Beleidsaanbevelingen voor de Vlaamse overheid

Transcriptie

1 Project Gemeenschappelijk eco-wonen: Trajectbegeleiding van woonactoren die gemeenschappelijk eco-wonen willen faciliteren als instrument voor klimaatvriendelijke kernversterking Bond Beter Leefmilieu Vlaanderen vzw en Samenhuizen vzw Beleidsaanbevelingen voor de Vlaamse overheid Oktober 2015 Met het project Gemeenschappelijk eco-wonen in Vlaamse gemeenten: Trajectbegeleiding van woonactoren die gemeenschappelijk eco-wonen willen faciliteren als instrument voor klimaatvriendelijke kernversterking dat Samenhuizen vzw en Bond Beter Leefmilieu samen uitvoerden, werden vijf lokale woonactorenwoonactoren (Sint-Niklaas, Houthalen-Helchteren, AGSL Leuven, SOK Kortrijk en SHM DE ARK uit Turnhout) ondersteund in het ontwikkelen van een ecologisch cohousingproject, op een door de actor gereserveerde site. Samenhuizen en Bond Beter Leefmilieu voorzagen hierbij in de trajectbegeleiding van de verschillende woonactoren. Gedurende één jaar werd via workshops met de lokale woonactoren de voorbereiding doorlopen om de site beschikbaar te stellen voor een initiatiefgroep. Om de leerpunten uit die trajectbegeleiding te valoriseren voor andere lokale besturen is er een draaiboek opgesteld en werden beleidsaanbevelingen voor lokale besturen uitgewerkt. In dit document worden de beleidsaanbevelingen voor de Vlaamse overheid beschreven, die een antwoord kunnen bieden op enkele knelpunten die tijdens deze trajectbegeleiding naar boven kwamen.

2 1 1. Wetgeving en beleid ruimtelijke ordening en wonen Een basisprobleem waarmee vele gemeenschappelijke woonprojecten in Vlaanderen geconfronteerd worden, is dat er geen wettelijke definitie bestaat van wat gemeenschappelijk wonen is. Gemeenschappelijk wonen bestaat in feite niet voor de wet. Door het ontbreken van een decretaal kader ontstaan er vervolgens tal van problemen en onduidelijkheden op vlak van vergunningverlening, eigendomsverdeling, fiscaliteit, enzovoort. Heel wat potentiële projecten lopen hier op vast. Voor kamerwoningen en voor zorgwonen (kangoeroewonen) bestaat er wel een decretale definitie, die als basis dient voor verder beleid. Zo is zorgwonen opgenomen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, waarin bepaald is dat zorgwonen steeds in een ééngezinswoning gebeurt en dus niet onder de noemer van een meergezinswoning valt. Een zorgwoning is bij decreet vrijgesteld van vergunningsplicht, op voorwaarde dat dit gebeurt binnen het bestaande bouwvolume. Voor inschrijving in het Rijksregister is een speciale code voorzien, wat in sommige gevallen financiële voordelen biedt. Voor kamerwoningen is een definitie opgenomen in de Vlaamse Wooncode. Ook voor kamerwoningen bestaat er heel wat beleid, bijvoorbeeld inzake (brand)veiligheid, minimale kwaliteit of oppervlakte. Het zou een goede zaak zijn indien er ook voor gemeenschappelijke woonprojecten een decretale definitie wordt ingevoerd, waar ander beleid op kan verder bouwen. Nu vallen gemeenschappelijk woonprojecten tussen twee stoelen, ergens tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Die grijze zone leidt ertoe dat er veel onduidelijkheid heerst bij potentieel geïnteresseerden over de voorwaarden, het effect op eventuele uitkeringen, de vergunningsplicht, financiering enzomeer. Beleidsaanbeveling : in de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening en in de Vlaamse Wooncode wordt best een (zelfde) decretale definitie opgenomen van gemeenschappelijk wonen. Het is belangrijk dat die definitie enerzijds ruim en flexibel genoeg is om verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen mogelijk te maken, gaande van centraal wonen over cohousing tot gemeenschapshuizen. De decretale definitie moet anderzijds strikt genoeg zijn om een onderscheid te maken met appartementen of kamerwoningen. Dat is belangrijk, omdat heel wat gemeenten (terecht) geen verdergaande appartementsbouw willen stimuleren en niet wensen dat eengezinswoningen worden opgesplitst in appartementen of kamers (omwille van de stijging van de huur- en vastgoedprijzen). Twee elementen lijken essentieel voor de definiëring van een gemeenschappelijk woonproject: Wat het ruimtelijke ontwerp van het woonproject betreft, moet er een aandeel aan gemeenschappelijke ruimte zijn, gecombineerd met private woonruimten. Dit moet verder gaan dan een gemeenschappelijke traphal

3 2 of lift, zoals in een appartement. En ook verder gaan dan de definitie van een kamerwoning, met een gezamenlijke keuken en sanitair. Wat het beheer van het woonproject en het samenleven betreft: dit moet in eigen beheer en participatief gebeuren door de bewoners van het woonproject. Het is vooral dit tweede element dat onderscheidend kan werken ten opzichte van appartementen of kamerwoningen. Dit beheer kan via verschillende rechtsvormen of structuren, zoals een CVBA, een vzw, een vereniging van mede-eigenaars,... Het lijkt echter niet aangewezen om decretaal op te leggen welke juridische structuur een gemeenschappelijk woonproject moet aannemen, aangezien dit sterk beperkend zou kunnen werken voor nieuwe gemeenschappelijke woonprojecten. Voorstel voor een decretale definitie van een gemeenschappelijk woonproject Een gemeenschappelijk woonproject voorziet in de huisvesting van meerdere huishoudens, waarbij: OF EN gemeenschappelijke buitenruimte is voorzien én nuttige vloeroppervlakte van de leefruimte gedeeld wordt. de binnenruimte bestemd voor gemeenschappelijk gebruik minimum x% bedraagt van de vloeroppervlakte (bv. 10%); de bewoners het beheer van het woonproject participatief waarnemen en zij zich daartoe engageren via een rechtsgeldig document Wij stellen voor om een decretale definitie eerder eenvoudig en flexibel te houden, zodat er voldoende vrijheid en mogelijkheden blijven wat betreft het soort project, de mate van gemeenschappelijkheid, de juridische structuur enzovoort. Het is immers onmogelijk om alle details en nuances van verschillende soorten, gemeenschappelijk woonprojecten in één decretale definitie te omvatten. Dat wel proberen, zou eerder fnuikend werken. Cohousing-projecten ontstaan nu vooral van onderuit, bottom-up. Te hard sturen van bovenaf kan contraproductief werken. Het moet net de bedoeling zijn om met een decretaal kader stimulerend te werken voor nieuwe gemeenschappelijke woonprojecten. Als gewerkt wordt met een vrij algemene decretale definitie, is het vervolgens wel belangrijk om deze algemene definitie verder te verduidelijken in een uitvoeringsbesluit of omzendbrief. Dat is ook het geval voor kamerwoningen: de definitie in de wooncode is heel eenvoudig, de bijhorende omzendbrief zorgt voor een verduidelijking van alle mogelijke situaties die zich in de praktijk kunnen voordoen. Er is weinig ervaring met het opmaken van stedenbouwkundige voorschriften voor gemeenschappelijke woonprojecten die gebruikt kunnen worden in een RUP of een

4 3 verkavelingsvergunning. Stedenbouwkundige voorschriften zouden alvast verder kunnen bouwen op een decretale definitie voor een gemeenschappelijk woonproject, als dat voorzien wordt in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en in de Vlaamse Wooncode. Die algemene decretale bepaling kan vervolgens op maat van het project uitgewerkt worden in stedenbouwkundige voorschriften, dit voor verschillende soorten gemeenschappelijke woonvormen: centraal wonen, cohousing, gemeenschapshuizen,... Beleidsaanbeveling : de Vlaamse overheid maakt een voorbeeld van stedenbouwkundige voorschriften op voor gemeenschappelijke woonprojecten, dat als inspiratie kan dienen voor lokale besturen om vervolgens voorschriften op maat uit te werken voor RUP s, verkavelingsvoorschriften,... Bijlage 1 bevat een voorstel voor stedenbouwkundige voorschriften met een definitie voor verschillende gemeenschappelijke woonvormen: co-wonen, cohousing, gemeenschapshuizen en andere. Bijlage 2 bevat voorbeelden van bestaande juridische definities van Mechelen en Boechout. Projecten voor gemeenschappelijk en ecologisch wonen vragen om een innovatieve aanpak. Dat botst nogal eens met traditionele stedenbouwkundige voorschriften, verkavelingsvoorschriften of gemeentelijke verordeningen, die vaak op maat geschreven zijn van individuele woningen in een verkaveling, met bv. minimale parkeernormen. Beleidsaanbeveling : een mogelijke denkpiste is het generiek aanpassen van verouderde stedenbouwkundige voorschriften uit BPA s of RUP s die vernieuwende woonvormen in de weg staan. Daarbij ligt de bestemming (wonen) vast, maar de concrete invulling wordt zoveel mogelijk open gelaten. Met een dergelijke vrijheidsgraad voorkomt men dat duurzame innovatieve projecten stuklopen op tegenstrijdige regels, stedenbouwkundige voorschriften of politiereglementen. Beleidsaanbeveling : Het is van belang om in te zetten op ontwerpend onderzoek om innovatie, energiezuinige en autoluwe vormen van gemeenschappelijk wonen te verbeelden. De pilootprojecten collectief wonen van het Team Vlaams Bouwmeester zijn hier een goed voorbeeld van. Best overstijgen dergelijke pilootprojecten de kleine schaal van individuele cohousingprojecten en hebben ze een ruimere invalshoek. Beleidsaanbeveling : Vanuit energetisch oogpunt is het vaak interessanter en duurzamer om voor een gemeenschappelijk woonproject te investeren in een collectieve energie-installatie (WKK, geothermie,...) en een intern verdeelsysteem. In de praktijk blijkt er echter veel onduidelijkheid te bestaan over de regels in verband met de verplichte individuele aansluiting op gas en elektriciteit, die een gevolg is van de individuele keuzevrijheid van een leverancier in de vrijgemaakte markt. Voor gemeenschappelijke woonprojecten

5 4 zou bepaald moeten worden dat deze individuele keuzevrijheid overeenkomt met de keuze van het wooncollectief. Bij gemeenschappelijke woonvormen zijn de oppervlaktes voor private ruimten beperkter, ten voordele van gemeenschappelijke ruimten. Er kunnen zich hierbij problemen stellen omwille van strijdigheid met de minimale oppervlaktenormen volgens de Vlaamse Wooncode. Beleidsaanbeveling : het zou goed zijn als de oppervlakte van de gemeenschappelijke (binnen)ruimtes volgens een verdeelsleutel kan meetellen in de berekening van de private unit, rekening houdend met ruimte die ruimtebesparend is en reëel bijdraagt aan het wooncomfort van de individuele woonsten (zoals een gastenkamer, ruimte voor gezamenlijke maaltijden, een zithoek of een wasruimte). 2. De Vlaamse bouwmarkt De Vlaamse bouwmarkt is vooral gebaseerd op individuele opdrachtgevers: een gezin zoekt een bouwperceel, neemt een architect onder de arm, sluit een lening af en bouwt samen met een aannemer of een sleutel-op-de-deur bedrijf een woning. Ook projectontwikkelaars vertrekken vanuit individuele wensen van toekomstige kopers/bewoners. Het wetgevend kader, de bestemmingsplannen, verkavelingsvoorschriften, bankleningen enzomeer zijn hier grotendeels op afgestemd. Een collectieve opdrachtgever voor een gemeenschappelijk woonproject vertrekt niet enkel vanuit individuele voorkeuren, maar eerder van de meerwaarde van het samenwonen van diverse bewoners. In essentie probeert een gemeenschappelijk woonproject individuele en collectieve voordelen te combineren. En dit zowel financieel (drukken van de bouwkosten door gezamenlijk te bouwen, minder grondaankoop, opportuniteit voor ecologische investeringen, gedeelde ruimte, delen van gereedschap) als kwalitatief (zorg delen, meer sociale contacten, kinderen die samen spelen). Woningbouwcoöperaties naar Zwitsers model (bv. project Kraftwerk in Zurich) of bouwgroepen naar Duits model (bv. project Freiburg) slagen er in om (grootschalige) gemeenschappelijke woonprojecten op te zetten, waarin betaalbare woningen worden voorzien met een grote stedenbouwkundige kwaliteit en een hoge ecologische standaard, dit op basis van een participatieve uitwerking met de toekomstige bewoners. In Vlaanderen is er echter weinig ervaring met collectief opdrachtgeverschap, in de vorm van bijvoorbeeld een coöperatieve of een bouwgroep. Een vorm van collectief opdrachtgeverschap is een waardevolle variant van particulier opdrachtgeverschap, want het kan zorgen voor betaalbare woonruimte volgens individuele woonwensen, maar dan in groepsverband. Het lijkt inderdaad zinvol te onderzoeken wat Vlaanderen kan doen om dit te ondersteunen.

6 5 Beleidsaanbeveling : woningbouwcoöperaties naar Zwitsers model of bouwgroepen naar Duits model verdienen een vertaling naar de Vlaamse beleidscontext, om zo vormen van collectief opdrachtgeverschap te ondersteunen. Beleidsaanbeveling : Naar het vroegere voorbeeld van Brussel zou de Vlaamse overheid een beurs voor collectieve vastgoedaankopen kunnen opzetten, om zo grotere leegstaande panden op de markt te brengen voor gemeenschappelijke woonprojecten. 3. Ruimtelijke planning Zuinig ruimtegebruik is een belangrijke doelstelling in het Vlaamse ruimtelijke ordeningsbeleid en is zowel opgenomen in het Vlaams regeerakkoord als in de beleidsbrief van de minister voor Ruimtelijke Ordening. Gemeenschappelijke woonprojecten zorgen door hun aard voor een intensiever ruimtegebruik, maar die link wordt nog te weinig gelegd. Heel wat verouderde villa s voldoen niet langer aan de hedendaagse vereisten op vlak van energieprestatie of wooncomfort. Bovendien gaat het vaak om woningen op zeer grote percelen. Het herverkavelen of verdichten van de grote kavels uit villawijken biedt kansen om de bestaande verstedelijkte ruimte intensiever en duurzamer te gebruiken. Beleidsaanbeveling : in het toekomstige Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zouden gemeenschappelijke woonvormen expliciet moeten worden ingezet als strategie om de doelstelling zuinig ruimtegebruik mee te realiseren. De grote behoefte aan bijkomende wooneenheden kan voor een belangrijk deel gerealiseerd worden in het huidige gebouwenbestand. Door onderbenutte, grote woningen her in te richten en op te delen, ontstaan nieuwe woonvormen die een oplossing bieden voor de toenemende gezinsverdunning en de verouderende bevolking. Grote verouderde villa s, pastoriewoningen, kerken, herenhuizen en kasteeltjes, leegstaande kloosters, fabrieksgebouwen of in onbruik geraakte boerderijen zijn mogelijke aanknopingspunten om deze visie in de praktijk te brengen. Zeker in Vlaanderen, met zijn vele files, is het belangrijk dat rekening gehouden wordt met de mobiliteitsimpact van ruimtelijke ontwikkelingen. Overal in Vlaanderen het opdelen van gebouwen toestaan voor gemeenschappelijk wonen, zou ons qua mobiliteit verder in de problemen brengen. Belangrijk daarbij is dat dergelijke gronden centraal gelegen moeten zijn, op wandelafstand van openbaar vervoer, winkels en diensten. Daartoe moet nagedacht worden over een afwegingskader dat rekening houdt met de ligging, de auto-afhankelijkheid en de bereikbaarheid met openbaar vervoer. Beleidsaanbeveling : De overheid werkt een ruimtelijk afwegingskader uit om te komen tot een goed locatiebeleid voor nieuwe gemeenschappelijke woonprojecten en voor het opdelen van bestaande

7 6 woningen. Het voorstel voor een M-score voor woningen biedt daarvoor een basis. 4. Financiële aspecten van gemeenschappelijk en ecologisch wonen Niettegenstaande het gegeven dat hogere duurzaamheidsambities (bv. passief bouwen, warmtepomp,...) over de volledige levenscyclus meestal goedkoper zijn dan business as usual-oplossingen, ligt de de initiële investeringskost vaak iets hoger. Hoewel die meerkost zichzelf op termijn terugverdient door de lagere gebruikskosten (energie, water,...) en uitgespaarde kosten (bv. mobiliteit), zijn deze hogere investeringskosten toch een knelpunt, dat toekomstige bewoners afschrikt. Beleidsaanbeveling : Er is nood aan een eenvoudige rekentool die duidelijke berekeningen maakt voor bewoners, met een overzicht van de meerkosten bij de investering en de uitgespaarde kosten tijdens het gebruik, zodat de baten van het totaalplaatje duidelijk worden. Omgekeerd moeten ook de kosten van klassiek wonen in een verkaveling (o.a. individuele nuts- en energievoorziening, zeer hoge autokosten) in beeld worden gebracht. Zo ontstaat inzicht in de (lagere en jaarlijkse) gebruikskosten versus de (hogere en éénmalige) investeringskosten. En wordt inzichtelijk gemaakt dat duurzaam niet duurder is, zeker niet op termijn. Inspiratie hiervoor kan opgedaan worden in de rekentool van Smarth Growth America, waarmee een overheid kan berekenen welke inkomsten en uitgaven nieuwe woonontwikkelingen met zich meebrengen. Zie Bij de aankoop en ontwikkeling van gronden of gebouwen voor een gezamenlijk woonproject, waarbij een startgroep in onverdeeldheid aankoopt en later doorverkoopt, moeten twee keer registratierechten worden betaald. Beleidsaanbeveling : Er zou een bindend compromis of een optie mogelijk moeten zijn, waarbij pas aangekocht wordt (en registratierechten betaald worden) nadat de site verdeeld is, dus na het architectuurontwerp en goedkeuring van de bouwvergunning. Momenteel is de parafiscale regelgeving - vooral een combinatie van federale en Vlaamse regelgeving - niet neutraal ten aanzien van de verschillende juridische eigendomsstructuren zoals een klassieke eigendom, huur/verhuur, een vzw, een coöperatie, een vastgoedbevak. De parafiscale regelgeving gaat o.a. over vennootschapsbelasting, roerende en onroerende voorheffing, woonbonus, diverse woongerelateerde premies (renovatie, energiebesparing, levenslang wonen en dergelijke). De actuele regelgeving bevoordeelt structuren zoals klassieke eigendom of vastgoedbevak en benadeelt andere zoals de coöperatie. De verschillen in behandeling zijn historisch en organisch gegroeid en niet steeds bewust gekozen. De regelgeving zou in essentie neutraal moeten zijn ten aanzien van de gekozen eigendomsstructuur, tenzij

8 7 dit beleidsmatig bepaalde voordelen oplevert. De coöperatie biedt zowel voor verschillende vormen van samenwonen, samen beheren en samen financieren voordelen. Beleidsaanbeveling : De Vlaamse overheid start overleg met de federale overheid om de parafiscale regelgeving aan te passen, zodat juridische structuren zoals wooncoöperatieven een aangepaste regelgeving krijgen. De toekenningsvoorwaarden voor allerhande premies (energiebesparing,...) zijn op maat geschreven van individuele huishoudens, in hoofdzaak van eigenaars-bewoners. Dat maakt het voor een woongemeenschap vaak moeilijk om dergelijke premies te bekomen. Voor de woonbonus is er geen fiscaal voordeel bij hypothecair krediet voor een woongemeenschap die bijvoorbeeld onder coöperatieve rechtsvorm gestructureerd is. Beleidsaanbeveling : de Vlaamse overheid zou woongerelateerde premies, -voordelen en fiscaliteit moeten afstemmen op de mogelijkheid van groepsinitiatieven van bewoners en juridische hulpstructuren. Diverse uitkeringen (werkloosheid, OCMW), de inkomensgarantie voor ouderen, prijzen van een kinderdagverblijf,... worden berekend op basis van het statuut als alleenstaande of samenwonende. Alleenstaande bewoners van een gemeenschappelijk woonproject worden nogal eens aanzien als samenwonend, waardoor ze een lagere uitkering of pensioen krijgen of een hogere prijs voor een kinderdagverblijf moeten betalen. In de werkloosheidsreglementering bijvoorbeeld wordt onder samenwonen verstaan `het onder hetzelfde dak samenleven van twee of meer personen die hun huishoudelijke aangelegenheden hoofdzakelijk gemeenschappelijk regelen. De onduidelijkheid en onzekerheid die dit met zich meebrengt, vormt een rem op gemeenschappelijke woonprojecten. Beleidsaanbeveling : in de diverse stelsels zou een alleenstaande die in een gemeenschappelijk woonproject woont, ook het statuut van alleenstaande moeten krijgen. Daarvoor is een decretale definitie van een gemeenschappelijk woonproject nodig. 5. Ondersteuning van gemeentebesturen Uit de trajectbegeleiding blijkt dat als projecten voor gemeenschappelijke woonvormen vastlopen of vertragen, dat nogal eens te maken heeft met een beperkte bestuurlijke capaciteit op gemeentelijk niveau. Een personeelslid dat (tijdelijk) wegvalt, onvoldoende afstemming en onduidelijke interne afspraken, de vele andere prioriteiten voor de gemeentelijke diensten en meer maken dat de ondersteuning van nieuwe projecten voor gemeenschappelijk wonen strop kan lopen. Gemeentebesturen zijn nochtans een zeer belangrijke schakel in het opzetten van nieuwe gemeenschappelijke woonprojecten, aangezien zij eerstelijnsondersteuning bieden voor potentiële cohousers, kunnen faciliteren in het zoeken of aanbieden van een locatie, lokale woonactoren kunnen

9 8 betrekken in het traject en instaan voor de vergunningverlening. Omdat gemeenschappelijke woonprojecten vaak op zeer specifieke hindernissen botsen inzake eigendomsrecht, stedenbouw, fiscaliteit,... en er in Vlaanderen nog maar weinig ervaring is met gemeenschappelijke woonprojecten, is extra ondersteuning van lokale besturen zeker op zijn plaats. De Vlaamse overheid zou gemeenten kunnen ondersteunen via een convenantenbeleid of via projectsubsidies. Beleidsaanbeveling: Met het afsluiten van een convenant tussen de Vlaamse en lokale overheid, kunnen juridisch-administratieve voordelen of financiële ondersteuning voorzien worden. Er zou een convenant voor gemeenschappelijk wonen uitgewerkt kunnen worden, waarbij een lokaal bestuur, een intercommunale of een autonoom gemeentebedrijf (stadsontwikkelingsbedrijf) bijvoorbeeld de middelen krijgt om een projectcoördinator aan te stellen. Vanuit de sector duurzaam bouwen wordt nagedacht over een convenant duurzame wijken. Gemeenschappelijke woonprojecten kunnen hierin geïntegreerd worden. Beleidsaanbeveling : Projectsubsidies zouden bv. kunnen verlopen via het stedenfonds of via een programma van het Team Vlaams Bouwmeester, zoals het programma Pilootprojecten collectief wonen. Dergelijke subsidies kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van goede voorbeeldprojecten, waar vandaag een gebrek aan is in Vlaanderen. Door de moeilijke budgettaire situatie moeten gemeenten besparen en nieuwe inkomsten zoeken. Nogal wat gemeenten willen hun patrimonium (leegstaande panden of gronden) daarom te gelde maken. Door dat patrimonium bij voorrang aan te bieden aan wie een gemeenschappelijk woonproject wil opstarten, kan de gemeente zowel geld in het laatje krijgen als een extra boost geven aan gemeenschappelijk wonen en zo aan kernversterking. Maar de keuze voor een gemeenschappelijk eco-woonproject is daarbij niet evident. Vaak denkt een gemeente een grotere financiële return te kunnen krijgen bij een verkoop aan de meest biedende. Ook duurt het beslissingsproces bij een overdracht aan een groep langer, waardoor een gemeente langer moet wachten op een financiële return. Ook hiervoor is ondersteuning aangewezen, zodat een gemeenschappelijk woonproject en de bijhorende milieu-, sociale en economische voordelen een makkelijkere keuze wordt. Beleidsaanbeveling : De Vlaamse overheid, een kennisinstelling of een middenveldorganisatie kan voorbeelden van een verkoops- of andere overdrachtsovereenkomst ter beschikking stellen, waarin criteria en voorwaarden worden opgenomen om gemeenschappelijke woonprojecten in of op dit patrimonium te realiseren.

10 9 6. Sociale huisvesting Net zoals voor de private woningmarkt, kan een decretale definitie van gemeenschappelijke woonprojecten ook dienen voor de sociale huisvestingsmarkt (zie hoger). Het regelgevend kader voor sociale huisvesting is vrij strikt en moeilijk toepasbaar op gemeenschappelijk wonen. Zo gebeurt de toewijzing van een sociale woning via een register met een voorrangsregeling en een chronologische volgorde. Om gemeenschappelijk wonen ook in de sociale woonmarkt te laten slagen, is het echter belangrijk dat bewoners die mee stappen in een gemeenschappelijk woonproject zich hiertoe engageren en geïnteresseerd zijn in de bewonersparticipatie van het gemeenschappelijk woonproject. Beleidsaanbeveling : er kan nagedacht worden over een aangepast toewijzingssysteem met een apart register voor vrijwillige kandidaten die zich engageren voor gemeenschappelijke woonprojecten. In afwachting van een wijziging zou experimenteerruimte kunnen helpen om het formeel karakter af te toetsen. Bij cohousingprojecten is participatie van de toekomstige bewoners vanaf het prille begin wenselijk. Zij gaan het engagement aan om regelmatig deel te nemen aan workshops om zo het bouwprogamma te bepalen, de nodige groepsdynamiek, samenlevingsovereenkomst en het bestuursorgaan vorm te geven. Omdat het opzetten van een nieuw cohousingproject meestal een lange doorlooptijd van enkele jaren kent, bestaat het risico dat mensen die zich van het begin engageren, bij de uiteindelijke realisatie van het project niet meer in aanmerking komen voor een sociale woning. Beleidsaanbeveling : er kan nagedacht worden over de mogelijkheid tot het flexibel omvormen van een woning onder sociaal patrimonium naar bescheiden patrimonium, zodat geïnteresseerde huurders die bij de start voldoen aan de voorwaarden maar bij de realisatie van het project niet meer, toch de mogelijkheid hebben om de woning te huren onder het bescheiden stelsel. Daarnaast kan nagedacht worden over de mogelijkheid tot het bevriezen van inkomens, zodat geïnteresseerde kopers die bij de start voldoen aan de voorwaarden maar mogelijk bij de realisatie van het project niet meer, toch de woning kunnen kopen. Een andere denkpiste is om de mogelijkheid te voorzien voor een sociale huisvestingsmaatschappij om een woning als financiële doorgroeiwoning te verhuren Zo kan een sociale huurder doorgroeien van een sociale huurwoning naar een bescheiden huurder om dan verder te evolueren naar huurder op private markt. Beleidsaanbeveling : de Vlaamse overheid zou het systeem van Community Land Trust (CLT) beleidsmatig kunnen uitwerken, als stapsteen tussen sociale huur en sociale koop. In een CLT blijft de grond waarop gebouwd wordt eigendom van de Trust en wordt die tegen een laag canon in erfpacht gegeven aan de

11 10 bewoners, die enkel de woning kopen of huren. Bedoeling is dat de woningen in roulatie blijven binnen de CLT. Indien een eigenaar zijn woning verkoopt, wordt een geplafonneerde verkoopprijs gerespecteerd en vloeit een deel van de meerwaarde terug naar de CLT, zodat de CLT opnieuw een betaalbare woning kan toewijzen aan een nieuwe eigenaar. Daartoe moet CLT in de eerste plaats als sociale woonorganisatie worden ingeschreven in de Vlaamse wooncode en worden SHM s toegelaten om in te stappen in een Trust. Beleidsaanbeveling : voor meer knelpunten en mogelijkheden, randvoorwaarden en aandachtspunten, zie de nota Gemeenschapelijk wonen, sociale huisvesting en welzijn van Samenhuizen vzw Het project Gemeenschappelijk eco-wonen in Vlaamse gemeenten: Trajectbegeleiding van woonactoren die gemeenschappelijk eco-wonen willen faciliteren als instrument voor klimaatvriendelijke kernversterking werd uitgevoerd met de steun van de Vlaamse overheid en het Fonds Duurzaam Materialen- en Energiebeheer, beheerd door de Koning Boudewijnstichting.

12 11 BIJLAGE 1 Voorstel voor stedenbouwkundige voorschriften voor projecten van gemeenschappelijk wonen Niet verordenend - toelichting Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften 1. In de zone voor gemeenschappelijk wonen is het bouwen/oprichten/inrichten van volgende woontypologieën toegelaten: eengezinswoning meergezinswoningen in het kader van een project van gemeenschappelijk wonen andere vormen van huisvesting (vb: huizengroep) in het kader van een project van gemeenschappelijk wonen 1. De zone voor gemeenschappelijk wonen heeft wonen als hoofdbestemming. Projecten van gemeenschappelijk wonen: Door ruimte te creëren voor gemeenschappelijk wonen kan tegemoet gekomen worden aan hedendaagse vraagstukken, zoals onder andere het tegengaan van isolement, de mogelijkheid langer zelfstandig thuis te kunnen wonen, de betaalbaarheid van wonen, het ecologisch en duurzaam karakter van wonen, een optimaal gebruik van de beschikbare ruimte, enz. Projecten van gemeenschappelijk wonen koppelen privacy en individualiteit aan meer gedeelde ruimte en collectiviteit. De betrokkenheid tussen de bewoners staat centraal, zonder dat de privacy wordt opgegeven. Dergelijke woonprojecten kunnen de sociale cohesie versterken, de open ruimte beschermen, ecologisch zijn en de betaalbaarheid van wonen realiseren. 2. Een project van gemeenschappelijk wonen is een project dat voorziet in duurzame huisvestingen voor alle types van huishoudens, (gezinnen, één ouder gezinnen, nieuw samengestelde gezinnen, alleenstaanden,...) en dat voldoet aan volgende cumulatieve voorwaarden: - (intentie) bewuste keuze voor gemeenschappelijk wonen > deze intentie kan gedeeltelijk afgeleid worden uit de constructie en de organisatie van de site, vertaald in een rechtsgeldig document 2.Onder een project van gemeenschappelijk wonen wordt huisvesting voor meerdere huishouden begrepen: - die minimum voorzien in: > één gemeenschappelijke leefruimte binnen (afmetingen voorzien afhankelijk van project om misbruik te vermijden (vb: gang als gemeenschappelijke ruimte opgeven)) > één gemeenschappelijke buitenruimte (afmetingen voorzien afhankelijk van project om misbruik te vermijden) > eventueel kunnen nog meer gemeenschappelijke voorzieningen vereist

13 12 > de mogelijkheid tot de aanvraag van een projectvergadering (artikel VCRO) zou eventueel in het geval van projecten van gemeenschappelijk wonen kunnen verplicht gesteld worden om zo meer hoogte te krijgen van de intentie van de projectaanvragers (een projectvergadering is ook voordelig om de integratie van het project binnen de bestaande omgeving te bevorderen > door overleg en bijsturing, maw samenwerking tussen projectaanvrager(s) en gemeente kan tegemoet gekomen worden aan eventuele tegenstrijdigheden van de verschillende belangen van de partijen) > mogelijkheid tot extra voorwaarden instellen voor het aantonen van de juiste intentie is bijvoorbeeld de vereiste dat een visienota/ inrichtingsplan wordt ingediend mbt het project van gemeenschappelijk wonen, - (participatie) planning, ontwerp en management/dagelijks beheer (zowel in de fase van opstart/oprichting/bouwen inrichting als gedurende de fase van bewoning) wordt door middel van actieve participatie van de (toekomstige) bewoners gecreëerd en waargenomen > planning, ontwerp en management valt zodanig te verstaan dat het zowel toepasselijk zou zijn voor projecten die starten met een nieuwbouw, verbouwing, inrichting als voor projecten die geleidelijk aan ontstaan, zoals retrofit cohousing (woningen in een straat of appartementsblok worden geleidelijk aan betrokken in een gemeenschappelijk project OF worden afhankelijk van het project (vb: gemeenschappelijke fietsenberging met zoveel fietsenstallingen als slaapkamers, gemeenschappelijke berg- en/of wasplaats,...); - waarvan de oppervlakte bestemd voor gemeenschappelijk gebruik minimum X-aantal procent (vb: 15%) van de vloeroppervlakte (binnen en buiten) uitmaakt; - waarbinnen elke bewoner/gezin beschikt over een leefbare (wooncode) individuele privéwooneenheid - waarvan de grootte, locatie, prioriteiten en graad van betrokkenheid (kunnen) variëren - (extra voorwaarden zijn mogelijk) bv: minimum 20% van de wooneenheden moet bestemd zijn voor gezinnen of alleenstaanden die in aanmerking komen voor een sociale woning - waarbij de (toekomstige) bewoners op een bepaald niveau van gemeenschappelijkheid/betrokkenheid met elkaar samenwonen; - waarvan de planning, het ontwerp en het management/dagelijks beheer, (zowel bij de opstart-/ oprichtings-/ bouw-/inrichtingsfase, als gedurende de fase van bewoning) door middel van actieve participatie van de (toekomstige) bewoners wordt gecreëerd en waargenomen; > onder participatief management wordt onder andere verstaan dat de (belangrijke) beslissingen enkel als groep worden genomen (bv in een gemeenschappelijke bewonersvergadering); en dat de taken en verantwoordelijkheden worden verdeeld onder alle bewoners > mogelijkheid om deze participatie aan te tonen is bijvoorbeeld de deelname aan bewonersoverleg op regelmatige basis (ev. gedurende x-aantal maanden voorafgaand aan de bouwaanvraag en/of verdeling van de units) - (uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen) De gemeenschappelijke ruimtes/voorzieningen zijn ontworpen voor dagelijks gebruik en maken integraal deel uit van de woongroep. Er vinden op

14 13 regelmatige basis gemeenschappelijke activiteiten plaats (vb: eten, vergaderen, ). Het ruimtelijk ontwerp bevordert zoveel mogelijk een gemeenschapsgevoel en waarborgt tegelijk ook voldoende privacy. - (privéruimte) hierdoor wordt het behoud van privacy gegarandeerd Elk project van gemeenschappelijk wonen wordt ontwikkeld op maat van de bewonerswensen en varieert qua grootte, locatie, prioriteiten en graad van betrokkenheid (de verschillende types worden in de verordenende kolom voor stedenbouwkundige voorschriften verder uitgewerkt, belangrijk is dat combinaties van kenmerken van de verschillende types mogelijk moeten zijn en dat deze opsomming van verschillende types nog steeds de ruimte laat nieuwe types te creëren en aldus niet de bedoeling heeft beperkend voor te komen t.a.v. projecten die niet binnen één van de omschreven types vallen, m.a.w. zolang voldaan is aan de algemene voorwaarden omschreven in het verordenend gedeelte voor projecten van gemeenschappelijk wonen, kan het project toegelaten worden). TYPES VAN GEMEENSCHAPPELIJK WONEN : A. Autonome privéwoongelegenheden + gemeenschappelijk delen - co-wonen > privé Elke bewoner/gezin heeft een autonome woongelegenheid (ruimte voor leven, slapen, keuken en sanitair). >gemeenschappelijk Beperkte gedeelde/gemeenschappelijke ruimte/voorzieningen (vb: tuin, garages, wasplaats, ev. café, werkatelier, ). >participatie Planning, ontwerp en management van het project van gemeenschappelijk wonen zijn het resultaat van een participatief proces. >Intentie De (toekomstige) bewoners kiezen bewust om op een bepaald niveau van gemeenschappelijkheid/ betrokkenheid met elkaar samen te wonen. - cohousing > privé Elke bewoner/gezin heeft een autonome woongelegenheid (ruimte voor leven, slapen, keuken en sanitair). >gemeenschappelijk Uitgebreide gedeelde/gemeenschappelijke ruimte/voorzieningen (vb: tuin, garages, wasplaats, eetzaal, keuken, zithoek, speelkamer, hobbyruimte, werkatelier, logeerkamers, ) >participatie Planning, ontwerp en management van het project van gemeenschappelijk wonen zijn het resultaat van een participatief proces. >Intentie De (toekomstige) bewoners kiezen bewust om op een bepaald niveau van gemeenschappelijkheid/ betrokkenheid met elkaar samen te wonen. B. Gemeenschapshuis - >privé Elke bewoner/gezin heeft minimum één eigen kamer (ruimte voor leven, slapen, ). >gemeenschappelijk Het resterende gedeelte van de woongelegenheid maakt deel uit van de gemeenschappelijke ruimte/voorzieningen. >participatie

15 14 Planning, ontwerp en management van het project van gemeenschappelijk wonen zijn het resultaat van een participatief proces. >Intentie De (toekomstige) bewoners kiezen bewust om op een bepaald niveau van gemeenschappelijkheid/ betrokkenheid met elkaar samen te wonen. 3. Integratie project in omgeving. Het woonproject is ingebed in zijn context volgens de regels van een goede ruimtelijke ordening en duurzame stedenbouw. Om overeenstemming van het project van gemeenschappelijk wonen met de goede ruimtelijke ordening aan te tonen, kan bijvoorbeeld ook een projectvergadering vereist worden (artikel VCRO) of het indienen van een visienota/ inrichtingsplan. Duurzame stedenbouw laat zich bijvoorbeeld meten in de Vlaamse duurzaamheidsmeter De woongemeenschap moet een bijdrage leveren tot versterking van de buurt of wijk vb: ter beschikking stellen van gemeenschappelijke ruimte voor buurtactiviteiten (om te vermijden dat de woongemeenschap geïsoleerd wordt van haar omgeving). 3. Iedere stedenbouwkundige of verkavelingsaanvraag die betrekking heeft op (het verwezenlijken van) een project van gemeenschappelijk wonen moet beoordeeld worden rekening houdend met een kwalitatieve ontwikkeling van de totaliteit van de zone en de ruime omgeving en zal getoetst worden aan volgende afwegingscriteria, voor zover relevant: (deze criteria kunnen ingevuld worden door de bevoegde overheid) >vbn: - de mogelijkheid tot ruimtelijke en functionele samenhang waarbij de schaal, de morfologie, de ligging t.o.v. andere functies, de groenstructuur, het materiaalgebruik, de structuur van de bebouwing en de eventuele fasering bepalend zijn; - de woonkwaliteit van elke woning - de kwaliteit van de publieke ruimte; - een aanvaardbare mobiliteit over de volledige zone en de ruime omgeving; - een aanvaardbaar milieuprofiel over de volledige zone; - een hoge graad van duurzaam bouwen. 4. Het toelaten van het opsplitsen van woongelegenheden en het verkavelen voor woningbouw in de zone voor gemeenschappelijk wonen is erop gericht het oprichten/inrichten van een project van gemeenschappelijk wonen mogelijk te maken. 4. Opsplitsen en verkavelen > In de zone voor (gemeenschappelijk) wonen is het opsplitsen van een woning of gebouw in meerdere units toegelaten als deze hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van huishoudens mits voorafgaande stedenbouwkundige vergunning (artikel 4.2.1, 7 VCRO). > In de zone voor (gemeenschappelijk) wonen is het verkavelen tot meerdere woonunits of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt toegelaten mits voorafgaande verkavelingsvergunning (artikel VCRO). 5. Het mogelijk maken van het oprichten van buurtondersteunende voorzieningen in zones 5. In de zone voor (gemeenschappelijk) wonen zijn ook kleinschalige buurtondersteunende

16 15 waar gemeenschappelijk wonen wordt toegestaan, is erop gericht in het project van gemeenschappelijk wonen de mogelijkheid te bieden tot het inrichten en organiseren van beperkte economische activiteiten of diensten die het wonen ondersteunen. Het mogelijk maken van (uitgebreidere) economische activiteiten (niet-woonfuncties) in zones waar (gemeenschappelijk) wonen wordt toegestaan is erop gericht het project van gemeenschappelijk wonen de mogelijkheid te bieden tot het inrichten en organiseren van o.m. recreatieve activiteiten (vb: logeerfunctie, beperkte socio-culturele evenementen ) of agrarische activiteiten (bvb stadslandbouw). Het toestaan van niet-woonfuncties doelt op integratie van diverse activiteiten op buurt- of wijkniveau onderling en met het wonen combineerbaar zijn. voorzieningen als nevenbestemming toegelaten (zoals detailhandel, diensten, kantoren, B&B, gemeenschapsvoorzieningen, ) voor zover de aard, de omvang en de schaal hiervan verenigbaar is met het wonen en de woonomgeving. > verdere specifieke voorwaarden voor de mogelijkheid van buurtondersteunende nevenbestemmingen kunnen opgesteld worden (vb: bepalen van de maximale vloeroppervlakte van de voorzieningen)

17 16 BIJLAGE 2 - Bestaande voorbeelden Definitie RUP Boechout: Cohousing: ook gemeenschappelijk wonen of samenhuizen genoemd. Hierbij wonen verschillende gezinnen of personen samen en hebben ze elk eigen privéruimtes, naast een aanzienlijk aantal gemeenschappelijke ruimtes zoals bijvoorbeeld een tuin, speelruimte, vergaderlokaal, polyvalente ruimte, televisie- of computerkamer, kindercrèche, werkplaats, wasruimte en dergelijke. Eigen aan een project van gemeenschappelijk wonen is de combinatie van de uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen en het participatief proces met alle bewoners voor zowel planning en ontwerp van het project als voor management van de site. Om binnen voorliggend RUP in aanmerking te komen voor een cohousingsproject dienen minstens drie gemeenschappelijke leefruimten te worden gerealiseerd. Hierbij worden Vides, open terrassen, garages, gemeenschappelijke bergingen, gemeenschappelijke gangen, gemeenschappelijke traphallen en technische lokalen niet meegerekend. Definitie uit de stedenbouwkundige verordening Mechelen: Cohousing (samenhuizen): Een vorm van gemeenschappelijk wonen waarbij verschillende mensen een eigen privéwoning hebben, en dus hun privacy behouden. Tegelijk zijn er ook gemeenschappelijke ruimten waar bewoners een aantal dingen samen doen. Samenhuisprojecten hebben vier kenmerken waaraan cumulatief voldaan moet zijn om als samenhuisproject aanzien te kunnen worden: a) Een participatief proces: bewoners maken deel uit van een initiatiefgroep die de planning en het ontwerp van het project organiseert. De bewoners participeren dus actief aan het hele proces en nemen de beslissingen als groep; b) Het stichten van een intentionele gemeenschap: de bewoners willen bewust een gemeenschap stichten. Dit uit zich in de constructie en organisatie van de site. Plaatsen waar kinderen kunnen spelen worden bijvoorbeeld centraal gepland zodat iedereen een oogje in het zeil kan houden; c) Uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen: elk project heeft een gemeenschappelijke ruimte die de spil en het hart van de site uitmaakt. Bewoners kunnen er samen eten, kinderen kunnen er spelen enzovoort. Het lokaal kan ook opengesteld worden voor activiteiten uit de buurt. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn niet beperkt tot de gemeenschappelijke ruimte. Er wordt vaak ook een ruimte voorzien die dienst doet als werkplaats, of een ruimte waar een wasmachine ter beschikking staat van de bewoners, en dergelijke meer; d) Management van de site door de bewoners zelf: de belangrijke beslissingen worden genomen in een gemeenschappelijke vergadering van alle bewoners. Taken en verantwoordelijkheden (bijvoorbeeld het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte of het organiseren van gemeenschappelijke activiteiten) worden verdeeld onder alle bewoners.