Voornemens en activiteiten thuis. Gemeente Eindhoven

Transcriptie

1 Voornemens en activiteiten 2017 thuis Gemeente Eindhoven Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 1

2 1. Inleiding De Woningwet verplicht woningcorporaties om jaarlijks vóór 1 juli de gemeenten waarin zij werkzaam zijn én de huurdersvertegenwoordiging een meerjarig overzicht te geven van de voorgenomen werkzaamheden. In dit kader doen wij hierbij het bod van activiteiten op basis van onze meerjarenbegroting Onze voorgenomen bijdragen aan het realiseren van volkshuisvestelijke doelstellingen zoals verwoord in de woonvisie Eindhoven en de meerjarige prestatieafspraken presenteren we aan de hand van onze doelstellingen m.b.t. betaalbaar wonen, een duurzame en gedifferentieerde portefeuille en leefbare buurten en wijken. Woonstichting thuis is werkzaam in 5 gemeenten in het stedelijk gebied Eindhoven. De voornemens voor gemeente Eindhoven zijn ingekaderd door de strategische keuzes die thuis op ondernemingsniveau heeft gemaakt. Na een korte toelichting op onze positie per gemeente en de strategische keuzes, gaan we specifiek in op onze activiteiten in Eindhoven. 2. Strategische keuzes thuis 2.1 Waar staat thuis voor? thuis richt zich - vanuit de overtuiging dat iedereen recht heeft op goed wonen - expliciet op het bieden van betaalbare huisvesting aan huishoudens die niet (geheel) zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. We onderscheiden daarbij de doelgroep van beleid (tot ca ) die aangewezen is op de sociale huurmarkt (tot aan liberalisatiegrens) en de middeninkomens tot ca die niet of moeilijk terecht kunnen op de huidige koopmarkt. Deze laatstgenoemde klantgroep bedienen we vooral met betaalbare koopwoningen door verkoop van huurwoningen onder label Koopgarant (korting) of Kopen naar Wens (uitgestelde betaling). In 2013 is Woonstichting thuis ontstaan uit een fusie. Met ruim woningen is thuis een middelgrote corporatie, werkzaam in het stedelijk gebied Eindhoven in de gemeenten Best, Eindhoven, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. Van oorsprong heeft thuis altijd al een sterke oriëntatie op de sociale huur gehad. Dit verklaart grotendeels het beperkte geliberaliseerde aandeel van 3% van de totale woningportefeuille. Woningbezit inclusief kamers, woonwagens en standplaatsen en beheerwoningen (Begroting 2017) Het verkoopbeleid is pas de laatste 15 jaar ontwikkeld, in een tijd dat de vraag naar betaalbare koopwoningen sterk toenam en de opbrengsten hard nodig waren voor investeringen in herstructurering en uitbreiding van sociale nieuwbouw. Een andere overweging is dat verkoop bijdraagt aan vernieuwing van de vastgoedportefeuille waardoor het aanbod beter kan aansluiten bij de veranderende vraag. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 2

3 De samenstelling van de woningvoorraad en de rol van thuis verschilt sterk per gemeente. De gemeente Eindhoven neemt een bijzondere positie in binnen ons werkgebied. Ons woningbezit is met ruim 3600 woningen het grootst in Eindhoven, terwijl we in deze stad een relatief kleine speler zijn. De beperkte rol van thuis in Eindhoven dwingt tot bewuste keuzes over hoe onze rol het beste kan worden ingevuld. 2.2 thuis in Eindhoven We brengen focus aan door ons te richten op drie buurten waar thuis van oudsher een relatief groot aandeel woningen heeft. Dit zijn Bloemenbuurt, Woensel Zuid-West en t Ven. In deze buurten wil thuis haar positie handhaven en versterken. We zetten in op het in eigen kracht zetten van bewoners en op het stimuleren van eigenaarschap van onze huurders. We pakken een initiërende en sturende rol (m.n. inzet gebiedsregie) bij het aangaan van strategische allianties om vitale wijken en buurten te realiseren. In Woensel Zuid-West wordt in dit kader een deel van onze woningen vervangen door nieuwbouw; voor de woningen in t Ven en Bloemenbuurt Noord is ingrijpend onderhoud voorzien. De herstructurering van Bloemenbuurt Zuid wordt afgerond. Woensel Zuid-West (Oud Woensel en Woensel-West) en t Ven zijn door gemeente en corporaties aangewezen als actiegebieden Naast de aanpak van woningen speelt ook de leefbaarheid in deze buurten een belangrijke rol. Wanneer in deze buurten locaties zijn (met leegstaande bebouwing) die de leefbaarheid onder druk zetten, dan zal thuis bekijken of hier een andere invulling aan kan worden gegeven. Focussen op deze drie buurten betekent ander beheer van een groot deel van het overige bezit in Eindhoven Noord, dat overwegend is aangewezen voor verkoop. Deze buurten zijn overwegend in sociale huur gerealiseerd. Door verkoop van huurwoningen bieden wij de lagere en middeninkomens een betaalbare koopwoning en dragen daarmee tevens bij aan meer keuzemogelijkheden en differentiatie. Het zijn met name grondgebonden woningen die onder label Koopgarant en Kopen naar Wens worden verkocht. Op termijn slinkt het aandeel huurwoningen van thuis in deze buurten en neemt onze positie in deze buurten af. Naast de focus op drie buurten wil thuis haar voorraad in Eindhoven transformeren en vernieuwen zodat die beter aansluit bij de vraag van bijzondere doelgroepen en/ of mensen die nu geen toegang hebben tot de reguliere sociale huurmarkt. Enkele projecten zoals nieuwbouw NEOS, het project aan de Kronehoefstraat en aan de Frankrijkstraat dragen daaraan bij. Daarnaast is in de ambitie gerekend met een toename van 120 betaalbare appartementen. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 3

4 2.3 Portefeuillestrategie thuis In 2015 heeft thuis in samenspraak met gemeenten en Huurdersraad thuis haar strategie herijkt door keuzes te maken op het vlak van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Centraal daarbij stond de vraag welke bijdragen van thuis wenselijk zijn in aanvulling op de reeds voorgenomen prestaties in de meerjarenbegroting. Met behulp van een simulatiemodel konden de financiële gevolgen van keuzes, zoals lagere streefhuren of meer nieuwbouw, direct in beeld worden gebracht. Dit heeft geholpen in het maken van keuzes omdat de combinatie van maximale varianten van de scenario s financieel niet haalbaar waren. Uit de gezamenlijk gemaakte keuzes blijkt dat de opgave voor thuis vooral ligt op het vlak van het vergroten van het aandeel betaalbare woningen met een streefhuurprijs < 2 e aftoppingsprijs, het verbeteren van de beschikbaarheid door toevoeging van extra sociale wooneenheden en het verbeteren van de duurzaamheid van het bezit met oog voor lagere energielasten. De focus ligt daarbij op betaalbaar wonen. Tevens is de conclusie getrokken dat thuis van DAEB is en niet van niet-daeb en dat de niet-daeb tak strategisch kan worden afgebouwd. De strategische herijking geeft richting aan de gewenste portefeuillestrategie. De portefeuille thuis blijft van vergelijkbare omvang. De afname door verkoop wordt weer gecompenseerd door sociale nieuwbouw. thuis draagt bij aan behoud en ontwikkeling van voldoende sociale voorraad door enerzijds sociale huurwoningen te bouwen en anderzijds door duurdere huurwoningen te verkopen die tot de sociale koop gaan behoren. Per saldo neemt de gemeentelijke sociale woningvoorraad toe, terwijl de portefeuille van thuis gelijk blijft. Het aandeel betaalbare woningen op basis van streefhuren bedraagt minimaal 75% van onze voorraad door herziening van het huurbeleid, maar ook door toevoeging van extra betaalbare eenheden bovenop de programmering en door aanpassing van bestaande nieuwbouwplannen waar mogelijk. Ter vergroting van het betaalbare aandeel van de portefeuille is gekozen de streefhuren bij mutatie te verlagen, met lagere toekomstige huuropbrengsten tot gevolg. In plaats van 60% behoort op basis van streefhuur (niet feitelijke huur) minimaal 75% van de woningen met verhuurbestemming tot het betaalbare segment. De verkoopvijver wordt niet vergroot. Wel is de verkoopvijver, woningen met een verkoopbestemming, opnieuw beoordeeld vanuit oogpunt van betaalbaarheid. Duurdere huurwoningen dienen eerder voor verkoop in aanmerking te komen dan betaalbare. Er spelen bij verkoop echter ook andere overwegingen, zoals differentiatie op buurtniveau, een rol. De verkoopvijver is inmiddels op beperkte schaal herzien. Op duurzaamheid wordt extra ingezet door in de nieuwbouw te streven naar een EPC van 0 of NOM (nul op de meter) en bij 4000 eengezinswoningen zonnepanelen te plaatsen. Het bestaande programma energiemaatregelen wordt afgerond in het streven een gemiddeld energielabel B voor de woningportefeuille te realiseren en minimaal label D op woningniveau. De niet-daeb activiteiten worden afgebouwd. Daartoe heeft een evaluatie op maatschappelijke toegevoegde waarde plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot de strategie huurwoningen met een huurprijs > 900, commerciële bedrijfsruimten en garages af te stoten, geen geliberaliseerde huurwoningen meer te bouwen, en alleen geliberaliseerde huurwoningen < 900 in gemengde huurcomplexen in beheer te houden, evenals parkeerplaatsen die gekoppeld zijn aan de verhuur van woningen. De uitwerking van beleid en deze portefeuillestrategie voor ons bezit in Eindhoven doen we aan de hand van de volgende doelstellingen: - we bieden keuze in betaalbare huisvesting in huur en koop - we werken aan een gedifferentieerde woningportefeuille en duurzame kwaliteit - we werken aan leefbare buurten en wijken Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 4

5 3. Betaalbare huisvesting in huur en koop Woonvisie Eindhoven Wonen is een basisbehoefte, en we beschouwen onze sociale woningvoorraad als een belangrijk deel van de sociale infrastructuur. Die moet kwalitatief en kwantitatief op orde zijn. De sociale woningvoorraad is voldoende groot voor de doelgroep van beleid. In een stad die groeit neemt ook de behoefte aan sociale woningbouw toe. Voldoende betaalbare huurwoningen (< 628,-) en maatschappelijk gebonden koopwoningen. Voldoende alternatieven voor de middeninkomens tot , Betaalbaar huren In het kader van betaalbaar wonen heeft thuis een nieuw huurbeleid ontwikkeld. Daarnaast zijn de verkoopportefeuille en het nieuwbouwprogramma opnieuw beoordeeld op de bijdrage aan de gewenste ontwikkeling van de woningportefeuille en in het belang van betaalbaarheid herzien. Doelstelling thuis betaalbaar huren Realiseren van minimaal 75% betaalbare voorraad door toepassing van het nieuwe streefhuurprijsbeleid bij mutatie en bij de jaarlijkse huuraanpassing in juli. De komende 5 jaar voert thuis een gematigd huurverhogingsbeleid conform het geleidelijke scenario dat voldoet aan de maximaal toegestane huursomstijging van inflatie + 1%. Dit is inclusief huurharmonisatie bij mutatie. Herziening samenstelling verkoopportefeuille gericht op het uitwisselen van betaalbare woningen tegen duurdere woningen passend in de portefeuillestrategie. Herziening nieuwbouwprogramma gericht op het vergroten van het aantal te realiseren huurwoningen in het betaalbare segment. Toelichting ambitie thuis De doelstelling het betaalbare aandeel woningen met een streefhuur beneden de 2 e aftoppingsgrens te vergroten is uitgewerkt met een nieuw huurbeleid. De streefhuur is de nieuwe huur die bij mutatie wordt gevraagd. De streefhuur kan hoger of lager liggen dan de huur die de huidige huurder betaalt. Op basis van de nieuwe woningwaardering is een nieuwe, gemiddeld lagere, vaste prijskwaliteitverhouding vastgesteld en wel zodanig dat 75% van alle huurwoningen van thuis een streefhuur krijgt beneden de 2 e aftoppingsgrens ( 628,- prijspeil 2016). De prijs-kwaliteitverhouding is zodanig gekozen dat nieuwbouwwoningen tegen een acceptabel rendement gerealiseerd kunnen worden. Het verlagen van de streefhuren bij mutatie heeft lagere toekomstige huuropbrengsten tot gevolg. Dit is een strategische keuze ter bevordering van betaalbaar wonen. Op basis van de nieuwe streefhuur blijft niet 60% maar 75% van de woningen betaalbaar. Deze ambitie geldt voor het gehele bezit van thuis, maar niet per gemeente. Het aandeel betaalbare huur in een gemeente is namelijk afhankelijk van de kwaliteit van het woningbezit in die gemeente. Met ingang van 2016 zijn de nieuwe streefhuren ook bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging. Doelstelling is om voor alle woningen de huurprijs op het niveau van de streefhuur te krijgen. Op advies van de Huurdersraad is gekozen voor toepassing van een geleidelijke huurverhoging en - verlaging naar streefhuurniveau. Direct gevolg van dit beleid is dat bijna woningen in 2016 een huurverlaging hebben gekregen vanwege het feit dat de huidige huur hoger is dan de streefhuur. De komende jaren zal binnen de maximaal toegestane huursomstijging van inflatie + 1% de huren verder worden geharmoniseerd tot streefhuur volgens dit geleidelijke scenario. Woningen met een huur op streefhuurniveau krijgen een inflatievolgende huurverhoging. Met de Huurdersraad is afgesproken voor de volgende huurverhogingsronde onderzoek te doen naar inkomensafhankelijke huurverhoging in relatie tot streefhuren. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 5

6 in Eindhoven Kenmerkend voor onze portefeuille in Eindhoven is het grote aantal woningen met een betaalbare huur, woningen of wel 91%. Slechts 75 woningen (2%) hebben een geliberaliseerde huur. Woningen in Eindhoven Huurprijs < 586, % Huurprijs 586,68-628, % Huurprijs 628,68-710, % Huurprijs > 710, % Totaal % Het aantal betaalbare woningen verandert onder andere als gevolg van het huurbeleid. In het streven de huren op streefhuurniveau te krijgen, worden zowel huren verlaagd als verhoogd. In 2016 komen 621 woningen in Eindhoven (17%) in aanmerking voor huurverlaging met als resultaat dat er 101 woningen verschuiven naar het betaalbare segment. Woningen met huurverlaging voor % na % Huurprijs < 1 e aftoppingsgrens 586, % % Huurprijs < 2 e aftoppingsgrens 628,76 *435 70% *536 86% Huurprijs < en > liberalisatiegrens 710, % 85 14% Totaal * aantal is inclusief aantal < 1 e aftoppingsgrens Door de huurverhoging naar streefhuurniveau neemt het aantal betaalbare woningen ook af. Binnen de huursombenadering van inflatie + 1% wordt op woningniveau maximaal inflatie + 1,5% gevraagd. Dit is bij een grotere huurverschil van 20,- tot streefhuurniveau. Het aandeel woningen met een betaalbare huur (huidige huurprijs) neemt als gevolg van huurharmonisatie bij mutatie en de jaarlijkse huurverhoging in de komende jaren af van 91% naar 89% in 2020, van naar woningen. Hierbij is geen rekening gehouden met sloop en verkoop. Het optrekken van de huur naar streefhuur gaat met een gematigde huurverhoging zeer geleidelijk en zal nog vele jaren vergen. Het effect van de streefhuurverlaging voor de portefeuille in Eindhoven is dat met name het aandeel met een streefhuurprijs onder de 1 e aftoppingsgrens met 15% toeneemt. De totale voorraad met een betaalbare streefhuur neemt toe tot 76%. Daarnaast hebben 132 woningen ofwel 4% een geliberaliseerde streefhuur boven 710,68 als gevolg van de grootte en/of hoge woningkwaliteit. Het bereikbare segment van de sociale huur tegen streefhuur ( 628,76-710,68) bedraagt dan 20% in Eindhoven. Door aanpassing van het streefhuurbeleid zijn er jaarlijks 24 woningen meer te verhuren tegen een betaalbare huurprijs. Woningen naar streefhuur voor % na % Huurprijs < 1 e aftoppingsgrens 586, % % Huurprijs < 2 e aftoppingsgrens 628,76 * % * % Huurprijs < en > liberalisatiegrens 710, % % Totaal** % % * aantal is inclusief aantal < 1 e aftoppingsgrens ** aantal is inclusief koopwoningen en exclusief sloop / nieuwbouw Als de huidige voorraad tegens treefhuur zou worden verhuurd, dan heeft 76% een betaalbare huur. Door verkoop en toevoeging van betaalbare nieuwbouw verwachten wij een toename van het betaalbare aandeel van onze portefeuille. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 6

7 3.2 Betaalbaar kopen Verkoop van huurwoningen is en blijft onderdeel van de portefeuillestrategie en is gericht op het toekomstbestendig maken van de portefeuille en het genereren van middelen voor het bouwen van nieuwe betaalbare woningen. In totaal is 15% van het woningbezit van thuis gelabeld voor verkoop. De omvang van de verkoopvijver is bij de uitwerking van de strategische keuzes niet aangepast, wel de samenstelling door 314 betaalbare woningen uit de verkoopportefeuille te halen en 363 duurdere woningen een verkoopbestemming te geven. Deze uitwisseling is het gevolg van de wens minder betaalbare woningen te verkopen en de gelijktijdige wens het niet-daeb-bezit zorgvuldig af te bouwen. Door de wijzigingen in de verkoopportefeuille is de verhouding tussen de verkoopproducten gewijzigd: het aandeel Koopgarant is afgenomen. Doelstelling thuis betaalbaar kopen Jaarlijks verkopen we 100 woningen uit de bestaande voorraad. Voor 2017 wordt rekening gehouden met 78 verkopen in verband met de realisatie van de verhoogde taakstelling vergunninghouders. Vanaf 2018 wordt uitgegaan van 100 verkopen per jaar. Er wordt rekening gehouden met jaarlijks gemiddeld 32 terug te kopen Koopgarant woningen. thuis verkoopt huurwoningen om de lagere en middeninkomens in betaalbare huisvesting te voorzien. Mensen met een middeninkomen hebben nog maar beperkt toegang tot de huurwoningvoorraad. Door woningen te verkopen met behulp van Kopen naar Wens en Koopgarant wordt huishoudens met een middeninkomen een alternatief voor de geliberaliseerde huur geboden. Van de woningen die vorig jaar (2015) verkocht zijn, is in de grafiek weergegeven aan welke huishoudens de woningen zijn verkocht. Opvallend is het dat ongeveer 70% van de woningen is verkocht aan huishoudens die op basis van hun inkomen (inkomen onder EU inkomensgrens) ook in een sociale huurwoningen mogen gaan wonen. Circa 14% van de woningen is verkocht aan gezinnen, 43% aan 1 persoonshuishoudens en eveneens 43% aan 2 persoonshuishoudens. De 1 persoonshuishoudens hebben vaker een lager inkomen. in Eindhoven De verkoopportefeuille in Eindhoven van 739 woningen is als gevolg van de herziening iets gewijzigd: per saldo zijn er 23 betaalbare woningen aan verkoop onttrokken en 37 geliberaliseerde (niet-daeb) woningen toegevoegd. Daarmee worden meer betaalbare woningen behouden voor verhuur. In Eindhoven wordt nog geen 3% van de portefeuille marktconform verkocht. 50% wordt onder label Kopen naar Wens verkocht met een uitgestelde betaling en 47% onder label Koopgarant met maximaal 25% korting. Veelal gaat het om grondgebonden woningen in Eindhoven Noord Voor Eindhoven is rekening gehouden met de verkoop van 24 woningen in In 2016 en 2017 worden 18 woningen per jaar minder verkocht om in te zetten voor verhuur in het kader van de taakstelling statushouders. Vanaf 2018 is gerekend met de verkoop van 42 woningen per jaar. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 7

8 4. Ontwikkeling woningportefeuille en duurzame kwaliteit 4.1 Woningaanbod Woonvisie Eindhoven Eindhoven heeft een ambitieuze bouwopgave en moet op een slimme manier ruimte gaan gebruiken en flexibele innovatieve ontwikkelen. Eindhoven is ook een stad van twee snelheden. Er is ruimte voor studenten, arbeidsmigranten, talentvolle ontwerpers en expats, maar er is ook aandacht voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. De bestaande Eindhovense woningvoorraad kent een grotere variatie aan woonvormen. Ook voor eenpersoon- en tweepersoonshuishoudens is voldoende aanbod. Nieuwbouw en transformatie worden flexibel ontwikkeld, d.w.z. dat ze gemakkelijk fysiek kunnen worden aangepast bij veranderende woonbehoeften. Bewoners van de stad krijgen ruimte om hun woonwensen te realiseren. Bij beschikbaarheid gaat het zowel om het vrijkomend aanbod als over wie daarvoor in aanmerking komt. Het vrijkomend aanbod wordt bepaald door de omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille en de dynamiek op de woningmarkt. Onze verkoop- en nieuwbouwprogrammering zijn daar van invloed op. Doelstellingen thuis woningaanbod Behoud gelijke omvang portefeuille met toenemend aandeel betaalbare woningen; we bouwen jaarlijks gemiddeld 100 nieuwe woningen en verkopen 100 woningen uit het bestaand bezit. Uitwerken strategie afbouw niet-daeb activiteiten. Nieuwbouw en ingrijpende verbetering De zekere projecten worden m.n. in de eerste vijf jaren gerealiseerd. Met de zekere projecten is de realisatie van 571 huurwoningen, 94 kleine eenheden en 172 koopwoningen voorzien. Voor de berekening gaan we ervan uit dat de verkoopprogramma s in tact blijven voor wat betreft de reeds verplichte projecten. Daarnaast hebben we rekening gehouden met de bouw van de extra 200 kleine eenheden, waarvan er 8 onderdeel uitmaken van de zekere projecten (Vredesplein). Uitvoering staat gepland voor In de ambitie is de realisatie van 444 huurwoningen voorzien, deze staan voor oplevering gepland in de periode Toelichting ambitie thuis Gezien de blijvende vraag naar voldoende sociale huurwoningen wil thuis de huidige omvang van circa woningen in de regio behouden. Het portfoliobeleid is gericht op het bieden van keuze uit een gedifferentieerd aanbod naar prijs en kwaliteit. De omvang en de samenstelling van de portefeuille veranderen voortdurend onder invloed van nieuwbouw, verkoop en transformatie, maar ook het prijsbeleid. Ontwikkeling van nieuwbouw is daarmee niet per se gericht op groei, maar heeft tot doel om tot een andere en betere samenstelling van het bezit te komen. De aantallen verkoop en nieuwbouw, gemiddeld 100 per jaar, houden elkaar min of meer in evenwicht zodat onze portefeuille van gelijke omvang blijft. Verkoop Uitgangspunt voor het verkoopbeleid blijft de verkoop van 100 woningen per jaar. Vanwege de verhoogde taakstelling voor vergunninghouders en de daarmee grotere druk op beschikbare huurwoningen, wordt voor 2017 rekening gehouden met 78 verkopen. Het aantal beschikbare huurwoningen wordt daarmee vergroot. In welke gemeente koopwoningen voor de verhuur worden ingezet, is vooraf niet aan te geven. Dit is immers afhankelijk van de dynamiek op de woningmarkt. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 8

9 Nieuwbouw Met het oog op het belang van betaalbare woonruimte is de omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille van thuis nogmaals tegen het licht houden. Verwacht wordt dat de vraag van kleine huishoudens en nieuwe instromers zal aanhouden en daarmee de vraag naar kleine betaalbare eenheden. In dit licht is gekozen om extra nieuwbouw aan het programma toe te voegen van 200 goedkope eenheden. De gedachte daarbij is dat deze onder andere ingezet kunnen worden voor huisvesting van statushouders. Met de middelen voor realisatie van kleine eenheden is budget veilig gesteld dat ook aangewend kan worden voor het splitsen van bestaand bezit, inzet van unitwoningen, aankoop van woningen voor huur, maar dus ook de realisatie van nieuwe eenheden of transformatie van gebouwen tot kleine eenheden. Daarnaast is ter vergroting van het betaalbare aandeel het nieuwbouwprogramma tegen het licht gehouden om te bezien waar mogelijk en passend binnen de betreffende gemeente/wijk/buurt meer kleine betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden dan in de plannen en prognoses is voorzien. Niet-daeb portefeuille thuis heeft er voor gekozen om het bouwen van goedkope koopwoningen en huurwoningen in het middensegment voortaan aan marktpartijen over te laten. Nieuwbouwplannen die niet-daeb koopplannen omvatten zijn uit het programma geschrapt. Alleen onomkeerbare plannen met nietdaeb, zoals Vredesplein e.o., zijn ingerekend. Onderdeel van de portfolio is ook het niet-daeb bezit van thuis. De niet-daeb portefeuille op basis van wetgeving beperkt zich tot een omvang van circa 350 woningen, voornamelijk geliberaliseerde woningen met verkoopbestemming, en circa 30 eenheden bedrijfsmaatschappelijk vastgoed. In het concept scheidingsvoorstel wordt voorgesteld om ruim 100 sociale woningen met een geliberaliseerde streefhuur over te hevelen naar de niet-daeb tak. Ook deze woningen hebben na herziening van de verkoopportefeuille voornamelijk een verkoopbestemming. thuis gaat de niet-daeb portefeuille afbouwen langs een zorgvuldig traject van individuele en complexgewijze verkoop. Er is geen rekening gehouden met de opbrengsten vanuit het complexgewijs afstoten van niet-daeb bezit. in Eindhoven Een deel van het nieuwbouwprogramma wordt in Eindhoven gerealiseerd. Veel aandacht gaat naar de afronding van de herstructurering Vredesplein waar aan mix van sociale huur en koop wordt gerealiseerd. Huurders en kopers hebben inbreng gehad op het ontwerp van hun woning. In het kader van de herstructurering Vredesplein e.o. worden in 2017 nog 229 woningen gesloopt. Het nieuwbouwprogramma voorziet nog in de bouw van zowel koop- (136) als huurwoningen (72). Het nieuwbouwprogramma voor de huur is aangepast waardoor vanaf fase 3 kleinere sociale huurwoningen in het betaalbare segment zullen worden gebouwd. In plaats van 56 sociale huurwoningen met een huurprijs > 2 e aftoppingsgrens worden 64 sociale huurwoningen gerealiseerd, waarvan 50 met een huurprijs < 1 e aftoppingsgrens, 10 met een huurprijs < 2 e en 4 met een huurprijs > 2 e aftoppingsgrens. Daarnaast worden nog 8 kleine eenheden gebouwd. Verkoop Voor Eindhoven is rekening gehouden met de verkoop van 24 woningen; vanaf 2018 met 42. inzet van 18 koopwoningen voor verhuur in het kader van de taakstelling statushouders Sloop: 229 woningen Vredesplein (complex 1) (2017) Nieuwbouw van: Vervangende nieuwbouw 72 huurwoningen (incl. 8 kleine eenheden) en 136 koopwoningen Vredesplein ( ) 8 studio s Kronehoefstraat (2017) Vervangende nieuwbouw van 96 eenheden en 1 MVG voor NEOS ( ) 46 huurwoningen Waterrijk ( ) 68 studio s Frankrijkstraat (kleine eenheden 2017) Ambitie voor de bouw van: 120 betaalbare huurappartementen (2018/ ) Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 9

10 Naast de focus op drie buurten in Eindhoven richt de aandacht zich op het bieden van huisvesting van kleine huishoudens en/of bijzondere doelgroepen. Zo voorziet het programma o.a. in de vervangende huisvesting van de opvangvoorziening NEOS en wordt een voormalig schoolgebouw getransformeerd tot 68 studio s die ingezet kunnen worden voor het huisvesten van statushouders maar ook voor andere spoedzoekers. Tot slot is er nog investeringsruimte voor realisatie van 120 betaalbare huurappartementen in Eindhoven. Het nieuwe aanbod van kleinere eenheden wordt gerealiseerd in het betaalbare segment onder de 1 e aftoppingsgrens. 4.2 Duurzaamheid en woningkwaliteit Woonvisie Eindhoven In 2035 is Eindhoven een energie neutrale stad. De gemeente Eindhoven investeert in het energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad door het programma Stroomversnelling Huur en Nul-op-de-meter-concepten. Het is een uitdaging om te blijven investeren in kwaliteitsbehoud van woningen, met een beperkte huurstijging. Meer variëteit aan woningen waardoor duurzaamheid wordt vergroot. We werken samen op basis van de methodiek The Natural Step Meer variëteit aan woningen waardoor duurzaamheid wordt vergroot Grotere invloed van bewoners op de woning en woonomgeving Bij Kwaliteit gaat het om het onderhoud en verbetering van vastgoed, het tempo en inspanningsniveau van verduurzaming van onze woningen en de sociaal maatschappelijke kwaliteit van buurten en wijken. Doelstellingen thuis onderhoud, verbetering en verduurzaming Onderhoud Vanaf 2017 geldt een verlaagde onderhoudsnorm (DO/CO/PO) van 1.200,- per woning. Versneld verwijderen van risicovol asbest uit bestaande complexen en asbesthoudende golfplaten van bergingsdaken voor eind Verduurzaming 1,8 miljoen voor voortzetting van energiebesparende maatregelen (quick wins) in de bestaande voorraad die worden doorgerekend als investering (gebaseerd op 85% deelname) en zijn apart opgenomen in de investeringsbegroting. 9,75 miljoen voor energiemaatregelen bij renovatieprojecten in Eindhoven en Veldhoven, dekking deels via extra huurverhoging en deels via aanpassing van de streefhuren. 17,3 miljoen voor investeringen ten behoeve van de opwekking van zonne-energie, bewustwording en bewonersinitiatieven met een dekking van 50%. 18 miljoen voor extra duurzaamheidsmaatregelen met een dekking van 50% voor het realiseren van nul-op-de-meter/epg 0 bij nieuwbouw en/of renovatie. Leefbaarheid Met de bijdrage voor leefbaarheid van 125,- per woning zorgt thuis dat er buurtbeheerders en sociaal beheerders in onze buurten zijn, dat er budget is voor huurdersparticipatie, voor kleine fysieke ingrepen in onze buurten en voor bewonersinitiatieven. De bijdrage voor bewonerscommissies en Huurdersraad is conform samenwerkingsovereenkomst. Toelichting ambitie thuis In het kader van de gewenste verlaging van beheerkosten heeft thuis zich een besparingsopgave opgelegd. Voor onderhoud betekent dit een verlaging van de onderhoudsnorm van 1.450,- naar 1.250,- in 2016 en 1.200,- voor de jaren daarna. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 10

11 Omdat duurzaamheid breder is dan energiebesparing en duurzame energie heeft thuis een visie op duurzaamheid ontwikkeld volgens de methode van The Natural Step (TNS). De afgelopen jaren is duurzaamheid vooral ingevuld met projecten waarin maatregelen t.b.v. energiebesparing en duurzame energie van toepassing zijn. Deze aanpak voorziet in het treffen van 9 mogelijke energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad (quick wins) gelijktijdig met de uitvoering van onderhoud aan de woningen. Ter afronding van dit energieproject zullen nog bij circa 880 woningen in de bestaande voorraad deze maatregelen worden uitgevoerd. Onze voorraad hebben we dan in combinatie met recente nieuwbouw en renovaties gemiddeld op label B gebracht. Naast deze bestaande aanpak hebben we financiële ruimte gereserveerd voor investeringen ten behoeve van de opwekking van zonne-energie. We maken dit jaar een begin met de uitrol van zonnepanelen in de bestaande voorraad en verdere energiebesparing bij renovatieprojecten. Waar mogelijk realiseren we EPG 0 of lager bij nieuwbouw. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de huurders voordeel moeten hebben van deze maatregelen, respectievelijk dat de woonlasten hierdoor dalen. Met de Huurdersraad is overeenstemming in hoeverre we de kosten voor zonnepanelen in rekening brengen bij bewoners. In totaal is een investeringsbudget van 46,8 miljoen beschikbaar, waarbij thuis uitgaat van 50% rendabel. Leefbaarheid gaat over de manier waarop bewoners het wonen en leven in een buurt ervaren. In de visie van thuis gaat het om aandacht en interventies die gericht zijn op de kwaliteit van de fysieke en sociale omgeving, de betrokkenheid van bewoners bij die woonomgeving en de deelname van bewoners aan de samenleving. Buurtbeheerders en sociaal beheerders zorgen met onze huurders voor schone, hele, veilige en sociale buurten waarin ook mensen die minder zelfredzaam zijn of begeleiding nodig hebben een thuis vinden. thuis neemt haar verantwoordelijkheid voor de huisvesting van urgenten en bijzondere doelgroepen en werkt daarbij constructief en intensief samen met maatschappelijke partners. thuis heeft vorig jaar in het kader van de strategische herijking gekozen voor het ophogen van het leefbaarheidsbudget voor een periode van vijf jaar. Naar de opvatting van thuis vragen toenemende individualisering en complexiteit van de samenleving om intensivering van onze aandacht en interventies om de kwaliteit in onze buurten en complexen te waarborgen. In 2016 is daar nog de instroom van statushouders bijgekomen die, zolang de afgesproken uitbreiding van de voorraad nog niet gerealiseerd is, druk legt op de woningmarkt en de draagkracht van de wijken en buurten waar veel huurwoningen zijn. Met de Huurdersraad is thuis onder het motto participatie 2.0 op zoek naar nieuwe vormen die bijdragen aan de legitimatie en het eigenaarschap van huurders. in Eindhoven Met de grootschalige aanpak in de twee buurten t Ven en Bloemenbuurt Noord wordt ambitieus ingezet op het realiseren van duurzame kwaliteit met behoud van betaalbare huren. Bewoners worden nadrukkelijk bij de processen betrokken om bewust keuzes te kunnen maken en duurzaam gedrag te stimuleren. Naar duurzaamheid Renovatie en verduurzaming van: 364 woningen t Ven (complex 9) ( ) 189 woningen Bloemenbuurt Noord (complex 6) ( ) 2 woningen Seringenstraat (complex 2) (2017) Energiemaatregelen en duurzame energie 191 woningen Quick-wins 1 e fase t Ven van 140 woningen nul-op-de-meter ready woningen die in aanmerking komen voor zonnepanelen Het programma energiebesparende maatregelen gaat de laatste fase in. In 2020 heeft thuis een woningvoorraad met gemiddeld energielabel B. Daarnaast wordt in samenwerking met Woonbedrijf als volgende stap een programma zonnepanelen uitgerold. Duurzame energie en lagere energiekosten voor de huurders. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 11

12 Huisvesten van doelgroepen Woonvisie Eindhoven Eindhoven is ook een stad van twee snelheden. Er is ruimte voor studenten, arbeidsmigranten, talentvolle ontwerpers en expats, maar er is ook aandacht voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst. De bestaande Eindhovense woningvoorraad kent een grotere variatie aan woonvormen. Ook voor eenpersoon- en tweepersoonshuishoudens is voldoende aanbod. Voldoende woonruimte voor kwetsbare groepen zoals statushouders en urgenten. Eén woningmarkt die voor iedereen toegankelijk is De afstemming tussen vraag en aanbod wordt geregeld binnen de woonruimtebemiddeling. Doelstellingen thuis afstemming vraag en aanbod Redelijke kans van slagen voor iedereen Transparante woningmarkt Woonruimteverdeling We realiseren met de collega s in het Stedelijk Gebied 1 portaal zodat er transparantie is voor woningzoekenden. We zorgen voor directe toegang tot de huurmarkt voor alle regulier woningzoekenden door toepassing van loting en directe verhuur naast inschrijftijd in alle gemeenten van het Stedelijk Gebied. We hanteren een huur-inkomenstabel, liefst in samenwerking met andere corporaties in de regio, met het oog op betaalbare huisvesting voor alle doelgroepen binnen het kader van de passendheidscriteria. We optimaliseren gebruik van Wooniezie met collega-corporaties en zorgen voor gezamenlijke rapportages ter verkrijging van beter inzicht in bewegingen op de woningmarkt en vraag- en aanbodontwikkeling in de regio. Toelichting ambitie Sinds april 2016 werkt thuis samen in het gezamenlijke huurportal Wooniezie en worden woningen aangeboden via verschillende verdelingssystemen, zodat de aanbiedingsvolgorde niet altijd en enkel op inschrijftijd wordt bepaald. We zijn ervan overtuigd dat de klant zich daardoor beter kan oriënteren op mogelijkheden, ook zelf oplossingen kan zoeken bij onverwachte levensgebeurtenissen en een optimalere keuze kan maken. De meerwaarde voor corporaties is dat beter inzicht ontstaat in de bewegingen op de woningmarkt en de wijze waarop vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. Nieuwe regelgeving in de vorm van passendheidscriteria beperkt de keuzevrijheid van de klant in het zoeken van een woning. Huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen zijn aangewezen op een betaalbare woning. Op basis van Nibud normen wil thuis de betaalbare voorraad ook toegankelijk maken voor huishoudens die niet voor huurtoeslag in aanmerking komen, opdat ook zij betaalbaar kunnen wonen. Hiertoe is een huur-inkomenstabel opgesteld die bij toewijzing wordt gehanteerd. in Eindhoven Toepassing van meerdere verdelingssystemen ter verbetering van slaagkansen van mensen met weinig inschrijftijd en toepassing van de opgestelde huur-inkomenstabel om de betaalbare voorraad voor een brede groep huishoudens toegankelijk te houden. Bod Eindhoven: voornemens en activiteiten 2017 Pagina 12