V WOON ISIE 'Wonen langs Dijle en Nete'

Transcriptie

1 V WOON ISIE 'Wonen langs Dijle en Nete' Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte, Sint-Katelijne-Waver 28 maart 2012 Woonvisie_WLDN_versie Blz. 1

2 Woonvisie_WLDN_versie Blz. 2

3 Inhoud 1. Inleiding Woonvisie Algemene woonvisie Deelvisie WONEN VOOR ALLEN Deelvisie WOONKWALITEIT Over een woning beschikken met voldoende woonzekerheid Wonen voor allen Iedereen onder een dak Toegang tot sociale huurwoningen Een kwaliteitsvolle woning Veilig en gezond wonen Bouw vandaag om ook morgen te wonen Een betaalbare woning Behoorlijk leven Betaalbaar aanbod Nieuwe concepten voor betaalbaar wonen In een aangename leefomgeving De organisatie van een lokaal woonbeleid Woonvisie_WLDN_versie Blz. 3

4 1. Inleiding Het woonplan bestaat uit 3 luiken 1 : WoonStudie WoonVisie WoonActies W O O N P L A N STUDIE VISIE ACTIES De woonstudie beschreef de woonsituatie in z n veelheid aan aspecten zoals die zich in de 5 gemeenten voordoet of voorspeld wordt, aangevuld met een SWOT-analyse. Dit 2 de document van het woonplan beschrijft de woonvisie: hoe kijkt men naar de problemen / uitdagingen en welk toekomstbeeld heeft men voor ogen? De strategische doelstellingen geven aan wat de 5 gemeenten op lange termijn willen bereiken. Ze hebben een gemeenschappelijk draagvlak. Indien één van de gemeenten een andere of aanvullende visie en / of strategische doelstelling heeft, vermelden we dit uitdrukkelijk. Dit document de woonvisie omvat dus een visietekst en strategische doelstellingen. Deze doelstellingen geven de richting aan op lange termijn 10 à 20 jaar en moeten dus enerzijds voldoende algemeen zijn, maar anderzijds toch concreet: ze zijn de fundamenten voor het formuleren van woonacties. Gevoed door de woonstudie en deze woonvisie wordt in het 3 de deel van dit 3-luik de woonacties concreet aangegeven hoe men deze visie en dat toekomstbeeld wil realiseren. 1 We schrijven soms de letters P, S, V en A bewust in hoofdletters zodat visueel snel duidelijk is welk luik van het plan we bedoelen. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 4

5 2. Woonvisie 2.1. Algemene woonvisie Zoals eerder geschetst in de inleidende nota Woonplan staat het woonbeleid in nauwe relatie met werken en leven, waarbij deze 3 verbonden worden via mobiliteit en functioneren in een ruimtelijk-ecologisch kader. De algemene woonvisie van de 5 gemeenten vertrekt vanuit 2 pijlers: de realisatie van het recht op wonen; de rol van het lokaal bestuur in deze realisatie. Artikel 23 van de Belgische grondwet vernoemt uitdrukkelijk het recht op behoorlijke huisvesting als één van de (sociale) grondrechten. De Vlaamse overheid vertaalde dit grondrecht in de Vlaamse Wooncode, die als bijbel van het Vlaamse Woonbeleid fungeert. Artikel 3 van de VWC stelt: Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. De Vlaamse Wooncode voorziet in artikel 28 tevens een belangrijke rol voor de gemeenten: als regisseur van het lokaal woonbeleid als uitvoerder van bepaalde delen van het lokaal woonbeleid als dienstverlener naar en van de burger als lokale communicator. 3 de lijn Woonbeleid 2 de lijn Specialisten 1 ste lijn De Woonwinkel Regie: Coördinatie op beleidsniveau Coördinatie op productniveau Gemeente OCMW SHM SVK Huurdersbond IGEMO Dienstverlening: Coördinatie op burgerniveau De gemeente- en OCMW-besturen kiezen uitdrukkelijk voor een integraal en geïntegreerd beleid. Dit realiseren we ook op burgerniveau met een eerstelijnswerking volgens het éénloketconcept: de klant staat centraal en niet het product of de procedure. Verschillende woonactoren realiseren als specialisten een heel gamma aan woonactiviteiten. Ze staan in voor de coördinatie en uitvoering van de processen en procedures op productniveau. Een integrale en geïntegreerde woonvisie en beleid coördineert het geheel op beleidsniveau en zorgt voor samenwerking en afstemming. 2 We houden tevens rekening met het decreet Lokaal Sociaal Beleid, waarin wonen als één van de thema s is opgenomen en waarin de samenwerking tussen gemeente- en OCMW-bestuur centraal staat. Die samenwerking komt ook tot uiting in de verplichte opname van de OCMW-voorzitters in de colleges van burgemeester en schepenen vanaf de volgende gemeentelijke legislatuur. De woonvisie en strategische doelstellingen werden gestoeld op het project-/subsidiedossier en de woonstudie met haar SWOT-analyse en haar besluit. De visie past binnen de missies en strategische doelstellingen van de algemene beleidsplannen van de gemeenten: 2 Uit het project-/subsidiedossier, blz Woonvisie_WLDN_versie Blz. 5

6 ALGEMENE WOONVISIE Het lokaal bestuur gemeente en OCMW samen streeft in samenwerking met de hogere bestuursniveaus, de woonactoren en haar inwoners naar de realisatie van het recht op menswaardig wonen, zoals in de Vlaamse Wooncode werd omschreven: Beschikken over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met voldoende woonzekerheid. Het lokaal bestuur tekent het lokaal woonbeleid uit op gemeentelijk niveau en/of waar mogelijk en nuttig in samenwerking en overleg met andere lokale besturen op intergemeentelijk niveau: Het lokaal bestuur coördineert en stimuleert activiteiten van woonactoren op het gemeentelijk territorium, met als doel meer effectiviteit en efficiëntie bij het inzetten van de middelen en het bereiken van de doelstellingen. Het lokaal bestuur ontplooit zelf acties die een of meerdere elementen van het recht op wonen gunstig beïnvloeden. Het lokaal bestuur fungeert als lokale centrale communicator en dienstverlener tussen enerzijds de hogere bestuurslagen en andere woonactoren en anderzijds de burgers en andere betrokkenen. Het lokaal bestuur geeft hierbij bijzondere aandacht aan groepen en individuen waar het recht op wonen het minst gerealiseerd is en/of het meest bedreigd wordt. Het lokaal woonbeleid is integraal, geïntegreerd en inclusief en sluit ook aan bij andere beleidsaccenten die een woondimensie hebben, zoals ruimtelijke ordening, energiezuinig en duurzaam wonen, mobiliteit, samenleving, toegankelijkheid, 2.2. Deelvisie WONEN VOOR ALLEN Bijna iedere woning is verschillend én ieder gezin is verschillend. Het vinden van de geschikte match is niet altijd eenvoudig. Immokantoren kunnen soms wel fungeren als relatiebureau, maar dan nog blijft het een zeer complexe zaak: ligging, grootte, prijs, inrichting, persoonlijke wensen en noden, Functionele capaciteiten en beperkingen zijn inherent verbonden met de menselijke conditie en levensloop. Iedereen voelt zich in de loop van zijn leven op een bepaald moment in een bepaalde situatie wel eens gehandicapt. Door onvolkomendheden van gebruiksvoorwerpen, infrastructuren, fysieke en sociale omgevingen aan te pakken, kunnen veel handicapsituaties vermeden worden. Wonen voor allen is dus geen visie die vooral mikt op de kleine rest- groep van gehandicapten en senioren die slecht te been zijn. Het is een visie die zich richt naar allen : de peuter die zijn eerste stapjes zet; de onstuimige kleuter die door het drempelloze huis holt; de puber die na het snowboarden 6 weken met een gebroken been loopt; de vader of moeder met de doos vol boodschappen; Woonvisie_WLDN_versie Blz. 6

7 en de leverancier die de nieuwe ijskast naar binnen zeult; het ouder koppel die mekaar rechthouden tijdens het stappen. Door de grote groei bij de senioren (tot 75% bij de 80+ers) is het wenselijk om ook nu al rekening te houden met woningen die zonder grote ingrepen aan te passen zijn voor ouderen. We kunnen enkel aan de vraag naar aanpasbare woningen voor deze groep voldoen indien men bij nieuwbouwprojecten nu al rekening houdt met het concept van Wonen voor allen. Globaal genomen is het toepassen van het concept Wonen voor allen : voor 100 % van de bevolking (dus allen') comfortabel, voor 40 % van de bevolking nodig voor ongeveer 15 % van de bevolking essentieel. In de woonstudie 3 gaven we reeds weer welke visies zich op dit terrein ontwikkelen. Geïnspireerd op deze teksten formuleren we hier de deelvisie Wonen voor allen. Deelvisie WONEN VOOR ALLEN Het lokaal bestuur gemeente en OCMW samen streeft in samenwerking met de hogere bestuursniveaus de woonactoren en haar inwoners naar de realisatie van het principe Wonen voor allen: onze gemeente beschikt over een mix van types woningen waarbinnen iedere subgroep zijn gading vindt binnen elke levensfase waarbij woningen maximaal zijn en flexibel beantwoorden aan de verschillende noden die horen bij verschillende levensfasen en waarbij indien nodig aanpassingen vlot mogelijk zijn Dit vertaalt zich op 3 niveaus: De woning De woningconcepten zijn standaard basistoegankelijk en zijn idealiter flexibel opgebouwd dat men ze op eenvoudige en daardoor relatief goedkope wijze kan aanpassen indien daar behoefte aan is. De buurt De ruimere woonomgeving De variatie aan types woningen in de onmiddellijke buurt en een (meer) toegankelijke ruimere woonomgeving en voldoende (toegankelijke) voorzieningen zorgen voor een maximaal zelfstandig leven van de bewoners, zonder te moeten verhuizen naar een andere omgeving. 3 Woonstudie, punt 18.4 Wonen voor allen en de bijlagen bij de woonstudie Woonvisie_WLDN_versie Blz. 7

8 2.3. Deelvisie WOONKWALITEIT Woonkwaliteit kent diverse dimensies. Onderstaande visie schept een kader waarop strategische en operationele doelstellingen en acties geïnspireerd worden. Deelvisie WOONKWALITEIT Het lokaal bestuur gemeente en OCMW samen streeft in samenwerking met de hogere bestuursniveaus de woonactoren en haar inwoners naar de realisatie van kwaliteitsvol wonen: onze gemeente beschikt over een woonomgeving en woningen die: minimaal veilig, gezond en bewoonbaar zijn; minstens voldoen aan de wettelijke minimumnormen; veelal over een hedendaags kwaliteitsniveau en comfort beschikken; toekomstgericht energiezuinig zijn; zoveel als mogelijk duurzaam en ecologisch verantwoord zijn. De aandacht voor kwaliteitsverbetering gaat hierbij in het bijzonder naar: woonbuurten, woningen en/of bewoners; waar de minimale normen niet gehaald worden; de woonconcepten voor duidelijk hogere woon- en aanverwante kosten zorgen; en naar toekomstgerichte oplossingen. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 8

9 STRATEGISCHE DOELSTELLINGEN LEESWIJZER: Onderstaande strategische doelen zijn geordend volgens de SWOT-analyses van de woonstudie. Meerdere doelstellingen zijn verwant aan elkaar of spelen op elkaar in. Daarom moet men steeds het geheel in ogenschouw nemen. Zo kunnen bijvoorbeeld bijkomende nieuwe sociale huurwoningen inspelen op de beschikbaarheid, woonkwaliteit en betaalbaarheid. Deze (eind-)doelstellingen geven aan wat de gemeenten op lange termijn 10 à 20 jaar willen bereiken en waarvoor de realisatie dus een langdurig traject vraagt. Ze moeten dus enerzijds voldoende algemeen zijn, maar anderzijds toch concreet, zeker wat de delen betreft waar een gemeentelijk beleid op kan en wil inzetten. Deze doelstellingen zijn de fundamenten van het lokaal woonbeleid en de basis voor het uitwerken en formuleren van concrete woonacties. 3. Over een woning beschikken met voldoende woonzekerheid Dit omvat volgende aspecten: Er moeten woningen zijn (verhouding vraag/aanbod) die min of meer zijn aangepast aan de lokale wensen (grootte, typologie, prijs, wensen en noden, ). Je moet er toegang tot krijgen (bouw/koop/private huur/sociale huur). Je moet de woning voldoende lang kunnen behouden. Bij de doelstellingen houden we rekening met de nood aan bijzondere aandacht voor mensen wiens recht op wonen het meest bedreigd wordt Wonen voor allen De term Wonen voor allen werd in de woonstudie en hierboven in de woonvisie reeds gesitueerd. Door een variatie aan woningen moet iedereen over een woning kunnen beschikken, één van de kernelementen van het recht op wonen. Strategisch doel 1 Wonen voor allen Het lokaal bestuur heeft een woonbeleid dat een gewenste mix van typologieën realiseert op de marktsegmenten eigendom/private huur/sociale huur, huizen en appartementen, kleine en grote woningen, waarbij dat woonbeleid aangepast is aan de van de bevolkingsprognose Iedereen onder een dak Sociaal verhuurkantoren (SVK s) zijn goede instrumenten om zwakke doelgroepen aan een woning te helpen: mensen met een grote woonnood en een zeer laag inkomen krijgen prioriteit bij toewijzing via het puntensysteem dat de SVK s gebruiken. In de 5 gemeenten zijn 2 SVK s actief: SVK Bodukam en SVK Onderdak. Toch zijn er ook personen waarvoor niemand binnen de traditionele woonmarkten (tijdig) een woning heeft of vindt. Noch het OCMW, noch het SVK, noch de SHM, noch de mensen zelf. Deze mensen hebben geen gewone woning en dus nood aan opvang. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 9

10 Vaak gaat het om mensen met complexe woon- en andere problemen waarbij een intensieve begeleiding nodig is. Het oplossen van de woonnood bij deze mensen is vaak een voorwaarde om andere deelproblemen te kunnen aanpakken: administratie, inkomen, opvoeding van kinderen, Ook al doen verschillende OCMW s wezenlijke inspanningen, de algemene teneur blijft dat (in het arrondissement Mechelen) de instrumenten ontbreken om deze problemen aan te pakken. Strategisch doel 2 Iedereen onder een dak Het lokaal bestuur beschikt over een strategie en neemt initiatieven die oplossingen bieden voor mensen met woonnood die (tijdelijk) geen woning hebben, met inbegrip van doorstroming van deze groep naar de private of sociale huurmarkt Toegang tot sociale huurwoningen Eigendomsverwerving is en blijft de hoeksteen van het Belgische en Vlaamse woonbeleid: 70 à 80 % van de gezinnen woont in een eigen woning. Hiermee is ongeveer het maximaal haalbare bereikt. Voor sommige mensen is (soms tijdelijk, soms levenslang) een eigendom niet haalbaar, noch betaalbaar. De private huurmarkt vult de eigendomsmarkt aan, maar biedt voor mensen met een klein inkomen vaak geen goede oplossing: een goede huurwoning is voor mensen met een beperkt inkomen vaak onbetaalbaar; bij het zoeken naar een goede en betaalbare woning botst men vaak op weerstand: sommige gezinnen worden effectief geweerd door verhuurders en immokantoren. Voor deze groep biedt de toegang tot een sociale huurwoning een oplossing. Het gaat vaak om woningen van goede kwaliteit en de huurprijs is afhankelijk van het inkomen. De toegang tot een sociale woning verloopt via een flessenhals: de instroom is beperkt omdat de verhouding vraag/aanbod niet in evenwicht is. De gemiddelde wachttijd in de provincie Antwerpen is de laatste jaren behoorlijk opgelopen van 1,5 jaar tot 2 jaar en 9 maanden. Daarom is inzetten op het terugdringen van de wachttijd een strategische keuze. Streefwaarden kunnen de beleidskeuzes inspireren. Striktere formuleringen zijn niet haalbaar omdat het lokaal bestuur en de lokale woonactoren niet alle parameters in handen hebben om de inperking van de wachttijden aan te sturen. Strategisch doel 3 Toegang tot sociale huurwoningen In de gemeente zijn er tegen 2025 voldoende sociale huurwoningen. Het lokaal bestuur hanteert in haar beleidsplanning volgende streefwaarden: de algemene mediaan voor de wachttijd is minder dan 2 jaar en de medianen voor de wachttijden voor de verschillende types gezinsgrootte zijn minder dan 3 jaar. De snelheid van toewijzing wordt ook beïnvloed door de keuzes die kandidaten maken in de types van woningen en de wijken/gemeenten. Wie enkel interesse heeft in slechts 1 wijk, zal uiteraard gemiddeld genomen langer moeten wachten dan iemand die elke sociale woning aanvaardt. De monitoring en de duiding van de resultaten moet hiermee rekening houden. Verschillend per gemeente: Het decreet Grond- en pandenbeleid zal middels de sociale last en het bindend sociaal objectief (BSO) zorgen dat er meer sociale huurwoningen en koopwoningen komen. Het objectief voor kavels is zeer beperkt. Het BSO is of moet geen einddoel zijn. Het lokaal bestuur kan de ambitie hoger leggen en meer sociale huurwoningen realiseren dan opgelegd via het BSO. Dit is geen must. De keuze moet kaderen in de lokale beleidsvisie. Om zeker te zijn van subsidies moet men hiervoor een sociaal woonbeleidsconvenant afsluiten met de Vlaamse overheid. Deze bijkomende sociale huurwoningen kunnen de wachttijden op een sociale huurwoning terugdringen en er tevens voor zorgen dat interne mutaties van een te grote naar een aangepaste woning realiseerbaar zijn. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 10

11 Deze ambitie kan tot gevolg hebben dat voor de realisatie hiervan aan grote woonprojecten een hogere of zelfs maximale sociale last wordt opgelegd, eventueel afhankelijk van de plaats waar deze projecten worden gerealiseerd. Strategisch doel 4 Naar een geschikt sociaal objectief Het lokaal bestuur zal na het bereiken van het bindend sociaal objectief en indien de Vlaamse overheid voldoende financiële middelen voorziet een sociale woonbeleidsconvenant afsluiten om bijkomende sociale huurwoningen te realiseren. 4. Een kwaliteitsvolle woning De kwaliteit van het wonen heeft meerdere dimensies: Veiligheid: Comfort: Energie: Toegankelijkheid Duurzaamheid stabiliteit, brand, CO, elektrocutie, ontploffing, gezondheid, inbraak, ruimte, licht, geluid, badkamer, keuken, verwarming, isolatie, energiezuinige technieken, energieproductie wonen voor allen: aangepast en/of aanpasbaar duurzame en milieuvriendelijke bouwmaterialen De kwaliteit van een woning is niet in één dimensie te vatten. Het is een complex geheel van gedrag, bouwkundige elementen, coördinatie in uitvoering, kijken door verschillende brillen, het verzoenen van de wensen met de mogelijkheden, Strategisch kan het lokaal woonbeleid inzetten op 2 kernelementen: de gevaarlijkste situaties oplossen en toekomstgericht (ver-)bouwen. Projecten zoals Living tomorrow 4 schetsen wat er nu al mogelijk is en morgen misschien standaard is Veilig en gezond wonen Jaarlijks worden slechts enkele procenten van de woningen nieuw gebouwd of zeer grondig gerenoveerd. Daardoor hebben we globaal genomen een verouderd patrimonium. Voor de oudste en slechtste woningen kan een lokaal beleid alleen maar brandjes blussen : de problemen oplossen die zich voordoen, maar liefst met structurele verbeteringen. Strategisch doel 5 Veilig en gezond wonen Alle woningen zijn veilig, gezond, bewoonbaar, voorzien van (basis-)comfort en zijn niet energieverslindend. Wanneer een woning hier niet aan beantwoordt, onderneemt het lokaal bestuur binnen eigen mogelijkheden acties om deze kwaliteit te bereiken. Dit moet gebeuren op een wijze die de bewoner ondersteunt in de realisatie van het recht op wonen en zo weinig mogelijk last berokkent Bouw vandaag om ook morgen te wonen Zoals hierboven geschetst, verlopen bouwfysische vernieuwingen of verbeteringen van het woonpatrimonium heel langzaam. Daarom moeten we maximale inspanningen leveren om ervoor te zorgen dat de woningen die we vandaag bouwen morgen nog niet verouderd zijn. (Ver-)Bouwen is m.a.w. vooral vooruit kijken. Dat hoeft daarom niet steeds duur en complex te zijn. En je moet niet alles onmiddellijk realiseren. Soms is het voorzien van latere aanpassingen voldoende. De voorbereidingen moeten van die aard zijn dat deze werken later mogelijk zijn, zonder dat er (grote) bijkomende kosten zijn omdat dit conceptueel niet voorzien was (terwijl dit wel voorzienbaar was). 4 Woonvisie_WLDN_versie Blz. 11

12 Wanneer wijzigingen later niet mogelijk of zeer duur zijn (bijv. bijkomende vloer/muurisolatie) wordt dit onderdeel best nu reeds volgens strengere richtlijnen uitgewerkt. Concreet: Een woning voldoet bij de opbouw aan het concept wonen voor allen (A): ze is toegankelijk en te bezoeken door rolstoelgebruikers. Verder is de woning qua concept voorbereid om deze later te kunnen aanpassen voor iedere situatie, maar specifiek voor senioren en personen met een handicap (S en H). Een woning behaalt een laag K-peil waardoor ze al voldoet aan de (vermoedelijke) normen voor binnen 10 jaar. De basisconstructie (isolatie, winddichtheid, ) is dus zeer degelijk. Verder is de woning qua concept voorbereid om later maatregelen te nemen die het E-peil (verder) verlagen (bijv. zonneboiler, PV-panelen, zonnewering, opladen elektrisch voertuig, warmtepomp, omvormen met ventilatiesysteem D ): men kan dus (later) de technieken aanpassen aan de toekomstige normen en technologische evoluties. Een woning die hier aan voldoet, kunnen we benoemen als AK-klaar & SHE-voorbereid : AK: Het luik Wonen voor Allen en het K-peil is klaar en voldoet aan (vermoedelijke) toekomstige standaarden en normen. SHE: De woning is voorbereid om later zonder veel extra kosten te worden aangepast aan minder mobiele senioren (S) en personen met een handicap (H). Het E-peil kan later verlaagd worden via aanvullende technieken, zonder dat dit veel extra kosten vraagt tegenover een installatie bij de bouwfase. Strategisch doel 6 Bouw vandaag om ook morgen te wonen Uitgangspunt bij nieuwe woningen, hernieuwbouw en na zware renovaties is dat de bouwelementen die achteraf moeilijk of duur structureel te wijzigen zijn, reeds onmiddellijk voldoen aan (vermoedelijke) toekomstige standaarden en normen. Voor andere woonaspecten zijn voorzieningen getroffen die latere aanpassingen mogelijk of minder duur maken. 5. Een betaalbare woning Betaalbaarheid hangt samen met: Vraag en aanbod De kwaliteit Het afstemmen van je wensen/noden op je financiële middelen Initiatieven op andere levensdomeinen die de inkomsten en uitgaven beïnvloeden Uit studies blijkt dat grote prijsstijgingen op de koopmarkt niet betekenen dat de onbetaalbaarheid op eenzelfde wijze stijgt. Toch is betaalbaarheid een belangrijk aandachtpunt. Lokale besturen hebben maar een zeer beperkte invloed op de (lokale) markt, wat niet wil zeggen dat er niets mogelijk is. Uiteraard is er bij de realisatie van betaalbaar wonen een sterk verband met beschikbaarheid en kwaliteit. Sociale huurwoningen vermelden we niet meer onder deze titel omdat uit de woonstudie blijkt dat deze zeker betaalbaar zijn. Het probleem ligt eerder bij de beschikbaarheid (zie hoger) Behoorlijk leven De koop-/afbetalings-/huurkost dekt niet volledig het aspect betaalbaarheid. Er spelen ook nog andere kosten mee die sterk bepaald worden door de bouwfysische toestand van de woning: onderhoud en renovatie, energiekosten voor verwarming, warm water, Woonvisie_WLDN_versie Blz. 12

13 Niet toevallig worden de laatste tijd denkpistes onderzocht om een burgergericht woonloket en een (nog te ontwikkelen) burgergericht energieloket als één geïntegreerd geheel te organiseren. Uit de studie van het Steunpunt Ruimte en Wonen Is wonen betaalbaar? 5 blijkt dat betaalbaarheid beter niet wordt bekeken als de verhouding afbetaling/huur versus inkomen, maar als het saldo dat na het betalen van de woonkosten (woning + onderhoud + energie) overblijft. Dit moet nog voldoende zijn om er behoorlijk van te kunnen leven. Alhoewel een lokaal bestuur beperkte financiële mogelijkheden en bevoegdheden heeft, kan het toch een aantal initiatieven nemen die het behoorlijk leven, na betaling van de woonkosten, mogelijk maakt. Strategisch doel 7 Behoorlijk leven Burgers hebben na het betalen van de woonkosten (woning + onderhoud + energie) nog voldoende middelen om er behoorlijk van te kunnen leven Betaalbaar aanbod Uitgangspunt voor deze strategische doelstelling is dat de gemeente wil inzetten op meer betaalbare woningen. Buiten het decreet Grond- en pandenbeleid heeft de gemeente weinig vat op de betaalbaarheid. Bescheiden woonaanbod voldoet aan volgende normen: Kavels maximum 500 m² Huizen maximum 550 m³ Overige woongelegenheden (appartementen) maximum 240 m³ + 50 m³ vanaf 3 slaapkamers De gemeenten kunnen de normen nog verder beperken via een gemeentelijke bouwverordening. Het decreet Grond- en pandenbeleid 6 voorziet: Bescheiden woonaanbod: 40 % bij semipublieke rechtspersonen 20 % bij anderen Indien een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen percentages voor sociaal woonaanbod oplegt, mag dit in vermindering worden gebracht van het bescheiden woonaanbod. Indien het bindend sociaal objectief werd bereikt, kan een dit reglement geen of een lager percentage voor sociaal woonaanbod hanteren. Sociaal woonaanbod 7 : 20 à 40 % bij semipublieke rechtspersonen 10 à 20 % bij anderen Strategisch doel 4 stelt het afsluiten van een sociale woonbeleidsconvenant in het vooruitzicht voor de realisatie van extra sociale huurwoningen. Onderstaande ambitie ondersteunt de realisatie van het betaalbaar aanbod door een hoger percentage bescheiden woonaanbod te realiseren. De mate waarin dit per project wordt gerealiseerd, is eventueel afhankelijk van de plaats waar deze projecten liggen. Strategisch doel 8 Betaalbaar wonen De gemeente wil meer betaalbare woningen. Bepaalde woonprojecten moeten een bescheiden woonaanbod verwezenlijken dat voldoet aan de maximum oppervlakte- of volumenormen van bescheiden woonaanbod die het decreet Grond- en pandenbeleid voorschrijft. Indien deze realisatie gaat over koopwoningen of kavels, stimuleert de gemeente de ontwikkelaar om in het project 10% extra woningen of kavels te voorzien die voldoen aan deze maximum oppervlakte- of volumenormen, bovenop het opgelegde percentage bescheiden koopwoningen en kavels. De gemeente ambieert deze extra 10% niet per project maar wel gemiddeld, ruimtelijk en in tijd verspreid tussen 2015 en Steunpunt Ruimte en Wonen stelde het boek Is wonen in Vlaanderen betaalbaar voor op een studiedag op 21 december DGPB art e.v. 7 DGPB art e.v. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 13

14 Bij grote projecten wordt steeds rekening gehouden met een goede mix tussen gewone, bescheiden en sociale woningen. De gemeente volgt de evolutie op en zoekt indien nodig naar instrumenten om dit doel te bereiken Nieuwe concepten voor betaalbaar wonen Meermaals werd er een oproep gelanceerd tot het zoeken naar nieuwe concepten die meer invloed hebben op betaalbaarheid (bijv. op het Woonforum 2011 van de VMSW). Uit de stijging van de marktprijzen en de woonkosten moeten we afleiden dat de ingezette instrumenten niet adequaat zijn/waren om de betaalbaarheid in goede banen te houden. Het zoeken naar en vinden van instrumenten om op lokaal niveau hierop invloed uit te oefenen is van strategisch belang. Strategisch doel 9 Nieuwe concepten voor betaalbaar wonen Het lokaal bestuur gebruikt bestaande en zoekt nieuwe instrumenten die betaalbaar wonen op korte en lange termijn gunstig beïnvloeden. 6. In een aangename leefomgeving Wonen doe je binnen, leven doe je buiten! Niemand wil opgesloten zitten in een gouden kooi. Mensen willen buiten komen en ook buiten leven. De leefomgeving rond de woning maakt daarom deel uit van het recht op wonen. Het gaat daarbij om: Verkeer en mobiliteit Milieu (o.a. gezondheid) en groenvoorziening Diensten en dienstverlening Toegankelijkheid Daarom is een aangename leefomgeving een belangrijke aanvulling op het gebouw. Strategisch doel 10 In een aangename omgeving Wonen in een aangename, groene omgeving waar voldoende diensten zijn, is het uitgangspunt bij het ontwerpen van nieuwe woonprojecten, bij renovatie van bestaande woonwijken en bij het aangenamer maken van de bestaande woonkernen. De uitvoering gebeurt binnen het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 14

15 7. De organisatie van een lokaal woonbeleid Het lokaal woonbeleid is actief op 3 niveaus: 3 de lijn Woonbeleid 2 de lijn Specialisten 1 ste lijn De Woonwinkel Coördinatie op beleidsniveau Coördinatie op productniveau Gemeente OCMW SHM SVK Huurdersbond IGEMO Coördinatie op burgerniveau In het project 'Wonen langs Dijle en Nete' staan reeds heel wat activiteiten en doelstellingen ingeschreven m.b.t. de rol en de organisatie van het lokaal woonbeleid, zoals in bovenstaande algemene woonvisie omschreven. Daarom beperken we ons hier tot 3 strategische doelstellingen die het geheel kaderen. De essentie is dat het lokaal bestuur een duidelijke rol te vervullen heeft in de realisatie van het recht op wonen en hiervoor een aantal instrumenten heeft of kan ontwikkelen. Wonen is een zeer divers en complex thema. Om hier vat op te hebben moet een woonbeleid INTEGRAAL benaderd en uitgewerkt worden: Eigendom en (ver-)huur Nieuwbouw en renovatie Energiezuinigheid Wonen voor allen Wonen is een zelfstandig thema: Wonen-Werken-Leven vormt een driehoek die via mobiliteit is verbonden. Daarom moet een woonbeleid GEÏNTEGREERD worden en zijn in een algemeen beleid: Passen in een algemeen lokaal beleidsplan Sectorale en decretale beleidsplannen Beleid van de hogere overheden Het recht op wonen is één van de (sociale) grondrechten die in de Belgische grondwet zijn verankerd. Niet iedereen is in staat om dit zelfstandig te realiseren. Bepaalde doelgroepen moeten hierin ondersteuning krijgen via een INCLUSIEF beleid. Een globaal (woon-)beleid waarin de aandacht voor deze prioritaire groepen is inbegrepen, focust o.a. op: Starters Lage inkomens Mensen met een handicap Ouderen Strategisch doel 11 Een integraal, geïntegreerd en inclusief lokaal woonbeleid Het lokaal bestuur bereikt via een integraal, geïntegreerd en inclusief woonbeleid een resultaat dat kwantitatief en kwalitatief op een hoog niveau staat. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 15

16 De uitvoering van een integraal, geïntegreerd en inclusief woonbeleid vraagt aandacht en middelen, zowel lokaal als bovenlokaal. Met het voorzien en het inzetten van deze aandacht en middelen kan men een dynamisch woonbeleid tot stand brengen. Een samenwerkingstructuur in dit geval 'Wonen langs Dijle en Nete' in de vorm van een regionaal kenniscentrum en steunpunt wonen zorgt voor: het verzamelen en delen van kennis en ervaring; deskundigheid en gespecialiseerd personeel; continuïteit (via een back-up-systeem in het team); het uitvoeren van (bepaalde) acties uit het actieplan. Een beleid heeft niet alleen middelen nodig. Het moet ook dynamisch zijn om tot resultaten te komen. Strategisch doel 12 Een dynamisch lokaal woonbeleid Het lokaal bestuur beschikt gedeeltelijk via samenwerking over voldoende kennis, middelen en instrumenten om haar rol op vlak van lokaal woonbeleid actief en dynamisch te realiseren. Het zal dit woonbeleid monitoren en bij knelpunten beleidssignalen geven. Het lokaal beleid kan de realisatie van het recht op wonen wel aansturen en stimuleren, maar kan enkel resultaten boeken indien ook de eigenaars, huurders, bewoners de nodige daadkracht vertonen. Het is belangrijk om de bevolking in actie te krijgen en om samen resultaten te boeken. Voorwaarde is dat de inwoners weten wat kan en mag en dat mensen met minder mogelijkheden meer ondersteuning krijgen. Strategisch doel 13 Inwoners ondernemen zelf actie De inwoners nemen zelf initiatief om hun recht op wonen maximaal te realiseren. Het lokaal bestuur ondersteunt dit initiatief in het algemeen met sensibilisering, informatie, advies en begeleiding, en specifiek bij personen of groepen die er onvoldoende zelf in slagen om dit recht op wonen te realiseren. Het lokaal bestuur heeft instrumenten ontwikkeld die sturend werken (ten aanzien van inwoners) om de andere strategische doelstellingen te bereiken en die oplossend werken wanneer het recht op wonen ernstig in gevaar komt. Woonvisie_WLDN_versie Blz. 16