Raadsinformatiebrief B&W vergadering 13 juni Steller adres Onderwerp

Transcriptie

1 Kerkplein 2 T (0343) Postbus 200 F (0343) AE Doorn E info@heuvelrug.nl Raadsinformatiebrief B&W vergadering 13 juni 2016 Steller adres Onderwerp : K A M J G van Boxtel : karin.van.boxtel@heuvelrug.nl : Bosstraat 1 te Driebergen Geachte leden van de raad, Graag informeren wij u over het volgende. 1. Inleiding Het betreft ons voornemen om het oude gemeentekantoor aan de Bosstraat 1 te Driebergen-Rijsenburg te verkopen. Hierdoor verbetert de liquiditeitspositie van de gemeente en worden op termijn de niet begrote groot-onderhoudskosten voorkomen. Zoals bij u bekend is, geldt voor deze locatie een eerste recht van koop voor de firma Van Grootheest tegen een marktconforme prijs. Verkoop van vastgoed is in principe onze bevoegdheid, maar wij hebben u toegezegd om u op de hoogte te houden van het resultaat van de onderhandelingen met de firma Van Grootheest. Dit is gebeurd middels een wensen en bedenkingenbrief voor uw raadsvergadering van 14 april jl. Naar aanleiding van deze wensen en bedenkingenbrief hebben diverse partijen een motie ingediend. Hierbij is de wens uitgesproken dat de Bosstraat pas wordt verkocht als de gemeente een alternatieve locatie voor de huidige gebruikers beschikbaar heeft gesteld. Deze wens moet gerealiseerd worden door in samenwerking met de huidige gebruikers c.q. de werkgroep Bosstraat 1 de mogelijkheden te onderzoeken om: 1. De locatie Bosstraat 1 voor 10 tot 15 jaar te verhuren aan de huidige gebruikers in plaats van verkoop, of; 2. Op de locatie Hoek ruimte beschikbaar te stellen als alternatief voor de Bosstraat 1; en de gevolgen hiervan voor de gemeente en de gebruikers inzichtelijk te maken voor de raad. 2. Kern Visie maatschappelijk vastgoed Wij hebben een visie op maatschappelijk vastgoed in voorbereiding, als uitgangspunt voor de visie op ons totale vastgoed, die u in december wordt aangeboden. In lijn met de vastgestelde welzijnsnota Vitale Dorpen willen we ontmoeting in de dorpen bevorderen. Ontmoeting is belangrijk voor sociale samenhang in de dorpen en stimuleert de inwoners meedoen aan de samenleving. We doen dit dorpsgericht, passend bij de wensen van het specifieke dorp. Huisvesting is hierbij een belangrijk middel. Daarnaast willen we in het kader van preventie bevorderen dat er algemene voorzieningen ontstaan dichtbij de inwoners. Denk bijvoorbeeld aan de Zoute Inval, inloophuizen, taalpunt, open eettafels etc. IBAN NL64BNGH

2 In Driebergen zien we diverse plekken van ontmoeting: op de Bosstraat, in de Vijver, bij de bibliotheek/ sociaal dorpsteam aan de Buzziburglaan, bij het inloophuis van de Brug aan de Sperwerkamp etc. We zien in het pand aan de Bosstraat de eurowinkel, het inlooppunt, het taalpunt en het repaircafé als voorzieningen die we willen bevorderen. We hebben ook nog extra een vraag naar maatschappelijke ruimte, want het sociale dorpsteam heeft te weinig ruimte in de locatie aan de Buzziburglaan en zoekt uitbreiding, die we tot nu toe niet hebben gevonden. Als het pand aan de Bosstraat sluit, hebben we dan ook direct een knelpunt. De andere locaties kunnen deze ruimtevraag niet opvangen. Met de raad is het college voorstander om deze voorzieningen permanente huisvesting in Driebergen te faciliteren. A. Deel 1 motie; verhuur Bosstraat 1 aan de huidige gebruikers; geen verkoop Bosstraat 1 Juridische consequenties Van Grootheest heeft een recht van koop voorkeursrecht op de Bosstraat 1 te Driebergen-Rijsenburg. Dit recht houdt in dat het ons niet vrijstaat om het pand geheel of gedeeltelijk aan een derde over te dragen, voordat wij Van Grootheest de gelegenheid bieden om het voormalige gemeentehuis tegen een marktconforme prijs en overigens onder de gebruikelijke voorwaarden te verwerven. Dit is gebeurd en Van Grootheest heeft een marktconform aanbod gedaan. Als wij de onderhandelingen met Van Grootheest staken, dan vloeien daar wellicht juridische consequenties alsnog eisen van nakoming en/of een schadeclaim - uit. Deze consequenties zijn uiteen gezet in een schrijven van onze huisadvocaat Van Benthem & Keulen die voor de raad vertrouwelijk ter inzage ligt. Staat pand Sinds de herindeling in beeld was en het pand op de nominatie stond om verkocht te worden is er voor gekozen om het onderhoud te minimaliseren. Vanwege de keuze om lopende het verkoopproces het pand anti-kraak in gebruik te geven zijn derhalve alleen de hoognodige zaken bijgehouden. Wij hebben (onafhankelijk) bureau Aacon gevraagd de kosten van achterstallig onderhoud in beeld te brengen die nodig zijn om het pand verhuurbaar te maken. Hierbij is voornamelijk uitgegaan van de hoognodige (verplichte) werkzaamheden vanwege veiligheid, bruikbaarheid enzovoorts en niet van schilderwerk en kleine werkzaamheden inpandig. Het gebouw is in dusdanige staat dat er geïnvesteerd zal moeten worden vanwege het feit dat in de laatste 10 jaar geen onderhoud is gepleegd. De berekening treft u bijgaand aan. Woningbouwplannen Gezien de bijzondere locatie (entree dorpskern) zou het realiseren van woningen volgens het plan dat er ligt planologisch/stedenbouwkundig een duidelijke verbetering zijn. Op de Bosstraat 1 wil Van Grootheest 15 appartementen realiseren in de categorieën 40% sociaal koop, 20% middelduur en 40% duur. Huurprijs In het rapport dat de gebruikers verenigd in de werkgroep Bosstraat 1 en vertegenwoordigd door hun adviseur de heer B. Sprengers - hebben opgesteld, wordt aangegeven dat de gebruikers een huur kunnen opbrengen echter met een maximum van 47,=/ 50,= per m² (inclusief BTW). U als gemeenteraad geeft aan dat door dit rapport de gebruikers hebben bewezen in staat en bereid te zijn om tegen marktconforme voorwaarden een maatschappelijk cultureel centrum van betekenis te realiseren. Uit het taxatierapport (reeds eerder aan u verstrekt) dat wij hebben laten maken blijkt echter dat het marktconforme tarief 70,= per m² voor de 1 e verdieping en 100,= per m² voor de begane grond is. Van deze tarieven afwijken is niet mogelijk, omdat de Wet Markt en Overheid stelt dat de gemeente niet onder de integrale kosten van een pand mag verhuren. Gebruikers De locatie Bosstraat 1 is op dit moment volledig in gebruik en het bruto vloeroppervlak (bvo) bedraagt 1800 m². In het gesprek d.d. 26 mei jl. dat in het kader van de samenwerking heeft plaatsgevonden met de heer 2

3 Sprengers en de heer Stolwijk (kunstenaars) is aangegeven dat zij weliswaar vinden dat de 1 euro winkel met minder m² toe zou moeten kunnen, maar dat een teruggang in aantal m² naar 1100 m² bvo ( locatie Hoek) voor de kunstenaars zeker niet haalbaar is. In ditzelfde gesprek hebben zij ook aangegeven dat de huidige gebruikers tot op heden nog geen financieel commitment hebben bereikt. Dit heeft een woordvoerder namens de stichting Vluchtelingkinderen bevestigd. In het rapport van de gebruikers is aangegeven dat het beheer van het pand wordt ondergebracht in een stichting Exploitatie Bosstraat 1. Tijdens het gesprek is echter aangegeven dat nog niet duidelijk is voor welke entiteit gekozen zal worden en welke partijen daarin vertegenwoordigd zullen zijn. Financiële onderbouwing Exploitatiecijfers verhuur Bosstraat 1 Driebergen Boekwaarde Kosten achterstallig onderhoud Kapitaallasten Aantal VVO m² Huurprijs per m² (gebruikers) 50 Marktconforme huurprijs per m² 85 Omschrijving Huidige begroting anti-kraak Begroting in verhuurde staat, 50 per m² Begroting Marktconforme huurprijs, 85 per m² Totaal Baten Totaal Lasten Exploitatieresultaat Consequenties verhuur Bosstraat: Geen vrijval van het saldo huidige exploitatie, circa ; Wegwerken achterstallig onderhoud van inclusief BTW. Deze kosten kunnen conform de BBV regels niet worden geactiveerd en dienen ineens ten laste van de exploitatie te worden gebracht; Bij verhuur conform het voorgestelde huurtarief door de huidige gebruikers van de Bosstraat wordt het exploitatieresultaat ; Verhuur conform de getaxeerde marktconforme huurprijs resulteert in een negatief exploitatieresultaat van voor de gemeente; Kostprijsdekkende huurprijs is: 88,00 per vierkante meter. Het handhaven van de voorzieningen aan de Bosstraat 1, heeft als gevolg dat de locatie als te verkopen materiele vaste activa (MVA) uit het Meerjarenprogramma (MPG) per gehaald wordt. Dit houdt in dat de boekwaarde van het object ( ) op de balans blijft. Echter in het MPG van 1 januari 2016 is rekening gehouden met marktconforme grondopbrengsten. Deze worden als gevolg van het niet verkopen aan de ontwikkelende partij niet gerealiseerd. Daarentegen hoeven de kosten voor bouwkundige aanpassingen en geluidwering van de brandweerkazerne niet te worden gemaakt ( ). Tevens is de verwachting dat de ontwikkelende partij een schadeclaim indient als gevolg van het niet doorgaan van de verkoop. Per saldo verslechtert het resultaat van het MPG met dat bedrag, indien het pand in de huidige staat met de huidige gebruikers gehandhaafd blijft. 3

4 B. Deel 2 motie; voormalige wagenschuur (hierna te noemen locatie Hoek) beschikbaar stellen Juridische consequenties Het beschikbaar stellen van de locatie Hoek heeft geen juridische consequenties. Staat pand De staat van het monumentale pand is dermate slecht dat daarin momenteel geen partijen gehuisvest kunnen worden. Bureau Aacon heeft ook hier in beeld gebracht wat de kosten zijn om het pand verhuurklaar te maken. Hier is men voornamelijk uitgegaan van de hoognodige (verplichte) werkzaamheden vanwege veiligheid, bruikbaarheid, aanbrengen toiletgroep, keukenblok, daglicht enzovoorts en niet van het indelen in ruimtes. De berekening treft u bijgaand aan. Woningbouwplannen In het bestemmingsplan dat in voorbereiding was is rekening gehouden met het realiseren van 4 woningen in de schuur. Huurprijs Voor deze locatie geldt volgens opgave van de makelaar - hetzelfde tarief als voor de Bosstraat. De adviseur van de gebruikers Bosstraat 1 heeft in het gesprek d.d. 26 mei jl. aangegeven dat het uitgebrachte rapport waarin wordt aangegeven dat zij maximaal 47,=/ 50,= inclusief BTW kunnen opbrengen niet geldt voor locatie Hoek. Zij geven aan (nog) niet in staat te zijn inzichtelijk te maken wat zij voor de locatie Hoek wel denken te kunnen opbrengen. Gebruikers De locatie Hoek heeft een totaaloppervlakte van 1100 m². Zoals hiervoor al gesteld is, is van de kant van de gebruikers in het gesprek aangegeven dat de kunstenaars denken dat zij niet voldoende ruimte hebben om zich hier te kunnen vestigen. Met de stichting Vluchtelingkinderen heeft op hun verzoek inmiddels een bezichtiging van de locatie plaatsgevonden. Financiële onderbouwing De huidige gebruikers Bosstraat 1 naar locatie Hoek. Bij deze optie ontstaan er twee exploitaties, te weten een gebouwexploitatie en een grondexploitatie voor het overige gebied. Een gebouwexploitatie voor de locatie Hoek verhuren aan gebruikers Bosstraat 1 Inbrengwaarde Grond Inbrengwaarde Opstal Bedrag renovatie Afschrijftermijn renovatie 25 Rekenrente 3,50% Afschrijvingsmethode Lineair Kapitaallasten jaar Aantal VVO Huurprijs per m² (gebruikers) 50 Marktconforme huurprijs per m² 85 4

5 Omschrijving Begroting in verhuurde staat, 50 per m² Begroting Marktconforme huurprijs, 85 per m² Huurinkomsten Totaal Lasten Exploitatieresultaat Consequenties verhuur Schuur aan locatie Hoek De waarde van de schuur wordt vanaf het moment van verhuur op de balans verantwoord. De jaarlijkse kapitaallasten komen te laste van de exploitatie; Het exploitatieresultaat wordt bij verhuur volgens het voorgestelde huurtarief door de gebruikers van de Bosstraat ; Verhuren conform het marktconforme huurtarief resulteert in een positief exploitatieresultaat van ; Kostprijsdekkende huurprijs is: 69,00 per vierkante meter. Gevolgen voor het MPG bij verhuur locatie Hoek ten behoeve van de gebruikers Bosstraat 1. De huidige grondexploitatieberekening van locatie Hoek/Engweg gaat uit van realisatie van zeven middeldure woningen waarvan vier in de voormalige wagenschuur, en zes dure woningen. Indien in locatie Hoek de functies, zoals nu in de Bosstraat 1 worden gehuisvest, verandert de grondexploitatie. Conclusies en samenvatting Tijdens de diverse gevoerde gesprekken heeft de adviseur van de huidige gebruikers aangegeven dat de gebruikers op geen enkele manier zekerheid kunnen bieden omtrent betaling van huurpenningen, entiteit e.d. A. Verhuur Bosstraat: Financieel Bij handhaving van het gebouw en huidige gebruikers verslechtert het resultaat van het MPG vanwege een mogelijke schadeclaim van de projectontwikkelaar. De exploitatie van het gebouw bij voortzetting van het huidige gebruik komt voor de gemeente nadelig uit. De gemeente moet het achterstallig onderhoud van wegwerken, ten laste van de exploitatie. Het verhuren conform het voorgestelde huurtarief door de huidige gebruikers ( 50/m 2 ) resulteert in een jaarlijkse last van Bij een eventuele verhuur van de Bosstraat 1 te Driebergen kost het de gemeente eenmalig een bedrag ter hoogte van de achterstallige kosten ad ,= structureel Juridisch Indien de gemeente het aanbod van Van Grootheest niet aanvaardt en vervolgens de onderhandelingen om te komen tot een vervreemding van het gemeentehuis afbreekt kan Van Grootheest haar toevlucht nemen tot rechtsmaatregelen. Hier zou een eventuele schadeclaim uit kunnen voortvloeien maar ook/of de vordering dat de gemeente alsnog moet nakomen. Indien deze eis wordt toegewezen zal de gemeente alsnog moeten nakomen en het gemeentekantoor moeten leveren aan Van Grootheest. 5

6 B. Verhuur Locatie Hoek: Hoewel er minder vierkante meters beschikbaar zijn, kan deze ruimte afdoende zijn, indien alle gebruikers bereid zijn in te schikken en de ruimte flexibel gebruikt kan worden. Bij verhuizing van de gebruikers Bosstraat 1 en noodzakelijke verbouwing van locatie Hoek verbetert het saldo van de grondexploitatie en MPG met circa De verhuur van locatie Hoek kost jaarlijks (bij verhuurtarief van 50/m 2 ). Wij vertrouwen er op uw vragen uit de motie correct te hebben beantwoord en daarmee voor u een goede beraadslaging mogelijk te maken. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, de secretaris de burgemeester drs. M.J.T.H. Havekes G.F. Naafs. 6

7 7