2. Januari 2012: de gemeenteraad stelt een Visie voor het centrum van Den Hoorn vast

Transcriptie

1 Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden Gemeente T F i j 0 Midden-Delfland E gemeente middendelfland.nl I www,middendelfland,n I Handreiking initiatieven centrum Den Hoorn (BIJLAGE) Inleiding en leeswijzer Het centrum van Den Hoorn staat aan de vooravond van ontwikkelingen, die er voor moeten zorgen dat de kwaliteit en leefbaarheid van het dorpshart duurzaam verbeteren. Met het oog op deze ontwikkelingen moeten de nodige voorbereidingen getroffen. Een belangrijk onderwerp is daarbij de selectie van een of meer marktpartijen, die dit nieuwe dorpshart moeten gaan bouwen. Deze handreiking heeft als doel om de ontwikkelaars met wie tot nu toe verkennende gesprekken zijn gevoerd een leidraad te bieden en het verloop van het traject dat wij het "marktpropositietraject" noemen te starten. Dit traject heeft tot doel een selectie van ontwikkelende partijen te komen met wie wij de volgende fase ingaan. De handreiking is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 1 gaan wij kort in op het kader waarbinnen dit deeltrajct plaatsvindt. Ook beschrijven we op welk moment we ons in het proces bevinden (aanleiding en plaatsbepaling) In hoofdstuk 2 formuleren we de randvoorwaarden voor het doen van voorstellen voor de ontwikkeling van het dorpshart, inclusief een overzicht van de achtergrondstukken die wij van belang vinden. Hoofdstuk 3 bevat het beoordelingskader: hoe gaan we beoordelen, op basis van welke criteria gaan we beoordelen en wie voert de beoordeling uit; In hoofdstuk 4 schetsen we tenslotte het vervolgtraject voor de komende maanden en waar we eind 2013 willen zijn. In hoofdstuk 5 vindt u informatie waarmee wij graag zouden willen afsluiten. Hoofdstuk 1 - Aanleiding en plaatsbepaling 1. Een verleden met veel plannen en geen uitvoering Het centrum van Den Hoorn staat al lange tijd in de schijnwerpers. Er zijn verschillende Visies en plannen gemaakt, besproken en weer veranderd. Het heeft helaas nog niet geleid tot uitvoering. 2. Januari 2012: de gemeenteraad stelt een Visie voor het centrum van Den Hoorn vast De vaststelling van de Visie voor het centrum van Den Hoorn door onze gemeenteraad markeert een omslag in het denken over de wijze waarop de gemeente de ontwikkelingen stuurt. Was het tot dat moment het idee dat de gemeente actief stuurt om de gewenste ontwikkelingen tot stand te brengen, vanaf de voorbereiding en vaststelling van de Visie is de leidende gedachte dat de gemeente ontwikkelingen mogelijk maakt, aangeeft wat de meest wenselijke ontwikkeling op hoofdlijnen is en ontwikkelingen begeleidt door de juiste bestemmingen op ontwikkellocaties te leggen. De gemeentelijke bijdrage is verder de verkoop van de grond op de beoogde toekomstige supermarktlocatie. Vanuit dit vertrekpunt is de Visie gemaakt. De kern van de Visie is om de noodzakelijke inhaalslag voor het dorp mogelijk te maken, de identiteit van het dorp te versterken en het uiteindelijk tot een spil te maken in het economische, sociale, culturele en maatschappelijk leven en elementen die het dorp vitaal houden. In de Visie beschrijven we wat dat ruimtelijk betekent: wat is een logische plek voor de detailhandel, waar is horeca van waarde en welke logische verbindingen moeten er blijven of komen tussen al deze functies. Ook zijn er opvattingen neergelegd over het parkeren en de eventuele uitbreiding van parkeermogelijkheden. Dat in het dorpshart de supermarktfunctie moet worden versterkt is voor niemand een punt van discussie. Duidelijk wordt ten slotte dat de gedachten uit de Visie alleen haalbaar zijn vanuit een stevige economische basis. Pagina 1 van 6

2 " B H Gemeente a Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden T F Midden-Delfland E gemeente(smiddendelfland,nl I dsasfaw Daarom is een onderzoek verricht naar de potentie van de detailhandel en zijn ondernemers betrokken bij het traject van voorbereiding van de Visie. Uiteindelijk wordt het succes bepaald door ondernemers die mogelijkheden zien in het investeren in het dorp. 3. De marktconsultatie als logisch vervolg op de Visie In de zomer van 2012 hebben wij een marktconsultatietraject georganiseerd. Doel van dit traject was om van een aantal door ons uitgenodigde marktpartijen te horen welke kansen zij zien voor een succesvolle ontwikkeling van het dorp en meer in het bijzonder hoe zij aankijken tegen onze Visie op de ontwikkeling van de locatie waar een supermarkt zou moeten komen. Het ging hier om een reeks gesprekken die informatie moesten opleveren over de slagingskansen. Ontwikkelaars konden en kunnen daar geen rechten aan ontlenen. Van dit traject is een verslag beschikbaar. Samengevat zijn de belangrijkste conclusies: De ideeën van de gemeente zijn zeker realistisch qua programma en qua ruimtelijke indeling; Hoewel er grondig onderzoek is geweest naar het potentieel van de detailhandel, moet we oppassen aan deze onderzoeken een te grote waarde toe te kennen; De slagingskans voor ontwikkeling wordt aanzienlijk groter als meerdere ontwikkelende partijen en vastgoedeigenaren in het gebied de samenwerking zoeken; Het is van belang goed te letten op de fasering bij de uitvoering van de verschillende deelplannen (zoals parkeren, openbare ruimte en groenvoorziening); Met de resultaten van de marktconsulatieronde hebben we beter inzicht verkregen in het realiteitsgehalte van ons streven. Dit leidde bestuurlijk tot de slotsom dat de tijd rijp was om de volgende stap te zetten. Begin januari 2013 hebben we openbaar bekend gemaakt dat we gesprekken willen gaan voeren met elke partij die interesse toont voor de ontwikkeling van het dorp: het marktpropositietraject. 4. Start van marktpropositietraject Acht partijen hebben interesse getoond om aan de gang te willen gaan met het centrum van Den Hoorn en in het bijzonder met de toekomstige supermarktlocatie en bijbehorende overige functies als woningen en kleinschalige detailhandel. Met deze partijen hebben wij gesproken over onze uitgangspunten op hoofdlijnen, te weten: programma, uitstraling, de parkeeropgave en alle overige zaken die een rol spelen bij deze ontwikkeling. We hebben aangekondigd dat deze handreiking aan hen ter beschikking wordt gesteld. Belangrijke elementen zijn natuurlijk: welke beoordelingscriteria hanteren we, hoe vindt de beoordeling plaats en wat zijn de vervolgstappen na de beoordeling. Hoofdstuk 2 - De randvoorwaarden 1. Algemeen Zoals we al eerder hebben opgemerkt, is een belangrijke voorwaarde voor een succesvolle ontwikkeling dat marktpartijen willen investeren in het gebied. Om de vraag van marktpartijen te kunnen beantwoorden of het zinvol is een voorstel te doen zijn randvoorwaarden van de gemeente nodig. Zijn die er niet, dan is het risico groot dat er voorstellen komen die geheel of gedeeltelijk onvergelijkbaar zijn, of niet passen binnen onze Visie. Tegelijkertijd willen wij de marktpartijen zoveel mogelijk speelruimte bieden om tot optimale voorstellen te komen, immers, zij zijn degenen die verstand van zaken hebben en die het moeten waarmaken. Dit geldt zowel voor de ondernemers die er al zitten, als voor hen die actief willen worden. 2. De Visie als toetsingskader Voordat we dieper ingaan op de randvoorwaarden voor de beoordeling halen we nog even aan wat we in de Visie hebben neergezet: het centrum van Den Hoorn doorontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardige dorpskern met een aantrekkelijk winkelgebied. Pagina 2 van 6

3 mh H Gemeente héjê Midden-Delfland Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden T F E gemeenteomiddendelfland.nl I rittadcw Onze doelen zijn: Hoogwaardige kwalitatieve en kwantitatieve detailhandel voor de lange termijn veiligstellen voor het centrum van Den Hoorn; Het centrum van Den Hoorn zich te laten onderscheiden in de directe regio en gebruik maken van de kernopgaven van de gemeente; o Een aangenaam, comfortabel en sfeervol winkel- en verblijfsgebied creëren voor bewoners en bezoekers; Een goed bereikbaar winkelcentrum waar auto's, fietsers en voetgangers de ruimte hebben; Verbindingen leggen met het water en de recreatieve waarde van het gebied. 3. Uitwerking van de Visie in ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden De gestelde doelen moeten verder worden uitgewerkt om voldoende houvast te bieden bij het indienen van de voorstellen tot ontwikkeling. We hebben de volgende uitwerking gemaakt: De in te dienen voorstellen moeten aansluiten bij het dorpse karakter van het centrum en moeten dit karakter versterken. Een bouwhoogte van maximaal twee lagen en een kap is een logisch uitvloeisel van deze eis; Minimaal moet een supermarkt van m 2 BVO mogelijk worden gemaakt. Aanvulling in de vorm van ruimte voor andere detailhandel en of woningen is welkom, maar geen must; Aan de straatkant (Looksingel en/of Dijkshoornseweg mag geen blinde gevel komen, er moet een levendig straatbeeld ondersteund worden; Het parkeren, de ontsluiting en de distributie moeten binnen het ontwikkelvoorstel/plangebied geregeld worden. De wijze waarop dit gebeurt, is aan de indiener van het voorstel; Het huidige onbetaald parkeren moet worden gehandhaafd; Eventuele nieuwe woningen aan de Gaag moeten ontsloten worden door het doortrekken van de Looksingel Er moet een stedenbouwkundige relatie, dan wel zichtrelatie komen met de nieuwe wijk Look West. Op welke manier wij deze randvoorwaarden gaan gebruiken bij de beoordeling is te lezen in het volgende hoofdstuk. 4. Financiën Behalve dat een in te dienen plan de beoogde programmatische en ruimtelijke meerwaarde oplevert, is het ook onze ambitie om een financiële opbrengst uit de verkoop van onze grond, als onze bijdrage aan de ontwikkeling, te realiseren. Wij sturen aan op een opbrengst van 1,75 miljoen EUR (exclusief btw) voor de grond die wij aan een of meer ontwikkelende partijen verkopen. De grond is dan bouw- en woonrijp. Wij staan open voor andere modellen, waarbij het bouw- en woonrijpmaken geheel of gedeeltelijk wordt uitgevoerd door de koper(s) van de grond. De verkoopprijs moet dan minimaal marktconform zijn. 5. Het bestemmingsplan en het masterplan in ontwikkeling Naast de hierboven uitgewerkte randvoorwaarden is er nog het bestemmingsplan centrum Den Hoorn. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter en is daarom vooral een vertaling van het huidig gebruik. Hierdoor is het niet geschikt als toetsingskader voor de beoordeling van in te dienen voorstellen. Omdat er voor de toekomst behoefte is aan een document waarin alle hiervoor genoemde kwalitatieve en ruimtelijke eisen een plek hebben. Daarbij kan het masterplan dienen als basis om alle toekomstige ontwikkelingen op hun waarde te schatten, maken we een masterplan. Dit plan wordt tegelijk met het vaststellen van het bestemmingsplan centrum Den Hoorn in juni 2013 aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. Pagina 3 van 6

4 Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden ' III Gemeente T F ' Ij W Midden-Delfland E gemeenteismiddendelfland.nl I 6. Overzichtskaart isss, 3..V SI.+218.'... Si 1907 X l 13 \ v " V - r 1373 = 'j+iJ '3/ L 1, ö..->e o 4 I,_>, 4 S i 54R \ i c l A.\ SM 1 141B i I USM V r>6 5 ^ 5 JÉ» J ;' as»? 5 0 1! i 2 < H 1 I i -* > 32 n. l i Centrumtocalte h eten Hoorn (gemewrte Mldder>Deifland) Etemdorp Ueriis " (2,390 nf ) l a slopen caslalla n (1,974 rn') Plangrens (6,92b m J ) Toelichting bij overzichtskaart: wanneer we spreken over eigendom van de gemeente dan is dat het gehele gebied tussen de rode lijnen, met uitzondering van dat deel dat gestreept gearceerd is. Pagina 4 van 6

5 mi Gemeente k Midden-Delfland a Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden T F E gemeente middendelfland.nl I Hoofdstuk 3 - Het beoordelingskader In hoofdstuk 2 hebben we beschreven welke randvoorwaarden we hanteren bij het beoordelen van de plannen die u gaat indienen. De vraag is vervolgens hoe wij de plannen gaan beoordelen, wie de beoordeling uitvoert en welke uitgangspunten we hanteren. In dit hoofdstuk gaan we hier dieper op in. 1. Het beoordelingskader Wij gaan uit van het principe dat het marktpartijen duidelijk is welke opgave er ligt. Verder is het vertrekpunt dat we vanuit de gemeente niet tot in detail vooraf voorschrijven waaraan de in te dienen voorstellen moeten voldoen. Dat past niet bij het karakter van het traject dat wij nu doorlopen, waarbij wij er van uit gaan dat we met gebruikmaking van de expertise van een of meer partijen komen tot de beoogde ontwikkeling tot een vitaal dorpshart. De uit te voeren beoordeling wordt vooral gebaseerd op de randvoorwaarden die in hoofdstuk 2 zijn uitgewerkt, waarbij we de beoordeling uitvoeren op het abstractieniveau zoals dat ook in hetzelfde hoofdstuk is beschreven. 2. Weging van de verschillende elementen uit de voorstellen Met de geïnteresseerde partijen hebben wij verkennende gesprekken gevoerd en uit meerdere gesprekken is de vraag naar voren gekomen hoe de gemeente de verschillende onderdelen uit de in te dienen voorstellen zal gaan wegen. Meer in het bijzonder is de vraag of het financiële voorstel leidend is, of juist andere factoren, zoals bijvoorbeeld de mate waarin het gewenste programma wordt kenbaar gemaakt. Daarover het volgende. Het uitgangspunt is dat alle voorstellen worden gewogen op het criterium van volledigheid, evenwichtigheid en passendheid binnen de gestelde kaders. Daarbij is het mogelijk en zeker denkbaar dat -bijvoorbeeld- een voorstel dat ruimtelijk minder goed scoort dan andere voorstellen, toch de voorkeur krijgt omdat het parkeren juist weer beter is opgelost dan in andere voorstellen. Om te voorkomen dat er willekeur ontstaat, zal de beoordelingscommissie vanuit meerdere disciplines en zowel ambtelijk als bestuurlijk worden samengesteld en zal de uiteindelijke afweging schriftelijk en openbaar, worden kenbaar gemaakt. 3. Juridische status van de voorstellen en de uitkomst van de beoordeling Voor zover het niet uit deze handreiking of uit de met u gevoerde gesprekken duidelijk zou zijn, benadrukken wij dat we ons met dit traject in een oriëntatie- en dialoogtraject bevinden. Er is dus geen sprake van een aanbesteding of voorbereiding daarvan. Dit betekent dat aan het indienen van voorstellen of het voeren van gesprekken geen enkele recht of claim kan worden ontleend ten behoeve van de rol van de ontwikkelaar in een traject dat volgt op deze stap in het proces of in het huidige traject van marktpropositie. 4. De beoordelingscommissie, samenstelling en werkwijze Werkwijze De beoordelingscommissie heeft als taak om de voorstellen die door ontwikkelaars ingediend worden te wegen en advies uit te brengen aan het college van burgemeester en wethouders. Het college neemt vervolgens een besluit aan de hand van het advies van de beoordelingscommissie. Dit besluit zal in ieder geval omvatten: hoe ziet het vervolgtraject eruit en met welke ontwikkelende partij of partijen worden verdere gesprekken gevoerd, dan wel de onderhandelingen geopend en waarom. Wij zullen de werkwijze te zijner tijd in een afzonderlijk stuk beschrijven en aan u toezenden. Samenstelling De beoordelingscommissie zal bestaan uit een ambtelijke vertegenwoordiging, een stedenbouwkundige, de wethouder ruimtelijke ontwikkeling en mogelijk een of meer raadsleden. Er zal een onafhankelijk voorzitter worden aangesteld die niet verbonden is aan een van deze personen en partijen. Pagina 5 van 6

6 Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden " HMRj Gemeente T F " éé é Midden-Delfland E gemeenteffimiddendelf land.nl I Hoofdstuk 4 - Vervolgstappen Voor de komende maanden hebben wij het volgende traject voor ogen: 1. Wij verwachten uw voorstellen uiterlijk 1 juni Dit houdt in dat uw voorstel uiterlijk op deze datum om uur door ons is ontvangen (per post of anderszins). Uiteraard mag u een en ander per aan ons toesturen, maar dit zal niet gelden als een officiële inzending; 2. Onmiddellijk daarna, in juni 2013, gaat de beoordelingscommissie aan het werk en brengt haar advies uit aan het college van burgemeester en wethouders brengen in de derde week van juni 2013; 3. In de laatste week van juni 2013 neemt het college van burgemeester en wethouders naar aanleiding van het advies van de beoordelingscommissie een besluit; 4. In de eerste twee weken van juli 2013 wordt u geïnformeerd over dit besluit, tegelijkertijd maken wij dan bekend hoe het vervolgtraject eruit gaat zien voor de ontwikkelende partij of partijen met wie verder gesproken wordt; 5. Tegelijkertijd, dus in de eerste twee weken van juli 2013, wordt de gemeenteraad geïnformeerd over het resultaat van dit traject en de vanaf dat moment te zetten vervolgstappen. Hoofdstuk 5 - Ten slotte Wij sluiten af met onderstaande aanvullende informatie. Wij staan open voor elke vorm van tussentijds overleg over vragen die opkomen bij het voorbereiden van de voorstellen. Aan deze tussentijdse gesprekken kunnen geen rechten worden ontleend. Gesprekken hebben een informatief karakter en zijn niet bedoeld om te beoordelen en/of te onderhandelen; Wij sturen binnenkort enige stedenbouwkundige modellen aan u toe. Wij hebben deze modellen laten opstellen om straks, bij de beoordeling, meer houvast te hebben bij de beantwoording van de vraag of de stedenbouwkundige invulling die u voorstelt strookt met onze opvattingen daarover. De modellen kunnen mede worden gezien als inspiratiebron bij het maken van de voorstellen. Wanneer u vragen heeft over deze modellen dan kunt u hiervoor terecht bij de contactpersoon van de gemeente; de projectleider, de heer R. Blanc; In het kader van transparantie zouden wij graag de namen bekend willen maken van de overige geïnteresseerden. Hiervoor dient wel elke partij toestemming te aan ons te verlenen. Dit kunt u doen door een bericht te sturen aan rblanc@middendelfland.nl waarin u aangeeft toestemming te geven voor het bekend maken van uw naam als geïnteresseerde voor het project centrum Den Hoorn. Let wel: uw naam zal alleen (in dit stadium) door ons bekend gemaakt worden aan de andere geïnteresseerden. In deze handreiking verwijzen wij op enkele plaatsen naar van belang zijnde documenten. Deze zijn te vinden op de projectwebsite Meer informatie Heeft u na het lezen van deze handreiking nog vragen of heeft u behoefte aan meer informatie, dan kunt u zich hiervoor wenden tot de projectleider, de heer R. Blanc. De heer Blanc is bereikbaar via het telefoonnummer of via het adres rblanc@middendelfland.nl. Pagina 6 van 6