Gemeente Leidschendam-Voorburg Woonmilieu-onderzoek

Transcriptie

1 Gemeente Leidschendam-Voorburg Woonmilieu-onderzoek September 2015

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Conclusies en aanbevelingen De Grote Woontest, leefstijlen en woonmilieus in het kort Achtergrond DGWT Leefstijlen Woonmilieus Tevredenheid Trends en ontwikkelingen Positionering Leidschendam-Voorburg Strategisch kader voor ruimtelijke investeringen Het strategisch denkkader voor investeringen in de bestaande stad Toekomstwaarde Belevingswaarde Voorraadstrategie Waardecreatie door nieuwbouw Effectieve vraag Analyse van nieuwbouwprojecten Bijlage 1 Het consumentenperspectief...30 Bijlage 2 Methodische analyse effectieve vraag...33 Bijlage 3 Maatregelen om enkele woonmilieus te versterken...38 SmartAgent/ Fakton 1

3 1. Inleiding In 2012 is voor de eerste maal De Grote Woontest (DGWT) in de Regio Haaglanden uitgevoerd. Juist in deze tijd van economische crisis en een stagnerende woningmarkt is het belangrijk om voeling te hebben met de consument. Waar liggen de behoeften en de knelpunten? Wat is voor (potentiële) bewoners echt belangrijk? DGWT 2012 brengt de consument letterlijk in beeld en het biedt daarmee handvatten aan gemeenten, corporaties, beleggers en ontwikkelaars voor het uitstippelen van hun strategie en beleid. De Gemeente Leidschendam-Voorburg wil ten behoeve van actualisatie van haar woonvisie een kader formuleren waartegen ruimtelijke investeringen (nieuwbouw, herontwikkeling, transformatie van woonmilieus) kunnen worden afgezet. Hiervoor is het essentieel dat de gemeente zich een beeld vormt van de positionering die ze als woongemeente in de regio wil en kan innemen. Uit DGWT 2012 blijkt onder meer dat de beeldvorming over de gemeente niet eenduidig is. De bewoners kijken anders aan tegen Voorburg (rustig, gezellig, groen, dorps) dan tegen Leidschendam (gezellig, winkelcentrum Leidschenhage). Ten behoeve van een sterkere of eenduidiger positionering wil de gemeente de onderzoeksinformatie omzetten in een concreet handelingsperspectief. Het onderzoek vindt plaats tegen de achtergrond van de behoefte aan duurzame verstedelijking. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Optimale benutting van ruimte vindt plaats wanneer de woningvoorraad goed aansluit op de vraag vanuit de bevolking. Dit vraagstuk wordt in deze studie voor de gemeente Leidschendam-Voorburg beantwoord. In hoofdstuk 2 benoemen we de conclusies en aanbevelingen die voortvloeien uit dit onderzoek. Hoofdstuk 3 bevat de resultaten van de desk research, waarbij vooral op basis van bestaande informatie inzichtelijk wordt gemaakt met welke woonmilieus en welke doelgroepen op welke locaties de gemeente Leidschendam-Voorburg haar positionering kan versterken. Ik hoofdstuk 4 gaan we in op de positionering van de gemeente Voorburg-Leidschendam. In hoofdstuk 5 wordt een strategisch kader voor ruimtelijke investeringen opgesteld. Hierbij wordt de consumentgedreven vraag gekoppeld aan de actualiteit van de markt. We gaan dieper in op de effectieve vraag en op de kwaliteit van de beschikbare bouwlocaties (Connexxion, Schakenbosch, Duijvenvoorde-corridor, etc.) en betrekken daar ook de bestaande voorraad bij (toekomstwaarde en belevingswaarde). SmartAgent/ Fakton 2

4 2. Conclusies en aanbevelingen De gemeente Leidschendam-Voorburg positioneert zich als een hoogwaardige woongemeente in de regio. Het imago is hoog, de ligging uitstekend. De inwoners wonen er naar grote tevredenheid. Dit is een luxe positie met als enige nadeel dat deze het zicht op onderliggende behoeften belemmert. Er is immers geen of nauwelijks leegstand. Maar de vraag is of de gemeente Leidschendam-Voorburg de potentie ten volle benut. We constateren in de rapportage dat er op het gebied van woonmilieus sprake is van een aanzienlijke mismatch tussen de vraag vanuit de bevolking en het aanbod. De woningvoorraad bestaat voor een derde uit het woonmilieu: woonwijk met appartementen en eengezinswoningen. Dit woonmilieu sluit gemiddeld genomen niet goed aan bij de woonvoorkeuren van de bevolking. Als gevolg van de samenstelling van de woningvoorraad zijn vele (startende) gezinnen weggetrokken naar omliggende gemeenten. De gemeente Leidschendam-Voorburg kan haar positionering versterken. Dit vereist een ruimtelijke investeringsstrategie, die weer balans brengt tussen de vraag (nu en in de toekomst) en het aanbod. Dat vindt plaats door investeringen en transformatieprocessen in de bestaande voorraad en door middel van investeringen op nieuwe woonlocaties. Dit onderzoek biedt een kwantitatieve en kwalitatieve onderlegger voor een strategisch investeringsbeleid. We denken dat een woonmilieubenadering hierbij essentieel is. Het is de combinatie van woning én omgeving die met elkaar zorgen voor binding van mensen aan een plek. Voor het ruimtelijk investeringskader bevelen wij aan om investeringen vooral te richten op het verkleinen van het woonmilieu woonwijk met appartementen en eengezinswoningen en het vergroten van het rustig stedelijk wonen en het hoogwaardig wonen in de gemeente. Dit kan plaatsvinden middels transformatie van woonmilieus (op termijn) en door de toevoeging van de juiste nieuwbouwprojecten. Voor de grote bouwlocaties doen we in deze rapportage een voorstel in welke woonmilieus de locaties goed kunnen worden ontwikkeld. Aanvullend bevelen we aan om in de bestaande voorraad maatregelen te treffen in de woonomgeving om nog beter aan te sluiten op de vraag en behoeften vanuit de bevolking. SmartAgent/ Fakton 3

5 3. De Grote Woontest, leefstijlen en woonmilieus in het kort 3.1 Achtergrond DGWT De Grote Woontest (DGWT) is een multiclient onderzoek dat is uitgevoerd door onderzoeks- en adviesbureau SmartAgent in opdracht van 27 opdrachtgevers. Deze opdrachtgevers zijn stedelijke partijen en organisaties zoals het Stadsgewest Haaglanden, gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars. Het is een kwantitatief onderzoek die online en schriftelijk is uitgevoerd. In totaal hebben er ruim bewoners uit de regio deelgenomen aan het onderzoek. Uit de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben bewoners deelgenomen. 3.2 Leefstijlen In DGWT staat de bewoner centraal. De centrale vraag is Waarom doen mensen wat ze doen? Dit wordt niet alleen bepaald door rationele overwegingen, maar vooral door emotionele processen. Door grip te krijgen op de motivaties en waarden van mensen is het mogelijk om veel scherper waar te nemen waar het de bewoners werkelijk om gaat en daar op in te spelen. SmartAgent maakt in haar onderzoeken gebruik van het Brand Strategy Research (BSR) model. Het BSR-model is een sociaalpsychologisch segmentatiemodel dat wordt toegepast voor vraagstukken op het gebied van segmentatie en positionering. Het model stelt de mens en zijn behoeften centraal en is gericht op het leren kennen, begrijpen en verklaren van het gedrag van mensen. Figuur 2.1: De vier leefstijlen Bron: SmartAgent SmartAgent/ Fakton 4

6 In het BSR-model wordt met behulp van twee dimensies onderscheid tussen individuen gemaakt op basis van hun waardenpatroon. De eerste dimensie van het model kan grofweg getypeerd worden als een sociologische dimensie die aangeeft hoe het individu zich verhoudt tot de groep of de samenleving; hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een individualistische of ego-gerichte oriëntatie en een collectivistische of groepsgerichte oriëntatie. De tweede dimensie kan getypeerd worden als een psychologische dimensie waarmee het onderscheid tussen een extraverte of openstellende houding versus een introverte, afsluitende houding kan worden gemaakt. Op basis van deze twee dimensies onderscheiden we vier leefstijlen, die worden aangeduid met vier kleuren: Rood (vrijheid en flexibiliteit), Blauw (ambitie en controle), Geel (betrokkenheid en harmonie) en Groen (geborgenheid en zekerheid). Figuur 2.2: Leefstijlverdeling in de regio Haaglanden en in de gemeente Leidschendam-Voorburg Bron: DGWT Haaglanden 2012 In de regio Haaglanden heeft 55% van de bewoners een groepsgerichte leefstijl (geel of groen) en 45% van de bewoners een individualistische leefstijlen (blauw of rood). Ten opzichte van de Nederlandse verdeling zijn de individualistische leefstijlen sterker aanwezig in de regio Haaglanden. Ten opzichte van het landelijke beeld zien we dat vooral de rode groep sterk is vertegenwoordigd. In de regio Haaglanden behoort 6% meer van de huishoudens tot deze leefstijl dan in heel Nederland. In SmartAgent/ Fakton 5

7 de gemeente Leidschendam-Voorburg zien we dat de introverte leefstijlen: groen en blauw, sterker vertegenwoordigd zijn dan in de gehele regio. 3.3 Woonmilieus In de regio Haaglanden en in de gemeente Leidschendam-Voorburg komen verschillende woonmilieus voor. Woonmilieus zijn woonomgevingen met overeenkomstige kenmerken en op vergelijkbare locaties. Kenmerken van een woonmilieu zijn bijvoorbeeld de dichtheid van de woningen en de mate aan functiemenging van bijvoorbeeld wonen, werken en winkelen. De tevredenheid van bewoners met hun woonsituatie wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook door het woonmilieu. In DGWT is zowel gevraagd naar het woonmilieu die het best past bij de huidige woonsituatie, als naar het gewenste woonmilieu. De eerste vraag hebben de bewoners beantwoord op basis van een serie collages, die met elkaar de woonmilieus beschrijven. De gehanteerde terminologie sluit zo goed mogelijk aan bij de belevingswereld van de bewoners. Figuur 2.3 Uitvraag woonmilieus Bron: DGWT Haaglanden, 2012 Op basis van de antwoorden van de bijna respondenten in de regio hebben we de volgende woonmilieukaart gemaakt. Hierin wordt voor iedere plek in de regio het dominante woonmilieu weergegeven. Deze kaart geeft daarmee verdere betekenis aan de onderscheiden woonmilieus. Het is een weerslag van de collectieve beleving van de inwoners. SmartAgent/ Fakton 6

8 Figuur 2.4 Woonmilieus in Haaglanden Bron: DGWT Haaglanden, 2012 Voorburg-Leidschendam kenmerkt zich vooral door een sterke aanwezigheid van het woonmilieu appartementen en eengezinswoningen. Bijna 1/3 van de gemeente bestaat uit dat woonmilieu. Andere goed vertegenwoordigde woonmilieus betreffen de woonwijk met vooral eengezinswoningen, wonen bij winkelcentra en het rustig stedelijk wonen. SmartAgent/ Fakton 7

9 Figuur 2.5 Woonmilieus in Leidschendam-Voorburg Bron: DGWT Haaglanden, 2012 De tweede vraag geeft weer in welk woonmilieu de bewoners van de regio of de gemeente het liefst zouden willen wonen, rekening houdend met hun financiële mogelijkheden. Wanneer een woonmilieu in de huidige situatie meer voorkomt is dan in de gewenste situatie noemen we dit in deze rapportage een overschot. In de praktijk zal een dergelijk overschot zich niet altijd als overschot manifesteren, ten eerste omdat mensen niet altijd het woonmilieu dat ze wensen ook ter plekke zoeken (denk aan jongeren uit bv het Westland die stedelijk willen wonen; dan zoeken ze dat woonmilieu doorgaans niet in het Westland) en ten tweede omdat er veelal onvoldoende beschikbare woningen zijn, waar men heen kan verhuizen. In Leidschendam-Voorburg is vooral een tekort aan de woonmilieus rustig stedelijk wonen, hoogwaardig wonen en dorps wonen, zie figuur 2.6 SmartAgent/ Fakton 8

10 Figuur 2.6 'tekorten' en 'overschotten' woonmilieus in de regio Haaglanden Bron: DGWT Haaglanden, 2012 Tegenover dit tekort laat de gemeente een overschot zien aan vooral woonwijken met appartementen en eengezinswoningen, maar ook woonwijken met eengezinswoningen (het suburbane milieu). Belangrijk is om hierbij een onderscheid te maken tussen de korte en de lange termijn. Omdat om verschillende redenen de doorstroming van middelbare en oudere huishoudens van een goedkope eengezinswoning naar een duurdere eengezinswoning of appartement stagneert, is er op dit moment sprake van een sterke effectieve vraag naar nieuwe goedkope eengezinswoningen in een suburbaan milieu. Indien aan deze vraag tegemoet wordt gekomen wordt een huidig vraagstuk opgelost, maar wordt een toekomstig vraagstuk gecreëerd. Er is immers al een (theoretisch) overschot aan dit productsegment. Dit overschot neemt dan alleen maar toe en zorgt ervoor dat de woningvoorraad steeds meer gaat afwijken van de vraag in de bevolking. Het bevorderen van doorstroming draagt meer bij aan het realiseren van een woningvoorraad die past bij de wensen van de bevolking dan het voldoen aan de actuele vraag. Maar omdat de huidige vraag zichtbaar is en politiek voelbaar, is het moeilijk, maar wel heel wenselijk, om de actuele druk te weerstaan. We concluderen dat er op het gebied van woonmilieus sprake is van een aanzienlijke mismatch tussen de vraag vanuit de bevolking en het aanbod. Voor het ruimtelijk investeringskader bevelen wij aan om investeringen vooral te richten op het verkleinen van het woonmilieu woonwijk met appartementen en eengezinswoningen en het vergroten van het rustig stedelijk wonen en het SmartAgent/ Fakton 9

11 hoogwaardig wonen. De mogelijkheden om het woonmilieu dorps wonen te vergroten zijn minder aanwezig, maar als hiervoor kansen aanwezig zijn, is het goed deze te benutten. 3.4 Tevredenheid De woontevredenheid in de regio Haaglanden is hoog; 77% van de bewoners geeft aan tevreden te zijn met de totale woonsituatie. In de gemeente Midden-Delfland is dit percentage het hoogst met 90% tevreden bewoners, terwijl de gemeente Den Haag het laagst scoort met 73% tevreden bewoners. Leidschendam-Voorburg scoort ook zeer hoog met 85% tevreden bewoners. Figuur 2.7: Tevredenheid met de woonsituatie Bron: DGWT Haaglanden, 2012 Binnen Leidschendam-Voorbrug zijn er wel verschillen in tevredenheid tussen de wijken. Het laagst, maar nog steeds hoger dan gemiddeld in de regio, scoren de wijken Bovenveen en Prinsenhof, waar 71% van de bewoners aangeeft tevreden te zijn met hun woonsituatie. In Prinsenhof is men bovendien meer dan gemiddeld tevreden met de buurtontwikkeling in de afgelopen 4 jaar. Het hoogst scoort Park Veursehout: in deze wijk geven alle bewoners aan tevreden te zijn met de totale woonsituatie. Uit de analyses blijkt dat de tevredenheid per woonmilieu verschilt. Zo geeft 90% van de bewoners van het woonmilieu hoogwaardig wonen in de regio Haaglanden aan tevreden te zijn met hun SmartAgent/ Fakton 10

12 woonsituatie. Terwijl van de bewoners van de woonmilieus Levendig stedelijk wonen en Woonwijk met appartementen en eengezinswoningen circa 70% tevreden is. Ook in de twee veel gevraagde woonmilieus: Dorps wonen en Rustig stedelijk wonen valt op dat een relatief hoog aandeel van de bewoners tevreden is. Dit geldt ook voor het woonmilieu Woonwijk met vooral eengezinswoningen (82% tevreden bewoners), terwijl we zien dat hier in de regio en ook in Leidschendam-Voorburg een overschot dreigt te ontstaan. 3.5 Trends en ontwikkelingen We constateren dat er anno 2015 sprake is van een tekort aan bepaalde woonmilieus en een overschot aan andere. Relevant is in welke mate dit beeld door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zal wijzigen. Als eerste beschouwen we de demografische ontwikkelingen. We verwachten een verdergaande individualisering en vergrijzing. In het onderstaande schema hebben we aangegeven welke groepen zullen groeien. Tevens hebben we per groep aangegeven of deze groep in de huidige situatie een tekort (positief) of een overschot (negatief) aan een bepaald woonmilieu ervaart. Ter illustratie: de groep 1 persoonshuishoudens t/m 34 jaar ervaart een tekort aan rustig stedelijk wonen (19%) en een overschot aan woonwijk met appartementen en eengezinswoningen (-26%). Wanneer deze groep groeit, neemt het tekort aan rustig stedelijk wonen toe. Bron: DGWT Haaglanden, 2012 We zien dan dat de vraag toe zal nemen naar rustig stedelijk, hoogwaardig, landelijk en dorpse woonmilieus. Dit zijn de woonmilieus die zich al in een tekortsituatie bevinden. De ontwikkeling van de SmartAgent/ Fakton 11

13 vraag naar Wonen bij winkelcentra is minder eenduidig. Het laat bij een deel van de populatie een tekort zien, maar bij een ander deel is er sprake van een afnemende vraag. Het woonmilieuonderzoek is onder andere bedoeld als onderlegger voor politieke keuzes ten aanzien van het investeren in de verjonging van de gemeente vs. het faciliteren van de vergrijzingsgolf. Soms leiden investeringen tot effecten voor beide doelgroepen. Ouderen blijven lang thuis wonen. De barrières om te verhuizen zijn groot (lastig, financieel, sociaal). Hierdoor stokt de doorstroming en hebben startende gezinnen minder mogelijkheden. De ligging en de woningvoorraad van Leidschendam-Voorburg (nabij grote stad, veel huurappartementen met/zonder lift) zijn zodanig dat jongeren naar de gemeente zullen blijven toestromen. Wanneer ouderen een hogere verhuisbereidheid ontwikkelen (door o.a. goed aanbod) komen woningen vrij voor ook de middengroepen, waardoor gezinnen ook in Leidschendam-Voorburg kunnen doorstarten. Bezien we enkele maatschappelijke trends (urbanisatie, individualisering, identiteit) in relatie tot de verschillende woonmilieus dan verwachten we dat dit zal leiden tot specifieke aandachtspunten. SmartAgent/ Fakton 12

14 4. Positionering Leidschendam-Voorburg Een kernvraag voor de gemeente is: Wat voor een gemeente wil Leidschendam-Voorburg zijn?. Door hier een visie over te vormen kunnen investeringen in zowel nieuwbouw als herstructureringswijken beter worden afgewogen: past dit bij wat voor type gemeente Leidschendam-Voorburg in 2020 of 2030 wil zijn? Zoals in het vorige hoofdstuk is gebleken is de woontevredenheid in Leidschendam-Voorburg al erg hoog. Op een aantal specifieke locaties zijn er nog (kleine) verbeteringen mogelijk maar als gemeente dien je je af te vragen: hoe ver wil je gaan om dit te optimaliseren? Dit maakt dat het vraagstuk van Leidschendam-Voorburg vooral een strategisch vraagstuk is. Belangrijke vragen hierin zijn: Kan ik me als gemeente nog sterker positioneren voor de doelgroepen die ik (beter) wil bedienen? Welke woonmilieus passen goed bij deze doelgroepen? Hoe zijn deze woonmilieus vertegenwoordigd in de gemeente? Hoe kunnen minder goed beoordeelde woonmilieus worden aangepakt? Op basis van de leefstijlen van de bewoners zijn de gemeenten te positioneren ten opzichte van elkaar in het BSR-assenstelsel. Wat al duidelijk is, is dat de introverte leefstijlen in Leidschendam- Voorburg iets sterker vertegenwoordigd zijn dan in de gehele regio Haaglanden. Hierdoor komt de gemeente in de onderste helft van het assenstelsel. De positie op basis van DGWT is in het groene kwadrant. De positie van Leidschendam-Voorburg ligt dicht bij de positie van de gemeenten Pijnacker- Nootdorp, Rijswijk en Zoetermeer en is daardoor (te) weinig onderscheidend. Uit de woontest komt echter naar voren dan Leidschendam-Voorburg veel stedelijke en hoogwaardige kwaliteiten heeft en daardoor de potentie om op te schuiven naar de sterker op het individu gerichte leefstijlen: de blauwe en rode groep. Dit zullen ook meer dan gemiddeld jongere huishoudens zijn. Hier is ruimte voor in de markt, dit laat de woonmilieu-vraag zien maar bijvoorbeeld ook de ruimte in het blauwe kwadrant. Alleen Wassenaar bevindt zich op dit moment in het blauwe kwadrant. Voorburg-Leidschendam heeft de kwaliteiten en de marktmogelijkheden om zich sterker aan linkerzijde van het leefstijlen model te positioneren. Dit betekent een ontwikkeling die kan worden aangeduid met de begrippen: succes, presteren, controle, uitdaging, ambitie, risico, eigenzinnig en expressief. Wanneer deze waarden herkenbaar zijn bij de ontwikkeling en inrichting van nieuwe gebieden, in de kwaliteit van voorzieningen en bij het beheer van de stad, dan zal dit leiden tot een verschuiving van de positie van Leidschendam-Voorburg. SmartAgent/ Fakton 13

15 Figuur 4.1: Positionering Leidschendam-Voorburg in Regio Haaglanden Bron: DGWT Haaglanden, 2012 Binnen de gemeente zelf zien we dat de verschillende wijken van identiteit (benaderd vanuit dit schema) verschillen. De Voorburgse wijken bevinden zich meer aan de linkerkant van het schema, de Leidschendamse wijken aan rechterzijde en Stompwijk vooral in het gele kwadrant. In het schema zien we ook dat de wijken met elkaar een grote diversiteit aan woonmilieus omvatten. Leidschendam- Voorburg kan daarmee een diverse populatie bedienen. Deze diversiteit is een kracht. SmartAgent/ Fakton 14

16 Figuur 4.2: Positionering wijken Leidschendam-Voorburg Bron: DGWT Haaglanden, 2012 Met gerichte keuzes om de woonkwaliteiten voor blauwe en rode bewoners te versterken kan de gemeente zich sterker profileren als hoogwaardige, vernieuwende gemeente binnen de regio. Dit betekent concreet dat de beschikbare locaties sterker voor deze groepen kunnen worden aangewend, zonder dat dit ten koste gaat van de bestaande diversiteit. We zien dat de doelgroep rood-blauw vooral afkomt op de woonmilieus Hoogwaardig en Rustig stedelijk wonen, waaraan de regio en ook Leidschendam-Voorburg een tekort heeft. Het realiseren van deze woonmilieus past bij een strategie om de tekorten aan deze woonmilieus te verminderen en tegelijkertijd een onderscheidende en sterke positie te kiezen in de regio. Het Dorps wonen zou op bepaalde plekken ook een interessante toevoeging kunnen zijn. SmartAgent/ Fakton 15

17 5. Strategisch kader voor ruimtelijke investeringen In dit deel van het onderzoek maken we concreet op welke wijze maatregelen bijdragen aan de versterking van de propositie van Leidschendam-Voorburg en hoe deze aansluiten op de vraag in de markt. 5.1 Het strategisch denkkader voor investeringen in de bestaande stad Wij brengen zowel de toekomstwaarde als belevingswaarde van de stad in beeld. De toekomstwaarde wordt bepaald door de mate waarin in de toekomst, gezien de demografische en economische ontwikkeling, vraag blijft naar de producten die in Leidschendam-Voorburg worden aangeboden. Maar de toekomstwaarde is niet het enige criterium. Erg belangrijk is hoe de burger de plek ervaart. Dan gaat het vooral over de (huidige) marktwaardering. Buurten met een positieve marktwaardering kennen een hoge mate van stabiliteit en binden bewoners aan een plek. Deze marktwaardering heeft een grote invloed op het marktgedrag van mensen. Om strategisch beleid te ontwikkelen voor de woningvoorraad is het noodzakelijk om de voorraad op beide dimensies te beoordelen. Wanneer je beide dimensies tegen elkaar afzet, dan ontstaan vier kwadranten. Ieder kwadrant kenmerkt zich door een specifieke (denkbare) strategie die afwijkt van die van de andere kwadranten. Figuur 5.1: Strategisch kader investeringen in de bestaande stad Een lage toekomstwaarde van het vastgoed en een lage belevingswaarde vraagt om herstructurering van het betreffende gebied. Als dat niet mogelijk is omdat bijvoorbeeld de hoogte van de boekwaarde (des)investeringen belemmert, dan is intensief beheer noodzakelijk om de leefbaarheid op peil te houden. Een hoge toekomstwaarde van het vastgoed in combinatie met een lage belevingswaarde vraagt waarschijnlijk om aanpassing van de woonomgeving of de voorzieningenstructuur. We hebben dat samengebracht onder de noemer context. SmartAgent/ Fakton 16

18 Een lage toekomstwaarde in combinatie met een hoge belevingswaarde (denk aan bijvoorbeeld tuindorp Vreewijk in Rotterdam) vraagt om aanpassing van het vastgoed middels renovatie of prijs. Een hoge toekomstwaarde in combinatie met een hoge belevingswaarde vraagt vooral om niets doen. Tenminste vanuit de overheid. Bewoners doen zelf de investeringen, indien noodzakelijk. Het doel is om de bestaande voorraad zo veel mogelijk in het kwadrant met een positieve toekomstwaarde en een positieve belevingswaarde te krijgen. Aan de hand van de beide kaartbeelden voor toekomstwaarde en marktwaarde is voor Leidschendam-Voorburg en ook per wijk aan te geven welke maatregelen kansrijk zijn om de bestaande voorraad te verbeteren Toekomstwaarde De huidige en toekomstige vraag moet primair door de bestaande voorraad worden bediend. Het overgrote deel van toekomstige voorraad staat er nu al! De vraag is dus welk deel van de woningvoorraad in welke mate aansluit op de (toekomstige) vraag. Wij beschikken op adresniveau over informatie over de woningvoorraad naar type, grootte, eigendom, leeftijd en WOZ-waarde. Tevens hebben wij voorspelde informatie over de bewoning van alle woningen in Leidschendam- Voorburg (leefstijl, levensfase, koopkracht, opleiding) en het verhuisgedrag van huishoudens in de periode (bron: Post NL). Mensen verhuizen van de ene plek naar de andere plek, om hun woonsituatie te verbeteren. Ze gaan ruimer wonen, of krapper, duurder of goedkoper, dichter bij hun werk of dichter bij voorzieningen. Deze dynamiek geeft ons informatie over zogenaamde revealed preferences : aangetoonde preferenties op basis van werkelijk gedrag. Op basis van de feitelijk getoonde preferenties van huishoudens leiden we voor de huishoudens in Leidschendam-Voorburg af welke voorraad zij (realistisch) wensen en welke voorraad zij thans bewonen. Daar waar de aansluiting op de vraag het laat afweten zullen (beleids)maatregelen nodig zijn om de voorraad weer optimaal voor de samenleving te benutten. Met de verhuisbewegingen in de bestaande voorraad brengen wij de toekomstige behoefte in beeld. Deze behoefte vergelijken wij met de huidige voorraad. Zo ontstaat een beeld van de match tussen vraag en aanbod in de bestaande voorraad. Een overschot duidt op de situatie waarbij de vraag het aanbod overstijgt: de effecten kunnen divers zijn, zoals prijsdaling of een lagere verkoopbaarheid. Per productsegment hebben we met sterren aangegeven welke spanning tussen vraag en aanbod zich in het betreffende segment voordoet. Naarmate de vraag groter is dan het aanbod, geven we het betreffende segment meer sterren. SmartAgent/ Fakton 17

19 Figuur 5.2: Toekomstwaarde op basis van match vraag-aanbod Toekomstwaarde Huidig Vraag-aanbod Productsegment SmartGIS/ Cendris/ Post NL 2014 HUUR - Eengezins - tot ***** HUUR - Eengezins ***** HUUR - Eengezins ** HUUR - Meergezins - tot ** HUUR - Meergezins *** HUUR - Meergezins *** KOOP - Eengezins - tot ***** KOOP - Eengezins **** KOOP - Eengezins ** KOOP - Meergezins - tot ** KOOP - Meergezins ** KOOP - Meergezins *** Bij de goedkope huur- en koopeengezinswoningen is de schaarste het grootst. Dit heeft in het afgelopen decennium geleid tot een uitstroom van gezinnen naar de omliggende (Vinex-)gemeenten, waar deze woningen in grote getale zijn aangeboden. De vastgoedcrisis heeft geleid tot minder doorstroming van ouderen en gezinnen naar andere productsegmenten, waardoor de vraag naar een woning in dit segment sterk is opgelopen. We verwachten dat de vraag naar goedkope woningen in Leidschendam-Voorburg groter blijft dan het aanbod: een goedkope woning in een sterk marktgebied blijft altijd aantrekkelijk. Toch betekent dit niet per definitie dat op dit segment zwaar moet worden ingezet. Er is duidelijk een behoefte aan andere woonmilieus (hoogwaardig en rustig stedelijk), waar goedkope woningen wel deel van kunnen uitmaken, maar zeker niet dominant zullen zijn. Een eerdere studie naar de samenstelling van woonmilieus laat zien dat het percentage goedkope woningen in hoogwaardige woonmilieus rond de 20% ligt en in rustig stedelijke woonmilieus rond 35%. Overschotten en tekorten zijn bepalend voor de toekomstwaarde. Op onderstaande kaart ranken wij de verschillende productsegmenten in een schaal van lage toekomstwaarde (wit) naar hoge toekomstwaarde (groen). SmartAgent/ Fakton 18

20 Figuur 5.3: Toekomstwaarde op basis van match vraag-aanbod SmartGIS/ Cendris/ Post NL 2014 Het tekort in de goedkope productsegmenten maakt het beperkte aanbod toekomstvast. Een voorbeeld is het Zeeheldenkwartier in Leidschendam. Het overschot aan meergezinswoningen maakt dat de wijken Prinsenhof en De Heuvel minder goed scoren. De hoogwaardige woongebieden scoren in dit schema verhoudingsgewijs lager, omdat de vraag het aanbod niet erg overstijgt. Dit kan zich vertalen in een verlaging van het prijsniveau. Het blijven zeer gewilde wijken. De match/mismatch is een belangrijke, maar niet de enige indicator van de toekomstwaarde. De aanpasbaarheid van de woning, de energetische mogelijkheden zijn tevens indicaties van de toekomstwaarde van de voorraad. Deze aspecten zijn in deze studie niet betrokken. Dezelfde analyse hebben we gedaan met betrekking tot de vraag naar en het aanbod van woonmilieus. We hebben daarbij gebruik moeten maken van een iets andere definitie van woonmilieus. Deze zijn in de volgende tabel weergegeven: SmartAgent/ Fakton 19

21 Figuur 5.4: Vertaaltabel gehanteerde definities woonmilieus Vertaaltabel woonmilieus grootstedelijk binnenstad levendig stedelijk levendige stadswijk rustig stedelijk rustige stadswijk wonen bij winkels - woonwijk appartementen en eengezinswoningen woonwijk hoogbouw woonwijk met vooral eengezinswoningen woonwijk laagbouw hoogwaardig wonen luxe stadswijk/ luxe wooonwijk landelijk wonen landelijk dorps dorps bron: DGWT 2012 bron: SmartGIS In de bestaande stad is er een overschot aan suburbane hoogbouw en levendige stadswijken. Een tekort is aanwezig bij de woonmilieus rustige stadswijk, dorps en luxe stadswijk en luxe woonwijk. Toevoeging van voorraad in deze woonmilieus is kansrijk. Figuur 5.5: Kansrijke woonmilieus in Leidschendam-Voorburg Belevingswaarde De belevingswaarde hebben we geoperationaliseerd met de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is een weergave van de waardering van vastgoed door de markt. Het is een belangrijke indicator voor de onafhankelijke waardering van een woning, los van de waarde die de bewoner zelf eraan toekent. Onderstaande kaart geeft de verschillen in WOZ-waarde per m² woning aan in Leidschendam- Voorburg. SmartAgent/ Fakton 20

22 Figuur 5.6: Belevingswaarde op basis van WOZ-waarde per m2 Bron: SmartGIS/ SmartAgent, 2014 De kaart maakt duidelijk welke waarde de markt toekent aan de diverse wijken. Park Leeuwenbergh kent een hoge waardering. Het karakter van deze wijk kan een referentie vormen voor een kansrijke ontwikkeling aan de rand van de stad. De wijken Prinsenhof en De Heuvel scoren een lage waardering. Dit zijn wijken die naar verhouding meer bijdragen aan de maatschappelijke opgave in het goedkope segment. Een waardestijging lijkt vooral in Voorburg Noord en Midden mogelijk. Deze wijken kennen een relatief lage waardering in Voorburg, terwijl zij relatief dicht ( fietsafstand ) bij de stedelijke voorzieningen en enkele kantoorlocaties in Den Haag liggen. Voor investeerders en beleggers liggen er kansen om mee te profiteren. Voor de gemeente leidt een waardestijging naar hogere OZB-inkomsten en een versterking van het profiel hoogwaardige en rustig stedelijke woonomgeving. Dit beeld is duidelijk aanvullend ten opzichte van de toekomstwaarde. Er zijn gebieden met beide een lage commerciële waardering, terwijl de toekomstwaarde sterk verschilt. Dit leidt voor deze gebieden tot een verschillende positie in het strategisch kader en een andere strategie. SmartAgent/ Fakton 21

23 5.1.3 Voorraadstrategie Door beide kaarten te combineren krijgen we inzicht in hoe iedere wijk zich verhoudt tot het strategisch kader. Dit biedt concrete aanknopingspunten voor beleid. Ieder object is op beide dimensies beoordeeld en vervolgens zijn de dominante combinaties verbeeld. Dat betekent ook dat waar op de kaart een gebied rood kleurt, het mogelijk is dat er in dat gebied ook groene combinaties voorkomen. Figuur 5.7: Overzichtskaart strategisch kader SmartGIS/ Cendris/ Post NL 2014 Zowel in Leidschendam als in Voorburg zien we rode vlekken ontstaan. Dat zijn de gebieden die het minst aansluiten op de vraag vanuit de bevolking en daarom het meest risicovol zijn. Dit zijn de gebieden die vragen om een intensief beheer dan wel herstructurering naar een ander woonmilieu. SmartAgent/ Fakton 22

24 Vanuit dit kader en de tekorten en overschotten van woonmilieus in ogenschouw nemend kunnen maatregelen worden benoemd voor de verschillende wijken. Deze zijn gebaseerd op de analyses die in het kader van deze studie zijn verricht. Er kunnen tal van andere factoren zijn, waarom juist voor een andere strategie zou worden gekozen. De doelgroep wordt aangeduid met de gehanteerde leefstijlkleuren. Figuur 5.8: Mogelijke voorraadstrategie per wijk Strategie Wijk Woonmilieu Voorraad Woonmilieu Doelgroep Maatregelen 1 Park Veursehout Woonwijk app en egw, Koesteren Woonwijk app en Geen woonwijk egw egw, woonwijk egw 2 Prinsenhof Woonwijk app en egw, Beheer, voorraad Woonwijk app en Beheer wonen bij winkels aangepast egw, Rustig stedelijk 3 t Lien e.o. Woonwijk app en egw, Koesteren Woonwijk app en Kwaliteit openbare ruimte woonwijk egw egw, woonwijk egw 4 Stompwijk Dorps Koesteren Dorps Geen 5 Leidschendam Centrum Zeer gemengd Context Zeer gemengd Voorzieningen hadhaven of versterken 6 Heuvel e.o. Woonwijk app en egw, wonen bij winkels Beheer Rustig stedelijk Beheer, transformatie waar mogelijk (beschermd stadsgezicht) 7 Damsigt e.o. Woonwijken en rustig Koesteren Woonwijken en Upgrading stedelijk rustig stedelijk 8 Essesteijn Woonwijk app en egw, woonwijk egw Vastgoed Woonwijken Nader beoordelen 9 Voorburg Midden Wonen bij winkelcentra, woonwijk app. en egw. Combi Gemengd, rustig stedelijk Openbare ruimte 10 Bovenveen Woonwijk app. en egw. Herstructureren/ Hoogwaardig Ruim opzetten intensief beheer 11 Voorburg Noord Rustig stedelijk Context Rustig stedelijk Samenvoegen woningen, kwaliteit openbare ruimte 12 Voorburg West Rustig stedelijk en woonwijk egw Koesteren Rustig stedelijk en woonwijk egw Geen In de bestaande voorraad spelen de corporaties een strategische rol. Betaalbaarheid is een belangrijk thema. De gemiddeld hoge marktwaarde en het beperkte aanbod aan goedkope woningen in Leidschendam-Voorburg maakt de markt voor starters duur. Voor huurwoningen in het goedkope segment is het de vraag of de maatschappelijke investering in een hoogwaardige woning tegen een lage huuropbrengst verantwoord is. In bijlage 2 wordt ingegaan op de wijze waarop de kwaliteit in verschillende woonmilieus die voor Leidschendam-Voorburg van belang zijn, kan worden beinvloed. SmartAgent/ Fakton 23

25 5.2 Waardecreatie door nieuwbouw Effectieve vraag Wij hebben het verhuispatroon in de woningmarktregio rond Leidschendam-Voorburg gemeten. Wanneer wij dat patroon projecteren op de bewoners van de gemeente, ontstaat een beeld van de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen én van de dynamiek in de bestaande stad. In de volgende figuur wordt aangegeven hoe de effectieve vraag wordt bepaald. In de bijlagen is hiervan een methodische verantwoording opgenomen. Figuur 5.9: Model Bepaling Effectieve Vraag Nieuwbouw SmartAgent/ Fakton 24

26 De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen in Leidschendam-Voorburg berekenen wij op 370 per jaar. Deze is als volgt onderverdeeld in productsegmenten (met prijsaanduiding in WOZwaarde/ 1000): Figuur 5.10: Effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen per jaar Nieuwbouw HUUR - Eengezins - tot HUUR 37% HUUR - Eengezins KOOP 63% HUUR - Eengezins HUUR - Meergezins - tot EGW 58% HUUR - Meergezins MGW 42% HUUR - Meergezins KOOP - Eengezins - tot goedkoop 34% KOOP - Eengezins middelduur 26% KOOP - Eengezins duur 41% KOOP - Meergezins - tot KOOP - Meergezins KOOP - Meergezins Binnenstad 23 Dorps 21 Luxe stadswijk 55 Levendige stadswijk 28 Rustige stadswijk 83 Woonwijk hoogbouw 46 Luxe woonwijk 35 Woonwijk laagbouw 70 Landelijk 11 SmartGIS/ Cendris/ Post NL 2014 Deze tabel geeft de vraag weer die binnen de gemeente geëffectueerd kan worden. Voorwaarde is dat het aanbod aansluit bij de vraag. Het kan een strategische keuze zijn segmenten wel en segmenten niet aan te bieden. Migratiecijfers over laten zien dat Leidschendam-Voorburg vooral in de duurdere segmenten nieuwbouw heeft gerealiseerd: uitstroom in de goedkopere productsegmenten vindt plaats naar aanbod in de omliggende gemeenten. De gemiddeld productie in bedraagt 165 woningen per jaar (bron: CBS). Inzicht in de match van vraag en aanbod geeft ook een beeld van eventuele keuzes die in de projectenportefeuille moeten of kunnen worden gemaakt. Onderstaande kaart geeft de belangrijkste locaties weer waar de gemeente nieuwbouw in ontwikkeling heeft. Voor de locaties in de bestaande voorraad is zo een inschatting te maken van waarde per m² en de mogelijk waardesprong die door strategische nieuwbouw voor de wijk mogelijk is. Voor de ontwikkelingen aan de noordzijde van SmartAgent/ Fakton 25

27 Leidschendam leggen wij de link met Park Leeuwenbergh, als een referentie met een hoge marktwaardering. Figuur 5.11: Grote nieuwbouwlocaties in Leidschendam-Voorburg Het gepland programma is als volgt: SmartAgent/ Fakton 26

28 Figuur 5.12: Planning nieuwbouwprojecten Leidschendam-Voorburg Gemeente Leidschendam-Voorburg, 2014 De effectieve vraag is hoger dan het planaanbod. De gemeente kan die productsegmenten selecteren, die de grootste toegevoegde waarde bieden aan de investeringsstrategie Analyse van nieuwbouwprojecten In onze analyse van de nieuwbouwprojecten stellen wij ons de vraag op welke wijze de effectieve vraag het beste tot zijn recht komt. Wij tonen per vraag de mogelijke woonmilieus en de bijbehorende effectieve vraag per jaar. Hierbij merken we op dat alle productsegmenten in alle woonmilieus realiseerbaar zijn. Maar niet in iedere omvang. Een hoogwaardig woonmilieu kent overwegend duurdere woningen, maar is nog prima te maken met 20% goedkope woningen. In een rustig stedelijk woonmilieu kunnen 30 tot 40% gestapelde woningen worden gerealiseerd, maar in een luxe woonwijk is 15% aan de hoge kant. Duivenvoorde / Connexxion / Schakenbosch De nieuwbouwlocaties ten noordoosten van Leidschendam kunnen zich tot een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu ontwikkelen. Ze kunnen zich onderscheiden door een min-of-meer dorpse uitstraling, waarin ruimte is voor diverse woonproducten. Immers: in een dorpse omgeving is ook (weliswaar beperkt) ruimte voor gestapelde bouw. Een voorbeeld van een dergelijk woonmilieu is te vinden in Park Leeuwenbergh: de wijk kent een eigen, bijna dorps karakter. Een belangrijke trekker is deze wijk is de aanwezigheid van sportvoorzieningen, waarmee de wijk naast woonomgeving ook een bestemming is. SmartAgent/ Fakton 27

29 De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen is aanwezig in het dorpse en het dure woonmilieu, zowel in de vraag naar nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Wij zien deze woonmilieus als een strategische programmering voor het beeld van Leidschendam-Voorburg. Hokatex/CBS Deze beide projecten in Voorburg kunnen de positionering en profilering van Voorburg verbeteren. Het stedelijke woonmilieu wordt positief gewaardeerd en kan een positieve uitstraling geven aan de direct aan de projecten grenzende wijken. Er is op korte termijn een vraag naar goedkope eengezinswoningen, veelal door jongeren. Toch menen wij dat de gemeente ervoor moet waken dat de marktpartij op deze locaties kiest voor een recht-toe-recht-aan woonwijk met standaardwoningen. Er is immers op termijn een overschot aan het suburbane woonmilieu. Een stedelijker woonmilieu met een hogere dichtheid doet meer recht aan de vraag op langere termijn enerzijds en de kwaliteit van de locatie anderzijds. Mariënpark Mariënpark kan zich prima voegen in de bestaande woningvoorraad, met ruimte voor het goedkope/middeldure segment. De omgeving is kwalitatief goed en heeft uitstraling. Het centrum van Leidschendam is dichtbij, zodat voorzieningen zich binnen loopafstand bevinden. Voorkomen moet worden dat de ontwikkelende marktpartij kiest voor standaard woningen in een suburbaan karakter, die weliswaar op korte termijn verkopen maar onvoldoende aansluiten bij de vraag op lange termijn (zie hoofdstuk 3). SmartAgent/ Fakton 28

30 Klein Plaspoelpolder Klein Plaspoelpolder ligt strategisch tegen het centrum van Leidschendam aan, langs de Vliet. Het kan een ontwikkeling zijn die zich onderscheidt van de suburbane wijken ten noordoosten van het centrum. Er is vraag naar stedelijke woonmilieus in zowel laag- als hoogbouw. Klein Plaspoelpolder kan het profiel van Leidschendam versterken door een stedelijke mix van hoog- en laagbouw, wonen en werken en wellicht maatschappelijke en commerciële functies aanvullend op het centrum. In een stedelijk woonmilieu is ruimte voor zowel de dure als de goedkope sector, zolang deze geen dominante uitstraling op het woonmilieu krijgen. Er liggen op deze locatie kansen om de kwaliteit en daarmee de marktwaarde van ook de omliggende woonmilieus te verbeteren. SmartAgent/ Fakton 29

31 Bijlage 1 Het consumentenperspectief Vaak worden bewoners aangeduid in termen van levensfase (oud, jong) of koopkracht (rijk, arm). In deze studie vullen we dat aan met het begrip leefstijl op basis van het Brand Strategy Research-model (BSR). De leefstijl geeft het achterliggende waardepatroon van mensen weer. Op basis van een sociologisch onderscheid in groepsgericht versus egogericht en een psychologisch onderscheid in extravert versus introvert onderscheiden we de volgende leefstijlen 1. Figuur B1.1 Het BSR-model De leefstijlen zijn met kleuren weergegeven. Iedere kleur staat voor een eigen set waarden. De leefstijlen hebben een grote betekenis voor de keuzen die mensen in het leven maken. Niet alleen met betrekking tot de woningmarkt, maar ook op het gebied van recreatie, welzijn, zorg, cultuur en onderwijs. Hieronder worden de vier leefstijlen voorgesteld. 1 De leefstijl wordt gemeten met behulp van een psychologische test. Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel procent de ondervraagde op iedere leefstijl scoort. Praktisch iedereen scoort op alle leefstijlen, maar de mate waarin verschilt. Sommige mensen scoren op alle vier de leefstijlen ongeveer evenveel, maar bij de meesten is er sprake van een dominante kleur. De kleur die het hoogst scoort, wordt door ons aan de betreffende persoon als leefstijl toegekend. SmartAgent/ Fakton 30

32 De gele leefstijl: betrokkenheid en harmonie Mensen met een gele leefstijl zijn gericht op de gemeenschap. Ze hechten aan sociaal contact en vriendschap. Ze vinden het belangrijk dat mensen niet buitengesloten worden. Iedereen wordt geacht z n steentje bij te dragen aan het functioneren van de samenleving. Ze vinden het belangrijk om de lusten en lasten evenwichtig te verdelen. Ze wonen graag in een omgeving waar je de hele samenleving ervaart: jong en oud, rijk en arm. De gele leefstijl is harmonie-gericht en conflict-mijdend. Dat maakt het voor de gele leefstijl moeilijk om te wonen in een gebied dat heterogeen is samengesteld naar leefstijl. De gele leefstijl heeft een voorkeur voor een woonomgeving waar mensen elkaar kennen en waar gezamenlijk activiteiten ondernomen worden. De woningen staan bij voorkeur in de nabijheid van een grasveld of speelgelegenheid. Men woont graag in een grondgebonden woning met voldoende ruimte. De gele leefstijl onderscheidt zich bij welzijn door het grote enthousiasme voor activiteiten. Ze hechten veel waarde aan activiteiten in de buurt en zijn daar vaker dan gemiddeld als vrijwilliger bij betrokken. De gele leefstijl vindt het leuk als de activiteiten georganiseerd worden voor verschillende leeftijdsgroepen en culturele groepen. De groene leefstijl: geborgenheid en zekerheid Mensen met een groene leefstijl zijn gericht op geborgenheid en zekerheid. Dat komt tot uiting in een voorkeur voor bekend terrein, zowel op sociaal als fysiek gebied. Hieruit kan ook een hang naar traditie worden verklaard. Ontwikkelingen in de samenleving worden door mensen met een groene leefstijl vaak beoordeeld op de mate waarin zekerheden worden bedreigd. De groene leefstijl woont het liefst in een rustige wijk met de voorzieningen om de hoek. Men kent zijn buren, maar deze komen niet vaak bij elkaar over de vloer. Men verhuist niet graag, maar blijft het liefst wonen in de oude, vertrouwde wijk. Men heeft een voorkeur voor een traditionele, gezellige woning. De mensen binnen de groene leefstijl bewegen zich bij voorkeur in hun eigen groep. Op het moment dat er voor deze groep activiteiten georganiseerd worden, zullen zij daar als groep aan deelnemen. De mensen met een groene leefstijl zijn wanneer het om zorg gaat niet de makkelijkste klanten. Men is op zoek naar die vertrouwenspersoon die het voor ze opneemt en er voor zorgt dat alles goed komt. Men heeft de impliciete overtuiging dat wanneer je ziek bent je recht hebt op hulp. Hierdoor gaat veel aandacht uit naar de ziekte of zorgbehoevendheid. De blauwe leefstijl: manifestatie en controle Mensen met een blauwe leefstijl zijn sterk gericht op maatschappelijk presteren en zelf regie houden over het eigen leven. Dit komt tot uiting in een sterke ambitie om iets in het leven te bereiken. Maatschappelijk succes mag ook getoond worden. De carrière, de woning, de woonwijk en soms zelfs de stad, de auto, de kleding vormen in dit kader belangrijke attributen. De carrièregerichtheid en ondernemerschap van deze groep leidt snel tot een hogere sociaal-economische positie dan andere groepen. Mensen met een blauwe leefstijl zijn kritisch van aard en hebben een goed ontwikkeld beoordelingsvermogen om kwaliteit te herkennen. De blauwe leefstijl woont graag in een statusrijke SmartAgent/ Fakton 31

33 homogene wijk met ons soort mensen. De wijk kenmerkt zich door kwalitatief hoogwaardige woningen en openbare ruimte en is veelal gelegen aan de rand van de stad (lage dichtheid). Men houdt van privacy en rust. De buren kunnen een netwerk vormen, maar als er veel diversiteit is, zoekt men elkaar niet op. De rode leefstijl: vrijheid en vitaliteit Mensen met een rode leefstijl zijn mensen met een vrije, eigenzinnige geest die onafhankelijkheid boven alles stellen. Ze gaan hun eigen gang en trekken zich weinig aan van de conventies in hun omgeving. In marketingtermen worden ze vaak aangeduid als de innovators. Nieuwe ontwikkelingen starten bij de creatieve rode leefstijl en vinden vervolgens hun weg bij de early adoptors (blauw), late majority (geel) en laggards (groen). De rode leefstijl houdt van dynamiek, van andere oplossingen, van authenticiteit en van vernieuwing. De rode leefstijl woont graag op bijzondere plekken. Dat kan midden in het dynamische centrum van de stad zijn of in de leegte op het platteland. Het platteland trekt aan, omdat ze daar een plek hebben waar ze hun dromen waar kunnen maken. Er is voldoende ruimte om bijvoorbeeld eigen groente te kweken of om een atelier op te zetten. Deze groep trekt zich verder weinig aan van de buurt. Buren kunnen vrienden worden, maar dat hoeft zeker niet. Figuur B1.2: De woonwensen van de verschillende leefstijlen SmartAgent/ Fakton 32

34 Bijlage 2 Methodische analyse effectieve vraag De context: big data als basis voor beleid In de rapportage is gewerkt met nieuwe technieken en databronnen. De hoeveelheid data over producten, diensten, consumentengedrag neemt exponentieel toe. Dit staat bekend als big data. Technieken zijn ontwikkeld en in ontwikkeling om deze hoeveelheid data te bewerken tot zinvolle informatie. In deze verantwoording wordt beschreven op welke wijze hiervan in het onderzoek gebruik is gemaakt. Big Data gaat over het herkennen van (afwijkingen van) patronen. Het is een voorspellende analyse: Wat gaat er gebeuren? De methodiek veronderstelt dat het patroon van gisteren het patroon van morgen is, en voorspelt zo gedrag of gebeurtenissen. Er is voortdurende monitoring en toetsing nodig: je kan van alles met elkaar correleren maar dat betekent nog niet dat er sprake is van een causale relatie. Wat is de opgave van het gebruik van Big Data bij vastgoed en stedelijke ontwikkeling? De opgave in vastgoed en stedelijke ontwikkeling vraagt om denken vanuit de vraag. We willen patronen ontdekken in de vraag van de woonconsument, de zorgbehoevende, de gebruikers van kantoren, retail-consumenten in een winkelcentrum en bedrijfsruimte, parkeerders om vervolgens hieruit voorspellingen te doen over het toekomstig gedrag. Dit kan nooit zonder een goede duiding van het gedrag en een bewustwording van de trends in de samenleving. We moeten voorkomen dat we het verleden reproduceren. Het gaat erom dat een combinatie wordt gevonden van gebleken consumentenvoorkeuren (reveales preferences) en in enquetes en ander onderzoek geuite voorkeuren (stated preferences). SmartAgent/ Fakton 33

35 De inhoud Op welke wijze heeft big data in dit onderzoek tot onderzoeksresultaten geleid. Datafusie Datafusie is het combineren van verschillende bestanden. Binnen SmartAgent wordt datafusie gebruikt om leefstijl-profielen (BSR) toe te kennen aan personen die niet de leefstijl-vraagmodule hebben ingevuld. De werking van datafusie wordt hieronder verder toegelicht. Stel dat er twee databestanden zijn. Een databestand, voor het gemak even databestand X genoemd, met personen waarvan enkele socio-demografische kenmerken (zoals geslacht, leeftijd, inkomen, gezinsfase, et cetera) en hun dominante BSR profiel bekend zijn. Deze mensen hebben de BSRvraagmodule ingevuld en middels hun antwoordenpatroon is uiteindelijk hun BSR-profiel bepaald. Dit worden de zogenaamde harde BSR-profielen genoemd. Een ander databestand, genaamd databestand Y, bevat personen die de BSR-vraagmodule nooit hebben ingevuld. Echter, voor deze personen zijn wel dezelfde socio-demografische kenmerken als de personen in databestand X bekend. Voor de personen uit databestand Y worden met behulp van een statistische techniek, genaamd datafusie, een schatting gemaakt van hun dominante BSR-profiel. De manier waarop dit gaat is de volgende. Op databestand X, het databestand met personen waarbij zowel de sociodemografische kenmerken als de harde BSR-profielen bekend zijn, wordt een statistisch datafusiemodel gemaakt. Dit statistisch model beschrijft zo goed als mogelijk de relatie tussen de socio-demografische kenmerken en de harde BSR-profielen. Vervolgens wordt deze relatie tussen de socio-demografische kenmerken en de BSR-profielen (lees: het statistisch datafusiemodel) gebruikt, om een BSR-profiel te schatten voor de personen uit databestand Y. Het resultaat is een geschat BSR-profiel voor iedere persoon in databestand Y. SmartAgent/ Fakton 34

36 MaxLife Als bronbestand is in dit onderzoek MaxLife gebruikt. Dat is een bestand van Post NL, waarin landsdekkend op adresniveau data van consumenten en woningen bijeen zijn gebracht. Deze zijn weer afkomstig van andere bronnen, zoals het BAG-register met openbare vastgoedinformatie, eigen consumenten enquêtes, Sanoma (uitgever van tijdschriften) en het CBS. Op basis van deze bronnen wordt het bestand gevuld op achtergrondvariabelen als levensfase, koopkracht, opleiding, welstand en leefstijl, variabelen met betrekking tot het consumentengedrag zoals interesse in bepaalde typen vakanties, dagbladen, goede doelen en woningvariabelen zoals woningtype, woninggrootte, woninginhoud, eigendomsvorm en WOZ-waarde. Onbekende gegevens worden via datafusie ingeschat. Op deze wijze is een bestand tot stand gebracht waarin geen gebruik is gemaakt van vertrouwelijke informatie van consumenten en die toch in staat is om op een laag schaalniveau de werkelijkheid te beschrijven. Voor beleidsmatige doeleinden is dit niveau doorgaans zeker voldoende. Het BSR-model Het hiervoor beschreven BSR-model vormt een belangrijke bron in het onderzoek. De kracht van het BSR-model zit hem in het feit dat al sinds jaar en dag op dezelfde manier onderzoek wordt gedaan, en steeds dezelfde vier BSR-belevingswerelden wordt gevonden. In combinatie met beschrijvende variabelen uit dit onderzoek is een grote hoeveelheid kennis opgebouwd over de vier belevingswerelden. De affiniteit met de vier belevingswerelden wordt in percentages uitgedrukt. Zo kan een persoon bijvoorbeeld voor 60% affiniteit hebben met de Blauwe belevingswereld, 20% met Rood, 15% met Geel en 5% met Groen. Dit wordt het zogenaamde BSR DNA profiel van een persoon genoemd. Na de clustering wordt bij de statistische vervolganalyses zo lang mogelijk gewerkt met het DNA. Echter bij de meeste vervolganalyses moet gewerkt worden met een dominant BSR-cluster. Het dominante BSR-cluster is de belevingswereld met het hoogste percentage in het DNA profiel. In bovenstaand voorbeeld krijgt de persoon Blauw (=60%) als dominant BSR-cluster toegewezen. Een instrument om data ruimtelijk te visualiseren is GIS. GIS staat voor Geografische Informatie Systeem en is een systeem waarmee (ruimtelijke) gegevens of informatie over geografische objecten, zogeheten geo-data worden opgeslagen, beheerd, bewerkt, geanalyseerd, geïntegreerd en gepresenteerd. Voor elk BSR-profiel is de locatie bekend (postcode, huisnummer). Deze locatie is exact te koppelen aan het GIS, zodat weergave van BSR-profielen en andere data op kaart mogelijk is. Wat bij de interpretatie van deze kaarten goed in ogenschouw moeten worden genomen is het feit dat telkens de kleur van de dominante BSR-wereld wordt weergegeven. Dit betekent concreet dat personen met deze dominante BSR-wereld het meest voorkomen in dit gebied. Dit betekent automatisch dat er ook personen kunnen wonen met een andere BSR-wereld. De koppeling van kaartmateriaal met achterliggende gegevens (bijvoorbeeld in tabelvorm) is voor een goed begrip van de locatie belangrijk. SmartAgent/ Fakton 35

37 Validatie van de resultaten Bij de ontwikkeling van het statistisch datafusiemodel wordt zo goed als mogelijk rekening gehouden met allerlei statistische valkuilen. Zo wordt onder meer gebruik gemaakt van een traindatabestand (op dit bestand wordt het statistisch model ontwikkeld) en meerdere testdatabestanden (op deze bestanden wordt het statistisch model getest). Het voordeel van het random splitsen in een traindatabestand en testdatabestanden is het voorkomen van modeloverfitting. Modeloverfitting is het fenomeen waarin het statistisch datafusiemodel de relatie tussen de socio-demografische kenmerken en de BSR-profielen goed beschrijft in het databestand waar het model op is ontwikkeld, maar geen goede reconstructies geeft als het statistisch model vervolgens wordt toegepast op een nieuw databestand. Het gebruik van meerdere testdatabestanden wordt gedaan zodat de validatieresultaten niet worden beïnvloed door de toevalligheid van een specifieke splitsing van de databestanden. Specifieke data in het woondomein Verhuiskansen Verhuisgegevens (herkomst en bestemming) van Post NL vormen een belangrijke bron in dit onderzoek. En per herkomst en bestemming is bekend wie er woont en wat de kenmerken van beide locaties en woningen zijn. Verhuisbewegingen doen zich in een bepaalde frequentie voor. Per huishouden is zo een verhuiskans bepaald. Deze worden bepaald op een hoger liggend geografisch niveau, omdat de verhuiskansen afhankelijk zijn van het woningmarktgebied. In Groningen is sprake van een ander verhuisgedrag dan in Amsterdam. Dat heeft te maken met de opbouw van de woningvoorraad, de verhouding tussen vraag en aanbod en de prijsvorming. Voor ieder gebied waarover we de verhuiskansen bepalen, nemen we de omringende regio van huishoudens. Op deze manier wordt voorkomen dat de verhuiskans afhankelijk is van een specifieke lokale situatie (bv een gemeente waar weinig woningen zijn gebouwd). In de grotere regio heeft de markt meer mogelijkheden gehad om optimaal te functioneren en biedt dit een realistischer achtergrond. We beschikken niet over álle verhuisgegevens: het is immers niet verplicht om een verhuizing door te geven via Post NL. De dekking bedraagt 40-70% van het aantal werkelijke verhuizingen. Daarom worden de verhuizingen gewogen op basis van het aantal verhuizingen die het CBS registreert. Deze worden per doelgroep afgezet tegen de totale omvang van die groep, waaruit verhuiskansen per groep zijn af te leiden. Effectieve vraag Voor het berekenen van de effectieve vraag projecteren we de verhuiskansen op de populatie waarover we uitspraken willen doen in combinatie met de woningvoorraad die door die populatie wordt bewoond. Daarbij kijken we ook naar de ontwikkeling van de bevolking. We gebruiken bevolkingsprognoses om de samenstelling van de populatie op een later tijdstip te bepalen en daaruit de effectieve vraag te bepalen SmartAgent/ Fakton 36

38 Tevens houden we rekening met een migratiepatroon van/ naar de gemeente. Het gemiddelde migratiesaldo in de periode wordt toegevoegd aan de effectieve vraag. Op basis van de verhuiskansen in combinatie met de woningvoorraad wordt de effectieve vraag bepaald. Deze wordt bepaald voor nieuwbouw op basis van de verhuizingen naar nieuwbouwwoningen in de periode De effectieve vraag kan ook worden berekend voor de totale woningvoorraad. Door deze vraag vervolgens te vergelijken met het aanbod kan de match/mismatch worden bepaald. De effectieve vraag geeft feitelijk weer welke vraag zich onder de bevolking bevindt. Het is daarom een goede methode om de lokaal gebonden woningbehoefte te bepalen. Catchment area Van iedere verhuizing kennen we de verhuisafstand. Daarmee kunnen we analyseren over welke afstanden mensen bereid zijn te verhuizen naar bijvoorbeeld een bepaalde nieuwbouwwoning. Een cirkel als catchment area is een vereenvoudiging van de werkelijkheid. In de praktijk heeft deze een grillige vorm, mede bepaald door feitelijk aanbod in het zoekgebied van de vrager (wanneer je aan bv de oostrand van een gemeente woont, zijn er weinig woningen ten oosten van de plek waar je woont (buiten de gemeente) en veel ten westen (binnen de gemeente). Effectieve vraag in de bestaande stad In de bestaande stad is er echter sprake van volledig bestaand vastgoed en bestaande inwoners. Hierbij is niet alleen de prognose van de woonvoorkeuren van de toekomstige populatie van belang, maar juist ook de vergelijking van deze toekomstige effectieve vraag naar bestaande woningen met de voorraad zoals die al aanwezig is. Deze vergelijking zegt iets over de mate waarin het aanbod aansluit op de vraag. We noemen dit de toekomstwaarde. De mate waarin waarde te creëren valt in de bestaande voorraad, hangt samen met de appreciatie van de bestaande woonconsumenten. Deze appreciatie is lastig meetbaar. Wij kiezen voor een objectief meetbare eenheid: de WOZ-waarde per m² woning. Deze waarde sluit aan op de objectief meetbare waardering van een woning door de markt. Deze operationalisering van het begrip belevingswaarde sluit een subjectief, persoonlijk oordeel van de eigen bewoners uit. De gekozen operationaliseringen van de begrippen toekomstwaarde en belevingswaarde zijn beide rechtstreeks uit te lezen uit de beschikbare data. Productsegmenten De databestanden kennen een prijssegmentatie (WOZ-waarde) in sprongen van voor het middensegment. Naarmate de woningen duurder worden, geven we de waarde met grotere sprongen weer. SmartAgent/ Fakton 37

39 Bijlage 3 Maatregelen om enkele woonmilieus te versterken Om meer grip te krijgen op de woonmilieu-aspecten die invloed hebben op de beleving van het wonen door verschillende doelgroepen gebruiken we een methodiek die samen met KAW is ontwikkeld. Hierin worden verschillende vooral fysieke dimensies onderscheiden die samen een woonmilieu vormen. Met behulp van deze methode kunnen een beter scorend en minder goed scorend gebied bekeken worden om te ontdekken waar verbeteringsmogelijkheden liggen. Uit de analyses van SmartAgent en KAW blijkt dat de volgende dimensies van invloed zijn op de beleving van een woonmilieu. Figuur B3.1: Dimensies van woonmilieus We hebben van enkele woonmilieus een sterk en een zwak voorbeeld genomen om te ontdekken welke variabelen cruciaal zijn voor het realiseren van een goed woonmilieu. Woonwijk met appartementen en eengezinswoningen We hebben de wijk Park Veursehout (goed beoordeeld) vergeleken met Prinsenhof (minder goed beoordeeld). Beide wijken zijn voorbeelden van het woonmilieu woonwijk met appartementen en eengezinswoningen. Een woonmilieu waarvan uit DGWT blijkt dat hier vaak mogelijkheden voor verbeteringen liggen. In Park Veursehout lijkt dit nauwelijks aan de orde te zijn, maar in Prinsenhof wel. SmartAgent/ Fakton 38

40 Figuur B3.2: Park Veursehout vergeleken met Prinsenhof Park Veursehout Prinsenhof 1. Privacy is redelijk op orde, scheiding 1. Privacy pas achter de voordeur, tussen straat en tuinen wisselend voor en achterkant 2. Projectmatig, traditioneel, kleinschalig 2. Alleen huur, eenzijdig gestapelde en grotendeels koopwoningen, eenheid woning, massaal en grootschalig maar wel redelijk gevarieerd 3. De bevolkingsdichtheid is 3. De bevolkingsdichtheid is laag/gemiddeld gemiddeld/hoog 4. Strikt, heldere scheiding met overgang 4. Heldere en harde scheiding tussen privé tussen privé en openbaar en openbaar geen overgang 5. De openbare ruimtes zijn groen en ruim 5. De openbare ruimtes bevatten veel opgezet, niet gericht op ontmoeting kijkgroen, zijn ontmoetingsgericht, maar wel grootschalig 6. Bouwstijl: ontworpen 6. Bouwstijl: stempel 7. De bereikbaarheid is goed 7. De bereikbaarheid is goed 8. Voorzieningen bevinden zich veelal 8. Voorzieningen vooral binnen de wijk te buiten de wijk, maar wel dichtbij vinden De verschillen zitten hem vooral in de typologie (punt 2). Prinsenhof is ook sociaal een zwakke wijk. De typologie is in Prinsenhof in de afgelopen jaren wel verbeterd met de introductie van koopwoningen en ook de voorzieningen zijn verbeterd (punt 8). Toch is de uitstraling van de wijk nog steeds massaal en grootschalig. Conclusie: grootschaligheid en een relatief groot aandeel sociale huur is voor de beleving van het woonmilieu niet positief. Wat wel werkt voor een woonmilieu is variëteit en de menselijke maat. Daarnaast is ook van belang de mate waarin een wijk bij de stad hoort, of meer los staat (de ligging in het stedelijk weefsel). Rustig stedelijk wonen Dit betreft een zeer gewenst woonmilieu waar veel vraag naar is in zowel de regio Haaglanden als in de gemeente Leidschendam-Voorburg. We hebben een vergelijking gemaakt tussen Voorburg-West (goed beoordeeld en hoge WOZ-waardes per m2) en Voorburg-Noord (minder goed beoordeeld en lagere WOZ-waardes per m2). SmartAgent/ Fakton 39

41 Figuur B3.3: Voorburg-West vergeleken met Voorburg-Noord Voorburg-West Voorburg-Noord 1. Veel privacy 1. Weinig privacy door hoge dichtheid 2. Vooral koop/particulier en grondgebonden vooral jaren Vooral koop/particulier maar gestapeld, vooral eind jaren 20 begin jaren De bevolkingsdichtheid is laag 3. De bevolkingsdichtheid is heel hoog 4. Er is een duidelijke overgang tussen openbaar en privé 4. De scheiding tussen openbaar en privé is helder, divers en krap 5. De openbare ruimten zijn ruim en groen opgezet veel parken 5. Er zijn weinig openbare ruimtes, dit zijn doorgaans vooral pleinen, de wijk bestaat vooral uit smalle straten 6. Bouwstijl: ontworpen vooroorlogs 6. Bouwstijl: ontworpen vooroorlogs 7. De bereikbaarheid is goed wel wat parkeerdruk 7. De bereikbaarheid is goed veel parkeerdruk 8. Voorzieningen bevinden zich veelal buiten de wijk, maar wel dichtbij 8. Voorzieningen vooral buiten de wijk, maar wel dichtbij De belangrijkste verschillen betreffen de typologie en de openbare ruimte, waardoor de woonduur van bewoners in de wijk Voorburg-Noord minder lang is (gezinsvorming, meer ruimte nodig, parkeerdruk). De wijk is wel populair door de ligging, architectuur, variatie en de bereikbaarheid. Maar de kwaliteit van de buitenruimte blijft achter bij het type consument die er woont. De consument heeft al lang een inbouw espressomachine, terwijl er nog bielzen voor zijn voordeur liggen. De aanpasbaarheid van Voorburg-Noord is moeilijk. Er is geen leegstand, de waarde is relatief hoog. Dus waarom zou men in de wijk investeren? Toch kan in het licht van de positionering van Voorburg-Leidschendam - het wenselijk zijn om de kwaliteit te verhogen. Geopperde ideeën op deze verandering te realiseren zijn: - Samenvoegen van woningen stimuleren - Parkeervergunningen instellen - Meer bomen planten etc. om zo de uitstraling te verbeteren Op dit moment wordt er vooral vanuit het wijkbehoud gedacht. Maar er ligt een kans om de wijk kwalitatief op te waarderen. Dit proces van tuning laat zich wellicht terugverdienen via de OZB. Misschien dat er mogelijkheden zijn om bewoners, inhoudelijk en financieel, in te schakelen bij het upgraden van de wijken (community-vorming, co-operatief eigenaarschap en beheer). Een belangrijke conclusie die voortkomt uit deze analyse is dat tuning interessant wordt wanneer de belevingswaarde laag is maar de toekomstwaarde van het vastgoed hoog. Dit geldt voor een gebied als Voorburg-Noord, maar ook delen van het woonmilieu woonwijk met veel eengezinswoningen in zowel de gemeente Leidschendam-Voorburg als in de gehele regio vertonen tekenen van slijtage, SmartAgent/ Fakton 40

42 terwijl veel mensen het woonproduct (de eengezinswoning) wel wensen. Ook in dit geval is het belangrijk om te blijven investeren in de kwaliteit van de woonomgeving. Dorps wonen Het dorps wonen is een woonmilieu die veel gewenst wordt door bewoners. Veel mensen zijn op zoek naar het dorpse gevoel, ook in de stad. Met dorps wonen worden onder andere de volgende aspecten geassocieerd: grondgebonden, menselijke maat in bebouwing en in openbare ruimte, variatie in woningen, duidelijke kern, zicht op de kerk, sociale verbondenheid, mix van dure en goedkope woningen, groen, voetganger domineert, auto uit het zicht, etc. Een dorps gevoel kan ook versterkt worden in de stad, bijvoorbeeld op plekken die al dorpse kenmerken hebben, zich aan de randen van de stad bevinden en hierdoor een connectie met het buitengebied hebben, of die sociaal als een dorpse gemeenschap functioneren. De inrichting van de openbare ruimte is hierin belangrijk. Onderstaande illustratie van Faro architecten geeft weer hoe met een aantal aanpassingen in het straatprofiel, de materialisering en door het toevoegen van groen een gewone straat in een woonwijk al een meer dorpse uitstraling kan krijgen. Figuur B3.4: Dorps sfeer met enkele ingrepen in de openbare ruimte Het tunen van woonmilieus past bij een gemeente die een regiegemeente wil zijn en middels het beleid wil sturen op het realiseren van een diversiteit aan woonmilieus voor specifieke doelgroepen. Het beleid kunnen hierin de piketpaaltjes zijn voor bijvoorbeeld projectontwikkelaars en corporaties. Deze leefstijl- en woonmilieuanalyses bieden een basis voor een beoordelingskader van investeringsvoornemens van partijen. SmartAgent/ Fakton 41