Naar een systematiek voor Scenario Planning bij Nederlandse woningcorporaties. Afstudeeronderzoek Maarten van t Hek

Transcriptie

1 Naar een systematiek voor Scenario Planning bij Nederlandse woningcorporaties Afstudeeronderzoek Maarten van t Hek

2 Doel: maak kasstroomverwachtingen op basis van kwalitatieve views 10 april 2014 Samenvatting 1

3 Colofon TU Delft Mentoren Gecommitteerde Maarten van t Hek Vincent Gruis Wout van der Toorn Vrijthoff Dirk Dubbeling Ortec Finance Begeleiders Vidomes Contactpersoon Bert Kramer Johan Conijn Paul Tazelaar 10 april 2014 Introductie Colofon 2

4 In deze presentatie: 1. Introductie Achtergronden Onderzoeksvragen en opzet 2. Resultaat - views Willem Scenario Planning Resultaat 3. Methode - kwantificatie Classical model Choice model 4. Resultaat - kwantificatie Datasets Doorrekening 5. Conclusie 10 april 2014 Inhoud 3

5 1. Introductie Achtergronden Hoofdvraag

6 Huizenprijs index, 2012 = 100 Twee crises zorgen voor onrust: economisch en politiek/verantwoording (Gruis & van der Kuij, 2012) Economische crisis verloophuizenprijsindex : Politieke/verantwoordingscrisis drie symptomatische voorbeelden: Voor de volkshuisvestingssector was dit het begin van een onzekere tijd Deze duurt nog steeds voort 10 april 2014 Introductie Achtergronden 4

7 Eerder verschenen scenariostudies bieden te weinig houvast Idenburg & Schweitzer (2013) Van der Mast & Folkers (2012) 10 april 2014 Introductie Achtergronden 5

8 De hoofdvraag van het onderzoek Hoe kunnen woningcorporaties modelmatig kasstroomverwachtingen maken op basis van kwalitatieve views? 10 april 2014 Introductie Onderzoeksvraag 6

9 Het onderzoek is langs twee manieren op te delen Conceptueel model Theorie Case Views Vorm Inhoud Proces Woningcorporaties Model Kwantificatie Proces Beleid Uitkomsten 10 april 2014 Introductie Onderzoeksopzet 7

10 Het onderzoek volgt deze opzet: Onderzoek Literatuur Interviews Vidomes Viewbijeenkomst Onderzoek Views maken Vidomes Classical model 2 views Choice model Onderzoek 2 Datasets Doorrekening 2 Datasets Verwerking resultaten Conclusie Deze onderzoeksopzet zorgt voor heldere tussenstappen en controleerbare uitkomsten 10 april 2014 Introductie Onderzoeksopzet 8

11 2. Views Willem Scenario Planning Resultaat 10 april 2014 Introductie Achtergronden 11

12 Willem speelt de hoofdrol in de views Willem - huurt bij Vidomes - Werkt bij MinBZK - Heeft een vrouw, Ingrid - Een dochter, Kate Willem maakt alle veranderingen van dichtbij mee. Hij woont in een huurwoning van Vidomes en werkt mee aan alle veranderingen in de volkshuisvestingssector. 10 april 2014 Views Willem 9

13 Scenario planning - Makkelijk om te doen, Moeilijk om goed te doen, goed om te doen Scenario Planning bereid voor op extreme ontwikkelingen Kahn - Shell Intuitive logics Wereldbeelden Omgeving Views Kernonzekerheden Zonder gebruik kwantitatieve data alle views (on)waarschijnlijk (Schoemaker, 1995; Lindgren & Bandhold, 2009; Huss & Honton, 1987) Scenario Planning toont extreme ontwikkelingen waarin beleid kan worden getest. Beleidsalternatieven die altijd werken zijn robuust. 10 april 2014 Views Scenario Planning 10

14 Beperkte tijd leidde tot één sessie voor het maken van de views Op basis van literatuurstudie en praktisch inzicht is het volgende stappenplan opgesteld: Definieer het doel Identificeer het systeem Bepaal de vraag Vidomes Verzamel trends Rangschik trends Kies kernonzekerhe den Maak outline voor de views 16/10/ 13 i.c.m. BeBright Bouw de views Check op consistentie Maak verhalend Vidomes Kwantificeer de views 10/2/ 14 Medewerkers Vidomes hebben basis gelegd voor views maar niet zelf uitgewerkt. Dit is niet ideaal, maar vormt geen beperking voor het onderzoek. 10 april 2014 Views Traject met Vidomes 11

15 Bepaling van kern(on)zekerheden Veel impact!! Weinig onzekerheid? Veel onzekerheid Weinig impact Trends met hoge impact worden meegenomen. Onzekere trends kunnen kernonzekerheden worden, ook zekere trends worden in views opgenomen 10 april 2014 Views Bepaling kernonzekerheden 13

16 Bottom-up benadering Trends zijn bepaald per variabele 6 variabelen zijn meegenomen Huizenprijzen Heffingen Huurverhoging boven inflatie Inflatie Rente Bouwkosteninflatie Views opgebouwd per vijf jaar De bottom-up benadering zorgt dat alle relevante trends worden meegenomen. Topdown werken zou betekenen dat views geen basis vormen voor kwantificatie 10 april 2014 Views Bepaling kernonzekerheden 14

17 Combineer kernonzekerheden tot views Een logische combinatie van extreme ontwikkelingen van kernonzekerheden vormt het uitgangspunt van elke view Onzekerheid B 2 kernonzekerheden Onzekerheid A View 1 View 2 View 3 View 4 Overgenomen uit Lindgren & Bandhold (2009) Kernonzekerheid A B C 3 kernonzekerheden View 1 View 2 View 3 View 4 View 5 View 6 View 7 View 8 Onlogisch Logisch Logisch Onlogisch Logisch Logisch Logisch Logisch Bij Scenario Planning wordt een klein aantal views uitgewerkt, vaak tussen de drie en de vijf. Daarom kiest men weinig kernonzekerheden. 10 april 2014 Views Opbouw uit kernonzekerheden 15

18 Economisch gunstige views minder interessant? Beslissingsboom opbouw views Betaalbaarheid Marktpartij View 1 View 2 Logisch? + ++ Interessant? - - Economische groei View 3 View n.v.t. View 5 -- n.v.t. View View View Economisch gunstige views bleken minder interessant. Twee views waren niet logisch. Op basis hiervan is uiteindelijke gekozen voor het uitwerken van 3 en 6. Deze views zijn elkaars tegenovergestelde 10 april 2014 Views Opbouw uit kernonzekerheden 14

19 In view 1 blijft het economisch slecht gaan Een lage economische groei gaat in deze view gepaard met een links kabinet. Corporaties worden weer sociale huisvesters. Dit leidt tot gedwongen verkoop van het niet DAEB-bezit. Wel is er aandacht voor betaalbaarheid Variabele Inflatie Hoog Laag Laag Risicovrije rente Hoog Hoog Hoog Huizenprijsstijging Laag Laag Hoog Heffing Regeerakkoord Verhoogd Verhoogd In view 1 worden activiteiten beperkt en economisch gaat het slecht. De politiek neemt gedurfde maatregelen. 10 april 2014 Views Economisch ongunstige view 15

20 Kate in 2028 als het economisch slecht gaat? 10 april 2014 Views Economisch ongunstige view 16

21 In view 2 gaat het economisch beter Een hoge economische groei leidt tot vrijheid voor corporaties. Corporaties worden weer marktpartijen. Er is geen aandacht voor betaalbare woningen en corporaties gaan dividend betalen. Variabele Inflatie Hoog Hoog Hoog Risicovrije rente Laag Laag Laag Huizenprijsstijging Gemiddeld Hoog Hoog Heffing Regeerakkoord Verhoogd/dividend Dividend In view 2 mogen woningcorporaties meer dan nu doen terwijl economisch herstel doorzet. Voor deze vrijheid betalen ze wel een prijs: dividend. 10 april 2014 Views Economisch gunstige view 17

22 Kate in 2028 als het economisch goed gaat? 10 april 2014 Views Economisch gunstige view 18

23 3. Methode - kwantificatie Classical model Choice model 10 april 2014 Introductie Achtergronden 25

24 Classical model Schatten waarden van variabelen Drie percentielen: 5% Wat is de minimale inflatie in deze periode van deze view? 50% Wat is waarschijnlijke de inflatie in deze periode van deze view? 95% Wat is de maximale inflatie in deze periode van deze view? Weging schattingen op basis van kennis historische ontwikkeling 10 april 2014 Methode Classical model 19

25 Met driehoeksverdelingen wordt de kennis van schatters getoetst Driehoeksverdeling - historie Kalibratiescore 5% - 50% - 95% Goed goed Informatiescore slecht Slecht weinig Werkelijke verdeling veel Geschatte verdeling In het Classical model bepaalt bewezen kennis van een schatter de weging van een schatting in de uiteindelijke schatting 10 april 2014 Methode Classical model 20

26 8% 6% 4% 2% Choice model: kwantificeren door opgave bandbreedtes Gemiddeld Extreem hoog Zeer hoog Hoog Laag 100% 97,5% 85% 70% 50% 30% 0% -2% Zeer laag Extreem laag 15% 2,5% 0% 10 april 2014 Methode Choice model 21

27 Het Choice model helpt bij een keuze uit scenariowolken Stap 3 Stap 4 Stap 5 8% 8% 8% 7% 6% 6% 6% 4% 5% 4% 4% 2% 3% 2% 2% 0% -2% % 0% -1% -2% % -2% Scenariowolk, inflatie, 200 scenario s Steehouwer (2009) Vijf jaar Gemiddelde Door te kiezen uit scenariowolken kan voor elke variabele een extreme maar realistische waarde worden gekozen. 10 april 2014 Methode Choice model verwerking scenario s 22

28 Per view worden vier datasets gemaakt Kwalitatieve schatting Kwantitatieve schatting Choice model Views Classical Model Zelf bepaalde grenzen Absolute grenzen Gewogen gemiddelde Ongewogen gemiddelde Economische variabelen Politieke variabelen Economische variabelen worden op vier manieren gekwantificeerd Politieke variabelen worden op één manier gekwantificeerd 10 april 2014 Methode Opbouw dataseries 23

29 4. Resultaten Datasets Doorrekening 10 april 2014 Introductie Achtergronden 31

30 Bij de inflatie komen uitkomsten uit beide in grote lijnen overeen Choice model consistenter Grote invloed één schatter negatief: 4% 5% 3% Verwachting 4% Verwachting 2% 1% Choice View 1 Zelf Choice View 1 Gelijk Choice View 2 Zelf Choice View 2 Gelijk 3% 2% 1% Classical View 1 Gemiddeld Classical View 1 Gewogen Classical View 2 Gemiddeld Classical View 2 Gewogen 0% 0% View 1 Hoog Laag Laag Hoog Laag Laag View 2 Hoog Hoog Hoog Hoog Hoog Hoog Bij de inflatie bestaan geen grote verschillen tussen beide modellen 10 april 2014 Resultaten Datasets inflatie 24

31 Het Choice model komt tot betere en meer extreme waarden voor de huizenprijsstijging Aanzienlijke verschillen, Choice model extremer, Classical model niet consistent Huizenprijs is nominaal geschat : mogelijke verklaring voor deel van verschil 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% Verwachting Choice View 1 Zelf Choice View 1 Gelijk Choice View 2 Zelf Choice View 2 Gelijk 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% Verwachting Classical View 1 Gemiddeld Classical View 1 Gewogen Classical View 2 Gemiddeld Classical View 2 Gewogen View 1 Laag Laag Hoog Laag Laag Hoog View 2 Gemiddeld Hoog Hoog Gemiddeld Hoog Hoog De huizenprijsontwikkeling is beter te schatten met het Choice model. De resultaten zijn extremer en meer consistent met de inhoud van de views 10 april 2014 Resultaten Datasets huizenprijzen 24

32 De rente laat grote verschillen zien tussen beide systemen Resultaten Classical model niet altijd consequent met inhoud views Choice model meer consistent: meer geschikt? 8% Choice model 8% Classical model 6% 6% 4% 4% 2% 2% 0% % Rente opslag Hoog Hoog Laag Hoog Hoog Laag Risicovrije rente Hoog Hoog Hoog Hoog Hoog Hoog Inflatie Hoog Laag Laag Hoog Laag Laag Het Classical model resultaten laat zien die zich vreemd verhouden ten opzichte van de views/ lange termijnverwachting: zo ontstaat twijfel over de geschiktheid van het model 10 april 2014 Resultaten Datasets rente 25

33 Resultaten politieke parameters ook niet consistent Politieke parameters o.b.v. ongewogen gemiddelde Huurverhoging boven inflatie niet consistent: in view 2 te hoog 2% 3% 2% 1% Verwachting View 1 Verwachting View 1 View 2 1% View 2 0% 0% View 1 Regeerakkoord Verhoogd Verhoogd Inflatie + 1,5% Inflatie Inflatie View 2 Regeerakkoord Verhoogd/ Dividend Inflatie + 1,5% Inflatie Inflatie dividend De schattingen voor de huurverhoging boven inflatie zijn niet consistent met de inhoud van de views. De verhuurderheffing laat wel een beeld zien wat overeen komt met de views. 10 april 2014 Resultaten Datasets politieke invloed 26

34 Effect op de rente dekkingsgraad 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Verwachting Choice View 1 Zelf Choice View 1 Gelijk Classical View 1 Gemiddeld Classical View 1 Gewogen Choice View 2 Zelf Choice View 2 Gelijk Classical View 2 Gemiddeld Classical View 2 Gewogen Grens 0,5 0, april 2014 Resultaten Doorrekening - ICR 27

35 5. Conclusie 10 april 2014 Introductie Achtergronden 37

36 Even terug naar de hoofdvraag: Hoe kan een woningcorporatie modelmatig kasstroomverwachtingen maken op basis van kwalitatieve views? 10 april 2014 Conclusie Hoofdvraag 28

37 Kwantificeren kan beter met het Choice model Gebruik het Choice model want: Consistentie met view-beschrijving Efficiënter Extremer Immuun voor cognitieve bias Schatten tijdens maken views leidt tot meer consistentie Maar Geen politieke uitkomsten Grote impact 10 april 2014 Conclusie Kwantificatie 29

38 Effecten voor woningcorporaties zijn groot Groot effect politieke en economische ontwikkelingen Tegen-intuïtieve uitkomsten: economisch gunstige view leidt tot minder verdiencapaciteit. Nut van methode Grote effecten kunnen interessant zijn voor maken beleidskeuzes. Zullen effecten politieke ingrepen ooit te groot worden? Volgende keer Meer tijd Consistentie controleren tijdens maken 10 april 2014 Conclusie Methode 30

39 Bedankt voor de aandacht Vragen? 10 april 2014 Conclusie 31