om bedragen van 15 tot 25 euro per bijkomende woning. Stad Antwerpen heft vandaag een belasting van 5 euro per stuk (vergunning 5 euro, plan 5 euro). 6. Verhaalbelasting De stad beschikte over verhaalbelastingen maar deze zijn afgeschaft. Doel: de kosten van uitrustingswerken terugvorderen. Ze worden toegepast voor de aanleg en de verbetering van wegen, riolen en voetpaden. De last ervan wordt niet gedragen door alle inwoners van een gemeente, maar wel door de aangelande eigenaars. Die worden immers geacht een meerwaarde te verwerven dankzij de uitvoering van de werkzaamheden. Voorbeelden: belasting op de verwerving van de zate (ondergrond waarop wegen rusten), aanleggen van straten, voetpaden, rioleringen en weguitrusting Belangrijke opmerking: Verhaalbelastingen veroorzaken veel juridische problemen, o.a.: het onweerlegbaar vermoeden dat aanpalende eigenaars voordelen halen uit de werken veel juridische betwistingen mbt de veronderstelde meerwaarde de temporele werking van nieuwe reglementen: al op aangevatte werken? de teruggevorderde sommen kunnen het bedrag van de totale kost van de werkzaamheden niet overschrijden 4 / 8

5 7. Urbanisatiebelasting Een urbanisatiebelasting zou ook een mogelijkheid bieden om de kost van bepaalde infrastructuurwerken te verhalen op de eigenaars Doel: Het is een jaarlijkse, directe belasting, opgelegd aan eigenaars (binnen de gemeente) van een bebouwd of onbebouwd onroerend goed dat gelegen is aan de openbare weg, wegens het genot van de gemeentelijke uitrusting van wegen, voetpaden of riolen. Net als bij verhaalbelastingen ligt de verantwoording in de aanleg- en onderhoudskosten van een behoorlijke infrastructuur. De urbanisatiebelasting kan een goed alternatief bieden voor de verhaalbelastingen. De belasting kan betrekking hebben op toekomstige of nog niet helemaal vastgelegde werkzaamheden, zodat de gemeente ze beter kunnen financieren Voorbeelden: belastingen op de wegenuitrusting, op de wegverharding, op de opening en verlenging van straten, op de aansluiting van het rioleringsnet, het grondwerk en de bestrating, op de aanleg van voetpaden of riolering1 De aanslagvoet kan het best vastgesteld worden op basis van de oppervlakte van het goed, in m² of in are. Die berekeningswijze kan immers ook toegepast worden op achterliggende percelen en op hoekpercelen. De aanslagvoet kan het best voor iedere uitrusting afzonderlijk vastgesteld worden. Om overdreven belastingdruk te vermijden kan een bepaald maximumbedrag per eigendom vastgesteld worden, of kan een verminderd tarief opgelegd worden voor het gedeelte boven een bepaalde oppervlakte. 8. Kadastraal inkomen Een verhoging van het KI (bv. via de speciale of buitengewone herzieningsprocedure op vraag van de burgemeester), maar dit moet op hoger niveau beslist worden. Onderzochte instrumenten maar bieden geen oplossing: 9. Retributiereglement De piste van het retributiereglement werd onderzocht maar bood geen oplossing Kenmerken van een retributie: een billijke vergoeding voor een dienst van de overheid die een individueel voordeel oplevert aan de ontvanger van deze dienst. Het staat de aanvrager vrij om al dan niet van deze dienst gebruik te maken. Het verwezenlijken van voorzieningen/sociale woningbouw kan niet beschouwd worden als een specifieke dienst die de stad verwezenlijkt op verzoek van de aanvrager / 8

6 10. Algemene personenbelasting en onroerende voorheffing Mogelijkheid om de opcentiemen op de algemene personenbelasting (van toepassing op alle inwoners ingeschreven in het bevolkingsregister van Antwerpen) en/of op de onroerende voorheffing te verhogen (van toepassing op alle eigenaars van onroerende goederen gelegen in Antwerpen). De verhoging van opcentiemen kan gemotiveerd worden vanuit de algemene financiële toestand van de gemeente. Deze geldt voor alle burgers en niet voor de ontwikkelaar. Echter, het stadsbestuur heeft beslist om de belastingen deze legislatuur niet te verhogen. De aanvullende personenbelasting wordt de komende vijf jaar niet verhoogd. En ook de opcentiemen op de onroerende voorheffing blijven tot het aanslagjaar 2019 wat ze vandaag zijn. 6 / 8

7 i artikel , 2, 2e lid VCRO: "Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen kunnen de aanvrager van een stedenbouwkundige vergunning of van een verkavelingsvergunning technische en financiële lasten opleggen. Alle lasten die in artikel , 1, eerste tot en met derde lid, vermeld worden, kunnen door middel van een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening op algemene wijze opgelegd worden." artikel VCRO: De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen : 1 het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4; 2 het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1, in rekening brengen; artikel VCRO: " 1. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan aan een vergunning lasten verbinden. Deze lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich dient te nemen. Buiten het voorzien in de nodige financiële waarborgen, kunnen lasten ondermeer betrekking hebben op : 1 de verwezenlijking of de renovatie van wegen, groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen of woningen, op kosten van de vergunninghouder. Vooraleer lasten op te leggen met betrekking tot nutsvoorzieningen worden de nutsmaatschappijen die actief zijn in de gemeente waarin het voorwerp van de vergunning gelegen is, door het vergunningverlenende bestuursorgaan om advies verzocht. Hierbij wordt gestreefd naar het gelijktijdig aanleggen van nutsvoorzieningen, waardoor de hinder ten gevolge van deze aanleg maximaal wordt vermeden; 2 de bewerkstelliging van een vermenging van kavels die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen op grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit, de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de daarop op te richten woningen of op te stellen vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt. 7 / 8

8 Lasten kunnen ook inhouden dat, wanneer de werken zijn begonnen, aan de overheid gratis, vrij en onbelast de eigendom wordt overgedragen van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd. Indien voldaan is aan de uitsluitende voorwaarden, vermeld in artikel 4.2.5, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, verbindt het vergunningverlenende bestuursorgaan van rechtswege een last aan de vergunning met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod. Indien de uitvoering van diverse lasten financieel moet worden gewaarborgd, dan hanteert het bestuur één waarborg voor de totaliteit van de betrokken lasten, waarbij aangegeven wordt welk waarborggedeelte betrekking heeft op elk van de lasten afzonderlijk. 2. Lasten zijn redelijk in verhouding tot de vergunde handelingen. Zij kunnen worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager. 3. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan een gefaseerde uitvoering van de lasten voorschrijven. 4. Indien een last, vermeld in 1, tweede, derde en vierde lid, niet is uitgevoerd binnen de daartoe gestelde termijn en niet of onvoldoende gedekt is door een financiële waarborg, kan de schuldeiser van de last per beveiligde zending een beslissing tot toepassing van bestuursdwang betekenen aan de schuldenaar van de last. De beslissing vermeldt dat de toepassing van bestuursdwang op kosten van de schuldenaar van de last plaatsvindt. In de beslissing wordt een termijn gesteld waarbinnen de schuldenaar van de last de tenuitvoerlegging kan voorkomen door de last alsnog uit te voeren. Indien niet tot tijdige uitvoering wordt overgegaan, kan de schuldeiser van de last ambtshalve in de uitvoering van de lasten voorzien. De schuldenaar van de last is verplicht alle uitvoeringskosten te vergoeden, op voorlegging van een staat, opgesteld door de schuldeiser van de last." artikel 2, 2 Bouwcode: "Het vergunningverlenende bestuursorgaan toetst bij projecten de sociale en economische gevolgen (bvb. tekorten in behoefte aan onderwijsaanbod, sport, kinderopvang, buurtwerking, enz ) en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de vergunning om deze tekorten op te vangen. De stedenbouwkundige lasten kunnen geheel of gedeeltelijk de vorm aannemen van de storting van een bedrag dat bestemd wordt voor de uitvoering van de werken, vermeld in het eerste lid." 8 / 8