Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne

Transcriptie

1 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Collegevoorstel Inleiding Op 11 januari jl. werd het nieuwe vlekkenplan voor de revitalisering van de Voorste Venne besproken met de interim-stuurgroep met als doel draagvlak en eenheid voor dit nieuwe vlekkenplan te krijgen. In de laatste versie van dit nieuwe vlekkenplan d.d. 23 februari 2011 zijn ook de laatste bezwaren van de gebruikers weggenomen. Daarmee kan geconstateerd worden dat er thans een vlekkenplan ligt dat kan rekenen op brede steun van alle (toekomstige) gebruikers. Bovendien is dit nieuwe vlekkenplan in financiële zin goedkoper dan het oude vlekkenplan dat in februari 2010 aan de gemeenteraad werd gepresenteerd. Dit neemt niet weg dat de kosten nog altijd hoger zijn dan de beschikbare middelen en er derhalve aanvullende middelen nodig zijn om het nieuwe vlekkenplan te kunnen uitvoeren. Inmiddels zijn ook de andere onderzoeken afgerond waar de gemeenteraad in februari 2010 om heeft gevraagd zodat thans een definitief plan ter vaststelling aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd. Het betreffende conceptraadsvoorstel treft u bijgaand aan. Feitelijke informatie Om te komen tot een definitief plan zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd: - Verfijning vlekkenplan - Mogelijkheden subsidies en andere fondsen - Nadere uitwerking herontwikkelmogelijkheden huidige bibliotheeklocatie en berekening nettoopbrengsten - Uitwerking fiscale aspecten en BTW-terugvordering op investeringen in de Voorste Venne - Uitwerking facilitaire organisatie en met name financiële rolverdeling tussen exploiterende stichting, gebruikers en gemeente. - Nader onderzoek naar inverdieneffecten energie en onderhoud. 1. Verfijning vlekkenplan Gezien de vele inspraakreacties van gebruikers op het vorige vlekkenplan gaf de gemeenteraad op 9 februari 2010 aan dat het vlekkenplan nog een nadere verfijning behoefde. Inmiddels is een nieuw vlekkenplan ontwikkeld. Dit vlekkenplan is tot stand gekomen nadat alle potentiële toekomstige gebruikers de gelegenheid hebben gehad om hun programma van wensen in 1 op 1 gesprekken met de architect nader toe te lichten. Dit nieuwe vlekkenplan bestaat uit 2 fasen. In fase 1 zitten onder andere: - energiebesparende maatregelen zoals gevel- en dakisolatie voor het gehele complex, - dubbelglas in de bestaande kozijnen voor het hele complex, - realisatie van een nieuwe entree aan de oostgevel voor een directe relatie met het parkeerterrein, - aanpassing foyer en theaterzaal, waarbij de keuken en de trap worden verplaatst naar de andere zijde van de foyer waardoor er bij grote manifestaties de mogelijkheid ontstaat om de foyer bij de theaterzaal te betrekken, - nieuwbouw voor de bibliotheek op het binnenplein. Hierdoor blijven de ruimten in de zuidoostvleugel zoals kleedruimten voor het theater, het poppentheater en de Utopiaruimte gehandhaafd, waardoor forse kapitaalvernietiging kan worden voorkomen. Bovendien ontstaat er in de zuidoostvleugel een extra opslagruimte ter plaatse van de huidige balletzaal Pirouette, 1

2 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne - de balletzaal van de Aleph wordt verplaatst naar de westvleugel in de nabijheid van de overige Alephruimten, - de kantoren worden gesitueerd nabij de nieuwe centrale entree op een insteekverdieping in het bouwvolume voor de bibliotheek, - HTR krijgt ruimte in nieuwe Voorste Venne In fase 2 zit onder andere: - camerabeveiliging voor het gehele complex, - een nieuw interieur voor de bibliotheek. Op 21 december 2010 is dit nieuwe vlekkenplan in een gebruikersoverleg gepresenteerd aan de gebruikers. Het vlekkenplan kon rekenen op een brede steun van de meeste gebruikers. Bezwaren waren er van de verenigingen die gebruik maken van de brugzaal en van HTR. De gebruikers van de brugzaal hebben met name problemen met de situering van de nieuwe centrale entree waardoor een gedeelte van hun vergaderruimte en leslokalen komt te vervallen en met de afstand tot de opslagruimte waardoor met grote en kostbare instrumenten door het gebouw gesjouwd moet worden. Ook HTR heeft bezwaren tegen het plan vanwege de beperkt toegewezen eigen ruimte. Met deze partijen zijn na 21 december 2010 nog individuele gesprekken gevoerd en deze hebben geleid tot enkele aanpassingen in het vlekkenplan. Voor HTR is iets meer ruimte beschikbaar gekomen door verplaatsing van de magazijnruimte van De Aleph. Voor de brugzaalverenigingen is een bergruimte met directe aansluiting aan de brugzaal opgenomen in het bouwvlak voor de bibliotheek. Ten aanzien van de overige bezwaren van de brugzaalverenigingen heeft de architect aangegeven dat deze in de ontwerpfase bezien zullen worden. Met deze aanpassingen zijn de bezwaren van de betreffende gebruikers weggenomen. Het nieuwe vlekkenplan d.d. 23 februari 2011 met toelichting treft u bijgaand aan. Tijdens de informatieve raadsvergadering van 21 april a.s. zal de architect het vlekkenplan kort presenteren en nader toelichten. 2. Mogelijke subsidies en fondsen Op provinciaal niveau zijn de subsidiemogelijkheden zowel ambtelijk als bestuurlijk geïnventariseerd op de thema s duurzaamheid, leefbaarheid, bibliotheekfunctie en samenwerking/verbinding van functies. De provincie ziet te weinig aanknopingspunten voor subsidie. De provincie is vooral geïnteresseerd in projecten met een regionale functie terwijl de Voorste Venne toch voornamelijk een lokale functie heeft. Bovendien zijn veel subsidiestromen als gevolg van de bezuinigingen voorlopig stopgezet. Ook op het gebied van Europese subsidies is tot 2013 weinig te verwachten. Onlangs zijn nog de mogelijkheden onderzocht in het kader van de Agenda van Brabant, de zogenaamde Essentgelden die door de provincie beschikbaar worden gesteld. In de Agenda van Brabant geeft de provincie aan grote waarde te hechten aan het leef- en vestigingsklimaat voor bedrijven. Dit impliceert een goed aanbod van kunst/cultuur en verenigingsleven. Daar draagt de Voorste Venne duidelijk aan bij. Willen bedrijven zich in Heusden vestigen of voor Heusden behouden blijven dan zullen de juiste randvoorwaarden aanwezig moeten zijn. De Voorste Venne zou gepositioneerd kunnen worden als één van die randvoorwaarden. Uit de Essentgelden zullen investeringen worden gedaan op het gebied van: - zonne-energie, biobased economy en elektrisch rijden; - BrabantStad Culturele hoofdstad, provincie pakt dit op met de BrabantStad-steden Breda, Eindhoven, Helmond, s-hertogenbosch en Tilburg; - Olympisch Plan Brabant; - Grootschalige cultuurhistorische complexen, pleisterplaatsen van kenniseconomie; - Landschappen van allure; 2

3 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne - Spaar en investeringsfonds wegeninfrastructuur. Op grond hiervan wordt geconcludeerd dat er geen directe mogelijkheden zijn om een beroep te doen op de Essentgelden ten behoeve van de revitalisatie van De Voorste Venne. Hooguit kan De Voorste Venne een indirecte rol spelen in het behouden en verbeteren van het leef- en vestigingsklimaat.. Geconcludeerd kan worden dat er op dit moment geen concrete aanwijzingen zijn dat er subsidiemogelijkheden zijn voor de revitalisatie van De Voorste Venne. Uiteraard worden de ontwikkelingen op dit terrein gevolgd en indien zich in de komende periode alsnog mogelijkheden voordoen dan zullen deze op haalbaarheid getoetst worden. 3. Nadere uitwerking herontwikkelmogelijkheden huidige bibliotheeklocatie en berekening netto-opbrengsten In het raadsvoorstel van 9 februari 2010 werd er van uit gegaan dat de grondopbrengst van de huidige bibliotheeklocatie 1,7 miljoen zou kunnen zijn, zodat daarmee de verplaatsing van de bibliotheek budgettair neutraal gerealiseerd zou kunnen worden. Nader onderzoek heeft plaats gevonden naar realistische herontwikkelmogelijkheden en opbrengsten voor de huidige bibliotheeklocatie. Hiervoor zijn de volgende scenario s uitgewerkt en hiervan zijn de grondopbrengsten berekend: a. Laagbouw, 9 woningen. De netto-grondopbrengst is berekend op b. Appartementen, 3 bouwlagen met in totaliteit 18 woningen en parkeren in het openbare gebied. De netto-grondopbrengst bedraagt dan c. Combinatie van laagbouw en appartementen, een mix van patio s met opbouw, appartementen en maisonnettes, in totaal 9 woningen. Hiervan is de netto-grondopbrengst d. Verdichting van het aantal appartementen om te komen tot winstmaximalisatie, bestaande uit een appartementencomplex van 3 en gedeeltelijk 4 bouwlagen met 32 woningen waarvan 27 appartementen, 3 maisonnettes en 2 penthouses met een totaal bouwvolume van circa m2. Parkeren vindt grotendeels ondergronds plaats. De grondopbrengst is Als echter rekening wordt gehouden met een parkeeroplossing op de begane grond (onder het gebouw) bedraagt de netto-grondopbrengst bij benadering Zeker is wel dat de benodigde parkeerplaatsen niet allemaal op maaiveld gerealiseerd kunnen worden. Een gebouwde parkeervoorziening (al dan niet verdiept) is noodzakelijk om aan de parkeernorm te voldoen. Bij deze berekeningen is met de volgende uitgangspunten rekening gehouden: - Conform het beleid is rekening gehouden met 1/3 sociale woningbouw. Een volledig vrije sectorprogramma heeft een positieve invloed op de grondopbrengst. - Er is alleen gekeken naar herontwikkeling tot woningbouw. Er is niet gekeken naar alternatieve bestemming van het pand zoals kantoor of een andere maatschappelijke bestemming omdat dit over het algemeen minder rendabel is dan herontwikkeling tot woningbouw. - Bij de berekening van de grondopbrengst is rekening gehouden met kosten zoals boekwaarde, sloopkosten, bouw- en woonrijpmaken, planschade etc. - Alle kosten en prijzen, met uitzondering van de boekwaarde, zijn indicatief en gebaseerd op ervaringscijfers en huidige vraagprijzen. Om tot een realistische berekening van de grondopbrengst te kunnen komen dient rekening gehouden te worden met het feit dat het nog 4 tot 5 jaar zal duren voordat een andere invulling gegeven kan worden aan de bibliotheeklocatie en er dient een inschatting te worden gemaakt hoe 3

4 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne de markt de invulling van deze locatie wil oppakken. Op dit moment is de markt voor appartementenbouw slecht. De verwachting is dat het marktrisico van scenario D groot is en dat derhalve een projectontwikkelaar minder snel zal instappen, temeer omdat grote investeringen in een ondergrondse parkeergarage moeten worden gedaan. Uitgaande van appartementenbouw voldoet Scenario b naar onze mening veel beter aan de vraag uit de markt. In dit scenario gaat het slechts om 18 wooneenheden. Hierdoor kan het parkeren in de openbare ruimte opgevangen worden en hoeft geen grote investering in een parkeergarage te worden gedaan. De verwachting is dat een projectontwikkelaar hier sneller wil instappen omdat het marktrisico van dit scenario geringer is. Gelet op de door uw college gewenste winstoptimalisatie zou nog overwogen kunnen worden om het criterium 1/3 sociale woningbouw te laten vallen. Bij scenario b genereert dit een extra opbrengst van , waarmee de totale opbrengst ca bedraagt. Geconcludeerd kan worden dat een realistische opbrengstberekening ruim lager uitvalt. Rekening houdend met het feit dat de kosten van de bibliotheek in het nieuwe vlekkenplan worden geraamd op en derhalve circa hoger uitvallen ten opzichte van het vlekkenplan dat op 9 februari 2010 aan de raad werd gepresenteerd, kan geconcludeerd worden dat de extra kosten voor verplaatsing van de bibliotheek circa ( ) bedragen en dat daarmee derhalve geen sprake meer is van een budgettair neutrale verplaatsing van de bibliotheek. 4. Uitwerking fiscale aspecten en BTW-terugvordering op investeringen in de Voorste Venne. In het raadsvoorstel van 9 februari 2010 is in de kostenraming gerekend met een BTW-druk van 10%. Dit was gebaseerd op de verwachting dat over ongeveer de helft van de investering BTW teruggevorderd zou kunnen worden. Met de inspecteur van de belastingdienst Oost-Brabant is overeenstemming bereikt over de wijze waarop BTW op de investeringskosten kan worden teruggevorderd. Dit komt erop neer dat de BTW voor de bibliotheek, foyer en evenementenhal voor 100% kan worden verrekend. De BTW voor verenigingsruimten kan niet worden verrekend. De BTW voor gemengde kosten kan gedeeltelijk worden verrekend. Zoals in onderstaande tabel is weergegeven leidt dit tot een BTW-druk van 4,5% over de totale investering. Omschrijving BTW-druk Investeringskn. Procentueel Absoluut Foyer en theaterruimte Nihil Nihil Verenigingsruimtes ,0 % Bibliotheek Nihil Nihil Gemengde kosten ,0 % Totaal ,5 % Dit percentage kan mogelijk nog wijzigen als gevolg van een interne discussie binnen de belastingdienst over het ondernemerschap van bibliotheken. Indien de bibliotheken door de belastingdienst niet meer voor 90% als ondernemer worden gezien is aftrek van BTW niet mogelijk. Op dit moment kan op dit punt ook door de Belastingdienst geen uitsluitsel worden gegeven. Anderzijds is het zo dat vanaf 1 januari 2011 ook De Aleph BTW-plichtig is geworden voor wat betreft het volwassenen aanbod. Dit maakt wellicht BTW-aftrek mogelijk. De 4

5 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne consequenties hiervan voor de BTW terugvordering zullen nog nader onderzocht worden en zijn niet meegenomen in bovenstaande BTW-druk van 4,5%, mede omdat deze ontwikkeling ook niet opgenomen is in het akkoord dat is bereikt met de belastingdienst. De BTW-druk van 4,5% is gebaseerd op het vlekkenplan en de financiële onderbouwing van 23 februari Wijzigingen in de loop van het project kunnen leiden tot een andere BTW-druk. Pas aan het einde van het project kan de definitieve BTW-druk worden bepaald. 5. Uitwerking facilitaire organisatie en met name financiële rolverdeling tussen exploiterende stichting, gebruikers en gemeente. In het raadsvoorstel van 9 februari 2010 is de ambitie uitgesproken om door middel van een grondige renovatie van de Voorste Venne een levendig multifunctioneel cultureel hart voor de gemeente Heusden te maken. Door ruimten meer multifunctioneel in te zetten kunnen nieuwe activiteiten en meer gebruikersgroepen gehuisvest worden. Tevens is de ambitie uitgesproken om de inhoudelijke samenwerking en ontmoeting van gebruikers te stimuleren. Dit leidt tot sterke culturele instellingen en verenigingen en daarmee een bloeiend cultureel leven in de gemeente Heusden waaraan door zoveel mogelijk inwoners van onze gemeente kan worden deelgenomen. Om deze ambitie te kunnen realiseren is een goed facilitair bedrijf nodig dat het totale complex De Voorste Venne gaat beheren en exploiteren. Als doelstellingen voor het facilitair bedrijf kunnen worden geformuleerd: 1. Het bieden van huisvesting aan organisaties in de gemeente Heusden die zich bezig houden met cultuur, zorg en welzijn 2. Het bieden van ondersteunende faciliteiten aan gebruikers van De Voorste Venne 3. Het bevorderen van een optimaal en multifunctioneel gebruik van de Voorste Venne waarbinnen gebruikers binnen de hen gezamenlijk geboden huisvesting zo optimaal mogelijk kunnen functioneren, samenwerken en elkaar kunnen ontmoeten 4. Het aanbieden van een cultureel activiteitenprogramma dat in de behoeften van de bevolking van de gemeente Heusden en de regio voorziet. Als uitvloeisel van de doelstellingen kan het facilitair bedrijf de volgende taken uitoefenen: - Beheer van het gebouw (openen, sluiten, toezicht) - (huurders)onderhoud van het gebouw - Schoonmaak in het totale gebouw - Planning en verhuur van de verschillende ruimtes - Receptiewerkzaamheden en bediening telefooncentrale - Exploitatie theater/evenementenhal - Horeca-exploitatie - Verantwoordelijkheid voor bedrijfshulpverlening, beveiliging en alarminstallatie - Verantwoordelijkheid voor klimaat- en energiebeheer - Acquisitie van activiteiten ten behoeve van een gezonde exploitatie Binnen de projectgroep bestaat nog geen overeenstemming over de vraag of bovenstaande doelstellingen en taken allemaal binnen het facilitair bedrijf thuis horen. Er bestaat discussie over de vraag of de exploitatie van het theater binnen het facilitair bedrijf dient te blijven zoals thans het geval is, welke samenwerkingsmogelijkheden er zijn met andere theaters in de regio en wat de mogelijkheden zijn om de horeca uit te besteden. De gebruikers maken zich zorgen over de betaalbaarheid van de huren als de accommodatiesubsidie komt te vervallen. De verdere 5

6 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne uitwerking van het facilitair bedrijf zal in de vervolgfase derhalve een belangrijk aandachtpunt blijven. Bovenstaande doelstellingen en taken zijn nog niet vertaald in nieuwe begrotingen voor het facilitair bedrijf, Aleph en bibliotheek. Onderzocht moet worden wat de consequenties van een facilitair bedrijf zijn voor de beheerstaken en exploitatiekosten bij de andere gebruikers. Een eerste globale opstelling van de financiële kaders voor het facilitair bedrijf leidt tot de voorzichtige conclusie dat een exploitatie van het facilitair bedrijf binnen de bestaande middelen mogelijk is. Voor de verdere uitwerking van het facilitair bedrijf blijft derhalve het door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunt gehandhaafd dat de totale jaarlijkse kosten voor de gemeente niet hoger mogen worden. 6. Nader onderzoek naar inverdieneffecten energie en onderhoud. Het bureau W/E adviseurs heeft op basis van het vlekkenplan onderzoek gedaan naar de inverdieneffecten op energieverbruik. Het huidige pand heeft een energielabel G (rood) voor een zeer energieonzuinig gebouw. Het vlekkenplan voorziet in gevel- en dakisolatie van het totale complex, vervanging van enkel glas door dubbel glas, ventilatie volgens bouwbesluitniveau en aanbouw van de bibliotheek met veel glas en een goed geïsoleerd dak. Door deze maatregelen wordt een energielabel D gehaald. Het elektriciteitsverbruik neemt een fractie toe door meer en betere ventilatie. Het gasverbruik neemt sterk af. Ten aanzien van het huidige en toekomstige energieverbruik kan de volgende tabel worden opgesteld: Energiedrager Huidig verbruik Verwacht verbruik Besparing gas m m3-22,5% elektriciteit kwh kwh + 4,3% Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan het vastgestelde uitvoeringsprogramma duurzaamheid waarin een besparing van 4% per jaar op energie is opgenomen voor gemeentelijke gebouwen. De kostenbesparing op energie is door W/E adviseurs becijferd op per jaar, inclusief de besparing door het wegvallen van de oude bibliotheek. Indien een aantal door W/E adviseurs geadviseerde opties wordt toegepast wordt een energielabel B gehaald en kan de besparing oplopen tot per jaar. Naast deze kostenbesparing leiden de maatregelen tot een beter binnenklimaat en thermisch comfort. Ook t.a.v. het onderhoud van het complex zijn er inverdieneffecten. Op basis van het vlekkenplan is een meerjarenonderhoudsplan opgesteld voor de nieuwe situatie en een vergelijking gemaakt met de huidige onderhoudsschema s voor De Voorste Venne en de bibliotheek. Dit leidt tot de conclusie dat op het eigenaaronderhoud een jaarlijkse besparing van mogelijk is. In totaliteit kan derhalve rekening gehouden worden met een inverdieneffect van ( ) per jaar. De besparing op de kosten van het eigenarenonderhoud kan worden ingezet voor de dekking van de investeringslasten. De bestemming van het bedrag van de besparing op energiekosten zal worden bezien in het kader van de eerder genoemde uitwerking van het facilitair bedrijf. 6

7 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Afweging In de afgelopen maanden is een intensief traject van overleg met alle gebruikers gevolgd. Dit heeft geleid tot het positieve resultaat dat thans alle gebruikers unaniem akkoord kunnen gaan met het vlekkenplan. Met name het akkoord van de brugzaalverenigingen heeft nog het nodige extra overleg gevraagd. Door de situering van de nieuwe centrale entree wordt de huidige ruimte doorsneden waardoor de brugzaal opslag- en vergaderruimte c.q. lesruimte inlevert. Dit is (gedeeltelijk) opgelost door in het bouwvlak voor de bibliotheek een opslagruimte voor de brugzaal op te nemen. Dit heeft vervolgens weer geleid tot een reactie van de bibliotheek. De bibliotheek gaat onder protest akkoord omwille van het overheersende belang om in gemeenschappelijkheid van de Voorste Venne een succes te maken. Voorts geeft de bibliotheek expliciet aan niet akkoord te kunnen gaan met een fasering in het totaalplan. De brugzaalgebruikers willen aan hun akkoord nog wel een aantal wensen en toezeggingen koppelen. Hiervan heeft de architect aangegeven dat deze in de ontwerpfase bezien zullen worden. De financiële consequenties van het nieuwe vlekkenplan ten opzichte van het voorstel van februari 2010 zien er als volgt uit: Voorstel februari 2010: Voorstel nieuw vlekkenplan Fase Fase 1 bibliotheek Fase 1 excl. BTW Fase Fase n.v.t. Totaal excl. BTW BTW 10% BTW 4,5% Totaal incl. BTW Afgerond In de kostenraming is nog geen rekening gehouden met bijkomende kosten voor verhuiskosten, tijdelijke huisvestingskosten tijdens de bouw, derving van inkomsten tijdens de verbouwingstijd, kosten voor de opening, inrichtingskosten voor het buitenterrein etc. Om voor deze kosten een bedrag te ramen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - De verbouwingstijd bedraagt 1 jaar. Waarbij er vanuit wordt gegaan dat het buitengebruik stellen van ruimtes zo kort mogelijk wordt gehouden. - Als eerste wordt gestart met de ruwbouw van de bibliotheekaanbouw waarna deze ruimte ingezet kan worden als tijdelijke huisvesting voor gebruikers van de Voorste Venne gedurende het buiten gebruik stellen van hun eigen ruimte. - De tijdelijke huisvestingsmogelijkheden elders in de gemeente zullen betrokken worden bij het oplossen van huisvestingsknelpunten gedurende de verbouwing. - Gedurende de bouwtijd zal er geen theaterprogrammering en horeca-exploitatie mogelijk zijn. Op basis van deze uitgangspunten wordt voor bijkomende kosten een bedrag geraamd van , zodat de totale kosten geraamd worden op Geconcludeerd kan worden dat: - De totale kosten dalen met (inclusief BTW) - De kosten voor fase 1 stijgen met (exclusief BTW) - De kosten voor verplaatsing van de bibliotheek stijgen met circa

8 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Daarmee wijkt het nieuwe vlekkenplan af van de uitgangspunten waarmee de raad in februari 2010 heeft ingestemd en kan geconcludeerd worden dat de door de raad hiervoor ingezette middelen ad en de grondopbrengst van de oude bibliotheeklocatie ad (afgerond) ontoereikend zijn. Op basis van deze uitgangspunten kunnen de volgende opties aan de gemeenteraad worden voorgelegd: 1. Uitwerking van het nieuwe vlekkenplan in zijn geheel. Hiervoor zullen dan tot een bedrag van ( ) aanvullende middelen beschikbaar gesteld moeten worden. 2. Uitwerking van fase 1 van het nieuwe vlekkenplan. Hiervoor zullen dan voor ( ,5% BTW )= aanvullende middelen beschikbaar gesteld moeten worden. 3. De verplaatsing van de bibliotheek naar de Voorste Venne op te nemen in fase 2 van het verbouwingsplan, maar dan zullen nog steeds voor ( ,5% )= aanvullende dekkingsmiddelen beschikbaar gesteld moeten worden voor fase 1. Bovendien zal dan de raad moeten besluiten of fase 2 ook daadwerkelijk na 2013 uitgevoerd zal gaan worden. De bibliotheek vervult namelijk een belangrijke rol als publiekstrekker voor het nieuwe culturele centrum. Als die rol komt te vervallen, dan vervalt een belangrijke pijler onder de profilering van het nieuwe culturele centrum en leidt dit waarschijnlijk tot een heroverweging van het totale concept. 4. Afzien van de verplaatsing van de bibliotheek en deze te handhaven op de huidige locatie aan de Rooseveltstraat en een nieuw vlekkenplan te ontwikkelen binnen de beschikbare middelen van Afzien van revitalisatie van de Voorste Venne. De huidige wijze van gebruik en exploitatie te handhaven en alleen energiebesparende maatregelen en het hoogst noodzakelijke achterstallige onderhoud uit te voeren. Op basis van het advies van de projectgroep d.d. 23 februari 2011 heeft de interim-stuurgroep op 1 maart 2011 unaniem: 1. ingestemd met het vlekkenplan d.d. 23 februari geadviseerd om uitvoering te geven aan het totaalplan zonder fasering en de gemeenteraad te vragen om de benodigde middelen hiervoor beschikbaar te stellen (optie 1) 3. ingestemd met de resultaten van de overige onderzoeken. Gelet op het feit dat fase 2 een relatief kleine investering vergt ten opzichte van de totale investering en het feit dat er nu een goed vlekkenplan ligt dat de instemming van alle gebruikers heeft en gelet op het advies dat is uitgebracht door de interim-stuurgroep, stellen wij u dan ook voor bovenstaande opties aan de gemeenteraad voor te leggen en daarbij een voorkeur uit te spreken voor uitwerking van het gehele vlekkenplan in een keer (optie 1). Inzet van Middelen Ten behoeve van de revitalisering van De Voorste Venne zijn de volgende middelen beschikbaar: - stelposten 2010 tot en met opbrengst bibliotheeklocatie (afgerond)

9 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne - Totaal beschikbare middelen Kosten totaalplan /- - Nog te dekken Risicodragend scenario Naast het bovenstaande risicomijdend scenario, op grond waarvan de totale kosten worden geraamd op , hebben wij ook nog een risicodragend scenario opgesteld om daarmee het aanvullend nog te dekken investeringsbedrag te verminderen. Het risicodragend scenario houdt in dat er in het betreffende scenario een aantal zaken opgenomen zitten die (nog) niet helemaal vast staan. Ook wordt ingespeeld op de ruimte die naar verwachting zit in de ramingen van het risicomijdend scenario. In dit risicodragend scenario zal een inschatting worden gemaakt van mogelijke aanbestedingsvoordelen gelet op de huidige situatie op de bouwmarkt en de ervaringen bij andere aanbestedingen waarbij de aanneemsom substantieel lager bleek te zijn dan de vooraf opgestelde kostenraming. Daarnaast verwachten wij dat er nog ruimte zit in de toegerekende opslagen in de kostenraming van de architect. Wij schatten het te behalen voordeel in op 15% tot 30% van de totale kosten. Vooralsnog gaan wij uit van een gemiddelde van 20%. Op het totaalplan van betekent dit een verlaging van de totale kosten met een bedrag van zodat de kosten voor het totaalplan uitkomen op Dit betekent dat in het risicodragend scenario nog voor een bedrag van ( ) aanvullende dekkingsmiddelen door de gemeenteraad beschikbaar gesteld zullen moeten worden. Wij stellen u voor om zowel het risicomijdend als het risicodragend scenario aan de gemeenteraad voor te leggen en daarbij de voorkeur uit te spreken voor het risicodragende scenario. De kapitaallasten die uit deze investering voortvloeien zijn afhankelijk van het scenario dat uiteindelijk gekozen gaat worden. In de afschrijvingentabel die behoort bij de Financiële verordening gemeente Heusden, is de afschrijvingstermijn voor gebouwenrenovaties bepaald op 20 jaar. Gezien de veelomvattendheid van de voorgenomen renovatie/uitbreiding is het naar onze mening verantwoord in dit geval uit te gaan van een afschrijvingsduur van 40 jaar en dus op dit punt af te wijken van de financiële verordening. Voor de technische installaties wordt de voorgeschreven afschrijvingstermijn van 15 jaar gehanteerd. Uitgaande van optie 1 en een risicodragend scenario wordt de investering geraamd op De jaarlijkse kapitaallasten hiervan bedragen dan In de huidige meerjarenbegroting is voor de revitalisatie van De Voorste Venne vanaf 2013 voor kapitaallasten een bedrag beschikbaar van Daarnaast kan voor de dekking van de kapitaallasten worden benut: - de opbrengst van de huidige locatie van de bibliotheek: (via storting van de opbrengst in de reserve kapitaallasten): de besparing op de kosten van het eigenarenonderhoud Per saldo resteert dan een nog te dekken bedrag van Voor de nog te dekken structurele kapitaallasten wordt voorgesteld om de stelpost nieuw beleid in te zetten. Op dit moment is er vanaf 2013 van deze post nog structureel beschikbaar. 9

10 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Risico s Bij het risicodragende scenario is de kans aanwezig dat de thans ingeschatte voordelen minder groot blijken te zijn en dat er alsnog aanvullende middelen beschikbaar gesteld moeten worden. Anderzijds kunnen de geraamde grondopbrengsten van de oude bibliotheeklocatie mogelijk hoger uitvallen. Voor enkele kostenposten zoals verhuiskosten, tijdelijke huisvesting ed. zijn aannames gedaan. Of deze aannames juist zijn zal in de toekomst duidelijk worden. Procedure De gebruikers van De Voorste Venne zijn bij de definitieve planontwikkeling betrokken middels: - 1 op 1 gesprekken, - gebruikersoverleggen, - een projectgroep waarin zitting hebben de directeuren van de kernpartners, een vertegenwoordiger van de stichting Beheer Centrum voor Podiumkunsten, de gemeentelijk projectleider en de bouwkundig projectleider, - een interim-stuurgroep waarin bestuurders van de grootste gebruikers vertegenwoordigd zijn. - Naar aanleiding van het vorige raadsbesluit van 9 februari 2010 zijn de gebruikers zoveel als mogelijk betrokken geweest bij de planontwikkeling. In de periode tussen februari 2010 en heden hebben 4 gebruikersoverleggen plaats gevonden waarvoor alle (toekomstige) gebruikers zijn uitgenodigd. De interim-stuurgroep heeft ook 4 keer vergaderd. De projectgroep is vanaf oktober 2010 bijna wekelijks bijeen geweest, Op 26 en 27 oktober 2010 hebben de 1 op 1 gesprekken plaats gevonden met alle (toekomstige) gebruikers waarin deze hun wensen c.q. eisen hebben kunnen bespreken met de architect. Deze gesprekken zijn voor de architect de basis geweest voor het thans voorliggende vlekkenplan. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 10

11 Zaaknummer: OWZHH16 Onderwerp Vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 5 april 2011; besloten: 1. In te stemmen met het totaalplan voor de revitalisatie van De Voorste Venne zoals is weergegeven onder punt 1 t/m 6 van dit voorstel opties aan de gemeenteraad voor te leggen waarbij de voorkeur van het college uitgaat naar uitwerking van het vlekkenplan in zijn geheel (optie 1) 3. Zowel het risicomijdende scenario als het risicodragende scenario aan de gemeenteraad voor te leggen waarbij de voorkeur van het college uitgaat naar het risicodragende scenario. 4. Kennis te nemen van en in te stemmen met het feit dat de verplaatsing van de bibliotheek niet budgettair neutraal verloopt en in het risicodragende scenario per saldo ruim kost. 5. Voor de berekening van de kapitaallasten van de gebouwrenovatie, in afwijking van de Financiële verordening gemeente Heusden uit te gaan van een afschrijvingsduur van 40 jaar. 6. De aanvullende structurele lasten voortvloeiende uit het risicodragende scenario ad per jaar vanaf 2013 ten laste te brengen van de stelpost nieuw beleid. 7. In te stemmen met bijgevoegd conceptraadsvoorstel. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 11

12 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Raadsvoorstel Inleiding Op 9 februari 2010 heeft uw raad ingestemd met de geschetste ontwikkelrichting voor de revitalisatie van De Voorste Venne en besloten om de stelposten 2010 tot en met 2013 voor de renovatie van de Voorste Venne ad hiervoor in te zetten. Voorts heeft uw raad ingestemd met de huisvesting van de bibliotheek in de Voorste Venne onder de voorwaarde dat de opbrengsten uit een stedenbouwkundig passende herontwikkeling van de huidige bibliotheeklocatie ingezet worden. Uw raad heeft verzocht om op basis van een aantal onderzoeken een definitief plan op te stellen en ter besluitvorming voor te leggen. De gebruikers van De Voorste Venne zijn bij de definitieve planontwikkeling betrokken middels: - 1 op 1 gesprekken, - gebruikersoverleggen, - een projectgroep waarin zitting hebben de directeuren van de kernpartners, een vertegenwoordiger van de stichting Beheer Centrum voor Podiumkunsten, de gemeentelijk projectleider en de bouwkundig projectleider. - Een stuurgroep waarin bestuurders van de grootste gebruikers vertegenwoordigd zijn. In dit voorstel worden de uitkomsten van de verschillende onderzoeken aan uw raad voorgelegd en wordt uw raad gevraagd om een besluit te nemen over het totaalplan voor de revitalisatie van De Voorste Venne. Feitelijke informatie Om te komen tot een definitief plan zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd: - Verfijning vlekkenplan - Mogelijkheden subsidies en andere fondsen - Nadere uitwerking herontwikkelmogelijkheden huidige bibliotheeklocatie en berekening nettoopbrengsten - Uitwerking fiscale aspecten en BTW-terugvordering op investeringen in de Voorste Venne - Uitwerking facilitaire organisatie en met name financiële rolverdeling tussen exploiterende stichting, gebruikers en gemeente. - Nader onderzoek naar inverdieneffecten energie en onderhoud. 1. Verfijning vlekkenplan Gezien de vele inspraakreacties van gebruikers op het vorige vlekkenplan gaf uw raad op 9 februari 2010 aan dat het vlekkenplan nog een nadere verfijning behoefde. Inmiddels is een nieuw vlekkenplan ontwikkeld. Dit vlekkenplan is tot stand gekomen nadat alle potentiële toekomstige gebruikers de gelegenheid hebben gehad om hun programma van wensen in 1 op 1 gesprekken met de architect nader toe te lichten. Dit nieuwe vlekkenplan bestaat uit 2 fasen. In fase 1 zitten onder andere: - energiebesparende maatregelen zoals gevel- en dakisolatie voor het gehele complex, - dubbelglas in de bestaande kozijnen voor het hele complex, - realisatie van een nieuwe entree aan de oostgevel voor een directe relatie met het parkeerterrein, 1

13 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne - aanpassing foyer en theaterzaal, waarbij de keuken en de trap worden verplaatst naar de andere zijde van de foyer waardoor er bij grote manifestaties de mogelijkheid ontstaat om de foyer bij de theaterzaal te betrekken, - nieuwbouw voor de bibliotheek op het binnenplein. Hierdoor blijven de ruimten in de zuidoostvleugel zoals kleedruimten voor het theater, het poppentheater en de Utopiaruimte gehandhaafd, waardoor forse kapitaalvernietiging kan worden voorkomen. Bovendien ontstaat er in de zuidoostvleugel een extra opslagruimte ter plaatse van de huidige balletzaal Pirouette, - de balletzaal van de Aleph wordt verplaatst naar de westvleugel in de nabijheid van de overige Alephruimten, - de kantoren worden gesitueerd nabij de nieuwe centrale entree op een insteekverdieping in het bouwvolume voor de bibliotheek, - HTR krijgt ruimte in nieuwe Voorste Venne. In fase 2 zit onder andere: - camerabeveiliging voor het gehele complex, - een nieuw interieur voor de bibliotheek. Op 21 december 2010 is dit nieuwe vlekkenplan in een gebruikersoverleg gepresenteerd aan de gebruikers. Het vlekkenplan kon rekenen op een brede steun van de meeste gebruikers. Bezwaren waren er van de verenigingen die gebruik maken van de brugzaal en van HTR. De gebruikers van de brugzaal hebben met name problemen met de situering van de nieuwe centrale entree waardoor een gedeelte van hun vergaderruimte en leslokalen komt te vervallen en met de afstand tot de opslagruimte waardoor met grote en kostbare instrumenten door het gebouw gesjouwd moet worden. Ook HTR heeft bezwaren tegen het plan vanwege de beperkt toegewezen eigen ruimte. Met deze partijen zijn na 21 december 2010 nog individuele gesprekken gevoerd en deze hebben geleid tot enkele aanpassingen in het vlekkenplan. Voor HTR is iets meer ruimte beschikbaar gekomen door verplaatsing van de magazijnruimte van De Aleph. Voor de brugzaalverenigingen is een bergruimte met directe aansluiting aan de brugzaal opgenomen in het bouwvlak voor de bibliotheek. Ten aanzien van de overige bezwaren van de brugzaalverenigingen heeft de architect aangegeven dat deze in de ontwerpfase bezien zullen worden. Met deze aanpassingen zijn de bezwaren van de betreffende gebruikers weggenomen. Het nieuwe vlekkenplan d.d. 23 februari 2011 met toelichting treft u aan bij de ter inzage liggende stukken. 2. Mogelijke subsidies en fondsen Op provinciaal niveau zijn de subsidiemogelijkheden zowel ambtelijk als bestuurlijk geïnventariseerd op de thema s duurzaamheid, leefbaarheid, bibliotheekfunctie en samenwerking/verbinding van functies. De provincie ziet te weinig aanknopingspunten voor subsidie. De provincie is vooral geïnteresseerd in projecten met een regionale functie terwijl de Voorste Venne toch voornamelijk een lokale functie heeft. Bovendien zijn veel subsidiestromen als gevolg van de bezuinigingen voorlopig stopgezet. Ook op het gebied van Europese subsidies is tot 2013 weinig te verwachten. Onlangs zijn nog de mogelijkheden onderzocht in het kader van de Agenda van Brabant, de zogenaamde Essentgelden die door de provincie beschikbaar worden gesteld. In de Agenda van Brabant geeft de provincie aan grote waarde te hechten aan het leefen vestigingsklimaat voor bedrijven. Dit impliceert een goed aanbod van kunst/cultuur en verenigingsleven. Daar draagt de Voorste Venne duidelijk aan bij. Willen bedrijven zich in Heusden vestigen of voor Heusden behouden blijven dan zullen de juiste randvoorwaarden aanwezig moeten zijn. De Voorste Venne zou gepositioneerd kunnen worden als één van die randvoorwaarden. Uit de Essentgelden zullen investeringen worden gedaan op het gebied van: 2

14 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne - Zonne-energie, biobased economy en elektrisch rijden; - BrabantStad Culturele hoofdstad, provincie pakt dit op met de BrabantStad-steden Breda, Eindhoven, Helmond, s-hertogenbosch en Tilburg; - Olympisch Plan Brabant; - Grootschalige cultuurhistorische complexen, pleisterplaatsen van kenniseconomie; - Landschappen van allure; - Spaar en investeringsfonds wegeninfrastructuur. Op grond hiervan wordt geconcludeerd dat er geen directe mogelijkheden zijn om een beroep te doen op de Essentgelden ten behoeve van de revitalisatie van De Voorste Venne. Hooguit kan De Voorste Venne een indirecte rol spelen in het behouden en verbeteren van het leef- en vestigingsklimaat.. Geconcludeerd kan worden dat er op dit moment geen concrete aanwijzingen zijn dat er subsidiemogelijkheden zijn voor de revitalisatie van De Voorste Venne. Uiteraard worden de ontwikkelingen op dit terrein gevolgd en indien zich in de komende periode alsnog mogelijkheden voordoen dan zullen deze op haalbaarheid getoetst worden. 3. Nadere uitwerking herontwikkelmogelijkheden huidige bibliotheeklocatie en berekening netto-opbrengsten In het raadsvoorstel van 9 februari 2010 werd er van uit gegaan dat de grondopbrengst van de huidige bibliotheeklocatie 1,7 miljoen zou kunnen zijn, zodat daarmee de verplaatsing van de bibliotheek budgettair neutraal gerealiseerd zou kunnen worden. Nader onderzoek heeft plaats gevonden naar realistische herontwikkelmogelijkheden en opbrengsten voor de huidige bibliotheeklocatie. Hiervoor zijn de volgende scenario s uitgewerkt en hiervan zijn de grondopbrengsten berekend: a. Laagbouw, 9 woningen. De netto-grondopbrengst is berekend op b. Appartementen, 3 bouwlagen met in totaliteit 18 woningen en parkeren in het openbare gebied. De netto-grondopbrengst bedraagt dan c. Combinatie van laagbouw en appartementen, een mix van patio s met opbouw, appartementen en maisonnettes, in totaal 9 woningen. Hiervan is de netto-grondopbrengst d. Verdichting van het aantal appartementen om te komen tot winstmaximalisatie, bestaande uit een appartementencomplex van 3 en gedeeltelijk 4 bouwlagen met 32 woningen waarvan 27 appartementen, 3 maisonnettes en 2 penthouses met een totaal bouwvolume van circa m2. Parkeren vindt grotendeels ondergronds plaats. De grondopbrengst is Als echter rekening wordt gehouden met een parkeeroplossing op de begane grond (onder het gebouw) bedraagt de netto-grondopbrengst bij benadering Zeker is wel dat de benodigde parkeerplaatsen niet allemaal op maaiveld gerealiseerd kunnen worden. Een gebouwde parkeervoorziening (al dan niet verdiept) is noodzakelijk om aan de parkeernorm te voldoen. Bij deze berekeningen is met de volgende uitgangspunten rekening gehouden: - Conform het beleid is rekening gehouden met 1/3 sociale woningbouw. Een volledig vrije sectorprogramma heeft een positieve invloed op de grondopbrengst. - Er is alleen gekeken naar herontwikkeling tot woningbouw. Er is niet gekeken naar alternatieve bestemming van het pand zoals kantoor of een andere maatschappelijke bestemming omdat dit over het algemeen minder rendabel is dan herontwikkeling tot woningbouw. - Bij de berekening van de grondopbrengst is rekening gehouden met kosten zoals boekwaarde, sloopkosten, bouw- en woonrijpmaken, planschade etc. 3

15 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne - Alle kosten en prijzen, met uitzondering van de boekwaarde, zijn indicatief en gebaseerd op ervaringscijfers en huidige vraagprijzen. Om tot een realistische berekening van de grondopbrengst te kunnen komen dient rekening gehouden te worden met het feit dat het nog 4 tot 5 jaar zal duren voordat een andere invulling gegeven kan worden aan de bibliotheeklocatie en er dient een inschatting te worden gemaakt hoe de markt de invulling van deze locatie wil oppakken. Op dit moment is de markt voor appartementenbouw slecht. De verwachting is dat het marktrisico van scenario D groot is en dat derhalve een projectontwikkelaar minder snel zal instappen, temeer omdat grote investeringen in een ondergrondse parkeergarage moeten worden gedaan. Uitgaande van appartementenbouw voldoet Scenario b naar onze mening veel beter aan de vraag uit de markt. In dit scenario gaat het slechts om 18 wooneenheden. Hierdoor kan het parkeren in de openbare ruimte opgevangen worden en hoeft geen grote investering in een parkeergarage te worden gedaan. De verwachting is dat een projectontwikkelaar hier sneller wil instappen omdat het marktrisico van dit scenario geringer is. Gelet op de door het college gewenste winstoptimalisatie zou nog overwogen kunnen worden om het criterium 1/3 sociale woningbouw te laten vallen. Bij scenario b genereert dit een extra opbrengst van , waarmee de totale opbrengst ca bedraagt. Geconcludeerd kan worden dat een realistische opbrengstberekening ruim lager uitvalt. Rekening houdend met het feit dat de kosten van de bibliotheek in het nieuwe vlekkenplan worden geraamd op en derhalve circa hoger uitvallen ten opzichte van het vlekkenplan dat op 9 februari 2010 aan uw raad werd gepresenteerd, kan geconcludeerd worden dat de extra kosten voor verplaatsing van de bibliotheek circa ( ) bedragen en dat daarmee derhalve geen sprake meer is van een budgettair neutrale verplaatsing van de bibliotheek. 4. Uitwerking fiscale aspecten en BTW-terugvordering op investeringen in de Voorste Venne. In het raadsvoorstel van 9 februari 2010 is in de kostenraming gerekend met een BTW-druk van 10%. Dit was gebaseerd op de verwachting dat over ongeveer de helft van de investering BTW teruggevorderd zou kunnen worden. Met de inspecteur van de belastingdienst Oost-Brabant is overeenstemming bereikt over de wijze waarop BTW op de investeringskosten kan worden teruggevorderd. Dit komt erop neer dat de BTW voor de bibliotheek, foyer en evenementenhal voor 100% kan worden verrekend. De BTW voor verenigingsruimten kan niet worden verrekend. De BTW voor gemengde kosten kan gedeeltelijk worden verrekend. Zoals in onderstaande tabel is weergegeven leidt dit tot een BTW-druk van 4,5% over de totale investering. Omschrijving BTW-druk Investeringskn. Procentueel Absoluut Foyer en theaterruimte Nihil Nihil Verenigingsruimtes ,0 % Bibliotheek Nihil Nihil Gemengde kosten ,0 % Totaal ,5 %

16 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Dit percentage kan mogelijk nog wijzigen als gevolg van een interne discussie binnen de belastingdienst over het ondernemerschap van bibliotheken. Indien de bibliotheken door de belastingdienst niet meer voor 90% als ondernemer worden gezien is aftrek van BTW niet mogelijk. Op dit moment kan op dit punt ook door de Belastingdienst geen uitsluitsel worden gegeven. Anderzijds is het zo dat vanaf 1 januari 2011 ook De Aleph BTW-plichtig is geworden voor wat betreft het volwassenen aanbod. Dit maakt wellicht BTW-aftrek mogelijk. De consequenties hiervan voor de BTW terugvordering zullen nog nader onderzocht worden en zijn niet meegenomen in bovenstaande BTW-druk van 4,5%, mede omdat deze ontwikkeling ook niet opgenomen is in het akkoord dat is bereikt met de belastingdienst. De BTW-druk van 4,5% is gebaseerd op het vlekkenplan en de financiële onderbouwing van 23 februari Wijzigingen in de loop van het project kunnen leiden tot een andere BTW-druk. Pas aan het einde van het project kan de definitieve BTW-druk worden bepaald. 5. Uitwerking facilitaire organisatie en met name financiële rolverdeling tussen exploiterende stichting, gebruikers en gemeente. In het raadsvoorstel van 9 februari 2010 is de ambitie uitgesproken om door middel van een grondige renovatie van de Voorste Venne een levendig multifunctioneel cultureel hart voor de gemeente Heusden te maken. Door ruimten meer multifunctioneel in te zetten kunnen nieuwe activiteiten en meer gebruikersgroepen gehuisvest worden. Tevens is de ambitie uitgesproken om de inhoudelijke samenwerking en ontmoeting van gebruikers te stimuleren. Dit leidt tot sterke culturele instellingen en verenigingen en daarmee een bloeiend cultureel leven in de gemeente Heusden waaraan door zoveel mogelijk inwoners van onze gemeente kan worden deelgenomen. Om deze ambitie te kunnen realiseren is een goed facilitair bedrijf nodig dat het totale complex De Voorste Venne gaat beheren en exploiteren. Als doelstellingen voor het facilitair bedrijf kunnen worden geformuleerd: 1. Het bieden van huisvesting aan organisaties in de gemeente Heusden die zich bezig houden met cultuur, zorg en welzijn. 2. Het bieden van ondersteunende faciliteiten aan gebruikers van De Voorste Venne. 3. Het bevorderen van een optimaal en multifunctioneel gebruik van de Voorste Venne waarbinnen gebruikers binnen de hen gezamenlijk geboden huisvesting zo optimaal mogelijk kunnen functioneren, samenwerken en elkaar kunnen ontmoeten. 4. Het aanbieden van een cultureel activiteitenprogramma dat in de behoeften van de bevolking van de gemeente Heusden en de regio voorziet. Als uitvloeisel van de doelstellingen kan het facilitair bedrijf de volgende taken uitoefenen: - Beheer van het gebouw (openen, sluiten, toezicht) - (huurders)onderhoud van het gebouw - Schoonmaak in het totale gebouw - Planning en verhuur van de verschillende ruimtes - Receptiewerkzaamheden en bediening telefooncentrale - Exploitatie theater/evenementenhal - Horeca-exploitatie - Verantwoordelijkheid voor bedrijfshulpverlening, beveiliging en alarminstallatie - Verantwoordelijkheid voor klimaat- en energiebeheer - Acquisitie van activiteiten ten behoeve van een gezonde exploitatie 5

17 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Binnen de projectgroep bestaat nog geen overeenstemming over de vraag of bovenstaande doelstellingen en taken allemaal binnen het facilitair bedrijf thuis horen. Er bestaat discussie over de vraag of de exploitatie van het theater binnen het facilitair bedrijf dient te blijven zoals thans het geval is, welke samenwerkingsmogelijkheden er zijn met andere theaters in de regio en wat de mogelijkheden zijn om de horeca uit te besteden. De gebruikers maken zich zorgen over de betaalbaarheid van de huren als de accommodatiesubsidie komt te vervallen. De verdere uitwerking van het facilitair bedrijf zal in de vervolgfase derhalve een belangrijk aandachtpunt blijven. Bovenstaande doelstellingen en taken zijn nog niet vertaald in nieuwe begrotingen voor het facilitair bedrijf, Aleph en bibliotheek. Onderzocht moet worden wat de consequenties van een facilitair bedrijf zijn voor de beheerstaken en exploitatiekosten bij de andere gebruikers. Een eerste globale opstelling van de financiële kaders voor het facilitair bedrijf leidt tot de voorzichtige conclusie dat een exploitatie van het facilitair bedrijf binnen de bestaande middelen mogelijk is. Voor de verdere uitwerking van het facilitair bedrijf blijft derhalve het door uw raad vastgestelde uitgangspunt gehandhaafd dat de totale jaarlijkse kosten voor de gemeente niet hoger mogen worden. 6. Nader onderzoek naar inverdieneffecten energie en onderhoud. Het bureau W/E adviseurs heeft op basis van het vlekkenplan onderzoek gedaan naar de inverdieneffecten op energieverbruik. Het huidige pand heeft een energielabel G (rood) voor een zeer energieonzuinig gebouw. Het vlekkenplan voorziet in gevel- en dakisolatie van het totale complex, vervanging van enkel glas door dubbel glas, ventilatie volgens bouwbesluitniveau en aanbouw van de bibliotheek met veel glas en een goed geïsoleerd dak. Door deze maatregelen wordt een energielabel D gehaald. Het elektriciteitsverbruik neemt een fractie toe door meer en betere ventilatie. Het gasverbruik neemt sterk af. Ten aanzien van het huidige en toekomstige energieverbruik kan de volgende tabel worden opgesteld: Energiedrager Huidig verbruik Verwacht verbruik Besparing gas m m3-22,5% elektriciteit kwh kwh + 4,3% Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan het vastgestelde uitvoeringsprogramma duurzaamheid waarin een besparing van 4% per jaar op energie is opgenomen voor gemeentelijke gebouwen. De kostenbesparing op energie is door W/E adviseurs becijferd op per jaar, inclusief de besparing door het wegvallen van de oude bibliotheek. Indien een aantal door W/E adviseurs geadviseerde opties wordt toegepast wordt een energielabel B gehaald en kan de besparing oplopen tot per jaar. Naast deze kostenbesparing leiden de maatregelen tot een beter binnenklimaat en thermisch comfort. Ook t.a.v. het onderhoud van het complex zijn er inverdieneffecten. Op basis van het vlekkenplan is een meerjarenonderhoudsplan opgesteld voor de nieuwe situatie en een vergelijking gemaakt met de huidige onderhoudsschema s voor De Voorste Venne en de bibliotheek. Dit leidt tot de conclusie dat op het eigenaaronderhoud een jaarlijkse besparing van mogelijk is. 6

18 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne In totaliteit kan derhalve rekening gehouden worden met een inverdieneffect van ( ) per jaar. De besparing op de kosten van het eigenarenonderhoud kan worden ingezet voor de dekking van de investeringslasten. De bestemming van het bedrag van de besparing op energiekosten zal worden bezien in het kader van de eerder genoemde uitwerking van het facilitair bedrijf. Afweging In de afgelopen maanden is een intensief traject van overleg met alle gebruikers gevolgd. Dit heeft geleid tot het positieve resultaat dat thans alle gebruikers unaniem akkoord kunnen gaan met het vlekkenplan. Met name het akkoord van de brugzaalverenigingen heeft nog het nodige extra overleg gevraagd. Door de situering van de nieuwe centrale entree wordt de huidige ruimte doorsneden waardoor de brugzaal opslag- en vergaderruimte c.q. lesruimte inlevert. Dit is (gedeeltelijk) opgelost door in het bouwvlak voor de bibliotheek een opslagruimte voor de brugzaal op te nemen. Dit heeft vervolgens weer geleid tot een reactie van de bibliotheek. De bibliotheek gaat onder protest akkoord omwille van het overheersende belang om in gemeenschappelijkheid van de Voorste Venne een succes te maken. Voorts geeft de bibliotheek expliciet aan niet akkoord te kunnen gaan met een fasering in het totaalplan. De brugzaalgebruikers willen aan hun akkoord nog wel een aantal wensen en toezeggingen koppelen. Hiervan heeft de architect aangegeven dat deze in de ontwerpfase bezien zullen worden. De financiële consequenties van het nieuwe vlekkenplan ten opzichte van het voorstel van februari 2010 zien er als volgt uit: Voorstel februari 2010: Voorstel nieuw vlekkenplan Fase Fase 1 bibliotheek Fase 1 excl. BTW Fase Fase n.v.t. Totaal excl. BTW BTW 10% BTW 4,5% Totaal incl. BTW Afgerond In de kostenraming is nog geen rekening gehouden met bijkomende kosten voor verhuiskosten, tijdelijke huisvestingskosten tijdens de bouw, derving van inkomsten tijdens de verbouwingstijd, kosten voor de opening, inrichtingskosten voor het buitenterrein etc. Om voor deze kosten een bedrag te ramen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - De verbouwingstijd bedraagt 1 tot 1,5 jaar. Waarbij er vanuit wordt gegaan dat het buitengebruik stellen van ruimtes zo kort mogelijk wordt gehouden. - Als eerste wordt gestart met de ruwbouw van de bibliotheekaanbouw waarna deze ruimte ingezet kan worden als tijdelijke huisvesting voor gebruikers van de Voorste Venne gedurende het buiten gebruik stellen van hun eigen ruimte. - De tijdelijke huisvestingsmogelijkheden elders in de gemeente zullen betrokken worden bij het oplossen van huisvestingsknelpunten gedurende de verbouwing. - Gedurende de bouwtijd zal er geen theaterprogrammering en horeca-exploitatie mogelijk zijn. 7

19 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Op basis van deze uitgangspunten wordt voor bijkomende kosten een bedrag geraamd van , zodat de totale kosten geraamd worden op Geconcludeerd kan worden dat: - De totale kosten dalen met (inclusief BTW) - De kosten voor fase 1 stijgen met (exclusief BTW) - De kosten voor verplaatsing van de bibliotheek stijgen met circa Daarmee wijkt het nieuwe vlekkenplan af van de uitgangspunten waarmee uw raad in februari 2010 heeft ingestemd en kan geconcludeerd worden dat de door uw raad hiervoor ingezette middelen ad en de grondopbrengst van de oude bibliotheeklocatie ad afgerond ontoereikend zijn. Op basis van deze uitgangspunten kunnen de volgende opties aan uw raad worden voorgelegd: 1. Uitwerking van het nieuwe vlekkenplan in zijn geheel. Hiervoor zullen dan tot een bedrag van ( ) aanvullende middelen beschikbaar gesteld moeten worden. 2. Uitwerking van fase 1 van het nieuwe vlekkenplan. Hiervoor zullen dan voor ( ,5% BTW )= aanvullende middelen beschikbaar gesteld moeten worden. 3. De verplaatsing van de bibliotheek naar de Voorste Venne op te nemen in fase 2 van het verbouwingsplan, maar dan zullen nog steeds voor ( ,5% )= aanvullende dekkingsmiddelen beschikbaar gesteld moeten worden voor fase 1. Bovendien zal dan uw raad moeten besluiten of fase 2 ook daadwerkelijk na 2013 uitgevoerd zal gaan worden. De bibliotheek vervult namelijk een belangrijke rol als publiekstrekker voor het nieuwe culturele centrum. Als die rol komt te vervallen, dan vervalt een belangrijke pijler onder de profilering van het nieuwe culturele centrum en leidt dit waarschijnlijk tot een heroverweging van het totale concept. 4. Afzien van de verplaatsing van de bibliotheek en deze te handhaven op de huidige locatie aan de Rooseveltstraat en een nieuw vlekkenplan te ontwikkelen binnen de beschikbare middelen van Afzien van revitalisatie van de Voorste Venne. De huidige wijze van gebruik en exploitatie te handhaven en alleen energiebesparende maatregelen en het hoogst noodzakelijke achterstallige onderhoud uit te voeren. Advies interim-stuurgroep Op basis van het advies van de projectgroep d.d. 23 februari 2011 heeft de interim-stuurgroep op 1 maart 2011 unaniem: 1. ingestemd met het vlekkenplan d.d. 23 februari geadviseerd om uitvoering te geven aan het totaalplan zonder fasering en hiervoor de gemeenteraad te vragen om de benodigde middelen hiervoor beschikbaar te stellen (optie 1) 3. ingestemd met de resultaten van de overige onderzoeken. Gelet op het feit dat fase 2 een relatief kleine investering vergt ten opzichte van de totale investering en het feit dat er nu een goed vlekkenplan ligt dat de instemming van alle gebruikers heeft en gelet op het advies dat is uitgebracht door de interim-stuurgroep, zijn wij van mening dat gestreefd dient te worden naar uitvoering van het totaalplan zonder fasering (optie 1). 8

20 Zaaknummer OWZHH16 Onderwerp vaststelling definitief plan voor de revitalisering van De Voorste Venne Inzet van Middelen Ten behoeve van de revitalisering van De Voorste Venne zijn de volgende middelen beschikbaar: - stelposten 2010 tot en met opbrengst bibliotheeklocatie (afgerond) Totaal beschikbare middelen Kosten totaalplan /- - Nog te dekken Risicodragend scenario Naast het bovenstaande risicomijdend scenario, op grond waarvan de totale kosten worden geraamd op , hebben wij ook nog een risicodragend scenario opgesteld om daarmee het aanvullend nog te dekken investeringsbedrag te verminderen. Het risicodragend scenario houdt in dat er in het betreffende scenario een aantal zaken opgenomen zitten die (nog) niet helemaal vast staan. Ook wordt ingespeeld op de ruimte die naar verwachting zit in de ramingen van het risicomijdend scenario. In dit risicodragend scenario zal een inschatting worden gemaakt van mogelijke aanbestedingsvoordelen gelet op de huidige situatie op de bouwmarkt en de ervaringen bij andere aanbestedingen waarbij de aanneemsom substantieel lager bleek te zijn dan de vooraf opgestelde kostenraming. Daarnaast verwachten wij dat er nog ruimte zit in de toegerekende opslagen in de kostenraming van de architect. Wij schatten het te behalen voordeel in op 15% tot 30% van de totale kosten. Vooralsnog gaan wij uit van een gemiddelde van 20%. Op het totaalplan van betekent dit een verlaging van de totale kosten met een bedrag van zodat de kosten voor het totaalplan uitkomen op Dit betekent dat in het risicodragend scenario nog voor een bedrag van ( ) aanvullende dekkingsmiddelen door uw raad beschikbaar gesteld zullen moeten worden. Wij stellen u voor om het risicodragend scenario als uitgangspunt te nemen. De onderstaande berekening is op dit scenario gebaseerd In de afschrijvingentabel die behoort bij de Financiële verordening gemeente Heusden, is de afschrijvingstermijn voor gebouwenrenovaties bepaald op 20 jaar. Gezien de veelomvattendheid van de voorgenomen renovatie/uitbreiding is het naar onze mening verantwoord in dit geval uit te gaan van een afschrijvingsduur van 40 jaar en dus op dit punt af te wijken van de financiële verordening. Voor de technische installaties wordt de voorgeschreven afschrijvingstermijn van 15 jaar gehanteerd. Uitgaande van optie 1 (uitwerking van het nieuwe vlekkenplan in zijn geheel) en het risicodragend scenario wordt de investering geraamd op De jaarlijkse kapitaallasten hiervan bedragen In de huidige meerjarenbegroting is voor de revitalisatie van De Voorste Venne vanaf 2013 voor kapitaallasten een bedrag beschikbaar van Daarnaast kan voor de dekking van de kapitaallasten worden benut: - de opbrengst van de huidige locatie van de bibliotheek: (via storting van de opbrengst in de reserve kapitaallasten): de besparing op de kosten van het eigenarenonderhoud