JAARVERSLAG EN JAARREKENING 2013

Transcriptie

1 JAARVERSLAG EN JAARREKENING 2013

2 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding Verslag van de bestuurder Ontwikkelingen om ons heen Landelijk Regionaal Gemeente Putten Missie en strategie Samenvatting belangrijkste resultaten Belangrijkste bestuursbesluiten in Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding Organisatie Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen Governancestructuur Bestuur Raad van Commissarissen De controle van de financiële verslaggeving Maatschappelijke prestaties Beschikbaarheid Nieuwbouwplannen Doelstellingen Sloop Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Verkoop bestaand bezit Woonruimteverdeling Wonen en zorg Betaalbaarheid Jaarlijkse huurverhoging Streefhuur en huurharmonisatie Huurontvangsten Kwaliteit woningbezit Planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Strategische investeringen Energiemaatregelen Wens van de klant Geriefverbeteringen Woningaanpassingen Zelf aangebrachte voorzieningen Keuzevrijheid Jaarverslag

3 4.4 Kwaliteit woonomgeving Overleg met bewoners Huurdersorganisatie Putten Bewonersbijeenkomsten Bewoners in de rol van toezichthouder Leefbaarheid Sociaal vangnetoverleg Woonomgeving Maatschappelijk vastgoed Buurtbudget Woonfraudebeleid Kwaliteit dienstverlening KWH-huurlabel Informatie aan huurders/bewoners Financiële prestaties Financiële resultaten Financiële continuïteit Externe beoordeling Interne beoordeling Risicomanagement Marktontwikkelingen Projectontwikkeling/grondposities Financiën/renterisico Rente-exposure Derivaten Kwaliteit medewerkers Besluitvorming Toekomst Verslag van de Raad van Commissarissen over Kengetallen Balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming Kasstroomoverzicht Toelichting op de waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige gegevens Accountantsverklaring Jaarverslag

4 1 INLEIDING Met dit uitgebreide jaarverslag geven wij u een beeld van de prestaties die wij in 2013 hebben geleverd bij het realiseren van onze missie: het zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien en het bijdragen aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten opdat iedereen zich thuis voelt. Van het jaarverslag hebben wij een samenvatting gemaakt in de Inform-special van juni Het verslag van de bestuurder in deze uitgebreide versie geeft in vogelvlucht een overzicht van de geleverde prestaties en kan in dat opzicht ook als een samenvatting worden gelezen. Jaarverslag

5 2. VERSLAG VAN DE BESTUURDER 2.1 Ontwikkelingen om ons heen Landelijk De belangrijkste landelijke ontwikkeling voor de corporatiesector was in 2013 de invoering van de verhuurderheffing. Hiermee is een forse bijdrage van de sector aan de rijksbegroting ingerekend, oplopend tot 1,7 mld in Dit heeft forse gevolgen voor de kasstroom van de corporaties. In 2013 is de verhuurderheffing door Aedes als een voldongen feit geaccepteerd. In ruil hiervoor is er meer ruimte voor het werkdomein van de corporaties afgesproken. In de concept-novelle voor de wijziging van de Herzieningswet blijkt echter weinig van de nakoming van deze afspraken. De Minister houdt onverkort vast aan de beperking van het werkdomein van de corporaties tot DAEB-activiteiten. Niet-DAEBactiviteiten, zoals duurdere huurwoningen en koopwoningen, zijn slechts onder zeer strak geformuleerde condities mogelijk en in de praktijk hierdoor nauwelijks realiseerbaar. Ook voor Woningstichting Putten betekent de verhuurderheffing een forse aanslag op de kasstroom. Er is echter vooralsnog voldoende ruimte in de kasstroom om dit op te vangen zonder projecten te schrappen. Wel voeren wij een hogere huurverhoging door bij woningen die goedkoper zijn dan 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Zo kunnen wij ook in de toekomst nog nieuwe woningen aan ons bezit toevoegen. Wij hebben geen niet-daeb projecten in onze meerjarenbegroting staan. De beperking tot DAEB-activiteiten levert derhalve geen knelpunten op. Tevens is in 2013 een motie in de Tweede Kamer aangenomen om de inkomensgrens voor nieuwe huurders van een sociale huurwoning te verhogen naar Dit zou de middeninkomens meer mogelijkheden moeten bieden. Tot op heden is dit nog niet in wetgeving opgenomen. In Putten biedt de verhoging van de inkomensgrens ruimte bij de huisvesting van middeninkomens. Zij zijn nu aangewezen op particuliere huurwoningen of de koopsector. Betaalbaar aanbod is deze sectoren is schaars Regionaal In 2013 is in regionaal verband een analyse gemaakt van de uitkomsten van Woon. Hieruit is gebleken dat er in de regio nog zeker behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad. De totale groei op de woningmarkt tot 2020 bedraagt circa huishoudens. Dit is inclusief circa huishoudens die als gevolg van het scheiden van wonen en zorg niet meer in een zorgcentrum zullen wonen, maar in gewone woningen. De woningmarktanalyse wordt vertaald in een regionale woonvisie. Deze regionale woonvisie vormt het beleidskader voor de verdeling van de nieuwbouwaantallen in de regio. Ook vormt de regionale woonvisie de basis voor de gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken met de woningcorporaties. Jaarverslag

6 In 2013 is een nieuwe overeenkomst Maatschappelijke Zorg ondertekend. Hierin hebben partijen afspraken gemaakt over de samenwerking bij probleemsituaties. Ook zijn in een convenant tussen gemeenten, corporaties en werkgevers afspraken gemaakt over de verantwoordelijkheden bij de huisvesting van arbeidsmigranten. Tenslotte is in 2013 de samenwerking bij de regionale woonruimteverdeling voortgezet. Zo is een nieuwe systematiek tegen het licht gehouden naar voorbeeld van de gemeenten Zwolle en Kampen en is gediscussieerd over de mogelijkheid om bindingseisen meer los te laten. In afwachting van de invoering van de nieuwe Huisvestingswet zijn er geen veranderingen in de woonruimteverdelingsregels doorgevoerd Gemeente Putten In 2013 zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente Putten en Woningstichting Putten tegen het licht gehouden. In de prestatieafspraken is opgenomen dat Woningstichting Putten de eerste partij is die door de gemeente wordt benaderd voor de realisatie van de sociale huurwoningen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inspanningen ten aanzien van energiebesparing, huurachterstanden, verkoop van huurwoningen, grondprijzen, leefbaarheid e.d. De evaluatie heeft niet tot wijzigingen in de afspraken geleid. Uit Woon 2012 is gebleken dat er in de gemeente Putten nog een uitbreidingsbehoefte is van woningen tot 2020 (inclusief de extra vraag als gevolg van het scheiden van wonen en zorg). Het tekort betreft volgens het onderzoek vooral duurdere koopeengezinswoningen en huur- en koopappartementen. Volgens Woon 2012 is er sprake van een overschot aan huureengezinswoningen. Tegelijkertijd is aangegeven dat de cijfers uit het onderzoek met voorzichtigheid en beleid moeten worden geïnterpreteerd. In de werkelijkheid is er sprake van een grote vraag naar eengezinshuurwoningen en is de vraag naar (koop)appartementen beperkt. 2.2 Missie en strategie In 2012 hebben wij een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de periode met de naam Ruimte geven en samen leven. In september 2013 hebben wij beoordeeld of nieuwe ontwikkelingen zoals de verhuurderheffing en de resultaten uit Woon 2012 tot andere keuzes zouden moeten leiden. Dit bleek niet het geval. Visie en missie In de visie van Woningstichting Putten moet iedereen naar tevredenheid kunnen wonen in een omgeving waar hij of zij zich thuis voelt. Onze missie: Woningstichting Putten wil op de woningmarkt van Putten dé partij zijn die zorgt voor goed en betaalbaar wonen voor nu en in de toekomst. Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien. Wij dragen bij aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten opdat iedereen zich thuis voelt. Doelgroep Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze missie gedefinieerd: Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien. Jaarverslag

7 De primaire doelgroep kan als volgt nader worden gespecificeerd: - Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen tot en met (prijspeil 2013). Dit is de doelgroep waar corporaties minimaal 90% van de vrijkomende woningen aan moeten toewijzen. Binnen deze groep benoemen we specifiek de een- en tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen); - Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen en Deze groep kan zich binnen de huidige woningmarkt in Putten niet zelf redden. Het aanbod aan duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal te duur; - Mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking: Deze mensen hebben veelal zorg en ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep. Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen ouderen, zowel binnen de primaire doelgroep als ook daarbuiten, bijzondere aandacht. We hebben de laatste jaren veel voor ouderen gebouwd. Ter controle of er nog voldoende vraag is naar seniorenwoningen hebben wij in 2013 de belangstelling voor 39 nieuwe appartementen aan het Schauwplein gepeild. Hieruit bleek dat de vraag van ouderen naar een sociale huurwoning nog steeds groot is. Strategische doelen Uit de analyse van waar we als Woningstichting Putten nu staan en de ontwikkelingen om ons heen hebben wij in het ondernemingsplan een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om de door ons gedefinieerde doelgroep te bedienen: 1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire doelgroep door het vergroten van het aantal beschikbare woningen voor lage inkomens, het creëren en benutten van kansen voor middeninkomens en het bieden van mogelijkheden voor huisvesting van verstandelijk en/of lichamelijk beperkten, met daarbij aandacht voor levensloopbestendige woningen waardoor deze ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen. 2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze primaire doelgroep, maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons bezit, met mogelijkheden tot differentiatie voor de meer vermogende woningzoekende. 3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van deze kwaliteit wanneer dit vanuit de klant gewenst is of nodig is vanuit milieutechnisch/energetisch oogpunt of verandering van de (toekomstige) vraag (toename van ouderen). 4. Zorgdragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt door het vergroten van de sociale samenhang in en het verbeteren van de uitstraling van wijken en buurten door enerzijds actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds de inzet van en samenwerking met andere sociaal-maatschappelijke organisaties. 5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust is om de strategische doelen te realiseren en in haar handelen de klant centraal heeft staan. Jaarverslag

8 Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit: - Beschikbaarheid door te zorgen voor voldoende aanbod; - Betaalbaarheid door te zorgen voor draagbare woonlasten (huur en energie); - Kwaliteit door te zorgen voor een kwalitatief goede woning in een prettige omgeving en met goede dienstverlening. Daarbij streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ook willen wij blijven voldoen aan de eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Op basis van de financiële gegevens zal het CFV geen aanleiding zien om interventies te plegen. Het volkshuisvestelijk vermogen is belangrijk hoger dan de door het CFV minimaal noodzakelijk geachte vermogensbuffer. 2.3 Samenvatting belangrijkste resultaten 2013 Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hieronder een samenvatting van de wijze waarop wij hier in 2013 inhoud aan hebben gegeven en wat onze voornemens zijn voor de komende jaren. Beschikbaarheid: voldoende aanbod In 2013 hebben wij 39 nieuwe woningen aan ons bezit toegevoegd. Het betreffen appartementen aan de Brinkstraat. 13 appartementen in de vrije sector en 26 in de sociale huur. De verhuur verliep voorspoedig, ook voor de dure huur was voldoende belangstelling. In 2012 was de scoringskans voor woningzoekenden 32%, een lichte daling ten opzichte van Dat betekent dat van alle 10 huishoudens die actief reageerden op een woning, we er aan ruim 3 daadwerkelijk een woning konden toewijzen. Van de 137 verhuurde sociale huurwoningen in ons bezit is 93% toegewezen aan een huishouden met een inkomen tot Hiermee is voldaan aan de eis dat minimaal 90% moest worden toegewezen aan lage inkomensgroepen. In 2013 stonden er woningzoekenden ingeschreven. Aan het eind van 2013 waren er nog 353 actief op zoek naar een woning en waren er 164 geholpen. De overige woningzoekenden staan uit voorzorg ingeschreven. In 2013 hebben we de laatste vier nieuwbouwappartementen aan de Brinkstraat verkocht. Daarnaast hebben we vier woningen in de bestaande bouw verkocht. Kopers konden daarbij gebruik maken van de Corporatiestarterslening. Twee kopers deden dat ook. De kopers van de bestaande bouw hebben wij een gratis energieadvies aangeboden. Zij hebben echter geen gebruik gemaakt van het aanbod. Doorkijkje Op basis van de cijfers van Woon 2012 zou er in de toekomst in Putten sprake kunnen zijn van een overschot aan eengezinshuurwoningen en een tekort aan huurappartementen. Dit is bepaald op basis van de wensen van woningzoekenden. Er is een grote voorkeur voor koopwoningen. Op dit moment is er echter nog steeds sprake van een fors tekort aan huurwoningen waardoor we veel woningzoekenden moeten teleurstellen. Daarom willen we de komende jaren met nieuwbouw het Jaarverslag

9 aanbod van sociale huurwoningen beperkt uitbreiden, binnen de mogelijkheden die de regionale woonvisie ons biedt. Tot 2015 is een aantal nieuwbouwprojecten ingepland. Het gaat daarbij om 105 nieuwe sociale huurwoningen. Doordat er ook woningen zijn gesloopt wordt de voorraad sociale huurwoningen per saldo uitgebreid met 59 woningen. De resterende ruimte binnen de Woonvisie bedraagt daarboven nog 67 sociale huurwoningen. Hier worden nog nieuwbouwmogelijkheden bij gezocht en ruimte binnen het KWP. Er zijn veel kleine huishoudens die graag een huurwoning willen en de huishoudensgroei zit vooral bij oudere huishoudens. Daarom ligt het accent op de bouw van nultredenwoningen. Wij zijn terughoudend met de bouw van duurdere huurwoningen. Betaalbaarheid: woonlasten De huren in Putten zijn laag als je kijkt naar de kwaliteit van de woningen. Daarom is voor alle woningen een streefhuurniveau vastgesteld op 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij nieuwe verhuringen wordt de huur opgetrokken naar dit niveau. Zo komt de prijs meer in overeenstemming met de kwaliteit. De reguliere huurverhoging bedroeg in ,0% voor woningen onder 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Voor woningen boven 65% van de maximaal toegestane huurprijs en voor garages bedroeg de huurverhoging 2,5%. De inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij bewust uitgesteld. Pas op het laatste moment werd zeker dat er een wettelijke basis was. Nu dit geregeld is, wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 wel toegepast bij woningen onder de 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Kwaliteit van het woningbezit In 2013 hebben wij aan planmatig onderhoud van het bezit uitgegeven. De grotere projecten betroffen de woningen in de Esdoornlaan/Meidoornlaan (complex 050). Hier zijn dakpannen op de schuurtjes en op enkele woningen vervangen, dakramen, dakgoten en enkele schoorstenen vernieuwd en is bij een aantal woningen het toilet en de badkamer gerenoveerd. Ook in de omgeving van de Van Goltsteinstraat (complex 330) is veel werk verzet. Hier is al het voegwerk vervangen en zijn de ondervorsten en de dakramen vernieuwd. In de Luzernestraat (complex 420) is voegwerk vervangen en zijn alle kozijnen, ondervorsten, dakramen, dakgoten en de prefab schoorsteenkappen vernieuwd. Daarnaast hebben we ook het lopende onderhoud uitgevoerd zoals schilderwerk, CV vervanging en het vernieuwen van keukens. Er is besteed aan niet-planmatig onderhoud, zoals serviceonderhoud en mutatieonderhoud. We hebben in 2013 een stijging gezien van het inhaal planmatig onderhoud. Dit is onderhoud dat op verzoek van bewoners pas plaatsvindt als zij de woning verlaten. Dit is het gevolg van een grotere keuzevrijheid van bewoners ten aanzien van het moment van planmatig onderhoud. In 2013 voerden wij een asbestinventarisatie uit. Op basis van steekproeven hebben wij het asbest in al onze woningen in kaart gebracht. In ongeveer 900 woningen zit asbest, vooral verwerkt in het dakbeschot en in standleidingen. Onze huurders hebben wij schriftelijke geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in hun woning. Ook op de website is de informatie per woning beschikbaar. Om te voorkomen dat huurders in asbest gaan zagen of boren, geven wij hierover op onze website uitgebreide informatie. Jaarverslag

10 Doorkijkje De komende jaren blijven we investeren in ons bezit. Om de kwaliteit op niveau te houden is er per jaar circa 3 mln begroot. De afgelopen jaren hebben we de verduurzaming van ons bezit in gang gezet. Het plan is dat al ons woningen in 2020 minimaal beschikken over energielabel C. Bij de plannen wordt vooral ingezet op comfortverbetering. Hierbij kan gedacht worden aan het aanbrengen van isolatieglas en na-isolatie van de gevel en de kapconstructie. Daarnaast gaan we ook met onze bewoners in gesprek. We willen ruimte geven aan de mening van bewoners over het onderhoud aan hun woning. Wij zoeken het contact met onze bewoners om te horen welke zaken aandacht vragen bij het onderhoud of bij een geriefverbetering op maat. Kwaliteit van de woonomgeving/leefbaarheid Goed wonen betreft meer dan alleen de woning, de omgeving waar de woning staat is minstens zo belangrijk. Hierbij horen ook de sociale contacten in de buurt en de onderlinge saamhorigheid. In 2013 is in goede samenwerking met de gemeente de omgeving van de Van Oldenbarneveltstraat opgeknapt. Ook is een van de bewoners bereid gevonden als toezichthouder op te treden. Daarnaast zijn bijeenkomsten georganiseerd voor de bewoners van de Schrassertstraat/Van Oldenbarneveltstraat en de Huygensstraat. Zo konden wij horen wat er leeft in de wijk en daarop onze werkzaamheden afstemmen. Er zijn ook de nodige overlastzaken behandeld. Verder is een actieve bijdrage geleverd aan het project Eigen Kracht van Ouderen. Het doel hiervan is ouderen een grotere rol te laten innemen bij het beleid m.b.t. de veranderende zorg en de betrokkenheid bij de maatschappij. Enkele speerpunten in dit beleid zijn het bevorderen van de zelfredzaamheid en het voorkomen van eenzaamheid van ouderen. Doorkijkje Wij willen de komende jaren een actieve rol spelen bij het versterken van de sociale binding tussen bewoners. Hiervoor wordt het contact met de Huurdersorganisatie nauw onderhouden. Daarnaast worden er jaarlijks minimaal twee bijeenkomsten georganiseerd waar bewoners elkaar kunnen treffen en worden de toezichthouders begeleid. Wij zijn terughoudend bij het bieden van individuele sociale begeleiding, hiervoor zijn andere instanties aangewezen. Wij willen wel graag mensen met elkaar in contact brengen. Zo kunnen wij ook eventuele problemen vroegtijdig signaleren en de nodige actie (laten) ondernemen. Bovendien willen we bewoners meer invloed laten uitoefenen op het beheer van hun directe woonomgeving. Hierin trekken wij nauw samen op met de gemeente en met andere partijen als de Stichting Welzijn Putten en Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe. Kwaliteit van de dienstverlening In 2013 hebben wij opnieuw ruim voldaan aan de eisen van KWH. De gemiddelde score was een Doorkijkje Met het KWH kunnen we op een objectieve wijze de beleving van de klant meten. Toch kleven er ook nadelen aan deze methode. Alle huurders zijn inmiddels wel een keer benaderd met een KWHenquête. Nog meer enquêteren is niet altijd wenselijk. Daarbij komt dat de kosten van het KWH aanzienlijk zijn, ruim per jaar. Reden voor ons om in 2014 de KWH methode te evalueren. Jaarverslag

11 Financieel In 2013 hebben wij een resultaat geboekt van 3,5 mln. negatief. Begroot was een resultaat van 1,8 mln. negatief. Het grootste deel van het verschil ligt buiten onze invloedsfeer en is veroorzaakt door de waardeveranderingen materiële vaste activa. Vanaf boekjaar 2013 wordt namelijk de verhuurderheffing voor de totale restant levensduur in de bedrijfswaardeberekening ingerekend. Dit wordt maar in beperkte mate gecompenseerd door de inkomensafhankelijke huurverhoging die wij ook gedurende de totale restant levensduur inrekenen, doordat huren worden afgetopt. In totaal zijn de waardeveranderingen fors hoger dan begroot, te weten een totaal resultaateffect van 3,0 mln negatief. Daarnaast is 0,8 mln. minder aan onderhoud uitgegeven dan gepland. De financiële positie van Woningstichting Putten is gezond, ook in vergelijking met andere corporaties. Dit blijkt onder meer uit de jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief van het CFV. Er is sprake van een relatief lage schuld en lage bedrijfslasten per woning. De verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurprijs van de woning is gunstig in vergelijking met andere corporaties Ook het financiële oordeel van het CFV is positief. Er is geen aanleiding voor nader onderzoek of aanvullende maatregelen, omdat de geplande activiteiten goed passen bij de financiële positie. Dit geldt tevens voor de operationele kasstromen. Deze zijn de komende jaren positief en voldoen aan de minimale eisen van het WSW. Hierdoor kan borging van het WSW worden verkregen bij het aantrekken van nieuwe leningen. Doorkijkje In de begroting zijn de maatregelen uit het regeerakkoord verwerkt. De verhuurderheffing betekent een forse extra uitgave. Bij het doorrekenen hiervan blijkt dat de financiële continuïteit, gemeten in financiële begrippen als interest coverage ratio, ontwikkeling solvabiliteitsoordeel en operationele kasstromen, geen grote knelpunten zal opleveren. Hierbij wordt wel uitgegaan van een hogere huurverhoging bij woningen die een huurprijs hebben onder het streefhuurniveau, en dan met name voor huishoudens met een hoger inkomen. 2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 In 2013 zijn bestuursbesluiten genomen over onder meer de volgende onderwerpen: - Opdrachtverlening voor enkele nieuwbouwprojecten (Tollensstraat, Blok E Brinkstraat) en grootonderhoudsprojecten; - (Investerings)beslissingen omtrent enkele nieuwbouwprojecten (grondaankoop Schauwplein, grondbieding Da Costalocatie en Van Rossemterrein) - Vaststelling jaarverslag 2012, (meerjaren)begroting , (meerjaren)begroting tbv dpi , jaarplannen 2014 en periodieke rapportages; - Actualisering ondernemingsplan ; - Heroverweging wijziging waarderingsgrondslag in jaarverslag; - Interne organisatie (tijdelijke aanstellingen medewerkers, aanpassing arbeidscontracten, WKAverplichtingen, procedureaanpassingen, andere aanbestedingsvorm, raamovereenkomst onderhoud) - Aanpassing investeringsstatuut - Volmachtverlening aan WSW, renteaanpassing van een lening - Risicobeleid - Verkoop van woningen (toevoeging van een woning, beëindigen licentie Koopgarant); Jaarverslag

12 - Huurbeleid, huur-inkomenstabel. Verklaring bestuurder Als directeur-bestuurder verklaar ik dat Woningstichting Putten in 2013 uitsluitend werkzaam is geweest binnen de volkshuisvesting conform het BBSH en de Aedescode en geen nevenstructuren heeft opgericht. De medewerkers van Woningstichting Putten verdienen veel waardering voor de wijze waarop zij zich hebben ingespannen voor het leveren van goede dienstverlening, wat wel blijkt uit de grote tevredenheid van onze huurders en woningzoekenden. Met elkaar hebben zij ook in 2013 weer een belangrijke bijdrage geleverd aan het goed en betaalbaar wonen in Putten! Putten, 3 juni 2014 w.g. drs. Monique Boeijen Jaarverslag

13 3. ORGANISATIE, GOVERNANCE EN MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING In dit hoofdstuk lichten wij de organisatie van Woningstichting Putten toe. Ook de governancestructuur en de samenwerking met andere organisaties en instellingen komt hierbij aan de orde. 3.1 Organisatie Woningstichting Putten bezit eind 2013 totaal 1889 woningen, 54 garages, 79 onzelfstandige woongelegenheden en 1 bedrijfsruimte in de gemeente Putten. De organisatie is een stichting, het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het interne toezicht wordt verricht door de Raad van Commissarissen (RvC). De eventuele winsten worden uitsluitend ten dienste van de volkshuisvesting ingezet. De werkorganisatie is verdeeld over drie afdelingen. Eind 2013 waren er 16 medewerkers (13,0 fte) in dienst. In verhouding tot het woningbezit is dit een kleine bezetting. Ten opzichte van eind 2012 is de formatie met 0,7 fte uitgebreid. Hierdoor kunnen wij het sociaal beheer beter inhoud geven en onze doelen ten aanzien van bewonersinvloed bij het planmatig onderhoud realiseren. Raad van Commissarissen Directeur-bestuurder Controller Vastgoed Woondiensten Financiën Arbo-beleid De medewerkers van Woningstichting Putten werken in een veilige en gezonde omgeving. Alle medewerkers beschikken over het personeelshandboek waarin o.a. de beleidslijnen zijn vastgelegd rondom de ARBO-omstandigheden en het gebruik van beschermingsmiddelen. In 2013 is opdracht gegeven voor een actualisering van de Risico-inventarisatie. Dit zal leiden tot een actualisering van het ARBO-jaarplan in Jaarverslag

14 Integriteitbeleid Woningstichting Putten beschikt over een integriteitcode, met daarin opgenomen een klokkenluidersregeling. In 2013 zijn er geen situaties geweest waarin de integriteit van de bestuurder of van medewerkers in het geding was of waarin tegenstrijdige belangen een rol hebben gespeeld. Vanuit de Arbo-Unie is een vertrouwenspersoon beschikbaar voor ondersteuning en advies bij het melden van integriteitkwesties. De gegevens van de vertrouwenspersoon zijn opgenomen in het personeelshandboek. In het integriteitbeleid zijn de acties beschreven die intern, dan wel door de vertrouwenspersoon worden ondernomen naar aanleiding van een melding (klokkenluidersregeling). In 2013 zijn er geen meldingen bij de vertrouwenspersoon binnengekomen op het gebied van integriteitschendingen. Ook zijn op geen enkele andere wijze signalen binnengekomen dat sprake zou zijn geweest van schending van het integriteitbeleid. Ondernemingsraad Ondanks dat Woningstichting Putten hiertoe niet verplicht is, heeft zij een Ondernemingsraad (OR). De OR bestaat uit 3 werknemers en is in 2013 tweemaal bijeengeweest. Met de directeur-bestuurder heeft in 2013 uitsluitend informeel overleg plaatsgevonden en eenmaal formeel met een vertegenwoordiging van de RvC. Indien van toepassing maakt de OR gebruik van haar instemmings- en adviesrecht. 3.2 Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen Samenwerking met stakeholders Belangrijkste stakeholders voor Woningstichting Putten zijn de gemeente Putten, de Huurdersorganisatie, de zorginstellingen, Stichting Welzijn Putten, het Ouderen Overleg Putten, de Politie en MD-Veluwe (maatschappelijk werk). Ook zijn wij ambassadeur geworden van Stichting Present, die in 2013 in Putten is opgericht. Gemeente Putten Met de gemeente Putten is in 2013 viermaal bestuurlijk overleg gevoerd. Agendapunten waren onder meer de (mogelijke) nieuwbouwprojecten, de inkomensgrenzen bij de woonruimteverdeling, Woon 2012, de regionale woonvisie en huisvesting van arbeidsmigranten. De prestatieafspraken zijn tegen het licht gehouden. Daarnaast zijn er veel ambtelijke contacten geweest, met betrekking tot nieuwbouw of schuldhulpverlening. Woningstichting Putten en de gemeente Putten hebben elkaar nodig bij het realiseren van de gemeentelijke Woonvisie en het ondernemingsplan. Huurdersorganisatie Iedere twee maanden is overlegd met de voorzitter en secretaris van de Huurdersorganisatie Putten. Daarnaast is er driemaal een bijeenkomst geweest met de voltallige Huurdersorganisatie. Er zijn diverse onderwerpen de revue gepasseerd, zoals de sanerings- en verhuurderheffing, het huurbeleid, de nieuwbouwprojecten, het belonen van trouwe huurders etc. Op de tweejaarlijkse bewonersavond van de Huurdersorganisatie is een presentatie gegeven over de gevolgen van het Woonakkoord. Jaarverslag

15 Ouderen Overleg Putten In het Ouderen Overleg Putten (OOP) zijn alle partijen vertegenwoordigd die betrokken zijn bij de zorg voor ouderen. Dit overleg heeft in 2013 tweemaal plaatsgevonden. In dit overleg kunnen wij onze plannen rond wonen en zorg tegen het licht houden en de ontwikkelingen in de vraag van ouderen bespreken. In 2013 heeft het OOP ook een rol gespeeld in de begeleidingscommissie van de pilot Eigen Kracht van Ouderen. Diverse zorginstellingen In 2013 is overeenstemming bereikt met de Zorggroep Noordwest-Veluwe over de aankoop van grond nabij het zorgcentrum De Schauw, voor de bouw van 39 sociale huurappartementen. Aan Careander, Stichting Puttensteyn, Stichting De Pinnenburg, Stichting Sprank en de Stichting Grensverleggende Talenten verhuren wij complexen voor begeleid zelfstandig wonen. Wij bieden de huisvesting, zij bieden de zorg. Sociaal vangnetoverleg Het sociaal vangnetoverleg (SVO) in Putten heeft in 2013 negenmaal plaatsgevonden. Vanaf medio 2013 is het SVO verplaatst naar het gemeentehuis. De belangrijkste rol van Woningstichting Putten is de signalering van probleemsituaties, zodat hier de nodige zorg en begeleiding op maat kan worden geboden. Ook de Politie en het Maatschappelijk Werk nemen hieraan deel. Samenwerking in de regio Putten maakt deel uit van de regio Noord-Veluwe (Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg, Oldebroek, Epe, Hattem en Heerde). De corporaties en gemeenten streven naar afstemming van het woonbeleid. Dit heeft geleid tot een onderzoeksrapport over de woningbehoefte in de regio, op basis van gegevens uit Woon Tevens is in 2013 een strategische discussie georganiseerd over de uitgangspunten van een regionale woonvisie en is er gesproken over aanpassing van het regionale woonruimteverdeelsysteem, het Corporatie Benchmark Centrum en over de provinciale subsidieregeling die beschikbaar kwam voor energiemaatregelen in het corporatiebezit. Daarnaast is regulier overleg gevoerd tussen de corporatiebestuurders en de wethouders in de regio over een groot aantal van de bovengenoemde thema s en is het convenant Maatschappelijke Zorg in de Regio ondertekend. Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen Woningstichting Putten is in 2013 geen bestuurlijke en/of financiële verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen vennootschappen of nevenstructuren binnen de organisatie aanwezig. Sponsoring In 2013 is een beperkt bedrag besteed aan sponsoring, passend binnen de beleidslijn sponsoring. Op grond van oude afspraken is voor het laatste jaar een beperkt bedrag besteed aan lokale sportactiviteiten, die een bijdrage leveren aan de sociale samenhang. Jaarverslag

16 3.3 Governancestructuur Woningstichting Putten onderschrijft de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. In het Verslag van de RvC wordt hierop verder ingegaan. Voor de vertaling van de principes uit de Governancecode zijn de volgende interne documenten opgesteld: - Reglement voor de RvC; - Profielschets van de RvC; - Reglement voor het Bestuur; - Integriteitcode met klokkenluidersregeling. In overleg met de RvC zijn de belangrijkste stakeholders benoemd. Met hen vindt regelmatig overleg plaats, passend bij de aard van de relatie Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de organisatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de organisatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico s, verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van andere organisaties die met de werkzaamheden van Woningstichting Putten verbonden zijn (stakeholders). Het bestuur legt over haar werkzaamheden verantwoording af aan de RvC. Daartoe verschaft het bestuur de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de raad. Het bestuur bespreekt ook de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Woningstichting Putten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor het bestuur. Het bestuur wordt gevormd door directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen. Zij is benoemd voor onbepaalde tijd. Tegenstrijdige belangen Elke schijn van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder moet worden vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen die van materiële betekenis zijn voor de organisatie of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de RvC. Omtrent transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de bestuursrapportage. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. De Jaarverslag

17 bestuurder heeft ook geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid of integriteit in gevaar zouden kunnen brengen Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De RvC houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie. De RvC is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In het Verslag van de RvC in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de raad nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2013 invulling heeft gegeven. Onafhankelijkheid De RvC bestaat uit 5 leden en is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Hierover zijn in het Reglement voor de RvC bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC gerapporteerd in het verslag van de RvC. Deskundigheid en samenstelling De RvC is zodanig samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. De kwalificatievereisten voor leden van de RvC zijn opgenomen in de Profielschets voor de RvC. De randvoorwaarden voor het functioneren van de raad als geheel zijn opgenomen in het Reglement van de RvC. Een (her)benoeming van een lid van de RvC vindt plaats na zorgvuldige overweging waarbij de profielschets en het reglement in acht worden genomen. Benoeming vindt in principe plaats voor een periode van vier jaar, waarbij als regel wordt gehanteerd dat commissarissen conform de Governancecode maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de raad De controle van de financiële verslaggeving Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De RvC ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De RvC benoemt de externe accountant, na advies van de directeur-bestuurder. Het bestuur en de RvC maken ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Er is in 2013 opdracht gegeven aan BDO Accountants voor de controle van de jaarrekening De kosten hiervan bedragen Opdrachten van het bestuur voor niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden vooraf besproken in een vergadering van de RvC. De kosten van enkele fiscale adviezen bedroegen in Hierbij zijn adviseurs betrokken die geen rol hebben gespeeld bij de controlewerkzaamheden. Jaarverslag

18 Interne controlefunctie Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne beheersings- en controlesystemen. Relatie en communicatie van de externe accountant met de organisatie De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk aan zowel de RvC als aan het bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de RvC. Jaarverslag

19 4. MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES De vijf strategische doelen uit het ondernemingsplan zijn vertaald in concrete activiteiten op de volgende beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening In dit hoofdstuk doen wij verslag van de gerealiseerde prestaties. 4.1 Beschikbaarheid Wanneer we spreken over beschikbaarheid hebben we het over zorgen voor voldoende aanbod voor onze doelgroep. Beschikbaarheid kunnen wij beïnvloeden door keuzes te maken ten aanzien van nieuwbouwplannen ( 4.1.1), verkoop van bestaand bezit ( 4.1.2), de woonruimteverdeling ( 4.1.3) en toepassing van overige wet- en regelgeving ( 4.1.4) Nieuwbouwplannen Doelstellingen Door te investeren in nieuwbouw willen wij hoofdzakelijk het volgende bereiken: - Het aanbod sociale huurwoningen verruimen in de jaren tot Hiertoe benutten we de ruimte die wordt geboden binnen het KWP en de Woonvisie voor de realisatie van woningen tot de Huurtoeslaggrens. - Het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen vergroten. Dit willen wij bereiken door middel van transformatie van ons bezit op inbreidingslocaties. We stellen onszelf ten doel dat minimaal 88% van de nieuwbouw uit nultredenwoningen (cf. KWP) bestaat Sloop In 2013 hebben wij ten behoeve van nieuwbouw in de sociale huursector 6 woningen aan de Koesteeg16, 10 duplexwoningen aan de Brinkstraat en 4 seniorenwoningen aan de Tollensstraat gesloopt Nieuwbouw huur Sociale huurwoningen In 2013 zijn twee projecten opgeleverd: - 13 vrije sector huurappartementen aan de Brinkstraat sociale huurappartementen aan de Brinkstraat 21 t/m 29 Jaarverslag

20 Daarnaast is in 2013 begonnen met de bouw van 4 woningen aan de Tollenstraat en 26 appartementen aan de Brinkstraat. Deze nieuwbouw wordt in 2014 opgeleverd. Ook zijn de nodige voorbereidingen getroffen voor nieuwbouw aan de Hoek Van Damstraat, waar 26 woningen worden vervangen door 36 sociale huurwoningen en appartementen. Voor de permanente bewoners van de Tollenstraat en de hoek Van Damstraat werd op 1 januari 2013 het sociaal plan van kracht. Alle bewoners aan de Tollenstraat vonden vervangende huisvesting. Ook een groot aantal bewoners van de hoek Van Damstraat zijn inmiddels verhuisd. Dure huurwoningen In 2013 leverden wij 13 appartementen in de vrije sector op aan de Brinkstraat 31. Verder zijn er geen vrije sector woningen in ontwikkeling, gezien de financiële risico s die hiermee gepaard gaan en het feit dat we hiermee niet onze primaire doelgroep bedienen. Specifieke doelgroepen Er is in 2013 geen nieuwbouw voor specifieke doelgroepen opgeleverd. Op dit moment zijn dergelijke projecten niet in ontwikkeling, omdat we deze alleen aannemen in geval er een specifieke vraagt ligt. Dit laatste is niet het geval. Transformatie bezit De sloop-nieuwbouw leidt ertoe dat wij in verhouding meer nultredenwoningen in ons bezit krijgen. Dit is in overeenstemming met onze doelstelling. Bestond ons bezit op 1 januari 2013 nog voor 69,9% uit eengezinswoningen, aan het eind van het jaar was dit 68,8%. Het aandeel van nultredenwoningen is toegenomen van 23,5% naar 25,1%. Aantal op Aantal op Woningtype 1 jan 2013 % 31 dec 2013 % Reguliere eengezinswoning , ,8 Grondgebonden seniorenwoning 170 9, ,8 Appartement met lift 174 9, ,3 Appartement zonder lift op verdieping 115 6, ,1 Appartement zonder lift op begane grond 95 5,1 95 5,0 Te slopen woningen 10 0,5 0 0 Totaal Naast deze woningen hebben wij overigens nog 54 garages en 6 woongebouwen met 79 wooneenheden voor verstandelijk beperkten Nieuwbouw koop Ondanks de crisis op de koopwoningenmarkt, verkochten wij in 2013 de laatste 6 appartementen aan de Brinkstraat. In de toekomst zijn we terughoudend met de bouw van nieuwe koopwoningen. De nieuwbouwlocaties willen we vooral benutten voor de bouw van (nultreden) sociale huurwoningen, om zo het aanbod goed te laten aansluiten op de vraag naar huurwoningen. Jaarverslag

21 4.1.2 Verkoop bestaand bezit In 2013 hebben wij 4 eengezinswoningen verkocht bij mutatie, waarvan 2 woningen met een Corporatiestarterslening. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg De belangstelling voor deze woningen was erg groot. De woningen werden snel verkocht voor bijna de vraagprijs. Voor starters zijn het gewilde woningen. Het zijn betaalbare koopwoningen met flinke tuinen, een product dat je niet veel aantreft in Putten. Daarbij komt dat starters met een inkomen boven de moeilijk aan een huurwoning kunnen komen vanwege de inkomensgrenzen die wij hanteren. Eind 2013 hebben we nog 53 huurwoningen in ons bezit die zullen worden verkocht zodra ze leegkomen Woonruimteverdeling Er is een aparte rapportage beschikbaar over de woonruimteverdeling in In deze paragraaf schetsen wij hieruit de hoofdlijnen. Inclusief de nieuwbouw sloten wij voor 154 woningen een nieuw huurcontract. Dat komt overeen met een mutatiegraad van 8,2% (8,3% in 2012). Laten we de nieuwbouw buiten beschouwing, dan bedroeg de mutatiegraad 6,1% (5,3% in 2012). De huurders van Woningstichting Putten zijn weinig verhuisgeneigd. Gemiddeld woont iemand 16 jaar op hetzelfde adres. Ondanks strengere inkomenseisen en ondanks het feit dat wij de huur van woningen die wij opnieuw verhuren optrekken, bleef de belangstelling groot. Het aantal actief woningzoekenden steeg van 482 in 2012 naar 517 in Het aantal reacties op een woningadvertentie nam wel af van 46 in 2012 naar 39 in Voor de minst gewilde woning bedroeg de wachttijd enkele maanden. De populairste woning (nieuwbouwappartement) is verhuurd aan een woningzoekende met een woonduur van 47 jaar. Het aantal actief woningzoekenden ontwikkelde zich de afgelopen jaren als volgt: Jaarverslag

22 (Het aantal van 164 geholpen woningzoekenden in 2013 is inclusief toewijzingen door andere verhuurders). We verhuurden 17 woningen in de vrije sector. De toewijzing van de sociale huurwoningen laat zich als volgt specificeren: Sociale verhuur Aantal % Regulier urgent 18 13% Urgent vanwege sloop 15 11% Statushouders 4 3% Tijdelijke verhuur 15 11% Regulier 85 62% Totaal % Bij de regulier urgenten gaat het vrijwel altijd om huishoudens met minderjarige kinderen. Bij de urgenten vanwege sloop betreft het vooral verhuizingen ten behoeve van de projecten Hoek van Damstraat en Tollenstraat. Bij de huisvesting van statushouders is de loop van 2013 de taakstelling verhoogd van 13 naar 16 personen. We hebben 8 personen in 4 woningen gehuisvest. De gemeente is vooral op zoek naar gezinnen, maar deze zijn niet altijd bereid hier te komen wonen. Het is niet wenselijk om louter woningen voor alleenstaanden te reserveren. Het overzicht van deze verhuringen naar huur/inkomen ziet er als volgt uit: Jaarverslag

23 Aantal Inkomen Leeftijd Huur <= 374,44 Huur > 374,44 Huur > 535,91 Huur > 374,44 Huur > 574,35 Huur > 681,02 Totalen personen en <= 535,91 en <= 681,02 en <= 574,35 en <= 681,02 1 <= < 65 jaar > < 65 jaar <= >= 65 jaar > >= 65 jaar Totalen <= < 65 jaar > < 65 jaar <= >= 65 jaar > >= 65 jaar Totalen of meer <= < 65 jaar of meer > < 65 jaar of meer <= >= 65 jaar 3 of meer > >= 65 jaar Totalen Totaal 154 Uit de bovenstaande tabel blijkt dat 63% van de nieuwe huurders een inkomen onder de huurtoeslaggrens had (2012: 67%). In 2012 moest minimaal 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens ( 681) worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal (prijspeil 2013). De resterende 10% van de vrijkomende woningen mocht worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven deze grens. Om ook deze huishoudens te helpen, hebben wij in 2013 de huurinkomensgrens verruimd naar maximaal Uiteindelijk is 7,3% van de woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens terechtgekomen bij deze inkomensgroep (2012: 6%). Belastbaar jaarinkomen Aantal sociale verhuringen % Tot ,7% Van tot ,6% Vanaf ,6% Totaal ,0% Wonen en zorg In 2013 vergrootten wij het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen. Onze doelstelling, minimaal 88% van de nieuwbouw bestaat uit nultredenwoningen (cf. KWP), maakten we waar met de bouw van 13 vrije sector en 26 sociale huurappartementen aan de Brinkstraat. Alle woningen voldeden aan de eisen van Woonkeur. Jaarverslag

24 Woningclassificatiesysteem. In 2012 hebben we het classificatiesysteem voor onze woningen uitgewerkt. Met het systeem is voor elke woning duidelijk of deze gelijkvloers is en zo ja, of deze toegankelijk is voor een rollator, of een rolstoel. We werken met vijf niveaus. Handig voor woningzoekenden, maar ook van belang voor ons om goede keuzes te maken wat we in de nabije en verre toekomst moeten bouwen. In 2013 hebben we meer ruchtbaarheid gegeven aan dit systeem bij de verhuur van woningen. Op een eenvoudige en eenduidige manier hebben wij de verschillende classificaties zichtbaar gemaakt op onze website en die van het huurportaal. 4.2 Betaalbaarheid Betaalbaarheid wordt beïnvloed door onze keuzes ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging, de streefhuur en het huurharmonisatiebeleid. Daarnaast gaan we in deze paragraaf ook in op huurachterstand en huurderving. Kern van ons bestaansrecht is het bieden van woonruimte aan diegenen die hierin niet zelf kunnen voorzien. Hierbij horen betaalbare huurprijzen en een zo gematigd mogelijk huurbeleid. De netto huurprijs van ons woningbezit bedroeg op 1 januari 2014 gemiddeld 462 per woning per maand. Bijna al onze woningen hebben een huur onder de huurtoeslaggrens. Bovendien heeft 84% van onze woningen zelfs een huur onder de tweede aftoppingsgrens voor de een- en tweepersoonshuishoudens van 556,82. Als we kijken naar onze huurprijzen in vergelijking met andere corporaties is het beeld op basis van het jaar 2012 als volgt (bron: Corporatie in Perspectief 2013 van het CFV): Woningstichting Regio Landelijk Putten Gemiddelde huurprijs Gemiddeld aantal punten Benutting potentiële huurprijsruimte 53,0% 61,2% 67,2% Huur/Woz woningen in % 2,9% 3,5% 3,6% De benutting van de potentiële huurprijsruimte is ten opzichte van andere sociale verhuurders laag. Ook de verhouding tussen de huurprijs en de WOZ-waarde is in Putten laag. Dit betekent dat mensen minder snel de overstap naar koop kunnen/zullen maken. Opvallend is ook het hoge puntenaantal op grond van het Woningwaarderingsstelsel. Dit duidt op hoge kwaliteit. De benutting van de potentiële huurprijsruimte is hierdoor laag Jaarlijkse huurverhoging Voor de jaarlijkse huurverhoging zijn wij gebonden aan wettelijke regels. In 2013 mocht de huurverhoging maximaal 4,0% bedragen, onafhankelijk van het inkomen en 6,5% voor huishoudens met een inkomen hoger dan De inflatie bedroeg 2,5%. Jaarverslag

25 Wij pasten de inkomensafhankelijke huurverhoging niet toe. De huurprijzen die lager waren dan 65% van het wettelijk maximum, verhoogden wij met 4%. De overige huurprijzen werden met de inflatie (2,5%) verhoogd. Er zijn in 2013 geen bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend bij de Huurcommissie Streefhuur en huurharmonisatie Bij leegkomen worden de huurprijzen geharmoniseerd naar de streefhuur van 65% van het wettelijk maximum. Hiermee bereiken wij dat de prijs van de woning aansluit bij de geboden kwaliteit. Woningen met meer kwaliteit mogen duurder zijn dan woningen met minder kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel. Indien de huidige huur reeds boven 65% van de maximaal toegestane huur ligt, zal huurharmonisatie niet tot een huurverlaging leiden. Wij hebben er daarnaast voor gekozen om de huurprijzen bij huurharmonisatie af te toppen op de maximale huurtoeslaggrens, zijnde 681,02 per maand. De streefhuur speelt, zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, ook een rol bij de jaarlijkse huurverhoging Huurontvangsten Huurachterstand Wij willen de huurachterstand beperken tot maximaal 0,75% op jaarbasis. Ondanks een strak incassobeleid en goede samenwerking met de gemeente Putten bedroeg de huurachterstand eind 2013 echter 0,76%. De economische crisis heeft hier zeker een rol bij gespeeld. Huurachterstand t.o.v. bruto jaarhuur ,60% ,58% ,66% ,63% ,76% Huurderving Niet alle woningen kunnen aansluitend worden verhuurd. Soms ontstaat er huurderving door leegstand, omdat er nog onderhoudswerkzaamheden moeten plaatsvinden. Andere woningen stonden leeg in afwachting van sloop. Ook stonden enkele woningen meerdere maanden leeg omdat ze verkocht werden. Twee huurders vertrokken met de noorderzon en een flinke huurschuld. En drie woningen werden als gevolg van een huurachterstand ontruimd. Bij één hiervan was ook sprake van overlast. In totaal bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand en oninbaarheid in ,52% (zie tabel). Jaarverslag