Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed. in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Transcriptie

1 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest IDEA Consult Lucien Kahane Pieter Staelens Pierre-Alain Franck OBSERVATIECENTRUM VOOR DE HUISVESTING VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

2 OBSERVATIECENTRUM VOOR DE HUISVESTING VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest IDEA Consult Lucien Kahane Pieter Staelens Pierre-Alain Franck

3 Verantwoordelijk uitgever : Yves Lemmens, Directeur-generaal BGHM Jourdanstraat 45 / Brussel Pagina 2 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

4 INHOUDSTAFEL Voorwoord Inleiding Situering van de opdracht Leeswijzer Demografisch kader Lichtjes gedaalde maar nog steeds sterke bevolkingsstijging in het BHG Verdere verjonging van de Brusselse bevolking Bevolkingsstijging gevoed door buitenlandse migratie en natuurlijke aangroei Sterke binnenlandse emigratie en overspill-effecten in de Rand Bevolkingsvooruitzichten Het woonpatrimonium Grootte van het bestaande en bijkomende woonpatrimonium Profiel van het bestaande woonpatrimonium Vergunningen en nieuwbouw Transacties op de secundaire markt Verkoopsprijzen op de secundaire markt Evolutie mediaanprijzen in het Brussels Gewest Evolutie gemiddelde verkoopsprijzen op gemeentelijk niveau Verdeling van de verschillende prijssegmenten en evoluties Betaalbaarheid Inkomens en woonbudgetten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Aantal benodigde inkomens voor de aankoop van een woning Aandeel van de gezinnen dat zich op basis van inkomen een woning kan veroorloven Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 3

5 Pagina 4 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

6 7. Algemene conclusies Blijvende bevolkingsgroei en verjonging in het BHG Verappartementisering van het woonareaal Verdere polarisatie tussen het oosten en het westen van het BHG Gelijkaardige prijsevolutie in het BHG ten opzichte van andere regio s Betaalbaarheid sterk onder druk in het BHG Betaalbaarheid bepaalt mee migratiepatronen Uitdijende metropolisering van het Gewest Bijlage 1 : Glossarium Afkortingen Woordenlijst Bijlage 2 : Extra figuren Demografisch kader Woonpatrimonium Transacties Verkoopsprijzen Inkomens en betaalbaarheid Bijlage 3 : bronnen Bijlage 4 : overzicht van kaarten en figuren Bijlage 5 : Tabellenboek Woonpatrimonium Transacties Verkoopsprijzen Inkomens en betaalbaarheid Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 5

7 Pagina 6 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

8 VOORWOORD In 2012 publiceerde het Observatiecentrum voor de Huisvesting zijn eerste enquête over de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De publicatie was symbolisch allesbehalve onbelangrijk. Het was immers de eerste keer dat een gewestelijke overheid, meer bepaald het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, een studie over de koopwoningenmarkt publiceerde. Tot dan kon er enkel worden uitgekeken naar de statistieken die de federale overheid jaarlijks over die markt publiceert. Die eerste gewestelijke publicatie bestreek de periode en omvatte de hoofdkenmerken van de Brusselse koopwoningenmarkt voor die periode en de belangrijkste structurele evoluties ervan. Wij zetten ze hier nog even op een rijtje : de sterke stijging van de aankoopprijs van woningen die in twintig jaar voor appartementen was verdubbeld en voor gewone woonhuizen was verdrievoudigd ; de spanning in de laagste prijssegmenten voor appartementen en in de hoogste voor gewone woonhuizen ; de groeiende kloof tussen de evolutie van de inkomens en de aankoopprijs van een woning ; het feit dat er geen gewestelijke koopwoningenmarkt bestaat, maar veeleer sprake is van verscheidene submarkten ; de belangrijkste redenen voor die bijzonder sterk uiteenlopende prijzen. Deze tweede publicatie sluit voor de jaren 2011 en 2012 bij de eerste aan en actualiseert en nuanceert de belangrijkste vaststellingen : De vaststellingen van de eerste studie worden bevestigd en uitgediept. Bij wijze van voorbeeld kan zo het bestaan van verschillende submarkten worden bevestigd. Die submarkten zijn de ene keer zeer homogeen ( zoals het geval is voor de huizen in Molenbeek, Evere, Jette en Ganshoren ) en de andere keer bijzonder gevarieerd zoals in Elsene waar de prijs van gewone woonhuizen kan uiteenlopen van 1 tot 5. Die twee plaatselijke bewegingen zijn ook merkbaar op de markt van appartementen waar er vooral in Molenbeek, Ganshoren en Koekelberg van homogeniteit sprake is en waar er opnieuw meer verscheidenheid opgemerkt wordt in Elsene, maar ook in Sint-Pieters-Woluwe en Sint-Gillis. Anderzijds is er nog steeds sprake van grote plaatselijke verschillen wat druk betreft op de lage segmenten van de markt van appartementen of op de hoge segmenten van de gewone woonhuizen. Deze tweede studie bouwt niet alleen voort, maar is ook vernieuwend. Er wordt immers in het bijzonder dieper ingegaan op de huidige toegankelijkheid van de Brusselse koopwoningenmarkt voor gezinnen die eigenaar willen worden. Dat aspect wordt op twee manieren getoetst aan de hand van een vergelijking van de betaalbaarheid van de Brusselse koopwoningenmarkt met diezelfde markt in de twee aanliggende provincies, namelijk Vlaams- en Waals-Brabant en met de markt in de twee andere Gewesten. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 7

9 In eerste instantie wordt er een specifieke indicator opgebouwd : het aantal gemiddelde jaarinkomens van de betrokken geografische zone die nodig zijn voor de aankoop van een appartement of een huis met een waarde X en Y in die zone. In vergelijking met de Belgische stad waar de toegankelijkheid tot de koopwoningenmarkt het grootst is, moet je tussen de 68 % en 74 % gemiddelde jaarinkomens meer hebben om in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een appartement te kunnen aanschaffen. In vergelijking met de Belgische stad waar de toegankelijkheid tot de koopwoningenmarkt het grootst is, moet je tussen de 2,78 à 2,84 gemiddelde jaarinkomens meer hebben om in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een huis te kunnen aanschaffen. Dat cijfer wordt ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zelf gebruikt en maakt het mogelijk een onderscheid te maken tussen de gemeenten die onderling specifieke verschillen kennen naargelang het de markt van de appartementen of huizen betreft. Vervolgens gaat de studie dieper in op de situatie van jonge gezinnen tussen de 25 en 39 jaar en wordt er gepeild naar de percentages gezinnen die tot de diverse marktsegmenten toegang hebben : Volgens het budgetaandeel dat aan die aankoop wordt besteed ; Volgens de diverse terugbetalingstermijnen ; En met of zonder het behoud van de woonbonus. Uit het onderzoek blijkt dat de toegankelijkheid tot de koopwoningenmarkten sterk uiteenloopt naargelang het Gewest en de betrokken marktsegmenten. Tevens blijkt overduidelijk dat de omstandigheden om in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest eigenaar te worden beduidend moeilijker zijn en dat geldt des te meer voor jonge gezinnen. Deze tweevoudige peiling naar de toegankelijkheid van de Brusselse koopwoningenmarkt is meer dan welkom op een moment dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest nieuwe bevoegdheden krijgt toegewezen door de tijdens de zesde Staatshervorming goedgekeurde overdrachten. Net zoals beide andere Gewesten moet het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zich binnenkort buigen over de mogelijke, of zelfs noodzakelijke, herformulering van bepaalde beleidslijnen die mensen in staat moeten stellen hun recht op wonen uit te oefenen, meer bepaald door eigenaar te worden. De huidige stelsels van overheidssteun worden in dat opzicht op verscheidene manieren in vraag gesteld. Niemand twijfelt er dan ook aan dat deze publicatie als geroepen komt. In ieder geval wordt hiermee een licht geworpen op de werkelijke situatie van de Brusselse koopwoningenmarkt en meer bepaald op de mogelijkheid die hierdoor al dan niet aan de potentiële kopersgezinnen wordt geboden om hun recht op wonen te doen gelden. Zijdelings is het ook de broodnodige herformulering van de openbare dienstverlening die met het oog op de relevantie en de billijkheid ervan in vraag wordt gesteld. Pagina 8 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

10 1. INLEIDING 1.1. Situering van de opdracht Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is aan snelle veranderingen onderhevig, zowel op vlak van demografie, socio-economische situatie en ruimtelijke stadsontwikkeling. Deze aspecten hebben een sterke weerslag op de koopmarkt voor woningen, en niet in het minst op de financiële toegankelijkheid van deze koopmarkt voor verschillende doelgroepen. In opdracht van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij voerde IDEA Consult een studie uit van de situatie op de woningmarkt voor de periode Dit rapport is hiervan de weerslag. Inhoudelijk ligt de studie in het verlengde van de studie over de koopmarkt overheen de periode Omwille van de stijgende druk op de koopmarkt, wordt ook de financiële toegankelijkheid van de koopmarkt voor de Brusselse ( jonge ) gezinnen nader onderzocht. De analyse en interpretatie van de meest recente cijfers heeft hier dan ook geleid tot betere en nieuwere inzichten. Hiermee kunnen beleidsmakers scherper inspelen op de laatste tendensen op de koopmarkt. Aanvullend op de studie voor de periode werd binnen deze studie voor ook extra aandacht besteed aan de situatie in de 2 omliggende provincies, namelijk Vlaams-Brabant en Waals-Brabant. Bedoeling hiervan was niet alleen om te peilen naar mogelijke overspill-effecten vanuit het Brussels Gewest, maar evengoed om een vergelijkingsbasis te hebben voor bepaalde opvallende evoluties in het Brussels Gewest Leeswijzer Vooreerst wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de snel wijzigende demografische toestand van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Deze vormt een belangrijk onderdeel van het kader waarbinnen de koopmarkt voor woningen zich afspeelt. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens verder ingegaan op het bestaande woonpatrimonium, en recente evoluties hierin. Ook de stand van zaken op vlak van vergunningen en nieuwbouw komt hierin kort aan bod. In hoofdstuk 4 komen we tot de kern van de studie : de situatie op vlak van aantal transacties wordt hierin geanalyseerd. Het belangrijke hoofdstuk 5 is een analyse en interpretatie van de verkoopsprijzen op de koopmarkt voor woningen. Zowel de centrummaten ( gemiddelde en mediaan ) in de verschillende gemeenten van het Gewest, alsook de spreiding van de verschillende percentielprijzen, komen hierin uitgebreid aan bod. In hoofdstuk 6 wordt dieper ingegaan op de betaalbaarheid van koopwoningen voor de gezinnen in het Brussels Gewest. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 een overzicht gegeven van de belangrijkste algemene conclusies die uit de analyses gehaald kunnen worden. Deze worden aangevuld met een aantal aanbevelingen voor beleid en verder onderzoek Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 9

11 2. Demografisch kader 2.1. Lichtjes gedaalde maar nog steeds sterke bevolkingsstijging in het BHG Op 1 januari 2013 bedroeg het aantal inwoners in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest inwoners, een stijging van ten opzichte van 2012 ( inwoners ). Als we alle gemeenten met bevolkingsdichtheid boven 800 inwoners per km² als agglomeratie van Brussel definiëren, dan omvatte de Brusselse agglomeratie inwoners in Binnen deze agglomeratie vallen de Vlaams-Brabantse gemeenten Zaventem, Machelen, Vilvoorde, Grimbergen, Wemmel, Dilbeek, Linkebeek, Sint-Genesius-Rode en Halle, alsook de Waals-Brabantse gemeente Waterloo. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent intussen een bevolkingsdichtheid van inwoners per km². De dichtheid is het hoogst in enkele gemeenten binnen de eerste kroon, waaronder Sint-Joost-ten-Node ( ), Sint-Gillis ( ) en Koekelberg ( ). Geen enkele gemeente in Vlaams of Waals-Brabant heeft een bevolkingsdichtheid in de buurt van het gemiddelde van het Brussels Gewest. Enkele gemeenten kennen een dichtheid tussen en inwoners per km² : het gaat om de Stad Leuven en de Brusselse randgemeenten Kraainem, Wezembeek-Oppem, Drogenbos, Vilvoorde en Wemmel. De bevolking van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest steeg tijdens de kalenderjaren 2011 en 2012 met personen, een stijging van gemiddeld 1,58 % per jaar. Deze absolute stijging overheen 2 jaar komt bijna overeen met de totale bevolking van Stad Halle, en is groter dan deze van de Brusselse gemeente Oudergem, wat de groottemaat aangeeft van hoeveel bijkomende inwoners er jaarlijks door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest opgevangen wordt. Toch is deze stijging opmerkelijk lager in vergelijking met de stijging in de 5 voorgaande jaren, die gemiddeld 1,90 % bedroeg. De sterkste stijging werd behaald in het kalenderjaar 2010, met een bevolkingsstijging van 2,71 %. Pagina 10 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

12 Figuur 1 : De agglomeratie van Brussel. Bevolkingsdichtheid in het BHG en Waalsen Vlaams-Brabant Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Ondanks deze lichte daling van de bevolkingsstijging vanaf 2011, blijft de bevolkingsstijging in het Brussels Gewest veel hoger in vergelijking met de andere gewesten. In tegenstelling tot de jaarlijkse stijging met 1,58 % in het Brussels Gewest, steeg de bevolking in de periode jaarlijks met 0,6 % in het Vlaams Gewest en met 0,55 % in het Waals Gewest. Bij de overige Belgische grootsteden kende enkel Antwerpen een gelijkaardige bevolkingsstijging, met een jaarlijkse stijging van 1,45 % over deze periode, een aangroei met meer dan inwoners op 2 jaar tijd. Andere steden, zoals Gent, Charleroi, Luik, Brugge, Namen en Leuven kenden jaarlijkse bevolkingsstijgingen onder 0,5 % in de periode Tijdens de periode blijft de bevolkingsstijging in het Brussels Gewest het sterkst in een aantal gemeenten aan de westzijde, net zoals het geval was voor de periode Het betreft de gemeenten Sint-Jans-Molenbeek ( jaarlijks +3,2 % ), Anderlecht ( 3,1 % ), Vorst ( 3,1 % ) en Brussel ( 2,8 % ). Er worden beperktere stijgingen genoteerd aan de oostelijke zijde, met vooral Sint-Pieters-Woluwe ( 1,2 % ), Sint-Lambrechts-Woluwe ( 1,1 % ) en een opvallende stagnering in Watermaal-Bosvoorde ( 0,1 % ). Er zijn slechts een beperkt aantal gemeenten in Vlaams- of Waals-Brabant die een bevolkingsstijging kennen die de grootteorde van deze in de Brusselse gemeenten benadert. De sterkste stijgingen worden opgemeten in enkele gemeenten in de ruime Vlaamse Rand rond Brussel, zoals Zaventem ( 2,1 % ), Vilvoorde ( 1,7 % ), Opwijk ( 1,5 % ), Machelen ( 1,5 % ), Kortenberg ( 1,2 % ) en Halle ( 1,2 ). Het betreft dus voornamelijk de noordelijke en oostelijke zijde van deze Vlaamse Rand. Ook enkele gemeenten in de invloedssfeer rond Leuven kennen een relatief sterke bevolkingsstijging : het gaat om Rotselaar ( 1,5 % ), Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 11

13 Hoegaarden ( 1,5 % ) en Herent ( 1,5 % ). De sterkste bevolkingsstijgingen in Waals-Brabant worden opgemeten op het platteland, met vooral Perwez ( 1,8 % ) en Ittre ( 1,7 % ), maar ook in de kleine stad Geldenaken ( 1,7 % ). In enkele gemeenten is de bevolkingsstijging zeer beperkt, of stabiliseert het bevolkingsaantal. Het gaat vooral om residentiële gemeenten uit de Brusselse of Leuvense rand, zoals Sint-Genesius-Rode, Terhulpen, Oud-Heverlee, Tervuren, Linkebeek en Meise, of om zeer landelijke gemeenten in het Hageland of het Pajotteland, zoals Herne, Linter, Glabbeek en Pepingen. Figuur 2 : Bevolkingsevolutie in België en zijn gewesten ten opzichte van het jaar 2000 Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Onderstaande kaart met de groei in absolute cijfers maakt duidelijk hoe geconcentreerd de bevolkingsgroei zich wel voordoet op ( een deel van ) het Brusselse territorium, in vergelijking met het hinterland ervan. Wat tevens opvalt, is dat vier gemeenten zich onderscheiden van de rest. In Brussel-Stad, Anderlecht, Schaarbeek en Molenbeek hebben zich absolute bevolkingsstijgingen voorgedaan die ongeveer dubbel zo groot zijn als die in een aantal kleinere gemeenten als Elsene, Vorst, Sint-Gillis, Ukkel en Jette. Pagina 12 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

14 Figuur 3 : Absolute bevolkingsstijging in de periode in het BHG, PVB en PWB Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult 2.2. Verdere verjonging van de Brusselse bevolking Het profiel van de Brusselse bevolking is relatief jong : een kwart van de inwoners is jonger dan 25 jaar, en nog eens een derde van de bevolking is tussen 20 en 39 jaar. In totaal is meer dan twee derde van de bevolking jonger dan 40 jaar, ten opzichte van 47 % in het Vlaams Gewest en 50 % in het Waals Gewest. Het Brussels Gewest kent voorlopig ook geen sterke vergrijzing : slechts 17 % van de bevolking is ouder dan 60 jaar, ten opzichte van 23 % in het Waals Gewest en 24 % in het Vlaams Gewest. De bevolkingsstijging tussen 2010 en 2012 in het Brussels Gewest houdt voor een groot deel een verdere verjonging in : 43 % van de stijging gebeurde in de bevolkingsgroepen jonger dan 30 jaar. De aanhoudende sterke natuurlijke aangroei manifesteert zich dan ook in een sterke groei van de leeftijdsgroep tussen 0 en 9 jaar : +7 % op 2 jaar of een toename met meer dan kinderen. Geen enkele andere bevolkingsgroep stijgt even sterk. Opvallend is wel de sterke toename van het aantal 30 ers en 40 ers met samen inwoners over deze periode, wat ervoor zorgt dat het aandeel actieve bevolking stabiliseert ondanks de stijging van het aantal jonge kinderen. Het aandeel van de oudere bevolkingsgroepen daalt sterk in het Brussels Gewest, door een relatief lage stijging van het aantal 80-plussers en een daling van het aantal 70 ers. De sterkste verjonging in bevolkingsaandelen doet zich voor in Molenbeek en Anderlecht. In enkele gemeenten uit de tweede kroon, zoals Jette, Evere en Ganshoren, is de stijging van het aantal jonge kinderen sterk ten opzichte van de iets gematigdere totale bevolkings- Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 13

15 groei. bij De stijging van het aandeel 30 ers is dan weer relatief groot in Brussel, Elsene en Sint-Gillis, deels ten gevolge van een positief migratiesaldo van deze bevolkingsgroep. Geen enkele gemeente binnen het Brussels Gewest kent een sterk verouderend profiel : ook in meer residentiële gemeenten zoals Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe en Ukkel wordt de lichte stijging van 60 ers en 80-plussers aangevuld met gelijkaardige stijgingen in jongere bevolkingsgroepen. Het Brussels Gewest kent een zeer evenwichtige bevolkingsevolutie, zeker in vergelijking met Vlaams- en Waals-Brabant. In deze 2 provincies wordt een sterke stijging van het aantal 50 ers, 60 ers en 80 ers gecombineerd met een stijging van het aantal jonge kinderen en dalingen van het aantal oudere gezinnen. In tegenstelling tot in het Brussels Gewest daalt het aandeel actieve bevolking sterk in deze provincies, en het zal dat de komende jaren blijven doen. Figuur 4 : Leeftijdsverdeling in het Brussels Gewest en omliggende regio s, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 14 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

16 Figuur 5 : Bevolkingsstijging per leeftijdsgroep van 10 jaar in de 19 gemeenten van het BHG- Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 6 : Bevolkingsstijging per leeftijdsgroep van 10 jaar in het BHG, PVB en VG - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 2.3. Bevolkingsstijging gevoed door buitenlandse migratie en natuurlijke aangroei Zoals wordt weergegeven in Figuur 7, blijft de sterkste oorzaak van deze bevolkingsstijging het sterk positieve migratiesaldo met het buitenland. Ook in de periode was dit reeds de sterke motor achter de enorme bevolkingsstijging. Toch is dit saldo in de jaren 2011 en 2012 teruggevallen, zowel in absolute als in relatieve zin ( zie Figuur 8 ). Het saldo bedroeg in 2012 nog , een sterke daling ten opzichte van het Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 15

17 recordjaar 2010 ( ). Het saldo per inwoners daalde dan ook van +26 in 2010 naar +17 in Dit saldo blijft echter van een andere grootteorde in vergelijking met het Vlaams en Waals Gewest, waar het migratiesaldo per inwoners met het buitenland in 2012 een waarde kende van +2,5. Er moet evenwel opgemerkt worden dat dit buitenlands migratiesaldo in andere grote steden eveneens ver boven het Vlaams en Waals gemiddelde ligt : in Antwerpen lag dit in de periode op +15 per inwoners per jaar, in Luik op +11 en in Gent en Charleroi op +5,5. Gegevens van het Brussels Instituut voor Statistiek ( BISA ) maken het mogelijk om een vergelijking te maken tussen 2007 en 2011 wat betreft het aantal residerende inwoners met buitenlandse nationaliteit in de 19 Brusselse gemeenten. Hieruit blijkt dat er in totaal bijna buitenlandse inwoners zijn bijgekomen in deze periode, zo n per jaar. De toename manifesteerde zich vooral in de 3 gemeenten Brussel, Schaarbeek en Anderlecht, goed voor 43 % van de totale toename. Het totaal aantal inwoners met buitenlandse nationaliteit bedraagt nu 31,5 % van de totale bevolking. Er zijn 4 gemeenten met een vreemdelingenratio boven de 40 % : Sint-Joost-ten-Node, Elsene, Etterbeek en Sint-Gillis. In deze laatste gemeente komt het aandeel vreemdelingen langzamerhand zelfs in de buurt van de 50 %. Slechts 3 gemeenten hebben een ratio onder de 20 % : Sint-Agatha-Berchem, Jette en Watermaal-Bosvoorde. Opvallend is vooral dat 47 % van de stijging toegeschreven kan worden aan inwoners met een Oost-Europese nationaliteit. In Schaarbeek is dat, met een stijging van personen over deze 4 jaar tijd, zelfs 64 %. In Schaarbeek, Sint-Joost-ten-Node en Etterbeek hebben 7 à 10 % van de inwoners een Oost-Europese nationaliteit. Figuur 7 : Kenmerken van de bevolkingsevolutie in het BHG sinds Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 16 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

18 De landen uit EU15 zijn goed voor 26 % van de stijging van buitenlandse nationaliteiten in het Brussels Gewest. Vooral Fransen zijn hier een sterk vertegenwoordigde groep. Meer dan 50 % van de stijging van bijkomende Fransen in het gewest vond plaats in de gemeenten Brussel, Elsene en Sint-Gillis. In Elsene steeg het aantal Fransen in die 4 jaar tijd met meer dan inwoners, goed voor een stijging van 25 %. In Elsene en Ukkel hebben nu meer dan 10 % van de inwoners de Franse nationaliteit. Dit alles betekent vooral dat de stijging van het aantal inwoners met Noord-Afrikaanse of Turkse nationaliteit zeer beperkt was in deze periode. Het aantal inwoners met Noord- Afrikaanse nationaliteit steeg immers met niet meer dan 3 %, terwijl het aantal inwoners met Turkse nationaliteit in deze periode zelfs lichtjes daalde. De natuurlijke aangroei blijft echter sterk positief, en lijkt nog groter te worden in vergelijking met de periode tot In 2012 bedroeg deze , een record. Deze natuurlijke aangroei is eveneens het sterkst in een aantal gemeenten aan westelijke zijde van het Gewest, zoals Anderlecht, Sint-Jans-Molenbeek en Vorst. Figuur 8 : Migratiesaldo met het buitenland per inwoners in de 3 gewesten - Data : SVR Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 17

19 Figuur 9 : Evolutie van het aantal buitenlanders tussen 2007 en 2011 in de 19 gemeenten van het BHG- Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 2.4. Sterke binnenlandse emigratie en overspill-effecten in de Rand De twee motoren achter de bevolkingsstijging, natuurlijke aangroei en buitenlandse migratie, worden evenwel getemperd door een sterk negatief migratiesaldo met het binnenland. Dit bedroeg in 2012 ongeveer -12 promille, een verlies in absolute cijfers van inwoners, een record in negatieve zin. Zoals te zien in de kaart van Figuur 11, verliest het Brussels Gewest vooral inwoners aan de omliggende gemeenten in Vlaams en Waals-Brabant. Zo verloor het Brussels Gewest aan sommige gemeenten in de Vlaamse Rand meer dan 500 inwoners op jaarbasis in de periode Het gaat om Vilvoorde, Sint-Pieters-Leeuw, Dilbeek en Zaventem. Aan enkele gemeenten uit Waals- Brabant verloor het gewest meer dan 400 inwoners per jaar : Tubeke, Eigenbrakel en Waterloo. Deze evolutie doet zich voor ondanks een sterke instroom vanuit de rest van België ( zie Figuur 54 ). Uit een aantal randgemeenten is er jaarlijks een sterke immigratiestroom : Dilbeek ( 698 ), Zaventem ( 606 ), Vilvoorde ( 603 ) en Sint-Pieters-Leeuw ( 544 ). Er is eveneens een sterke immigratie afkomstig van Waals-Brabant, zoals Ottiginies-Louvain-la- Neuve ( 450 ), Eigenbrakel ( 417 ) en Waterloo ( 414 ). Ten slotte is er ook een opvallend sterke immigratiestroom uit een aantal regionale steden, zoals vanuit Antwerpen ( +649 ), Charleroi ( +598 ), Luik ( +591 ) en Namen ( +487 ). Doordat de emigratiecijfers in de meeste gevallen de immigratiecijfers sterk overtreffen, blijft er enkel een licht positief migratiesaldo over ten opzichte van enkele centrumsteden : Brugge ( +66 ), Gent ( +48 ), Leuven ( +38 ) en Luik ( +59 ). Op Figuur 11 wordt duidelijk dat er een sterk negatief migratiesaldo is van het Brussels Gewest ten opzichte van voornamelijk de meest nabije gemeenten in de Vlaamse en Waalse Rand, zoals Vilvoorde ( -683 ), Sint-Pieters-Leeuw ( -658 ), Dilbeek ( -585 ) en Asse ( -470 ), Tubeke ( -360 ),... Er is Pagina 18 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

20 eveneens een sterk negatief migratiesaldo ten opzichte van enkele nabijgelegen steden in het Vlaams en Waals Gewest, zoals Aalst ( -351 ) en Ninove ( -179 ). Zoals af te lezen valt uit Figuur 12, is dit negatieve migratiesaldo zeer leeftijdsgebonden. Het zijn vooral jonge gezinnen die het Brussels Gewest verlaten richting de Rand : jonge kinderen onder 10 jaar en 30 ers zijn samen goed voor net geen twee derde van het totale negatieve migratiesaldo. In absolute waarde betreft het een nettoverlies aan het Vlaams en Waals Gewest van jaarlijks meer dan inwoners uit deze bevolkingsgroepen. Oudere gezinnen, de combinatie van tieners en 40 ers, is goed voor nog eens een kwart van het totale negatieve migratiesaldo, goed voor een nettoverlies van bijna inwoners. Enkel bij de groep 20 ers is er een licht positief migratiesaldo ten opzichte van het Vlaams en Waals Gewest : er is een jaarlijks positief saldo van net geen 600 inwoners. Figuur 10 : Migratiesaldo met de rest van het binnenland, per inwoners in de 3 gewesten- Data : SVR Grafiek : IDEA Consult Het sterk negatieve migratiesaldo van het Brussels Gewest ten opzichte van de randgemeenten doet vermoeden dat deze aan een sterke bevolkingsstijging onderhevig zijn. Toch bleek dat dit enkel het geval is voor een aantal gemeenten in de noordelijke en oostelijke rand, zoals Zaventem, Vilvoorde en Kortenberg. Meer residentiële gemeenten of gemeenten in de westelijke en zuidelijke rand van Brussel kennen relatief zwakke bevolkingsstijgingen. Dit wordt onder andere verklaard door Figuur 55 en Figuur 13, waar de migratiesaldo s ten opzichte van de randgemeenten Dilbeek en Sint-Pieters-Leeuw worden weergegeven. Hieruit blijkt een zeer sterke instroom vanuit het Brussels Gewest, voornamelijk uit de westelijke gemeenten Molenbeek, Anderlecht en Vorst. Maar deze wordt grotendeels gecompenseerd door een uitstroom naar de verder gelegen gemeenten, vaak in meer landelijk gebied. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 19

21 De sterke bevolkingsstijging in het Brussels Gewest heeft dus wel degelijk overspill-effecten in de Vlaamse Rand. In sommige meer verstedelijkte gemeenten zoals Vilvoorde, of in verder gelegen steden zoals Aalst en Ninove, doet zich een bevolkingsstijging voor die deels het gevolg is van immigratie uit het Brussels Gewest. De meeste gemeenten in de rand kennen echter een beperkte bevolkingsstijging. In residentiële gemeenten zoals Tervuren en Sint-Genesius-Rode is dit te wijten aan een negatieve natuurlijke aangroei en verdere gezinsverdunning in de residentiële wijken, waar oudere bewoners zonder kinderen of partner in de gezinswoning blijven wonen. In andere gemeenten zoals Dilbeek en Sint-Pieters-Leeuw is dit te wijten aan een centrifugale verhuisbeweging, waarbij de instroom uit het Brussels Gewest wordt gecompenseerd door een uitstroom naar verder gelegen landelijk gebied. In dat landelijk gebied compenseert deze secundaire instroom dan weer een negatieve natuurlijke aangroei, zodat de totale bevolking ook daar niet sterk stijgt of gewoon stabiel blijft. Figuur 11 : Jaarlijks migratiesaldo van het BHG t.o.v. de rest van België, periode 2009 t.e.m Data : SVR Kaart : IDEA Consult Pagina 20 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

22 Figuur 12 : Migratiesaldo met het Vlaams en Waals Gewest per leeftijdsgroep - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 13 : Jaarlijks migratiesaldo van Sint-Pieters-Leeuw, periode 2008 t.e.m Data : SVR Kaart : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 21

23 2.5. Bevolkingsvooruitzichten Er wordt verwacht dat de bevolkingsstijging in het Brussels Gewest nog enkele jaren aanhoudt, zij het aan een verder dalend tempo ( zie Figuur 14 ). Tot 2020 jaar zou de bevolking verder stijgen met gemiddeld personen per jaar, een stijging met 1,2 % per jaar. Nadat in 2020 de drempel van 1,25 miljoen inwoners bereikt is, wordt verwacht dat de bevolkingsstijging verder afneemt, om uiteindelijk te stabiliseren in de jaren 2030 op een niveau van 1,32 miljoen inwoners. Bovendien blijft de komende jaren vooral het aantal kinderen en jongeren toenemen ( zie Figuur 56 ). Maar ook het aantal 20 ers, 30 ers en 40 ers blijft stijgen zodat de afhankelijkheidsratio 1 niet onder druk dreigt te komen. Doordat het aantal ouderen minder sterk stijgt als andere bevolkingsgroepen, wordt verwacht dat deze ratio slechts licht zal stijgen van 61,6 in 2012 tot 63,7 in Ter vergelijking : in het Waals en Vlaams Gewest wordt verwacht dat de afhankelijkheidsratio in 2020 respectievelijk 73,2 en 73,6 zal bedragen. De gemiddelde leeftijd in het Brussels Gewest wordt verwacht te stabiliseren rond 37 jaar tegen 2020, terwijl deze in het Waals en Vlaams Gewest zal blijven stijgen tot respectievelijk 42 en 43 jaar. Het sterk stijgend aantal 20 ers en 30 ers in het Brussels Gewest duidt wel op een bijzonder sterk stijgende behoefte aan woningen op vrij korte termijn. Figuur 14 : Bevolkingsprojectie voor het Brussels Gewest in aantal inwoners tot Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 1 De afhankelijkheidsratio is gelijk aan ( het aantal personen jonger dan 20 + het aantal 65-plussers ) / ( het aantal personen tussen 20 en 64 ). Een hoge ratio geeft aan dat er een demografisch onevenwicht is, met een te laag aantal personen op actieve leeftijd ten opzichte van het aantal afhankelijke personen die te jong of te oud zijn om bij de actieve bevolking gerekend te worden. Pagina 22 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

24 3. Het woonpatrimonium 3.1. Grootte van het bestaande en bijkomende woonpatrimonium Op 1 januari 2013 waren er woningen in het Brussels Gewest, waarvan 53 % appartementen en 35 % rijwoningen. Tijdens de jaren 2011 en 2012 steeg het totale woningpark met woningen, een stijging van +0,7 % per jaar. Dit is een lichte herneming na een periode van stabilisatie tussen 2007 en 2010, maar is nog steeds onder het niveau van , toen het aantal woningen jaarlijks met meer dan eenheden toenam. Opvallend is ook dat de stijging van het aantal woningen al enkele jaren duidelijk lager is in vergelijking met de bevolkingsstijging. Ook in de jaren 2011 en 2012 ligt de gemiddelde jaarlijkse bevolkingsstijging, met 1,6 % per jaar, een stuk hoger. Het aantal inwoners per woning is tussen 2006 en 2013 gestegen van 1,90 naar 2,09 : een stijging met 10 %. De achterliggende redenen hiervoor moeten gezocht worden in de sterke natuurlijke aangroei, die zorgt voor meer kinderen per gezin en een stijgende gemiddelde gezinsgrootte. In het Brussels Gewest evolueerde deze van 2,03 in 2005 naar 2,11 in In sommige gemeenten steeg deze gezinsgrootte nog veel sterker, zoals in Anderlecht en Molenbeek : respectievelijk van 2,13 naar 2,24 en van 2,31 naar 2,41. Ook is er een verder dalend aantal woningen per gezin in het Brussels Gewest : van 1,07 in 2005 naar 1,05 in 2010 en 1,03 in Zowat elke gemeente vertoont een verder dalende trend na 2010 ( zie Figuur 16 ), ten gevolge van het verder in gebruik nemen van leegstaande woningen en het betrekken van 1 woning met meerdere gezinnen. Dit laatste verklaart de waarden onder 1 in Anderlecht, Elsene, Molenbeek en Sint-Joost-ten-Node. Figuur 15 : Evolutie van het woonareaal in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 2 Over het aantal gezinnen zijn er echter geen recentere data beschikbaar dan voor 01/01/2011, zodat er op dit vlak voor het jaar 2012 geen analyses gemaakt kunnen worden. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 23

25 Ondanks een veel kleinere bevolkingsstijging, valt er in een aantal gebieden in Vlaamsen Waals-Brabant een relatief sterke stijging in het woonpatrimonium te noteren. Het gaat vooral om een aantal gemeenten in het oosten en westen van Waals-Brabant. In deze gemeenten wordt de gezinsverdunning dan ook opgevangen met nieuwe woningen, en wordt er voor een stuk geanticipeerd op verder aanhoudende centrifugale migratiestroom vanuit Brussel naar de eerste randgemeenten en dieper in Vlaams- en Waals-Brabant. Algemeen kan gesteld worden dat het woonareaal in het Brussels Gewest sinds 2007 sterk achterblijft ten opzichte van het sterk stijgend aantal inwoners en gezinnen. Het woonareaal in het Brusselse Gewest fungeert daarom al enkele jaren als een spons om het sterk stijgend aantal inwoners op te vangen. Logischerwijze zal het huidige woonpatrimonium de geprojecteerde stijgingen in de toekomst niet verder kunnen opvangen. Het feit dat in een aantal gemeenten het aantal gezinnen het aantal woningen overstijgt, is een duidelijk teken dat de limieten bereikt worden van wat het gewest aankan. Indien het totale woonareaal niet voldoende aangevuld wordt met nieuwe woningen, kan verwacht worden dat er een verdere exodus van jonge gezinnen naar de Vlaamse en Waalse Rand zal plaatsvinden. Het woningaanbod in een aantal gebieden op pendelafstand van Brussel, in Waals-Brabant en iets verder in Vlaams-Brabant, anticipeert nu al deels op deze aanhoudende migratiestroom. In de voorbije periode leek vooral de oostelijke zijde van de provincie Waals-Brabant hiervan te profiteren, zoals te zien is op onderstaande kaart. Een verdere bestendiging van deze suburbanisatie zou voor het Brussels Gewest echter een kwalijke zaak zijn, aangezien dit het demografische evenwicht, de gemiddelde fiscale inkomens en de afhankelijkheidsratio van het gewest niet ten goede zal komen. Figuur 16 : Aantal woningen per huishouden in de 19 gemeenten van het BHG : 2005, 2010 en Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 24 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

26 Figuur 17 : Stijging van het aantal woningen in het woonpatrimonium in BHG, PVB en PWB, periode Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult 3.2. Profiel van het bestaande woonpatrimonium Het profiel van het woningpark varieert sterk tussen de 19 gemeenten van het gewest. Slechts enkele gemeenten hebben een substantieel aandeel open of halfopen woningen, zoals Watermaal-Bosvoorde ( 19 % ) en Sint-Pieters-Woluwe ( 21 % ). Het patrimonium bestaat dus vooral uit rijwoningen ( 35 % ) en appartementen ( 53 % ). Een paar gemeenten uit de tweede kroon hebben een patrimonium dat overwegend uit appartementen bestaat, zoals Evere ( 64 % ), Sint-Lambrechts-Woluwe ( 66 % ) en Ganshoren ( 73 % ). Een aantal gemeenten uit de eerste kroon heeft een patrimonium met een nog zeer sterk aandeel rijwoningen : Sint-Gillis ( 47 % ) en Schaarbeek ( 50 % ). De stijging van het aantal woningen binnen het Brussels Gewest voltrok zich in de periode zowat volledig binnen de gemeenten van de eerste kroon. Stad Brussel is goed voor 24 % van de bijkomende woningen ; Schaarbeek, Elsene en Anderlecht zijn samen goed voor nog eens 25 %. Het zijn dan ook deze gemeenten die de sterkste bevolkingsstijging kennen, en bovendien de gemeenten met een sterke stijging qua aantal gezinnen en aantal 30 ers. Toch is deze relatief sterke stijging van aantal woningen onvoldoende om het stijgende aantal gezinnen op te vangen : in elk van deze gemeenten daalde het aantal woningen per gezin recent ( zie Figuur 16 ). In een aantal gemeenten steeg het aantal woningen zeer beperkt. Zo steeg het aantal woningen in Watermaal- Bosvoorde, Ganshoren, Oudergem, Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Agatha-Berchem en Koekelberg met minder dan 50 eenheden per jaar! Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 25

27 Over dezelfde periode daalde het aantal rijwoningen in het Brussels Gewest met meer dan In zowat elke gemeente van het gewest daalde het aantal rijwoningen ( zie Figuur 19 ). Voornamelijk gemeenten in de eerste kroon zijn hieraan onderhevig. In de gemeenten Anderlecht, Jette en Sint-Gillis daalde het aantal rijwoningen met respectievelijk 1,7 %, 1,9 % en 2,1 % op 2 jaar tijd. Het achterliggende fenomeen van vervangingsbouw en opsplitsing van bestaande rijwoningen, dat reeds sterk aanwezig was in de periode , houdt dus verder aan. Hierbij worden rijwoningen ofwel opgedeeld in appartementen, ofwel gesloopt om plaats te maken voor nieuwe appartementen. Deze vervangingsbouw doet zich intussen ook voor in de Vlaamse Rand rond Brussel, zoals in Beersel, Wemmel en Grimbergen. Toch is de schaal waarop dit gebeurt in het Brussels Gewest van een totaal andere grootteorde. Het aandeel open en halfopen woningen in het bijkomend aanbod, is bijzonder laag in het Brussels Gewest ( zie Figuur 62 ). Enkel in Watermaal-Bosvoorde is dit aandeel in verhouding groot, maar wegens het kleine aantal bijkomende woningen in deze gemeente, is dit verwaarloosbaar. Over het algemeen liggen de percentages hoger van zodra buiten de gewestgrens wordt gekeken : in gemeenten uit de Vlaamse Rand zoals Beersel, Grimbergen, Dilbeek, Hoeilaart en Tervuren ligt het aandeel open of halfopen woningen in het bijkomende woonaanbod een stuk boven de 25 %. In de landelijkere gebieden van Vlaams- en Waals-Brabant ligt dit aandeel bijna altijd boven de 50 %. Figuur 18 : Evolutie van het woonareaal in de 19 gemeenten van het BHG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 26 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

28 In een groot gebied van het Brussels Gewest, en voornamelijk aan westelijke zijde, zet de verappartementisering 3 zich sterk door ( zie Figuur 63 en Figuur 20 ). In zowat de gehele Brusselse agglomeratie is het aandeel appartementen in het totale bijkomende woningaanbod in groter geweest dan 80 %, en in vele gevallen zelfs groter dan 100 % 4. Slechts enkele gemeenten in het gewest ontsnappen aan een sterke verappartementisering, wat een maat is voor de druk op het aandeel niet-appartementen in het woonpatrimonium : Schaarbeek, Ukkel, Watermaal-Bosvoorde en Oudergem houden nog enigszins stand. De verappartementisering manifesteert zich intussen ook over de gewestgrens, met vooral hoge cijfers in de noordoostelijke randgemeenten Vilvoorde, Machelen en Zaventem. Maar ook in de westelijke rand en in een aantal gemeenten in het westelijk deel van de provincie Waals-Brabant zoals Nijvel, Tubeke en Eigenbrakel, zet de verappartementisering zich zeer sterk door. Indien het aandeel appartementen binnen een gemeente als synoniem genomen wordt van de mate van verstedelijking, maakt de kaart in Figuur 20 duidelijk dat de agglomeratie rond Brussel zich intussen tentaculair uitgespreid heeft tot ver buiten de gewestgrenzen. De assen Brussel-Leuven, Brussel-Ottignies-Louvain-la-Neuve en Brussel-Tubeke zijn duidelijk zichtbaar. Ook de noordwestelijke rand rond Brussel gaande van Dilbeek tot Machelen kent intussen een eerder stedelijk woonaanbod. Niet toevallig zijn dit ook de zones die het beste ontsloten zijn door autosnelwegen en het spoornetwerk. In vergelijking met de bebouwingsdichtheid en het aandeel gestapelde woningbouw in de Brusselse gemeenten, moeten deze omgevingen wel eerder als kleinstedelijk of randstedelijk worden beschouwd met aandelen appartementen die meestal onder de 30 % blijven, waar alle Brusselse gemeenten boven de 50 % uitkomen. In een recente studie werd een samenvattende variabele opgesteld van de afstemming tussen het woningaanbod en de vraag van de gezinnen in elk van de 140 wijken van het Brussels Gewest 5. Hieruit blijkt dat het woonaanbod het slechtst beantwoordt aan deze vraag in het gebied wat algemeen de arme sikkel wordt genoemd, en overeenkomt met Sint-Joost-ten-Node, laag Schaarbeek, de Noordwijk van Brussel, het zuidelijk deel van Laken, Molenbeek-Maritiemwijk en Oud-Molenbeek, Kuregem en het westen van Sint- Gillis. Dit komt nog steeds zeer sterk overeen met de algemene bevindingen uit de studie van de periode Voor de definitie van verappartementisering en enkele andere termen wordt verwezen naar het glossarium in bijlage. 4 Dit wordt verklaard door vervangingsbouw, waarbij het aantal rijwoningen daalt. Bijgevolg kan het aantal bijkomende appartementen groter zijn dan het totaal aantal bijkomende woningen. 5 Bewoonbaar verklaard Het potentieel van collectief wonen in de talrijke leegstaande en onderbenutte infrastructuren in en rond Brussel, Frederik Serroen en Julien Terargot, 2013 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 27

29 Figuur 19 : Aantal bijkomende rijwoningen in het totale woonpatrimonium - Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 20 : Verappartementisering van het woonareaal in het BHG, PVB en PWB, periode Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 28 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

30 3.3. Vergunningen en nieuwbouw Ondanks een recente heropleving van het aantal bijkomende woningen vanaf 2011, doet zich een daling in het aandeel vergunde nieuwbouwwoningen voor. Het betreft woningen in 2011 en slechts woningen in 2012, ten opzichte van een gemiddelde van woningen in de periode Dat is het laagste niveau sinds De heropleving van het aantal bijkomende woningen in 2011 en 2012 is het gevolg van een bouwachterstand die werd opgelopen in de periode vlak na de start van de financiële crisis. Tussen 2008 en 2011 werden veel minder woningen gebouwd dan op basis van de afgeleverde bouwvergunningen ( zie Figuur 67 ) kon worden verwacht. Dit betekent dat de heropleving van het bijkomend woningaanbod maar tijdelijk is. Eens de achterstand uit de periode weggewerkt is, kan aan de hand van het lage aantal vergunde woningen verwacht worden dat het aantal bijkomende woningen terug zal dalen. Figuur 21 : Uitgereikte bouwvergunningen in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Opvallend is wel dat er in 2012 terug een substantieel hoger aandeel eengezinswoningen werd vergund : 8 % ten opzichte van 3 % à 6 % in de periode Het grootste deel van deze eengezinswoningen werd vergund in Stad Brussel en gemeente Ukkel. Maar deze stijging van het aandeel eengezinswoningen doet zich voor in zowat elke gemeente van het gewest. In Vorst, Watermaal-Bosvoorde en Ganshoren bedraagt dit aandeel zelfs meer dan 20 %. Relatief ten opzichte van het totale woonareaal vinden we de sterkste vergunningendynamiek terug in Stad Brussel, gevolgd door enkele gemeenten uit de tweede kroon : Sint-Agatha-Berchem, Evere en Sint-Pieters-Woluwe ( zie Figuur 22 ). Buiten Brussel, waar Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 29

31 duidelijk een aanbodbeleid gevoerd wordt met onder meer de Grondregie van de Stad Brussel, slaagt geen enkele gemeente erin om een stijging van meer dan 1 % te noteren. Ook in absolute zin kaapt Stad Brussel een groot deel van de vergunningen weg : 1/3 van het totaal van het hele gewest. De kaart met geplande nieuwbouwprojecten ( zie Figuur 23 ) geeft eveneens weer dat er een grote dynamiek bestaat in Stad Brussel met projecten binnen de vijfhoek, in Laken ( met onder meer belangrijke projecten op Thurn & Taxis, Tivoli en de Heyzel ) en in de Europese wijk. Behalve Brussel lijkt het zwaartepunt van de nieuwbouwprojecten zich voornamelijk in het westen van het gewest te vinden, met een aantal projecten in Anderlecht ( Ninoofsepoort, Biestebroek, Zuidstation, Erasmus ) en Molenbeek. De studie van CBRE geeft aan dat er een 100-tal projecten op stapel staan tegen 2025, goed voor een extra aanbod van woningen. Als rekening wordt gehouden met nog andere ontwikkelingszones 6, kan verwacht worden dat er tegen 2030 zo n woningen in het Brussels Gewest zullen bijkomen. Figuur 22 : Aantal uitgereikte vergunningen ten opzichte van het totale woningareaal in de 19 gemeenten van het BHG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 6 Op basis van onder andere het GewOP Brussel en het Demografisch GBP : de hefboomgebieden Josaphat, Schaarbeek-Vorming, Weststation bijvoorbeeld of nog de site van de gevangenissen van Vorst en Sint-Gillis. Pagina 30 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

32 Figuur 23 : Overzicht van geplande nieuwbouwprojecten voor woningen Bron : CBRE Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 31

33 4. Transacties op de secundaire markt In de periode 2011 en 2012 vonden in het Brussels Gewest jaarlijks zo n transacties plaats op de secundaire markt voor woningen. Dit houdt in dat er een bevestiging is van het herstel van de verkoopsdynamiek, na de dip tussen 2007 en 2009, toen het aantal verkopen ten opzichte van het totale woonpatrimonium daalde van 25 naar 19. De dynamiek is terug gestabiliseerd op een niveau van ongeveer 24, gelijkaardig aan het langjarig gemiddelde sinds Dit is eveneens gelijkaardig aan de dynamiek in provincie Vlaams-Brabant en iets lager in vergelijking met provincie Waals- Brabant ( 25 ) en het Vlaams Gewest, dat een duidelijk stijgende dynamiek kende sinds begin jaren De dynamiek in het Brussels Gewest ligt dan weer iets hoger in vergelijking met het Waals Gewest ( 22 ), waar de dynamiek duidelijk gedaald is sinds begin jaren Figuur 24 : Evolutie van het aantal transacties op de secundaire markt per woningen in het woonareaal, in het BHG, PVB, PWB, VG en WG - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult De daling van het aandeel verkopen van eengezinswoningen ( gewone woonhuizen + villa s en landhuizen ) die werd waargenomen in de periode zet zich verder tot 2012 : een evolutie van 35 % in 2005 naar 29 % in 2010 naar 27 % in Net zoals voor de periode blijft ook de verkoopsdynamiek in de periode het grootst in de gemeenten uit de tweede kroon : in Oudergem, Evere, Ukkel en Jette ligt deze boven 28. Ter vergelijking : in gemeenten uit de eerste kroon, zoals Sint-Gillis, Molenbeek en Sint-Joost, ligt dit onder de 21. Pagina 32 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

34 Ondanks de gelijkaardige verkoopsdynamiek voor woningen in het Brussels Gewest ten opzichte van de omliggende provincies, is de dynamiek van de verkoop van eengezinswoningen opmerkelijk veel lager ( zie Figuur 72 ). In de meeste gemeenten van het Brussels Gewest is deze dynamiek uitzonderlijk laag, met waarden onder de 15. Enige uitzonderingen zijn Sint-Pieters-Woluwe en in mindere mate Oudergem, Sint-Agatha-Berchem en Ukkel. Dit in tegenstelling tot de dynamiek van woonhuizen van gemeenten in de Brusselse rand, die in de meeste gevallen hoger is dan 23. Binnen de gordel rond Brussel, is de grootste dynamiek te vinden in de noordoostelijke rand ( Vilvoorde, Machelen, Zaventem en Kraainem ) en in de zuidoostelijke rand ( Sint-Genesius-Rode, Hoeilaart en Overijse ). De dynamiek van de verkoop van appartementen in het Brussels Gewest ligt duidelijk meer in lijn met de omliggende gemeenten. Enkele gemeenten uit de tweede kroon van het Gewest, zoals Jette en Vorst, kennen zelfs een duidelijk sterkere verkoopsdynamiek in vergelijking met de gemeenten uit de Vlaamse en Waalse rand rond Brussel. Het feit dat de dynamiek in landelijkere gebieden in het zuiden van Waals-Brabant en het oosten van Vlaams-Brabant nog veel hoger ligt, is te wijten aan het beperkte en recente aanbod aan appartementen. Deze appartementen trekken veel investeerders en tijdelijke kopers aan, wat automatisch zorgt voor snellere verkopen en dus een grotere verkoopsdynamiek. Figuur 25 : Evolutie van het aantal verkopen van woningen op de secundaire markt, volgens type woning in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 33

35 Figuur 26 : Jaarlijks aantal verkopen van woningen op de secundaire markt per woningen in het woonareaal, in de 19 gemeenten van het BHG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 27 : Aantal transacties op de secundaire woningmarkt ( appartementen en eengezinswoningen ) in het BHG, PVB en PWB, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 34 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

36 5. Verkoopsprijzen op de secundaire markt 5.1. Evolutie mediaanprijzen in het Brussels Gewest In 2011 overtroffen de mediaan verkoopsprijzen voor gewone woonhuizen op de secundaire markt voor het eerst de drempel van , om in 2012 een waarde van te bereiken. De jaarlijkse prijsstijging gedurende die 2 jaar bedroeg 2,5 %, wat iets lager is dan de consumptieprijsindex van 3,1 %, en dus overeenkomt met een lichte daling van de reële prijzen ( zie Figuur 28 ). De stabilisatie van de reële prijzen begon al in 2007, na een sterke stijging in de periode De mediaanprijs voor appartementen bedroeg in 2012, een stijging van 4,3 % per jaar sinds Deze stijging is sterker dan de stijging van de consumptieprijsindex, zodat de reële prijsstijging van appartementen jaarlijks 1,2 % bedroeg. Deze recente stijging is iets lager in vergelijking met de stijging in de periode , toen de jaarlijkse stijging 5,7 % bedroeg. Figuur 28 : Evolutie van absolute en reële verkoopsprijzen in het BHG voor appartementen en eengezinswoningen, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult De evolutie van de mediaan verkoopsprijzen van appartementen in het Brussels Gewest loopt ongeveer parallel aan deze in het Vlaams Gewest. Doordat een kleinere stijging in vergelijking met Waals- en Vlaams-Brabant sinds 2006, is het mediaanniveau van appartementenprijzen in het Brussels Gewest onder de waarden van deze provincies gezakt. Dit heeft echter veel te maken met het relatief nieuwe aanbod aan appartementen in vele gemeenten in Waals- en Vlaams-Brabant, wat vanzelfsprekend een positieve invloed heeft op de mediaanprijzen van de verkopen. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 35

37 In tegenstelling tot de prijs voor appartementen, ligt de mediaanprijs voor gewone woonhuizen in het Brussels Gewest 35 % boven de niveaus van de omliggende provincies, en zelfs 60 % boven de mediaanprijs van het Vlaams Gewest. Dit ondanks een relatief zwakke stijging van de prijzen in het Brussels Gewest sinds 2005 : +35 % ten opzichte van +48 % in het Vlaams en Waals Gewest ( zie Figuur 30 ). Het is vooral sinds 2007 dat de prijzen voor gewone woonhuizen in het Brussels Gewest minder sterk stegen in vergelijking met de omliggende provincies en de andere gewesten. Ook de laatste cijfers van de Federatie van Notarissen 7 bevestigt deze trend : in 2013 zijn de gemiddelde verkoopsprijzen voor woonhuizen met 1,6 % gestegen, ten opzichte van een stijging van 2,3 % in het Vlaams Gewest en een stijging van 3,0 % in het Waals Gewest. Figuur 29 : Geïndexeerde verkoopsprijzen in het BHG van 3 types woningen - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 7 http :// Pagina 36 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

38 Figuur 30 : Evolutie van absolute en reële verkoopsprijzen in het BHG, PVB, PWB, VG en WG voor appartementen en gewone woonhuizen, Data : ADSEI 5.2. Evolutie gemiddelde verkoopsprijzen op gemeentelijk niveau Absolute prijzen in het Brussels Gewest en Brabant De gemiddelde verkoopsprijzen van appartementen in het Brussels Gewest is het hoogst in de tweedekroongemeenten aan oostelijke en zuidelijke zijde. De gemiddelde prijs in Sint-Pieters-Woluwe is de hoogste van het gewest, met De laagste prijzen worden genoteerd aan westelijke zijde van het gewest. In Sint-Joost-ten-Node, Ganshoren, Anderlecht, Molenbeek en Koekelberg zijn deze lager dan De relatief hoge prijzen voor appartementen in de oostelijke en zuidelijke zijde van het gewest, lopen door buiten de gewestgrens, zowel aan Vlaamse als aan Waalse zijde. In de gemeenten Kraainem, Wezenbeek-Oppem, Tervuren, Overijse en Hoeilaart liggen gemiddelde prijzen boven De lage prijzen aan de westelijke zijde van het gewest liggen echter lager in vergelijking met de meeste gemeenten aan de overkant van de gewestgrens : in Asse en Wemmel worden veel hogere prijzen genoteerd ( ) in vergelijking met Anderlecht, Molenbeek, Jette, Koekelberg of Ganshoren. 8 Op gemeentelijk niveau werd in sommige gevallen gewerkt met gemiddelde prijzen omdat mediaanprijzen voor een groot aantal gemeenten in Waals en Vlaams-Brabant niet beschikbaar zijn. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 37

39 Figuur 31 : Gemiddelde verkoopsprijs van appartementen in de 19 gemeenten van het BHG, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult De gemiddelde verkoopsprijzen voor woonhuizen in het Brussels Gewest zijn eveneens het hoogst in de tweedekroongemeenten aan oostelijke en zuidelijke zijde, maar het hoogste gemiddelde wordt genoteerd in Elsene, met Ook in Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe en Watermaal-Bosvoorde liggen de prijzen boven De laagste prijzen worden genoteerd aan de westelijke zijde van het gewest. De 5 goedkoopste gemeenten voor appartementen zijn ook de 5 goedkoopste gemeenten voor gewone woonhuizen : in Sint-Joost-ten-Node, Ganshoren, Anderlecht, Molenbeek en Koekelberg liggen de gemiddelde verkoopsprijzen onder de De uitzonderlijk hoge verkoopsprijzen voor gewone woonhuizen in onder andere Elsene en de Woluwes overtreffen, op Kraainem en Lasne na, de gemiddelde verkoopsprijzen aan de overzijde van de gewestgrens. Wel is er net als bij de appartementen ook wat verkoopprijzen van woonhuizen betreft een geografische continuïteit, enerzijds oostwaarts richting Leuven met Kraainem, Wezenbeek-Oppem, en Tervuren en anderzijds zuidwaarts richting Eigenbrakel en Ottignies-Louvain-la-Neuve. Gemiddelde prijzen in Tervuren, Overijse, Sint-Genesius-Rode en Hoeilaart liggen onder de , in vergelijking met prijzen boven de in de Brusselse gemeenten. De relatief lage prijzen aan westelijke zijde van het gewest zijn wel vergelijkbaar met de prijzen in de aanliggende Vlaamse gemeenten. Op Figuur 34 kan afgelezen worden waar de sterkste evoluties qua verkoopsprijzen voor woonhuizen zich hebben voltrokken. Zoals eerder besloten, is dit niet in het Brussels Gewest of de gemeenten uit de Rand, met uitzondering van enkele gemeenten rond het Pagina 38 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

40 Zoniënwoud. De sterkste recente stijgingen in verkoopsprijzen van gewone woonhuizen worden genoteerd in perifeer gebied : het Pajottenland, de streek tussen Leuven en Mechelen, het Hageland en het zuiden van Waals-Brabant. Figuur 32 : Gemiddelde verkoopsprijs van gewone woonhuizen in het BHG, PVB en PWB, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 33 : Gemiddelde verkoopsprijs van gewone woonhuizen in de 19 gemeenten van het BHG, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 39

41 Figuur 34 : Jaarlijkse evolutie van de gemiddelde verkoopsprijs van gewone woonhuizen in het BHG, PVB en PWB, periode Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Prijsevoluties in de gemeenten van het Brussels Gewest Er zijn sterke verschillen merkbaar in de prijsevoluties van de verschillende gemeenten van het Brussels Gewest. In de periode kende de mediaanprijs voor appartementen een stabilisatie in Sint-Pieters-Woluwe, Anderlecht en Schaarbeek ( zie Figuur 35 ), terwijl deze met meer dan 15 % steeg in de gemeenten Watermaal-Bosvoorde, Sint-Lambrechts-Woluwe en Oudergem. Voornamelijk gemeenten aan de oostzijde van het Brussels Gewest kenden een sterk positieve stijging, met uitzondering van Sint-Pieters- Woluwe. De prijzen voor gewone woonhuizen koelden over het algemeen af in de periode In vier gemeenten viel een daling van de mediaanprijs te noteren : Schaarbeek, Evere, Sint-Gillis en Sint-Joost-ten-Node. Slechts 6 gemeenten uit het gewest kenden een stijging boven de consumptieprijsindex : Sint-Pieters-Woluwe, Ukkel, Ganshoren, Elsene, Sint-Lambrechts-Woluwe en Watermaal-Bosvoorde. Hier kan gesteld worden dat het voornamelijk de tweedekroongemeenten uit oostelijke en zuidelijke zijde van het gewest zijn, die de sterkste stijging kenden sinds Uitzondering hierop zijn Ganshoren met een opvallend sterke stijging van +12 %. Pagina 40 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

42 Figuur 35 : Evolutie van de mediaanprijzen van appartementen in vergelijking met deze van gewone woonhuizen in de 19 gemeenten van het BHG en omliggende provincies 9, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Over het algemeen kan gesteld worden dat de prijs-dichotomie tussen de oostelijke zijde en westelijke zijde, met hogere prijzen voor zowel gewone woonhuizen als voor appartementen aan oostelijke zijde, nog verder werd uitgediept in de periode Deze evolutie was eveneens sterk merkbaar in de periode Exponenten aan oostelijke zijde zijn Watermaal-Bosvoorde en Sint-Lambrechts-Woluwe. Aan westelijke zijde vallen Anderlecht, Koekelberg, Molenbeek en Sint-Agatha-Berchem op als typische voorbeelden. Toch zijn er heel recent enkele uitzonderingen : westelijke gemeente Ganshoren kende een stijging in de prijs van gewone woonhuizen en appartementen boven het gemiddelde van het gewest. En Schaarbeek, dat in de periode de typisch sterke prijsstijgingen van de oostelijke zijde kende, noteert na 2010 een sterke afkoeling van zowel de markt van gewone woonhuizen als van appartementen. 9 PVB = Provincie Vlaams-Brabant ; PWB = Provincie Waals-Brabant ; BHG = Brussels Hoofdstedelijk Gewest ; Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 41

43 5.3. Verdeling van de verschillende prijssegmenten en evoluties Prijscorrecties in bepaalde segmenten op niveau van het BHG Tijdens de periode konden we vaststellen dat op de markt van gewone woonhuizen vooral het lage ( P10 10 ) en hoge segment ( P90 ) gestegen waren in prijs. Tijdens de periode is hier deels een correctie op gekomen : de mediaanprijzen zijn nu veel sterker gestegen ten opzichte van de P10-prijs : 5 % ten opzichte van een stagnatie. De P90-prijs is met een stijging van 8 % sinds 2010 echter nog veel sterker blijven doorstijgen, wat duidt op een aanhoudende druk op het hoger segment 11 van de gewone woonhuizen. Deze laatste zijn respectievelijk gestagneerd en gestegen met 8 %, terwijl de mediaanprijs in die periode van 2 jaar met 15 % is toegenomen. In de markt voor appartementen werden in de periode sterke prijsstijgingen in de goedkoopste segmenten van de markt opgetekend, duidend op een sterk stijgende druk in dit lager segment. De recente periode zorgt ook hier voor een gedeeltelijke correctie : de P10-prijzen zijn recent het minst sterk gestegen ( +5 % ), terwijl de mediaanprijzen en P90-prijzen stegen met respectievelijk 9 % en 7 %. In het algemeen neemt de spreiding binnen de verkoopprijzen van appartementen nog verder toe, duidend op een steeds grotere kloof tussen het lager en hoger segment op de markt. Figuur 36 : Geïndexeerde mediaan verkoopsprijzen van appartementen in BHG, PVB, PWB, VG en WG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 10 Percentielprijzen zijn verkoopsprijzen waarbij een bepaald percentage van de verkopen werd afgehandeld voor een lagere prijs. De tiende percentielprijs of P10-prijs is dus de prijs waarbij 10 % van de verkopen aan een lagere prijs werd afgesloten, en 90 % aan een hogere. De P50-prijs is dus gelijk aan de mediaanprijs. De P25-prijs en P75-prijs zijn bijgevolg gelijk aan de Q1-prijs en Q3-prijs als gewerkt wordt met kwartielen in plaats van percentielen. 11 Het hoger segment van gewone woonhuizen betekent in de praktijk de goed gelegen en kwalitatieve woonhuizen. Woonhuizen met een grondoppervlakte groter dan 5 are vallen onder de categorie villa s en landhuizen en worden niet meegerekend in de categorie gewone woonhuizen. Pagina 42 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

44 In de markt voor gewone woonhuizen zijn de prijzen tussen 2010 en 2012 over het algemeen sterker gestegen in de provincies Vlaams- en Waals-Brabant. In Vlaams-Brabant zijn de prijzen in alle segmenten met 7 % à 8 % gestegen, terwijl in Waals-Brabant vooral de prijzen in het hoger segment zeer sterk gestegen zijn ( +12 % ). In de markt voor appartementen is de prijs in het Brussels Gewest in zowat elk segment van de markt sneller gestegen in vergelijking met Vlaams-Brabant, en op relatief gelijkaardige manier in vergelijking met Waals-Brabant. In Waals-Brabant is hier wel de druk op het lagere segment sterkst toegenomen, met een stijging van +9 % in de P10-prijs. Figuur 37 : Spreiding van de percentielprijzen ( P10, P25, P50, P75 en P90 ) van de verkoop van appartementen in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Prijssegmenten in de 19 gemeenten van het Brussels Gewest Zoals reeds bleek uit de studie van de koopmarkt voor woningen in de periode , vertonen de 19 gemeenten van het Brussels Gewest een zeer gediversifieerd beeld wat de spreiding van de prijzen in de verschillende deelsegmenten van de markt betreft. Op de markt van gewone woonhuizen vertonen Molenbeek, Evere, Jette en Ganshoren een zeer kleine spreiding, ten gevolge van een relatief homogene markt. Het omgekeerde doet zich voor in Vorst en vooral Elsene, waar zowel een sterk uitgesproken goedkoop segment als een sterk uitgesproken duur segment bestaat. In Elsene is de P90-prijs 5x zo hoog als de P10-prijs, en heeft deze de kaap van de overschreden. Opvallend is ook dat Sint-Joost-ten-Node, de gemeente met de laagste mediaanprijs, zeven ( voornamelijk westelijke ) gemeenten achter zich laat wat de P90-prijs betreft. De P90-prijs van het hele Brussels Gewest is 4x hoger dan de P10-prijs. 12 Aangeduide percentielprijzen zijn P90 ( bovenste punt ), P75 ( bovenste lijn ), P50 of mediaan ( middelste lijn ), P25 ( onderste lijn ) en P10 ( onderste punt ). Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 43

45 Ook op de appartementenmarkt vertonen een aantal gemeenten relatief kleine prijsverschillen tussen de goedkope en duurdere segmenten omwille van een homogeen patrimonium, zoals Ganshoren, Koekelberg en Molenbeek. De grootste verschillen worden opgetekend in Ukkel, Sint-Pieters-Woluwe, Brussel, Elsene en Sint-Gillis. De P90-prijs in Woluwe blijft nog net onder de kaap van In 7 gemeenten is de P10-prijs of lager. Als we ten slotte de evoluties van de prijssegmenten in de 19 gemeenten bekijken ( zie Figuur 85 tem Figuur 88 ), dan zien we ook hier opvallende verschillen. In enkele gemeenten is de prijs in de laagste segmenten van de markt voor woonhuizen gestabiliseerd of zelfs sterk gedaald. Het gaat vooral om de gemeenten met relatief lage mediaanprijzen, zoals Anderlecht, Evere, Koekelberg, Sint-Agatha-Berchem, Sint-Joost-ten-Node en Molenbeek. Hoewel demografische evoluties op een stijging van de druk op de lagere segmenten zou kunnen wijzen, blijkt dat de prijzen hier toch dalen. In een aantal duurdere gemeenten stijgen de prijzen in de lagere segmenten wel sterk tot zeer sterk. Voorbeelden zijn Oudergem, Sint-Lambrechts-Woluwe en Watermaal-Bosvoorde. Slechts in enkele gemeenten uit het zuidoosten van het Brussels Gewest stijgt de prijs van gewone woonhuizen in elk prijssegment. Sommige gemeenten vertonen vooral een sterke stijging in de hogere segmenten van de markt voor gewone woningen, zoals Stad Brussel, Sint-Agatha-Berchem en Ganshoren. In tegenstelling tot de algemene trend in het gewest, dalen in een aantal gemeenten de prijzen van het hoger segment, zoals in Evere, Koekelberg, Oudergem en Sint-Gillis. Op de markt voor appartementen zien we opnieuw de opvallende evolutie dat de P10- prijzen dalen in de gemeenten met het laagste prijspeil. Dit is het geval in Sint-Agatha- Berchem, Molenbeek, en vooral in Anderlecht ( -11 % ) en Sint-Joost-ten-Node ( -16 % ). De P10-prijzen zijn dan weer heel sterk gestegen in een aantal gemeenten in het oosten van het gewest, zoals Elsene, Etterbeek, Evere en Ukkel. In een aantal gemeenten stagneerde of daalde de P90-prijs, zoals in Koekelberg, Schaarbeek en Sint-Pieters-Woluwe. De sterkste stijging van de P90-prijs werd genoteerd in Sint-Agatha-Berchem ( +22 % ). Pagina 44 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

46 Figuur 38 : Spreiding van de percentielprijzen van de verkoop van appartementen in de 19 gemeenten van het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 45

47 6. Betaalbaarheid 6.1. Inkomens en woonbudgetten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Uit Figuur 39 blijkt dat de inkomens in het Brussels Gewest nog steeds relatief laag zijn in vergelijking met de rest van België. Het P75-inkomen 13 bedraagt slechts 85 % van dat van België, 80 % van dat van het Vlaams Gewest en 71 % van dat van Vlaams-Brabant. De welvaartsindex, die berekend werd op basis van gemiddelde inkomens, toont nog grotere verschillen. Deze index, die per definitie 100 bedraagt voor België, bedraagt slechts 80 voor het Brussels Gewest. De P75-inkomens in het Brussels Gewest zijn sinds 2010 met 3 % gestegen, in vergelijking met een stijging van 5 % in zowel het Vlaams als Waals Gewest. Dit betekent dat de kloof tussen het Brussels Gewest en de andere gewesten ook de laatste 2 jaar verder verdiept is. De P75-inkomens in het Brussels Gewest liggen bovendien ook beduidend lager dan deze in de 2 grootste steden uit het Vlaams Gewest : 4 % lager in vergelijking met Antwerpen en 13 % lager in vergelijking met Gent. In vergelijking met de 2 grootste steden uit het Waals Gewest liggen de P75-inkomens in het Brussels Gewest wel iets hoger : 6 % hoger in vergelijking met Luik en 12 % hoger dan in Charleroi. Door de grote groep lage inkomens in het Brussels Gewest wordt het gemiddeld inkomen sterk negatief beïnvloed. De welvaartsindex in het Brussels Gewest ligt dan ook lager dan deze in Luik ( 85 ) en bevindt zich bijna op het niveau van Charleroi ( 76 ). Figuur 39 : P75-inkomens in de referentiegebieden voor 2010 en Bron : ADSEI - Grafiek : IDEA Consult 13 Volgens de meest recente cijfers over de fiscale aangiften zijn er in het Brussels Gewest een zeer groot aandeel nulaangiften en aangiften onder de : 34 % ten opzichte van het Belgisch gemiddelde van 22 %. Dat is onder andere het gevolg van de hoge werkloosheidsgraad. Dit zorgt er evenwel voor dat de mediaaninkomens nog steeds zeer laag zijn en geen goede indicator zijn om betaalbaarheid te onderzoeken. Daarom werd geopteerd om vooral met de P75-inkomens te werken. Pagina 46 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

48 Het is een bekend fenomeen dat er grote inkomensverschillen zijn tussen de 19 gemeenten van het Brussels Gewest. 14 Dit blijkt eveneens uit deze cijfers ( zie de kaart van Figuur 40 ) : de welvaartsindex, berekend op basis van de gemiddelde inkomens, bedraagt in Sint-Joost-ten-Node slechts 50. De gemeente is hiermee de armste gemeente van België. Vooral in het noorden en westen van het Gewest ligt de welvaartsindex zeer laag : Molenbeek ( 61 ), Schaarbeek ( 67 ), Anderlecht ( 69 ) en Sint-Gillis ( 69 ) kennen welvaartsindexen die bij de laagste van het hele land horen, terwijl enkele Brusselse gemeenten een welvaartsindex hebben die ver boven het Belgisch gemiddelde uitkomt : Oudergem ( 105 ), Ukkel ( 109 ), Sint-Pieters-Woluwe ( 110 ) en vooral Watermaal-Bosvoorde ( 114 ). Toch ligt de welvaartsindex van deze rijkste gemeente niet hoger dan de waarde voor heel Waals-Brabant ( 114 ) of Vlaams-Brabant ( 117 ). Opvallend is verder dat de westelijke tweede kroongemeenten Sint-Agatha-Berchem, Ganshoren en Jette relatief goed scoren op het vlak van inkomens. Figuur 40 : Welvaartsindex van de Brusselse gemeenten, Bron : ADSEI - Kaart : IDEA Consult - Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Uit Figuur 90 blijkt dat de reële woonuitgaven in het Brussels Gewest niet veel hoger liggen dan deze in het Vlaams Gewest. Een voorlopige voorspelling van de statistische dienst van de FOD Economie geeft evenwel aan dat de reële woonuitgaven sterk geste- 14 Hierbij moet altijd in het achterhoofd gehouden worden dat de rijkere Brusselse gemeenten vaak ook minder welgestelde buurten bevatten en omgekeerd. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 47

49 gen zouden zijn tussen 2010 en Omdat dit het geval is in elk gewest, blijven de reële woonuitgaven in het Brussels Gewest toch op hetzelfde niveau als in de andere gewesten. Omdat de gemiddelde inkomens in het Brussels Gewest een stuk lager liggen in vergelijking met de andere twee gewesten, ligt het aandeel van de woonuitgaven in de totale consumptie van de huishoudens vanzelfsprekend hoger. Deze schommelt sinds 2005 rond de 28 à 29 %. In het Vlaams en Waals gewest schommelt dit aandeel in dezelfde periode tussen 24 en 26 %. De sterke voorspelde stijging in de woonuitgaven tussen 2010 en 2012 weegt, relatief gezien ten opzichte van het gemiddelde inkomen, zwaar door in de inkomens van het Brussels Gewest. Deze stijging zou betekenen dat het gemiddelde aandeel van de woonuitgaven in de totale gezinsuitgaven zou stijgen tot 35 %. Over het algemeen wordt een woonquote van 30 % gezien als betaalbaar. Dit zou dus betekenen dat voor het gemiddelde gezin in het Brussels Gewest, wonen niet langer als betaalbaar gezien kan worden. Figuur 41 : Aandeel van de woonuitgaven in de totale consumptie van huishoudens - Bron : Huishoudbudgetenquête Grafiek : IDEA Consult Pagina 48 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

50 6.2. Aantal benodigde inkomens voor de aankoop van een woning Methodologie Het aantal benodigde inkomens voor de aankoop van een woning wordt ook in andere studies gebruikt als indicator voor betaalbaarheid. Hierbij wordt eenvoudigweg de aankoopprijs van een woning ( teller ) gedeeld door het jaarinkomen ( noemer ). Hoe hoger de waarde van de indicator, hoe slechter de betaalbaarheid. Hoe lager de indicator, hoe beter de betaalbaarheid. Omwille van het enorm hoge aandeel zeer lage inkomens in het Brussels Gewest ( 34 % van de fiscale aangiften ligt onder de per jaar ), werd hier geopteerd om het 75 ste percentiel van de inkomens als noemer voor de indicator te gebruiken. Omdat betaalbaarheid op de koopmarkt impliceert dat men een woning kan verwerven, werd bovendien geopteerd om als teller de woningprijs uit het lagere of middensegment te gebruiken : de 25 ste en 50 ste percentielprijzen voor gewone woonhuizen en appartementen. Uiteraard moet deze indicator kritisch geïnterpreteerd worden. Deze houdt geen rekening met de situatie op de markt voor hypothecaire leningen, de situatie op de huurmarkt, het eventuele vermogen dat kopers of potentiële kopers kunnen inzetten voor aankoop van een woning, de grootte en de kwaliteit van de woning in kwestie... Het aantal inkomens benodigd voor aankoop van een woning is dus maar één indicator. Omwille van de goede beschikbaarheid aan recente gegevens op niveau van gemeente, vormt deze indicator wel een handig instrument om een zicht te krijgen op de ingewikkelde materie van betaalbaarheid Brussels Gewest ten opzichte van andere gewesten en / of regio s Voor elk woningtype ligt de indicator van benodigde P75-inkomens voor aankoop van een woning voor de 4 onderzochte woningtypes substantieel hoger in het Brussels Gewest in vergelijking met de andere gewesten. De combinatie van woningprijzen rond en vaak boven het niveau van de omliggende regio s met substantieel lagere inkomens veroorzaakt dit resultaat. Het verschil is substantieel in de koopmarkt voor appartementen : voor een P25-appartement in het Brussels Gewest ( ) zijn 4,7 P75-inkomens nodig, een pak hoger dan in het Vlaams Gewest ( 3,7 ), Vlaams-Brabant ( 3,7 ) en Waals-Brabant ( 3,8 ). 15 Voor aankoop van een P50-appartement zijn in het Brussels Gewest ( ) meer dan 6 P75-inkomens nodig, tegenover minder dan 5 in de omliggende regio s en provincies. 15 In de verkoopstatistieken wordt bovendien het onderscheid niet gemaakt tussen studio s en appartementen. Men kan ervan uitgaan dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een P25 appartement in de meeste gevallen een studio zal betekenen, wat niet altijd het geval is in de andere gewesten. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 49

51 Figuur 42 : Aantal benodigde P75-inkomens voor aankoop van een woning in de referentiegebieden, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Het verschil is het grootst bij de P50-gewone woonhuizen, die in het Brussels Gewest kosten : met 10,3 benodigde P75-inkomens ligt de indicator hier bijna dubbel zo hoog als in het Vlaams Gewest ( 5,2 ) en Vlaams-Brabant ( 5,5 ), en meer dan dubbel zo hoog als gemiddeld voor België ( 5,0 ). Het mag niet verbazen dat het verschil hier het grootst is, aangezien de P50-woningprijzen in het Brussels Gewest duidelijk boven deze van omliggende regio s liggen. Opnieuw in combinatie met de substantieel lagere inkomens wordt dit zeer opvallende resultaat verkregen. Vanuit zijn hoedanigheid als grootstad kan het Brussels Gewest niet enkel vergeleken worden met de omliggende provincies of gewesten. In Figuur 43 wordt de situatie in het Brussels Gewest daarom vergeleken met enkele andere steden in België. Ook nu valt op dat de betaalbaarheid in Brussel veel sterker onder druk staat dan in deze andere grote steden. Op de markt voor appartementen komt de betaalbaarheid van Gent nog enigszins in de buurt van de betaalbaarheid in Brussel, omwille van een zeer sterke opwaardering van de prijzen sinds begin jaren In de andere steden is de aankoop van een appartement veel betaalbaarder dan in Brussel. Op de markt voor gewone woonhuizen is het verschil in betaalbaarheid tussen Brussel en de andere steden nog veel groter : het aantal benodigde P75-inkomens ligt in Gent ( 6,0 ) en Antwerpen ( 6,6 ) significant lager dan in Brussel ( 10,3 ), wat dus een veel betere betaalbaarheid impliceert, terwijl de betaalbaarheid van woningen in deze 2 steden, zowel volgens de media als de politieke agenda s, reeds als problematisch wordt gezien. Pagina 50 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

52 Figuur 43 : Vergelijking van het benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een woning met andere grote Belgische steden- Data : ADSEI Markt voor appartementen Binnen het Brussels Gewest zijn het meest P75-inkomens nodig voor aankoop van een P50-appartement in Elsene en Brussel-Stad. Ook de andere gemeenten in de buurt van de Europese instellingen kennen waarden boven 6,5 : Etterbeek ( 6,7 ), Sint-Pieters-Woluwe ( 6,6 ) en Sint-Lambrechts-Woluwe ( 6,8 ). Over het algemeen kennen de gemeenten in het westen van het Gewest een lagere waarde voor deze indicator, met waarden rond of onder 5 in Ganshoren ( 5,0 ), Jette ( 5,1 ), Sint-Agatha-Berchem ( 4,8 ) en Anderlecht ( 5,1 ). Deze waarden liggen heel wat onder het gewestelijk gemiddelde van 6,2 en benaderen het Vlaams gemiddelde van 4,9. Ondanks duidelijk lagere inkomens, die in principe een positief effect hebben op de indicator en dus een negatief effect op de betaalbaarheid, kennen deze gemeenten binnen het Brussels Gewest de beste betaalbaarheid volgens deze indicator. Dit komt omdat het effect van de relatief lage verkoopprijzen voor appartementen in deze gemeenten sterker doorweegt in de betaalbaarheid dan het effect van de lagere inkomens. Een gelijkaardig effect zien we in Watermaal-Bosvoorde en Oudergem. De zeer hoge verkoopsprijs van appartementen zou een hoge indicator en dus slechte betaalbaarheid in deze gemeenten doen vermoeden. Het is evenwel doordat de inkomens in deze gemeenten eveneens zeer hoog zijn, dat deze gemeenten bij de eerder betaalbare gemeenten horen voor P50-appartementen. De inkomens zijn in deze gemeenten dus voldoende hoog in vergelijking met de verkoopsprijzen voor appartementen en dat is dus niet het geval in Elsene, Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe. De meeste gemeenten in het Brussels Gewest kennen een lagere betaalbaarheid voor appartementen in vergelijking met de Vlaamse Rand en de rest van Vlaams en Waals- Brabant. Vooral in het noordelijke deel van de Vlaamse Rand is er een goede betaalbaarheid, met als voorbeelden Asse, Grimbergen en Vilvoorde. Ook steden als Aalst en Ninove ( niet op de kaart ) kennen een betere betaalbaarheid. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 51

53 Figuur 44 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-appartement in de 19 gemeenten van het BHG, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 45 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-appartement in de Brabantse Provincies, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 52 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

54 Markt voor woonhuizen Op de markt voor woonhuizen zijn het opnieuw de gemeenten rond de Europese instellingen die de hoogste waarde kennen voor de betaalbaarheidsindicator, en dus de laagste betaalbaarheid. Het betreft voornamelijk Sint-Lambrechts-Woluwe ( 12,0 ), Etterbeek ( 12,6 ) en Elsene ( 14,8 ). Deze cijfers zijn enorm hoog, wat duidt op het feit dat de markt voor woningen in deze gemeenten steeds minder gericht is op de eigen bevolking, maar op een welstellende bevolking van buitenaf ( gegoede Brusselaars uit het hele Gewest, expats,... ). Het zijn opnieuw enkele gemeenten in het westen van het Gewest die de laagste waarde hebben voor de indicator van aantal benodigde P75-inkomens, en dus de hoogste betaalbaarheid. Het betreft vooral Sint-Agatha-Berchem ( 8,2 ) en Jette ( 8,5 ). Opmerkelijk is dat deze betaalbaarste gemeenten van het gewest een waarde voor de indicator hebben die ver boven het gemiddelde van het Vlaams Gewest ( 5,2 ) en Vlaams-Brabant ( 5,5 ) uitkomt, wat de betaalbaarheid voor woonhuizen in deze gemeenten meteen in een zeer relatief daglicht stelt. Figuur 46 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-woonhuis in de 19 gemeenten van het BHG, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Net als voor appartementen kennen de gemeenten in de Vlaamse Rand een veel betere betaalbaarheid voor woonhuizen dan de gemeenten van het Brussels Gewest, zelfs in vergelijking met de meest betaalbare gemeenten binnen het gewest zoals Sint-Agatha- Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 53

55 Berchem en Jette. Het verschil binnen en buiten de gewestgrens is zeer groot en ook zeer scherp : enkel de betaalbaarheid van enkele faciliteitengemeenten met de laagste betaalbaarheid in de Vlaamse Rand, zoals Linkebeek en Kraainem, komt in de buurt van de betaalbaarheid in de meest betaalbare Brusselse gemeenten. In het geval van woonhuizen is het niet zozeer de noordelijke maar vooral de westelijke rand die een relatief goede betaalbaarheid kent, met gemeenten zoals Dilbeek, Sint-Pieters-Leeuw en Beersel. Opvallend is ook dat de betaalbaarheid sterk onder druk staat in de ruimere rand rond Brussel, met uitzondering van het oostelijk gedeelte en de westelijke punt van beide provincies Het betreft de nog eerder landelijke gedeelten van het Brusselse hinterland, vaak slechter bereikbaar en die een minder grote bevolkingsdruk kennen. Het is duidelijk dat de centrifugale migratiestromen, vanuit het Brussels Gewest richting periferie, grotendeels gekoppeld kunnen worden aan de combinatie van een sterke demografische druk met de zoektocht naar betaalbaarheid van vastgoed. De markt voor appartementen staat onder druk in het Brussels Gewest en is veel betaalbaarder in gemeenten zoals Vilvoorde en Grimbergen. De markt voor woningen staat in het Brussels Gewest nog veel sterker onder druk, en is een pak betaalbaarder in Vlaamse gemeenten zoals Beersel, Asse, Machelen en Dilbeek. Inwoners van deze gemeenten uit de Vlaamse Rand stellen op hun beurt vast dat de betaalbaarheid in de iets meer perifere gemeenten nog een stuk beter is, terwijl daar bovendien een veel opener woonareaal bestaat waar redelijk wat woningen te koop worden aangeboden. Dit verklaart de grote migratiestroom vanuit de Vlaamse Rand naar deze tweede cirkel rond Brussel. Figuur 47 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-woonhuis in de Brabantse provincies, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 54 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

56 Evoluties sinds 2010 Omwille van beperkte inkomensevoluties op 2 jaar tijd, in combinatie met vaak sterkere schommelingen in de verkoopsprijzen op een korte periode, is de evolutie van de betaalbaarheidsindicator 16 overheen de periode dan ook grotendeels te wijten aan evoluties in de verkoopsprijzen. Toch kunnen een aantal grote lijnen worden gevonden in Figuur 48. Zo is over het algemeen de betaalbaarheid van appartementen gedaald in het Brussels Gewest, ten opzichte van een stabilisatie in het Vlaams Gewest en Vlaams-Brabant. De betaalbaarheid van woonhuizen is in het Brussels Gewest relatief gestabiliseerd, ten opzichte van een lichte daling in de omliggende regio s. Binnen het Brussels Gewest is de betaalbaarheid van woonhuizen en appartementen het sterkst onder druk gekomen in enkele oostelijke gemeenten. Voor woonhuizen betreft het vooral Elsene en Watermaal-Bosvoorde, voor appartementen betreft het vooral Etterbeek, Oudergem, Sint-Lambrechts-Woluwe en Watermaal-Bosvoorde. In een aantal gemeenten van het Brussels Gewest is de betaalbaarheid dan weer gestegen. Voor woonhuizen betreft het Schaarbeek, Koekelberg en Evere. Voor appartementen betreft het Anderlecht, en Schaarbeek. Opvallend genoeg is de betaalbaarheid in de armste gemeenten van het gewest zoals Anderlecht, Molenbeek of Schaarbeek, gestabiliseerd of zelfs toegenomen. Figuur 48 : Evolutie van het aantal benodigde P75-inkomens voor aankoop van een woning in de 19 gemeenten van het BHG en referentiegebieden, tussen 2010 en Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 16 Een stijging van het aantal benodigde inkomens voor aankoop van een woning ( de betaalbaarheidsindicator ) betekent een daling in de betaalbaarheid, en omgekeerd. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 55

57 6.3. Aandeel van de gezinnen dat zich op basis van inkomen een woning kan veroorloven Methodologie Voor het evalueren van de betaalbaarheid van woningen werden twee rekenkundige modellen opgesteld. Een eerste model heeft volgende kenmerken : Resultaat : het benodigde netto-inkomen van een huishouden met 2 inkomens in het Brussels Gewest voor de aankoop van een woning, onafhankelijk van de leeftijdscategorie waarbinnen dit huishouden zich bevindt Variabele1 : Type woning appartement aan P25-prijs appartement aan P50-prijs gewoon woonhuis aan P25-prijs gewoon woonhuis aan P50-prijs Variabele 2 : Afbetalingstermijnen van 10, 15, 20, 25 of 30 jaar Variabele 3 : Woonquote van 25 % ( typisch voor gezinnen met kinderen ) of 30 % ( typisch voor jonge koppels ) Hypotheses : Lenen van de woning voor 100 % van de prijs. Dit betekent dat extra kosten ( registratierechten, BTW, notariskosten, ) uit het eigen vermogen worden betaald, maar dat geen verder eigen vermogen ( of vermogen van bijvoorbeeld familie ) wordt ingezet voor de aankoop van de woning. Interest 4 % ( op basis van ) 17 Woonbonus : aftrekbaarheid van kosten en rentelasten ten gevolge van een hypothecaire lening, volgens de wetgeving van 1 januari 2014 Het tweede model heeft volgende kenmerken : Resultaat : het aantal jaar waarop een hypothecaire lening afbetaald kan worden door een huishouden met 2 inkomens Variabele 1 : Type woning appartement aan P25-prijs appartement aan P50-prijs gewoon woonhuis aan P25-prijs gewoon woonhuis aan P50-prijs Variabele 2 : type huishouden Samengestelde inkomens met hoofd van gezin tussen 25 en 29 jaar Samengestelde inkomens met hoofd van gezin tussen 30 en 34 jaar Samengestelde inkomens met hoofd van gezin tussen 35 en 39 jaar 17 Voor looptijden onder de 20 jaar ligt de gemiddelde hypothecaire rente iets onder de 4 %. Voor looptijden boven de 20 jaar ligt de gemiddelde hypothecaire rente iets boven de 4 %. Hierbij werd rekening gehouden met de situatie waarbij 80 à 100 % van de prijs van de woning wordt geleend. Pagina 56 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

58 Variabele 3 : Percentielinkomen P10, P20,..., P90 van deze samengestelde inkomens naar leeftijdscategorie Variabele 4 : Situatie Situatie 1 : woonquote van 30 % en rekening houdend met de woonbonus volgens de wetgeving van 1 januari 2014 Situatie 2 : woonquote van 25 % en rekening houdend met de woonbonus volgens de wetgeving van 1 januari 2014 Situatie 3 : woonquote van 30 % en rekening houdend met de hypothetische situatie waarin de woonbonus volledig wegvalt en woningprijzen gelijkaardig blijven Bij de uitwerking van de modellen werden een aantal keuzes gemaakt. Hieronder worden deze kort verantwoord : Er werd geopteerd voor de 3 leeftijdscategorieën tussen 25 en 39 jaar, om op deze manier de betaalbaarheid voor woningen van jonge koppels en jonge gezinnen te evalueren. Er werd geopteerd om de P25 en P50-prijzen van woningen in de modellen op te nemen, omdat betaalbaarheid immers het kunnen aanschaffen van een betaalbare, passende woning inhoudt en niet het kunnen aanschaffen van een woning in het duurdere segment. Er werd gekozen voor 25 % en 30 % van het inkomen dat wordt besteed aan de afbetaling van de lening. Voor koppels mag 30 % als een maximum beschouwd worden. In combinatie met andere eigendomskosten ( belastingen, reparaties,... ) ontstaat hier al snel een effectieve woonquote van 35 % of meer. Voor koppels met kinderen mag, omwille van de extra kosten ten gevolge van de kinderen, 25 % als een maximum beschouwd worden. Banken staan bovendien niet zo vaak leningen toe als de afbetaling meer dan 30 % van het inkomen bedraagt. Dat is bovendien nog minder geval bij inkomens die op de grens balanceren tussen het wel of niet kunnen aankopen van een eigen woning. De bronnen voor de gegevens die werden gebruikt binnen de modellen zijn de volgende : P25 en P50 prijzen voor appartementen en gewone woonhuizen in 2012, zoals beschikbaar gesteld door het kadaster via de FOD Economie Decielinkomens van de huishoudens met 2 inkomens ( gehuwden of samenwonende koppels ) in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, opgedeeld per leeftijdscategorie van 5 jaar ( gezinshoofd ), op basis van de fiscale aangiftes van gezinnen in 2012, beschikbaar gesteld door ADSEI Model 1 : schatting van benodigd netto-inkomen Een inleidend voorbeeld geeft weer hoe onderstaande figuren gelezen dienen te worden. Indien een gehuwd of samenwonend koppel bereid is 30 % van zijn inkomen te besteden ( Figuur 49 ) aan de afbetaling van een hypothecaire lening van een P25-appartement op 30 jaar, dient dit huishouden minstens een gezamenlijk netto-inkomen te hebben van per maand. Indien 25 % van het inkomen gespendeerd kan worden ( Figuur 50 ) aan de afbetaling van een lening op 20 jaar voor een P25-woonhuis, dient het gezamenlijk netto-inkomen van dit huishouden minstens te bedragen. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 57

59 Indien uitgegaan wordt van een tweeverdienend koppel met een netto-inkomen van om en bij de per maand, kan uit Figuur 49 afgeleid worden dat een P25-appartement afbetaald kan worden op 15 jaar tijd, een P50-appartement op 20 à 25 jaar tijd, en een P25-woonhuis op 30 jaar tijd. Voor de aankoop van een P50-woning dient een koppel een netto-inkomen te hebben van meer dan per maand, om de lening af te betalen op 30 jaar. In de praktijk is de aankoop van een eengezinswoning te Brussel die aan een mediaanprijs wordt verkocht voor de meeste koppels dus onhaalbaar! Indien uitgegaan wordt van een tweeverdienend gezin met kinderen, en opnieuw een gezamenlijk netto-inkomen van per maand, kan uit Figuur 50 afgeleid worden dat een P25-appartement afbetaald kan worden op 20 jaar, en een P50-appartement op 30 jaar. Voor aankoop van een P25-woonhuis met hypothecaire lening op 30 jaar dient het gezamenlijk netto-inkomen al te bedragen, waarmee we al in de hogere inkomenszones komen. Voor afbetaling van een P50-woonhuis op 30 jaar dient dit netto-inkomen meer dan te bedragen. In de praktijk dus een onmogelijke opdracht voor de meeste gezinnen. Figuur 49 : Schatting van het benodigde netto-inkomen voor een gehuwd of samenwonend koppel, gegeven dat 30 % van het inkomen aan de afbetaling van een hypothecaire lening wordt gespendeerd. Figuur 50 : Schatting van het benodigd netto-inkomen voor een gezin met kinderen, gegeven dat 25 % van het inkomen aan de afbetaling van een hypothecaire lening wordt gespendeerd Model 2 : schatting van de minimale looptijd van een hypothecaire lening Een inleidend voorbeeld geeft weer hoe onderstaande figuren gelezen dienen te worden. Indien een gehuwd of samenwonend koppel bereid is 30 % van zijn inkomen af te staan voor afbetaling van een hypothecaire lening onder het huidige systeem met woonbonus, kijken we naar Figuur 51. Voor dezelfde situatie maar met de inzet van 25 % van het inkomen, kijken we naar Figuur 52. Voor het hypothetische geval met 25 % van het nettoloon dat wordt ingezet en het volledig wegvallen van de woonbonus, wordt verwezen naar Figuur 53. Deze situatie werd als situatie mee opgenomen, omdat de huidige federale Pagina 58 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

60 regering de mogelijkheid laat aan de deelstaten om vanaf 1 juli een eigen fiscaal woonbeleid te voeren. Het volledig afvoeren van de woonbonus is hierbij een redelijk extreme en weinig waarschijnlijke optie, maar zeker niet onmogelijk. De minimale afbetalingstermijn voor aankoop van een P25-appartement met inzet van 30 % van het inkomen, lezen we af in de eerste tabel van Figuur 51. Een huishouden met hoofd van het gezin tussen 35 en 39 jaar ( onderste rij ) en met een mediaan inkomen ( kolom P50 ) voor deze leeftijdsgroep dient de lening af te betalen op minstens 19 jaar, in de praktijk dus zeker mogelijk. De minimale afbetalingstermijn voor een P25-woonhuis ( 3 e tabel ) voor een huishouden tussen 30 en 34 jaar ( voorlaatste rij ) met een P80-inkomen binnen deze categorie, bedraagt 16 jaar. Gezien banken 30 jaar als maximale afbetalingstermijn aanhouden voor hypothecaire kredieten, kunnen we dus stellen dat een P25-woonhuis nog net haalbaar is voor een huishouden met P70-inkomen. Dit betekent dus dat dit haalbaar is voor iets meer dan 30 % van de samengestelde inkomens met een gezinshoofd tussen 30 en 34 jaar. Om het geheel te visualiseren werd gebruik gemaakt van een kleurencode : afbetalingstermijnen van 20 jaar of minder werden groen gekleurd ( gemakkelijk ), termijnen tussen 21 en 30 jaar werden oranje gekleurd ( moeilijker ), termijnen van meer dan 30 jaar werden rood gekleurd ( onmogelijk ). Figuur 51 : Looptijd van de hypothecaire lening met een woonquote van 30 % en rekening houdend met de woonbonus via fiscale aftrekbaarheid van intresten, 2012 Als we Figuur 51 interpreteren, betekent dit dus dat de afbetaling van het goedkoopste woontype, een P25-appartement, haalbaar is voor een relatief groot aandeel van de jonge gezinnen : het betreft 60 % bij de huishoudens tussen 25 en 29, en iets meer dan 60 % bij de huishoudens tussen 30 en 39. Dit betekent evenwel dat voor de overige 35 à 40 % de aankoop van een appartement in dit relatief goedkope segment onmogelijk is zonder inzet van eigen vermogen of hulp van familie. Er mag ook niet uit het oog verloren worden dat het hier gaat om de samengestelde inkomens ( tweeverdieners ) : met de enkelvoudige inkomens ( alleenstaanden, eenoudergezinnen, 1 werkende ouder,... ) wordt geen rekening gehouden in deze berekeningen. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 59

61 Wanneer de haalbaarheid van de afbetaling van de 3 andere woontypes bekeken wordt, valt op dat deze telkens een pak lager ligt. Een P50-appartement is haalbaar voor net geen 40 % van de huishoudens met gezinshoofd tussen 25 en 29 jaar, en ongeveer 50 % van de huishoudens tussen 30 en 39 jaar. Een P25-woonhuis is haalbaar voor 25 % van de gezinnen in de jongste categorie, en iets minder dan 40 % van de gezinnen met een dertiger als gezinshoofd. Er mag hierbij niet uit het oog verloren worden dat een P25- woonhuis in de meeste gevallen een te renoveren woning betreft. Er dienen bijgevolg nog vaak verscheidene duizenden euros bij de aankoopprijs bijgeteld te worden om te kunnen spreken van een geschikte woning, wat een sterk negatief effect heeft op de haalbaarheid. Hiermee werd in de schatting geen rekening gehouden. Zoals reeds uit het eerste model bleek, is de aankoop van een P50-woonhuis enkel weggelegd voor een klein aandeel van de jonge gezinnen : het betreft 10 % van de gezinnen met gezinshoofd tussen 25 en 29, en iets meer dan 20 % van de gezinnen met een dertiger als gezinshoofd, met samengesteld inkomen. Aangezien een eigenaar nog andere kosten heeft aan de woning ( onderhoud, energie ), en ook onroerende voorheffing dient te betalen, ligt de woonquote een pak hoger dan het inkomensaandeel dat het huishouden afstaat voor afbetaling van de hypothecaire lening. Vanuit dat opzicht is het dan ook logisch om de betaalbaarheid te analyseren vanuit de situatie dat slechts 25 % van het netto-inkomen kan gespendeerd worden aan de afbetaling van de hypothecaire lening. Zeker in geval van een huishouden met kinderen, en in geval van een huishouden met een inkomen op de grens van het al of niet kunnen aankopen van een woning, is deze 25 % een betere veronderstelling. Figuur 52 : Looptijd van de hypothecaire lening met een woonquote van 25 % en rekening houdend met de woonbonus via fiscale aftrekbaarheid van intresten, 2012 Indien we Figuur 52 interpreteren, valt op dat hierin duidelijk wordt dat de betaalbaarheid een stuk lager is in vergelijking met de situatie waarin 30 % van het netto-inkomen gespendeerd kan worden aan de afbetaling van de hypothecaire lening. De betaalbaarheid van een P25-appartement blijft nog enigszins gelijk, maar het verschil wordt duidelijk Pagina 60 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

62 vanaf een P50-appartement. Binnen dit model is afbetaling van een P50-appartement haalbaar voor minder dan 30 % van de huishoudens tussen 25 en 29 jaar, en ongeveer 40 % van deze huishoudens met een dertiger als gezinshoofd. Zoals te verwachten, is de aankoop van een eengezinswoning nog problematischer : minder dan 20 % van de huishoudens tussen 25 en 29, en ongeveer 30 % van de huishoudens tussen 30 en 39, kan zich de afbetaling van een P25-woning veroorloven. Dit opnieuw met de opmerking dat een P25-woonhuis in de meeste gevallen niet instapklaar is en dus nog substantiële investeringen vergt. Een P50-woonhuis is haalbaar voor minder dan 10 % van de huishoudens met samengesteld inkomen tussen 25 en 29 jaar, en voor iets meer dan 10 % van de huishoudens met samengesteld inkomen tussen 30 en 39 jaar. Ten slotte wordt in Figuur 53 de situatie weergegeven waarin 25 % 18 van het netto-inkomen wordt besteed aan de afbetaling van een hypothecair krediet, maar zonder woonbonus via belastingvermindering. In de praktijk zou het afschaffen van de woonbonus gedeeltelijk gecompenseerd worden door een daling van de woningprijzen. Experts zijn het echter niet eens over de grootte van deze compensatie. Aangezien de Brusselse woningmarkt een huurmarkt is, waarbij het gros van de kopers van een woning uit investeerders bestaat die de woonbonus niet genieten, zou deze compensatie bovendien relatief gering kunnen zijn in het Brussels Gewest. Figuur 53 : Looptijd van de hypothecaire lening met een woonquote van 25 % maar zonder woonbonus, 2012 Het algemene beeld van de situatie zonder woonbonus is deze van een betaalbaarheid die nog verder gedaald is. Enkel een P25-appartement kan nog door een substantieel aandeel van de huishoudens afbetaald worden. Een P50-appartement kan door slechts 20 à 35 % van de gezinnen met dubbel inkomen afbetaald worden, en een P25-woning door 10 à 30 % van de jonge tweeverdieners, afhankelijk van de leeftijdscategorie. Een P50-woning ten slotte, kan in deze hypothetische situatie door minder dan 10 % van de jarige huishoudens met samengesteld inkomen veroorloofd worden, en door iets meer dan 10 % van de tweeverdieners met een dertiger als gezinshoofd. 18 Het betreft hier opnieuw 25 % van het totale netto-inkomen. In geval van een inkomen met een 13 e maand en vakantiegeld betekent dit 29 % van het maandelijks gestort netto-inkomen. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 61

63 7. Algemene conclusies 7.1. Blijvende bevolkingsgroei en verjonging in het BHG De bevolking van Brussel blijft sterk stijgen. De enorme stijgingpiek van 2010 ligt achter de rug, maar de relatieve stijging blijft vele malen sterker dan de stijging in de andere gewesten en op enkele uitzonderingen na, ook dan de evolutie in het hinterland van het Gewest. In de kalenderjaren 2011 en 2012 steeg de Brusselse bevolking met ongeveer evenveel inwoners als er mensen in Halle wonen. Het aantal bijkomende inwoners in het Brussels Gewest was tussen 2010 en 2012 dubbel zo groot als het aantal bijkomende inwoners in Vlaams- en Waals-Brabant samen. Deze bevolkingsstijging wordt de laatste jaren gevoed door 2 fenomenen : een positieve natuurlijke aangroei en een positief migratiesaldo vanuit het buitenland, voornamelijk uit Oost-Europa. Deze combinatie van factoren zorgt voor een sterke stijging van het aantal kinderen, 30 ers en 40 ers in het Gewest. Het reeds jonge bevolkingsprofiel van het Gewest, met meer dan twee derde van de inwoners jonger dan 40 jaar, blijft op deze manier verder verjongen. De vergrijzing, die sterk aanwezig is in het Vlaams en Waals Gewest, heeft voorlopig geen vat op het Brussels Gewest : het aandeel 60-plussers blijft laag, en er zijn geen recente of toekomstige evoluties die hier op korte termijn verandering in brengen. De bevolkingsstijging wordt evenwel getemperd door een belangrijk negatief migratiesaldo met de omliggende steden en gemeenten in het Vlaams Gewest. Het betreft hier vooral een uitstroom van gezinnen met kinderen. Als jongeren onder de 20, 30 ers en 40 ers worden samengenomen, verliest het Brussels Gewest jaarlijks zo n inwoners uit deze leeftijdsgroepen aan de Rand. Het verlies is het grootst aan gemeenten in de noordelijke en westelijke rand, en aan omliggende kleinere steden zoals Aalst, Ninove, Tubeke en Eigenbrakel. Het centrifugaal migratiepatroon zet zich ook verder : een stad als Aalst verliest inwoners aan het eigen ommeland, en gemeenten in de Rand zoals Dilbeek, Sint-Pieters-Leeuw en Vilvoorde verliezen inwoners, voornamelijk jonge gezinnen, aan het meer perifere gebied in Vlaams- en Waals-Brabant. Omwille van de huidige natuurlijke aangroei en huidige immigratiestromen, kan verwacht worden dat de Brusselse bevolking de komende jaren verder zal verjongen 19. Er wordt verwacht dat de gemiddelde leeftijd laag blijft ( 37 jaar ), en dat er in het Brussels Gewest de eerste jaren nog geen vergrijzingsgolf aan zit te komen. Er wordt verwacht dat de bevolkingsstijging blijft aanhouden, maar na de piek qua bevolkingsstijging in 2010 zal dit hoogstwaarschijnlijk aan een verder afnemend tempo gebeuren. Tussen 2014 en 2025 verwacht het planbureau wel nog een stijging met inwoners. Daarna wordt de grens van 1,3 miljoen inwoners overschreden en zal er mogelijk een stabilisatie van het bevolkingsaantal optreden. 19 Zie onder andere Lena Imeraj, Christa Engelbos & Kelly Huegaerts, 2012, Een bevolkingsprognose voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 62 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

64 7.2. Verappartementisering van het woonareaal Het woonareaal van het Brussels Gewest is zeer gesloten. In 17 van de 19 gemeenten zijn er minder dan 14 % open of halfopen woningen. Het woonareaal in het Brussels Gewest bestaat dus voornamelijk uit rijwoningen, vooral in de 19 e -eeuwse gordel van de eerste kroon, en appartementen, voornamelijk in de 20 ste -eeuwse gordel van de tweede kroon. Hoewel zij nog niet het niveau van Brussel halen, zijn enkele gemeenten uit de ruime rand rond Brussel aan sneltempo aan het verdichten. Dit is het geval in de noordoostelijke rand met Vilvoorde, Machelen-Zaventem, maar ook aan zuidwestelijke zijde in Beersel, Halle, Tubeke en Eigenbrakel bijvoorbeeld. Ten opzichte van de grootte van het bestaande woonareaal, is de stijging van het aantal woningen in het Brussels Gewest beperkt geweest in de voorbije jaren. Enkele uitzonderingen zijn de gemeenten Brussel en Evere, waar respectievelijk de publieke en de private sector zeer actief geweest zijn. Ook de meeste gemeenten uit de Rand kennen een relatief lage stijging van het aantal woningen. De uitzondering wordt gevormd door enkele van de meer verstedelijkte gemeenten in dit gebied, zoals Vilvoorde, Zaventem en Halle. Over het algemeen kent het landelijkere gebied, met voornamelijk het Pajottenland en het oosten van Waals-Brabant, de sterkste relatieve stijgingen van het aantal woningen. Vooral in het oosten van Waals-Brabant wordt hierbij ingespeeld en verder geanticipeerd op de centrifugale migratiepatronen van vooral jonge gezinnen vanuit het Brussels Gewest en de Rand naar betaalbare en landelijke woonomgevingen. Het fenomeen waarbij het aandeel appartementen in het woonareaal sterk stijgt ten nadele van de andere typologieën, heet verappartementisering. Het grootste deel van het Brussels Gewest is hieraan onderhevig. Het aantal bijkomende appartementen is goed voor zowat 100 % van het bijkomende woonareaal. Door vervangingsbouw van rijwoningen door appartementen ( na afbraak of herindeling ) daalt bovendien het aantal rijwoningen sterk in een aantal gemeenten in de eerste kroon. Binnen het Brussels Gewest ontsnappen voorlopig enkel Ukkel en Oudergem aan deze verappartementisering. Ook in de Rand rond Brussel zet het fenomeen van verappartementisering van het woonareaal sterk door. Enkele gemeenten in de Rand blijven echter goed stand houden tegen deze verappartementisering, zoals Beersel, Sint-Genesius-Rode en Hoeilaart, maar ook Dilbeek, Kraainem en Wezenbeek-Oppem blijven voorlopig gespaard. Deze verappartementisering is zeker niet enkel een Brussels fenomeen, maar doet zich voor in een aantal Vlaamse centrumsteden en randgemeenten als gevolg van een tekort aan bouwgronden en als een voor de hand liggend en rendabel antwoord op de veranderende woonnoden en woonbudgetten. Het bestaande aanbod aan eengezinswoningen bestendigen en uitbreiden wordt steeds moeilijker zonder overheidsingrijpen. Mogelijkheden zijn het afbakenen van zones waar meergezinswoningen opgetrokken mogen worden, het stimuleren van innovatieve grondgebonden woningtypologieën bij nieuwe ontwikkelingen of deze woningen zelf ontwikkelen via een Autonoom Gemeentebedrijf 20. Ook in de Vlaamse context hebben steden het moeilijk om met het omliggend suburbaan gebied te concurreren. Voorbeelden van steden waar dit speelt zijn Kortrijk, Gent, Aalst en Turnhout. Meer en meer wordt verwezen naar alternatieve woonvormen in de stad 20 M. Ryckewaert, 2011, Betaalbaar en kwalitatief wonen in de stad Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 63

65 om een stedelijk antwoord te bieden op het suburbaan woonaanbod. Hierbij worden elementen van collectiviteit belangrijker, vooral op vlak van buitenruimte. Dit wordt aangevuld met een gezinsvriendelijke woonomgeving voorzien op zacht verkeer en nabijheid van voorzieningen, zodat de grootte van de privékavel minder doorslaggevend wordt 21. Ook in het Brussels Gewest wordt in deze richting gedacht in de te ontwikkelen duurzame woonwijk Tivoli in Laken. Anderzijds kan ook gedacht worden aan gezinsvriendelijkere hoogbouw. Ideeën hierover staan in Vlaanderen en Brussel nog maar in de kinderschoenen, terwijl Nederland in dat verband al veel verder staat 22. Volgens de recent uitgereikte vergunningen zullen de trends zich de komende jaren voortzetten. Dat betekent dat vooral in Brussel-Stad een sterke toename van het woonareaal verwacht kan worden, en dat de verappartmentisering met 92 % appartementen in de uitgereikte vergunningen onverminderd zal doorzetten Verdere polarisatie tussen het oosten en het westen van het BHG Reeds in de studie van de periode werd als belangrijke conclusie gesteld dat er een belangrijke polarisatie ontstaan is tussen het oosten en het westen van het Brussels Gewest. Hierbij liggen verkoopsprijzen in de oostelijke gemeenten substantieel hoger, en blijven zij ook sterker positief evolueren. Maar ook inkomens liggen hoger en stijgen sneller in de oostelijke gemeenten van het Brussels Gewest. Voor de onderzochte periode kan besloten worden dat deze trend zich in grote lijnen blijft voortzetten. Zo zijn de prijzen voor koopappartementen het sterkst gestegen in Oudergem, Sint-Lambrechts-Woluwe en Watermaal-Bosvoorde. Op de markt voor woonhuizen zijn de prijzen het sterkst gestegen in Elsene en Watermaal-Bosvoorde. Op de markt voor appartementen blijven de prijzen in Anderlecht, Koekelberg en Molenbeek trager evolueren dan in gemeenten aan oostelijke zijde. De trend zet zich evenwel niet 100 % door : zo is er na sterke prijsstijgingen in Schaarbeek een duidelijke afkoeling van zowel de markt voor woningen als appartementen, en heeft er zich op de markt voor woonhuizen een afkoeling van de prijzen voorgedaan in Evere, Sint-Gillis en Sint-Joost. Dat deze polarisatie zich grotendeels voortzet, heeft te maken met de aanwezigheid van de Europese en internationale instellingen in Brussel, Elsene en Etterbeek. Ook andere factoren dragen verder bij tot deze polarisatie : zo ligt het economisch hart van Brussel in dit deel van het gewest, met de belangrijkste kantoorwijken en de nabijheid van de kantorenparken van Evere, Diegem en de Woluwes. Er zijn ook beter ontsloten parken in dit gebied ( Terkamerenbos, Park van Vorst en Dudenpark, Jubelpark, Woluwepark,... ), meer voorzieningen en is er over het algemeen een betere ontsluiting met het openbaar vervoer ( metro- en tramlijnen ) en over de weg ( o.a. Middenring ). Als de westelijke gemeenten de kloof willen dichten met de oostelijke gemeenten van het Gewest, zullen daarvoor de nodige investeringen op vlak van economie, voorzieningen, ontsluiting, groeninfrastructuur, voorzieningen en algemene stadsontwikkeling gedaan moeten worden. 21 H. Teugels, 2011, Op zoek naar ruimte voor wonen en zorg in Brussel 22 M. De Wit van DUSArchitecten, 2010 : Gezinsvriendelijke hoogbouw : voorbeelden en toolbox Pagina 64 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

66 Zoals reeds werd geconcludeerd in het rapport voor de periode , kunnen we echter moeilijk spreken van één of twee woningmarkten in het Brusselse Gewest. Zowel qua woonareaal, prijzen als recente evoluties vertonen de 19 gemeenten van het Gewest sterk uiteenlopende patronen. De zeer brede spreiding tussen de prijzen van de verschillende woonsegmenten binnen gemeenten als Sint-Pieters-Woluwe, Elsene, Brussel en Sint- Gillis toont aan dat er zelfs binnen dezelfde gemeente een enorme heterogeniteit bestaat, waarbij de woningmarkt sterk verschillend functioneert van wijk tot wijk. Jammer genoeg zijn er geen gegevens beschikbaar over woonareaal, bijkomende woningen, prijzen en transacties, om verdere analyses te kunnen uitvoeren op wijkniveau. Beschikbaarheid van deze gegevens zou evenwel een enorme meerwaarde betekenen om het functioneren van de woningmarkt in het Brussels Gewest nog beter te begrijpen Gelijkaardige prijsevolutie in het BHG ten opzichte van andere regio s De recente gemiddelde verkoopsprijs voor appartementen op de secundaire markt is in het Brussels Gewest gelijkaardig aan deze in het Vlaams Gewest, en ligt zelfs substantieel onder deze van Vlaams- en Waals-Brabant. Het is vooral de prijs voor woonhuizen die in het Brussels Gewest de pan uit swingt : deze ligt in 2012 gemiddeld gezien 35 % boven het niveau van Vlaams- en Waals-Brabant, en maar liefst 60 % boven het niveau van het Vlaams Gewest. Ook in de meeste gemeenten van de Rand rond Brussel ligt de prijs voor woonhuizen in de meeste gevallen substantieel lager. Voor woningprijzen op niveau van de regionale gemiddelden, dient men zich in Vlaams en Waals-Brabant wel te richten op de meest perifere gebieden. Deze grote kloof in verkoopsprijzen tussen het Brussels Gewest en zijn omgeving is echter niet het gevolg van een recente evolutie. Integendeel : de reële prijs voor woonhuizen is in het Brussels Gewest sinds 2007 stabiel gebleven, terwijl deze in de omliggende regio s licht is blijven stijgen. In sommige gemeenten zoals Schaarbeek en Evere is de absolute prijs zelfs gezakt en kunnen we spreken van een duidelijke afkoeling van de markt. De enorme kloof is dus het gevolg van evoluties die veel verder teruggaan in de tijd en wordt, in tegenstelling tot wat vaak wordt beweerd, niet verder uitgediept en zelfs lichtjes verkleind. Ook de meest recente cijfers van de Federatie van Notarissen geven aan dat deze trend zich in 2013 voortzet. De sterkste stijging in verkoopsprijzen worden genoteerd in perifeer gebied, waar de centrifugale migratiegolf zijn einde vindt : het Pajottenland, de streek tussen Leuven en Mechelen, en het zuiden van Waals-Brabant. Op de secundaire appartementenmarkt ligt de situatie anders. Daar zijn zowel de gemiddelde verkoopsprijzen in absolute zin, als de recente evoluties van de verkoopsprijzen in het Brusselse wel sterk vergelijkbaar met deze van het Vlaams Gewest. De verkoopsprijzen van appartementen liggen iets onder het gemiddelde van de Brabantse provincies, vooral ten gevolge van zeer lage verkoopsprijzen in enkele gemeenten in het westen van het Brussels Gewest, zoals Anderlecht en Molenbeek en wellicht mede omwille van de grotere aanwezigheid van kleinere en oudere appartementen. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 65

67 7.5. Betaalbaarheid sterk onder druk in het BHG De gemiddelde inkomens liggen in het Brussels Gewest ver onder deze van de andere gewesten, en zeker ver onder deze van de omliggende Brabantse provincies. Met een welvaartsindex van 80 scoort Brussel lager dan de meeste andere grote steden in België. De inkomensniveaus van sommige gemeenten binnen het Brussels Gewest horen zelfs bij de laagste van het land. De gemiddelde prijs voor appartementen in het Brussels Gewest bevindt zich echter op het niveau van het Vlaams gemiddelde. En de prijzen voor woonhuizen liggen in het Brussels Gewest ver boven het niveau van het Vlaams Gewest. De combinatie van lagere inkomens met relatief hoge vastgoedprijzen, zorgt dan ook voor zeer slechte betaalbaarheidsratio s in het Brussels Gewest. Hoe hoger het woningmarktsegment, hoe meer de betaalbaarheid van de woning onder druk komt in het Brussels Gewest. Bij P25-appartementen is het aantal benodigde P75- inkomens zo n 25 % hoger in vergelijking met het Vlaams Gewest. Voor de aankoop van een P50-woonhuis zijn in het Brussels Gewest meer dan 10 P75-jaarinkomens nodig. Dat is dubbel zoveel in vergelijking met de situatie in het Vlaams Gewest. Doordat de gemiddelde inkomens in het Brussels Gewest de laatste jaren trager gestegen zijn dan de verkoopsprijs van appartementen, is de betaalbaarheid nog verder gedaald, terwijl deze in het Vlaams Gewest en Vlaams-Brabant stabiel is gebleven. Door de relatieve afkoeling van de prijzen op de markt voor woonhuizen, is op niveau van het hele Brussels Gewest de betaalbaarheid hiervan wel niet nog verder onder druk gekomen na Er zijn echter opnieuw grote verschillen waar te nemen tussen de 19 gemeenten van het Brussels Gewest. Ondanks de lage inkomens in Anderlecht, blijft deze gemeente bij de meest betaalbare van het Gewest, zeker wat de markt voor appartementen betreft. Dat komt omdat de lage verkoopsprijzen de lage inkomens van de bevolking meer dan voldoende compenseren. Ook Sint-Agatha-Berchem, Ganshoren en Jette zijn voorbeelden van de betaalbaarheid die aan westelijke zijde van het Brussels Gewest voorlopig het meest overeind blijft. Ondanks de relatief hoge inkomens in gemeenten zoals Elsene, Etterbeek en Sint-Lambrechts-Woluwe, horen deze gemeenten bij de minst betaalbare uit het Gewest, zeker wat de markt voor woonhuizen betreft. Dit komt omdat de hogere inkomens onvoldoende hoog zijn in vergelijking met de uitzonderlijk hoge vastgoedprijzen. Bovendien is het ook in deze gemeenten dat de betaalbaarheid de laatste jaren, na 2010, nog verder onder druk is gekomen door verdere prijsstijgingen die sterker zijn dan de inkomensevoluties. Deze situatie aan de oostelijke zijde van het Gewest, en voornamelijk in de gemeenten rond de Europese instellingen, is het gevolg van een koopmarkt die niet langer enkel gericht is op inwoners uit de eigen gemeente. De werkgelegenheid en de stijgende aantrekkelijkheid van deze gemeenten zorgt voor sterke aantrekking van investeerders en gegoede privépersonen uit binnen- en buitenland die vastgoed opkopen voor eigen gebruik of om door te verhuren aan internationale werknemers, expats, of twintigers en dertigers die op zoek zijn naar een tijdelijke woning. De modelmatige benadering van de betaalbaarheid in het Brussels Gewest toont een niet al te rooskleurige situatie van de betaalbaarheid van koopwoningen. Jonge koppels of Pagina 66 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

68 gezinnen die geen eigen vermogen kunnen inbrengen voor de aankoop van een woning, en dus afhankelijk zijn van een hypothecaire lening, hebben hiervoor een relatief hoog inkomen nodig. De aankoop van een P25-appartement is voor de meeste tweeverdieners nog haalbaar. Tweeverdieners kunnen zich doorgaans ook nog een P50-appartment veroorloven, zij het met vaak lange looptijd van de lening. De aankoop van een eengezinswoning is voor heel wat tweeverdieners onhaalbaar : voor een woning in het lagere segment dienen zij vaak al financieel tot het uiterste te gaan, terwijl deze woningen in de praktijk vaak nog extra renovatiekosten met zich meebrengen. Het tweede model geeft duidelijk de impact van een aantal indicatoren op de betaalbaarheid weer. Ook in dit model is duidelijk dat een P25-appartement haalbaar is voor een groot aandeel van de tweeverdieners. De haalbaarheid daalt wel pijlsnel van zodra het een P50-appartement of een eengezinswoning betreft. Zo kan een P25-woonhuis door minder dan 30 % van de tweeverdieners met gezinshoofd onder 30 jaar en minder dan 40 % van de tweeverdieners met dertiger als gezinshoofd, aangekocht worden. Bovendien zijn het vooral de twintigers die moeilijk toegang vinden tot de koopmarkt : het aandeel dertigers dat zich een woning in een bepaald segment kan veroorloven ligt, door de hogere gemiddelde inkomens, 10 tot 15 % hoger. De haalbaarheid van de aankoop van een woning is verder ook sterk afhankelijk van het aandeel van het inkomen dat aan afbetaling van een lening kan gespendeerd worden. Indien een huishouden geconfronteerd wordt met extra kosten, bijvoorbeeld ten gevolge van kinderen, renovatiekosten,... zal in de praktijk vaak maar 25 % van het inkomen aan afbetaling gespendeerd kunnen worden. Het aandeel gezinnen dat in dit geval de aankoop van een woning kan veroorloven, daalt in dit geval aanzienlijk. Ten slotte werd ook de hypothetische situatie bekeken waarbij de woonbonus via belastingaftrek wordt afgeschaft en de woningprijzen op hetzelfde niveau blijven. Dit zou verdere nefaste gevolgen hebben voor de betaalbaarheid : een P25-woning is dan enkel haalbaar voor iets meer dan 10 % van de twintigergezinnen met gezamenlijk inkomen, en minder dan 30 % van de dertigergezinnen Betaalbaarheid bepaalt mee migratiepatronen Het sterke centrifugale migratiepatroon vanuit het Brussels Gewest naar de Rand en vanuit de Rand naar verder gelegen perifeer gebied is het gevolg van demografie, woonareaal en vastgoedprijzen. De sterk stijgende en jonger wordende bevolking in het Brussels Gewest vindt voor een deel zijn weg in het verder verdichtende en verappartementiserende woonareaal van het Gewest. Er zijn evenwel te weinig bijkomende woningen ten opzichte van het aantal bijkomende gezinnen : het gewestelijk woonareaal fungeert hierbij dan ook als een soort spons. Het aantal huishoudens per woning blijft stijgen door een dalende leegstand en het in stijgende mate samenwonen van meerdere gezinnen in één woning. Door de lage betaalbaarheid voor woningen, en vooral van woonhuizen, gaan veel jonge gezinnen uit het Brussels Gewest dan ook op zoek naar een geschikte koopwoning daarbuiten 23. Ofwel verkiezen zij opnieuw een enigszins stedelijke omgeving in 23 Uit vroeger onderzoek blijkt dat deze migratiestroom niet recent is en jaren geleden ook al sterk gebaseerd was op verschillen in vastgoedprijzen : cf. D. Willaert, 2009, Verhuisbewegingen vanuit en naar de Vlaamse Rand rond Brussel Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 67

69 een kleinere stad rond Brussel, ofwel verkiezen zij de nabijheid met Brussel door zich te vestigen in de meer betaalbare delen van de Rand. Net buiten de gewestgrens is de betaalbaarheid van gewone woonhuizen doorgaans substantieel beter, 24 en hebben woningen vaak meer buitenruimte 25. De opname van deze jonge gezinnen uit het Brussels Gewest door de Rand fungeert als een drukregelaar op de snelkookpan van de Brusselse vastgoedmarkt : de vastgoedprijzen evolueren de laatste jaren in het BHG dan ook ongeveer gelijkaardig als in de andere Gewesten. De kloof in absolute prijzen dateert dan ook al van veel vroeger en heeft misschien meer te maken met het feit dat Brussel een huurmarkt is, waardoor vastgoed ook als een investeringsproduct beschouwd wordt, met het bijbehorende rendement. Met uitzondering van Vilvoorde en Zaventem, kennen de gemeenten in de Rand maar in beperkte mate een bevolkingstoename. Bovendien zijn er meestal ook geen grootschalige nieuwbouwprojecten om een sterke bevolkingsstijging toe te laten. De reden dat de gemeenten in de Rand deze jonge gezinnen uit het Brussels Gewest toch kunnen opnemen, ligt in het feit dat deze gemeenten zelf een sterke uitstroom kennen van jonge en oudere gezinnen richting de verdere periferie. Dit fenomeen is duidelijk zichtbaar in bijvoorbeeld Dilbeek, Sint-Pieters-Leeuw, Vilvoorde en Aalst. Hierdoor komen redelijk wat woningen, vooral eengezinswoningen, op de markt. Dat vrijkomende aanbod houdt de prijzen in de Rand onder controle. De gezinnen uit de Rand hebben vaak minder binding met Brussel en vestigen zich in meer perifeer landelijk gebied zoals het ommeland van Aalst, het Pajottenland, Klein- Brabant,... waar de betaalbaarheid van eengezinswoningen nog veel beter is, en er ook een veel ruimer aanbod is aan eengezinswoningen. Dit is op zijn beurt dan weer het gevolg van meerdere factoren : er is een negatieve natuurlijke aangroei in dat landelijke gebied, en een sterk verouderende bevolking waarbij vijftigers en zestigers hun eengezinswoning verkopen. Bovendien wordt er in dat landelijke gebied, ten opzichte van het bestaande woonpatrimonium, relatief wat woonareaal bijgebouwd om deze buitenste migratierimpel op te vangen. Gemeenten die voorheen meer gespaard gebleven waren van de suburbanisatiegolf rond Brussel, komen nu stilaan dus ook in de slipstream van de hoofdstad. 24 Bijvoorbeeld in de zone die onmiddellijk aansluit op het zuidoostelijk deel van Brussel, met name Kraainem, Wezenbeek-Oppem en Tervuren in het oosten en Sint-Genesius-Rode, Rixensart, Terhulpen, Waterloo en Lasne in het zuiden, zijn de verkoopprijzen van woonhuizen doorgaans niet veel lager. Wel krijgt men voor dezelfde prijs vaak meer ruimte en een groenere woonomgeving. 25 Zie ook Verhuis- en verblijfmotieven van jongeren en jongvolwassenen in de centrumstad L. De Bruyne en S. Yserbyt, 2011 : ook in een kleinere stad als Mechelen is de combinatie van betaalbaar woonaanbod en buitenruimte de belangrijkste reden om de stad te verlaten, vooral van zodra er jonge kinderen zijn. Pagina 68 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

70 7.7. Uitdijende metropolisering van het Gewest Als gevolg van de hierboven beschreven migratiepatronen, begint een aantal van de kenmerken die als typisch Brussels kunnen worden aangeduid ( hoge bevolkingsdichtheid, overwicht aan jonge leeftijdscategorieën, hoog aandeel buitenlanders, groei en verdichting van de woningvoorraad, etc. ) steeds meer zijn weg te vinden naar de Vlaamse rand rond Brussel en zelfs verder. Deze metropolisering van de ruimte rond het Gewest, waarin ook kleinstedelijke kernen een centrale rol in spelen, hangt vanzelfsprekend samen met de nauwe economische en sociale banden die Brusselse bedrijven en bevolking onderhouden met de Rand. In grote lijnen krijgt deze metropolitaanse ruimte zijn beslag langsheen de noordelijke zijde van het Gewest ( grofweg gaande van Dilbeek over Asse tot Vilvoorde-Machelen ) en langsheen de assen Brussel-Leuven, Brussel-Ottignies-Louvainla-Neuve, Brussel-Nijvel en Brussel-Tubeke. Dat is ook de ruimte die het beste dooraderd is door snelwegen en spoorwegen. Op die manier komen delen van de provincies Waals- en Vlaams-Brabant steeds meer in een Brusselse dynamiek terecht. Dit is duidelijk te merken in Vilvoorde en Zaventem bijvoorbeeld, maar even goed in Asse en Sint-Pieters-Leeuw en heeft gevolgen op bevolkingssamenstelling, taalgebruik, voorzieningen, enz. Deze metropolisering zal in de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid nog verder toenemen, waarbij woningmarkten aan weerszijden van het Gewest steeds verder met elkaar zullen interageren, maar wel in bepaalde subruimten, ofwel langsheen radiale verbindingsassen ( b.v. de as Anderlecht- Sint-Pieters-Leeuw-Halle-Tubeke ) en soms ook tangentieel ( b.v. tussen Vilvoorde, Machelen en Zaventem ). Die fenomenen zullen wellicht nog versterkt worden wanneer de plannen voor het GEN en voor de regionale tramlijnen aan Vlaamse zijde gerealiseerd zullen worden. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 69

71 Pagina 70 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

72 BIJLAGE 1 : GLOSSARIUM 1. Afkortingen Afkorting BHG CPI PVB PWB VG WG Volledig begrip Brussels Hoofdstedelijk Gewest Consumptieprijsindex Provincie Vlaams-Brabant Provincie Waals-Brabant Vlaams Gewest Waals Gewest 2. Woordenlijst Uitdrukking Appartement Betaalbaarheidsratio Decielinkomen Eengezinswoning Uitleg Woning die deel uitmaakt van een gebouw met onderdelen in medeeigendom ( dak, gevels, grond, ) Een indicator om de algemene betaalbaarheid van de koopmarkt te bepalen. Deze wordt berekend door de mediaanprijs van een appartement of een woning te delen door het mediaan inkomen van een huishouden. Zo bekomt men, ter indicatie, hoeveel mediaan inkomsten een mediaan huishouden moet uitgeven om zich een woning te kunnen betalen aan de mediaanprijs, wat kan gelden als maat voor betaalbaarheid. Hoe hoger de betaalbaarheidsratio, hoe minder de betaalbaarheid, en omgekeerd. Een decielinkomen is het inkomen waaronder een bepaald tiental percentages inkomens zich bevinden. Het inkomstendeciel 9 of D9 is bijvoorbeeld hoger dan 90 % van de inkomsten, en lager dan de 10 % hoogste inkomens. Het inkomensdeciel 5 of D5 is per definitie gelijk aan het mediaaninkomen. Synoniem voor «grondgebonden woning». Op twee manieren onder te verdelen : villa s, bungalows en landhuizen en gewone woonhuizen open woningen, halfopen-woningen, rijwoningen Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 71

73 Fiscale inkomens Halfopen woning Mediaanprijs Migratiesaldo Open woning Percentielen ( prijs, inkomens,... ) Rand rond Brussel Reële prijzen Rijwoning Secundaire markt Het fiscaal inkomen is gelijk aan het netto belastbaar inkomen, wat op zijn beurt gelijk is aan het totaal van alle bruto-inkomsten uit beroepsactiviteiten, roerend en onroerend goed en diversen ( vervangingsinkomens, pensioenen,... ) met alle aftrekbare kosten in mindering gebracht. Grondgebonden woning met drie gevels De mediaan is de waarde waarmee een reeks in twee gelijke delen kan worden verdeeld. De mediaanprijs is de prijs die aanduidt dat de helft van de vastgoedtransacties onder deze prijs zijn voltrokken, en de andere helft boven deze prijs. Absolute immigratiecijfers waarvan de absolute emigratiecijfers worden afgetrokken geeft het migratiesaldo Grondgebonden woning met vier gevels Een percentielprijs is een prijs waaronder een zeker % van de verkopen plaatsvindt. De percentielprijs 90 of P90 geeft bijvoorbeeld aan dat 90 % van de verkopen een verkoopprijs hebben die lager is dan de P90-prijs. Percentielprijs P50 is per definitie gelijk aan de mediaanprijs. De beschikbare percentielprijzen voor deze studie waren de volgende : P10, P25, P50, P75 en P90. Net zoals voor prijzen kunnen we ook spreken van inkomenspercentielen. Hiernaar wordt soms gerefereerd als Vlaamse Rand of de Rand. Het betreft het geheel van gemeenten buiten het Brussels Gewest die aan het Brussels Gewest grenzen. Voorbeelden van deze gemeenten zijn Dilbeek, Vilvoorde, Sint-Genesius-Rode en Tervuren. Omwille van de nabijheid en sterke interactie met Brussel worden ook soms enkele Waalse gemeenten zoals Eigenbrakel en Waterloo tot deze Rand gerekend. Is een synoniem voor constante prijzen of prijzen in constante euro. Is een hypothetische prijs ten opzichte van een referentiejaar, uitgaande van een nulinflatie sinds dat jaar. De berekening van de reële prijzen gebeurt op basis van de consumptieprijsindex ( CPI ). De reële mediaanprijs van 2010 is gelijk aan ( de absolute mediaanprijs 2010 x Index 1990 / Index 2010 ) Grondgebonden woning met twee gevels De woningmarkt waar de aankopen onder het stelsel van registratierechten gebeuren ( woningen die reeds 2 of meer jaar geleden gebouwd zijn ) Pagina 72 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

74 Verappartementisering Vervangingsbouw Villa s, bungalows en landhuizen Woning Woonbonus Woonpatrimonium Woonquote Vervanging van het aandeel niet-appartementen in het woonpatrimonium door appartementen. De ratio wordt als volgt berekend : ( aandeel appartementen t1 aandeel appartementen t0 ) / ( 1 aandeel appartementen t0 ) waarbij t1 het huidige tijdstip is en t0 een referentiepunt in het verleden. Fenomeen waarbij het aantal rijhuizen daalt om plaats te maken voor meer appartementen. Dit kan gebeuren door rijhuizen in te delen in verschillende appartementen, of door rijhuizen te slopen om plaats te maken voor nieuwbouw van appartementen. Vormen een onderdeel van de «eengezinswoningen». De villa s onderscheiden zich van de «gewone woonhuizen» door de grootte van het terrein : wanneer de oppervlakte groter is dan 5 are, wordt het gewone woonhuis gecategoriseerd als villa. Elke woningentiteit ingeschreven in het kadaster Kosten verbonden aan een hypothecaire lening kunnen tot op een bepaald niveau in mindering worden gebracht van de belastbare basis. Voor tweeverdieners kan het netto voordeel de eerste 10 jaar oplopen tot op jaarbasis. Na de eerste 10 jaar vermindert het voordeel deels. Vanaf 2015 wordt overgestapt op een directe belastingaftrek, en zullen de 3 gewesten afzonderlijk kunnen beslissen over eventuele aanpassing van de wetgeving. Het geheel van woningen die in het kadaster zijn ingeschreven. Het betreft dus ook opgeleverde nieuwbouwwoningen die nog niet verkocht zijn. De woonquote is het onderdeel van de netto-inkomsten, dat besteed wordt aan het verwerven van een woning. Het kan gaan over de huur, over maandelijkse terugbetalingen van een hypothecair krediet, financiële lasten, Een woonquote van 30 à 35 % ten opzichte van de netto-inkomsten wordt algemeen beschouwd als aanvaardbaar voor een huishouden. Voor een huishouden met kinderen blijkt dat in de praktijk beter met een woonquote van 25 % rekening gehouden wordt. Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 73

75 1. Demografisch kader BIJLAGE 2 : EXTRA FIGUREN Figuur 54 : Jaarlijkse immigratie naar het BHG vanuit de rest van België, periode 2009 t.e.m Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 55 : Jaarlijks migratiesaldo van Dilbeek, periode 2008 t.e.m Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 74 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

76 Figuur 56 : Bevolkingsvooruitzichten voor het BHG tot 2022 per leeftijdsgroep van 10 jaar- Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 2. Woonpatrimonium Figuur 57 : Aantal bijkomende woningen in het woonpatrimonium in het BHG, PVB en PWB, periode Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 75

77 Figuur 58 : Aandeel appartementen in het totale woonpatrimonium, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 59 : Verdeling van het aantal bijkomende woningen tussen de 19 gemeenten van het BHG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 76 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

78 Figuur 60 : Aandeel ( half )open woningen in het totale woonareaal, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 61 : Aandeel appartementen in het totale woonareaal, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 77

79 Figuur 62 : Aandeel ( half )open woningen in het totaal van bijkomende woningen in het BHG, PVB en PWB, periode Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 63 : Aandeel appartementen in het totaal van bijkomende woningen in het BHG, PVB en PWB, periode Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 78 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

80 Figuur 64 : Samenvattende variabele van de afstemming tussen het woningaanbod en de vraag van de huishoudens, voor de 140 wijken van het BHG Figuur 65 : Aantal uitgereikte vergunningen in de 19 gemeenten van het BHG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 79

81 Figuur 66 : Aandeel eengezinswoningen in de uitgereikte bouwvergunningen in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 67 : Aantal vergunningen ten opzichte van het aantal bijkomende woningen in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 80 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

82 Figuur 68 : Aandeel eengezinswoningen in de uitgereikte vergunningen in de 19 gemeenten van het BHG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult 3. Transacties Figuur 69 : Evolutie van het aandeel per type woning in het totaal aantal verkopen van woningen op de secundaire markt in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 81

83 Figuur 70 : Aandeel open en halfopen woningen in het totale woonpatrimonium, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 71 : Aandeel appartementen in de verkoopstransacties op de secundaire woningmarkt - Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 82 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

84 Figuur 72 : Dynamiek van de verkoop van eengezinswoningen in het BHG, PVB en PWB, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 73 : Dynamiek van de verkoop van appartementen in het BHG, PVB en PWB, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 83

85 4. Verkoopsprijzen Figuur 74 : Mediaan verkoopsprijzen in het BHG : absolute vs. reële prijzen- Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 75 : Geïndexeerde percentielprijzen van de verkoop van villa s ( 2005=100 ) - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 84 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

86 Figuur 76 : Gemiddelde verkoopsprijs van appartementen in BHG, PVB en PWB, Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 77 : Jaarlijkse evolutie van de gemiddelde verkoopsprijs voor appartementen - Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 85

87 Figuur 78 : Jaarlijkse evolutie van de gemiddelde verkoopsprijs van appartementen in BHG, PVB en PWB, periode Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Figuur 79 : Jaarlijkse stijging van de gemiddelde prijs voor gewone woonhuizen - Data : ADSEI Kaart : IDEA Consult Pagina 86 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

88 Figuur 80 : Geïndexeerde percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 81 : Evolutie van de percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen in BHG, PVB, PWB, VG en WG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 87

89 Figuur 82 : Evolutie van de percentielprijzen van de verkoop van appartementen in het BHG, PVB, PWB, VG en WG, periode Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 83 : Spreiding van de percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen in het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 88 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

90 Figuur 84 : Spreiding van de percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen in de 19 gemeenten van het BHG, Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 85 : Evolutie van de percentielprijzen voor gewone woonhuizen. Periode ( 1 ) - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 89

91 Figuur 86 : Evolutie van de percentielprijzen voor gewone woonhuizen. Periode ( 2 ) - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Figuur 87 : Evolutie van de percentielprijzen voor appartementen. Periode ( 1 ) - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Pagina 90 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

92 Figuur 88 : Evolutie van de percentielprijzen voor appartementen. Periode ( 2 ) - Data : ADSEI Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 91

93 5. Inkomens en betaalbaarheid Figuur 89 : Inkomens per aangifte, inkomensevolutie en welvaartsindex in de 19 Brusselse gemeenten en omliggende provincies, 2012 Pagina 92 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

94 Figuur 90 : Evolutie reële woonuitgaven in per jaar ten opzichte van de consumptieprijsindex ( CPI ), uitgedrukt in prijzen van 2012 Bron : Huishoudbudgetenquête Grafiek : IDEA Consult Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 93

95 Figuur 91 : Benodigde P75-inkomens voor aankoop van een woning in de 19 gemeenten van het BHG en referentiegebieden, 2012 Pagina 94 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

96 BIJLAGE 3 : BRONNEN Koopmarkt voor woningen in het Brussels Gewest, periode , IDEA Consult, 2013 Bevolkingsvooruitzichten : demografische indicatoren per Gewest, Federaal Planbureau ( FPB ), 2013 Migratiesaldo s op niveau van gemeente en gewest : Studiedienst Vlaamse Regering ( SVR ) Bevolkingsevoluties : ADSEI Kadaster van het woningenbestand, FOD Economie Over leegstand en cohousing : Huisje, tuintje is verleden tijd, Brussel Deze Week, 20/11/2013 http :// Bewoonbaar verklaard Het potentieel van collectief wonen in de talrijke leegstaande en onderbenuute infrastructuren in en rond Brussel, Frederik Serroen en Julien Terargot, 2013 Projecten in voorbereiding : CBRE Uitgereikte bouwvergunningen : ADSEI ( FOD Economie ) Jaarlijks aantal transacties en verkoopsprijzen van vastgoed : ADSEI ( FOD Economie ) Consumptieprijsindex : ADSEI ( FOD Economie ) Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 95

97 Pagina 96 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

98 BIJLAGE 4 : OVERZICHT VAN KAARTEN EN FIGUREN Figuur 1 : De agglomeratie van Brussel. Bevolkingsdichtheid in het BHG en Waals- en Vlaams-Brabant Figuur 2 : Bevolkingsevolutie in België en zijn gewesten ten opzichte van het jaar Figuur 3 : Absolute bevolkingsstijging in de periode in BHG, PVB en PWB Figuur 4 : Leeftijdsverdeling in het Brussels Gewest en omliggende regio s, Figuur 5 : Bevolkingsstijging per leeftijdsgroep van 10 jaar in de 19 gemeenten van het BHG Figuur 6 : Bevolkingsstijging per leeftijdsgroep van 10 jaar in BHG, PVB en VG Figuur 7 : Kenmerken van de bevolkingsevolutie in het BHG sinds Figuur 8 : Migratiesaldo met het buitenland per inwoners in de 3 gewesten...17 Figuur 9 : Evolutie van het aantal buitenlanders tussen 2007 en 2011 in de 19 gemeenten van het BHG Figuur 10 : Migratiesaldo met de rest van het binnenland, per inwoners in de 3 gewesten Figuur 11 : Jaarlijks migratiesaldo van het BHG t.o.v. de rest van België, periode 2009 t.e.m Figuur 12 : Migratiesaldo met het Vlaams en Waals Gewest per leeftijdsgroep Figuur 13 : Jaarlijks migratiesaldo van Sint-Pieters-Leeuw, periode 2008 t.e.m Figuur 14 : Bevolkingsprojectie voor het Brussels Gewest in aantal inwoners tot Figuur 15 : Evolutie van het woonareaal in het BHG, Figuur 16 : Aantal woningen per huishouden in de 19 gemeenten van het BHG : 2005, 2010 en Figuur 17 : Stijging van het aantal woningen in het woonpatrimonium in BHG, PVB en PWB, periode Figuur 18 : Evoutie van het woonareaal in de 19 gemeenten van het BHG, periode Figuur 19 : Aantal bijkomende rijwoningen in het totale woonpatrimonium Figuur 20 : Verappartementisering van het woonareaal in BHG, PVB en PWB, periode Figuur 21 : Uitgereikte bouwvergunningen in het BHG, Figuur 22 : Aantal uitgereikte vergunningen ten opzichte van het totale woningareaal in de 19 gemeenten van het BHG, periode Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 97

99 Figuur 23 : Overzicht van geplande nieuwbouwprojecten voor woningen Bron : CBRE Figuur 24 : Evolutie van het aantal transacties op de secundaire markt per woningen in het woonareaal, in BHG, PVB, PWB, VG en WG Figuur 25 : Evolutie van het aantal verkopen van woningen op de secundaire markt, naar type woning in het BHG, Figuur 26 : Jaarlijks aantal verkopen van woningen op de secundaire markt per woningen in het woonareaal, in de 19 gemeenten van het BHG, periode Figuur 27 : Aantal transacties op de secundaire woningmarkt ( appartementen en eengezinswoningen ) in het BHG, PVB en PWB, Figuur 28 : Evolutie van absolute en reële verkoopsprijzen in het BHG voor appartementen en eengezinswoningen, Figuur 29 : Geïndexeerde verkoopsprijzen in het BHG van 3 types woningen Figuur 30 : Evolutie van absolute en reële verkoopsprijzen in het BHG, PVB, PWB, VG en WG voor appartementen en gewone woonhuizen, Figuur 31 : Gemiddelde verkoopsprijs van appartementen in de 19 gemeenten van het BHG, Figuur 32 : Gemiddelde verkoopsprijs van gewone woonhuizen in BHG, PVB en PWB, Figuur 33 : Gemiddelde verkoopsprijs van gewone woonhuizen in de 19 gemeenten van het BHG, Figuur 34 : Jaarlijkse evolutie van de gemiddelde verkoopsprijs van gewone woonhuizen in BHG, PVB en PWB, periode Figuur 35 : Evolutie van de mediaanprijzen van appartementen tov deze van gewone woonhuizen in de 19 gemeenten van het BHG en omliggende provincies, Figuur 36 : Geïndexeerde mediaan verkoopsprijzen van appartementen in BHG, PVB, PWB, VG en WG, Figuur 37 : Spreiding van de percentielprijzen ( P10, P25, P50, P75 en P90 ) van de verkoop van appartementen in het BHG, Pagina 98 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

100 Figuur 38 : Spreiding van de percentielprijzen van de verkoop van appartementen in de 19 gemeenten van het BHG, Figuur 39 : P75-inkomens in de referentiegebieden voor 2010 en Bron : ADSEI - Grafiek : IDEA Consult Figuur 40 : Welvaartsindex van de Brusselse gemeenten, Bron : ADSEI - Kaart : IDEA Consult Figuur 41 : Aandeel van de woonuitgaven in de totale consumptie van huishoudens - Bron : Huishoudbudgetenquête Grafiek : IDEA Consult Figuur 42 : Aantal benodigde P75-inkomens voor aankoop van een woning in de referentiegebieden, Figuur 43 : Vergelijking van het benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een woning met andere grote Belgische steden Figuur 44 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-appartement in de 19 gemeenten van het BHG, Figuur 45 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-appartement in de Brabantse Provincies, Figuur 46 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-woonhuis in de 19 gemeenten van het BHG, Figuur 47 : Benodigd aantal P75-inkomens voor aankoop van een P50-woonhuis in de Brabantse provincies, Figuur 48 : Evolutie van het aantal benodigde P75-inkomens voor aankoop van een woning in de 19 gemeenten van het BHG en referentiegebieden, tussen 2010 en Figuur 49 : Schatting van het benodigd netto-inkomen voor een gehuwd of samenwonend koppel, gegeven dat zij 30 % van hun inkomen aan de afbetaling van een hypothecaire lening spenderen Figuur 50 : Schatting van het benodigd netto-inkomen voor een gezin met kinderen, gegeven dat zij 25 % van hun inkomen aan de afbetaling van een hypothecaire lening spenderen Figuur 51 : Duurtijd van de hypothecaire lening met een woonquote van 30 % en rekening houdend met de woonbonus via fiscale aftrekbaarheid van intresten, Figuur 52 : Duurtijd van de hypothecaire lening met een woonquote van 25 % en rekening houdend met de woonbonus via fiscale aftrekbaarheid van intresten, Figuur 53 : Duurtijd van de hypothecaire lening met een woonquote van 25 % maar zonder woonbonus, Figuur 54 : Jaarlijkse immigratie naar het BHG vanuit de rest van België, periode 2009 t.e.m Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 99

101 Figuur 55 : Jaarlijks migratiesaldo van Dilbeek, periode 2008 t.e.m Figuur 56 : Bevolkingsvooruitzichten voor het BHG tot 2022 per leeftijdsgroep van 10 jaar Figuur 57 : Aantal bijkomende woningen in het woonpatrimonium in BHG, PVB en PWB, periode Figuur 58 : Aandeel appartementen in het totale woonpatrimonium, Figuur 59 : Verdeling van het aantal bijkomende woningen tussen de 19 gemeenten van het BHG, periode Figuur 60 : Aandeel ( half )open woningen in het totale woonareaal, Figuur 61 : Aandeel appartementen in het totale woonareaal, Figuur 62 : Aandeel ( half )open woningen in het totaal van bijkomende woningen in BHG, PVB en PWB, periode Figuur 63 : Aandeel appartementen in het totaal van bijkomende woningen in BHG, PVB en PWB, periode Figuur 64 : Samenvattende variabele van de afstemming tussen het woningaanbod en de vraag van de huishoudens, voor de 140 wijken van het BHG Figuur 65 : Aantal uitgereikte vergunningen in de 19 gemeenten van het BHG, periode Figuur 66 : Aandeel eengezinswoningen in de uitgereikte bouwvergunningen in het BHG, Figuur 67 : Aantal vergunningen ten opzichte van het aantal bijkomende woningen in het BHG, Figuur 68 : Aandeel eengezinswoningen in de uitgereikte vergunningen in de 19 gemeenten van het BHG, periode Figuur 69 : Evolutie van het aandeel per type woning in het totaal aantal verkopen van woningen op de secundaire markt in het BHG, Figuur 70 : Aandeel open en halfopen woningen in het totale woonpatrimonium, Figuur 71 : Aandeel appartementen in de verkoopstransacties op de secundaire woningmarkt Figuur 72 : Dynamiek van de verkoop van eengezinswoningen in het BHG, PVB en PWB, Figuur 73 : Dynamiek van de verkoop van appartementen in het BHG, PVB en PWB, Figuur 74 : Mediaan verkoopsprijzen in het BHG : absolute vs reële prijzen Figuur 75 : Geïndexeerde percentielprijzen van de verkoop van villa s ( 2005=100 ).. 84 Figuur 76 : Gemiddelde verkoopsprijs van appartementen in BHG, PVB en PWB, Pagina 100 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

102 Figuur 77 : Jaarlijkse evolutie van de gemiddelde verkoopsprijs voor appartementen..86 Figuur 78 : Jaarlijkse evolutie van de gemiddelde verkoopsprijs van appartementen in BHG, PVB en PWB, periode Figuur 79 : Jaarlijkse stijging van de gemiddelde prijs voor gewone woonhuizen Figuur 80 : Geïndexeerde percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen, Figuur 81 : Evolutie van de percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen in BHG, PVB, PWB, VG en WG, periode Figuur 82 : Evolutie van de percentielprijzen van de verkoop van appartementen in BHG, PVB, PWB, VG en WG, periode Figuur 83 : Spreiding van de percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen in het BHG, Figuur 84 : Spreiding van de percentielprijzen van de verkoop van gewone woonhuizen in de 19 gemeenten van het BHG, Figuur 85 : Evolutie van de percentielprijzen voor gewone woonhuizen. Periode ( 1 ) Figuur 86 : Evolutie van de percentielprijzen voor gewone woonhuizen. Periode ( 2 ) Figuur 87 : Evolutie van de percentielprijzen voor appartementen. Periode ( 1 ) Figuur 88 : Evolutie van de percentielprijzen voor appartementen. Periode ( 2 ) Figuur 89 : Inkomens per aangifte, inkomensevolutie en welvaartsindex in de 19 Brusselse gemeenten en omliggende provincies, Figuur 90 : Evolutie reële woonuitgaven in per jaar ten opzichte van de consumptieprijsindex ( CPI ), uitgedrukt in prijzen van 2012 Bron : Huishoudbudgetenquête Grafiek : IDEA Consult Figuur 91 : Benodigde P75-inkomens voor aankoop van een woning in de 19 gemeenten van het BHG en referentiegebieden, Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 101

103 Pagina 102 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

104 BIJLAGE 5 : TABELLENBOEK 1. Woonpatrimonium Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 103

105 2. Transacties Pagina 104 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

106 3. Verkoopsprijzen Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 105

107 Pagina 106 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

108 4. Inkomens en betaalbaarheid Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Pagina 107

109 Pagina 108 Observatiecentrum van de verkoop van residentieel vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

110 OBSERVATIECENTRUM VOOR DE HUISVESTING VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST COMMUNICATIE- EN STUDIEDIENST VAN DE BRUSSELSE GEWESTELIJKE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ JOURDANSTRAAT 45 / 55, 1060 BRUSSEL BESTELLINGEN BGHM JOURDANSTRAAT 45 / 55, 1060 BRUSSEL biblio.bghm@bghm.irisnet.be Tel. :