KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD HOOGBOUWVISIE PURMEREND

Transcriptie

1 KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD HOOGBOUWVISIE PURMEREND Versie 6 juli 2017

2 2 Hoogbouwvisie Purmerend

3 Inhoud Inleiding 5 1 Leeswijzer 9 2 Belang Purmerend bij hoogbouw Kansen voor hoogbouw Tien lessen voor hoogbouw Hoogbouw als middel om de doelen van de stad te bereiken 15 3 Soorten hoogbouw Typen hoogbouw Hoogbouwprincipes 21 4 Wat is hoog? Hoogbouw in andere steden De Purmerendse hoogte Bestaande hoogbouw in Purmerend 27 5 Behoefte aan hoogbouw Analyse vanuit ruimtelijk oogpunt Analyse vanuit de woonbehoefte 33 6 Kansen voor hoogbouw in Purmerend Voorkeursgebieden hoogbouw op stadsniveau Voorkeursgebieden hoogbouw op wijkniveau 41 7 Beoordeling hoogbouwinitiatieven De vuistregels 45 Colofon 51 Hoogbouwvisie Purmerend 3

4 Middeleeuwse hoogbouw in San Gimignano (Toscane Italië) 4 Hoogbouwvisie Purmerend

5 Inleiding In het begin van dit millennium is woningbouw op de achtergrond geraakt, middelen ontbraken, financieringsmodellen veranderden en de woningbehoefte daarmee ook. Nu, op de drempel van nieuwe initiatieven en kijkend naar een groot aantal woningzoekenden en starters op de markt, is er behoefte aan richtinggevende adviezen waarmee we woningbouw kunnen realiseren. Uitgangspunt bij woningbouw is de ladder van duurzame verstedelijking, die uitgaat van onder andere verdichting vanuit het stadshart in de richting van de stadsrand. Voor onze stad is dit een unieke kans om gelijktijdig te werken aan het opnieuw positioneren van het stadscentrum, het bevestigen of juist ontmoedigen van bestaande routes en woongebieden en een keuze te maken voor meer diversiteit in woonmilieus. Verdichting in en bij ons stadscentrum kan op vele manieren, hoogbouw is daar één van. Deze visie gaat met name in op die vorm van stedelijke verdichting. Hoogbouw is van alle tijd. Al in de middeleeuwen werd hoogbouw toegepast om van veraf de vijand te kunnen zien en om het tonen van macht. Begin 20e eeuw werd hoogbouw al gezien als stad van de toekomst. Na de tweede wereldoorlog werd hoogbouw vooral toegepast om snel het woningtekort aan te kunnen vullen. Ook Purmerend kreeg hoogbouw. Tegenwoordig wordt hoogbouw ook ingezet om de structuur van de stad te versterken, veel mensen dichtbij voorzieningen te laten wonen en nieuwe aantrekkelijke stedelijke woonmilieus te genereren. Hoogbouw biedt dus veel kansen, maar er zijn ook aandachtspunten. Het is een complexe opgave en vraagt om een duidelijk kader. Voorliggende hoogbouwvisie maakt deel uit van de Agenda Purmerend In deze agenda is een grootstedelijke ambitie voor Purmerend gesteld waarin een substantieel aantal woningen aan de stad wordt toegevoegd. De focus zal de komende jaren vooral liggen op intensiveren in de bestaande stad. Ook het Rijk en de Provincie hebben in hun beleidsnotities aangegeven dat de noodzaak voor intensiveren in de stad urgent is. Het Rijk heeft de ladder van de duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in bestaande stedelijke gebieden. Dit kan door transformeren, combineren en intensiveren. Eén van de middelen om te intensiveren is hoogbouw. Vanuit de markt komen steeds meer hoogbouwinitiatieven. Enerzijds om te voldoen aan de gewenste ontwikkeling in het verschillende gebieden, maar anderzijds ook om voldoende programma te realiseren om aan de woonvraag te voldoen en de herontwikkeling te kunnen bekostigen. Op dit moment neemt de vraag explosief toe, er is duidelijk sprake van een inhaalslag. Daarbij is Purmerend een interessante vestigingslocatie in de nabijheid van Amsterdam en Schiphol, locaties waar veel inwoners werkgelegenheid vinden. Tot op heden was er geen eenduidig ruimtelijk beoordelingskader waar de initiatieven aan werden getoetst. Per aanvraag werd natuurlijk wel zorgvuldig naar de inpassing in de stad gekeken, maar was er vooral sprake van een reactief beleid. Hoogbouwvisie Purmerend 5

6 6 Hoogbouwvisie Purmerend Voorbeeld hoogwaardige openbare ruimte als ontmoetingsplaats rondom hoogbouw

7 Doelstelling van voorliggende hoogbouwvisie is het leveren van toetsingskaders voor hoogbouwinitiatieven op het schaalniveau van de stad en de plek. Bij het schaalniveau van de stad gaat het daarbij vooral om waar en hoe hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de morfologie en ontwikkeling van Purmerend. Op het schaalniveau van de plek gaat het om inpassing van het gebouw in de omgeving. Hier spelen aspecten als bezonning en wind een rol, maar ook hoe hoogbouw kan bijdragen aan meer en beter gebruik van de publieke ruimte. De visie biedt een helder kader aan bewoners, beslissers, ontwikkelaars en de medewerkers van de gemeente duidelijkheid geeft over de keuzes die mogelijk zijn. Nieuwe aspecten als klimaatbestendig, vergrijzing, gezinsverdunning, duurzaam, transformatie van kantoren naar woningen, ander gebruik van mobiliteit, nieuwe en kleinere woonvormen, internet etc zijn belangrijke ingrediënten bij de transformaties van tegenwoordig. Zij leren ons op een andere manier naar de inrichting van de stad te kijken. De uitdaging is het creëren van nieuwe stedelijk gebieden die zich kunnen aanpassen aan de nieuwe tegenwoordige tijd. Dit vraagt om een schaalsprong; ook voor Purmerend. Voorliggende visie is geen uitvoeringsplan; het is een beleidsdocument dat de vraag naar hoogbouw kan structureren en kan inspireren. Enerzijds helpt het de verschillende initiatieven binnen een afgewogen kader te toetsen, anderzijds geeft het invulling aan de verschillende ambities en doelstellingen die de stad heeft gesteld voor de toekomst. Hoogbouwvsie Purmerend 7

8 8 Bestaande Hoogbouwvisie hoogbouw Purmerend in Overwhere langs de Beemsterringvaart: 14 lagen (circa 42 meter)

9 hoofdstuk 1 Leeswijzer Voorliggende hoogbouwvisie maakt inzichtelijk waar kansen liggen voor hoogbouw in Purmerend. Enerzijds als ruimtelijke toevoeging voor de stad en anderzijds vanuit het sociaal maatschappelijke perspectief; de behoefte. Het eerste deel bestaat uit een analyse van hoogbouw; wat is precies hoogbouw en wat kan hoogbouw betekenen voor een stad? In het tweede deel wordt beschreven hoe en waar hoogbouw van toegevoegde waarde kan zijn voor Purmerend. De hoogbouwvisie geeft zones aan waarbinnen hoogbouw een optie is. Per initiatief gaan we kijken of hoogbouw op die plek wel of niet kan en in welke verschijningsvorm. Het derde deel betreft een set aan vuistegels die dienen als toetsingskader. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat de vuistregels worden meengenomen in een door de initiatiefnemer op te stellen hoogbouweffectrapportage. Zowel voor College, Raad als marktpartijen bieden de vuistregels handvatten waaraan de initiatieven worden getoetst. Zo ontstaat per initiatief een hoogbouweffectrapportage die in de voorfase voor een snelle, en integrale verkenning naar de haalbaarheid van het initiatief zorgt en helpt in de besluitvorming, waarbij de belangrijkste afweging zal zijn of en in welke mate het initiatief bijdraagt aan de gewenste ontwikkeling van de stad. Hoogbouwvisie Purmerend 9

10 Hoogbouw biedt veel woonkwaliteit zoals uitzicht 10 Hoogbouwvisie Purmerend

11 hoofdstuk 2 Belang Purmerend bij hoogbouw Er zijn verschillende redenen om hoogbouw wel of niet toe te passen. In de verschillende hoogbouwvisies van andere steden worden algemene kansen, maar ook lessen voor hoogbouw uiteengezet. Hieronder volgen we die lijn en benoemen we de kansen en lessen die relevant zijn voor Purmerend. 2.1 Kansen voor hoogbouw Hoogbouw kan kwaliteit aan de stad toevoegen genereren. Het kan een stad beter leesbaar en herkenbaar maken (bv. nieuwe zichtlijnen, oriëntatie, markeren entrees). Hoogbouw past vaak goed bij een concentratie van verschillende verkeersstromen waardoor hoogbouw tevens op het gebied van duurzaamheid een toegevoegde waarde heeft. Het leidt tot meer gebruik van het openbaar vervoer en zorgt voor een efficiëntere bundeling van verkeersstromen. Hoogbouw biedt veel woon- en werkkwaliteiten, die bepaalde doelgroepen aantrekt, zoals jongeren, senioren en stellen zonder kinderen. Deze doelgroepen zullen in de toekomst sterk groeien. De locatie van hoogbouw is daarin essentieel; dichtbij voorzieningen, centraal en goed bereikbaar. Daarnaast biedt het uitzicht en veel privacy. Hoogbouw kan vooral een belangrijke rol spelen in de oriëntatie door de stad. Hoogbouw is een symbool van vooruitgang en straalt een bepaalde stedelijkheid uit. Hoogbouw kan ook worden gebruikt als middel om de identiteit en het karakter van een plek te bepalen. Voorbeelden hiervan zijn de Zuidas in Amsterdam en de boulevard van Vlissingen. Hoogbouw betekent meer programma op een kleiner grondoppervlak. Intensiever ruimtegebruik geeft meer ruimte voor groen en openbare ruimte. Hoogbouw kan, mits strategisch gehanteerd, een aanjager van herstructureringsprocessen zijn en spin off voor meer alternatieven opleveren. Hoogbouw levert interessante contrasten. De morfologie van de stad wordt diverser. Hoogbouw maakt op strategische plekken functiemenging mogelijk. Functiemenging zorgt voor vitaliteit en trekt mensen aan, waardoor hoogbouw resulteert in een aantrekkelijke stedelijkheid. Een goede plint is daarin van essentieel belang. Hoogbouw is één van de manieren die, door intensiever grondgebruik, voor een rendabele grondexploitatie kan zorgen. Hoogbouwvisie Purmerend 11

12 Hoogbouwvisie Purmerend 12 Voorbeeld van een actief hoogbouwmilieu in Rotterdam

13 2.2 Tien lessen voor hoogbouw In de publicatie Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur van de stichting Hoogbouw worden de tien belangrijkste lessen geschetst waar gemeentes in de praktijk tegen aan lopen en die van belang kunnen zijn op de schaal van de stad tot op gebouwniveau. Hoogbouwvsie Purmerend 13

14 14 Hoogbouwvisie Purmerend Voorbeeld van verdichting bij het stationsgebied in Zaandam

15 2.3 Hoogbouw als middel om de doelen van de stad te bereiken Waarom zouden we hoogbouw toepassen in de stedelijke ontwikkeling van Purmerend? Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we weten waar we met de stad naar toe willen in de toekomst. Wat is de visie voor Purmerend en hoe en waar kan hoogbouw daar een bijdrage aan leveren? Ruimte voor Purmerend; een ruimtelijke omgevingsagenda van Purmerend richting 2040 Onlangs is het document Ruimte voor Purmerend vastgesteld. Deze agenda is een eerste aanzet voor een nieuwe toekomstvisie voor Purmerend. De ambitie Purmerend: thuis voor generaties geeft de urgentie en noodzaak aan om verder te bouwen aan voldoende woongelegenheid in een grotere diversiteit voor huidige en toekomstige generaties. Meer en diversere woonmilieus scheppen draagvlak voor behoud van bestaande én voor nieuwe voorzieningen en houdt Purmerend én Waterland vitaal. Purmerend wordt omsloten door prachtig groen landschap waarvan we blijven willen genieten, daarom zal een flink deel van deze verstedelijkingsopgave moeten plaatsvinden in het bestaande stedelijke gebied, m.a.w. binnen de huidige gemeentegrens door intensivering van de bestaande stad. Hiermee borgen we ook naar de toekomst toe de levensvatbaarheid voor de stad en behoud voorzieningen voor onze eigen inwoners. Hiermee leggen we de basis voor een groter en breder woningaanbod, een volwaardiger OV knooppunt, niet alleen voor Purmerend maar ook als hub voor dit deel van de metropoolregio, en daarmee een stevig fundament voor uitbreiding van werkgelegenheid (door betere bereikbaarheid, beschikbaarheid grond (noordzijde) en grotere (en jongere) arbeidsmarkt). Doelen om deze ambitie te halen zijn: Voldoende en meer diversiteit in woonmilieus en woningaanbod. De behoefte aan centrum-stedelijk wonen in Purmerend is groot. Hoogbouw is één van de middelen om een stedelijk woonmilieu te ontwikkelen met veel verschillende functies op een klein oppervlak. Door een compact, gevarieerd en geclusterd programma ontstaat draagvlak voor voorzieningen en een levendig straatbeeld door intensief gebruik van de omgeving. Hoogbouw levert een belangrijke bijdrage aan een bloeiend stadscentrum met stedelijke voorzieningen. Dat laatste is een belangrijke vestigingsfactor voor jongeren, hoogopgeleiden en ouderen. Doelgroepen die zich aangetrokken voelen tot hoogbouw. Binnensteden en centrumgebieden bij stations zijn de plekken waar ze graag willen wonen. Verbeteren wijkcentrumgebieden als hart van de wijk Ook in wijkwinkelcentra levert hoogbouw een bijdrage aan het verbeteren en versterken van dit hart van een wijk. Het toevoegen van stedelijke woonmilieus en voorzieningen kunnen de grotendeels monofunctionele winkelcentra laten verkleuren naar levendige wijkcentra. Met name ouderen en starters zijn in dergelijke locaties geïnteresseerd. Purmerend als compacte woonstad in het open landschap Purmerend is een compacte stad, waar we de ruimtes zo goed mogelijk willen gebruiken door functies als voorzieningen, winkels, wonen en werken bij elkaar in de buurt te plaatsen. Hoogbouw past in het principe van een compacte stad. De aanwezige ruimte in de stad wordt goed benut ten gunste van waardevolle buitengebieden, (stads) parken en recreatiegebieden in en om de stad. Woningbouw binnen en nabij de stationsgebieden intensiveren en gebruik OV stimuleren en verbeteren door knooppuntontwikkeling Knooppunten zijn plekken waar verschillende vervoerssoorten samenkomen én stedelijke activiteiten plaatsvinden. Op die plekken kan het benutten van samenhang tussen netwerk en ruimte veel opleveren. Knooppuntontwikkeling en het toevoegen van woningbouw geeft antwoord op de veranderende vraag naar mobiliteit, waar het wonen en het werken steeds meer in elkaar verweven raken en het autogebruik verandert dan wel afneemt. Daarnaast is knooppuntontwikkeling van belang voor Purmerend als onderdeel van de metropoolregio Amsterdam. Hoogbouw is een instrument dat bijdraagt aan de knooppuntontwikkeling omdat enerzijds de ruimte beperkt is en het anderzijds voorziet in de behoefte van doelgroepen die nabij stations willen wonen en/of werken. Hoogbouwvsie Purmerend 15

16 IS PURMEREND DOOR EXCENTRISCHE GROEI NOG IN BALANS? EXCENTRISCHE STRUCTUUR VERZACHTEN DOOR FOCUS TE LEGGEN OP DE STEDELIJKE RUG (OOST WEST AS) JE BRENGT DE STAD WEER DICHTER BIJ ELKAAR 16 Hoogbouwvisie Purmerend

17 Kwaliteitsimpuls langs de stedelijke rug Onze stedelijk rug is de oost/west route vanaf grofweg het Leeghwaterpark tot aan en langs de Where. Deze route is van oudsher al belangrijk voor Purmerend. Aan deze route zijn belangrijke stedelijke voorzieningen gevestigd en het vormt de verbinding van het oostelijk deel van Purmerend met de binnenstad. De stedelijke rug heeft potentie om te ontwikkelen als zakelijk centrum van Purmerend. Met de verschillende initiatieven tot herbestemming van kantoren naar woningen, de herontwikkeling van oude bedrijven(terreinen) liggen er kansen dit gebied te transformeren tot een hoogwaardig woon-werkgebied. Hoogbouw is één van de middelen die een bijdrage kan leveren aan de kwaliteitsimpuls aan dit gebied maar ook aan de leesbaarheid van de stad. Door markante hoogbouw in bijzondere architectuur krijgt de stedelijke rug een duidelijke identiteit en karakter. De historische binnenstad als huiskamer en kloppend hart ook voor de regio De historische binnenstad heeft een belangrijke functie voor Purmerend en de regio. Hier komen mensen bij elkaar om te winkelen uit te gaan en te genieten van evenementen. Ook als toeristische uitvalsbasis weet de binnenstad zich steeds meer te profileren. Het relatief beperkte aantal woningen in de binnenstad zet de leefbaarheid en vitaliteit onder druk. Met het project wonen boven winkels is aanzet gegeven tot meer woonruimte in de binnenstad. Ook in de omgeving van de binnenstad en de wijken liggen legio kansen voor het toevoegen van een substantieel aantal woningen door middel van verdichting. De nieuwe bewoners zullen gebruik gaan maken van de binnenstad en dragen daarmee ook bij aan de vitaliteit van de binnenstad. Het dorpse karakter hoeft door stedelijke verdichting niet te sneuvelen, een dorps karakter wordt mede door menselijke invloeden in stand gehouden en zit verankerd in de identiteit van de inwoners. De druk op de binnenstad zou kunnen toenemen door een grotere populatie. Dat biedt nog meer kansen voor horeca, toerisme, retail en evenementen. Hoogbouwvsie Purmerend 17

18 Voorbeeld van een schijf Voorbeeld van een toren Voorbeeld van een wand Voorbeeld van een complex 18 Hoogbouwvisie Purmerend

19 hoofdstuk 3 Soorten hoogbouw Hoogbouw is begrip dat moeilijk te definiëren is. In algemene zin zeggen we dat hoogbouw een gestapeld programma is. De beleving daarvan is relatief en gekoppeld aan standpunt, maat en schaal. Van veraf bepalen oude (kerktorens), schoorstenen en nieuwe hoge gebouwen de skyline van een stad. Bij een steeds dichtere benadering dansen de hoge gebouwen van links naar rechts en geven ze uitdrukking aan het silhouet van de stad. Hoe dichter het gebouw wordt benaderd, hoe anders de beleving is van het gebouw. Ook de snelheid waarmee het gebouw wordt benaderd speelt daarbij een rol De beleving van hoogte is dus afhankelijk van een aantal omgevingsfactoren. Van zeer dichtbij zijn het zaken als de uitstraling van de begane grond, omgeving, architectuur, schaduwwerking die bijdragen aan de beleving van het gebouw. Van veraf gaat het om aspecten die gerelateerd zijn aan de grotere stedelijke schaal zoals invalswegen, spoorlijnen, snelwegen en het landschap. 3.1 Typen hoogbouw Schijf - Breed, hoog en smal - Hoger dan de breedte en lengte - Eén - en tweezijdige oriëntatie Wand - Breed, hoog en smal - Breder dan de hoogte en lengte - Eenzijdige oriëntatie Complex - Lang en breed - Alzijdige oriëntatie Hoogbouw kent diverse verschijningsvormen. Bureau Stijlgroep onderscheidt in de hoogbouwvisie voor Schiedam vier hoofdtypen, binnen deze typen zijn weer diverse gradaties mogelijk. Iedere verschijningsvorm heeft specifieke eigenschappen die op een bepaalde plek beter tot hun recht komen dan andere, afhankelijk wat met hoogbouw bereikt dient te worden. De vier hoofdtypen gelden ook voor Purmerend: Toren - Rank en slank - Ruim hoger dan de breedte en lengte - Alzijdige oriëntatie Hoogbouwvisie Purmerend 19

20 Provinciehuis in Den Bosch al markering van een punt Boulevard van Vlissingen als markering van een lijn Regeringsgebouwen in Den Haag als markering van een vlak 20 Hoogbouwvisie Purmerend

21 3.2 Hoogbouwprincipes Hoogbouw kan benaderd worden vanuit twee invalshoeken. Enerzijds omdat de plek aanleiding geeft voor een hoogteaccent, anderzijds omdat de functie vraagt om een hoog gebouw zoals vuurtorens en windmolens. In de publicatie Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur van de Stichting Hoogbouw worden drie hoofdprincipes onderscheiden, van waaruit hoogbouw vanuit de plek wordt benaderd. Hoogbouwprincipes zijn door de dynamiek van de stad aan verandering onderhevig. Door aanpassingen in bijvoorbeeld de stedelijke structuur kan een gebouw zijn stedenbouwkundige waarde verliezen. Een goed voorbeeld hiervan zijn de flats langs de rand van Wheermolen. Deze markeren al lang niet meer de stadsrand, waar ze oorspronkelijk voor bedoeld waren. Punt Hoogbouw kan een punt of een solitair object zijn dat een plek accentueert; bijvoorbeeld een stadsentree. Het resultaat is een solitaire toren in een stedelijke of landschappelijke omgeving Lijn Hoogbouw kan een lijn zijn die een bepaalde as markeert. Hoogbouw wordt hier georganiseerd langs bijvoorbeeld een weg, spoorlijn, rivier. Vlak Hoogbouw kan een cluster zijn dat een bepaald vlak verbijzondert. Hierbij gaat het om een clustering van hoogbouw om op die manier een bijzonder hoogbouwmilieu te creëren. Bij het principe van een punt is de kwaliteit sterk afhankelijk van de omgeving waarin het staat en de uitvoering van het gebouw zelf. Het risico bestaat dat het een incident wordt dat moeilijk inpasbaar blijkt. Bij de lijn- en vlakmarkering wordt de hoogbouw gebundeld. De kwaliteit van een hoogbouwobject binnen een clustering van hoge gebouwen wordt vaak positief beïnvloed door de context waarin het is geplaatst. Een initiatief laat zich beter inpassen in een omgeving met meerdere hoogbouw. Bovendien kan het als spin off dienen voor meerdere initiatieven in de omgeving en biedt het meer kansen voor bundeling van verkeersstromen en stimulering van openbaar vervoer. Voorbeeld van hoe een hoogteaccent kan bijdragen in de oriëntatie (schets Rob Krier) Hoogbouwvsie Purmerend 21

22 22 Hoogbouwvisie Purmerend Op de voorgrond het WItte Huis. Op de achtergrond de nieuwe hoogbouw aan de Wijnhaven (Rotterdam)

23 hoofdstuk 4 Wat is hoog? 4.1 Hoogbouw in andere steden Rond 1900 werd het Witte Huis in Rotterdam met zijn 43 meter hoogte gezien als een wolkenkrabber en was het jarenlang het hoogste gebouw van Europa. Inmiddels staat in Rotterdam een aantal gebouwen die hoger zijn dan 150 meter die de skyline markeren. Hoogbouw in Rotterdam begint pas bij 70 meter, terwijl in Tilburg een hoogte van 15 meter al gezien wordt als hoger dan gemiddeld. In Groningen is de Martinitoren de grens qua hoogte. In Amsterdam bepalen de aanvliegroutes van Schiphol de maximale hoogte. Het begrip hoogbouw is per stad verschillend en afhankelijk van onder andere; de techniek, aanwezigheid van historische landmarks, de beleving en de inrichting en gemiddelde bouwhoogte van de omgeving. Hoogbouwvisies in andere steden Zoetermeer; In de hoogbouwvisie wordt hoogbouw mogelijk gemaakt op belangrijke knooppunten, met name tussen het centrum en de A12. Deze zone wordt gezien als de drager (ladder) van Zoetermeer. Op de belangrijkste openbaar vervoerknooppunten in deze zone wordt een hoogte toegestaan van 120 meter. (Uitzondering daarop is een initiatief van 165 m.). Deze plekken liggen ook langs de A12, De andere punten krijgen een hoogte van maximaal 60 en 90 meter. Afhankelijk van hun positie in het stedelijk weefsel. Schiedam: In Schiedam wordt hoogbouw ook ingezet als imagoverbetering, als het herkenbaar maken van Schiedam. Met name op plekken en zones langs de (boven) stedelijke infrastructuur wordt hoogbouw mogelijk gemaakt, zoals op knooppunten van openbaar vervoer, afslagen van snelwegen, stadspoort en stadsranden. Ook in de oude havengebieden die worden getransformeerd wordt hoogbouw ingezet om een gezicht te maken. In de Schiedamse hoogbouwvisie worden geen maximale hoogtes genoemd. Wel wordt onderscheid gemaakt in een minimale hoogte op stedelijk niveau (>8 lagen) en maximale hoogte op wijkniveau (8 lagen). Per initiatief kijkt Schiedam naar de toelaatbare hoogte, passend in de omgeving. Hoorn: In de hoogbouwvisie van Hoorn wordt hoogbouw ingezet om Hoorn vanaf de regionale hoofdwegen beter zichtbaar te maken en de toegangen van de stad te markeren (Van der Valk hotel langs de A7). Ook kan hoogbouw gebruikt worden als middel om het onderscheid van de verschillende gebieden, lees karakters, te versterken. De Hoornse hoogte wordt gesteld op 8 bouwlagen met uitzonderingen van 15 lagen of meer op een 3tal plekken; langs de A7, het geografisch middelpunt van Hoorn en de entree vanaf de zuidkant aan het IJsselmeer. Hoogste punten in steden Amsterdam; Rembrandttoren 135 meter Leeuwarden; Achmea toren 114 meter Zwolle; Abn Amro 95 meter Zaandam; Conrad 70 meter Tilburg; Westpoint 135 meter Den Bosch; Provinciehuis 104 meter Rotterdam; Maastoren 165 meter Hoofddorp; Pharos toren 80 meter Dubai; Burj Khalifa; 828 meter Keulen; Dom 157 meter Purmerend; Heel Europa 60 meter Hoogbouwvisie Purmerend 23

24 SAMENHANG 5 LAGEN (15 METER) = ACCENT OP BUURTNIVO ONDERSCHEID 8 LAGEN (25 METER) = ACCENT OP WIJKNIVO OVERSTIJGING > 8 LAGEN (>25 METER) = ACCENT OP STADSNIVO 24 Hoogbouwvisie Purmerend

25 4.2 De Purmerendse hoogte Purmerend heeft relatief veel traditionele laagbouwwoningen van 2 bouwlagen met een kap. Daarnaast heeft Purmerend als groeikern ook hoogbouw, met name in de vorm van galerijflats. De gemiddelde Purmerendse hoogte is niet exact aan te geven, maar zal ongeveer 3 bouwlagen zijn (circa 9 meter). Op een aantal plekken zoals, in de binnenstad en langs de Purmersteenweg/Waterlandlaan is sprake van gemiddeld hogere bebouwing. Voor de beleving van hoogbouw is de hoogte van de directe omgeving van belang. De menselijke maat speelt hierbij een belangrijke rol. De menselijke maat kan in dit opzicht gesteld worden als de verhouding tussen de gemiddelde hoogte van de omgeving en de hoogte van de hoogbouw. Als de verhouding groter wordt, dan wordt de menselijke maat overstegen en heeft het meer effect op de stad. Bureau Stijlgroep hanteert in de hoogbouwvisie van Schiedam ook de menselijke maat als meetinstrument. De menselijk maat als meetinstrument wordt al eeuwen toegepast en is afgeleid van de Gulden Snede. De verhouding die hierin is gevonden is 1:1.6 of beter gezegd 5:8. Dat betekent dat wanneer de gemiddelde hoogte in een stad 3 bouwlagen is, een hoogteaccent tot 5 bouwlagen samenhang geeft. Dan heeft het hoogteaccent betekenis op buurtniveau (bijvoorbeeld een hoekaccent op een bouwblok). Is het gebouw 8 bouwlagen dan zorgt het voor onderscheid en dan is er sprake van een accent op wijkniveau (bijvoorbeeld een markering van een wijkwinkelcentrum). Als het gebouw hoger is dan 8 bouwlagen, dan is het overstijgend en heeft het op stedelijk niveau een betekenis. Het gebouw is dan van veraf zichtbaar en draagt dan bij aan de identiteit en silhouet van de stad als geheel. Dan spreken we over hoogbouw. Onder hoogbouw wordt in Purmerend verstaan gebouwen met een hoogte van meer dan 25 meter (ca. 8 lagen). De menselijke maat; Gulden snede (1:1.6 oftewel 5:8) Hoogbouwvsie Purmerend 25

26 Overzichtkaart van bestaande hoogbouw in Purmerend (in het roze de gebouwen die hoger zijn dan 25 meter) 26 Hoogbouwvisie Purmerend

27 4.3 Bestaande hoogbouw in Purmerend De openheid van het landschap en de stedelijkheid van Purmerend zorgen ervoor dat Purmerend een belangrijke bijdrage levert aan de horizon van Waterland. Het silhouet van Purmerend wordt gedomineerd door de galerijflats van de naoorlogse woonwijken en de hoogbouw van Weidevenne. Hoogbouw is dus geen onbekend fenomeen voor Purmerend. Purmerend is al van oudsher de regiohoofdstad van Waterland. Tot 1950 had de stad ongeveer 7000 inwoners en bestond Purmerend uit de huidige binnenstad en een aantal kleinschalige uitbreidingen daarbuiten. De binnenstad was (en is) relatief klein, met compacte bebouwing. De binnenstad heeft geen hoge kerktorens die van veraf al zichtbaar zijn, de stad heeft daar geen duidelijk oriëntatiepunten. Na de tweede wereldoorlog groeide Purmerend explosief nadat het aangewezen was als groeikern voor Amsterdam. De uitbreidingen van Purmerend waren richting het oosten. Juist in die periode was de schaarste in woningen aanleiding tot de efficiënte hoogbouwflats langs de stadsranden van destijds in Overwhere en Wheermolen. De ruime opzet van deze naoorlogse wijken liet hoogbouw ook toe. Nog steeds typeren de galerijflats de naoorlogse woonwijken, hoewel van een stadsrand nagenoeg geen sprake meer is. De uitbreidingen zijn altijd in oostelijke richting doorgegaan en werden wijk voor wijk ontwikkeld. In de periode na de jaren 70 raakte de hoogbouw in onmin. De wijken Gors, Purmer Noord en Purmer Zuid kennen dan ook weinig tot geen hoogbouw. Pas bij de ontwikkeling van de Vinex wijk Weidevenne in de jaren 90 werd hoogbouw weer toegepast om de vraag naar appartementen op aantrekkelijke woonlocaties te beantwoorden, beeldmerken voor de wijk te realiseren en om de vooruitgang van de stad kenbaar te maken. De enorme massa s en de anonimiteit van de galerijflats uit de periode na de oorlog hebben de beeldvorming van hoogbouw geen goed gedaan. De hoogbouw uit de laatste decennia daarentegen heeft door zijn locaties en architectuur juist wel een aantrekkingskracht en is een gewilde vestigingsplaats. Voorbeelden hiervan zijn het Tritongebouw in Wheermolen en Heel Europa in Weidevenne. Dit laatste gebouw is met 60 meter (20 verdiepingen) het hoogste gebouw van Purmerend. Wheermolen Mercuriusweg: 13 lagen (circa 39 meter) Weidevenne Heel Europa (Genuahaven): 20 lagen (circa 60 meter) Hoogbouwvsie Purmerend 27

28 HOOFDROUTES RANDEN HERKENNINGSPUNTEN EN STEDELIJKE VOORZIENINGEN KNOOPPUNTEN 28 Hoogbouwvisie Purmerend

29 hoofdstuk 5 Behoefte aan hoogbouw 5.1 Analyse vanuit ruimtelijk oogpunt Hoogbouw wordt vaak toegepast op plekken die van stedelijk belang zijn. Om te beoordelen welke locaties zich lenen voor hoogbouw moet eerst de structuur van de stad worden onderzocht. De analyse van het stedelijk weefsel laat door middel van een kansenkaart zien dat er plekken en zones zijn aan te wijzen waar hoogbouw als kans ingezet kan worden om de stedelijke ambities waar te maken en het stedelijk weefsel te verbeteren. In deze analyse wordt de stedelijke ordening benaderd vanuit de beleving van de gebruikers. Een belangrijk aspect is hierbij het navigeren door de stad; de gebruiker moet bepaalde plekken kunnen herkennen en moet zich kunnen oriënteren. Voor de oriëntatie binnen de stad zijn een vijftal basiselementen van belang. Gebieden Eenheden zijn gebieden in de stad waar de gebruiker ervaart ergens te zijn zoals (woon) wijken, centra, bedrijventerreinen, parken, sportvelden etc. Eenheden zijn herkenbaar door een gemeenschappelijk karakter en zijn te identificeren. Hoofdroutes Dit zijn de wegen waar een gebruiker zich over verplaatst zoals: straten, voetpaden, kanalen en spoorwegen. Voor veel gebruikers zijn dit de meest dominante elementen in hun beleving. Hoe hoger het niveau van het netwerk, hoe belangrijker deze is voor de leesbaarheid van de stad. In het Purmerends weefsel is van oudsher een assenkruis te herkennen als belangrijkste hoofdstructuur (Melkweg - Kaasmarkt - Purmersteenweg). In de loop der tijden is een nieuw assenkruis ontstaan aan de oostkant van het centrum (Gorslaan/Churchillaan en Waterlandlaan/IJsselmeerlaan). Dit assenkruis is het zwaartepunt van het stedelijk weefsel en kan gezien worden als de fundering voor de stad. Het verbindt de meeste wijken (eenheden) met elkaar en de belangrijkste stedelijke voorzieningen zijn langs dit assenkruis te vinden. Samen met de A7 en de N244 vormt het een ruit rondom het centrum. Vanaf deze wegen lopen radialen naar het centrum. De radialen zijn samen met de ruit belangrijke routes in Purmerend. Naast de hoofdwegen zijn ook het spoor en zijn de hoofdwaterwegen belangrijke routes in het stedelijk weefsel. In Purmerend zijn de gebieden zoals: de woonwijken, bedrijventerreinen, parken en sportcomplexen duidelijk te onderscheiden. De belangrijkste gebieden op stedelijk niveau zijn de historische binnenstad en de gebieden langs de oost-west route. Hier zijn belangrijke stedelijke voorzieningen te vinden. De wijken zijn duidelijk verschillend van elkaar. Dit komt door de verschillen in stedenbouwkundige opzet en de sterke en harde randen tussen de wijken. De wijken fungeren goed, maar staan op zichzelf, zijn naar binnen gekeerd en de interactie met andere delen van de stad is niet sterk. Hoogbouwvisie Purmerend 29

30 KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER) BEZIEN VANUIT RUIMTELIJK OOGPUNT OP BASIS VAN BESTAANDE STRUCTUREN 30 Hoogbouwvisie Purmerend

31 Randen Randen zijn grenzen tussen twee gebieden. Randen kunnen barrières zijn, of juist elementen waardoor gebieden met elkaar worden verbonden. Voor de gebruikers zijn randen belangrijke elementen omdat ze een begrenzing aangeven. De vele uitbreidingen van Purmerend hebben geleid tot verschuivingen van de stadsranden. Hierdoor markeren enkele oorspronkelijk stadsranden nu de randen van de wijk in plaats van de stad. Aan de west- en zuidkant bestaat de stadsrand voornamelijk uit bebouwing. Alleen langs de A7 is de stad moeilijk zichtbaar vanwege het geluidscherm. Langs deze rand wil Purmerend beter zichtbaar zijn, duidelijk aanwezig zijn als stedelijke kern tussen kleine dorpen en oude polders om daarmee de eigen positie in de regio kracht bij te zetten. Aan de noord- en oostkant bestaat de stadsrand meer uit groen. Aan de noordkant loopt een belangrijke verkeersader langs Purmerend. Net als langs de A7 is de stad hier moeilijk zichtbaar. Herkenningspunten en stedelijke voorzieningen Dit zijn elementen in de stad die de gebruiker opvalt en die veel gebruikt worden bij het navigeren door de stad. Het zijn elementen in de stad die soms van ver te zien zijn, zoals torens, koepels, reclamemasten, maar ook de zon of een bijzondere boom is een herkenningspunt. In deze analyse beperken we ons tot de herkenningspunten in hoogte (de hoogbouw) en functie (stedelijke voorzieningen). Knooppunten Dit zijn punten waar routes elkaar kruisen en waar men op is gefocust om van en naar toe te reizen. Knooppunten zijn bijvoorbeeld kruispunten en overstappunten van transport. Vaak zijn knooppunten dan ook de meest dominantie elementen in een omgeving. Soms groeit een knooppunt uit tot een groter cluster (bijvoorbeeld een centrum). Dit gebeurt meestal als de plek aanleiding is voor bijzondere (stedelijke) functies. Knooppunten kunnen gezien worden als magneten die als stapstenen fungeren in het stedelijk weefsel. De meeste grote knooppunten van Purmerend bevinden zich aan het assenkruis, waarbij een aantal knooppunten zoals bij de Hoornselaan/ Gedempte Where, kruispunt en spoorviaduct thv P3 en het kruispunt bij het ziekenhuis gezien kunnen worden als belangrijk. Ook de entrees van de stad van de regionale hoofdinfrastructuren zijn belangrijke punten. De knooppunten zijn vooral herkenbaar doordat het kruispunten zijn van infrastructuur of doordat er belangrijke voorzieningen aan liggen. Bij een aantal grote knooppunten ontbreken echt stevige markeringen zoals het kruispunt bij het ziekenhuis. Een voorbeeld van een markering van een knooppunt is het Noordhollandsch kanaal/tramplein. Dit punt wordt gemarkeerd door de Melkwegbrug en Heel Europa. Herkenningspunten hebben een hoogte, functie of uitstraling die de functie of plek benadrukt. Zoals het Tritongebouw in hoogte een knooppunt markeert, zo manifesteert P3 zich door z n bijzondere vormgeving. De herkenningspunten liggen verspreid langs het stedelijk weefsel en zijn meestal gekoppeld aan de knooppunten. Er zijn ook hoge gebouwen die door hun hoogte (meer dan 25 meter) of functie op stedelijk niveau een betekenis lijken te hebben, maar die niet gekoppeld zijn aan een stedelijke structuur, zoals een aantal galerijflats in Wheermolen. Deze hoge gebouwen maken de stad moeilijk leesbaar omdat de oriëntatie van de gebruiker negatief wordt beïnvloed. Daarnaast zijn er plekken in de stedelijke structuur waar herkenningspunten niet aanwezig zijn en waar ze juist potentieel zijn om de leesbaarheid van de stad te verbeteren. De binnenstad heeft geen belangrijke hoge herkenningspunten, de molens zijn verdwenen, een hoge kerktoren ontbreekt en de stadshuistoren is betrekkelijk laag. Hoogbouw aan de rand en entree van Weidevenne Hoogbouwvsie Purmerend 31

32 KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER) BEZIEN VANUIT WOONBEHOEFTE OP BASIS VAN BESTAANDE STRUCTUREN 32 Hoogbouwvisie Purmerend

33 5.2 Analyse vanuit de woonbehoefte Naast de benadering vanuit de ruimtelijke betekenis moet hoogbouw ook bekeken worden vanuit het oogpunt van de gebruiker. Met andere woorden: wie wil wonen of werken in een hoog gebouw? De stad zal in de regio ook in toekomst een rol vervullen als een belangrijke woonplaats. Waarbij de trend is dat de behoefte naar andere woontypologieën zal groeien. Waar de afgelopen decennia vooral de focus lag op het suburbaan bouwen in uitleggebieden zal in de komende jaren het accent verschuiven in de richting van het binnenstedelijk bouwen. De doelgroepen voor het stedelijk woonmilieu hebben specifieke woonwensen zoals een gelijkvloerse woning en dichtbij voorzieningen zoals het openbaar vervoer, winkels en welzijnsfaciliteiten. Ook motieven als bereikbaarheid, nabijheid van het centrum, kwaliteit van de omgeving en uitzicht spelen een rol. Door de gebieden in kaart te brengen die op korte afstanden van de belangrijke voorzieningen liggen worden de locaties zichtbaar die ideaal zijn voor woningbouw voor deze doelgroepen. Zo ontstaat er een kaart die gebieden laat zien die op korte afstand van zorgvoorzieningen, winkelcentra en OV-haltes liggen. De kaart laat een geleidelijke overgang laat zien van ideale woonlocaties voor de verwachte hoogbouwdoelgroepen naar minder geschikte locaties. De kaart is gebaseerd op de situatie zoals deze in 2016 was. De focusgebieden kunnen verschuiven omdat zich veranderingen voordoen in de voorzieningen. Belangrijke hoogbouwdoelgroep; starters Hoogbouwvsie Purmerend 33

34 KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER BEZIEN VANUIT 1. RUIMTELIJK OOGPUNT IN COMBINATIE MET 2. WOONBEHOEFTE 34 Hoogbouwvisie Purmerend

35 hoofdstuk 6 Kansen voor hoogbouw in Purmerend Als de uitkomsten van de ruimtelijke analyse en de woonbehoefte worden samengevoegd ontstaat een totaalkaart. Hierop staan gebieden die het meest kansrijk zijn voor een hoogwaardig en hoogstedelijk woon- en werkmilieu met een goede bereikbaarheid van met name het openbaar vervoer. Deze gebieden lenen zich het beste tot intensivering van bebouwing waar hoogbouw één van de middelen kan zijn. Deze gebieden kenmerken zich; - door een (hoog)stedelijke dynamiek - door een positie op of langs (boven)stedelijke netwerken die aansluiten op de regio - waar (boven)stedelijke netwerken elkaar kruisen of raken - die dicht bij stedelijke voorzieningen liggen Hoogbouw op die plekken kan op verschillenden manier een bijdrage leveren aan het verbeteren van de structuur (leesbaarheid) van de stad. Bijvoorbeeld door: bij de stadsentrees aan het centrum en de hoofdinvalswegen; aan knooppunten nabij voorzieningen en openbaar vervoerstations; langs belangrijke routes Hoogbouwvisie Purmerend 35

36 VISIEKAART VOORKEURSGEBIEDEN HOOGBOUW OP STADSNIVEAU MEER DAN 8 LAGEN (>25 METER) 36 Hoogbouwvisie Purmerend

37 6.1 Voorkeursgebieden hoogbouw op stadsniveau Bij hoogbouw op stadsniveau spreken we van gebouwen die hoger zijn dan 25 meter (ca. 8 lagen). Uit de analyse komt een aantal gebieden naar voren die met hoogbouw van meer dan 25 meter een brug kunnen slaan tussen de plek en de structuur van de stad. Hiermee kan een grote bijdrage worden geleverd aan de gewilde stedelijke woonbehoefte en de leefbaarheid en vitaliteit van Purmerend. 1. Hoogbouw als begeleiding stedelijk rug: De stedelijke rug bindt het oostelijk deel van Purmerend en het Purmerbos met het centrum. Hoogbouw concentreert zich langs de stedelijke rug (o.a. Purmersteenweg, Waterlandlaan, IJsselmeerlaan) en markeert de as. Belangrijke knooppunten langs entrees aan de stedelijke rug worden gemarkeerd met hogere accenten. 2. Hoogbouw als zichtpunten rondom binnenstad: Stedelijke knooppunten rondom de binnenstad worden gemarkeerd met hoogbouw die de grens en poorten van de binnenstad markeren (o.a. Genuahaven en thv Hoornse brug). 3. Hoogbouw als markering knooppunten Noord-Zuid route De Noord-Zuidroute (o.a. Aziëlaan, Gorslaan, Churchillaan, S. Allendelaan) is de belangrijkste doorgaande route naar de N244. Hoogteaccenten bij knooppunten langs deze route werken als stapstenen en helpen in de oriëntatie door de stad. 4. Hoogbouw als markering entrees van de stad: De hoofdentrees van de stad worden herkenbaar gemaakt door hoogteaccenten waarmee Purmerend zich presenteert naar de buitenwereld (o.a. t.h.v. de A7). Stedelijke rug Door de ligging van Purmerend, met de A7 als harde grens, is de groei van de stad in de afgelopen decennia steeds meer op afstand van het centrum geraakt. Daardoor kan de stad moeilijk profiteren van de kracht van een centraal gelegen binnenstad die de samenhang van de stad bewaakt. Een bruisende binnenstad, met in zich veel belangrijke stedelijke voorzieningen kan deze -niet concentrische- ligging nog positief beïnvloeden, maar in Purmerend liggen een deel van dergelijke voorzieningen noodgedwongen verspreid buiten de binnenstad. Dat komt enerzijds door de (relatief) beperkte grootte van de binnenstad, anderzijds is dit een weloverwogen keuze geweest. Al in de structuurvisie van 1972 werd de oost-west as aangemerkt als stedelijke rug van Purmerend. De oost-west as moest zich profileren als een logisch verlengstuk van het centrum en zich onderscheiden ten opzichte van alle andere stedelijke routes. Stedelijke voorzieningen als het stadhuis, P3, de bibliotheek, het ziekenhuis, de bioscoop en het zwembad kwamen aan deze as te liggen. Echter, daar bleef het bij, retail sloot zich niet bij deze ontwikkelrichting aan. Dat maakt dat de uitstraling van de as inmiddels sterk te wensen overlaat. De as oogt nu als een onsamenhangend geheel en kan zich moeilijk manifesteren als binder tussen het oostelijk deel van Purmerend en de binnenstad. Anno nu is er langs de as veel dynamiek; panden komen beschikbaar, ontwikkelingen komen weer op gang, er liggen dus veel kansen. De komende jaren zullen de grootste transformaties zich langs deze as afspelen. De stedelijke rug zal langzaam veranderen in een nieuw hoogstedelijk multifunctioneel woon- en werkgebied met een eigen authenticiteit en sterke uitstraling. Door alleen kantoren om te vormen naar woningen komen we daar niet. Er is meer voor nodig. Het is van belang de as te versterken, meer herkenbaar en aantrekkelijk te maken. Belangrijke opgaven daarin zijn de verbinding tussen het centrum en het oostelijk deel van Purmerend en het Purmerbos (recreatie) te versterken en het stationsgebied daarin beter te integreren. Door op strategische plekken hoogbouw toe te passen kunnen we dit realiseren (zichtlijnen, stapstenen, visuele relatie). Dat vraagt concreet om vanuit de centrumrand rekening te houden met hoogbouwontwikkelingen op de as en daar nu al een relatie mee te maken. Kansen die zich in de centrumrand voordoen moeten we daarom vanuit dat perspectief bezien. Langs de as liggen veel kansen om een eigen hoogbouwmilieu te ontwikkelen met hoogbouwensembles. Ervaringen in andere steden geven aan dat een concentratie van hogere gebouwen identiteitsversterkend werkt, initiatieven zich uitstekend laten inpassen in een gebied, dat vervoer efficiënt geregeld kan worden en dat de openbare ruimte in z n geheel een betere samenhang krijgt. Hoogbouwvsie Purmerend 37

38 Hoogbouwvisie Purmerend 38 Hoogbouw in Venlo

39 Knooppunten van infrastructuur, voorzieningen en stationsgebieden zijn interessante plekken in het stedelijk weefsel om te wonen, te werken en verblijven. Stedelijke verdichting is noodzakelijk om dit wonen mogelijk te maken. Hoogbouw ligt voor wonen dan voor de hand. Vooral omdat hoogbouw zich het best laat combineren met voorzieningen. De woonkwaliteit die een dergelijk uitzicht biedt, heeft altijd extra aantrekkingskracht op mensen. Poorten markeren de entree naar de binnenstad en spelen een belangrijke rol in de oriëntatie op diezelfde binnenstad en haar relatie met de omgeving. Hoogbouw als zichtpunten rondom de binnenstad helpen de poorten als entree beter te markeren. Vanuit het centrum kijkend markeren de poorten de logische samenhang van de binnenstad, en ze markeren duidelijk de overgang van winkel- naar woongebieden. De as bestaat uit verschillende plekken en gebieden, elk met een eigen karakteristiek, dynamiek en positie in zijn omgeving. Hoogbouw op deze plekken levert een positieve bijdrage op het functioneren en de identiteit van de stad en als middel om samenhang tussen de plekken en gebieden onderling te borgen. Zo manifesteert de as zich van veraf als één geheel en krijgen de verschillende plekken van dichtbij elk hun eigen identiteit en wordt het geheel meer dan som der delen. De historische binnenstad als centrum-stedelijk woonmilieu - neemt daar een geheel eigen plaats in. Purmerenders waarderen de historische binnenstad. De authenticiteit van de binnenstad is voor hen belangrijk. Verdichtingsingrepen willen we daarom zien in relatie met die authenticiteit, zij moeten een positieve impuls geven aan de beleving ervan. Ook binnensteden veranderen langzaam van kleur. Het karakter van een stad verandert voortdurend. Het toevoegen van woningen in en nabij de binnenstad geeft een belangrijke impuls aan de leefbaarheid en vitaliteit van de binnenstad. De vraag naar binnenstedelijk wonen is groot. Door functieverandering en door het optoppen van panden kan een extra dimensie worden toegevoegd. Een project als wonen boven winkels is hiervoor de aanjager. Grootschalige complexen als bijvoorbeeld het Eggert winkelcentrum zijn inmiddels een bekend fenomeen in onze binnensteden. Gebruikers ervaren ze als logisch en passend, terwijl de vorm daar in zichzelf geen aanleiding toe geeft. Dergelijke ontwikkelingen laten wel zien, dat binnensteden flexibel zijn, een schaalsprong aankunnen zonder aantrekkingskracht te verliezen en zelfs aan aantrekkingskracht winnen als ze blijven veranderen in de tijd. Hoogbouwontwikkelingen rondom de centrumring horen in verbinding te zijn met en afgestemd op de historische binnenstad. Aspecten als programma, schaal, maat en verschijningsvorm, zichtlijnen horen aan te sluiten bij de bestaande kwaliteiten en kunnen deze zelfs versterken. Eventuele hiaten in het stedelijk weefsel kunnen we zo herstellen en het kan een bijdrage leveren aan bv. het versterken van de stadsentrees en de omgevingskwaliteit. Hoogbouw maakt, mits goed ingepast, van onze binnenstad een parel in een moderne stad die voldoet aan de eisen van de tijd, woongemak biedt naast kwaliteit en uitstekend historie met toekomst kan verbinden. Hoogte langs de stedelijke rug Om de as echt te laten onderscheiden van de andere gebieden in Purmerend is het van belang dat hoogbouw zich duidelijk manifesteert ten opzichte van de bestaande hoogbouw in de wijken. In vergelijking met andere gebieden in Purmerend is de gemiddelde bouwhoogte langs de as nu (en straks met de realisatie van de Brantjesoever) hoger dan gemiddeld. Uitgangspunt is dan ook dat de as een basishoogte heeft van ongeveer 5 bouwlagen (circa 15 meter). Dat betekent dat bij gebouwen van 8 lagen nog geen sprake is van hoogbouwaccenten. Tot een hoogte van 13 lagen (40 meter) spreken we in deze zone van onderscheid. Een dergelijke hoogte markeert een belangrijke plek langs de as. Het krijgt dan een betekenis op een hoger schaalniveau en fungeert tevens als oriëntatiemiddel. Wordt een gebouw zelfs hoger dan 13 lagen dan is het van veraf zichtbaar en bepalend voor het silhouet van de stad. Dit kan op plekken die op stedelijk niveau van grote betekenis zijn en waar het zich voegt in de omgeving. Met een hoogte van 60 meter is Heel Europa nu het hoogste gebouw van Purmerend. Dergelijke accenten benadrukken de positie van Purmerend als belangrijkste stedelijk centrum in een groene, agrarische en toeristische omgeving. Het maakt de stad van veraf zichtbaar, zij wordt daarmee een duidelijk ijkpunt in een route. Hoogbouwvsie Purmerend 39

40 40 Hoogbouwvisie ep Purmerend re De Waterlandlandlaan

41 Noord-Zuid route Deze route doorkruist verschillende wijken, loopt langs diverse wijkwinkelcenta en 2 NS-stations. De wijken die de as doorkruist zijn allen na-oorlogs. Daardoor ontbreekt het gevoel van natuurlijke centrumbenadering. Langs de route bevindt zich een aantal knooppunten die vragen om bijzondere puntmarkeringen die tevens als oriëntatiepunten kunnen fungeren. Aan het einde van de Aziëlaan en bij station Overwhere is dit principe door middel van hoogbouw reeds toegepast. Door op een aantal knooppunten dit door te zetten, communiceren de punten als het ware met elkaar en wordt de route als één geheel herkenbaar. De bestaande hoogbouw is door zijn hoogte van meer dan 40 meter (ca. 13 lagen) van stedelijke betekenis, waardoor de importantie van de route is benadrukt. Deze maat is dan ook maatgevend voor de plekken waar hoogbouw mogelijk is langs deze route. Uitzondering daarop is het knooppunt bij het ziekenhuis, waar het de stedelijk rug kruist. Daar is een hogere hoogte mogelijk. 6.2 Voorkeursgebieden hoogbouw op wijkniveau Ook in andere gebieden zijn locaties aan te wijzen waar hoger bouwen dan gemiddeld mogelijk is De vraag waar hoogbouwlocaties op wijkniveau toe te passen is, blijft maatwerk en is niet op voorhand aan te wijzen. Per hoogbouwinitiatief kijken we of het past in het karakter en in het weefsel van de wijk. Plekken als entrees van de wijk, gebieden langs het spoor, grenzen tussen wijken, knooppunten, wijkcentra zijn de meest logische plekken voor hoogbouw op wijkniveau. Ook is het van belang om te kijken naar de ontstaansgeschiedenis en dynamiek van de wijken. Wijken die kleinschalig en intiem van opzet zijn, lenen zich minder voor hoogbouw dan plekken waar veel ruimte is. Hoogbouw heeft niet alleen in de hoogte, maar ook in de beleving op straatniveau enige ruimte nodig. Uiteraard kijken we hierbij naar het toekomstperspectief en mogelijke herstructureringsopgaven. Dit nemen we meen de afweging. Stadsentrees Hoogbouw wordt vaak toegepast om stadsentrees te markeren. Ook in Purmerend is dit op een aantal plekken toegepast, zoals in Weidevenne. Van veraf is de hoogbouw van Weidevenne duidelijk te zien en manifesteert Purmerend zich in het open veenweidelandschap. Echter hoe dichter de stad wordt benaderd, hoe slechter de zichtbaarheid. Juist op die plekken presenteert de stad zich aan de buitenwereld. Door bijvoorbeeld op strategische plekken langs de hoofdentrees hoogbouw toe te staan wordt de (h)erkenning van Purmerend door de buitenwereld vergroot. Het is van belang dat hoogbouw op wijkniveau, die geen onderdeel uitmaakt van het stedelijk weefsel, niet concurreert met hoogbouw op stadsniveau. De maximale hoogte op wijkniveau is gesteld op 25 meter. Dit geldt niet voor de bestaande hoogbouwgebieden in de wijken die al een hogere hoogte hebben. Wordt het gebouw hoger dan 25 meter, dan heeft het een betekenis op stadsniveau. Hoogbouwvsie Purmerend 41

42 HUIDIGE SKYLINE? TOEKOMSTIGE SKYLINE? 42 Hoogbouwvisie Purmerend

43 Hoogbouwvsie Purmerend 43

44 Voorbeeld van onderbouw en terugliggende bovenbouw (de hoogbouw) DE VERSCHIJNINGSVORM EN EEN GOEDE PLINT ZIJN VAN ESSENTIEEL BELANG Voorbeeld eigentijdse interpretatie historisch (hoger) bouwen Fragment uit Delirious New York van Rem Koolhaas; principe van onderbouw en terugliggende bovenbouw (de hoogbouw) 44 Hoogbouwvisie Purmerend Voorbeeld van een aantrekkelijke plint op ooghoogte en terugliggende hoogbouw daarboven

45 hoofdstuk 7 Beoordeling hoogbouwinitiatieven Om hoogbouwinitiatieven te beoordelen zijn vuistregels opgesteld. Van de initiatiefnemer van hoogbouw wordt verwacht dat de vuistregels worden meegenomen en afgewogen in een door de initiatiefnemer op te stellen hoogbouweffectrapportage. Deze is verplicht bij een hoogte van meer dan 25 meter (8 lagen). De hoogbouweffectrapportage helpt al in een vroeg stadium bij de beslissing of een hoogbouwinitiatief op die plek, met die hoogte en in die vorm wel of niet wenselijk is. 7.1 De vuistregels De gebieden De visie geeft zones aan waar hoogbouw initiatieven kansrijk zijn. Hoogbouw initiatieven dienen zich dan ook te bevinden binnnen deze zones zoals aangegeven op de visiekaart op pagina 36. Elke plek heeft z n eigen specifieke eigenschappen en omgevingsfactoren en dient dan ook afzonderlijk beoordeeld te worden of hoogbouw op deze plek wel of niet past. Het proces Hoogbouw is een complexe opgave en vraagt om een helder en goed communicatietraject. De initiatiefnemer dient dan ook een visie op communicatie op te stellen waarin wordt verwoord hoe de gemeente, de omgeving, de woningzoekende en de Raad worden betrokken bij het hoogbouwinitiatief. De meerwaarde Iedere plek heeft z n eigen verhaal en reden om hoogbouw toe te passen; op het schaalniveau van de stad, schaalniveau van de omgeving en het gebouw zelf. Het gebouw moet de identiteit van de plek versterken, moet zich voegen in z n omgeving en van duidelijk toegevoegde waarde zijn. Ook kan het iets teruggeven aan de stad door bijvoorbeeld een nieuwe functie, openbare plint of dak. Voldoet het daaraan, dan heeft het ook echt een betekenis. Ook vanuit het gebruik moet het gebouw een meerwaarde hebben. Hoogbouw biedt kansen voor interessante woonmilieus in combinatie met voorzieningen. Het kan een buurt op zichzelf worden. Van de initiatiefnemer wordt dan ook een ruimtelijke en maatschappelijke visie gevraagd in hoeverre hoogbouw van toegevoegde waarde kan zijn. Programma Hoogbouw op de juiste plek trekt bepaalde doelgroepen aan en biedt kansen voor functiemenging. In combinatie met een gemengd woonprogramma kan dit zorgen voor vitaliteit en dynamiek. In nieuwe grote woongebouwen streven we naar een combinatie van kleine, middelgrote en grote woningen. Er is bijzondere aandacht voor doelgroepen als jongeren, starters, eenpersoonshuishoudens, ouderen en mensen met een zorgvraag voor een flexibele indeling van het gebouw zodat samenvoeging en transformatie in de toekomst mogelijk zijn. Verschijningsvorm Verschijningsvormen voor hoogbouw zijn situatie-afhankelijk. Factoren als programma, plek in het stedelijk weefsel, samenhang met de omgeving spelen hierbij een rol. Wel is er een aantal basisprincipes waaraan een hoog gebouw zou moeten voldoen. Deze principes komen voort uit ervaringen met hoogbouw in andere steden en zijn vooral gericht op de beleving van het gebouw op straatniveau. Voor het ervaren van levendigheid is met name de beleving van de stad op ooghoogte cruciaal. Om te voorkomen dat hoogbouw (te veel) zonlicht tegenhoudt, privacy schendt en impact heeft op de straat wordt vaak het principe van een terugliggende bovenbouw toegepast. Dit houdt in dat de onderbouw een hoogte heeft met een menselijke maat. De verhouding tussen open ruimte en gebouw speelt hier een rol in het bepalen van de hoogte. De bovenbouw (het hoogteaccent) ligt daarop terug. Dit zorgt ervoor dat vanaf het straat de hoogte anders (of helemaal niet) wordt beleefd. Dit principe wordt toegepast in steden als New York, Vancouver en Rotterdam. Hoogbouwvisie Purmerend 45

46 Voorbeeld van een duurzame invulling van het dak Voorbeeld van hoogbouw in combinatie met laagbouw Voorbeeld van groene hoogbouw Hoogbouw heeft niet alleen negatieve effecten op de bezonning 46 Hoogbouwvisie Purmerend

47 Plint De plint is de plek waar de hoogbouw de grond raakt. De plint is misschien wel het meest belangrijke ontwerponderdeel van hoogbouw. Voor de beleving van hoogbouw van dichtbij en de interactie met de omgeving is een goede plint een must. Belangrijke ontwerpcriteria voor de plint zijn: De openbare ruimte rondom het gebouw moet goed ontworpen zijn met aanlooproutes, beplanting, verlichting etc Transparantie in de gevel zorgt voor interactie tussen binnen en buiten. Attractieve functies kunnen een bijdrage leveren aan de levendigheid. Leegstand moeten we voorkomen Extra hoge verdiepingen maken het gebouw geschikt voor functieveranderingen in de toekomst. Hoge gebouwen geven windoverlast. Voor het goed functioneren van de openbare ruimte rondom is het van belang dit te voorkomen. In de verschijningsvorm, materiaalgebruik en geleding kan een plint reageren op de straat. Ook de benadering en vormgeving van de entree speelt hierin een rol. De opbouw van de massa van het gebouw speelt in de beleving ook een belangrijke rol. Bezonning Naarmate de breedte of hoogte groter is, neemt het negatieve effect op de bezonning van de omgeving toe. Een smalle toren belemmert de bezonning van de omgeving voor een kortere tijd dan een wand van diezelfde hoogte, of zelfs een wand van minder hoogte. Hoogbouwinitiatieven willen we in een vroeg stadium al onderwerpen aan een bezonningsonderzoek. Vanuit de wet- en regelgeving in Nederland worden geen concrete eisen gesteld aan de bezonningsduur van woningen of woongebouwen. De meeste gemeenten maken gebruik van een onderzoeksmethode die opgesteld is door het TNO. Deze vindt zijn oorsprong in het woonwaarderingstelsel uit Deze onderzoeksmethode wordt de lichte norm genoemd. De lichte norm gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam van de woonkamer. Uitgaande van deze norm vinden wij het in Purmerend acceptabel dat een bestaande woning t.o.v. de uitgangssituatie per dag 3 uur (in de periode 1 april tot 1 september) bezonning op de gevel inlevert door de komst van hoogbouw. Windhinder Met name de effecten van valwinden rond hoogbouw hebben grote invloed op het functioneren van de openbare ruimte in de direct omgeving, zeker in relatie met de eis voor een goede plint. Het is dan ook van belang de gebouwen al in een vroeg stadium aan een windhinderonderzoek te onderwerpen om overlast in de omgeving van het gebouw te voorkomen. Voor de beoordeling van het windklimaat wordt in Nederland de norm NEN 8100 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving gehanteerd. Deze norm geeft aan wanneer en hoe onderzoek naar het windklimaat in de gebouwde omgeving verricht moet worden. Ook geeft het aan welke normen bij de beoordeling van windklimaat gelden. De norm geeft aan dat voor beschut liggende gebouwen tot een hoogte van 15 meter geen windonderzoek noodzakelijk wordt geacht. Voor beschut liggende gebouwen tussen de 15 en 30 meter hoog en voor onbeschut liggende gebouwen tot 30 meter hoog is de hulp van een deskundige vereist om te beoordelen of wel of niet onderzoek moet worden verricht. Voor gebouwen hoger dan de 30 meter is altijd onderzoek naar het te verwachten. Zichtlijnen en panorama s Hoogbouw heeft effecten op het silhouet van de stad en kan van dichtbij helpen in het oriënteren en navigeren door de stad. Hoogbouw is dan dynamisch en verandert van positie en beeldvorming. Op vaste plekken zijn er statische zichtrelaties. Sommige plekken hebben een cultuur (historisch) waardevol karakter waar zorgvuldig met dit soort zichtrelaties moet worden omgegaan. De Koemarkt en de Kaasmarkt zijn hierin het meest waardevol, maar ook de Westerweg als historisch lint en het Purmerbuurtje. Het is van belang dat het zicht vanaf deze plekken geen afbreuk doet aan het (historische) karakter van deze plek en een toegevoegde waarde kan hebben. Hoogbouwinitiatieven in de nabijheid moeten dit dan ook beeldend, inzichtelijk en bewijsbaar te maken. Hoogbouwvsie Purmerend 47

48 Voorbeeld van plan voor verdichting bij het stationsgebied Amsterdam Sloterdijk Hoogbouw vraagt om innovatieve parkeeroplossingen Infographic die de trends in de mobiliteit weergeeft 48 Hoogbouwvisie Purmerend

49 Duurzaamheid Purmerend heeft ambities om een duurzame stad te worden. De stadsverwarming op biomassa, solar campus, gescheiden rioolstelsels en de wens tot aardgasvrij zijn initiatieven die hieraan bijdragen. Ook met de invulling van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een duurzame en klimaatbestendige inrichting. Om de duurzaamheidsambities te halen zijn ook inspanningen nodig van inwoners en het bedrijfsleven. De gemeente heeft daarin vooral een faciliterende en informerende rol Dit geldt voor zowel de inrichting van de private buitenruimtes als het gebouw. Hoogbouw draagt al bij in de duurzaamheidsopgave door het compacter bebouwen van een gebied. Daarnaast zijn er veel innovatieve ontwikkelingen op gebouwniveau die ook een bijdrage kunnen leveren aan een de duurzaamheidsambities zoals het verduurzamen van de energiehuishouding door bijvoorbeeld natuurlijke ventilatie, zonne-energie, windenergie, groene daken en duurzame materialen. Flexibiliteit in het gebouw zorgt voor een langere levensduur en wordt daarmee duurzamer. Van de hoogbouwinitiatiefnemers wordt dan ook verwacht dat duurzaamheid een plek krijgt in de uitwerking van het gebouw. Een groot deel van de verdichtingsopgave in Purmerend speelt zich af in de omgeving van het stationsgebied. De gemeente heeft als ambitie gesteld de komende jaren het stationsgebied te transformeren naar een volwaardig OV knooppunt met snellere en meer frequente verbindingen naar Zaandam en Amsterdam en met goede voor- en natransport faciliteiten voor met name de fiets. Daarmee ligt een volwaardig alternatief voor de auto binnen handbereik. Ook veranderingen in autobezit en de technologische ontwikkelingen van bv autonome auto s zijn handvatten om op een andere manier naar mobiliteit en parkeren te kijken. Op korte termijn komt de gemeente met een nieuwe verkeersvisie waar ook ingegaan wordt op het parkeerbeleid in relatie tot de verdichtingsopgave. Bereikbaarheid en parkeren Intensiveren betekent ook bundeling van verkeerstromen Bereikbaarheid en parkeren zijn niet eenvoudig in te passen bij gebieden met intensieve bebouwing. Parkeren ondergronds is relatief duur. Oplossing deels in de openbare ruimte of boven of in de plint zijn goedkopere oplossingen, maar gaan weer ten koste van de uitstraling en beleving van het gebouw op straatniveau. Het uitgangspunt blijft dan ook dat het parkeren onder het gebouw moet worden opgelost.. Hiervan kan worden afgeweken als aangetoond kan worden dat het parkeren niet zichtbaar is van buitenaf. Ook in- en uitritten en eventuele hellingbanen moeten binnen de kavelgrenzen worden gerealiseerd. Voor alle ontwikkelingen geldt dat ze moeten voldoen aan de parkeernorm. Kan niet aan deze norm voldaan worden dan moet er gezocht worden naar alternatieven. Voorbeelden kunnen zijn dubbelgebruik, een parkeergarage in de omgeving. Hoogbouwvsie Purmerend 49

50 50 Hoogbouwvisie Purmerend