Hotels van Oranje overzichtskaart deelplannen Hotels van Oranje

Transcriptie

1 Gemeente NOORDWIJK Bhemenbadplaats Gemeenteraad postbus AG NOORDWIJK Noordwijk, 7 april 2015 Uw kenmerk Uw brief van Ons kenmerk Behandeld door Verzenddatum Kopie aan Onderwerp Bijlagen M.C. Koot/M.H.H. van Gessel 1 5 APR Hotels van Oranje overzichtskaart deelplannen Hotels van Oranje Geachte heer/mevrouw, Hierbij bieden wij u onze maandrapportage aan over de ontwikkelingen rond de bouwplannen van Hotels van Oranje. In deze rapportage gaan wij ook in op de mondelinge vraag van de fractie van PvdA-GroenLinks gesteld tijdens de raadscommissie van 7 januari 2015 of het college kan aangeven hoe het zal omgaan met de uitkomsten van het bouwrechtenonderzoek voor de locatie Hotels van Oranje. Daarbij gaan wij tevens in op de vraag of de hier bedoelde juridische documenten geagendeerd kunnen worden voor behandeling in de raad. Beeld van de plannen Hotels van Oranje Omwille van het overzicht en wellicht ten overvloede geven wij een overzicht van de plannen, zoals Hotels van Oranje die aan ons hebben voorgelegd. Die plannen bevatten drie onderdelen op drie verschillende deellocaties. Zie de bijlage voor een overzicht op kaart. 1. Résidence Oranje: Dit betreft het deel tussen het Vuurtorenplein en het Schuitengat. Doel van Hotels van Oranje is om de gevarieerde bebouwing op deze deellocatie te saneren en te vervangen door circa 114 appartementen en een niet-bewoonbare plint ten behoeve van horeca, detailhandel en ondersteunende functies. De discussie over de bouwrechten, uitgedrukt in m^ oppervlakte, richt zich op dit deel van het totaalproject. Het bouwrechtenonderzoek heeft zich ook op dit deel gericht. Om aan dit planonderdeel medewerking te kunnen verlenen, dienen het bestemmingsplan, het Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee en de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig te worden herzien. 2. Hotel Oranje: Dit betreft de locatie tussen het Schuitengat en de Adelaert. Hier bevindt zich momenteel het hotel genaamd 'Hotel Oranje'. Voor dit gebouw is een verruiming van het aantal hotelkamers beoogd tot 270, inhoudende een toevoeging vanloo kamers, en is voorzien in een nieuw ontwerp van de gevels aan zowel de Koningin Pagina 1 van 4 Illlllll lllll llllllllllillllllll lllll llllllllllllllllllllll Voorstraat HW Noordwijk Postbus AG Noordwijk T (071) F (071) E gemeente@noordwijk.nl KvK BTW NL B04 IBAN NL44BNGH BIC BNGHNL2G

2 Wilhelminaboulevard als de Parallel-boulevard. Het huidige gebouw wordt aan de zijde van de Koningin Wilhelminaboulevard met twee bouwlagen verhoogd, aan de zijde van de Parallelboulevard met één laag. Tevens beoogt het plan de in het gebouw aanwezige horeca- en congresfuncties uit te breiden. Om aan dit planonderdeel medewerking te kunnen verlenen dienen het bestemmingsplan en het Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee en de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig te worden herzien. 3. Appartementen Jan van Henegouwenweg: De gebouwen aan de Jan van Henegouwenweg, te weten hotel Alwine en Strandhotel, hebben momenteel een horeca-bestemming maar worden in praktijk ingezet voor de opvang van arbeidsmigranten. Met als doel om zowel de fysieke als de functionele leefomgeving te verbeteren, is het plan om de gebouwen ter plaatse te vervangen door 18 nieuwe appartementen. Om medewerking te l<unnen verlenen aan dit planonderdeel dient de bestemming 'horeca' te worden gewijzigd in een woonbestemming door middel van een herziening van het nu geldende bestemmingsplan. Wanneer we spreken over de plannen van Hotels van Oranje dan gaat het om deze drie deelplannen samen die ook in gezamenlijkheid in procedure worden gebracht. Beeld van de ruimtelijk-juridische situatie Hoewel al geruime tijd wordt gesproken over de plannen van Hotels van Oranje, heeft er feitelijk nog géén herziening van het bestemmingsplan, het Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee of de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig plaatsgevonden. Zoals gezegd zijn deze herzieningen nodig om medewerking te kunnen verlenen aan de plannen van Hotels van Oranje in de vorm en omvang zoals die thans aan ons zijn voorgelegd. Het bestemmingsplan betreft het ruimtelijk-juridisch kader voor ruimtelijke plannen. Zolang de plannen van Hotels van Oranje qua functie of bouwvolume niet passen binnen de kaders van het bestemmingsplan, kan hieraan geen medewerking worden verleend. Wij zijn momenteel in overleg met Hotels van Oranje over hoe een herziening van het bestemmingsplan eruit kan of moet zien. Daarbij zullen we er uiteraard op toezien dat de plannen voldoen aan de kwaliteitseisen die wij op basis van een goede ruimtelijke ordening belangrijk achten. Hierbij hanteren we, als vanzelfsprekend, alle relevante beleidsuitgangspunten die uw raad heeft vastgesteld. Belangrijke ruimtelijke beleidsuitgangspunten voor Noordwijk zijn door uw raad bekrachtigd in onder andere het reeds genoemde Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee, de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig en de Welstandnota. Deze documenten zijn voorbereid op basis van daarvoor benodigde deskundigheid en via inspraak en een open discussie met burgers tot vaststelling gebracht. Op 27 februari 2013 heeft uw raad een motie Kaders aangenomen met daarin 15 kaders voor het plan Hotels van Oranje. De inhoud van deze motie Kaders betrekken we bij de verdere planvorming. Zowel het Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee als de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig laten in grote lijnen zien waar we met Noordwijk naar toe willen en wat we in Noordwijk passend vinden. Het betreffen richtinggevende uitgangspunten, die tevens een uitnodiging vormen voor nieuwe ontwikkelingen. Wij gebruiken deze richtinggevende kaders om plannen te vormen, waaronder die van Hotels van Oranje. Beeld van het vervolgproces Op 21 oktober 2014 heeft ons college besloten om het proces te starten dat moet leiden tot het in procedure brengen van het bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen ten behoeve van de plannen van Hotels van Oranje. Hiervan hebben we u in Pagina 2 van 4

3 kennis gesteld met onze brief d.d. 28 oktober In deze brief hebben we u er tevens op gewezen dat uw raad bevoegd is tot het nemen van definitieve beslissingen op gemeentelijk niveau. Inspraakreacties, zienswijzen et cetera zullen in dat verband gewogen moeten worden. Deze afweging kan u inzichten bieden op basis waarvan u uw standpunten inneemt. Deze standpunten kunnen overeenkomen dan wel afwijken van de door uw raad geformuleerde kaders voor de plannen van Hotels van Oranje, zoals neergelegd in uw motie Kaders van 27 februari In dat opzicht is er geen sprake van dat Hotels van Oranje een gerechtvaardigde verwachting kan en mag hebben dat haar plannen zonder meer en ongewijzigd ten opzichte van de motie Kaders door uw raad worden vastgesteld. Parallel aan de inspraakprocedure van het bestemmingsplan en bouwplan voeren wij een brede discussie met inwoners en ondernemers van Noordwijk over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de Koningin Wilhelminaboulevard. De bestaande bouwrechten volgens het vigerende bestemmingsplan en de verschillende voor dit gebied geldende visies, zullen de basis vormen voor deze discussie. Dit parallelle spoor geeft naar verwachting onder andere input voor de oordeel- en besluitvorming van uw raad over de plannen van Hotels van Oranje en voor de wijze waarop en mate waarin de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig en het Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee zouden kunnen of moeten worden herzien. Zowel bij een herziening van het bestemmingsplan als bij een aanpassing van het Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee of van de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig is uw raad verantwoordelijk voor de finale besluitvorming. U krijgt derhalve nog voldoende gelegenheid om invloed uit te oefenen op de plannen van Hotels van Oranje en op de daarvoor te hanteren uitgangspunten. Functie van tiet bouwrechten-onderzoel< Om tot een zorgvuldige en evenwichtige afweging en besluitvorming over de plannen van Hotels van Oranje te komen is onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar de bouwrechten op basis van vigerende bestemmingsplannen en de door uw raad geformuleerde kaders neergelegd in uw motie Kaders van 27 februari De conclusie van het onderzoek is dat directe bouwrechten, formeel-juridisch, alleen kunnen worden ontleend aan een geldend bestemmingsplan. De huidige bouwmogelijkheden voor Hotels van Oranje vloeien voort uit het nu geldende bestemmingsplan 'Zeewaardig'. Hieruit volgt een maximale bouwoppervlakte van circa m^ boven peil, dat wil zeggen boven de gemiddelde maaiveldhoogte. Dit metrage blijft een vertaling van de regeling uit het nu geldende bestemmingsplan, dat via bouwvlakken en maximum hoogtes de omvang en situering van de bebouwing regelt. De maximale bouwhoogte varieert binnen het opgenomen bestemmingsvlak tussen 4 en 16 meter. Uw raad heeft via de motie Kaders van 27 februari 2013 aangegeven dat de maximale zichtbare bouwoppervlakte m^ mag bedragen. Hotels van Oranje zijn vervolgens hun plannen gaan uitwerken op basis van de hier bedoelde motie en de geformuleerde uitgangspunten daarin, inclusief de gestelde maximum-bouwoppervlakte. Op basis van het uitgevoerde bouwrechtenonderzoek, wordt de inhoud van de motie Kaders gekwalificeerd als 'gewekte verwachtingen'. Wij streven naar een plan van een zo hoog mogelijke kwaliteit. Kwaliteit laat zich in eerste instantie vertalen naar aspecten als ligging en situering, ontwerp en bouwhoogten. Het bepalen van maximale bouwoppervlakten vloeit in onze ogen vanzelf voort uit het kwalitatief nog te accepteren ontwerp. In dat kader zouden wij graag zien dat de focus van de discussie niet is gericht op bouwoppervlakten maar we ons concentreren op wat in onze optiek een kwalitatieve meerwaarde kan zijn voor de gemeente Noordwijk. Pagina 3 van 4

4 In de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig, tiet Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee en de Welstandsnota wordt niet gesproken over maximale oppervlakten voor de accommodaties aan de Koningin Wilhelminaboulevard, maar worden richtinggevende voorwaarden geformuleerd voor de na te streven stedenbouwkundige- en beeldkwaliteiten. Met andere woorden: hoe zouden functies gesitueerd moeten worden en hoe moet iets er uit zien. Aspecten als situering ten opzichte van de boulevard en de naastgelegen percelen, doorzichten, vorm, hoogte en opbouw van de verschillende bouwvolumes, architectonische uitstraling van bebouwing et cetera zijn bepalend voor de ruimtelijke uitstraling van een nieuwe invulling op de boulevard. Ook de resultaten van het bouwrechtenonderzoek betrekken wij bij de verdere uitwerking van het bestemmingsplan alsmede het bouwplan ten behoeve van Hotels van Oranje. Wij hanteren de resultaten daarbij niet als ruimtelijk toetsingskader maar als richtinggevende bouwsteen ten behoeve van de uitwerking van de plannen. Agendering juridisctie documenten Met betrekking tot de vraag vanuit uw raad inzake de agendering van de juridische documenten wijzen wij u erop dat dit een verantwoordelijkheid is van de agendacommissie. Wij vertrouwen erop dat wij u met deze rapportage inzicht hebben gegeven in de status van de plannen Hotels van Oranje en in het uitgevoerde bouwrechtenonderzoek. Tevens hebben een schets gegeven van de rol en verantwoordelijkheid van uw raad bij de te doorlopen planprocedures. Hoogachtend Pagina 4 van 4

5